Оценка стоимости земли

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

1. Назовите основные региональные и местные законодательные акты, регулирующие земельные отношения

1. Региональные нормативно-правовые акты:

а) Закон Челябинской области от 28 августа 2003 года N 171-ЗО "О земельных отношениях"

б) подзаконные акты:

- постановления (Постановление Правительства Челябинской области от 19 сентября 2012 г. N 478-П "О порядке определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Челябинской области или государственная собственность на которые не разграничена, и их оплаты при продаже собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках" и др.),

- распоряжения,

- решения,

- инструкции, письма, решения московских судов и иные акты. При оценке земельного участка необходимо установить правовой режим, который определяется принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием в соответствии с территориальным зонированием.

2. Федеральные нормативно-правовые акты:

а) Конституция Российской Федерации;

б) федеральные законы (Земельный кодекс Российской Федерации; Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»; Федеральный закон от 2 января 2000 г. № 28 «О государственном земельном кадастре» и др.);

в) федеральные подзаконные акты:

- указы Президента РФ,

- постановления Правительства РФ («Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» от 11 ноября 2002 г. № 808; «О государственной кадастровой оценке земель» от 25 августа 1999 г. № 945; «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» от 8 апреля 2000 г. № 316 и др.),

- распоряжения, инструкции, письма, решения Верховного суда РФ и иные акты.

3. Международные нормативно-правовые акты:

а) договоры;

б) конвенции;

в) декларации.

Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем предусмотренные Земельным кодексом РФ, то применяются правила международного договора.

2. Какие убытки и потери возмещаются при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд?

Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ Глава 8. Статья 57 «Возмещение убытков при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, ухудшении качества земель, временном занятии земельных участков, ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.»

1. Возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, подлежат убытки, причиненные:

1) изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд;

2) ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц;

3) временным занятием земельных участков;

4) ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков;

5) изменением целевого назначения земельного участка на основании ходатайства органа государственной власти или органа местного самоуправления о переводе земельного участка из состава земель одной категории в другую без согласования с правообладателем земельного участка.

2. Убытки возмещаются:

1) землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков в случаях, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи;

2) собственникам земельных участков в случаях, предусмотренных подпунктами 2, 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи.

3. Возмещение убытков осуществляется за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки или ограничиваются права на них, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных, санитарно-защитных зон и влечет за собой ограничение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков или ухудшение качества земель.

4. При расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, о временном занятии земельных участков или об ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.

5. Порядок возмещения убытков собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков или ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, устанавливается Правительством Российской Федерации.

3. Какие факторы обусловливают сложность оценки земельных участков в Российской Федерации?

Общие проблемы оценки рыночной стоимости прав на земельные участки, с учетом обременений (сервитутов) в Российской Федерации:

1. Неразвитость земельного рынка в Российской Федерации.

2. Неразвитость института сервитутов в Российской Федерации.

3. Отсутствие методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков с учетом обременений (сервитутов), утвержденных на государственном уровне.

4. Сложность в оценке рыночной стоимости земельных участков с учетом обременений (сервитутов) в Российской Федерации при определении доли ограничений в общей стоимости земельных участков.

5. Сложности при формировании и отражении в правоустанавливающих документов доли сервитута и уровня соразмерной платы от лиц, в интересах которых установлен сервитут.

6. Земельные участки с учетом обременений (сервитутами) не представлены на Российском земельном рынке.

4. В чем заключается экономическое содержание доходного подхода при оценке земельных участков? На каких принципах оценки базируется доходный подход?

Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход, поскольку стоимость земельного участка определяется исходя из способности земли приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.

В основе доходного подхода лежат четыре принципа:

- принцип наиболее эффективного использования;

- принцип ожидания;

- принцип спроса и предложения;

- принцип замещения.

Стоимость земельного участка рассчитывается путем капитализации годового дохода, приносимого участком земли, или путем дисконтирования ожидаемых будущих доходов и выручки от последующей перепродажи земельного участка.

Капитализация представляет собой деление дохода от использования земельного участка на соответствующий коэффициент капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.

Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а коэффициент капитализации зависит от состояния экономики и особенно ее финансовой системы, правового регулирования земельного рынка. Использование доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений коэффициента капитализации, а также знания основ финансовой математики. Тем не менее, математическую точность процедур, используемых при данном подходе, не следует ошибочно принимать за указание на точность результатов.

При анализе доходов и расходов можно использовать как ретроспективные (за прошлые периоды), так и прогнозные данные. При этом данные можно брать как до, так и после налогообложения. Главное условие, которое необходимо соблюдать при расчетах, состоит в том, что потоки денежных средств от эксплуатации оцениваемого и сопоставимого земельных участков должны определяться на одинаковой основе. Неправильно сравнивать потоки, рассчитанные на основе ретроспективных данных, с потоками, определенными на основе прогнозных данных (особенно выраженные в рублях); то же самое относится и к учету налогообложения.

5. Какие подходы к определению коэффициента капитализации при оценке земли сложились в мировой практике?

1. земельный участок как разновидность денежного капитала и соответственно рассчитывает коэффициент капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки.

2. условная капитализация исходя из установленного государством срока капитализации.

3. расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения.

4. метод анализа сравнительных продаж (рыночной выжимки) предполагает расчет коэффициента капитализации путем деления величины дохода по аналогичным земельным участкам на цену их продажи.

6. В чем отличие расчета коэффициента капитализации для земли от расчета коэффициента капитализации для зданий и сооружений?

В отличие от оценки зданий и сооружений при определении стоимости земли коэффициент капитализации включает только один элемент, а именно ставку дохода, норма возмещения не применяется, так как срок эксплуатации земельного участка не ограничен.

7. Для оценки стоимости каких земельных участков может быть использован метод остатка?

Для оценки земельных участков, застроенных объектами бизнеса и доходной недвижимости, может использоваться метод остатка (техника остатка дохода для земли). Этот метод применяется также для оценки незастроенных участков, если имеется возможность их застройки улучшениями, приносящими доход.

Метод остатка широко применяется для определения варианта наиболее эффективного использования земельного участка.

8. Какие этапы включает процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом остатка?

1. Расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка.

2. Расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за год на основе рыночных ставок арендной платы.

3. Расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за год, как произведение стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений.

4. Расчет остатка чистого операционного дохода для земли как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения.

5. Расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации чистого операционного дохода для земли.

9. Какие этапы включает процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом предполагаемого использования?

земельный рентный капитализация остаток

1. Определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования;

2. Определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка. Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода;

3. Определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

4. Определение ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок. При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования. Ставка дисконтирования определяется на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню риска инвестиций;

5. Расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

10. Какие этапы включает процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом разбивки на участки?

1. Анализ наиболее эффективного варианта застройки, определение размеров индивидуальных участков.

2. Расчет предполагаемой цены продажи освоенных участков.

3. Составление сметы и расчет всех затрат на освоение.

4. Определение чистого дохода от продаж.

5. Определение периода времени, необходимого на освоение и продажу. (Чем дольше земельные участки остаются непроданными на рынке, тем выше издержки и риск для застройщика.)

6. Дисконтирование чистого дохода от продажи земельных участков.

11. Какие этапы расчета стоимости земли предполагает использование метода сравнения продаж?

Метод сравнения продаж включает четыре этапа:

1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка;

2. Проверка информации о сделках с земельными участками;

3. Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке и внесение корректировок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков;

4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

12. По каким признакам проводится сегментирование земельного рынка?

- целевое назначение и разрешенное использование земельного участка;

- передаваемые юридические права собственности, ограничения и сервитуты;

- местоположение;

- плодородие при оценке сельскохозяйственных или лесных земель.

Характеристики субъекта, типичного для данного сегмента земельного рынка, включают:

- инвестиционную мотивацию;

- платежеспособность;

- источники и формы финансирования;

- вкусы и предпочтения покупателей и др.;

- социально-юридический статус (социальная группа, стиль жизни, традиции).

13. Какие источники информации используются при оценке рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж?

Источниками данных о сделках с земельными участками могут быть:

- регистрационные палаты и городские, районные и поселковые земельные комитеты, где осуществляется регистрация сделок с земельными участками. Например, при кадастровой оценке земель поселений данный источник является основным при сборе информации о сделках с незастроенными и застроенными земельными участками;

- периодическая печать. Публикуемые в периодической печати цены на продаваемые земельные участки -- это цены предложения, которые выше фактических цен сделок. В методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков записано, что при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения.

- цены земельных аукционов и конкурсов, которые отклоняются от рыночных цен в большей или меньшей степени в зависимости от частоты проведения. Данные цены используются в процессе кадастровой оценки земель поселений;

- нормативная цена земли, которая используется при вынужденной продаже земельных участков, поскольку в соответствии с Постановлением Правительства РФ «О порядке определения нормативной цены земли» от 15 марта 1997 г. № 319 она должна составлять 75% от рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения;

- риэлторские фирмы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью, оценочные фирмы, ипотечные кредитные организации и другие источники.

При отсутствии или недостатке данных о ценах сделок в районе оценки целесообразно использовать информацию о ценах, сложившихся в других районах, схожих по своим ценообразующим характеристикам с территорией оценки.

14. На какие показатели обращают внимание при проверке достоверности информации о сопоставимых продажах земли?

1. Типичный срок экспозиции -- это время, в течение которого объект недвижимости в среднем должен находиться на рынке, чтобы быть проданным;

2. Независимость субъектов сделки. Если покупатель и продавец находятся в родственных отношениях, либо являются представителями холдинга и дочерней компании, либо имеют другую взаимозависимость, то цена продажи будет нетипичной. То же самое относится к сделкам с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами, к продаже имущества умерших лиц;

3. Инвестиционная мотивация, в первую очередь при оценке застроенных участков. Инвесторы должны иметь аналогичные мотивы, а покупаемые земельные участки -- одинаковое назначение. При выборе объектов сравнения следует отказываться от тех, которые после продажи меняют свое назначение. Например, земельный участок со спортивным сооружением после продажи используется как крытая автостоянка, т.е. после продажи переходит в другой сегмент рынка.

Для определения возможного использования объекта оценки следует учитывать нормы зонирования и разрешенное использование. Если два объекта находятся в разных зонах, исключающих их одинаковое использование, они не могут рассматриваться как сравнимые.

15. Каким образом определяют положительное или отрицательное значение поправок, вносимых в цены продаж сопоставимых земельных участков?

Когда сравниваемый земельный участок уступает оцениваемому участку, фактическая цена продажи первого должна быть увеличена до той величины, за какую он был бы продан, обладая более высокими характеристиками оцениваемого земельного участка.

16. Какие единицы сравнения земельных участков используются при сопоставлении продаж?

1. При сделках с незастроенными земельными участками используются следующие единицы сравнения.

Цена за 1 га -- при оценке больших массивов сельскохозяйственных или лесных земель, промышленных зон, при разделении земельных массивов на стандартные участки.

Цена за 1 сотку -- при продажах земель для целей садоводства и дачной застройки.

Цена за 1 кв. м -- при продажах земли в центрах городов под коммерческую застройку. Участки должны быть сопоставимы по важнейшим признакам: для офисных зданий это доступ к транспортным магистралям и местам парковки, другим офисным зданиям, банкам и т.п.; для складских помещений -- доступ к транспортным коммуникациям.

Цена за 1 фронтальный метр -- часто применяется при оценке земли, предназначенной для торговых предприятий, а также предприятий сферы обслуживания. Общая стоимость земельного участка считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе.

Цена за лот -- цена за стандартные по форме и размеру земельные участки в районах массовой жилой или дачной застройки. Колебания цен на стандартные по размеру и форме участки могут быть вызваны перепадами в рельефе, дренажными проблемами или опасностью паводков.

Цена за единицу плотности. Нормативные акты по зонированию обычно ограничивают плотность застройки на различных участках. На некоторых сегментах рынка это приводит к тому, что цена котируется на основе максимальной плотности, разрешенной нормами зонирования, например на основе числа разрешенных для строительства единиц жилья.

2. При анализе застроенных земельных участков используются следующие единицы сравнения.

Цена за 1 кв. м общей площади, когда объекты сходны по услугам или удобствам.

Цена за 1 кв. м площади, подлежащей сдачи в аренду. В отличие от предыдущего показателя здесь не учитывается площадь холлов, лестничных площадок, коридоров и т.п.

Цена за 1 куб. м -- при сравнении складских помещений, элеваторов.

Цена за единицу, приносящую доход. В ресторанах, кафе, театрах, спортивных комплексах -- одно посадочное место, в гаражах, на автостоянках -- место парковки одного автомобиля.

17. В чем заключаются различия между сравнением по элементам и единицам сравнения?

Элементами сравнения называют характеристики земельных участков и условия сделок, которые влияют на величину цены продажи.

Поскольку земельные участки, приносящие доход, часто различаются по площади и размеру имеющихся улучшений, то при проведении сравнения проданных участков с оцениваемым участком полученные данные необходимо привести к общему знаменателю, т.е. определенной единице сравнения. Переводя цену продажи объекта в единицу сравнения, можно сравнивать земельные участки, которые конкурируют на одном сегменте рынка.

18. В каких случаях применяется метод распределения? В чем заключается его экономическое содержание?

Метод распределения (переноса) предполагает, что для каждого типа застройки земельного участка существует определенная пропорция между стоимостью земли и стоимостью улучшений.

Распределение -- это способ косвенного сравнения, при котором разрабатывается соотношение между стоимостью земли и улучшений на ней или какое-либо другое соотношение между составными частями имущества. Результатом является мера для разнесения общей рыночной цены между землей и улучшениями на ней для целей сравнения.

Метод распределения основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части -- стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в данной местности существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной производительности.

19. Какие этапы оценки рыночной стоимости земли включает метод выделения?

1. Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего оцениваемый земельный участок.

2. Расчет стоимости воспроизводства или стоимости замещения зданий и сооружений, которые расположены на земельном участке.

3. Определение рыночной стоимости собственно земельного участка.

20. Какие этапы включает процедура оценки рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий?

1. Сбор и подготовка исходной нормативной и статистической информации;

2. Определение нормативной урожайности по каждой группе почв в разрезе основных сельскохозяйственных культур;

3. Определение величины земельной ренты;

4. Определение рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий.

ПРАКТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

Задача 1. Метод капитализации дохода

Земельный участок площадью 0,3 га продается под застройку торговым комплексом.

Базовая ставка арендной платы составляет 12 руб. за кв. м в год,

Кд = 3; (повышающий коэффициент вида деятельности арендатора)

Км = 2; (повышающий коэф. коммерческой ценности местоположения участка)

требуемая ставка доходности составляет 20%.

Определить стоимость земельного участка.

Решение.

1. Определяется величина годовой арендной платы за участок (земель-

ная рента) по формуле:

А = Сб * Кд * Км * S = 12 * 3 * 2 * 3000 =216000.

2. Определяется стоимость земельного участка

V = 216000 / 0,2 = 1080000 руб.

Задача 2. Метод остатка

Возмещение инвестиций осуществляется по методу Ринга, или прямолинейному возврату инвестиций.

Исходные данные

Оценивается земельный участок площадью 0,89 га с недавно построенным зданием стоимостью 173 268 000 руб.

Продолжительность экономически полезной жизни здания -- 90 лет, возмещение инвестиций в здание осуществляется по методу Ринга (прямолинейным методом).

Ставка дохода на инвестиции для данного объекта недвижимости определена в 20,5%.

Площадь помещении здания, сдаваемых в аренду, -- 9 535 кв. м.

Ставка арендной платы 5600 руб. за кв. м в год, потери от недозагрузки 10%, операционные и прочие расходы -- 5 310 000 руб.

Определить стоимость земельного участка.

Решение:

Рассчитаем доход от единого объекта недвижимости:

ПВД = 9535 * 5600 = 53 396 000 (руб.);

ДВД = 53 396 000 - (53 396 000 * 0,1) = 48 056 400 (руб.);

ЧОД = 48 056 400 - 5 310 000 = 42 746 400 (руб.).

Коэффициент капитализации для здания 20,5% + ---- --21,61

Доход от здания 173 268 000 * 0,2161 = 37 443 214,8 (руб.).

Доход от участка 42 746 400 - 37 443 214,8 = 5 303 185,2 (руб.).

Стоимость земли V = 5 303 185,2 /0,205= 25 869 196,1 (руб.).

Задача 3

Возмещение инвестиций осуществляется по методу Инвуда, или аннуитетному методу.

Исходные данные

Оценивается земельный участок площадью 0,2 га, предоставляемый под строительство модульной автозаправочной станции на шесть колонок.

Капитальные вложения на строительство (с учетом прибыли инвестора) составляют 4 200 000 руб.

Срок экономической жизни 20 лет, планируемый доход на инвестиции 20%.

Анализ эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением дает следующие данные:

* в течение суток с одной колонки продается 400 л бензина;

* средневзвешенный доход от продажи одного литра бензина и дизельного топлива составляет 1 руб. 20 коп.;

* с учетом времени на текущий ремонт и других потерь АЭС работает 350 дней в году.

Определить стоимость земельного участка.

Решение:

Находим коэффициент капитализации для сооружений:

Определяем годовой чистый операционный доход, приносимый сооружениями: 4 200 000 * 0,20536 = 862 512 (руб.).

Определяем годовой чистый операционный доход от АЗС (земельного участка и сооружений): 6 * 350 * 400 * l,2 = 1 008 000 (руб.).

Находим остаток чистого операционного дохода, приходящийся на земельный участок: 1 008 000 - 862 512 = 145 488 (руб.).

Стоимость земельного участка V = 145 488 / 0,2 = 727 440 (руб.).

Задача 4

В процессе оценки стоимости земельного участка использовалась информация о предполагаемом строительстве, предоставленная инвестором, а также учитывалась рыночная, информация, т.е. строительные характеристики строящегося рядом современного жилого комплекса, а также средняя этажность застройки в районе оценки.

Стоимость единого объекта недвижимости складывается из продажи жилых площадей и машина - мест в подземном гараже.

В среднем по современным требованиям отношение общей площади помещений к полезной площади помещений в жилых зданиях составляет 1,15.

Затраты, связанные с операционными расходами (эксплуатационные расходы, земельные платежи, страховые платежи, реклама, расходы по продаже и др.) составляют 2% от общей стоимости продажи жилых площадей и машина - мест в гараже.

Стоимость оплаты кредитных ресурсов рассчитана при следующих условиях:

* предполагаем, что все жилые площади и машина - мест в гараже будут проданы в течение 1 года;

* средняя величина ставки по кредитам, предоставленным кредитными организациями, предприятиям и организациям в долларах США составляет 11,5 % годовых со сроком погашения от 1 до 3 лет.

Исходные данные

Общая площадь объекта -- 22 000 кв. м.

Общая площадь надземной части -- 18 000 кв. м.

Общая площадь квартир (85% от общей площади надземной части) -- 15 300 кв. м.

Общая площадь подземной части -- 4 000 кв. м.

Общее число машина - мест (4 000/40) = 100.

Стоимость продажи 1 кв. м жилых площадей -- 1 800 дол.

Стоимость продажи 1 машина - места в гараже -- 15 000 дол.

Определить стоимость земельного участка под строительство жилого здания.

Решение:

Стоимость продажи всех жилых площадей здания собственником:

1 800 * 15 300 = 27 540 000 дол.

Стоимость продажи всех машина - мест собственником:

15 000 * 100 = 1 500 000 дол.

Стоимость продажи, всего: 27 540 000 + 1 500 000 = 29 040 000 дол.

Операционные расходы (2%): 29 040 000 * 0,02 = 580 800 дол.

Стоимость продажи с учетом, операционных расходов:

29 040 000 - 580 800 = 28 459 200 дол.

Стоимость строительства 1 кв. м наземной части здания: 1000 дол.

Стоимость строительства наземной части, всего:

18 000 * 1000 = 18 000 000 дол.

Стоимость строительства 1 кв. м подземной части здания: 800 дол.

Стоимость строительства подземной части, всего:

4 000 * 800 = 3 200 000 дол.

Стоимость строительства всего здания:

18 000 000 + 3 200 000 = 21 200 000 дол.

Проценты за кредит (11,5%): 21 200 000 * 0,115 = 2 438 000 дол.

Стоимость строительства с учетом стоимости оплаты кредитных ресурсов, всего: 21 200 000 + 2 438 000 = 23 638 000 дол.

Стоимость земельного участка

V = 28 459 200 - 23 638 000 = 4 821 200 дол.

Задача 5. Метод предполагаемого использования

Исходные данные

Площадь участка -- 7000 кв. м.

Общая площадь сооружений - 6300 кв. м.

Полезная площадь сооружений (65%) - 4095 кв. м.

Определение величины расходов:

Проектно-планировочные работы -- 4000 дол.

Грунтовые и дорожные работы -- 5 дол./кв. м.

Всего: 7000 * 5 = 35 000 (дол.).

Электричество -- 13 000 дол.

Водоснабжение и автономное теплоснабжение -- 36 000 дол.

Канализация и дренаж -- 50 000 дол.

Телефон -- 7000 дол.

Стоимость строительства -- 100 дол./кв. м.

Всего: 100 * 6300 = 630 000 (дол.).

Сумма расходов, всего 775 000 дол.

Определение величины доходов:

Ставка арендной платы -- 10 дол./кв. м в месяц.

Потери от недозагрузки -- 5% от ПВД.

Операционные расходы 20% от ДВД.

Требуемая ставка дохода -- 30% в год или 2,5% в месяц.

Период владения -- 4 года.

Поступления от перепродажи крытого рынка в конце периода владения -- 700 000 дол.

Определить стоимость земельного участка под строительство крытого рынка.

Решение:

ПВД = 10 * 4095 = 40 950 (в мес.)

ДВД = 40 950 * 0,95 = 38902,5

Стоимость земельного участка

V = 38 902,5 * (1 - 0,2) * 12 = 31 122 * 12 = 373 464

Задача 6. Экономическое содержание и основные этапы метода выделения

Исходные данные

Оценивается единый объект недвижимости, включающие земельный участок и типовое здание. Общая площадь здания 985 кв. м. Время постройки -- январь 1986 г. Типичный срок экономической жизни здания -- 80 лет. Физический износ здания рассчитывается исходя из срока его жизни. С учетом нормальной эксплуатации здания величина эффективного возраста принята равной хронологическому возрасту здания. Другие виды износа здания отсутствуют.

Стоимость единого объекта недвижимости в расчете на 1 кв. м общей площади здания, определенная методом сравнения продаж, составляет 45 000 руб.

Анализ рынка показывает, что затраты на создание улучшений, т.е. прямые и косвенные издержки на строительство аналогичного здания составляют 38 500 руб./кв. м.

Прибыль инвестора составляет 20% от затрат на строительство.

Оценить стоимость земельного участка методом выделения на дату оценки -- январь 2006 г.

Решение:

1. Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости:

V = 45 000 * 985 = 44 325 000 (руб.).

2. Расчет стоимости воспроизводства здания: восстановительная стоимость здания:

C = 38 500 + (38 500 * 0,2) = 46 200 (руб./кв. м);

3. Расчет совокупного износа по формуле:

4. Стоимость воспроизводства здания составит:

46 200 * 985 * (1 - 0,25) = 34 130 250 (руб.).

5. Расчет стоимости земельного участка:

44 325 000 - 34 130 250 = 10 194 750 (руб.).

Задача 7. Метод распределения

Исходные данные

В одном городском микрорайоне старой жилой застройки не было продаж незастроенных земельных участков. Однако по трем другим микрорайонам жилой застройки в сопоставимой ценовой зоне имеются следующие данные:

Район	Средняя стоимость земли, руб.	Средняя стоимость объекта, руб.	Доля земли в общей стоимости объекта
1-й	33011	183962	0,179
2-й	37836	199954	0,189
3-й	36294	189090	0,192

Определить стоимость земли.

Решение:

Определяем типичное отношение стоимости земли к общей стоимости объекта недвижимости:

(0,179+0,189+0,192) / 3 = 0,187

Далее используем полученное значение для анализа сопоставимых продаж. Если оцениваемый объект был недавно продан за 188 985 руб., то стоимость земли определяется следующим образом:

Стоимость земли 188 985 * 0,187 = 35 340,2 (руб.).

Задача 8. Рентные отношения в сельском хозяйстве

Исходные данные

Объект оценки -- земельный участок (кадастровый № X) площадью 3063 га.

Местоположение -- Московская область, Рузский район. Земельный участок располагается на Клинско-Дмитровской гряде. В этом районе распространены дерновые, сильно- и средне-подзолистые почвы.

Оцениваемые права -- право собственности.

Категория земель -- земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование -- для сельскохозяйственного производства.

Цель оценки -- определение рыночной стоимости земельного участка.

После анализа состояния сельскохозяйственных угодий Московской области и основных тенденций их использования для оценки был составлен севооборот культур -- из набора культур, традиционно возделываемых в месте расположения земельного участка, с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории оценки, неистощительного и наиболее эффективного использования сельскохозяйственных земель. Севооборот включает четыре года и состоит из следующих культур:

Год	Сельскохозяйственная культура
1-й	Ячмень с подсевом многолетних трав
2-й	Картофель
3-й	Картофель
4-й	Многолетние травы

Показатели нормативной урожайности, закупочных цен и затрат, характерные для культур, представленных в севообороте:

Сельскохозяйственная культура	Нормативная урожайность, ц/га	Закупочная цена, руб./ц	Затраты на производство, руб./га
Ячмень с подсевом многолетних трав	21	250	3620
Картофель	120	400	25 700
Многолетние травы	44	115	2580

Затраты на производство сельскохозяйственной продукции определяются на основе технологических карт, устанавливающих нормативные издержки семян, горюче-смазочных материалов, удобрений и т.п. в натуральном выражении. Расчет затрат в денежном выражении осуществляется исходя из сложившихся в районе расположения земельного участка рыночных цен.

В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, при определении затрат на производство должна учитываться прибыль предпринимателя, которая исходя из «Технических указаний по государственной кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий на уровне субъекта Российской Федерации» может быть принята в размере 20% от материальных издержек.

Для целей настоящей оценки безрисковая ставка принимается равной ставке дохода по рублевым депозитам по выборке банков высшей категории надежности, которая на дату оценки составляет 10% годовых.

Факторами, определяющими величину премии за риск, являются:

- риск инвестиций в сельскохозяйственные угодья;

- риск низкой ликвидности.

Расчет премии за риск инвестиций в сельскохозяйственные земли:

Фактор риска	Величина премии за риск, %	Обоснование величины премии за риск
Риск инвестиций в сельскохозяйственные угодья	6	В Московской области доход от сельскохозяйственного производства значительно ниже, чем в строительстве, промышленности и других областях экономики области.
Низкая ликвидность	5	В настоящее время рынок сельскохозяйственных земель в Московской области не сложился, поэтому ликвидность оцениваемого участка низкая, рассчитанная исходя из срока экспозиции в шесть месяцев.
Итого	11

Премия за низкую ликвидность рассчитана по формуле

Безрисковая ставка * Срок экспозиции (месяцев) / 12 = 10% * 6 / 12=5%.

Таким образом, коэффициент капитализации составляет 10 + 11=21%.

Рассчитать стоимость сельхозугодий

Решение:

Расчет стоимости земли

Расчет стоимости 1 га произведен в следующем виде:

Показатель	Ячмень с подсевом	Картофель	Многолетние травы	Среднее значение
Урожайность, ц/га	21	120	44
Цена продажи, руб/ц	250	400	115
Валовой доход, руб/га	5250	48 000	5060
Затраты, руб/га	4344	30 840	3096
Рента, руб/га	5250 - 4344 = 906	48 000 - 30 840 = 17 160	5060 - 3096 = 1964	37 190 / 4 = 9297,5
Стоимость земли, руб/га	9297,5 / 0,21 = 44 273,81

Стоимость объекта оценки 3063 * 44 273,81 = 135 610 680 (руб.)

Размещено на Allbest.ru