Управление многоквартирным домом
Зарубежный опыт управления многоквартирным домом. Развитие правового регулирования управления многоквартирным домом как объектом управления и внесение предложений по совершенствованию законодательства. Конкурентоспособность управляющей организации.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | курсовая работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 26.01.2011 |
| Размер файла | 63,3 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
9
Содержание
- Введение
- 1. Зарубежный опыт управления многоквартирным домом
- 2. Развитие правового регулирования управления многоквартирным домом
- 3. Проблемы правового регулирования управления многоквартирным домом
- Заключение
- Список используемых источников
Введение
В условиях административно-плановых методов управления экономикой управление в жилищной сфере, осуществлялось преимущественно одним лицом - социалистическим государством, выступающим в качестве единого собственника. Однако как показала история, такое управление не являлось эффективным, поскольку государство и созданные для этого специальные организации не могли качественно и эффективно управлять имуществом в виде каждого отдельно взятого многоквартирного дома. Кроме того, на это также оказывало негативное влияние отсутствие конкуренции и рыночных отношений, так как, по сути, не имело значение качество предоставления работ и услуг владельцам помещений в многоквартирном доме, осуществляемыми специальными государственными организациями.
В связи с переходом на рыночные формы ведение хозяйства и изменением отношений собственности было закреплено право граждан иметь в собственности недвижимость, в том числе и квартиры (ст.10 Закона РСФСР "О собственности в РСФСР" от 24.12.1990 г. №443-1).
Логическим продолжением начатого процесса явилось принятие Закона от 04.07.1991 г. №1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", согласно которому государство безвозмездно передало гражданам в собственность занимаемые ими жилые помещения в многоквартирных домах государственного и муниципального жилищного фонда.
В результате передачи в собственность изолированных жилых помещений в многоквартирных домах (квартир) гражданам правовой режим остальных помещений в доме, не являющихся частью квартир и обслуживающих более одного помещения, остался неизменным. Между тем на собственников жилых помещений в многоквартирном доме была возложена обязанность по несению расходов на их содержание и ремонт.
В 1996 году специальным Федеральным законом от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" (далее - закон о ТСЖ) была предпринята попытка передать места общего пользования в многоквартирных домах, включая и придомовые земельные участки, в управление собственникам квартир, одновременно определив порядок такого управления.
Между тем концепция данного закона содержала явные недоработки.
В целях исправления допущенных ошибок и сосредоточения в едином документе многочисленных актов жилищного законодательства, принятых в разные периоды, а также систематизации норм, содержащихся в них, в 2004 году был принят Жилищный кодекс Российской Федерации. Новый Жилищный кодекс РФ существенно изменил подход к регулированию правоотношений, возникающих между собственниками помещений в многоквартирном доме и по поводу их общего имущества.
Однако приходится констатировать, что правовое регулирование управления многоквартирным домом в ЖК РФ далеко не совершенно. В частности, проблемы имеются в определении правовой природы отдельных категорий и сделок, в порядке согласования воли сособственников и принятия общих решений, в определении размеров обязательных платежей и сборов, в процессе внедрения любого из предусмотренных способов управления многоквартирного дома и др.
Все это свидетельствует о необходимости научной разработки проблем правового регулирования отношений по управлению многоквартирными домами.
С учетом же того, что подавляющее большинство людей проживают в многоквартирных домах, проблемы, рассматриваемые в данной работе, приобретают особую социальную значимость и, соответственно, обуславливают выбор темы исследования.
Целью исследования является изучение проблем правового регулирования многоквартирного дома как объекта управления и внесение предложений по совершенствованию законодательства, направленных на создание необходимых условия для более эффективного управления многоквартирными домами.
Достижение поставленной цели предполагает решение следующих задач:
1. Раскрыть зарубежный опыт управления многоквартирного дома.
2. Проанализировать развитие правового регулирования управления многоквартирным домом.
3. Выявить проблемы правового регулирования управления многоквартирным домом и предложить собственные пути решения.
Разработка проблемных вопросов отношений собственности в многоквартирном доме, управления домовладельцами кондоминиумов, а также деятельности ТСЖ не раз становилась предметом научных исследований в цивилистической науке. В той или иной степени данные проблемы затронуты в работах следующих авторов: Макарова Г., Кириллова Э.Я., Глискова А.Г., Витрянского В.В. Айман Т.О., Савельева Д.Б. и других.
Однако значительная часть этих исследований основана на законодательстве, отмененном в связи с принятием Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РСФСР от 24.06.1983 г., Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" от 24.12.1992 г. №4218-1, Федеральный закон "О товариществах собственников жилья" от 15.06.1996 г. № 72-ФЗ и др.).
1. Зарубежный опыт управления многоквартирным домом
В поисках решения проблем, связанных с управлением жилищным фондом, специалисты постоянно обращаются к зарубежному опыту. В тех странах, где в жилищной сфере исторически преобладает частный сектор, применяются различные системы управления недвижимостью, включая и самоуправление собственников в многоквартирных домах.
Важной особенностью правового режима объектов недвижимости в многоквартирных домах (кондоминиумах) является то, что всем собственникам жилых помещений наряду с принадлежащими им помещениями принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Савельев Д.Б. Проблемы правового регулирования управления кондоминиумом // Юрист. - № 3. - 2002.
Законодательно устанавливаются жесткие требования по несению собственником обязательных общих расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Как правило, доля обязательных общих расходов определяется размером доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме.
Бремя содержания означает не только несение обязательных расходов, но и обязанность собственника принимать меры для обеспечения сохранности, безопасности, технической исправности и надлежащего санитарного состояния общего имущества в многоквартирном доме. Собственник должен принимать решения и заботиться об организации процесса содержания дома. Если дом не соответствует законодательно установленным требованиям к безопасности и качеству объектов жилой недвижимости, все собственники помещений в доме в равной степени несут ответственность перед государственными надзорными органами. Собственники обязаны содержать принадлежащее им имущество и, в том числе, управлять этим имуществом.
Таким образом, объектами управления в многоквартирном доме являются: Савельев Д,Б. Проблемы правового регулирования управления кондоминиумом // Юрист. - № 3. - 2002.
каждое жилое и нежилое помещение, принадлежащее отдельному собственнику (который чаще всего сам им управляет);
общее имущество, принадлежащее на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в доме (за управление общим имуществом отвечают все собственники).
Управление имуществом включает постановку целей, планирование мер по их достижению, осуществление действий по реализации намеченных мер. координацию и стимулирование деятельности исполнителей (привлекаемых лиц), направленные на достижение наилучшего результата, а также контроль достижения планируемых результатов.
Управление жильем как предпринимательская деятельность осуществляется на возмездной основе и заключается в предоставлении собственникам помещений или их объединению (товариществу) обозначенных в договоре управления услуг и работ. Для выполнения своих обязательств перед собственниками управляющий принимает решения о том, кто, как, когда и за сколько будет осуществлять конкретные работы и предоставлять услуги, заключает договоры подряда и контролирует работу исполнителей.
Таким образом, субъектами управления многоквартирным домом являются собственники помещений в доме и управляющий. Каждый в пределах своей компетенции.
В мировой практике под профессиональной деятельностью по управлению жилой недвижимостью понимаются любые действия управляющей организации (или управляющего - индивидуального предпринимателя) в отношении объекта недвижимости, направленные на достижение целей, сформулированных собственником недвижимости. Макаров Г. Отечественный и зарубежный опят самоуправления в городских многоквартирных домах // Хозяйство и право. - № 6. - 2001. с.22.
Существуют различные подходы к тому, что относить к деятельности по управлению жилой недвижимостью.
В России и некоторых других странах бывшего СССР в процессе становления рынка услуг по управлению жильем довольно активно обсуждается вопрос о предъявлении к профессиональным управляющим (управляющим компаниям) специальных требований, которые бы позволили защитить собственников жилья от некомпетентности или недобросовестности управляющих. Это связано, прежде всего, со сложившимся среди чиновников и работников жилищно-коммунального хозяйства отношением к гражданам - собственникам квартир как к неграмотным, бесправным и не осознающим собственной ответственности потребителям. Кроме того, к этому подталкивает и недостаток навыков новых управляющих работать с собственниками как с клиентами, которые заказывают работы, устанавливают цену, оценивают и оплачивают сделанную работу.
В большинстве стран мира нет законодательных ограничений на деятельность управляющих организаций и индивидуальных управляющих, работающих по договорам с собственниками жилья. В редких случаях от управляющих требуется лицензия: например, в ряде штатов США управляющий должен получить лицензию департамента торговли или иного уполномоченного штатом органа. Там же. с.24. Если работа управляющего связана со сдачей помещений в аренду и сбором арендной платы в интересах собственника здания. Управляющий должен также иметь лицензию, если он предлагает собственнику провести реконструкцию или модернизацию здания, требующую от собственника больших денежных вложений. Оба этих случая подпадают под понятие "управление финансами и инвестициями", а такая деятельность лицензируется во многих странах мира.
Работы, связанные с техническим и санитарным обслуживанием домов, с проведением ремонтных работ, обычно лицензируются в обязательном порядке, но лицензию приобретают непосредственно подрядные специалисты-ремонтники, и управляющий не несет ответственности за нарушение подрядчиками условий лицензирования.
Как правило, рынок сам формирует требования к управляющим компаниям, невыполнение которых делает компанию неконкурентоспособной. Прежде всего, это относится к страхованию управляющей организацией (управляющим) своей гражданской и материальной ответственности, возникающей, если неправильные действия управляющего привели к нанесению ущерба клиенту-собственнику. Страхование ответственности управляющих развито в большинстве стран Европы и Америки.
Кроме того, конкурентоспособность управляющей организации повышает наличие сертификатов, подтверждающих ее профессионализм, опыт и финансовую стабильность, а также следование профессиональным стандартам.
Большое значение имеет подготовка специалистов по управлению жильем. На Западе многие политехнические вузы, а также специальные колледжи, училища, и др. дают базовое образование, позволяющее выпускнику начать работать управляющим. Кроме того, сами профессиональные сообщества управляющих предлагают различные образовательные курсы - как базовые, так и предназначенные для повышения квалификации работающих управляющих, которые дают серьезные знания и практические навыки.
В Венгрии Закон "О товариществах собственников жилья" устанавливает, что управляющими кондоминиумами могут быть только те лица, которые прошли соответствующую профессиональную подготовку. Савельев Д.Б, Сравнительный анализ законодательства о кондоминиумах некоторых стран СНГ // Жилищное право, - №3, - 2002. с. 37. С 1999 г. в стране преподаются получившие государственную лицензию курсы обучения по специальностям "управляющий кондоминиума" и "управляющий недвижимостью".
Оба курса обучения отвечают критериям профессиональной подготовки, экзамены сдаются в соответствии с Распоряжением Министерства Внутренних Дел Венгрии.
Прежде всего, следует отметить, что в большинстве зарубежных стран - например, в Венгрии, Польше, Словакии, Чехии, Франции, Нидерландах, Мексике, США, Канаде, Сингапуре, Малайзии - управление в целом рассматривается как отдельный вид предпринимательской деятельности, за которую управляющая организации получает вознаграждение от собственников помещений, а ответственность перед собственниками за содержание здания несет объединение (ассоциация, товарищество) собственников жилья. При таком подходе управляющая организация не отвечает перед собственниками за предоставление коммунальных услуг. Необходимо также подчеркнуть, что подход к управлению многоквартирными домами, которого придерживаются управляющие в большинстве западных стран, базируется на том, что управляющий или управляющая организация работают на основании договора с объединением собственников жилья, а не с отдельными собственниками. Все основные управленческие решения, прежде всего - по распоряжению финансами и заключению договоров на закупки товаров и услуг, принимает не управляющий, а руководящие органы товарищества (ассоциации) собственников жилья. Управляющий же готовит и обосновывает рекомендации для правления товарищества.
В некоторых государствах Восточной Европы и Прибалтики (Словакия, Эстония, Латвия) собственники помещений в многоквартирном доме имеют право не создавать товарищество - юридическое лицо, а заключить на одинаковых для всех собственников в доме условиях общий договор с управляющим (управляющей компанией). Савельев Д.Б, Сравнительный анализ законодательства о кондоминиумах некоторых стран СНГ // Жилищное право, - №3, - 2002. с. 39. В таком случае органом, ответственным за принятие решений, является общее собрание собственников, а управляющий готовит свои предложения для рассмотрения и утверждения общим собранием. В то же время практика работы управляющих в этих странах показывает, что для них предпочтительнее иметь в качестве партнера юридическое лицо - товарищество собственников. и взаимодействовать с его правлением, а не заключать договор со всеми собственниками. Часто управляющие сами предлагают собственникам помещений в многоквартирных домах создать товарищество, а иногда даже выдвигают это в качестве условия заключения договора, разъясняют преимущества самоорганизации, содействуют в организации и регистрации товарищества.
В России собственники могут привлекать управляющую организацию на основании договора с товариществом собственников жилья или, при отсутствии товарищества, на основании договора управления, заключаемого с каждым собственником помещения. Жилищный кодекс РФ установил, что деятельность управляющей организации (управляющего) по договору управления должна включать оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставление коммунальных услуг и осуществление иной, направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности. Таким образом, управляющая организация отвечает перед собственниками помещений за предоставление всего комплекса услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и коммунальных услуг, что отражается в договоре управления.
В российском законодательстве управленческая деятельность неотделима от деятельности по содержанию общего имущества и предоставлению коммунальных услуг и рассматривается как составная часть - организация работ и услуг, а управляющий - как единственный контрагент, отвечающий перед собственниками помещений за предоставление всех жилищных и коммунальных услуг.
Для России как страны с формирующимся рынком жилищных услуг характерно, что появляющиеся частные жилищные организации, называющие себя "управляющими компаниями", стремятся оказывать своими силами весь комплекс услуг по управлению, обслуживанию и ремонту многоквартирных домов, причем двум последним видам деятельности отдается приоритет перед деятельностью по управлению. Эта "универсальность" управляющих организаций объясняется, с одной стороны, тем, что собственники жилья еще не осознали самостоятельной ценности и преимуществ профессионального управления и ориентируются в своих запросах только на работы по обслуживанию и ремонту многоквартирного дома. С другой стороны, первые управляющие организации часто создаются на базе бывших муниципальных жилищно-эксплуатационных или ремонтных организаций, имевших собственную материально-техническую базу и персонал для осуществления работ по содержанию и ремонту многоквартирных домов, поэтому они в большей степени готовы к выполнению этих работ, чем к деятельности по управлению в западном понимании. В России это часто приводит к тому, что многие жилищные организации, ранее действовавшие как подрядчики муниципалитетов по содержанию и ремонту жилья, заключают с собственниками договоры на управление, но у таких компаний по-прежнему деятельность по содержанию и ремонту преобладает над управлением.
Опыт стран Восточной Европы (Венгрия, Словакия) показывает, что со временем управленческо-ремонтно-обслуживающие организации разделились на более специализированные организации, поскольку это диктуется экономической эффективностью деятельности. Макаров Г. Отечественный и зарубежный опят самоуправления в городских многоквартирных домах // Хозяйство и право. - № 6. - 2001. с. 31.Развитие рынка идет в сторону специализации и возрастания конкуренции между организациями с одинаковой специализацией.
Западные страны и США дают такие примеры развитого рынка жилищных услуг, где деятельность организаций, работающих в сфере содержания и ремонта жилья, узко специализированная, например, обслуживание труб внутри дома осуществляет одна фирма, обслуживание приборов учета на системах теплоснабжения - вторая фирма, обслуживание насосов, установленных на системах теплоснабжения - третья, обслуживание бойлера (теплообменника) - четвертая и т.д. Макаров Г. Отечественный и зарубежный опят самоуправления в городских многоквартирных домах // Хозяйство и право. - № 6. - 2001. с. 33. Соответственно собственникам необходимо иметь управляющего, который знает рынок подрядных работ, преимущества применения тех или иных технологий, ориентируется в ценах, владеет различными инструментами финансирования и выступает как консультант собственников или товарищества по этим вопросам. Выделение управления многоквартирными домами в самостоятельный вид деятельности способствует увеличению предложений со стороны профессиональных управляющих и формированию конкурентного рынка услуг по управлению, развитию малого и индивидуального предпринимательства в области управления жильем.
2. Развитие правового регулирования управления многоквартирным домом
В советские годы порядок управления многоквартирными домами был обусловлен господствовавшей командно-административной экономикой и отличался отсутствием разнообразия форм управления, наличием монополии у организаций, управлявших домами, государственным регулированием порядка предоставления жилищно-коммунальных услуг и тарифов на них.
Результатом такого подхода было неэффективное содержание и обслуживание жилищного фонда, его ускоренный износ. В постсоветские годы для государства стала острой проблема издержек действовавшей системы обслуживания жилого фонда.
С первых лет рыночных реформ предпринимались попытки проведения качественных преобразований в сфере управления многоквартирными домами. В Законе РФ от 24.12.1992 № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" появились такие понятия, как: "кондоминиум" и "товарищество собственников жилых помещений в многоквартирных домах". Для дальнейшего развития товариществ как формы управления многоквартирными домами был принят Указ Президента РФ от 23.12.1993 № 2275 "Об утверждении временного положения о кондоминиуме". Савельев Д,Б. Проблемы правового регулирования управления кондоминиумом // Юрист. - № 3. - 2002. с. 17. Нормы данного указа впоследствии были частично изменены и закреплены на законодательном уровне в Федеральном законе от 15.06.1996 № 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья".
Первые попытки создать новую систему управления домами основывались на образцах западных правовых норм в этой сфере. Они не были приняты обществом на том уровне, на который рассчитывала государственная власть.
При кодификации жилищного законодательства в 2004 г. законодатель, учитывая недостаточно эффективное воздействие Федерального закона "О товариществах собственников жилья" на жилищно-коммунальное хозяйство (далее - ЖКХ) страны, изменил нормы об управлении многоквартирными домами, включив их в отдельный раздел ЖК РФ.
Жилищный Кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ СЗ РФ. 03.01.2005 г. № 1(часть 1). ст. 14 (далее - ЖК РФ) в ст.161 устанавливает обязанность собственников помещений в многоквартирном доме выбрать способ управления таким многоквартирным домом.
Под управлением многоквартирным домом понимается деятельность, которая должна обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Управление многоквартирным домом может осуществляться следующими способами:
непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
управление товариществом собственников жилья (далее - ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
управление управляющей организацией.
К сожалению, реализация новых правил, введенных ЖК РФ, происходит очень медленно. В связи с неготовностью населения к проведению общих собраний и выбору способа управления многоквартирными домами, законодатель вынужден был перенести конечный срок проведения таких собраний. Хотя с момента принятия ЖК РФ прошло более двух лет, до сих пор еще не истек срок проведения органами местного самоуправления конкурсов по выбору управляющих организаций для тех домов, в которых не выбран способ управления.
Лишь в небольшой части домов собственники создали товарищества собственников жилья (далее - ТСЖ) или привлекли частные управляющие организации для содержания общего имущества в многоквартирных домах. Большая часть жилищного фонда находится в ведении государственных и муниципальных предприятий (ДЕЗ, ЖЭК и т.п.). Большинство собственников помещений имеют очень слабое представление о своих правах и обязанностях в области управления общим имуществом.
По данным социологического опроса, проведенного в городе Новосибирске, опрошенными собственниками и нанимателями жилых помещений, которые оценивали услуги в сфере ЖКХ, было дано всего 6 % положительных отзывов и 75 % отрицательных отзывов о состоянии их информированности о правах и обязанностях в области управления жилищным фондом. http://gorsovetnsk.ru/sessions/view/solution/3260/ Разница между отрицательными и положительными отзывами составила 69 % и стала самой высокой из всех результатов оценок услуг в сфере ЖКХ.
С одной стороны, монополистическое положение государственных предприятий ведет к росту цен на жилищно-коммунальные услуги и их низкому качеству. У данных организаций нет стимула к повышению качества обслуживания жильцов и снижению издержек.
С другой стороны, собственники помещений не только не имеют информации о своих возможностях в сфере организации обслуживания многоквартирных домов, но и не интересуются этим. Сложился стереотип пассивного поведения в вопросе обслуживания домов, когда жильцы возлагают решение всех вопросов на государство и созданные им обслуживающие предприятия.
Одновременно существует недовольство качеством обслуживания общего имущества многоквартирных домов, что ведет к нежеланию вносить высокую плату за жилищно-коммунальные услуги.
К указанным проблемам добавляется ряд правовых. Законодательство не только не поощряет активное поведение собственников помещений, но во многих случаях усложняет положение граждан, решивших изменить способ управления своим домом или сменить управляющую организацию. Отсутствие положительного опыта по созданию товариществ или найме частных организаций у собственников одних домов приводит к бездействию других домовладельцев.
При многообразии способов управления многоквартирным домом правовые нормы о каждом из них имеют большое количество недоработок, устранение которых является необходимым условием создания эффективной системы управления многоквартирными домами, повышения качества жилищно-коммунальных услуг и снижения их стоимости.
В доктрине вопросам правового регулирования управления многоквартирными домами уделяется мало внимания. В современной науке не разработаны основополагающие подходы к понятию и правовой сущности управления многоквартирным домом, без которых не представляется возможным создание комплексных представлений о способах управления многоквартирным домом. Отсутствие должного уровня научного анализа правовых механизмов управления многоквартирными домами отчасти обусловлено новизной современного законодательства. Важным является изучение правовой природы основных договоров, заключаемых при управлении многоквартирным домом, их предмета и существенных условий. В настоящее время данные вопросы являются дискуссионными.
В современной отечественной науке также недостаточно внимания уделено осуществлению и защите прав членов ТСЖ. Практически полностью отсутствуют работы, посвященные управлению многоквартирными домами жилищными кооперативами (далее - ЖК).
Имея большую социальную и экономическую значимость, при отсутствии существенного исторического опыта правового регулирования и постоянном изменении законодательства сфера собственности в многоквартирном доме и управления общим имуществом привлекает внимание цивилистов. Однако основной акцент при проведении исследований делался, как правило, на отношениях собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которые являются основой для отношений по управлению многоквартирным домом. В ряде случаев изучалось правовое регулирование отдельных способов управления многоквартирными домами, в основном товариществами собственников жилья. В связи с этим ряд важных вопросов правового регулирования управления многоквартирными домами не исследован.
Мало внимания уделялось общим воззрениям на управление многоквартирным домом, его понятие, правовую сущность, практически не рассматривались вопросы управления домами ЖК и ЖСК, недостаточно изучалось непосредственное управление.
Жилищный кодекс РФ, как и иные нормативные правовые акты, не содержит определения управления многоквартирным домом. Между тем данное понятие является центральным в институте управления многоквартирными домами, который с каждым годом приобретает все большее значение для сферы жилищно-коммунального хозяйства и все чаще становится объектом цивилистических исследований. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю.Тихомирова. - М.: Изд. Тихомирова М.Ю. - 2007. - с. 358.
Уяснение содержания данного понятия возможно при системном рассмотрении различных правовых норм и научных работ, касающихся как управления в целом, так и управления многоквартирным домом в частности.
Действующее законодательство об управлении многоквартирными домами в первую очередь указывает на цели данной деятельности. В ч.1 ст.161 Жилищного кодекса РФ их выделяется четыре. Это обеспечение: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под. ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут. 2005. С. 179. 1) благоприятных и безопасных условий проживания граждан;
2) надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме;
3) решения вопросов пользования общим имуществом в многоквартирном доме;
4) предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме.
В современной юридической литературе определение управления многоквартирным домом иногда дается только на основе приведенных целей. Например, авторами одного из Комментариев к Жилищному кодексу РФ указывается: "Часть 1 ст.161 ЖК РФ впервые определяет управление многоквартирным домом как деятельность, обеспечивающую благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг всем гражданам, проживающим в таком доме".
При описании управления как экономической категории учеными тоже выделяется ее целенаправленный характер. "Управление - …сознательное целенаправленное воздействие со стороны субъектов, руководящих органов на людей и экономические объекты, осуществляемое с целью направить их действия и получить желаемые результаты".
Таким образом, приведенные определения управления многоквартирным домом содержат такую значимую характеристику данного явления, как его целевая направленность. В то же время едва ли такие определения можно считать достаточно полно раскрывающими изучаемую правовую категорию.
В ЖК РФ и в ряде научных работ указывается на целенаправленный характер управления многоквартирными домами, а также перечислены способы управления. Статья 161 ЖК РФ закрепляет четыре цели, на достижение которых должна быть направлена деятельность управляющего.
В подзаконных нормативных правовых актах зачастую предусматриваются основные направления деятельности по управлению многоквартирным домом. Пункт 1.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, рассматривает управление жилищным фондом как часть технической эксплуатации жилищного фонда, которая помимо собственно управления включает в себя также техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий и санитарное содержание. Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. - № 6; - 2003.с. 39.Управление жилищным фондом согласно указанному постановлению Госстроя России включает в себя организацию эксплуатации, взаимоотношение со смежными организациями и поставщиками, все виды работы с нанимателями и арендаторами.
В экономической литературе также выделяется круг лиц, с которыми осуществляется взаимодействие, - это собственники и пользователи объекта управления, а также подрядные организации.
Анализ основных целей доверительного управления имуществом, выделяемых В.В. Витрянским, Там же с. 43показал, что ряд направлений доверительного управления совпадают с целями управления многоквартирным домом (обеспечение сохранности имущества, реализации отдельных правомочий собственника, исполнения обязательств собственника перед третьими лицами - подрядными организациями и др.).
Управление многоквартирным домом схоже с доверительным управлением и в том, что управляющему передаются определенные правомочия собственника. Так, для достижения всех целей управления многоквартирным домом управляющий имеет доступ к общему имуществу многоквартирного дома (чердакам, подвалам, подъездам, оборудованию), может распоряжаться общим имуществом путем передачи его во временное пользование, если решение о возможности такой передачи принято собственниками помещений в многоквартирном доме.
В юридической литературе представлены достаточно разнообразные точки зрения по вопросу правовой квалификации управления многоквартирными домами. По мнению ряда авторов, управление домом является обязанностью собственников помещений в многоквартирном доме. Другие авторы полагают, что управление многоквартирным домом является правом. Третьи отмечают, что управление - это одновременно право и обязанность, исполнение обязанностей посредством реализации прав.
В законе по данному вопросу нет прямых положений. В ст.161 ЖК РФ указано, что обязанностью собственников помещений в многоквартирном доме является выбор одного из способов управления многоквартирным домом. Очевидно, что выбор способа управления многоквартирным домом предшествует деятельности по управлению и составной частью самого процесса управления не является. Таким образом, указание на обязанность собственников выбрать способ управления многоквартирным домом само по себе не означает, что управление многоквартирным домом является обязанностью.
Однако рассмотрение каждого отдельного способа управления показало, что при любом способе управления многоквартирным домом данная деятельность является обязанностью управляющего лица (собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ, ЖК) перед собственниками помещений в многоквартирном доме. Даная обязанность предусмотрена законом и возникает на основании сложных юридических составов, включающих проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проведение конкурса по отбору управляющей организации, создание некоммерческих организаций, заключение договоров.
Обосновывается также, что управление многоквартирным домом не может считаться правом или совокупностью прав и обязанностей.
С учетом правовой сущности формулируется понятие управления многоквартирными домами.
В объективном смысле управление многоквартирным домом - это юридический институт, представляющий собой систему правовых норм, регулирующих общественные отношения, складывающиеся в связи с осуществлением управляющим субъектом целенаправленного воздействия на поведение собственников помещений в многоквартирном доме и других лиц по поводу обслуживания общего имущества в многоквартирном доме, предоставления коммунальных услуг.
В субъективном смысле управление многоквартирным домом - это гражданско-правовая обязанность по осуществлению путем совершения комплекса фактических и юридических действий управляющим субъектом (ТСЖ, ЖК, ЖСК, собственниками помещений в многоквартирном доме) воздействия на поведение собственников помещений в многоквартирном доме и других лиц по поводу обслуживания общего имущества в многоквартирном доме и предоставления коммунальных услуг, направленного на достижение установленных законом целей.
Данные определения дают представление об управлении многоквартирным домом и могут быть использованы в учебно-методической работе.
В результате комплексного подхода к правовым аспектам различных способов управления многоквартирным домом выявим правовую сущность управления многоквартирным домом, которая проявляется в двух аспектах:
управление многоквартирным домом как система норм представляет собой самостоятельный правовой институт;
управление многоквартирным домом в рамках конкретных правоотношений является обязанностью, предусмотренной законом и возникающей на основании сложных юридических составов, включающих проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, организацию конкурса по отбору управляющей организации, создание некоммерческих организаций, заключение договоров. Данную обязанность в зависимости от способа управления несут собственники помещений в многоквартирном доме, ТСЖ, ЖК или иной специализированный потребительский кооператив перед собственниками помещений в многоквартирном доме.
Общей чертой возникновения правоотношений управления многоквартирным домом является то, что собственники принимают решение о выборе способа управления. Для возникновения правоотношений требуется сложный юридический состав, выбор способа управления является первым юридическим фактом в нем. Исключение составляет проведение органом местного самоуправления конкурса по отбору управляющей организации, не требующее принятия собственниками решения на общем собрании.
Выявлено, что закон не предусматривает оснований возникновения правоотношений по управлению в тех случаях, когда в построенном многоквартирном доме еще не зарегистрированы права собственности на помещения. После сдачи дома в эксплуатацию застройщик считается выполнившим свои обязательства, но до регистрации прав участников долевого строительства и инвесторов на помещения в многоквартирном доме проходит определенное время. Единственная в настоящее время возможность организовать управление домом на этот период, предусмотренная федеральным законодательством, - это создать ТСЖ в строящемся доме в соответствии со ст.139 ЖК РФ. Однако участники долевого строительства могут не воспользоваться данным правом.
На уровне субъектов Российской Федерации предприняты попытки восполнить имеющийся пробел. Так, в г. Москве принято постановление Правительства Москвы от 17.01.2006 № 9-ПП "Об организации управления многоквартирными домами в городе Москве". Однако утвержденные им правила противоречат ЖК РФ либо приняты с нарушением компетенции, предоставленной субъектам Российской Федерации Конституцией РФ и законодательством.
Можно сделать вывод о том, что необходимо на уровне федерального законодательства установить порядок организации управления многоквартирным домом в тех случаях, когда данные вопросы не решены или не могут быть решены собственниками помещений, в том числе в отношении вновь построенных домов. Для этого предлагается следующий основополагающий принцип организации управления вновь построенными многоквартирными домами: если лица, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме, не создали ТСЖ, как это предусмотрено ст.139 ЖК РФ, то орган местного самоуправления проводит конкурс по отбору управляющей организации, которая приступает к
управлению многоквартирным домом с момента ввода дома в эксплуатацию. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю.Тихомирова. - М.: Изд. Тихомирова М.Ю. - 2007. - 473 с.
Субъектами правоотношений по управлению многоквартирными домами в зависимости от способа управления являются собственники помещений в данном доме, ТСЖ, ЖК.
ТСЖ имеет возможность самостоятельно выбирать управляющую организацию. Единственно возможным случаем заключения ТСЖ или ЖК договора управления многоквартирным домом является принятие общим собранием собственников решения о смене способа управления многоквартирным домом на управление управляющей организацией с поручением ТСЖ, ЖК заключить договор управления.
Управление осуществляется только в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. В соответствии с этим определяется перечень объектов, которыми управляют субъекты управления многоквартирным домом и которые содержатся за счет всех домовладельцев - сособственников.
3. Проблемы правового регулирования управления многоквартирным домом
Управление многоквартирным домом может осуществляться следующими способами:
непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
управление товариществом собственников жилья (далее - ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
управление управляющей организацией.
Необходимо отметить, что ЖК РФ в значительной степени содержит нормы, регулирующие отношения по управлению многоквартирными домами посредством непосредственного управления собственниками помещений, ТСЖ, а также управляющей организацией.
Правоотношения ТСЖ как организации, осуществляющей управление многоквартирными домами разделяются на два вида: отношения с членами товарищества и отношения с собственниками помещений, не являющихся членами ТСЖ.
Существует достаточно много проблем правового, экономического и иного характера, возникающих при создании и деятельности ТСЖ.
Весьма серьезной проблемой является отсутствие гарантий прав членов ТСЖ на участие в управлении товариществом, получение информации о его деятельности, осуществление контроля. Большинство авторов отмечают наличие указанных проблем и значительного количества судебных споров, которые возникают в связи с этим.
В связи с эти необходимо установления дополнительных гарантий прав членов ТСЖ, перечисляются вопросы, которые следует урегулировать на уровне законодательства.
Отношения между ТСЖ и собственниками помещений, не являющимися членами ТСЖ, могут основываться на заключаемом ими договоре о содержании общего имущества. Заключение указанного договора обязательно только товариществом собственников жилья, но не собственниками. В то же время автор приводит нормы закона, которые устанавливают права и обязанности ТСЖ и собственников помещений в связи с управлением многоквартирным домом, из чего делается вывод, что при отсутствии договора товарищество также обязано осуществлять управление многоквартирным домом, а собственник - вносить плату за содержание общего имущества.
Так же необходимо расширить предмет договора о содержании общего имущества до управления многоквартирным домом и переименовать этот договор в договор управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья, а также принять нормы, регулирующие отношения сторон соответствующего договора.
Управление многоквартирными домами жилищными кооперативами как способ управления многоквартирным домом не урегулирован законом и практически не рассматривается в научных работах, в связи с чем требуется разработка концепции правового регулирования управления многоквартирным домом Жилищным кодексом.
Так, если нормы ЖК РФ о товариществах собственников жилья посвящены, в том числе и управлению ТСЖ многоквартирным домом, то нормы о кооперативах, в основном, регулируют отношения по приобретению кооперативом многоквартирного дома и передаче помещений в данном доме членам кооператива.
Это является главной проблемой в правовом регулировании жилищных кооперативов как субъектов, управляющих многоквартирными домами.
Значительный пробел в правовом регулировании не всегда может восполняться уставом кооператива, поскольку ряд императивных норм ЖК РФ, устанавливающих порядок деятельности жилищных кооперативов, просто не приспособлен для решения вопросов управления многоквартирным домом.
В соответствии с действующим законодательством в жилищном кооперативе помещения принадлежат кооперативу до полной выплаты членами кооператива паевых взносов. В случае выплаты паевого взноса член кооператива становится собственником помещения. Таким образом, можно констатировать, и на что указывает, П.В. Крашенинников "граждане - члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов разделились на собственников и несобственников жилых помещений" Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под. ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут. 2005. С. 185..
Между тем, в ЖК РФ полностью отсутствуют правила регулирующие отношения между кооперативом, управляющим многоквартирным домом, и собственниками, не являющимися его членами. Такими собственниками могут быть как лица, вышедшие из кооператива после полной выплаты пая и приобретения права собственности на помещение, так и лица, которые приобрели помещение в доме кооператива по договору или иному основанию.
Необходимо обратить внимание, что в настоящее время существует точка зрения, что собственники, не являющиеся членами кооператива, не имеют возможности вступить в данный кооператив, поскольку вступление в жилищный кооператив осуществляется с целью приобретения жилого помещения в доме кооператива и, кроме того, на лицо, вступающее в кооператив, возлагается обязанность по уплате паевого взноса за приобретаемое кооперативом помещение (ч.2, 3 ст.110, ч.1 ст.124, ч.1 ст.125 ЖК РФ). Кроме того, к моменту приобретения третьими лицами помещений в кооперативном доме (покупки квартир у членов кооператива и т.д.) кооператив уже принял меры для приобретения того количества помещений, которое необходимо для обеспечения жильем членов кооператива, и новых помещений приобретать не будет.
Однако, представляется, что данная точка зрения не находит своего правового обоснования, поскольку ст.110 ЖК РФ основной целью создания жилищных кооперативов выделяет не только удовлетворение потребностей граждан в жилье, но и также управление жилыми и нежилыми помещениями в многоквартирных домах. Кроме того, невозможность для новых собственников вступить в кооператив, который управляет многоквартирным домом, будет препятствовать участию таких собственников в управлении общим имуществом многоквартирного дома.
В данной связи, одновременно возникает и вопрос о членах кооператива, у которых прекратилось право собственности на жилое помещений в доме кооператива.
Если данный факт влечет автоматическое прекращение членства в ТСЖ (ч.3 ст.143 ЖК РФ), то как основание прекращения членства в кооперативе указанное обстоятельство не выделено (ст.130 ЖК РФ). Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под. ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут. 2005. С. 102.Таким образом, формально создается ситуация, когда лицо, уже не имеющее помещения в многоквартирном доме, сохраняет за собой членство в кооперативе, а, следовательно, и возможность участвовать в управлении общим имуществом многоквартирного дома. Несомненно, указанное положение является пробелом в жилищном законодательстве, и в целях его исправления ст.130 ЖК РФ должна быть дополнена соответствующими нормами, закрепляющими, что прекращение права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, управление которым осуществляет кооператив, влечет и прекращение членства в данном кооперативе.
Следующей проблемой в управлении многоквартирным домов посредством кооператива, являются положения ЖК РФ о том, что на общем собрании членов кооператива каждый член кооператива имеет один голос (ст.117 ЖК РФ).
Это допустимо, когда решаются вопросы приобретения многоквартирного дома, внутренние вопросы деятельности кооператива. Однако, при принятии решений по вопросам управления общим имуществом многоквартирного дома жилищное законодательство руководствуется принципом пропорциональности количества голосов площади помещения, принадлежащего собственнику, принимающему участие в общем собрании собственников помещений или общем собрании членов ТСЖ. Указанный принцип соответствует общим требованиям разумности и справедливости (ст.7 ЖК РФ), поскольку, чем больше у собственника доля в общем имуществе, тем больше его заинтересованность в сохранении этого имущества и тем больше его расходы на содержание имущества.
Частью 2 ст.129 ЖК РФ закреплено, что на отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие главы 6 ЖК РФ, устанавливающей правовой режим общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.
Так, в соответствии со ст.39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Так, во исполнение вышеназванных положений Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 были утверждены "Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме", в соответствии с п.33 которых, размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
Таким образом, на данном этапе деятельности кооператива, управление многоквартирным домом, должно осуществляться кооперативом исходя из вышеназванных положений.
Поскольку, до выплаты пая членом кооператива, помещения в многоквартирном доме принадлежат кооперативу, то принятие решений относящихся к управлению многоквартирным домом и содержанию общего имущества должны осуществляться как собственниками, полностью выплатившими свой пай, так и непосредственно кооперативом, являющимся с правовой точки зрения таким же собственником помещений в данном доме на равноправных началах, с учетом площади, принадлежащих каждому из вышеназванных лиц помещений в таком многоквартирном доме.
Таким образом, члены кооператива не выплатившие пай в полном размере не имеют прав на принятие решений относящихся к управлению многоквартирным домом. Однако, субъектный состав лиц, принимающих решения по управлению многоквартирным домом увеличивается с момента перехода права собственности на помещения в кооперативном доме к нескольким собственникам, т.е. после выплаты одним или несколькими членами кооператива паевого взноса в полном размере. С указанного момента, и до момента, когда последний из членов кооператива не выплатит свой пай, ряд вопросов, а именно, определение необходимых расходов на содержание общего имущества и размер обязательных платежей, направленных на управление многоквартирным домом, должны решаться на общем собрании членов жилищного кооператива выплативших пай в полном размере и самим кооперативом. Решения по указанным вопросам должны приниматься с учетом, площади принадлежащих членам кооператива выплативших пай помещений и площади помещений оставшейся в собственности кооператива.
Необходимо отметить, что к вопросам по управлению многоквартирным домом и вопросам по определению величины расходов на содержание общего имущества не следует причислять дополнительные расходы кооператива, которые связаны с выплатой паевых взносов за жилые помещения, а также расчетами жилищного кооператива со своими кредиторами (банками, строительными или иными организациями).
Подобные документы
Существенные условия договора управления многоквартирным домом. Способы управления многоквартирным домом. Заключение, изменение и расторжение договора. Плюсы и минусы заключения договора. Практический анализ договора управления многоквартирным домом.
курсовая работа [51,7 K], добавлен 03.06.2009Способы управления многоквартирным домом. Выбор организации. Орган местного самоуправления. Управление товариществом собственников жилья. Практика управления многоквартирными домами, проблемы, перспективы. Сущность клиентоориентированного управления.
контрольная работа [28,8 K], добавлен 28.02.2016Три способа управления многоквартирным домом. Понятие и особенности товарищества собственников жилья, его устав, регистрация, органы правления и правовой статус. Варианты отношений с организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги.
реферат [118,6 K], добавлен 18.03.2009Появление и изменение правового института непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений. Сведения о правах и обязанностях, возникающих у собственников помещений на имущество многоквартирного дома, проблемы и пути их решения.
дипломная работа [66,2 K], добавлен 24.02.2011Раскрытие содержания понятия и общая характеристика основных признаков жилого помещения как объекта гражданских и жилищных правоотношений. Правовая классификация видов жилых помещений. Правовое регулирование системы управления многоквартирным домом.
контрольная работа [15,3 K], добавлен 14.01.2012Способы управления домом и критерии их выбора. Заключение договоров на предоставление жилищно-коммунальных услуг. Цели и преимущества создания товарищества собственников жилья. Особенности жилищного кооператива. Управление управляющей организацией.
реферат [524,0 K], добавлен 23.09.2012Права, обязанности и ответственность товарищества собственников жилья при управлении многоквартирным домом. Порядок создания, функции, основные преимущества, реорганизация, ликвидация ТСЖ. Обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан.
дипломная работа [676,8 K], добавлен 01.12.2014Рассмотрение способов управления многоквартирными домами и процедуры их выбора. Характеристика порядка заключения, изменения и прекращения договора управления домом. Оценка действующих правовых норм, регулирующих управление многоквартирными домами.
дипломная работа [66,6 K], добавлен 17.05.2017Понятие и способы управления многоквартирными домами. Договоры на оказание услуг и выполнения работ. Заключение договоров с подрядчиками и ресурсоснабжающими организациями без посредников. Отношения между управляющей организацией и собственниками.
курсовая работа [526,0 K], добавлен 12.12.2013Понятие, цели и создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами. Выбор способа управления собственниками помещений. Анализ состояния управления многоквартирными домами в городе Кострома и перспективы управления.
курсовая работа [163,5 K], добавлен 11.11.2011
