Правовые особенности договора управления многоквартирным домом

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Глава 1. Общая характеристика договора управления многоквартирными домами

1.1 Юридическое понятие и признаки договора управления многоквартирными домам

1.2 Нормативно-правовое регулирование договора управления многоквартирными домами

1.3 Виды способов управления многоквартирными домами в Российской Федерации

Глава 2. Правовая специфика договора управления многоквартирными домами и правоприменительная

2.1 Правовая специфика заключения, изменения и прекращения договора управления многоквартирными домами

2.2 Правовая специфика содержания договора управления многоквартирными домами

2.3 Обзор судебной практики по договору управления многоквартирными домами

Заключение

Список использованных источников

Введение

В последнее десятилетие в России в сфере жилищно-коммунального хозяйства произошли серьезные изменения. С введением в действие с 01 марта 2005 года Жилищного кодекса РФ наступил новый этап в развитии жилищно-коммунального хозяйства нашей страны. С этого дня (согласно ст. 1 и 2 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ») утратили силу законодательные акты, ранее регулировавшие вопросы управления, содержания, ремонта многоквартирных жилых домов, в том числе Жилищный кодекс РСФСР1.

Жилищная политика государства представляет собой поэтапный переход от выполнения государством функций собственника жилищного фонда, к обеспечению правовых и экономических оснований для стимулирования граждан к осуществлению правомочий и обязанностей собственника по содержанию принадлежащей им жилой недвижимости.

Один из разделов (Р. 8) Жилищного кодекса РФ посвящен вопросам управления многоквартирным домом. Под управлением многоквартирным домом понимается деятельность, которая должна обеспечивать комфортные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, в основном в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом.

По словам Батовой О.В. Жилищный кодекс РФ в значительной степени содержит нормы, регулирующие отношения по управлению многоквартирными домами посредством непосредственного управления собственниками помещений, ТСЖ, а также управляющей организацией2. Однако приходится констатировать, что правовое регулирование управления многоквартирным домом в ЖК РФ далеко не совершенно: ряд положений об управлении и регламентирующих конкретные формы его осуществления изложены неоднозначно, что создает почву для возможных злоупотреблений со стороны субъектов, осуществляющих такое управление, а также препятствуют полноценной реализации собственниками своих правомочий.

Актуальность темы, настоящей выпускной квалификационной работы, обусловлена и все возрастающим распространением договора управления многоквартирным домом. Так, по данным Госкорпорации - Фонд содействия реформированию ЖКХ на 1 января 2016 г. в Вологодской области управление 10888 многоквартирными домами, общей площадью 16929474.82 кв. метров, осуществляют управляющие организации3. Таким образом, договор управления многоквартирным домом становится стандартным явлением, непосредственно затрагивающим интересы множества пользователей помещениями в многоквартирных домах.

Однако отсутствие сложившейся теории договора управления многоквартирным домом негативно сказывается на состоянии действующего законодательства, практике договорной работы и правоприменительной деятельности судов. Правовое регулирование договора управления многоквартирным домом отличается пробелами, а практика его заключения, исполнения, а также защиты прав и законных интересов сторон - противоречиями.

Все это свидетельствует о необходимости научной разработки проблем правового регулирования отношений по управлению домами на основе заключенного договора управления многоквартирным домом. Также с учетом того, что большинство людей проживают в многоквартирных домах, проблемы, рассматриваемые в работе, приобретают особую социальную значимость и, соответственно, обуславливают выбор темы выпускной квалификационной работы.

Объектом настоящего исследования являются общественные отношения, возникающие при правовом регулировании заключения, исполнения и прекращения договора управления многоквартирным домом.

Предмет настоящей работы составляют нормативные правовые акты, регулирующие управление многоквартирными домами, теоретические разработки в данной области, правоприменительная и судебная практика.

Для написания настоящей выпускной квалификационной работы необходимо выполнить следующие задачи:

рассмотреть способы управления многоквартирными домами и процедуру их выбора;

дать общую характеристику договора управления многоквартирными домами;

рассмотреть понятие и особенности договора управления многоквартирным домом;

изучить порядок заключения, изменения и прекращения договора управления многоквартирным домом;

рассмотреть содержание договора управления МКД;

изучить действующие правовые нормы, регулирующие управление многоквартирными домами, и провести обзор судебной практики.

В работе применялись такие методы исследования, как формально - логический метод, функциональный анализ правовых явлений, сравнительно- правовой анализ, системно - структурный подход.

Современный уровень разработки проблемы настоящего исследования характеризуется достаточно большой степенью разработанности, общественные отношения по договору управления многоквартирным домом регулируются достаточно обширной нормативно-правовой базой. Однако существует необходимость обозначить проблемы в этой сфере и отыскать пути их решения.

многоквартирный дом договор правовой

Глава 1. Общая характеристика договора управления многоквартирными домами

1.1 Юридическое понятие и признаки договора управления многоквартирными домами

Существование и широкое распространение вновь появившегося договора управления многоквартирным домом (далее -- договор, договор управления МКД, договор УМКД) приводит к необходимости определения его правовой природы, отнесения его к той или иной классификации, определения положения в общей системе договоров. Для этого важно дать определение договора.

Легальное понятие договора управления многоквартирным домом закреплено в ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ (далее -- ЖК РФ), в соответствии с которой по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность4.

Правовая регламентация договора управления МКД нормами жилищного права и законодательства, а не гражданского, требует решения вопроса о его принадлежности к конкретной отрасли права. По этому вопросу в теории права существует несколько мнений. По одному из них, наличие норм жилищного законодательства приводят к признанию формы существования самостоятельной отрасли права - жилищного, следовательно признается и самостоятельность жилищно-правовых договоров5. По другому мнению, убедительных аргументов в опровержение традиционного представления о жилищном законодательстве как отрасли законодательства, но не отрасли права, так и не предложено6. Также представляется, что жилищное законодательство ввиду отсутствия специфичного предмета, особенного метода и способов регулирования общественных отношений не обладает самостоятельностью в общей системе права, и представляет совокупность законов и нормативно-правовых актов, регулирующих жилищные отношения. Эти отношения по своей юридической природе неоднородны и состоят из имущественных и административных, критерием объединения которых является единый объект отношений - законченный строительством жилым домом и находящейся в эксплуатации и пользовании квартиры (жилого помещения)7.

Договор управления многоквартирным домом направлен на урегулирование имущественных отношений, основанных на началах равенства, отсутствии административного подчинения и занимает свое место среди гражданско-правовых договоров, на которые распространяется действие Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), в частности ст. 445 (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ). По мнению автора, рассматриваемый договор относится к категории гражданско-правовых договоров, большинство положений которого регулируются специфичными нормами жилищного законодательства, но в то же время общие положения которого закреплены в нормах Гражданского кодекса РФ.

Для того, чтобы дать общую характеристику договора управления многоквартирным домом, необходимо квалифицировать его основополагающие признаки.

Так как для заключения договора УМКД необходимо и достаточно волеизъявления двух сторон, он относится к числу двусторонних договоров. При этом, одной из сторон заключаемого договора выступают собственники помещений, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов всех собственников. Таким образом, одна сторона договора УМКД всегда представляет собой множественность лиц.

Каждая из сторон договора управления многоквартирным домом приобретает права и обязанности по отношению к другой стороне. Следовательно, рассматриваемый договор является взаимным.

Изучаемый договор относится к категории возмездного. В определении договора управления МКД, закрепленного в Жилищном кодексе РФ, указано, что управляющая организация оказывает услуги (выполняет работы) за плату. Размер платы управляющей компании законодательно не закреплен, значит это является условием, которое согласовывается сторонами дополнительно, при заключении договора на общем собрании собственников помещений. Как правило, плата за услуги управляющей организации (вознаграждение) устанавливается в процентах от размера начисленных денежных средств исходя из утвержденных общим собранием тарифов на содержание и ремонт общего имущества. Но встречаются случаи, когда размер платы устанавливается в фиксированной денежной сумме. Это целесообразно если процент от начисленных средств очень мал, что может привести к решению управляющей организации о расторжении договора УМКД по истечении срока его действия ввиду убыточности, так как все управляющие организации являются коммерческими организациями, преследующими своей целью извлечение прибыли.

В отношениях сторон по исполнению договора управления многоквартирным домом сложилась такая ситуация, что собственники помещений требуют от управляющей организации отчет о расходовании полученного ею вознаграждения, либо считают что многие услуги должны оказываться и оплачиваться из данного вознаграждения. От вознаграждения следует отличать плату за услуги управления. В подтверждении этого можно проанализировать некоторые нормативно-правовые акты. Так, в Стандарт по управлению многоквартирным домом8 входит: прием, хранение и передача технической документации на многоквартирный дом; сбор, обновление и хранение информации о собственниках и нанимателях помещений в многоквартирном доме; подготовка предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества; организация и осуществление расчетов за услуги и работы и другие. По мнению автора, вознаграждение управляющей организации -- это плата по договору управления МКД, и оно может расходоваться на цели и по усмотрению исполнителя по договору управления.

Для решения этой проблемы, на наш взгляд, необходимо четкое законодательное урегулирование понятия «услуги по управлению многоквартирным домом», которые должны четко отличаться от вознаграждения по договору УМКД.

«Квалификация конкретного поименованного договора по консенсуальной модели обычно обеспечивается за счет указания в его определении на обязанность»9. В договоре управления МКД одна сторона обязуется по заданию другой стороны совершить необходимые действия:

оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги. Следовательно, договор управления многоквартирным домом является консенсуальным и для его заключения необходимо и достаточно согласования всех его существенных условий, круг которых определен в ч. 3 ст. 162 ЖК РФ.

К обязательным условиям договора управления МКД относятся: состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления10.

Условия договора управления устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в таком доме. Однако, зачастую собственники нежилых помещений не согласны с таким существенным условием договора УМКД, как цена договора, а именно размер платы за содержание и ремонт общего имущества. Последние указывают, что несут самостоятельные расходы либо не пользуются какими-то услугами (например, услуги по уборке лестничных клеток), и требуют снижения тарифа. При этом несение собственником самостоятельных расходов по содержанию своего имущества не освобождает его как сособственника от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества согласно ст. 249 ГК РФ.

Достаточно часто договор управления многоквартирным домом в литературе квалифицируется в качестве смешанного, то есть содержащего элементы различных договоров: договора подряда, возмездного оказания услуг и других. Такую квалификацию рассматриваемый договор получил в трудах В.Н. Литовкина11, Л.Ю. Грудцыной12, А.Б. Рыжова13, и других авторов. Другая группа ученых квалифицируют договор управления многоквартирным домом в качестве комплексного14. В связи с эти возникает вопрос о соотношении этих понятий.

Легальное определение понятия смешанного договора закрепляет п. 3 ст. 421 ГК РФ: «Договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами»15. Понятие «комплексный договор» встречается в нескольких подзаконных нормативных актах, однако эти акты не содержат определений указанного термина16. В юридической литературе категория «комплексный договор» понимается не одинаково. Одни авторы используют термин «комплексный договор» как синоним понятия «смешанный договор»17, другие считают, что смешанные и комплексные договоры - это две разные категории. Так, Д.В. Огородов и М.Ю. Челышев под комплексным договором понимают многокомпонентный договор, прямо предусмотренный в нормах гражданского права и урегулированный ими18.

По мнению автора, договоры, получившие специальную регламентацию в нормах законодательства, не могут рассматриваться в качестве смешанных (комплексных). Следовательно, договор управления многоквартирным домом не является смешанным (комплексным) договором. Исходя из легального определения договора управления многоквартирным домом, в обязанности управляющей компании входит: оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных услуг. Однако функциональная сторона деятельности управляющей организации в ЖК РФ четко не регламентирована. Поэтому предмет договора управления многоквартирным домом не редко характеризуетсячерезкатегорию«жилищно-коммунальныеуслуги»19. Определение «жилищно-коммунальные услуги» является нормативным: оно упоминается в ЖК РФ, а также в иных правовых актах. Однако, единый подход к понятию «жилищно-коммунальные услуги» или «услуги ЖКХ» отсутствует. Так, Постановление Правительства РФ от 29.08.2005 г. № 541 «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг» использует понятие «жилищно-коммунальные услуги» как собирательное для обозначения содержания и ремонта общего имущества, теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения и газоснабжения20. Из некоторых нормативно-правовых актов следует, что к ним также относятся услуги по утилизации (захоронению) твердых коммунальных отходов21.

По мнению Д.П. Гордеева, жилищно-коммунальные услуги в целом не являются собственно услугами в юридическом смысле, а их предоставление сочетает в себе куплю-продажу товаров, производство работ и оказание услуг22. Таким образом, исследование категории «жилищно-коммунальные услуги» не позволяет объективно определить объем деятельности управляющей организации. Не уточняет предмет договора УМКД и термин «содержание общего имущества в многоквартирном доме». Последний раскрывается в п. 11 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 посредством перечисления отдельных работ и услуг в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома в функции управляющей организации.

По смыслу ч. 2 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация должна предоставлять коммунальные услуги23, однако на практике возникает такая ситуация, когда собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно заключают договоры энергоснабжения (электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения), что неверно именуется понятием «прямые расчеты». На самом же деле понятие «прямые расчеты» подразумевает предусмотренное внесение собственниками (нанимателями) помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания платы за коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям и оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами, что является исполнением обязанности по оплате коммунальных услуг перед управляющей организацией. Но реализация «прямых расчетов» на практике достаточно проблематична, для этого необходимо тесное взаимодействие управляющих и ресусоснабжающих организаций по обмену информацией, выгрузке посредством программного обеспечения произведенной оплаты, уменьшение задолженности без получения денежных средств непосредственно в кассу управляющей организации и другое.

Законодательно определено, что именно управляющая организация должна быть исполнителем все коммунальных услуг в многоквартирном доме, заключив договоры энергоснабжения (либо поставки коммунальных ресурсов) с ресурсоснабжающими организациями. При этом роль управляющих организацией заключается в организации представления коммунальных услуг, однако организационный характер деятельности управляющей компании не отражен в легальной конструкции договора управления многоквартирным домом. Конечно, положения ЖК РФ о рассматриваемом договоре не содержат обязанности совершения действий, составляющих его предмет, управляющей организацией лично. Однако практическая реализация этих норм показывает, что в большинстве случаев управляющие организации своими силами осуществляют большую часть работ и услуг, по сути, совмещая в себе функции и заказчика, и подрядчика.

По нашему мнению, для реализации идеи «профессионального управления многоквартирными домами» следует изменить подход законодателя к определению предмета рассматриваемого договора, исключив из него упоминание о выполнении работ.

В разной литературе понятие «управление» толкуется по-разному. Управление в отношении общего имущества кондоминиума рассматривается В.С. Ермаковым как «комплекс мер, направленных на его сохранение, поддержание его в надлежащем состоянии и обеспечение его функционирования и развития»24. В наиболее общем виде управление определяется как «процесс целенаправленного воздействия субъекта управления на объект управления для достижения определенных результатов»25.

На основе проведенного анализа можно охарактеризовать договор управления многоквартирным домом. Представляется, что это гражданско- правовой, консенсуальный, возмездный, взаимный, самостоятельный вид договора, относящийся к типу договоров об оказании услуг.

1.2 Нормативно-правовое регулирование договора управления многоквартирным домом

Правовое регулирование договора управления многоквартирным домом представляет собой совокупность нормативно-правовых актов, регулирующих общественные отношения между организациями и гражданами, а также между гражданами по поводу предоставления и пользования жильем, управления и эксплуатации жилищного фонда, обеспечения его сохранности. Число таких актов очень велико. Прежде всего, это жилищное законодательство, представленное Жилищным кодексом РФ, а также нормы гражданского, административного, земельного, градостроительного законодательства.

Особую группу жилищных отношений образуют отношения, возникающие в связи с руководством и управлением жилищным фондом, его эксплуатацией и охраной.

С принятием в 2004 году Жилищного кодекса РФ утратили силу законодательные акты, ранее регулировавшие вопросы управления многоквартирными жилыми домами, в том числе Жилищный кодекс РСФСР, Федеральный закон от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» (в части положений, регулирующих вопросы обслуживания и ремонта приватизированного жилья, - раздел III), Закон РФ от 24.12.1992 г.

№ 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», Федеральный закон от 15.06.1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья».

Жилищное законодательство до вступления Жилищного кодекса Российской Федерации содержало явные пробелы в регулировании этих вопросов.

К нормативно-правовым актам, регламентирующим вопросы договора УМКД, относятся также: Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации, Кодекс Российской

Федерации об административных правонарушениях. Кроме того, к ним относятся Федеральные законы, постановления Правительства РФ.

К федеральным законам относятся: Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ; Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122 - ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»; Закон Российской Федерации от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»; Федеральный закон от 23.11.2009 г. № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Большое число нормативно-правовых актов, регулирующих отношения по договору управления МКД, составляют постановления Правительства РФ, а именно: постановление Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 г. № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом»; постановление Правительства РФ от 13.08.2006 г.

№ 491 « Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера оплаты за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказании услуг и выполнения работ по управлению, содержания и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»; постановление Правительства Российской Федерации от 29.08.2005 г. № 541 «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг»; постановление Правительства РФ от 06.05.2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»; постановление Правительства РФ от 15.05.2013 г. № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами»; постановление Правительства РФ от 23.09.2010 г. № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами»; постановление Правительства РФ от 03.04.2013 г. № 290 «О минимальном перечне услуги работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения».

Можно выделить подзаконные акты: Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утверждены Постановлением Госстроя РФ № 170 от 27.09.2003 г.; Правила пользования жилыми помещениями, утверждены Постановлением Госстроя РФ № 25 от 21.01.2006 г.

Все эти нормативно-правовые акты прямо или косвенно регулирует общественные отношения, складывающиеся при заключении, изменении, расторжении договора управления МКД, его надлежащем исполнении, о цене договора, о порядке деятельности по управлению многоквартирным домом, представлении коммунальных услуг, необходимом перечне работ, правилам представления информации на основе заключенного договора управления.

1.3 Виды способов управления многоквартирными домами в Российской Федерации

Ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса РФ предусматривает, что управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме26.

Для того чтобы определить, какой смысл вкладывается в понятие «управление многоквартирным домом», имеет смысл начать с рассмотрения некоторых аспектов самого объекта управления - многоквартирного дома.

Жилье - одно из основных благ и потребностей человека. И поэтому решение жилищной проблемы имеет первостепенное значение и для граждан и для государства. Многие конституционные принципы в той или иной степени связаны с жильем. Согласно статье 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. В силу статьи 25 Конституции РФ жилище неприкосновенно27. Многоквартирный дом - это место проживания (жилище). Он предназначен для удовлетворения основных потребностей человека (сон, отдых, безопасность и т.д.), а также для осуществления некоторых его социальных функций (создание семьи, воспитание детей и др.). Поэтому в многоквартирном доме должны обеспечиваться комфортные условия проживания, которые складываются из различных показателей:

благоустройства помещения, конструкции здания (обеспечение безопасности конструкций и инженерных систем для жизни и здоровья, поддержание нормального функционального состояния жилого здания, комфортного микроклимата помещений, чистоты, привлекательного внешнего вида); возможности пользоваться качественными коммунальными услугами в необходимом для бытовых нужд количестве и другие.

Из этого следует, что управление не ограничивается организацией обслуживания и ремонта дома, неотъемлемой его частью является обеспечение возможности людям, проживающим в доме, получать коммунальные услуги в необходимом объеме и с установленными правилами предоставления коммунальных услуг показателями качества.

В состав многоквартирного дома как единого имущественного комплекса, помимо квартир и нежилых помещений - собственности различных лиц, входит и общее имущество, принадлежащее всем собственникам помещений на праве общей долевой собственности. У общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме особый правовой статус: оно не может быть разделено на натуральные доли, а доля в праве долевой собственности на общее имущество неразрывно связана с правом собственности на помещение, т.е. собственник не может отчуждать (продать, подарить) свою долю в общем имуществе отдельно от права собственности на помещение.

Под управлением многоквартирным домом на самом деле подразумевается управление общим имуществом собственников помещений, состав которого определяют собственники помещений в многоквартирном доме.

Выбор способа управления многоквартирным домом - новелла жилищного законодательства. Ранее действовавшие нормативные правовые акты практически не касались этого важного круга жилищных отношений. ЖК РФ свел воедино нормы об управлении многоквартирным домом28.

Итак, в России существует три способа управления многоквартирными домами:

непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

управление управляющей организацией.

П. 3 ст. 161 ЖК РФ указывает, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений и на основании его решения в любое время может быть изменен. Решение общего собрания о выборе способа управления является

обязательным для всех собственников помещений многоквартирного дома, в том числе для собственников, которые не участвовали в голосовании или голосовали против принятогорешения29.Общеесобраниеможетбыть проведено как в форме собрания (совместное присутствие),в форме заочного голосования, таки в порядке очно-заочного голосования, являющегося один из последних нововведений жилищного законодательства. Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений (п. 3 ст.45 ЖК РФ). Количество голосов собственника помещения при принятии решения пропорционально доле занимаемой им площади (% доли его площади от суммы жилых и нежилых помещений собственников в доме).

Если собственники помещений многоквартирного дома в течение предусмотренного срока не выбрали способ управления многоквартирным домом или принятое ими решение не реализовано, согласно п.4 ст.161 ЖК РФ органы исполнительной власти проводят открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом по процедуре, определенной Правилами проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 г. № 75 30.

Более подробно рассмотрим каждый из трех способов управления МКД в отдельности.

Непосредственное управление. Выбор такого способа управления многоквартирным жилым домом как непосредственное управление говорит о том, что собственники готовы самостоятельно осуществлять деятельность по управлению общим имуществом в доме, без привлечения управляющих организаций и без создания ТСЖ. Собственники берут управленческие функции на себя на добровольных и безвозмездных началах. Делая управленческую работу самостоятельно, собственники в определенной мере экономят свои деньги, которые могли бы уйти на оплату услуг профессионального управленца. Этот способ управления наиболее эффективен в домах, в которых насчитывается от 2-х до 20-ти квартир и дом находится в нормальном техническом состоянии.

В соответствии с ч. 2.1. ст. 161 ЖК РФ при осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление, обращение с твердыми коммунальными отходами, несут ответственность непосредственно перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах31.

При непосредственном управлении на общем собрании принимаются все решения, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества в доме, предоставлением коммунальных услуг и распоряжением общей долевой собственностью в доме32. В противном случае, собственникам, не пришедшим к единому мнению, не удастся принять какое-либо принципиальное решение, а никакой другой орган или другое лицо этого сделать не сможет.

Часть 2 ст. 164 ЖК РФ предусматривает необходимость заключения договоров о предоставлении коммунальных услуг с каждым собственником помещения в многоквартирном доме отдельно. Договоры на предоставление коммунальных услуг заключаются каждым собственником помещения от своего имени, на основании которых собственники вносят плату за потребленные услуги. Основная проблема, когда собственники квартир имеют прямые договорные отношения с ресурсоснабжающими организациями, заключается в том, что потребление коммунальных услуг на общедомовые нужды остается без контроля и управления, а также в том, что трудно проводить единую ресурсосберегающую политику в доме. Непосредственное управление многоквартирным домом имеет ряд ограничений. На практике сложилась ситуация, когда непосредственного управления в «чистом» виде практически не существует. Если в многоквартирном доме, более двенадцати квартир, то собственники помещений в данном доме договор оказания услуг и/или выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества могут заключать исключительно с управляющей организацией. Непосредственное управление в «большом» многоквартирном доме возможно только с участием управляющей организации.

Итак, непосредственное управление многоквартирным домом - это управленческая деятельность собственников помещений в многоквартирном доме по совместной организации исполнения функции содержания (ремонта) общего имущества. В существующей действительности данный способ управления не получил широкого распространения, и в большинстве случаев, фактически многоквартирным домом «управляет» управляющая компания, заключив с собственниками договор на обслуживание, оказание услуг и выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества. Это снимает с управляющей организации большую часть ответственности по действующему законодательству, так как при непосредственном управлении вся ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества ложится на плечи собственников помещений, хотя при наличии заключенного договора управления в своей традиционной отвечающей требованиям закона форме, ответственность несет управляющая организация.

Еще один из способов управления - управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. Согласно ч. 1 ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов33.

1 ст. 123.12 ГК РФ определено понятие товарищества собственников недвижимости, которое представляет собой добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами34.

Таким образом, понятие товарищества собственников недвижимости более широкое, чем товарищество собственников жилья. Однако, во всех правоотношениях по управлению многоквартирным домом должно выступать именно ТСЖ, так как это прямо предусмотрено ЖК РФ. Например, открыть специальный счет в кредитной организации может только ТСЖ, на основании решения общего собрания собственников помещений региональный оператор осуществляет перечисление денежных средств, накопленных в качестве взносов на капитальный ремонт, исключительно на специальный счет ТСЖ и др. В этом проявляются огромные противоречия законодательства, которые необходимо решить на федеральном уровне. Кроме того, после вступления в силу изменений гражданского законодательства, регистрирующие органы не осуществляют государственную регистрацию товариществ собственников жилья, и отказывают в регистрации таковых. Поэтому собственники помещений в многоквартирных домах вынуждены искать «лазейки» в законе. Одной из которых, является указание в наименовании товарищества собственников недвижимости в скобках «жилья»: Товарищество собственников недвижимости (жилья) - сокращенно ТСН (Ж).

Цели создания и деятельности этой некоммерческой организации: совместное управление общим имуществом в многоквартирном доме; предоставление коммунальных услуг; обеспечение владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Главным внутренним документом в ТСЖ является Устав, который принимается на общем собрании собственников большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме. Устав ТСЖ должен соответствовать действующему законодательству, поэтому в него необходимо периодически вносить изменения и дополнения. Число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превысить 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Отношения в ТСЖ строятся на основании добровольного членства, которое возникает у собственника помещения в доме после заявления о вступлении в товарищество. Отношения ТСЖ с собственником помещения, не являющимся членом товарищества, строятся на основании договора о содержании и ремонте общего имущества.

ТСЖ, как и любое другое юридическое лицо, имеет собственную структуру управления. От результативности работы этой структуры напрямую зависит эффективность самой организации. Согласно ст. 144 ЖК РФ, органами управления товарищества являются: общее собрание членов, являющееся высшим органом управления, и правление, руководящее текущей деятельность Товарищества, возглавляет председатель. В ТСЖ также может быть создан контрольно-ревизионный орган.

Этап реализации способа управления многоквартирным домом с помощью ТСЖ считается завершенным с момента государственной регистрации товарищества в налоговых органах.

В соответствии с законодательством РФ, при управлении многоквартирным домом ТСЖ вправе заключать договор управления многоквартирным домом с управляющими организациями, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме (члены ТСЖ) делегируют право заключения договоров на поставку различных услуг ЖКХ товариществу, а ТСЖ, в свою очередь, заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков в сфере ЖКХ и заключает с ними договоры. При этом также отсутствует управление многоквартирным домом ТСЖ в «чистом» виде, а фактически домом управляет управляющая организация. Число таких случаев достаточно велико.

По данным Государственной информационной системы жилищно- коммунального хозяйства35 в городе Великий Устюг и Великоустюгском районе Вологодской области создано 112 Товариществ собственников жилья. Однако в информационной системе ГИС ЖХК по состоянию на 1 апреля 2016 года, зарегистрировано только 17, следовательно, можно сделать вывод, что только ничтожно малый процент ТСЖ функционирует самостоятельно, остальные же либо созданы номинально, объединяя несколько многоквартирных домов (многосоставные), либо «числятся только в реестре» и не осуществляют свою деятельность, тем самым не реализуя выбранный способ управления МКД.

Таким образом, управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья - это деятельность некоммерческого объединения собственников жилья, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания, надлежащего содержания общего имущества, решения вопросов пользования этим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, которая осуществляется объединением собственников помещений дома самостоятельно либо с привлечением специализированных организаций.

И наконец, самый распространенный, перспективный, и, на наш взгляд, эффективный способ управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией.

Управляющая организация - это, как правило, коммерческая организация, которой по решению общего собрания собственников помещений дома передаются полномочия по управлению общим имуществом многоквартирного дома, созданию благоприятных и безопасных условий проживания граждан и предоставлению жилищно-коммунальных услуг.

Стоит помнить, что деятельность управляющих компания - это предпринимательская деятельность, нацеленная на извлечение прибыли. С недавнего времени деятельность управляющий организаций подлежит лицензированию. Для того, чтобы получить лицензию управляющая организация должна соответствовать определенным требованиям. Лицензию выдает уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ, а конкретнее Жилищная инспекция области. Лицензия выдается без ограничения срока действия и действует только на территории субъекта РФ.

Наличии понятного для потребителей жилищно-коммунальных услуг договора с управляющей компанией, который защищает права и интересы собственников жилья, а также прозрачного прейскуранта цен на услуги и работы управляющей компании, помогает достичь нормальных партнерских отношений между сторонами договора УМКД. Договор управления домом - это единственный юридический документ, связывающий правами и обязанностями управляющую компанию и собственников жилья, регламентирующий взаимодействие сторон. В том случае, если выбор управляющей организации осуществлен общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, то договор управления заключается на условиях, указанных в решении этого общего собрания, оформленном протоколом. Если выбор управляющей организации осуществлен органом местного самоуправления на основании конкурсного отбора, то договор управления заключается на условиях, изложенных в конкурсной документации.

При выборе управляющей организации одним из главных критериев следует признать ее стаж на рынке жилищно-коммунальных услуг, перечень и состояние жилого фонда, находящегося в управлении (обслуживании) этой организации. Важное место в деятельности управляющей компании должно быть отведено постоянному контакту с собственниками жилья (заказчиками жилищно-коммунальных услуг) и отчетности перед ними за проделанную работу36.

Потребителями услуг управляющей организации могут быть: собственники помещений в многоквартирном доме (физические и юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, в собственности которых находится часть помещений в доме); ТСЖ,ЖК,ЖСК(объединения собственников); РФ в лице органов государственной власти, субъекты РФ в лице органов региональной власти, муниципальные образования в лице органов местного самоуправления, в собственности которых находятся все помещения в доме.

Управляющая организация ежегодно в течение I квартала текущего года, если иное не установлено договором управления, представляет собственникам помещений многоквартирного дома отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Отчет о выполнении обязательств по договору управления предоставляется по форме,

Размер платы за управление, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяется решением общего собрания собственников помещений с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее одного года. Если на общем собрании собственников помещений решение об установлении размера платы за управление, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме не принято, то размер данной платы устанавливается органом местного самоуправления. Установление размера платы за жилищные услуги - это сегодня полностью прерогатива собственников помещений в многоквартирном доме.

Нужно отметить, что каждый из способов следует рассматривать исключительно как форму управления. В связи с этим к выбору способа управления нужно относиться очень серьезно и учитывать инженерное состояние дома, процент его износа, год ввода в эксплуатацию, степень благоустройства, количество и социальный состав собственников. Только с учетом всех перечисленных обстоятельств можно принять оптимальное решение. Как показывает практика, что существующие способы управления, в различных местностях зачастую претерпевают серьезные изменения, наблюдаются отступления и нередко даже нарушение законодательства. Таким образом, в первой главе дана общая характеристика договора управления многоквартирным домом, раскрыты его основные признаки, обозначена нормативно-правовая база, а также подробно рассмотрены существующие в нашей стране способы управления многоквартирными домами, обязательным условием самого распространенного из которых является наличие заключенного договора управления МКД.

Глава 2. Правовая специфика договора управления многоквартирными домами

2.1 Правовая специфика заключения, изменения и прекращения договора управления многоквартирными домами

Одной из особенностей договора управления многоквартирным домом является установленная законодательством процедура его заключения, которая зависит от состава субъектов на стороне заказчика. В качестве потребителей услуг управляющей организации могут выступать:

товарищество собственников жилья, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, созданный собственниками помещений в многоквартирном доме;

собственники помещений в многоквартирном доме (физические, юридические лица, публично-правовые образования);

застройщик.

В первом случае заключение договора управления многоквартирным домом не составляет обязанность ТСЖ. В соответствии со ст. 137 ЖК РФ товарищество собственников жилья вправе заключать любые договоры, в том числе и договор управления. Законодательство не относит вопрос о заключении договора УМКД к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья (ч. 2 ст. 145 ЖК РФ), оставляя его на усмотрение правления (ст. 148 ЖК РФ).

В другом случае решение вопроса зависит от вида собственности на помещения в составе жилого дома. Для собственников многоквартирных домов, в которых доля Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество составляет более чем 50%, ст. 163 ЖК РФ устанавливает обязанность заключать договоры управления с управляющими организациями, избранными в результате конкурса. Управление многоквартирными домами, все помещения в которых принадлежат Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию, устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации органом, федеральным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации и органом местного самоуправления (ч. 1 ст. 163 ЖК РФ).

Для всех других собственников помещений жилых домов законодатель предусмотрел два различных варианта заключения договора управления многоквартирным домом: либо путем принятия решения общим собранием, либо принятием решения органами местного самоуправления.

Основанием заключения договора является решение общего собрания собственников о выборе соответствующего способа управления и конкретной управляющей организации.

В условиях значительного количества собственников общего имущества в многоквартирном доме обеспечить решение вопросов владения, пользования и распоряжения общим имуществом по принципу единогласия практически невозможно, так как даже обычное человеческое общение между ними является проблемой. По опыту собраний, которые проводились в г. Великий Устюг Вологодской области, можно понять, насколько невозможно реализовать идею сбора всех собственников квартир в многоквартирном доме, многие из которых в принципе не проживают в этом доме либо временно отсутствуют или просто не имеют интереса к решению вопросов управления имуществом, находящимся за пределами их квартиры, хотя дома в нашем городе не являются большим, то что говорить об областных центрах и городах федерального значения.

Если все же удается обеспечить участие в собрании по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом всех сособственников, то тут появляются разногласия между ними по вопросам повестки собрания. Интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с осуществлением права общей собственности в отношении общего имущества многоквартирного дома, могут существенно различаться. Например, одни собственники заинтересованы в устройстве тренажерного зала в подвальном помещении многоквартирного дома, другие считают, что это невозможно, потому что может привести к ограничению доступа к инженерным сетям дома, и в случае аварийной ситуации, ее локализация и устранение будут затруднительны. Другой пример: собственники помещений, находящихся в одном подъезде многоквартирного дома, заинтересованы в установке новой двери и домофонного устройства, тогда как домовладельцы из другого подъезда не имеют к этому никакого интереса и хотят установить заграждения для запрещения сквозного проезда через придомовую территорию.