Размещено на http://www.allbest.ru/

Оглавление

Введение

1. Понятие и элементы договора коммерческого найма жилого помещения

1.1 Понятие и особенности договора коммерческого найма жилого помещения

1.2 Элементы договора коммерческого найма жилого помещения

1.3 Стороны договора коммерческого найма жилого помещения, их права и обязанности

1.4 Изменение и прекращение договора коммерческого найма жилого помещения

2. Договор коммерческого найма жилого помещения и смежные гражданско-правовые договоры

Заключение

Список литературы

Введение

Отношения коммерческого найма жилых помещений, несмотря на их актуальность и значимость в условиях рыночной экономики, остаются недостаточно урегулированными в действующем законодательстве. Юридическая конструкция гл. 35 ГК "Наем жилого помещения" закрепляет и разграничивает два основных типа договоров найма - договор социального найма и договор найма жилого помещения, под которым в правоприменительной практике понимается договор коммерческого найма жилого помещения. При этом дефиниция данного договора отсутствует как в ГК, так и в ЖК РФ. В кодексах он именуется договором найма жилого помещения.

Заключению договора коммерческого найма жилых помещений не предшествуют те многочисленные административные предпосылки (нуждаемость, постановка на учет, получение ордера), которые, как правило, нужны для заключения договора социального найма. В данном случае необходимо только достижение между сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.

В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых жилых помещений нормируется (предоставление производится в пределах нормы жилой площади), площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем, определяется только соглашением сторон.

Цель данной работы показать значение договора коммерческого найма жилого помещения для гражданского и жилищного законодательства, выявить его особенности и недостатки.

Её задачами являются:

- определение понятия и особенностей коммерческого договора найма жилого помещения;

- рассмотрение элементов и содержания данного договора;

-сравнительный анализ договора коммерческого найма жилого помещения и смежных гражданско-правовых договоров;

- подведение итогов о значении договора коммерческого найма для гражданско-правовых отношений и норм законодательства в заключении.

Для написания данной работы были использованы такие источники, как: Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, большое количество учебной и периодической литературы, поднимающих вопрос о понятии и значении договора коммерческого найма жилого помещения в Российской Федерации.

1. Понятие и элементы договора коммерческого найма жилого помещения.

1.1 Понятие и особенности договора коммерческого найма жилого помещения.

В п. 1 ст. 671 ГК содержится определение договора коммерческого найма жилого помещения: по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор найма жилого помещения - самостоятельный договор, который был выделен советским законодателем из договора имущественного найма. Квалифицирующими признаками данного договора являются его предмет - изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (п. 1 ст. 673 ГК РФ, ст. 15 ЖК РФ), и субъектный состав - на стороне нанимателя может выступать только гражданин (п. 1 ст. 677 ГК РФ). Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора (п. 2 ст. 671 ГК РФ). Чаусская О.А.Гражданское право: Учебник для студентов образовательных учреждений среднего профессионального образования."Дашков и К", 2007. - с.364

Законодатель различает собственно договор найма, который в юридической литературе получил название договора коммерческого найма, и договор социального найма. Договор социального найма заключается в отношении жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда социального использования, договор коммерческого найма, как правило, в отношении жилых помещений частного жилищного фонда. Договор социального найма носит бессрочный характер и обеспечивает граждан постоянным местом жительства на долгосрочной основе. Договор коммерческого найма заключается на срок, не превышающий 5 лет.

Особенностью договора найма жилого помещения является то, что вытекающие из него права, а по договору социального найма - и обязанности несут граждане, не принимавшие участия в заключении договора, но проживающие совместно с нанимателем (за исключением краткосрочного найма - до 1 года). Такие граждане могут проживать в жилом помещении с момента заключения договора, при этом они должны быть перечислены в договоре, либо могут быть в дальнейшем вселены в жилое помещение, как правило, с согласия наймодателя.

Анализ правовых норм, регулирующих договор коммерческого найма жилого помещения, позволяет выделить в этом договоре следующие особенности:

- договор носит срочный характер (согласно ст.683 ГК РФ договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок не более пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным сроком на пять лет);

- размер жилых помещений не ограничен социальной нормой жилой площади (нормой предоставления и учетной нормой);

- плата за пользование жилым помещением устанавливается соглашением сторон;

- основанием для заселения жилого помещения служит договор коммерческого найма, договор аренды или иной договор (ст.671 с учетом п.1 ст.8 ГК РФ);

- юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование только для проживания граждан (п.2 ст.671 ГК РФ, п.1 ст.17 ЖК РФ). Гражданско-правовые договоры по передаче имущества/ В.Н. Сидорова, А.В. Стремоухов. - М. : Норма, 2008. - с.348

1.2 Элементы договора коммерческого найма жилого помещения

Стороны договора - наймодатель и наниматель. Наймодатель - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. Нанимателем может быть только гражданин. Цель договора найма - обеспечение права гражданина на жилище.

Юридическое лицо не может быть стороной договора найма жилого помещения, что не исключает возможности приобретения таким лицом права владения и пользования им, но на основе иного договора. Однако фактическое пользование арендованным юридическим лицом жилым помещением может осуществлять только гражданин. Договор коммерческого найма полностью регулируется гражданским законодательством.

В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

Предметом договора поднайма может быть предоставление в возмездное пользование поднанимателю всего жилого помещения или его части. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением, не несет самостоятельной ответственности перед наймодателем.

Объектом договора найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, в виде:

1) квартиры;

2) жилого дома;

3) части квартиры или жилого дома.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (п. 3 ст. 16 ЖК РФ).

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (п. 2 ст. 16 ЖК РФ).

Жилищное законодательство впервые дает легальное определение понятий "квартира" и "жилой дом" и нацеливает на единообразное понимание этих объектов (предметов) договора коммерческого найма.

В многоквартирном доме объектом договора коммерческого найма наряду с жилым помещением, занимаемым нанимателем по договору, является также часть общего имущества собственников квартир (общие помещения дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами и внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст. 290 ГК РФ, ч. 2 ст. 673 ГК РФ)). Свердлык Г.А. Договор коммерческого найма жилых помещений.//"Жилищное право", 2007, N 7. - с.27

Поскольку как квартира, так и жилой дом являются жилыми помещениями, то законодатель счел необходимым дать легальное определение и такого более общего понятия, как жилое помещение. Итак, согласно п. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Оно должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются в соответствии с ЖК РФ Правительством Российской Федерации и другими федеральными законами.

В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых жилых помещений нормируется (предоставление производится в пределах нормы жилой площади), площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем, определяется только соглашением сторон.

Форма. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст.674 ГК РФ). В договоре коммерческого найма должны быть указаны граждане, которые будут постоянно проживать с нанимателем. Указанные граждане должны быть ознакомлены с условиями договора коммерческого найма. Граждане, постоянно проживающие с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Права и обязанности участников данной сделки регулируются главой 35 ГК РФ и Жилищным кодексом РФ.

Заключению договора коммерческого найма жилых помещений не предшествуют те многочисленные административные предпосылки (нуждаемость, постановка на учет, получение ордера), которые, как правило, нужны для заключения договора социального найма. В данном случае необходимо только достижение между сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.

С целью обеспечения стабильности отношений сторон по договору коммерческого найма законодатель (ст. 684 ГК РФ) признает за нанимателем по истечении срока действия договора преимущественное право перед любым другим лицом заключать договор с наймодателем на новый срок. Соответственно, не позднее чем за три месяца до истечения срока действия договора наймодатель обязан предложить по своему выбору один из трех вариантов: заключить договор на новый срок на прежних условиях, заключить договор на новый срок, но на иных условиях; предупредить о желании прекратить действие договора, объясняя это тем, что принял решение вообще не сдавать жилое помещение кому бы то ни было в течение не менее одного года.

ГК РФ допускает внесение наймодателем предложения о заключении договора на новый срок, но на иных условиях. Такое предложение об изменении условий договора приобретает силу только с согласия нанимателя. Свои новые условия вправе на тех же основаниях выдвинуть и наниматель с тем, однако, что такое условие не должно выражаться в увеличении числа лиц, которые в силу договора должны с ним совместно проживать. Подобное требование нанимателя считается заведомо неприемлемым (ст. 684 ГК РФ).

Если в течение трех месяцев до момента истечения срока действия договора никаких предложений от наймодателя не поступит, а сам наниматель, в свою очередь, никаких возражений против заключения договора на новый срок не представит, договор будет считаться заключенным на прежних условиях и на новый срок.

Закон защищает нанимателя от недобросовестных действий наймодателя. Так, если в течение года с момента прекращения действия договора по причине объявленного им решения больше не сдавать жилое помещение внаем, наймодатель все же заключит с кем-либо договор, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным. А это будет означать, что ранее заключенный договор должен считаться действующим на новый срок и на прежних условиях, а наймодателю придется возместить нанимателю причиненные недобросовестными действиями убытки.

По требованию нанимателя и других постоянно с ним проживающих граждан и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем (ст. 686 ГК РФ).

Договор поднайма является производным от договора найма, поэтому срок договора поднайма не может превышать срока договора найма, а при досрочном прекращении договора найма договор поднайма прекращается одновременно с ним. Под временными жильцами понимаются граждане, прибывшие для проживания в жилом помещении на безвозмездной основе на срок не более шести месяцев. Условием вселения временных жильцов являются общее согласие нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан, а также предварительное уведомление наймодателя о таком вселении. Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме жилой площади на человека (ст. 680 ГК РФ).

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока, а если срок не согласован - не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.

Оплата. Согласно ст. ст. 153, 154 Жилищного кодекса РФ, оплата жилья включает в себя внесение платы за содержание жилья и платы за ремонт жилья, а для нанимателя жилого помещения также внесение платы за наем жилого помещения. Жилищный кодекс РФ устанавливает срок внесения квартирной платы. В соответствии со ст. 155 Кодекса, наниматель обязан вносить квартирную плату ежемесячно не позднее 10-го числа следующего за прожитым месяца. Плата за коммунальные услуги (водоснабжение, газ, электрическую, тепловую энергию и другие услуги) взимается помимо квартирной платы по утвержденным в установленном порядке тарифам. Некоторые категории граждан по действующему законодательству имеют льготы по квартирной плате и плате за коммунальные услуги.

Размер платы за жилое помещение устанавливается в договоре коммерческого найма по соглашению сторон. При этом если законом определен максимальный размер такой платы, цена, указанная в договоре, не должна его превышать (ст. 682 ГК РФ). Из этого следует, что в случаях, когда договорная цена окажется выше установленного законом максимума, соответствующее условие должно быть признано недействительным. В результате договор можно будет считать все же заключенным с тем, однако, что условие о цене будет действовать в размере, равном указанному в законе максимуму. Поскольку противоречащее закону договорное условие о цене является ничтожным, в случае, когда оказывается, что наниматель уже успеет произвести оплату, исходя из цены, предусмотренной в договоре, т.е. выше законного максимума, за ним сохранится право взыскать с наймодателя разницу в цене.

Соответственно, если наниматель произвел оплату, хотя и в меньшем против обусловленного договором размере, но в пределах законного максимума, наймодатель не сможет требовать применения к нанимателю тех неблагоприятных последствий, которые предусмотрены на случай нарушения обязанностей по оплате жилья.

Следует отметить, что законодатель пока еще не ввел максимального предела платы за предоставленное по договору коммерческого найма жилое помещение.

Отсутствие в договоре коммерческого найма условия о цене относится к числу устранимых недостатков договора, поэтому неупоминание в договоре цены найма само по себе не влечет признания его незаключенным.

1.3 Стороны договора коммерческого найма жилого помещения, их права и обязанности

Наймодатель - гражданин (собственник жилого помещения или управомоченное им лицо), организация, образованная частными собственниками или владеющая и пользующаяся жилым помещением по договору аренды в порядке, предусмотренном ст. 671 ГК РФ.

Наймодатель обязан:

1) передать нанимателю юридически и физически свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания в нем;

2) осуществить надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;

4) обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (п. 2 ст. 676 ЖК РФ);

5) осуществлять капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, если иное не установлено договором (п. 2 ст. 681 ГК РФ);

6) обеспечить осуществление нанимателем переоборудования сданного внаем жилого помещения, если такое переоборудование существенно не изменит условия пользования жилым помещением.

Наймодатель имеет право:

1) требовать от нанимателя соблюдения всех условий договора;

2) давать согласие на вселение для постоянного проживания с нанимателем других граждан (п. 1 ст. 679 ГК РФ);

3) запретить проживание временных жильцов, если наниматель не соблюдает требование законодательства о норме жилой площади на одного человека (ч. 1 ст. 680 ГК РФ);

4) давать согласие на переоборудование жилого помещения (п. 3 ст. 681 ГК РФ);

5) отчуждать сданное внаем помещение;

6) требовать расторжения договора найма жилого помещения (п. 2 ст. 687 ГК РФ).

Нанимателем по договору коммерческого найма может быть только гражданин (физическое лицо). В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем (не обязательно члены семьи). При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 ГК РФ. Правила этой статьи сводятся к тому, что с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случаев вселения несовершеннолетних детей.

Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.

Граждане, постоянно проживающие с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями (ст. 677 ГК РФ).

Наниматель имеет также следующие права требования:

1) пользования общим имуществом в многоквартирном доме (п. 2 ст. 673 ГК РФ);

2) проведения текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении;

3) осуществления переоборудования занимаемого по договору жилого помещения, если это переоборудование существенно не изменит условия пользования жилым помещением;

4) разрешения по общему согласию граждан, постоянно с ним проживающих, и с предварительным уведомлением наймодателя безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам при условии соблюдения законодательства о норме жилой площади на одного человека.

Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев.

Наниматель несет обязанность перед наймодателем за действия временных жильцов.

Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим (ч. 3 ст. 680 ГК РФ);

5) передачи с согласия наймодателя на определенный срок части или всего нанятого им помещения в пользование поднанимателя. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека.

Срок заключения договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается и договор поднайма жилого помещения;

6) замены его (при согласии наймодателя и граждан, постоянно проживающих с ним) одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с ним (п. 1 ст. 686 ГК РФ);

7) заключения договора найма жилого помещения на новый срок по истечении срока действия существующего договора найма жилого помещения. Такое право закон называет преимущественным (ст. 684 ГК РФ);

8) расторжения договора (с согласия других граждан, постоянно проживающих с нанимателем) с обязательным письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Наниматель обязан:

1) использовать жилое помещение только для проживания в нем, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;

2) осуществлять текущий ремонт жилого помещения, если договором не установлено иное (п. 1 ст. 681 ГК РФ);

3) своевременно вносить плату за жилое помещение, самостоятельно вносить коммунальные платежи, если договором не установлено иное (ч. 3 ст. 678 ГК РФ);

4) соблюдать правила пользования жилым помещением.

1.4 Изменение и прекращение договора коммерческого найма жилого помещения

Изменение договора. В соответствии со статьей 686 ГК РФ по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель по договору найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем. В случае же смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними.

Если между гражданами, проживающими в жилом помещении, после выбытия нанимателя или смерти его не было достигнуто соглашение о том, кто из них становится нанимателем, то все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

Расторжение договора. По общему правилу расторжение договора возможно по соглашению сторон. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других постоянно проживающих с ним граждан в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

По требованию одной из сторон договор, может быть, расторгнут по решению суда только в следующих случаях:

1) при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ);

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. К числу иных случаев относятся следующие основания расторжения договора и выселения нанимателя при:

а) не внесении нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

б) разрушении или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (ст. 687 ГК РФ).

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года (ст. 687 ГК РФ).

Кроме того, п. 3 ст. 687 ГК РФ предусматривает, что договор найма жилого помещения, может быть, расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре, если помещение перестает быть пригодным для проживания, а также в случае его аварийного состояния или в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Последствия расторжения договора коммерческого найма жилого помещения состоят в том, что наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

2. Договор коммерческого найма жилого помещения и смежные гражданско-правовые договоры

Из всего выше сказанного видно, что договор коммерческого найма жилого помещения по своей юридической природе является консенсуальным, двусторонне обязывающим, возмездным. Подобная характеристика сближает рассматриваемый договор с такими гражданско-правовыми договорами, как договор аренды и договор безвозмездного пользования (ссуды). Отсюда для уяснения сущности и правовой природы договора коммерческого найма жилого помещения необходимо провести сравнительный анализ данного договора со смежными гражданско-правовыми договорами. Такой анализ в силу недостаточности правового регулирования данного договора позволит выявить возможность изменения и дополнения соответствующих статей гл. 35 ГК по аналогии закона, ссылаясь на положения указанных выше договоров.

Договор коммерческого найма, являясь гражданско-правовым договором, относится к категории договоров, направленных на передачу имущества во владение и пользование, что сближает его с договором аренды (имущественного найма) (гл. 34 ГК) и договором безвозмездного пользования (ссуды) (гл. 36 ГК).

Наиболее близок к договору коммерческого найма жилого помещения договор аренды. Определения, содержащиеся в п. 1 ст. 671 ГК ("Договор найма жилого помещения") и ст. 606 ГК ("Договор аренды"), имеют ряд совпадающих признаков: по тому и другому договору одна сторона обязуется предоставить другой за плату во временное владение и пользование (во временное пользование) имущество. Относительно различий в определениях того и другого договора следует отметить, что, как предусмотрено ст. 606 ГК, предметом договора аренды является имущество. Между тем в силу п. 1 ст. 671 ГК предметом договора коммерческого найма служит конкретная разновидность имущества: жилое помещение. В легальном определении договора найма жилого помещения (т.е. договора коммерческого найма) в отличие от договора аренды отсутствует указание на временный его характер, но выделена обязанность нанимателя использовать полученный предмет договора "для проживания в нем".

Применительно к вопросу разграничения договора коммерческого найма жилого помещения и договора аренды отмеченные различия имеют неодинаковое значение. Что касается предмета договора, то, как вытекает из п. 2 ст. 671 ГК, договор аренды жилого помещения представляет собой разновидность аренды, а не найма жилого помещения. Это означает, что договор аренды в принципе может быть заключен по поводу любого имущества, в том числе и жилого помещения. Тем самым предмет у одного договора охватывает применительно к имуществу все, а у другого - лишь часть. Но такого рода различие могло бы сыграть свою роль только в случае, если бы речь шла о признании договоров найма жилого помещения (как коммерческого, так и социального) разновидностью договора аренды, так, как это сделано в гл. 34 ГК в отношении аренды транспортных средств, предприятий, зданий и сооружений. И наоборот, для признания договоров найма жилого помещения, в том числе договора коммерческого найма, самостоятельным типом договоров этого явно недостаточно. В настоящее время вслед за законодателем большинство авторов считают договор найма жилого помещения (включая обе его разновидности - договор коммерческого и социального найма) самостоятельным типом (видом) договоров.

В результате можно выделить один самый важный признак договоров найма жилого помещения (как социального, так и коммерческого), отграничивающий их от договора аренды, - потребительский характер данных договоров. Выделение в ГК такого признака имеет целью обозначить необходимость предоставления особых льгот и преимуществ одному из контрагентов - гражданину-потребителю. В связи с этим законодатель посчитал данный признак достаточным для выделения договоров найма жилого помещения (как социального, так и коммерческого) в качестве самостоятельных договорных типов, отличных от других гражданско-правовых договоров. По этой же причине законодатель признал недостаточной ту относительную самостоятельность, которую приобрели бы договоры найма жилого помещения, если бы оказались включенными в тот тип договоров, под которым подразумевалась аренда. Кроме того, особая значимость проблемы обеспечения граждан жильем потребовала создания жилищного законодательства, призванного с помощью консолидированных норм, относящихся по своей природе как к публичному, так и к частному праву, регулировать отношения, связанные с обеспечением потребности граждан в жилье. Отнесение договоров найма жилого помещения к типу договоров имущественного найма (аренде), несомненно, разрушило бы относительное единство жилищного законодательства .

Помимо договора аренды основанием возникновения права пользования чужим жилым помещением может выступать и договор безвозмездного пользования (ссуды). Договор ссуды, так же как и договор аренды, имеет черты сходства и различия с рассматриваемым договором коммерческого найма жилого помещения. Главной отличительной особенностью договора ссуды является его безвозмездность, в то время как по общему правилу, установленному действующим законодательством, жилые помещения предоставляются во временное пользование гражданам за плату. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2002. С. 682 - 683.

В литературе высказываются различные точки зрения по поводу возможности существования безвозмездного договора найма жилого помещения, при этом большинство авторов вслед за законодателем признают возмездность одним из основных признаков не только договора коммерческого найма, но и договора социального найма жилого помещения, который отличает указанные договоры от договора ссуды.

В соответствии со ст. 40 Конституции РФ, ч. 9 ст. 156 ЖК РФ определенным категориям граждан жилые помещения, входящие в государственный и муниципальный жилищный фонд социального использования, предоставляются в установленном порядке безвозмездно. В подобных случаях граждане-наниматели, отнесенные законом к определенной категории, вправе реализовать свое конституционное право на жилище в особом порядке - без оплаты. Таким образом, законодательно признается возможность существования безвозмездных договоров социального найма. О.В. Кириченко. Договор коммерческого найма жилого помещения и смежные гражданско-правовые договоры. //"Семейное и жилищное право", 2007, N 3. -С.27

Таким образом, договор коммерческого найма жилого помещения, являясь по своей юридической природе гражданско-правовым договором, направленным на передачу имущества во владение и пользование, имеет определенные черты сходства с такими договорами, как аренда и ссуда. Наиболее близок к договору коммерческого найма договор аренды - оба договора направлены на возмездную передачу имущества во временное владение и пользование. Потребительская направленность договора коммерческого найма жилого помещения позволила выделить его в отдельный тип договора, отличный от договора аренды. В связи с этим к договору коммерческого найма не применяются как общие положения договора аренды, так и нормы, регламентирующие аренду отдельных видов имущества, в частности зданий и сооружений. Но в то же время сходство данных договоров, на наш взгляд, позволяет в случае необходимости применять общие положения договора аренды и отдельные положения договора аренды зданий и сооружений, являющихся, как и жилые помещения, недвижимым имуществом, по аналогии закона с целью восполнения пробелов в правовом регулировании договора коммерческого найма жилого помещения в соответствующих статьях гл. 35 ГК, при условии, что это не противоречит императивным требованиям указанной главы и сущности рассматриваемого договора.

Что касается положений договора безвозмездного пользования (ссуды), то они не могут быть применены к договору коммерческого найма жилого помещения, так как противоречат возмездной направленности данного договора, кроме того, применение договора ссуды к отношениям найма жилого помещения может привести к значительному ухудшению прав гражданина-нанимателя жилого помещения, заключившего договор безвозмездного пользования, по сравнению с положением нанимателя в договоре найма.

жилищный законодательство найм договор

Заключение

Действующее законодательство не предусматривает обязательной государственной регистрации договора коммерческого найма жилого помещения. Столь демократическое требование к оформлению договора коммерческого найма жилого помещения, по мнению некоторых авторов, обусловлено стремлением законодателя обеспечить максимальную защиту интересов сторон договора, в частности нанимателя, и недопущением его аннулирования по формальным признакам Свит Ю.П. Договор коммерческого найма жилого помещения // Закон. 2005. N 6. -С. 65., что, на наш взгляд, не совсем верно.

Ведь при заключении сделки с недвижимостью затрагиваются интересы всех ее участников, и поэтому особенно важным является проведение сделки таким образом, чтобы права сторон не были нарушены и не возникли неблагоприятные последствия. Не случайно закон предъявляет достаточно жесткие требования к сделкам с недвижимым имуществом, которые заключаются в простой письменной или нотариальной форме (ст. 550, 584, 609, 651, 674 ГК). Для отдельных сделок с недвижимостью закон устанавливает также дополнительное требование, заключающееся в обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Права на недвижимость и сделки с ней подлежат обязательному занесению в Единый государственный реестр прав. Закон также указывает, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Отсутствие обязательной государственной регистрации договора коммерческого найма жилого помещения, на наш взгляд, является значительным пробелом в его правовом регулировании. При этом возникает закономерный вопрос: почему законодатель, предусмотрев государственную регистрацию договора аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК, ст. 26 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), обошел вниманием договор коммерческого найма жилого помещения? Ведь потребность в государственной регистрации рассматриваемого договора вызвана не только частными, но и публичными интересами, а именно необходимостью четкого и эффективного правового регулирования отношений возмездного пользования чужими жилыми помещениями со стороны государства, а также производством учета заключения договоров коммерческого найма, в частности, в целях налогообложения.

Резюмируя выше изложенное, можно считать целесообразным урегулировать данный вопрос по аналогии закона со ссылкой на п. 2 ст. 651 ГК, в соответствии с которым договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, и договор коммерческого найма жилого помещения, заключенный на срок не менее года, должен подлежать государственной регистрации и считаться заключенным с момента такой регистрации. В заключение необходимо отметить, что акт государственной регистрации гражданско-правового договора, в том числе договора коммерческого найма жилого помещения, представляет собой дополнительный юридически значимый элемент, обязательное требование законодательства. Именно с моментом государственной регистрации законодательство связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на недвижимое имущество (в том числе жилое помещение). Таким образом, государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение, что чрезвычайно важно в условиях имущественного оборота. Права на землю, жилище, здания и другую недвижимость, переходящие к лицам, возникают на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: соглашение и акт регистрации договора (права).

Список литературы

I. Нормативно-правовые акты:

1.1 Гражданский кодекс Российской Федерации: Части первая, вторая, третья и четвертая. - М.: Издательство «Омега-Л», 2009. - 665с.

1.2 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ [принят ГД ФС РФ 22.12.2004](ред. от 23.07.2008)// СПС КонсультантПлюс.

II. Учебная и научная литература:

2.1 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2002. - 720с.

2.2 Гражданско-правовые договоры по передаче имущества/ В.Н. Сидорова, А.В. Стремоухов. - М. : Норма, 2008. - 384с.

2.3 Чаусская О.А.Гражданское право: Учебник для студентов образовательных учреждений среднего профессионального образования."Дашков и К", 2007. -364с.

III. Периодические издания:

3.1 Кириченко О.В. Договор коммерческого найма жилого помещения и смежные гражданско-правовые договоры. //"Семейное и жилищное право", 2007, N 3. -С.27

3.2 Кириченко О.В. Проблемы государственной регистрации договора коммерческого найма жилого помещения.//"Юрист", 2007, N 4.-С.17

3.3Свердлык Г.А. Договор коммерческого найма жилых помещений.//"Жилищное право", 2007, N 7. - С.24-28

3.4 Свит Ю.П. Договор коммерческого найма жилого помещения // Закон. 2005. N 6. С. 64-67.

Размещено на Allbest.ru