Право частной собственности на землю

В настоящее время право частной собственности на землю является юридической возможностью собственника владеть, использовать и распоряжаться принадлежащим ему земельным участком. Собственник, таким образом, обладает полным правом распоряжаться собственным земельным имуществом по своему усмотрению. Однако в связи с тем, что земля выступает в качестве объекта природных ресурсов, рациональное использование которых необходимо социуму, законодательством устанавливаются ограничительные меры на права собственников и их обязательства в отношении данного имущества. Данные рамки отражены в требованиях рационального использования земельных участков, что нашло отражение в ст. 36 Конституции РФ, гл. 17 Гражданского Кодекса РФ, в ст.1, 56 и особенно - в гл. VI Земельного Кодекса РФ. Конституция РФ утверждает требования при использовании земельных участков бережного отношения к окружающей природе, не нарушая прав и законных интересов иных лиц.

Глава 2. Особенности права частной собственности на землю

2.1 Совершение сделок с земельными участками

В условиях современности в России земля выступает в качестве объекта гражданского оборота, в рамках которого в общем числе сделок с недвижимостью сделки с земельными участками обретают все большую значимость.

Земля, являясь объектом рыночных отношений, обладает многофункциональным назначением в связи с чем совершение сделок с земельными участками контролируется правовыми нормами Конституции РФ, а также действующим земельным, гражданским законодательством при учете Лесного Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 г. № 200-ФЗ (ред. от 13.07.2015). и Водного Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 N 74-ФЗ (ред. от 28.11.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016). кодексов. Необходимо также отметить, что земля представляет собой уникальный природный ресурс, на основании чего обладает особым юридическим статусом. Выявленные обстоятельства обуславливают наличие в рамках гражданско-правовых сделок постоянных и временных ограничений прав собственности на земельные участки.

Постоянные ограничения права собственности на землю, вызванные ее ограниченностью в природе и незаменимостью в рамках предпринимательской деятельности, представлены: системой зонирования; рациональным использованием и охраной земель; контролем окружающей среды; защитой законных прав и интересов иных собственников, арендаторов и пользователей земли; соблюдением условий использования особо охраняемых территорий и охранных зон; учетом строительных норм и правил, проектов планировки и застройки населенных пунктов; принудительным выкупом земель у собственника для государственных и муниципальных нужд.

К временным ограничениям правомочий собственника земли следует относить:

- четко установленное целевое использование земли;

- возможность купли-продажи сельскохозяйственных земель при условии сохранения их целевого назначения;

- изъятие неиспользованной земли в пользу государства;

- установление предельного минимального размера земельного участка при его разделе;

- запрет на раздел земли (в качестве примера - организация фермерства) Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (ред. от 30.12.2015). .

Следует отметить тот факт, что в Российской Федерации в короткие сроки произошли значительные перемены в рамках реализации права собственности, при которой частная собственность на землю обладает важной ролью.

Земельные участки и все, что имеет прочную связь с землей, следует относить к объектам недвижимости. В процессе совершения сделок с ними следует брать в расчет существующее деление земель на изъятые из оборота, ограниченные в обороте и не изъятые из оборота.

Отчуждение земельных участков, которые изъяты из оборота, запрещено на законодательном уровне. Земли, ограниченные в обороте, могут приобретаться только отдельными участниками гражданско-земельных правовых отношений при условии наличия определенного целевого назначения земель. Так, в качестве примера следует отметить условия, при котором земля не может выступать в качестве предмета сделки: историко-культурное наследие; государственные природные заповедники, памятники природы; земля, выделенная на нужды обороны; общего пользования в населенных пунктах; оздоровительное назначение; залежи природных ископаемых; радиоактивное, химическое и биогенное заражение земель; государственные научно-исследовательские учреждения, образовательные учреждения, элитно-семеноводческие хозяйства; закрытые административно-территориальные образования, воинские и гражданские захоронения Комментарии к Земельному кодексу Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (ред. от 30.12.2015)..

Земельные участки не могут выступать в качестве предмета сделки при наличии спора о принадлежности, а также в случаях внесения в Единый государственный реестр прав запрещающей записи, и если на них наложен арест.

В качестве участников гражданско-правовых сделок с земельными участками могут выступать субъекты гражданского права, которые правоспособны и дееспособны: граждане Российской Федерации, иностранные граждане, лица без гражданства, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ (действ. ред. от 30.12.2015). Часть II. .

Сделки с земельными участками делятся на односторонние (завещания), двусторонние (договоры) и многосторонние.

Согласно действующему гражданскому законодательству любые сделки с земельными участками должны совершаться в письменной форме посредством составления документа, который будет выражать ее содержание, и который подписывается лицом, совершаемым данную сделку, либо действующим по его полномочию на основе доверенности Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ (действ. ред. от 30.12.2015). Часть I-II. .

При заключении сделок с землей необходимо быть более осторожными, нежели при заключении сделок с иной недвижимостью. Большое количество судебных споров возникает из-за ошибок, допущенных по незнанию особенностей правового регулирования данных сделок. В качестве особенностей сделок с землей выступают:

1) договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного документа, который должен быть подписан обеими сторонами. Это означает, что покупка земли не может быть совершена устно или, к примеру, оформлена лишь в виде составления расписки или квитанции. Необходимо составить договор, в котором будет прописаны существенные условия сделки, в данном случае этот предмет (описание земельного участка) и цена Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 29.12.2015) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016). .

Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность. Нотариальное заверение договора не является обязательным, хотя многие так делают для того, чтобы дополнительно обезопасить сделку. Однако участие нотариуса будет нужно для того, чтобы удостоверить согласие второго супруга, если участок был приобретен продавцом во время брака, так как является их общей совместной собственностью;

2) переход права собственности от продавца к покупателю подлежит обязательной государственной регистрации. Право собственности у покупателя возникает с момента такой регистрации. Сам договор при этом регистрации не подлежит.

За уклонение от государственной регистрации статьей 19.21 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации предусмотрена административная ответственностью в виде штрафа.

Следует отметить, что обязанность по оплате земельного налога также возникает только с момента государственной регистрации права собственности на земельный участок. Однако следует быть осторожными и не затягивать с регистрацией, так как это может быть расценено как уклонение от уплаты налога;

3) продаже подлежат только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Данное требование связано с тем, что земельный участок становится самостоятельным объектом гражданского оборота с момента постановки его на кадастровый учет Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 29.12.2015) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016). . Постановка земельного участка на учет позволяет идентифицировать его среди других земельных участков, ему присваивается отдельный кадастровый номер. Следовательно, перед продажей необходимо провести работы по оформлению земли.

По этой же причине невозможно без процедуры выделения земельного участка купить часть земельного участка. При выделении она становится самостоятельным объектом недвижимости. Нарушение данного требования закона ведет к признанию договора незаключенным (Приложение 1).

Для получения информации о том, поставлен ли земельный участок на учет, можно обратиться в Управление Федеральной службы по государственной регистрации, кадастру и картографии по Владимирской области. Также можно обратиться для поиска информации об участке к Публичной кадастровой карте, справочно-информационному интернет - сервису по предоставлению сведению из Государственного кадастра недвижимости, в рамках которого поиск необходимого участка осуществляется по его кадастровому номеру или по местоположению;

4) договор купли-продажи обязательно должен содержать указание на цену земельного участка. При отсутствии данного указания, договор будет считаться незаключенным. Данное правило применяется при купле-продаже как земли, так и иного недвижимого имущества Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ (действ. ред. от 30.12.2015). Часть I. .

Споры относительно данного вопроса возникают нечасто, стороны обычно указывают стоимость участка. Другое дело, что не всегда в договоре указывается та цена, по которой на самом деле продается имущество. Часто случается так, что цена, указанная в договоре значительно занижена, чем действительная стоимость участка. В качестве основной причины подобных действий может выступать стремление продавца заплатить меньший размер налога с полученного дохода от продажи земли.

Опасность заключается в том, что в случае возникновения конфликта, например, если покупатель откажется заплатить оговариваемую стоимость, то продавец даже при обращении в суд сможет взыскать с него только ту сумму, которая указана в договоре. Опасно такое положение дел и для покупателя, так, при признании сделки недействительной или незаключенной, когда каждой из сторон возвращается то, что было передано ей по договору, ему будет передана сумма, указанная в договоре.

Попытки оспорить договор в суде, ссылаясь на то, что цена явно занижена, редко увенчиваются успехом. Не помогает даже указание на явную смехотворность и нереальность такой сделки. Дело в том, что стороны свободны в определении цены договора, на что суды и указывают;

5) продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ (действ. ред. от 30.12.2015). Часть I. .

В случае предоставления заведомо ложной информации об указанных обстоятельствах, а также иных существенных факторах, которые могут оказать влияние на решение о покупке земли (например, о разрешении на застройку, о наличии сервитута, о качественных свойствах земли), покупатель имеет право потребовать уменьшения цены участка или расторжения договора купли-продажи и возмещения убытков.

В связи с этим добросовестному продавцу необходимо проинформировать покупателя обо всех имеющих значениях свойствах и характеристиках земельного участка. Лучше всего если информация об обременениях участка будет прямо прописана в договоре;

6) определенные особенности установлены законом для земель сельскохозяйственного назначения. Они не касаются тех земельных участков, что предоставлены гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.

Законом установлен максимальный размер площади земельного участка, который может принадлежать на праве собственности одному гражданину или юридическому лицу. Для Владимирской области это 10 % от общей площади сельскохозяйственных угодий Закон Владимирской области от 12 марта 2007 года № 19-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Владимирской области» (с изм. на: 05.10.2015). .

Иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранного капитала составляет более 50 %, не могут владеть землями сельскохозяйственного назначения на праве собственности или каком-либо ином праве, кроме аренды Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ред. от 13.07.2015). .

Продавец обязан уведомить орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления о намерении продать свой земельный участок. Если ответ на такое уведомление не поступит в течение 30 дней или продавцом будет получен отказ от покупки земли, он в течение года будет иметь право продать участок по цене не ниже, чем была указана в уведомлении.

При этом необходимо соблюсти все установленные законом требования о направлении данного уведомления, так как в противном случае оно может быть признано не отправленным. Необходимо правильно определить, в какой именно орган нужно направить извещение о продаже земельного участка, так как в некоторых случаях преимущественным правом на покупку участка обладают муниципальные образования, а не субъект РФ. Например, во Владимирской области это случаи, когда земельный участок имеет общие границы с земельным участком, находящимся в муниципальной собственности, а также, когда земельный участок был ранее приобретен из земель, находящихся в муниципальной собственности Закон Владимирской области от 12 марта 2007 года № 19-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Владимирской области» (с изм. на: 05.10.2015). п. 2. Ст. 5..

Иногда, сами уполномоченные органы не могут правильно определить, кто обладает преимущественным правом на покупку участка (Приложение 2).

Если продавец не отправил уведомление о продаже участка или уведомил, но продал участок по более низкой цене, чем была предложено субъекту РФ или муниципальному образованию, не направив при этом повторного уведомления, сделка будет ничтожной, то есть факт ее заключения не будет иметь каких-либо последствий для сторон, право собственности к покупателю по такой сделке перейти не может.

Существующее в Российской Федерации земельные законодательные основы предусматривают право обмена земли, предоставленной в соответствии с Федеральным законом «О садоводческих, огороднических, дачных некоммерческих объединениях граждан»: «… граждане и юридические лица имеют право обменивать земельный участок» Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (ред. от 31.01.2016). .

Порядок обмена земельных участков регламентируется соответствующими положениями Гражданского кодекса РФ, в связи с чем российским законодательством земельные участки относятся к числу недвижимого имущества, на которое распространяются гражданско-правовые нормы, направленные на регулирование обмена имущества.

Согласно Гражданскому кодексу РФ обмен имущества, которое принадлежит гражданам и юридическим лицам на правах собственности, производится на основании договора мены, в отношении которого применяются те же правовые нормы законодательства, регулирующие сделки купли-продажи. При этом обе стороны являются продавцами и покупателями имущества, получаемого в соответствии с договором мены.

В соответствии с договором дарения одна сторона (даритель) в безвозмездной форме осуществляет передачу другой стороне (одаряемому) землю в частную собственность, что отражено в Гражданском кодексе РФ. Данный договор дарения земли оформляется в письменной форме и регистрируется в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Там же. Ст. 572..

При сдаче земельные участки в аренду не могут изменять свое целевое назначение. Договор аренды оформляется письменно и регистрируется в организации, практикующейся на регистрации прав частной собственности на недвижимое имущество и сделок с ним. Данный документ является официальным и становится обязательным для сторон при его заключении, которое начинается с момента его государственной регистрации Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ (действ. ред. от 30.12.2015). Часть II. Ст. 611..

Необходимо отметить ограниченность действия договора аренды земельных участков. При условии отсутствия пролонгации данного договора с тем же арендатором, с истечением установленных сроков обязательства по данному документу прекращаются, на основании чего земля передается во владение и пользование собственника Там же. Ст. 622..

Таким образом, земельные участки, представляющие собой объект рыночных отношений в условиях современности, обладают многофункциональным назначением, в связи с чем совершение сделок с землей, к числу которых следует относить куплю-продажу, обмен, дарение, аренду, в обязательном порядке регламентируется действующими конституционными нормами и земельными и гражданскими правовыми нормами.

2.2 Порядок предоставления земельных участков из государственной и муниципальной собственности

В марте 2015 года на территории Российской Федерации был утвержден новый порядок формирования и предоставления земель из государственной и муниципальной собственности физическим и юридическим лицам. Основные моменты данного положения закреплены в федеральном законодательстве «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» Федеральный закон Российской Федерации от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 29.12.2015).. Данные преобразования связаны с современной земельной реформой, и направлены на создание более понятного и прозрачного процесса приобретения участков, как в аренду, так и в собственность.

Настоящий закон «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» выработан с целью совершенствования процедуры предоставления земельных участков и градостроительного регулирования. До его введения получить государственную землю в собственность было зачастую затруднительно. Причина - отсутствие четко очерченной процедуры передачи наделов в собственность. Именно этот фактор порождал коррупционную деятельность в ряде структур. Теперь, чтобы приобрести землю, нужно иметь на это право, прописанное в законе.

До принятия данного документа порядок предоставления земельных участков не был урегулирован на законодательном уровне в должном объеме. Так, в качестве примера следует отметить возможность предоставления физическим или юридическим лицам права распоряжаться земельными участками, которые обладали всеми необходимыми характеристиками: установлены границы, кадастровые номера. Кроме того, такое было возможно только при наличии у земельного участка правообладателя. Также зачастую на практике вызывала большие сложности передача несформированных земельных участков, особенно из государственной собственности.

Примечательно, что более 50% территории России юридически не закреплено государством не закреплено за государством. Официально земли не являются чьей-либо собственностью и никак не зарегистрированы в Росреестре. Долгое время не существовало определения и самого участка как объекта оборота в хозяйстве. В условиях современных преобразований данные моменты в процедуре предоставления земли претерпели значительные изменения. Кроме того, на настоящем этапе законодателем введено в Земельный кодекс РФ понятие «земельный участок»: «… земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных законом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи» Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (ред. от 30.12.2015). п.3. Ст. 6..

Нововведения устанавливают новый основной принцип, при котором сначала происходит планирование использования территории, а затем предоставление земельного участка в соответствии с определенной ему функцией, а не наоборот, как было до внесения изменений. На основании нового закона образование земельных участков из земель или участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, производится согласно проекту межевания территории, утвержденному в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, либо проектной документации о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков, либо утвержденной схеме расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории.

Таким образом, старая процедура предварительного согласования места расположения объекта упраздняется. При этом новый порядок определения границ земельного участка не имеет связь с основаниями его предоставления. Важно, что при отсутствии утвержденного проекта межевания территории образование земельных участков из земель или участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, допускается согласно утвержденной схеме расположения земельного участка либо участков на кадастровом плане территории Федеральный закон Российской Федерации от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 29.12.2015). Ст. 11.3..

Федеральным законодательством предусматриваются случаи, при которых возможно складывание земельного участка только при наличии проекта межевания из следующих земель:

- земельный участок, предоставленный для проведения комплексной застройки,

- земельный участок, предусмотренный под ведение садоводства, огородничества, дачного хозяйства,

- земельный участок, предусматривающий многоквартирную застройку,

- земельный участок для размещения трубопроводов, ЛЭП и т.п. Там же. Ст. 11.3.

Таким образом, масштабные вопросы освоения земельных участков обуславливают необходимость наличия проекта межевания, в остальных случаях - схемы расположения земельных участков.

При подготовке схемы земельного участка, кроме исполнительных органов государственной власти либо органов местного самоуправления, могут принимать участие также граждане и юридические лица. Срок действия решения об утверждении схемы - два года. Необходимо отметить также условие, при котором границы земельного участка, образуемого согласно схеме его расположения, пересекаются с границами участка или участков, образованных проектом межевания территории, который утвержден после дня утверждения схемы расположения участка и до истечения срока действия решения о ее утверждении, формирование данного земельного участка производится согласно утвержденной схеме его расположения Федеральный закон Российской Федерации от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 29.12.2015). Ст. 11.10..

1 марта 2015 года был утвержден закрытый перечень документов, представляющих собой основания для перехода права на земельный участок, который принадлежит государству либо муниципалитету. Так, например, в качестве оснований для возникновения прав на земельные участки, которые предоставляются из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, являются: «… решение органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договор купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; договор аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; договор безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование. При этом по общему правилу продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, основным видом разрешенного использования которых является строительство зданий, сооружений, не допускается» Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (ред. от 30.12.2015). п. 1. Ст. 39.1..

В качестве исключений из указанного правила выделяются земельные участки, которые образованы в качестве итога раздела участка, предоставленного некоммерческой организацией, которая создана физическими лицами с целью совокупного территориального освоения для осуществления построений индивидуального жилищного характера, и которое относится к имуществу общего пользования данной некоммерческой организации Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (ред. от 30.12.2015). п. 2. Ст. 39.1; п.2. Ст. 39.3..

Необходимо также указать, что новыми правилами не предусматривается возможность приобретения земли без торгов по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, а в качестве основных форм предоставления государственных или муниципальных земель для строительства выступают аренда и аукцион. В настоящее время при проведении аукциона под запретом находится соединение нескольких земельных участков, находящихся в собственности государства или муниципалитета, в один лот аукциона, если иное не предусматривается действующим федеральным законодательством.

Кроме того договор аренды земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности, не может устанавливать требования к реализации какой либо деятельности, которая может повлечь за собой дополнительную трату денежных средств со стороны арендатора, которые не имеют связь с предметом данного договора, при условии, что это не закреплено федеральным законодательством Там же. п. 14. Ст. 39.8. . Выявленное обстоятельство обуславливает наличие прямого запрета на включение в текст договора каких-либо «социальных» или «инвестиционных» условий, имевших место в прежней практике.

Земельным кодексом в редакции закона «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» устанавливаются разные способы перехода права на государственный или муниципальный земельный участок: 1) в собственность за плату. Продажа земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, производится исключительно с помощью торгов Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (ред. от 30.12.2015). Ст. 39.3.; 2) в собственность бесплатно. Предоставление государственного или муниципального земельного участка гражданину или организации в собственность бесплатно производится согласно решению уполномоченного органа Там же. Ст. 39.5.. Также следует отмечать следующие категории предоставления в бесплатном порядке земельных участках: лицам, с которыми заключен договор развития территории; религиозным организациям, имеющим в собственности здания либо сооружения религиозного назначения; муниципальным служащим, а также многодетным семьям Там же. подп. 7. п. 2. Ст. 39.10..

4) земельные участки в безвозмездное (временное) пользование Там же. Ст. 39.10., которые могут предоставляться ограниченному кругу лиц. Так, например, в его число входят органы государственной власти и органы местного самоуправления, государственные и муниципальные учреждения (бюджетные, казенные, автономные), казенные предприятия, центры исторического наследия Российской Федерации, прекратившие исполнение собственных полномочий, религиозные организации на срок до десяти лет Там же. Ст. 39.10..

5) Земельные участки, находящиеся в муниципальной или государственной собственности, могут предоставляться в постоянное (бессрочное) пользование только органам государственной власти и органам местного самоуправления, государственным и муниципальным учреждениям (бюджетным, казенным, автономным), казенным предприятиям, центрам исторического наследия Российской Федерации Там же. Ст. 39.9..

Современным Земельным кодексом РФ были опредены особенности приобретения земельного участка на торгах и без проведения торгов, а также за плату и бесплатно:

1) приобретение земельного участка на торгах происходит в процессе подготовки и утверждения уполномоченным органом схемы расположения земельного участка. При условии наличия соответственной документации на землю данным уполномоченным органом обеспечивается выполнение кадастровых работ, а также постановка на кадастровый учет и регистрация прав на участок. Затем данный орган получает технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, и принимает решение о проведении аукциона. Необходимо отметить, согласно существующему законодательству объединение двух и более земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, в один лот аукциона запрещается. Аукцион и образование земельного участка для его продажи либо аренды посредством аукциона осуществляется по инициативе заинтересованных в предоставлении участка гражданина или компании. В этом случае данные подготовительные действия производит непосредственно заинтересованное лицо Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (ред. от 30.12.2015). Ст. 39.11-39.13..

2) Предоставление земельного участка гражданам бесплатно предусмотрено следующим категориям граждан: имеющим трех и более детей, иные граждане и (или) некоммерческие организации, которые образованы гражданами, Героям Социалистического Труда, Героям Советского Союза, Героям Российской Федерации и т.п. Там же. Ст. 39.19.

3) На предоставление земли под зданиями и сооружениями в собственность могут претендовать граждане, юридические лица, которые являются собственниками данных зданий и сооружений Там же. Ст. 39.20..

Таким образом, современные поправки в земельном и гражданском законодательстве РФ регламентируют процесс формирования и предоставления земли из государственной и муниципальной собственности физическим и юридическим лицам посредством устройства конкурсов и аукционов, передачи в арендное владение, заключения договоров на благоустройство и т.д.

Однако необходимо отметить минусы современного законодательства в области предоставления земли государственного или муниципального значения. Так, чтобы получить землю у государства, нужно иметь прописанное в законе право на это. Иначе чиновник, не найдя соответствующую норму, прямо указующую на его обязанность что-то сделать, ничего делать не будет. Далее, если есть такое право, но не прописан порядок предоставления земли - результат будет тот же.

Но даже если и право есть, и порядок такой прописан, то все равно этот механизм работать не будет, ибо он не говорит о том, как определить, сформировать земельный участок, который необходимо получить. До настоящего момента в такую проблему и упирался существовавший порядок предоставления земли.

В соответствии с настоящим законодательством, земля может попасть в хозяйственный оборот только как земельный участок, то есть как объект, который:

- имеет четкие границы (сформирован),

- имеет кадастровый номер (поставлен на государственный учет (ГКН)),

- имеет юридический статус - на него зарегистрированы права (поставлен на учет в государственный реестр прав (ЕГРП).

В настоящий момент большинство земель в «государственной собственности» не существуют, они как бы в статусе «держим в уме». Это выражается в белых пятнах на кадастровой карте Росреестра. Более того, конкретного определения земельного участка как объекта хозяйственного оборота, не существовало.

Новый закон пытается решить эти проблемы:

- уточняется понятие «земельный участок»,

- устанавливается порядок формирования земельных участков,

- устанавливается порядок приобретения лицами земельных участков,

- вносятся корректирующие нормы в ряд других законов, связанных с земельными отношениями.

Таким образом, подобное нормативно-правовое регулирование способствует соблюдению существующих административных регламентов предоставления государственных услуг и исполнения государственных функций в области землепользования, а также оказывает положительное воздействие на развитие права частной собственности в рамках земельных отношений. Среди минусов проведенного преобразования следует отметить тот факт, что земля может попасть в хозяйственный оборот только как земельный участок, который необходимо документально оформить. Кроме того, предусмотренные случаи бесплатного предоставления земли отдельным категориям специалистов и многодетным семьям выявляют не уточненные критерии предоставления. В принципе закон предполагает, что любой желающий может купить или взять в аренду любую свободную землю у государства на торгах. Еще одним важным минусом является тот факт, что подробный анализ закона и, в частности, п. 8 ст. 39.11 показывает, что существует гигантский перечень препятствий, который полностью перекрывает идею свободной распродажи земли и который обеспечивает государству полный контроль над вопросами предоставления земли:

- желаемый участок заинтересованное лицо должно формировать и ставить на учет само и за свой счет, без гарантий приобрести его на аукционе;

- участок должен соответствовать множеству условий территориального планирования, которые соблюсти весьма сложно;

- предусмотрен ряд возможностей для отказа от продажи государством земли. Например, наличие уже поданного заявления о предварительном согласовании в предоставлении участка. Такое заявление может быть легко подано кем угодно, в том числе «своей организацией». В результате, будет основание оттягивать момент расставания с землей сколь угодно долго;

- продажа участка под застройку вообще запрещена, кроме конкретно оговоренных случаев;

- до 01.01.2020 года государство может отказать в предоставлении участка, в том числе и по основаниям, утвержденным законом субъекта Федерации, то есть по любым, каким захочет область (п. 29-31 ст. 34 ФЗ-171).

В качестве основных плюсов данного нововведения выступает понятность и прозрачность процесса приобретения земельных участков в частную собственность. Формирование и предоставление земельных участков полностью замыкается на документы территориального планирования, что создает среду для рационального и гармоничного развития территорий.

2.3 Проблемные вопросы реализации права частной собственности на землю

В настоящее время в Российской Федерации существует большое количество проблем в сфере реализации права собственности на землю, среди которых наиболее острыми и актуальными являются:

1) вопрос стоимости выкупаемых земельных участков. Правительством РФ отмечается, что возможность выкупа должна осуществляться в соответствии с 5-10-кратной ставкой действующего налога на землю. Предложение со стороны депутатов о передаче земельных участков в собственность предприятиям по рыночной стоимости «… с точки зрения Правительства нанесет ощутимый удар по встающей на ноги российской промышленности, лишит ее значительной части оборотных средств и уменьшит тем самым возможности для инвестиций» Ломакин А.С., Лукин И.Д. Ликвидация монополии госудасрвтенный собственности на землю с развитием многообразия форм земельной собственности, владения и пользования // Молодежный вектор развития аграрной науки: материалы 64-й студенческой научной конференции. Ч. II. Воронеж: ФГБОУ ВПО Воронежский ГАУ, 2013. - С. 16..

Процесс купли-продажи земельных участков осуществляется посредством российского фонда федерального имущества, специалисты которого проверяют и подготавливают документы, необходимые для осуществления продажи земли. В теории выкупные операции по земле должны способствовать стимуляции процесса экономического оздоровления предприятий - в частности, облегчению для них возможности привлекать коммерческие кредиты либо инвестиции. Но на территории Владимирской области не регистрировалось сделок купли-продажи земельных участков со стороны государственного унитарного предприятия или акционерного общества. Выявленное обстоятельство обусловлено, в первую очередь, нехваткой финансов на приобретение земли, а также с тем, что право собственности на земли в настоящее время не воспринимается его владельцем в качестве элемента инвестиционной привлекательности.

В качестве объектов права частной собственности выступают земельные участки только некоторых категорий земель. Наиболее либеральным в данном смысле является правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, право частной собственности, на которые фактически ничем не ограничено. Так, например, в частной собственности сейчас находится около 7,6% всех земель Владимирской области. При этом на долю граждан приходится около 82% этих площадей Недвижимость во Владимирской области.. Земельные участки, которые находятся в частной собственности, могут применяться исключительно для установленных целей, которые указаны в свидетельстве о регистрации права частной собственности: фермерство, садоводство, огородничество, индивидуальное жилищное строительство, предпринимательскую деятельность.

2) Политика государства в отношение права государственной собственности не получила четкости даже после утверждения федерального закона «О разграничении государственной собственности на землю» и Земельного кодекса РФ. Данные документы устанавливали порядок разграничения государственной собственности на федеральную, собственность субъектов РФ и муниципальную, определяя курс правительства на разграничение собственности. Однако положение о том, что право собственности соответствующих субъектов возникает с момента государственной регистрации данного права, поставило государственную и муниципальную собственность вне существующего законодательства до ее регистрации. Подобное положение о государственной регистрации права собственности отражено и в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Федеральный закон Российской Федерации от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 29.12.2015)..

Проблема разграничения прав собственности на землю должна рассматриваться комплексно и системно, затрагивая в первую очередь вопросы юридического и экономического характера.

3) За период проведения работ по разграничению прав собственности на землю была выявлена следующая проблема: длительные сроки направления, рассмотрения, согласования, утверждения на этапе проведения работ по провозглашению прав собственности. Кроме того, в данной работе необходимо учитывать также действующее законодательство.

4) Следует также выделить проблему в рамках права собственности на землю - право частной собственности на не оформленные земельные участки. Так, например, на территории Владимирской области более 250 тысяч семей обладают индивидуальными жилыми домами, из которых 180 тысяч имеют рядом расположенные с ними земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства, а также более 400 тысяч садовых участков Во Владимирской области жилищные субсидии получат 42 тысячи семей.. Многие из них не имеют правоудостоверяющие документы на фактически используемые участки.

Согласно Земельному кодексу граждане Российской Федерации, которые обладают земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследования владения в сроках на переоформление этих прав на право аренды или приобретение в собственность не ограничены, но они этими земельными участками не вправе распоряжаться. В тоже время земельные участки, находящиеся в постоянном (бессрочном) пользовании, пожизненном наследуемом владении могут быть приобретены ими в собственность бесплатно.

5) Проблемы собственности дачных участков. Даже сейчас, когда прошло двадцать два года с момента становления земли предметом рыночных отношений, множество спорных вопросов по земле остаётся нерешенными. Множество дачных участков не имеет первичной документации и поэтому до сих не оформлены согласно новому земельному законодательству. Кроме того, большинство таких участков не имеет четко определённых границ, на них отсутствуют кадастровые паспорта с данными об измерении границ.

Относительно часто возникают ситуации, когда на землю претендует сразу несколько лиц, имеющих на руках документы советских времен, очень часты ошибки в документах, выданных на начале 1990-х годов.

Нередки случаи, когда лица, даже имеющие все документы на руках для оформления права собственности на участок, сталкиваются с давлением со стороны соседей или местных властей.

6) Специфика регулирования земельных отношений. На сегодняшний день также велико количество участков находящихся в бессрочном владении, особенность которого заключается в том, что владелец может пользоваться участком, но не может им распоряжаться. Владелец платит налог, который подсчитывается на основании кадастровой стоимости участка. Владельцы таких участков могут вообще не заниматься вопросом приватизации этого участка, однако подарить или продать такой участок владелец не имеет права.

Для приватизированных участков необходимо оформить кадастровый паспорт, в котором будут указаны точные границы, участок должен стоять на учете в кадастре. Максимальная площадь участка, которая может находиться в частном владении, определяется в зависимости от региона. Для дачных участков - обычно минимальный размер от шести соток.

7) Проблема ограничения права собственности на землю. Право собственности на земельный участок не является абсолютным. В принципе, к ограничениям прав на землю можно отнести все, что ограничивает право владения, пользования или распоряжения земельным участком. Правомочия собственника по владению, пользованию и распоряжению земельным участком ограничиваются законодательством. Общее ограничение закреплено в ч.2 ст.36 Конституции РФ, согласно которой реализовать три правомочия можно при условии, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. Ограничения права собственности устанавливаются в случаях, если это необходимо для обеспечения охраны природной среды, памятников истории и культуры, археологических объектов; благоприятной среды жизнедеятельности человека и безопасности государства.

Таким образом, рассмотренные проблемы реализации права частной собственности на землю выявили некоторое несовершенство и противоречивость действующего законодательства российского государства, что в свою очередь вызывает необходимость его более тщательной проработки и выработки согласованной концепции проведения законодательного регламентирования вопросов права частной собственности на землю в условиях современности.

На основании рассмотренного материала мы пришли к выводу, что земельные участки, представляющие собой объект рыночных отношений в условиях современности, обладают многофункциональным назначением, в связи с чем совершение сделок с землей, к числу которых следует относить куплю-продажу, обмен, дарение, в обязательном порядке регламентируется действующими конституционными нормами и земельными и гражданскими правовыми нормами.

Подобное нормативно-правовое регулирование способствует соблюдению существующих административных регламентов предоставления государственных услуг и исполнения государственных функций в области землепользования, а также оказывает положительное воздействие на развитие права частной собственности в рамках земельных отношений. Среди минусов проведенного преобразования следует отметить тот факт, что земля может попасть в хозяйственный оборот только как земельный участок, который необходимо документально оформить. Кроме того, предусмотренные случаи бесплатного предоставления земли отдельным категориям специалистов и многодетным семьям выявляют не уточненные критерии предоставления. В принципе закон предполагает, что любой желающий может купить или взять в аренду любую свободную землю у государства на торгах. Еще одним важным минусом является тот факт, что подробный анализ закона и, в частности, п. 8 ст. 39.11 показывает, что существует гигантский перечень препятствий, который полностью перекрывает идею свободной распродажи земли и который обеспечивает государству полный контроль над вопросами предоставления земли:

- желаемый участок заинтересованное лицо должно формировать и ставить на учет само и за свой счет, без гарантий приобрести его на аукционе;

- участок должен соответствовать множеству условий территориального планирования, которые соблюсти весьма сложно;

- предусмотрен ряд возможностей для отказа от продажи государством земли. Например, наличие уже поданного заявления о предварительном согласовании в предоставлении участка. Такое заявление может быть легко подано кем угодно, в том числе «своей организацией». В результате, будет основание оттягивать момент расставания с землей сколь угодно долго;

- продажа участка под застройку вообще запрещена, кроме конкретно оговоренных случаев;

- до 01.01.2020 года государство может отказать в предоставлении участка, в том числе и по основаниям, утвержденным законом субъекта Федерации, то есть по любым, каким захочет область (п. 29-31 ст. 34 ФЗ-171).

В качестве основных плюсов данного нововведения выступает понятность и прозрачность процесса приобретения земельных участков в частную собственность. Формирование и предоставление земельных участков полностью замыкается на документы территориального планирования, что создает среду для рационального и гармоничного развития территорий.

Рассмотренные проблемы реализации права частной собственности на землю выявили некоторое несовершенство и противоречивость действующего законодательства российского государства, что в свою очередь вызывает необходимость его более тщательной проработки и выработки согласованной концепции проведения законодательного регламентирования вопросов права частной собственности на землю в условиях современности.

Заключение

Проведенное исследование подтвердило его актуальность и позволило прийти к выводам о реализации поставленных целей и задач.

В ходе исследования было доказано, что Россия пережила сложный реформаторский путь в этой области, на который в настоящее время можно делать упор: изначально земельный участок представлял собой домовладение; в настоящее время же время земля является первичной, а вторичным - объект недвижимости.

В условиях современности политические и экономические реформы в России последних лет способствовали обострению проблем собственности посредством несогласованности правовых норм, которые прописаны в действующем законодательстве. Среди данного многообразия проблем собственности особая актуальность отводится вопросам приобретения права собственности в связи с тем, что довольно часто они затрагивают как частноправовые, так и публично-правовые сферы жизнедеятельности общества.

Сейчас в российском государстве происходит постепенное становление и развитие института собственности, который составляет основу развития рыночных отношений в экономике страны. Данные преобразования в экономической стратегии государства способствуют созданию объективных условий для эффективной деятельности института собственности на действующей объективной правовой основе.

Проблема частной собственности на землю, которая в условиях современности является крайне актуальной, в связи с чем изучением подобного явления занимался широкий круг отечественных специалистов (С.А. Боголюбов, Л.Н. Доброхотов, Ю.П. Титов, А.С. Ломакин, И.А. Исаев, И.О. Краснова и т.д.).

Проведенный анализ истории развития права частной собственности на землю показал, что постоянное совершенствование земельных законов на протяжении советского периода оказывало отрицательное воздействие на существование института частной собственности на землю, что объяснялось доктриной существовавшего коммунистического строя. Только на современном его этапе он был законодательно закреплен. Земельным кодексом Российской Федерации впервые за весь период эволюции земельных отношений была закреплена значимость, важность и абсолютный характер частной собственности на землю, а также земельных отношений.

В процессе исследования была выявлена специфика понятия и содержания права частной собственности на землю: земельный участок, выступающий в качестве объекта права собственности, имеет определенные характеристики (кадастровый номер, границы), в соответствии с которыми возможно определение его в качестве индивидуально определенной вещи. В настоящее время право частной собственности на землю является юридической возможностью собственника владеть, использовать и распоряжаться принадлежащим ему земельным участком. Но данное право собственности на землю не является абсолютным. В принципе, к ограничениям прав на землю можно отнести все, что ограничивает право владения, пользования или распоряжения земельным участком. Правомочия собственника по владению, пользованию и распоряжению земельным участком ограничиваются законодательством.

Однако в связи с тем, что земля выступает в качестве объекта природных ресурсов, рациональное использование которых необходимо социуму, законодательством устанавливаются ограничительные меры на права собственников и их обязательства в отношении данного имущества. Данные рамки отражены в требованиях рационального использования земельных участков, что нашло отражение в ст. 36 Конституции РФ, гл. 17 Гражданского Кодекса РФ, в ст.1, 56 и особенно - в гл. VI Земельного Кодекса РФ. Конституция РФ утверждает требования при использовании земельных участков бережного отношения к окружающей природе, не нарушая прав и законных интересов иных лиц.