Право собственности на землю в России на современном этапе

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1 Право собственности на землю в России: историко-правовой аспект

1.1 Право собственности на землю до 1917 г.

1.2 Право собственности на землю в советский период (1917 - 1990 гг.)

1.3 Право собственности на землю в современной России (с 1993 по настоящее время)

ГЛАВА 2 Теоретический анализ института права собственности на землю

2.1 Понятие, сущность и содержание права собственности на землю

2.2 Формы и виды собственности на землю в РФ

ГЛАВА 3 Правовые особенности и проблемы реализации права собственности на землю в РФ

3.1 Особенности права собственности на землю

3.2 Проблемы реализации права собственности на землю

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ

ВВЕДЕНИЕ

За последнее десятилетие в Российской Федерации проводилось множество реформ, образцом которых чаще всего служили европейские и западные страны со своими индивидуальными специфическими особенностями, и их удачный национальный реформаторский опыт был подтвержден десятилетиями и веками. Но в большинстве случаев они были мало эффективны и приемлемы для нашей страны, несмотря на громкие политические лозунги различных политических движений, предлагающие свое эффективное решение проблем стране. Зачастую воплощение этих идей на практики приводили в лучшем случаи к удовлетворительной стабильности, в худшем поворачивало реформирование вспять.

Исторический опыт России представляет собой неисчерпаемый источник ценнейшей информации: конкретно исторических примеров. Россия прошла сложный путь реформирования земельного права и у нас есть свой опыт, на который мы можем опираться. К тому же не ставится под сомнение и дальнейшее продолжение реформ земельного законодательства, мы только начали проведение этих реформ, но уже на первых этапах возникает масса противоречий, коллизий в праве, которые надо решать и решать их надо, опираясь на опыт прошлых лет.

Вопросы реализации права собственности на землю в нашей стране всегда были острыми. Актуальность этого вопроса в современный период обостряется реформированием аграрного сектора страны.

В юридической литературе в области земельного права четко и однозначно не дается оценка правильности и своевременности проведения реформ. Одни ученые и критики относятся положительно, а другие отрицательно к порядку и темпам проведения реформ.

Существует множество литературы, посвященной изучению особенностей земельного права, следует отметить, что историко-юридическая литература, изданная в нашей стране до 1991г., практически не отвечает критерию беспристрастности и не может быть использована для написания данной работы, учебные издания последних лет обстоятельно излагают указанную тему. Особенно следует в этой связи отметить фундаментальный труд: И.А. Исаева «История государства и права России». В ней без предвзятости говорится об особенностях земельного права советского и царского земельного права. О современном земельном праве говорится в таких трудах как пособие для российских землевладельцев доктора юридических наук, профессора С.А. Боголюбова Глава 1. его работы как раз и называется «Прошлое и настоящее: история, которая мало чему учит». В ней речь идет о том, что законодатель мало использует опыт прошлых лет и может допустить и допускает прошлые ошибки. Учебник И.О. Красновой Земельное право посвящает нас в особенности разграничения государственной собственности на землю, противоречия, которые несет современное законодательство. Особого внимания заслуживает монография П.Н. Павлова, который в своих трудах приводит весьма интересное сравнение нормативно-правовых актов царской России и современности. Во всех этих статьях говорится, о принадлежности государству земель не находящихся в собственности других лиц. Отличие между указанными статьями состоит только в том, что в Своде законов гражданских упоминаются не только земли, но и другие объекты недвижимости с движимыми имуществами им принадлежащими. Здесь наблюдается определенная преемственность в развитии законодательства нашей страны.

В своей монографии судья Белгородского областного суда, кандидат юридических наук, доцент Чесовской рассказывает о недостатках и коллизиях нового Земельного кодекса РФ, о его противоречиях с Гражданским, Административным и Уголовным кодексами. Весьма интересным является и доклад заместителя руководителя Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Департамента земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска В.В. Крот, посвященный "Мероприятиям и приоритетам по разграничению прав собственности на землю в г.Новосибирске". Этот доклад посвящен большому бюрократизму в Москве по оформлению документов по разграничению права собственности, а так же тем проблемам, которые постигнут наш город и бюджет области после окончания разграничения государственной собственности на землю.

Объектом исследования работы являются общественные отношения, возникающие в процессе реализации права собственности граждан России.

Предметом исследования выпускной квалификационной работы выступает право собственности на землю в России.

Целью выпускной квалификационной работы является исследование особенностей права собственности на землю в России.

Предмет, объект и цель выпускной квалификационной работы определили постановку следующих задач исследования:

Рассмотреть эволюцию института права собственности в России (в период до 1917 по 2008 гг..);

Определить особенности нормативно-правового регулирования института права собственности в России по этапам указанного исторического периода;

Определить понятие, сущность и содержание права собственности на землю;

Выявить правовые особенности и проблемы реализации права собственности на землю в нашей стране.

Теоретическую основу работы составляют исследования российских цивилистов, правоведов, экономистов по проблемам собственности и права собственности на землю. При анализе предмета исследования применялись сравнительно-правовой, исторический, системный методы познания.

ГЛАВА 1 Право собственности на землю в России: историко-правовой аспект

1.1 Право собственности на землю до 1917 г.

До прихода к власти, как впрочем, и до 1861 года земельного вопроса в Росси не было: земля принадлежала либо государству, либо помещикам, либо Церкви. Аналогичным образом те, кто ее обрабатывал, также принадлежали либо государству, либо помещикам, либо Церкви.

С 1855 года, с приходом к власти Александра II, начинается серьезная подготовка аграрной реформы середины XIX века. Александру II в наследство досталась страна в тяжелом экономическом, политическом и социальном положении. Рост крестьянских волнений был вызван тем, что Россия теряла прежние позиции на мировом сельскохозяйственном рынке, сельское хозяйство внутри страны было весьма отсталым, крепостной строй не оставлял больше надежд на развитие. Возникла острая необходимость проведения ряда реформ, и, прежде всего аграрной [14, с. 19].

Уже с 1857 года начинается создание соответствующих государственных структур по подготовке реформы. В середине января 1858 года образуется Секретный комитет по крестьянским делам, секретным он был потому, что вся его работа изначально проводилась тайно. Во главе этого комитета встает сам Александр II. Основной задачей комитета был негласный сбор информации о состоянии крестьян в то время, однако ни концепции, ни плана проведения реформы у комитета не было. В феврале 1859 года учреждаются губернские комитеты. Смысл их создания заключался в том, что Секретный комитет высылал им вопросы, а полученные ответы и предложения легли в основу проекта реформы.

Владельцы крупных участков земли, в основном дворянство, было заинтересованно в проведении реформ с наименьшими потерями со своей стороны. Поэтому они предлагали освобождение крестьян без земли.

В общем и целом было решено освободить крестьян с наделением их землей но не бесплатно, а с обязанностью выплаты помещику выкупных платежей.

И результатом всей этой подготовительной деятельности стал подписанный 19 февраля 1861 г. в шестую годовщину царствования Александр II Манифест об отмене крепостного права и Положения о крестьянах, вышедших из крепостной зависимости. Положения 19 февраля 1861 г. декларировали отмену крепостной зависимости, установили право крестьян на земельный надел и порядок осуществления выкупных платежей за него. По этому законодательству земля была крестьянам выделена, но, как уже говорилось, использование земельных участков существенно ограничивалось обязательствами перед бывшими собственниками по их выкупу.

Важнейшим в земельной реформе 1861 г. было то, что крестьянин признавался субъектом права собственности на землю. С согласия помещика он мог выкупать в собственность усадебную оседлость и иные угодья, в том числе полевые земли. При этом выкуп усадебных земель регулировался Местными положениями, а иных -- общими законами. При приобретении земельных участков в собственность все земельные отношения между крестьянином и помещиком прекращались. Каждый крестьянин мог приобретать в собственность также все недвижимое имущество и совершать с ним сделки в соответствии с общими законами о сельских обывателях.

Положение от 19 февраля 1861 г. предусматривало, что помимо крестьян приобретать помещичьи земли в собственность могло также сельское общество. Внутри земельной общины крестьянской семье предоставлялось право пользования частью земельного надела общины -- одной или несколькими полосами земли. Для того чтобы уравновесить права крестьянских дворов на надел, для общины было установлено право периодического "передела" земли -- особой процедуры обмена земельных полос, как правило, одновременно всеми членами общины. Община, по мнению большинства историков (напр. Ю.П. Титов [26, c. 199]), является пережитком крепостничества, и существенно могло замедлить развитие государства. Хотя нельзя оставлять без внимания то, что община помогала крестьянам выжить на первых стадиях реформы, но после того как в общине начали появляться зажиточные крестьяне, существенно снизилось значение общины, так как зажиточные крестьяне начинают эксплуатировать труд более бедных в своих интересах, данную точку зрения поддерживает и П.Н. Зырянов [24, c.153].

Имущественные права крестьян:

1) за крестьянами сохранялось право на их усадебную оседлость вплоть до момента ее выкупа крестьянами;

2) земля и другое недвижимое имущество, приобретенное крестьянами за свой счет но на имя помещика закрепляется за крестьянами или их наследниками по утверждению за ними этого имущества самим помещиком либо решением мирового учреждения;

3) каждый крестьянин имеет право приобретать в собственность и отчуждать любое имущество и распоряжаться им по своему усмотрению;

4) право на участие, в общем владение собственностью (в обществе), может быть передано другому лицу лишь с согласия мира;

5) каждый член сельского общества может потребовать, чтобы из состава земли ему было выделен участок в личную собственность, в случаи невозможности такого выдела производиться денежная компенсация.

Следующим этапом реформирования в области земельного права стала Столыпинская аграрная реформа 1906 года (по имени главы правительства Петра Столыпина). Реформу, проводимую Петром Столыпиным можно считать продолжением реформы 1861 года. Основным толчком к проведению реформы послужил кризис, возникший в стране в эти годы.

Основным направлением реформы Столыпина было проведение реорганизации крестьянского хозяйства и изменение содержания прав крестьян на землю.

Первым шагом реформ был запрет проведения переделов в общине и повсеместный переход от права общины на земельный надел к праву крестьянского двора на часть надела, закрепленную за ним последним переделом. Тем самым повсеместно был совершен переход к подворному землевладению, а община как субъект земельного права практически прекращала существование. Вторым шагом реформы был постепенный переход от чересполосного землевладения крестьян к отрубному, когда участок представлял собой не несколько полос, а единый земельный участок.

Вслед за этим на основании законодательства крестьянин -- член общины получал право выхода из нее со своим земельным наделом для образования хутора. В свою очередь реформой предусматривался строго добровольный порядок перехода к хуторскому землевладению. Правовой основой реформы 1906 г. стал Именной Высочайший Указ, данный Сенату 9 ноября 1906 г. Этот Указ подтверждал отмену с января 1907 г. Манифестом от 3 ноября 1905 г. выкупных платежей за надельные земли и провозглашал для крестьян -- членов общины право свободного выхода из нее с закреплением в собственность отдельных домохозяев, переходящих к личному владению, участков из мирского надела. Указ предписывал устранение всех имеющихся в действующем законодательстве препятствий к осуществлению крестьянами прав на надельные земли и содержал следующие основные положения:

-- каждый домохозяин, владеющий надельной землей на общинном праве, может во всякое время требовать закрепления за собой в личную собственность причитающейся ему части означенной земли;

-- домохозяева, за которыми закреплены в личную собственность участки общинной земли, сохраняют за собой право пользования в неизменной доле иными угодьями, которые передаются на особых основаниях, а также право пользования угодьями, которые не подлежат разделу (выгоны, пастбища и т.д.);

-- требования о закреплении в личную собственность части общинных земель предъявляются через сельского старосту обществу, которое в месячный срок простым большинством голосов определяет участки, подлежащие передаче в собственность домохозяев. Если в течение такого срока общество не выносит соответствующего решения, выделение земельного участка на месте производится земским начальником, который разбирает по существу все возникающие споры и выносит свое постановление;

-- каждый домохозяин, за которым закреплены участки надельной земли, имеет право в любое время требовать, чтобы общество выделило ему взамен этих участков соответствующий участок по возможности «к одному месту» [45, c.321].

Становясь объектом права личной собственности крестьян, надельные земли поступали в оборот, т.е. могли продаваться и покупаться. При этом с целью предотвращения образования крупных землевладений и спекуляции землей законом от 14 июля 1910 г. был установлен запрет на сосредоточение в пределах одного уезда путем покупки или принятия в дар надельной земли свыше шести душевых наделов. Таким образом, выходя из общины, крестьянин приобретал право на выделение земельного участка «к одному месту», на закрепление его в собственность со всеми вытекающими отсюда юридическими последствиями, иными словами, право продавать эту землю, сдавать ее в аренду и т.д. Основные и наиболее заметные пробелы в праве восполнялись в основном за счет издания инструкций, циркуляров, временных правил. Так, 15 октября 1908 г. были изданы «Временные правила о выделе надельной земли к одним местам», которые гласили, что «наиболее совершенным типом земельного устройства является хутор, а при невозможности образования такового сплошной для всех полевых угодий отруб, отведенный особо от коренной усадьбы» [12, c.378].

Основным направлением реформы проводимой в период с 1861 по 1917 год было предоставление крестьянскому сословию прав на землю, равных существовавшему в России праву личной собственности на землю. Это право включало владение землей, право использовать землю ограничивалось обязанностью не нарушать права собственников соседних участков и права сервитута. Право распоряжения земельным участком заключалось в праве заключать все виды сделок, предусмотренных гражданским законодательством для недвижимости, а также совершать иные действия, предусмотренные правом для распоряжения недвижимостью. Законом была предусмотрена возможность выкупа земель для государственных нужд. Существовало и регулируемое законодательством право сервитута.

Столыпинская реформа наиболее полно проводилась до начала 1914 года. Первая Мировая война прервала ее проведение, и последующая революция не дала ни малейшей возможности на ее продолжение. Подводя итог реформы проводимой Столыпиным можно заметить, что с развитием частной собственности на землю произошел значительный рост благосостояния крестьян.

По состоянию на начало 1916 года из общины вышло 26% общинных крестьянских дворов и 15% общинных земель. Согласно данным земского отдела МВД, всего за это время было подано около 2,7 млн. заявлений об укреплении надельной общинной земли в личную собственность [23, c.581]. Несмотря на массированное административное давление, а может быть, именно благодаря ему, большинство крестьян выступили против ее разрушения. Не случайно почти 3/4 вышедших из общины не получили согласия сходов. Многие крестьяне, подавшие заявления о выходе, затем забирали их обратно. Как бы то ни было, если в 1905 г. в Европейской России насчитывалось около 135 тыс. общин, то к 1917 г. в пределах современной территории России их было примерно 110 тыс.[10, c.97].

Проведение земельной реформы привело к определенной дифференциации и расслоению крестьянства, что послужило причиной революционных преобразований земельных отношений, последовавших после Октябрьской революции и кардинальным образом изменивших земельно-правовой строй России.

1.2 Право собственности на землю в советский период

(1917-1990 гг.)

Пришедшие к власти революционеры видели решение земельного вопроса иначе, чем это предлагалось П.А. Столыпиным.

Как известно из истории, большевики отстаивали национализацию земли, в то время как меньшевики, левые эсеры -- социализацию. В соответствии с программой партии эсеров был составлен Крестьянский наказ о земле. Партия эсеров выступала за социализацию земли, т.е. за изъятие ее из частной собственности отдельных групп и лиц в общенародное достояние на следующих началах: а) все земли поступают в заведование центральных и местных органов; б) пользование землей должно быть уравнительно-трудовым, т.е. обеспечивать потребительскую норму на основании приложения собственного труда, единоличного или в товариществе; в) рента должна быть обращена на общественные нужды; г) земля обращается во всенародное достояние без выкупа.

Эти положения эсеровской программы были развиты в Крестьянском наказе о земле, ставшем частью Декрета «О земле», принятом Вторым съездом Советов рабочих и солдатских делегатов на второй день после свершения Октябрьской революции, т. е. в 2 часа ночи 26 октября (8 ноября) 1917 г.

В соответствии с п.1 Наказа право частной собственности на землю отменялось навсегда; земля не могла быть ни продаваема, ни покупаема, ни сдаваема в аренду либо в залог, ни каким-либо иным способом отчуждаема. Право пользования землей должны получать все граждане Российского государства, желающие обрабатывать ее своим трудом при помощи своей семьи или в товариществе. Наемный труд не допускался. При окончании пользования землей она поступает обратно в земельный фонд. При этом преимущественное право пользоваться указанными земельными участками получали ближайшие родственники лиц, отказавшихся от них, или иные лица по указанию отказавшихся. Право частной собственности отменялось навсегда, запрещались сделки с землей (купля - продажа, аренда, залог). Вся земля безвозмездно отчуждалась и переходила в собственность всего народа, а все недра земли в собственность государства. Не разделялись лишь участки с высококультурным хозяйством (сады, рассадники, питомники). Они передавались в пользование общин, также в пользование общин передавались животноводческие фермы и заводы. Помимо самой земли конфискации подлежал весь инвентарь (живой и мертвый), исключение делалось для малоземельных крестьян.

Землепользование признавалось уравнительным, и земля распределялась по трудовой или потребительской норме. Форма землепользования не определялась, ее определение передавалось на усмотрение общин или селений.

Распределением земли заведовали местные и центральные самоуправления. Земля подвергалась периодической переделки в соответствии с приростом населения отдельной местности. В случаи если же земли не хватало для всего населения, то избыток людей просто подлежал переселению в другую местность со свободной землей. Переселение осуществлялось за счет государства. Причем переселению подлежали в первую очередь безземельные крестьяне, затем порочные члены общины, дезертиры и по жребию или по личному волеизъявлению.

Таким образом, Декрет провозгласил социализацию земли. Причем партия большевиков была, хотя и против социализации, но как выразился В.И. Ленин они решили воздержаться. Как известно они придерживались национализации земли. «Нам говорят, что мы против эсеровской социализации земли и что поэтому мы не сумеем договориться с левыми эсерами. Мы отвечаем на это: да, мы против эсеровской социализации земли, но это не помешает нам быть в честном союзе с левыми эсерами. Сегодня или завтра левые эсеры выдвигают своего министра земледелия и, если он проведет закон о социализации, мы не будем голосовать «против». Мы воздержимся» [35, c.101].

Если Декрет «О земле» имел в основном сельскохозяйственную направленность, то Декретом ВЦИК от 20 августа 1918 г. «Об отмене частной собственности на землю в городах» было отменено право частной собственности на все без исключения участки, как застроенные, так и незастроенные, принадлежащие как частным лицам и промышленный предприятиям, так и ведомствам и учреждениям, находящимся в пределах всех городских поселений [27, c.142].

Таким образом, основные земельные преобразования пост революционного периода сводились: а) к отмене права частной собственности; б) к объявлению земли всенародным достоянием, которое впоследствии стало отождествляться с исключительной собственностью на землю государства; в) к изъятию земли из гражданского оборота и включению ее в чисто административный оборот путем перераспределения между гражданами и юридическими лицами только на основе решений соответствующих органов; г) к закреплению в законодательстве единственного субъективного права, на котором осуществлялось хозяйственное использование земли, -- права постоянного (временного) пользования.

Процесс всеобщего огосударствления, в первую очередь сельскохозяйственной сферы, был прерван нэпом, когда в земельных отношениях наметились зачатки гражданского оборота.

Установление национализации земли привело к возникновению и последующему развитию земельного законодательства. Поэтому 27 января (9 февраля) 1918 г. на III Всероссийском съезде Советов ВЦИК утвердил Декрет “о социализации земли” или как говорится в литературе это Основной Закон о социализации земли. В нем в основном были изложены основные принципы Декрета о земле, Декрет о социализации земли подтверждал национализацию земель, недр, лесов и вод, а так же положение о праве исключительной государственной собственности на землю и ее недра [21, c.407-419].

В 1919 г. ВЦИК принял Положение о социалистическом землеустройстве и о мерах перехода к социалистическому земледелию. Положение впервые ввело понятие единого государственного земельного фонда, который находится в непосредственном заведовании и распоряжении соответствующих органов государственной власти и управления.

В первый же год после Октябрьской революции были предприняты попытки кодификации земельного законодательства. В начале 1918 г. Наркомземом был разработан проект Земельного кодекса РСФСР. Проект включал основные положения Декретов о земле и о социализации земли. В нем предусматривалось закрепление права государственной собственности на землю, впервые давалось определение единого государственного земельного фонда, указывались формы и виды землепользования.

Особое внимание уделялось землепользованию совхозов и коллективных хозяйств. В проекте Кодекса содержались положения о сельскохозяйственных землях, землях городских, землях транспорта. Подробно говорилось о землеустройстве, рассмотрении земельных споров.

На III Всероссийском съезде Советов в декабре 1920 г. говорилось о необходимости перехода к практическим мерам помощи крестьянскому единоличному хозяйству. IX Всероссийский съезд Советов (декабрь 1921 г.) поручил Наркомзему пересмотреть действующее земельное законодательство в целях полного согласования его с основами новой экономической политики и превращения его в стройный, ясный, доступный пониманию каждого земледельца свод законов о земле.

В целях упорядочения и создания устойчивого трудового единоличного хозяйства третья сессия ВЦИК девятого созыва в мае 1922 г. приняла Закон "О трудовом землепользовании" и постановление "По вопросу о кодексе земельных законов". На основе всего сказанного выше можно сделать вывод о том, что вся земельная политика была направлена: 1) на уничтожение права собственности на землю; 2) на объединение крестьянского труда (будь это товарищества или общины). Чтобы получить, в соответствии с законом о социализации, землю в первую очередь, а не в последнюю, бывшие батраки и безземельные крестьяне должны были объединиться в коммуну или артель, создать коллективное хозяйство.

Четвертая сессия ВЦИК девятого созыва 30 октября 1922 г. утвердила ЗК РСФСР, который вступил в действие 1 декабря 1922 г.

Вскоре земельные кодексы были приняты и в других союзных республиках Союза ССР.

Кодексом довольно подробно регулировалось землепользование совхозов, сельскохозяйственных артелей и коммун, товариществ по общественной обработке земли.

Другая его задача заключалась в правовом регулировании землепользования единоличных крестьянских хозяйств, в обеспечении устойчивости их землепользования, которое, как и все другие виды землепользования, считалось производным от права исключительной государственной собственности на землю. Большое внимание в Кодексе уделено правовому положению земельного общества, способам землепользования в земельном обществе, а также правовому положению крестьянского двора. «Помимо существующих земельных обществ таковыми признаются: сельскохозяйственные коммуны и артели, а также добровольные объединения отдельных дворов или совокупность дворов, выделившихся из прежних обществ.

Первая Конституция СССР, 1924 г., закрепив право исключительной государственной собственности на землю, отнесла к ведению Союза ССР установление общих начал землепользования и землеустройства, а равно пользования недрами, лесами и водами на всей территории СССР.

Практика хозяйствования очень скоро обнаружила многочисленные отступления, и даже грубые нарушения законодательства, объективно подрывавшие начала национализации. Речь шла о многочисленных земельных сделках, маскируемых, как правило, продажей недвижимости.

Выявившиеся уклоны от принципов земельной политики и, прежде всего, начала национализации земли предстояло ликвидировать новому основополагающему документу в области земельных отношений - Общим началам землепользования и землеустройства.

В начале 1926 г. разработка его проекта была поручена Комиссии законодательных предположений при СНК СССР. Предложенный комиссией вариант Общих начал содержал в своих Основных положениях, почти дословно повторяемую установку Директивных указаний на то, что всякого рода сделки, нарушающие в прямой или скрытой форме начало национализации земли (купля-продажа, залог, дарение, завещание, самовольный обмен землей и т.п.), недействительны и влекут за собой лишение участников этих сделок права пользования землей с привлечением их и их пособников к уголовной ответственности.

ЦИК СССР постановлением от 15 декабря 1928 года утвердил Общие начала землепользования и землеустройства, которые урегулировали основной круг земельных отношений: определили цели и задачи земельного законодательства; установили, что субъектом права собственности на землю является СССР; ”Основой земельного строя Союза ССР, обеспечивающей возможность социалистического строительства в сельском хозяйстве, а также проведение землеустройства и организацию землепользования в интересах основной массы крестьянства - бедняков и середняков, является национализация земли, т.е. отмена навсегда частной собственности на землю и установление на нее исключительной государственной собственности Союза ССР» [39, c.591-592].

В результате коллективизации землепользование колхозов и совхозов стало основным и потребовало дальнейшего совершенствования, упорядочения и охраны от каких бы то ни было нарушений. В этот период принимались нормативные акты об устойчивости колхозного и совхозного землепользования. 3 сентября 1932 г. вышло в свет постановление ЦИК и СНК СССР «О создании устойчивого землепользования колхозов», завершившее формирование пакета документов по утверждению коллективных хозяйств на основе сплошной коллективизации. В нем резко осуждалась практика самовольного изменения местными органами власти земельной территории колхозов и подчеркивалась необходимость организации устойчивого и культурного хозяйства на колхозных землях.

II Всесоюзным съездом колхозников-ударников 17 февраля 1935 г был принят Примерный устав сельскохозяйственной артели, который исходил из незыблемости национализации земли. Земля согласно Примерному уставу как общенародное достояние передается колхозам в бесплатное и бессрочное пользование, навечно. Этот принцип был закреплен затем в ст. 8 Конституции СССР 1936 г. и стал, таким образом, конституционным принципом. «Земля, занимаемая колхозами, закрепляется за ними в бесплатное и бессрочное пользование, то есть навечно» [34, c.63]. Принцип бесплатности пользования землей был распространен на все сельскохозяйственные земли, а также на все виды пользования землей и лесами, сенокошение, пастьбу скота и др.

13 декабря 1968 г. в Союзе ССР было кодифицировано земельное законодательство -- были приняты Основы земельного законодательства Союза ССР и союзных республик.

Верховным Советом РСФСР 22 октября 1970 г. в полном соответствии с Основами земельного законодательства Союза ССР и союзных республик был принят новый Земельный Кодекс РСФСР. Статьей 10 Земельного Кодекса закреплялся принцип бесплатности землепользования.

“В качестве землепользователей выступали колхозы, совхозы, другие сельскохозяйственные предприятия, организации, учреждения; промышленные, транспортные и другие несельскохозяйственные предприятия, организации и учреждения; граждане СССР”.

Земельным Кодексом 1970 года предусматривалась Уголовная и административная ответственность за нарушение земельного законодательства. Любые сделки касающееся купли - продажи, залога, завещания, дарения, аренды, самовольного обмена земельными участками, в прямой или скрытой форме нарушающие право государственной собственности на землю, признавались недействительными.

Одним из важнейших актов рассматриваемого периода были Основы законодательства о земле принятые Верховным Советом СССР 28 февраля 1990 года. Эти основы регулировали земельные отношения и были направлены на создание условий для рационального использования и охраны земель, воспроизводства плодородия почв, сохранения и улучшения природной среды, для равноправного развития всех форм хозяйствования. Основы законодательства о земле не ввели право частной собственности на землю. Но Основы ввели новшество -- пожизненное наследуемое владение землей[43, c.10-47]. Это еще не право собственности на землю, но уже одно правомочие как собственника: Основы закрепили передачу земельного участка по наследству.

25 апреля 1991 года принимается Новый Земельный кодекс. Это был принципиально новый документ, который регулировал все земельные отношения. Но он был ограничен действовавшей Конституцией РСФСР 1978 года, в которой как говорилось выше, был наложен десятилетний мораторий на продажу земли. Что касается купли - продажи земли, то можно сказать, что существовали отношения гражданин - государство и государство - гражданин. Одним из основных плюсов нового ЗК явилось установление разбирательства всех земельных споров в суде. До принятия ЗК в судебном порядке рассматривались только споры о пользовании земельным участком его собственниками в городской черте.

1.3 Право собственности на землю в современной России

(с 1993 г. по настоящее время)

12 декабря 1993 г. всенародным референдумом принимается основной закон страны. И конечно, конституция содержала в себе положения, прямо касающиеся земельного права. А именно: Ст. 9 установила, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Ст. 35 право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Ст. 36 граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

Принятие конституции потребовало привидения всего законодательства в соответствии с нею. И с этой целью был издан 24 декабря 1993 Указа президента № 2287 «О приведении законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией РФ» отменялись законы, противоречащие Конституции Р.Ф. так, например, отменялась часть ЗК РСФСР, ряд статей Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве, Закон об аграрной реформе. Таким образом, собственники земли, землевладельцы и арендаторы получали право самостоятельно хозяйствовать на земле, распоряжаться произведенной продукцией и доходами от ее реализации.

Запрещалось любое вмешательство в хозяйственную деятельность со стороны государственных, хозяйственных и других органов и организаций.

У хозяйств изымалась часть земли для создания в каждом районе фонда земли для наделения фермерских хозяйств. Был определен порядок выдела земельной доли и имущественного пая колхозников и работников совхозов. Закон определил крестьянское хозяйство, как самостоятельного хозяйствующего субъекта, с правами юридического лица, так же указывалось, что крестьянское хозяйство осуществляет свою деятельность на принципах экономической выгоды (а не общественной полезности, как говорилось ранее в отношении землепользователей).

Граждане имели право на получение в собственность или аренду земельных участков для: ведения крестьянского (фермерского) хозяйства; индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства в городах; садоводства; иных целей, связанных с ведением сельскохозяйственного производства.

Собственники земельных участков имели право: 1) самостоятельно хозяйствовать на земле; 2) использовать в установленном порядке для нужд хозяйства, имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые; 3) возводить строения и сооружения; 4) собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур и насаждений; 5) проводить оросительные, осушительные и другие мелиоративные работы; 6) участвовать в решении вопросов мелиорации их земель; 7) на получение стоимости земельного участка в случае его выкупа при предоставлении для государственных и общественных нужд; 8) отчуждать государству, передавать в аренду, а также дополнительно покупать у Советов народных депутатов земельные участки. Землевладельцы, землепользователи и арендаторы обладали всеми правами собственников земельных участков, а также правом на компенсацию вложенных затрат на повышение плодородия почв при добровольном отказе от земельного участка и на возмещение убытков, включая упущенную выгоду.

Сделки по купли-продажи, самовольном обмене земельных участков без участия Совета народных депутатов признавались недействительными.

Как мы видим, аграрная реформа шла медленно и противоречиво, но все же она шла. Была сформирована начальная нормативная база реформы и на этом нельзя было останавливаться.

Постановление Правительства от 29 декабря 1991г. №86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» устанавливало, что совхозы и колхозы были обязаны до 1 января 1993 г. провести свою реорганизацию, а Министерству сельского хозяйства РФ, Советам Министров республик РФ, администрациям краев, областей предписывалось сформировать до 1 февраля 1992 г. совместные комиссии по приватизации земель, находящихся в пользовании совхозов и колхозов, и реорганизации этих хозяйств. Районным и внутрихозяйственным комиссиям вменялось провести разграничение находящихся в пользовании колхозов и совхозов земель, выделив земли, остающиеся в государственной собственности и передаваемые гражданам в частную, индивидуальную и коллективно-долевую собственность. Колхозы и совхозы имели право продать или сдать в аренду жилой фонд и некоторые другие объекты социальной сферы (кроме объектов образования) [17, c.146].

Все члены колхоза и работники совхоза, в том числе и ушедшие на пенсию, имели право на бесплатный земельный и имущественный пай в общей долевой собственности. По решению коллектива хозяйства пай мог быть предоставлен работникам объектов социальной сферы [17, c.149].

К середине 1993 г. прошли перерегистрацию более 20 тыс. колхозов и совхозов, а 7 тыс. заявили о своем желании сохранить прежнюю форму хозяйствования.

Основополагающим документом, отразившим радикальный курс реформ в условиях законодательного вакуума, возникшего после октября 1993 г., стал Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» который утвердил, по существу, неограниченное право частной собственности на землю физических и юридических лиц. Впервые земля признана имуществом, недвижимостью. Законно право собственников земельных участков и долей свободно распоряжаться ими и совершать сделки: продавать, дарить, обменивать, передавать по наследству, сдавать в залог, вносить в качестве взносов в уставной капитал акционерных обществ, товариществ, производственных сельхозкооперативов и других организаций. Указом также прямо установлено, что сделки с землей регулируются гражданским законодательством с учетом земельного и экологического законодательства. Это принципиально важно, так как подчеркивается особенность земли как имущества, недвижимости, которые необходимо обязательно учитывать при регулировании.

Согласно официальной точке зрения, к весне 1994 г. первый этап земельной реформы в России уже был завершен. За короткий срок земля и другие средства производства перешли в собственность крестьян. Оказались реорганизованы почти все колхозы и совхозы с правом раздела земли и имущества на принципах общей совместной или общей долевой собственности. Почти все сельскохозяйственные угодья переданы в собственность граждан. Отсюда делался вывод о необходимости ускоренного принятия Земельного кодекса, который регулировал бы эти отношения на уровне основного федерального закона [22, c. 464].

Новый Гражданский кодекс РФ, в соответствии с Конституцией РФ, законодательно закрепил указанные формы права собственности и других прав на землю, посвятив регулированию земельных отношений специальную главу 17, состоящую из 28 статей (ст.260 - 287).

В этот период времени сложилась парадоксальная ситуация с регулированием земельных отношений: указанная глава 17 ГК не была введена в действие и должна была вступить в силу после принятия нового ЗК. Но ЗК почти на две трети отменен Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. «О приведении земельного законодательства в соответствие с Конституцией Российской Федерации». В результате создан огромный правовой вакуум: страна более двух лет жила практически без Земельного кодекса. Указ не соответствует ст.90 Конституции РФ, в которой сказано, что указы Президента не должны противоречить закону. С 1994г. начинается активная работа по разработке Земельного кодекса и 30 мая 1994 г. правительством был принят проект Земельного кодекса Российской Федерации. Но это лишь проект, а сам кодекс будет принят лишь через 7 лет.

В соответствии с Указом Президента РФ №1535 «Об Основных Положениях Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года» начался новый этап приватизации земель. Характерно, что Госдума не утвердила Закон, и тогда Президент утвердил Основные Положения своим Указом. В основных положениях содержатся два раздела "4" и "410", специально посвященные приватизации этих земель, их купле-продаже при приватизации предприятий. В сферу сделок с землей включились органы Госкомимущества.

7 марта 1996 г принимается Указ Президента Российской Федерации №337 "О реализации конституционных прав граждан на землю". Он еще более расширяет земельную реформу. Указом предусмотрены важные меры по закреплению прав граждан на земельные участки и доли и на свободное распоряжение ими в самых различных формах для развития сельскохозяйственного производства.

29 января 1997г. принимается Лесной кодекс Российской Федерации, который устанавливал правовые основы рационального использования, охраны, защиты и воспроизводства лесов. В ст. 12 запрещалась купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд. Древесно-кустарниковая растительность может переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским законодательством и земельным законодательством Российской Федерации.

2 января 2000 г. принимается Федеральный Закон «О государственном земельном кадастре». Земельный кадастр создается и ведется в целях информационного обеспечения: государственного и муниципального управления земельными ресурсами; государственного контроля за использованием и охраной земель и иной связанной с владением, пользованием, распоряжением земельными участками деятельности. Государственный земельный кадастр содержит сведения о: земельных участках; территориальных зонах; землях и границах территории, на которых осуществляется местное самоуправление; землях и границах субъектов РФ; землях и границах РФ. В Едином государственном реестре земель содержится сведения о существующих и прекративших существование земельных участках. Также в нем содержатся следующие сведения о земельных участках: кадастровые номера; местоположение; площадь; категория земель и разрешенное использование земельных участков; описание границ земельных участков, их отдельных частей; наличие объектов недвижимого имущества и другие сведения.

Постановлением Правительства от 26 июня 1999 г. № 694 была утверждена федеральная целевая программа «Развития земельной реформы в Российской Федерации на 1999 - 2002 годы». Программа поставила перед собой следующие основные задачи: повышение эффективности использования земли, создание условий для увеличения социального, инвестиционного и производительного потенциала земли, вовлечение земельных участков в экономический оборот, повышение плодородия почв и охрана земель; приватизация гражданами и юридическими лицами земли в соответствии с законодательством, создание системы государственного земельного кадастра и государственной регистрации прав на земельные участки и другое недвижимое имущество и сделок с ними. В основном Программа была направлена на стабилизацию отношений собственности на землю, укрепление гарантий конституционных прав граждан на землю, развитие рынка земли и другой недвижимости, земельные преобразования в сельской местности.

Восемь лет реализация земельных отношений происходила на основании указного права и норм, регулирующих земельные отношения, содержащиеся в различных законодательных актах: Гражданский кодекс; Градостроительный кодекс, федеральные законы - «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «О садоводческих, огороднических дачных некоммерческих объединениях граждан», «О государственном Земельном кадастре», «О разграничении государственной собственности на землю», «О землеустройстве» и т.п.. Фактически, к моменту принятия Земельного кодекса Российской Федерации сформировалась довольно обширная нормативная база, регламентирующая земельные отношения в Российской Федерации. Земельный кодекс 2001 года представляет собой не кодифицированные абсолютные нормы, а выступает и качестве неких основ для дальнейшего развития и формирования земельного законодательства, является, политической кодификацией земельно-правовых норм. Из 103 статей земельного кодекса лишь четыре не содержат прямой отсылки на федеральный закон; федеральное законодательство; акты Президента и Правительства Российской Федерации, акты органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления. Тем не менее, принятие Земельного кодекса является важным шагом, позволяющим одни акты признать утратившими силу, другие - дополнить, третьи - привести и соответствие. Земельный кодекс 2001 года не содержит разделения на общую и особенную части, состоит из 18 глав и 103 статей. 13 первых глав и содержащиеся в них нормы раскрывают механизм правового регулирования земельных отношений, Последующие главы кодекса содержат положения об особенностях правового режима различных категорий земель. Земельным кодексом установлена система принципов земельного законодательства. Определена новая идеология отношения к недвижимости и к земельному участку, на котором расположена недвижимость. По ранее действовавшему общему правилу, вытекающему из главы 37 ранее действовавших норм Земельного кодекса 1991 года и ст.552 Гражданского кодекса судьба земельного участка определялась судьбой расположенной на нем недвижимости. Сейчас это правило утрачивает свое значение. Во-первых, потому, что Земельный кодекс установил необходимость одновременного решения вопроса о судьбе недвижимости и судьбе земельного участка, Во-вторых, установлен запрет на продажу недвижимости без одновременной продажи земельного участка (ст. 35 ЗК РФ). Таким образом, недвижимость и земельный участок, на котором она расположена, в соответствии с Земельным кодексом признаются в качестве единого объекта. Аналогичная позиция была закреплена федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», не допускающим приватизацию государственного или муниципального имущества без одновременной приватизации земельных участков, на которых расположено это имущество, либо оформления прав на аренду земельного участка под приватизируемым имуществом. В статьях 15-24 Земельного кодекса определен исчерпывающий перечень титулов землепользования: право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования; право пожизненного наследуемого владения; аренда земельного участка; сервитут и срочное безвозмездное пользование земельным участком. Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса» (ст.10) определил, что иные права землепользования признаются и защищаются, однако, подлежат переоформлению в соответствии с правилами, установленными кодексом. Формы собственности на земельные участки в соответствии с Конституцией РФ Земельным кодексом РФ, ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» - это: федеральная государственная собственность, государственная собственность субъектов федерации, муниципальная и частная.

Право частной собственности доступно не только российским гражданам и юридическим лицам, но и иностранным гражданам и лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам. Кодекс определяет исключения из этого общего правила, которых, по сути, всего два: первое - специальные случаи, установленные федеральным законом; и второе - случаи, когда речь идет о собственности на землю в пределах приграничных территорий. Перечень таких зон и территорий должен быть установлен Указом Президента Российской Федерации. Следует отметить значительное снижение сферы применения такого титула землепользования, как право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Обладателями этого титула в соответствии со статьей 20 Земельного кодекса могут быть только органы государственной или муниципальной власти; государственные или муниципальные учреждения либо федеральные казенные предприятия. Иным субъектам на этом право земельный участок не предоставляется. До 1 января 2004 года, обладатели титула постоянного (бессрочного) землепользования, кроме субъектов, указанных в ст.20 ЗК РФ, обязаны переоформить свое право землепользования на титул аренды, либо выкупить земельный участок и приобрести титул собственника. Право пожизненного (наследуемого) владения земельным участком в соответствии с новым кодексом более не предоставляется. При этом владелец земельного участка имеет право, но не обязан, переоформить свое право на право собственности или аренды и каким - либо конкретным сроком реализация этого права кодексом не ограничивается. Землевладелец обладает и распорядительными полномочиями в отношении находящегося в его владении земельного участка, путем передачи его по наследству. Возможность сохранения права пожизненного наследуемого владения земельным участком за наследниками предусмотрена частью 3 Гражданского кодекса РФ. Следует отметить, что переоформление землепользования, находящегося в титуле постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, на право собственности закрепляется Земельным кодексом с учетом возможности таких действий однократно и бесплатно. Таким образом, кодекс признает право приватизации земельных участков гражданами однократно и бесплатно. Институт аренды земельных участков в новом Земельном кодексе претерпел значительные изменения, связанные, прежде всего, с расширением прав арендатора земельного участка. Кодекс устанавливает правило о том, что арендатор обладает правом передачи в субаренду земельного участка без согласия собственника, а только с его уведомлением, если иное не предусмотрено самим договором аренды. Данное обстоятельство несколько отличает институт аренды земельных участков от общих положений Гражданского кодекса РФ, предусматривающих обязательное согласие собственника. Своеобразие праву аренды придает и норма кодекса о том, что, если договор аренды является долгосрочным (свыше 5 лет), то в перечень его условий не могут быть включены требования о согласии собственника при передаче прав и обязанности от арендатора другому лицу, При передаче прав и обязанностей по долгосрочному договору аренды земельного участка другому лицу, ответственным за исполнение договора аренды, становится именно лицо, которому переданы права и обязанности. Обязанность уведомления арендатором арендодателя наличествует лишь при передаче земельного участка в субаренду. Титул срочного безвозмездного пользования земельным участком по существу представляет собой некий симбиоз ранее существовавшего права временного землепользования и гражданско-правового договора ссуды. Предусмотрены три формы срочного безвозмездного пользования земельным участком. Первая форма касается права пользования земельным участком на праве срочного безвозмездного пользования федеральным казенным предприятием, в случаях, необходимых для его нужд. Вторая форма срочного безвозмездного пользования земельным участком - это случаи, предусмотренные Гражданским кодексом, и, соответственно, к этой форме относятся правила договора ссуды. Третья форма - случаи срочного безвозмездного пользования земельным участком на условиях служебного земельного надела. Применительно ко всем трем формам титула срочного безвозмездного пользования земельным участкам, признаваемым Земельным кодексом, следует воспринимать нормы Гражданского кодекса, устанавливающие основные правила договора о срочном безвозмездном пользовании. Земельный кодекс устанавливает нормы, регулирующие сервитутное право. Сервитуты подразделяются на два вида: частные и публичные. Правовой институт частных сервитутов относится, в основном, к предмету регулирования отношений в соответствии с нормами главы 17 Гражданского кодекса Российской Федерации, на эти нормы Земельный кодекс содержит прямую ссылку, Положения о публичных сервитутах, содержащиеся в нормах Земельного кодекса, предполагают их установление правовыми актами органов государственной власти или правовыми актами местного самоуправления.