Пpaвa на земельные участки физических и юридических лиц: особенности правового регулирования

Размещено на http://www.allbest.ru/

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. В третьем тысячелетии Россия продолжает реформы всех сторон жизни общества, не стали исключением и земельные отношения. Земельная реформа привела к отказу от исключительной государственной собственности на землю. Наряду с государственной собственностью признание получили частная и муниципальная формы собственности.

Земельные отношения регулируются рядом федеральных законов, законов субъектов Российской Федерации, актами местного самоуправления. Головным среди них является Земельный кодекс Российской Федерации, вступивший в действие 30 октября 2001г. Вместе с тем в соответствии с Земельным кодексом РФ земельные отношения регулировали и регулируют Федеральные законы «О разграничении государственной собственности на землю» (2001г., утратил силу), «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (2002г.), «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую» (2004г.), а также кодексы РФ: Градостроительный (2004г.), Жилищный (2005г.), Водный (2006г.), Лесной (2006г.). Регулируют земельные отношения региональные и местные правовые акты, например, закон Ставропольского края «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений» (2015г.), «Правила землепользования и застройки города Ставрополя» (2010г.) и другие нормативно-правовые акты.

Однако у правоприменителей и субъектов прав на землю возникает немало практических вопросов, связанных непосредственно с использованием и охраной земельных участков, находящихся на правах собственности, аренды, постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения и т.д. Массовый интерес к подобным вопросам понятен и обусловлен использованием и необходимостью охраны своих земельных участков, толкования земельного и гражданского права, разъяснения пробелов, противоречий и коллизий, присущих любому законодательству, находящемуся в динамике и развитии. Именно поэтому изучение вопросов, связанных с правами на земельные участки, являются остается актуальным. Актуальным является и анализ различий в правах на землю юридических и физических лиц, закреплённых в правовых актах.

Разработанность темы исследования. Вопросы земельного права, и правоотношений, связанных с различными видами прав на землю, на наш взгляд, недостаточного освещены в научной литературе. Изменения в земельном законодательстве, связанные с развитием частной собственности и иных прав на землю организаций и физических лиц, побудили создание ряда работ, например, комментарии к Земельному Кодексу РФ Бархатова М.В., Крассова О.И., А.А. Ялбулганова, комментарии к земельному законодательству Э.С. Навасардовой. В настоящее время существует также большое количество работ, освещающих все земельные правоотошения в комплексе дисциплины «Земельное право»: Е.С. Болтановой, С.А. Боголюбова, Р.К. Гусева. Г.В. Чубукова, и других. Рассматриваются вопросы земельных правоотношений и в периодической печати: в частности, проблемные моменты земельных споров, объектов и субъектов земельных прав, землепользования и другие.

Несмотря на довольно широкий круг проблем в области земельных правоотношений, затронутых в современной юридической литературе, обращает на себя внимание отсутствие теоретических исследований и решения отдельных вопросов. В числе проблематики регулирования земельных вопросов в РФ, например, необходимо отметить специфику земельных правоотношений, связанную с воздействием двух отраслевых правовых систем - земельного и гражданского права. Вопрос о соотношении между ними - это важная практическая проблема, определяющая эффективность института собственности.

Также спорным и не до конца исследованным остается вопрос об объектах земельных правоотношений и, в частности, употребления в земельном и гражданском законодательстве понятия «земля». С одной стороны, законодатель исключает этот объект из объектов права собственности, с другой - устанавливает необходимость возникновения на нее права собственности в процессе разграничения государственной собственности. Неясным остается и употребление понятия «земля» и «земельный участок», которые в ряде случаев выступают как взаимозаменяющие, в других - нет.

Наконец, важным и в теоретическом, и в практическом плане остается вопрос о развитии и правовом регулировании видов прав на землю, появление новых видов и прекращения действия прежних, например, пожизненного наследуемого владения, что является залогом развития экономики страны и, в частности, нашего региона, являющегося, прежде всего, аграрным краем.

Эти и другие вопросы обуславливают научную актуальность данной темы исследования.

Объектом выпускной работы являются земельные правоотношения во всем их многообразии. Предметом - виды прав на землю юридических и физических лиц.

Цель данного исследования состоит в анализе видов прав на землю. В соответствии с выбранной целью строятся задачи исследования:

показать эволюцию земельных правоотношений,

выявить объекты и субъекты земельных правоотношений,

рассмотреть правовые основы видов прав на землю на землю,

исследовать особенности прав на землю юридических и физических лиц,

разработать выводы и практические предложения по дальнейшему развитию механизмов правового регулирования земельных правоотношений, предложения по изменению и дополнению действующего законодательства, регулирующего предоставление и реализацию различных прав на землю.

В качестве методов исследования применялись диалектический метод, а также: исторический для ретроспективного анализа становления земельных правоотношений, сравнительно-юридический для сравнения различных форм собственности на землю и формально-юридический для анализа источников, внутреннего строения правовых норм и систематизации нормативного материала.

Элементы практической значимости и новизны данной работы заключаются в том, что автор поставил и предложил решение ряда дискуссионных проблем земельных правоотношений.

Результаты исследования могут быть использованы для изменения и дополнения действующего законодательства в области земельного права, применены для изучения курса «Земельное право», «Гражданское право» и др., составления спецкурсов по этой специальности, а также могут быть полезны в практической деятельности правоприменителей или обычных граждан.

Выпускная квалификационная работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка литературы и приложений.



ГЛАВА 1. СПЕЦИФИКА ЗЕМЕЛЬНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ

1.1 Развитие земельных правоотношений в России

Земельно-правовые отношения представляют собой форму опосредования (упорядочения) земельно-правовыми нормами общественных отношений, складывающихся по поводу земли. Земельный Кодекс РФ определяет земельные правоотношения как отношения, возникающие по поводу использования и охраны земель Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на ней.

Земельные отношения в России складывались исторически: в ходе земельных реформ и изменения политической обстановки, гражданского и земельного законодательства. Первые реформы земельных отношений начинались в середине XIX в. во время царствования Алексаедра II.

В реформах были заинтересованы все - и царь, и дворянство. Разумеется, мнения крепостных крестьян никто не спрашивал, но крепостничество уже являлось тормозом в земельных отношениях.

Положения 19 февраля 1861г. (Общее положение о крестьянах, Были приняты Положения от 19.02.1861г., которые характеризуются как отмена крепостного права в России. Крестьяне получили права на земельный надел в рамках крестьянской земельной общины, да ещё должны были этот надел выкупать. Раз земля была общая, периодически наделы перераспределялись, и крестьянин не был заинтересован в том, чтобы хорошо ухаживать за «своим» земельным наделом.

В 1863 и 1866г.г. были приняты новые законы, которые установили фактическое равенство, государственных и помещичьих крестьян.

С точки зрения современных исследований настоящую земельную реформу провёл П.А. Столыпин. Было отменено требование о выкупе земельных наделов, осуществлялся переход от «надельного» права к праву собственности на земельный участок после последнего передела главы крестьянского хозяйства.

Межевание этих участков (бывших наделов) осуществлялось бесплатно, за счёт государства. Таким образом, реформирование земельных отношений в России с 1861г. по 1917г. шло в направлении приоритета частной собственности крестьян на землю.

Наиболее действенно столыпинская реформа проводилась до начала войны 1914г. За это время до 15% крестьянских хозяйств осуществляли использование своих земельных участков га праве частной собственности.

Всё изменилось после Октябрьской революции 1917 года.

Начинавшиеся по Столыпинской реформе отношения частной собственности на землю крестьян, которые и обрабатывали эту землю, сменились реализацией лозунга «Землю крестьянам!» в том значении, как это понимала готовая власть. Декретом о земле в 1917г. была отменена частная собственность на землю, которая только-только начала давать результаты. Принцип новой власти изменить всё и подчинить всё центральным указаниям привел к тому, что вся земля стала государственно, по выражению новой власти - «общенародной собственностью». Такая реформа привела к многочисленным крестьянским волнениям, которые были жестоко подавлены. Так осуществлялось правило, что вся земля становится всенародным достоянием и переходит в пользование трудящихся.

В 1919 году ВЦИК принял Положение о социалистическом землеустройстве и о мерах перехода к социалистическому земледелию, впервые появилось понятие единого государственного земельного фонда.

Изменения в земельных отношениях на этом этапе были закреплены в Земельном кодексе РСФСР 1922 года.

После образования СССР была принята в 1924 году Конституция СССР, которая закрепила только государственную собственность на землю.

Дальнейшее развитие земельных отношений привело к коллективизации и образованию колхозов и совхозов, что окончательно отделило землю от тех, кто её обрабатывает.

Следующий земельный кодекс РСФСР был принят почти через 50 лет после первого в 1970 году. Окончательно было закреплено бесплатное пользование землёй.

В конце 80-х, начале 90-х годов прошлого века вслед за изменениями в политическом устройстве советского и Российского общества начались существенные изменения в земельных отношениях, началась земельная реформа, которая продолжается и до сих пор. Конечно, основные нормативные акты и их осуществление на практике, которые привели к возвращению права частной собственности на землю, - были приняты в начале-середине 90-х годов. Можно достаточно условно разделить земельную реформу на два этапа: 1-й этап, когда она развивалась на основе ранее действовавшей Конституции РСФСР 1978 г., и 2-й этап, когда была принята на референдуме 12 декабря 1993 г. новая Конституция.

Конституция Российской Федерации 1993г. (ст. 9) провозгласила, что в России закреплены частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности на землю. Статья 36 специально посвящена праву частной собственности на землю граждан: они вправе самостоятельно или вместе с другими владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащими им земельными участками по своему усмотрению, не причиняя при этом вреда другим лицам, и соблюдать требования экологического законодательства. Право частной собственности устанавливается федеральным законом.

В 1990-1991 гг. велась разработка нового Земельного кодекса. 25 апреля 1991 г. он был принят1. Это - основной земельный законодательный акт, в котором урегулированы, по существу, все земельные общественные отношения нового земельного строя. Но кодекс не мог выйти за рамки Конституции, в которой был установлен 10-летний мораторий на продажу (передачу) земельных участков. Свободно разрешалась только купля- продажа земли государством у граждан и, наоборот, гражданами у государства.

Принятый в 1991 г. Земельный кодекс РСФСР очень скоро перестал отвечать требованиям стремительно изменявшейся жизни. Сложилась ситуация, когда обширный круг земельных отношений регулировался указами Президента РФ, значительная часть статей Земельного кодекса РСФСР была признана недействующей. Многие проблемы земельного права оставались неразрешенными. В этих условиях стало активно развиваться земельное законодательство субъектов РФ, которое нередко явно расходилось с нормами федерального законодательства2.

28 сентября 2001г. был принят новый Земельный кодекс РФ3, что является, безусловно, положительным фактом. Кодекс создает правовую базу регулирования земельных отношений на федеральном уровне, что очень важно, учитывая их огромное экономическое, социальное и экологическое значение. На основе Земельного кодекса развивается обширное земельное законодательство, поскольку кодекс предусматривает необходимость принятия целого комплекса федеральных законов.

1.2 Объекты и субъекты прав на землю

Земельное законодательство регулирует особую сферу общественных отношений, которые складываются по поводу земли, являющейся одновременно природным объектом и недвижимостью. Земельные отношения представляют собой специфические имущественные отношения. Учитывая эту специфику, Земельный кодекс вносит ряд нововведений в гражданское, градостроительное законодательство и в некоторые иные отрасли законодательства. «Вместе с тем в условиях реализации экономических и социальных реформ, когда земельное законодательство подвергается кардинальным изменениям (реформируются правовые институты предоставления и изъятия земельных участков, земельного контроля и др.), обращение к категории "земельное правоотношение" особенно актуально. Одним из наиболее острых остается вопрос о земле как об объекте правового регулирования».

В законодательстве не определяется и не различается, в каком случае термин «земля» используется в значении природного объекта, а в каком - природного ресурса. Не вносит достаточную ясность по этому вопросу и Земельный кодекс РФ, в п.1 ст. 6 которого определяются объекты земельных отношений: 1) земля как природный объект и природный ресурс; 2) земельные участки; 3) части земельных участков.

«Представляется, что закрепление земли (как природного объекта и природного ресурса) в качестве объекта земельных правоотношений не совсем корректно. Такая законодательная формулировка ст. 6 ЗК РФ является данью исторической традиции, когда земельные отношения еще не были так сложны, как сейчас, а вопросы охраны земли как природного объекта и вовсе не стояли столь остро, как сейчас».

«Земельный участок как правовая категория «отделен» от земной поверхности только формально, юридически. При этом сам участок остается частью земельной территории конкретного государства и воспринимает все свойства этого объекта, включая его естественные природные качества и в известном смысле историю его использования. Общественные отношения по поводу земельных участков, как показывает практика, далеко не всегда имеют имущественный характер, что приходится учитывать и при регулировании».

Гражданское законодательство, так же как и земельное, объектом земельных отношений называет земельные участки. Так, согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки. Статья 261 Гражданского кодекса РФ определяет земельный участок как объект права собственности. Право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения (п. 2 ст. 261).

Понятие «земельный участок» претерпевает изменения в законодательстве. Первоначально в ЗК было такое определение «Земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами».

Осознавая роль земельных участков в земельных правоотношениях, законодатель ввел в Земельный кодекс РФ изменения, включив в кодекс специальную главу I.1 - «Земельные участки» и изменил определение земельного участка: «Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами».

Но к этому времени уже существовало более расширенное понятие границ земельного участка, приведённое в ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»: «При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка».

И в 2014 году в Земельный кодекс включена окончательная редакция понятия «земельный участок», которая устраняет коллизии федеральных законов и исключает кривотолки: «Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки».

Как верно отмечает исследователь Галиева Р. «если «земельные участки» и «части земельных участков» - объекты довольно распространенные и понятные для практических работников, то еще вчера было не вполне ясно, что подразумевал кодекс под объектом «земля как природный объект и природный ресурс», хотя, безусловно, этот термин не является абсолютно новым для законодателя».

Объектом правоотношений по использованию земли всегда является индивидуально определенный земельный участок и земельная доля.

Например, Указом Президента РФ было установлено следующее правило: «Приватизацию зданий, строений, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства осуществлять в дальнейшем, как правило, вместе с земельными участками (соответствующей долей земельного участка), на которых они расположены».

«Земля как природный объект не может принадлежать кому бы то ни было на каком бы то ни было праве».

Земельным кодексом РФ установлено: «1. Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами».

«В настоящее время в земельном законодательстве наиболее очевидным представляется деление субъектов на две группы: частные лица (граждане, юридические лица) и лица публичного права (органы государственной власти и органы местного самоуправления)».

В Земельном кодексе РФ определен четкий порядок разграничения участников земельных отношений на собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков:

«собственники земельных участков - лица, являющиеся собственниками земельных участков;

землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного пользования;

землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;

арендаторы земельных участков - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;

обладатели сервитута - лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут);

правообладатели земельных участков - собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков».

Перечисленные субъекты по общему правилу могут совершать любые сделки с землей, включая куплю-продажу для собственников. Вместе с тем согласно п.3 ст.15 ЗК РФ Президентом РФ определяются перечни территорий (приграничные, а также имеющие особое значение: стратегическое, оборонное, национальное и т.п.), которыми они не могут обладать на праве собственности, в том числе купить или приобрести на иных основаниях в собственность.

Среди перечисленных категорий отсутствуют лица, которым выданы свидетельства на право собственности на земельную долю. Они, конечно, как собственники также выступают участниками земельных отношений, хотя и не располагают участком, выделенным в натуре в счет принадлежащей им земельной доли, поскольку этот участок входит в земельный массив, находящийся, как правило, в пользовании сельскохозяйственной организации (п. 5 ст.79 Земельного кодекса). Но, несмотря на то что в п. 6 ст.27 Земельного кодекса по поводу оборота земель сельскохозяйственного назначения сделана отсылка к соответствующему Федеральному закону, кодекс все же содержит ряд правовых норм по данным землям.

Все граждане, имеющие право на земельную долю, для возможности реализации этого права должны получить свидетельства на право собственности на земельную долю.

Таким образом, земля становится объектом земельных отношений не из-за того, что она - объект природы, составная часть окружающей среды, а вследствие ее использования людьми, присвоения продуктов земли и использования ее полезных свойств. Указанное обстоятельство определяет экономическое, социальное и экологическое значение земельных отношений. Земля как объект общественных отношений всегда продолжает оставаться объектом природы. Застроенный земельный участок не перестает быть частью природы. В этом состоит одна из основных особенностей земли и земельных отношений. Возникновение и развитие земельных отношений обусловлены объективными закономерностями развития человеческого общества и общественного производства, цель которого заключается в использовании предметов природы и присвоении их для удовлетворения интересов людей.

Земельный кодекс РФ разграничивает сферы действия земельного законодательства и законодательства о природных ресурсах, об охране окружающей среды и иных отраслей законодательства. Горные, водные, лесные отношения регулируются самостоятельными отраслями законодательства: законодательством о недрах, водным и лесным законодательством. Такое разграничение необходимо для правильного и наиболее эффективного применения этого законодательства. Общественные отношения возникают по поводу определенных природных объектов: земель, недр, вод, лесов и других, поэтому круг общественных отношений по поводу этих объектов природы не совпадает и, соответственно, существуют различные отрасли законодательства, регулирующие эти отношения. Необходимость разграничения обусловлена тем, что отношения по поводу использования и охраны природных объектов в условиях рыночной экономики имеют, за некоторыми исключениями, характер имущественных отношений.

В основе определения сфер правового регулирования земельного законодательства и отраслей законодательства об иных природных ресурсах заложен принцип раздельного правового регулирования отношений по поводу использования и охраны соответствующего объекта природы с учетом его экологических взаимосвязей с другими объектами природы. Этот принцип закреплен в соответствующих законодательных актах.

Пункт 5 ст.2 Федерального закона «Об охране окружающей среды» гласит, что отношения, возникающие в области охраны и рационального использования природных ресурсов, их сохранения и восстановления, регулируются международными договорами РФ, земельным, водным, лесным законодательством, законодательством о недрах, животном мире, иным законодательством в области охраны окружающей среды и природопользования.

В ст.2 Федерального закона «Об охране атмосферного воздуха» разграничено только законодательство об охране атмосферного воздуха и гражданское законодательство. В ней сказано, что имущественные отношения, возникающие при осуществлении деятельности по охране атмосферного воздуха, регулируются гражданским законодательством.

Федеральный закон (ст.1) «Об особо охраняемых природных территориях»18 предусматривает, что отношения, возникающие при пользовании землями, водными, лесными и иными природными ресурсами особо охраняемых природных территорий, регулируются соответствующим законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации.

Разграничиваются предметы правового регулирования земельного законодательства и законодательства о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах. Согласно ст.2 Федерального закона «О природных лечебных ресурсах, лечебно- оздоровительных местностях и курортах»19 законодательство о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах регулирует отношения, возникающие в связи с использованием и охраной природных лечебных ресурсов как в пределах указанных особо охраняемых природных территорий, так и расположенных вне их границ. Отношения, связанные с использованием и охраной природных ресурсов, не отнесенных к лечебным, регулируются земельным, водным, лесным и иным законодательством о природных ресурсах. Имущественные отношения в области использования и охраны природных лечебных ресурсов, лечебно-оздоровительных ресурсов, лечебно-оздоровительных местностей и курортов регулируются гражданским законодательством, если иное не установлено федеральным законом.

В целом по отношению к применению норм специального законодательства действует следующий принцип. К земельным отношениям нормы специального законодательства применяются в том случае, если эти отношения не урегулированы в земельном законодательстве.

Особого внимания заслуживает вопрос о соотношении гражданского и земельного законодательства, учитывая, что земельные отношения также являются имущественными отношениями (следует отметить, что в целях разграничения отношений, регулируемых соответственно земельным и гражданским законодательством, в Земельном кодексе используются термины «земельные отношения» и «имущественные отношения»; последние являются предметом регулирования гражданского законодательства).

Общей сферой правового регулирования земельного и гражданского законодательства являются главным образом вопросы права собственности на землю и иных вещных прав на земельные участки, а также совершения сделок с земельными участками. В основе разграничения сфер правового регулирования этих двух отраслей законодательства лежит следующий принцип. Гражданское законодательство определяет общие положения, касающиеся регулирования указанных выше вопросов, а в земельном законодательстве отражается соответствующая специфика, обусловленная особенностями земли как природного объекта. В Гражданском кодексе имеется специальная гл.17 «Право собственности и другие вещные права на землю». Если бы такой специфики не было, то, очевидно, не возникло бы необходимости в такой главе. В рамках только гражданского законодательства не могут быть урегулированы все вопросы права собственности и иных вещных прав на землю.

В ряде статей Гражданского кодекса имеются бланкетные нормы, определяющие сферу регулирования отношений по поводу земли нормами земельного законодательства. В одних случаях приводится ссылка на закон, в котором должен быть урегулирован соответствующий вопрос, в других случаях прямо указывается, что соответствующий вопрос должен быть урегулирован в земельном законодательстве, либо используются термины «законодательство о земле» или «федеральное земельное законодательство». Например, в ст.129 Гражданского кодекса, посвященной оборотоспособности объектов гражданских прав, говорится, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Статья 216 Гражданского кодекса закрепила виды вещных прав на земельный участок, а ст.264, 265, 266 и 269 Гражданского кодекса определили в самом общем виде права лиц, обладающих соответствующими титулами. Однако содержание этих титулов прав на землю, порядок их осуществления в гражданском законодательстве не урегулировано, поскольку решение этих вопросов Гражданский кодекс отнес к сфере земельного законодательства.

Таким образом, особенности земли как объекта природы, природного ресурса определяют специфику земельных отношений, отличая их от иных общественных отношений. Пункт 1 ст.3 Земельного кодекса определяет сущность земельных отношений, являющихся предметом земельного законодательства. Это - отношения по использованию и охране земель в нашей стране как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Субъектами земельных правоотношений, т.е. носителями прав и обязанностей в этих отношениях, законодательство признает: граждан, юридических лиц, РФ, субъектов Федерации и муниципальные образования; с ограничениями - иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц.



ГЛАВА 2. ВИДЫ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ ЮРИДИЧЕСКИХ И ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ

2.1 Общая характеристика прав на землю

Земельный кодекс РФ устанавливает права на землю в III и IV главах. При этом последние изменения в эти главы затруднили определение видов прав на земельные участки. Основным правом на земельные участки является право собственности, поэтому праву собственности посвящен отдельный параграф 2.2 так же как этому праву в Земельном кодексе РФ посвящена отдельная глава III «Право собственности».

В главе IV утратили силу статья 20 «Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками» и статья 21 «Пожизненное наследуемое владение земельными участками». И хотя эти виды прав на земельные участки продолжают действовать, их правовое регулирование разбросано по Земельному кодексу РФ и по Закону «О введении в действие Земельного кодекса РФ». Понятие «Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками» перекочевало в ст.ст. 24, 39.10, ЗК РФ и называется теперь

«Безвозмездное пользование земельными участками». Правда, прежнее название сохранилось в ст. 268 Гражданского кодекса РФ, ст.ст. 5, 11.4, 11.6, 11.8, 39.1, 39.3, 39.5, 39.6, 39.9, 39.11, 45, 54 и ряде других статей ЗК РФ.

Понятие «Пожизненное наследуемое владение земельными участками» сохранилось в ст.ст. 265, 1181 Гражданского кодекса РФ, в ст.ст.5, 11.6, 11.8, 45, 54 и ряде других статей ЗК РФ.

Таким образом, в настоящее время Земельный кодекс РФ устанавливает следующие виды прав на землю:

Собственность.

Постоянное (бессрочное) пользование (безвозмездное пользование земельными участками.

Пожизненное наследуемое владение.

Аренда.

Сервитут.

Безвозмездное срочное пользование.

«В настоящее время в бессрочное пользование земельные участки могут быть предоставлены государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям (унитарным предприятиям, основанным на праве оперативного управления), центрам исторического наследия Президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления».

Гражданам земельные участки на этом праве не предоставляются. Поскольку до принятия и вступления в силу ЗК РФ гражданам и иным юридическим лицам, не перечисленным выше, могло принадлежать право бессрочного пользования и в таких случаях право бессрочного пользования сохраняется. Необходимо отметить, что для граждан-пользователей земельных участков предусмотрено бесплатное переоформление в собственность или заключение договора аренды без ограничения срока для такого переоформления.

В случае игнорирования требований о переоформлении права бессрочного пользования автоматически это право не прекращается и земельный участок не подлежит изъятию, на что обращал внимание КС РФ:

«положение абзаца первого пункта 2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», предусматривая возможность изменения титулов прав на землю, не содержит какого-либо основания для изъятия соответствующих земельных участков, а потому не может рассматриваться как допускающее внесудебный порядок лишения имущества. В равной мере оно не может рассматриваться как допускающее национализацию, поскольку не предполагает обращения в государственную собственность имущества, находящегося в собственности юридических лиц, а, напротив, предоставляет возможность приватизации земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности».

Для стимулирования юридических лиц и лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, к переоформлению принадлежащего им права бессрочного пользования с 1 января 2013 года предусмотрена административная ответственность за нарушение данной обязанности в виде административного штрафа в размере от 20 тысяч до 100 тысяч рублей и на практике эта статья уже применялась.

Лицу, которому земельный участок предоставлен в бессрочное пользование, предоставляется возможность владеть и пользоваться земельным участком, включая возведение зданий, сооружений и другого недвижимого имущества, но продать, подарить и иным способом распорядиться земельны участком нельзя.

Право пожизненного наследуемого владения (разумеется, только для граждан) появилось. в переходный период от формы общенародной собственности на землю к частной собственности. Теперь это право в Земельном кодексе РФ отсутствует, но право сохраняется. Так же, как и право граждан на постоянное бессрочное пользование земельным участком, право пожизненного наследуемого владения может быть в любое время переоформлено на право собственности. Ну а если обладатель такого права умрёт, то наследники получат земельный участок сразу на праве собственности.

Аренда земельных участков основана на нормах гражданского и земельного законодательства. При этом важно отметить три принципиальных положения правового регулирования земельных отношений в Российской Федерации:

земля в Российской Федерации рассматривается в трех значениях: а) земля как природный объект, охраняемый в качестве важнейшей составной части природы; б) земля как природный ресурс, используемый в качестве средства производства в сельском и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности; в) земля как недвижимое имущество или объект права собственности и иных прав на землю;

имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами;

при регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли.

«Аренда земельных участков основана на заключении договора аренды, а если земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности, на решении исполнительного органа государственной власти и местного самоуправления, которое предшествует заключению договора аренды». Исполнительные органы государственной власти или органов местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков, должны действовать в пределах их компетенции, руководствуясь основными принципами земельного законодательства и нормами земельного права, регулирующими порядок в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В соответствии со ст. 13 ГК РФ и ст. 61 ЗК РФ ненормативный акт исполнительного органа государственной власти или ненормативный акт органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующий закону или иным нормативным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица в области использования и охраны земель, может быть признан судом недействительным.

С 1 марта 2015 года изменению подверглись арендные отношения при использовании земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. По общему правилу договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, должны заключаться на земельных аукционах. Однако ст. 39.6 Земельного кодекса РФ предусматривается исчерпывающий перечень оснований, когда земельные участки предоставляются в аренду без проведения аукциона. Изучив данные основания, можно сделать вывод о том, что они касаются в основном размещения на предоставленных в аренду земельных участках стационарных объектов - недвижимого имущества либо объектов, имеющих государственное значение: водохранилищ, дорог и объектов их инфраструктуры и других подобных.

«В этой связи арендные отношения по своей природе максимально приближены к праву собственности на земельные участки, поскольку и сам договор аренды в данном случае будет заключаться на длительный срок.

Договор аренды также заключается в отношении всего земельного участка».

С 1 марта 2015 года действует новая редакция Земельного кодекса Российской Федерации. С этого времени кардинальному изменению подвергся целый ряд земельных отношений. Законодательные инновации коснулись и такого института земельного законодательства, как земельный сервитут.

Правовые основы земельного сервитута заложены статьей 23 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой земельный сервитут - это право ограниченного пользования чужим земельным участком. До 1 марта 2015 года Земельный кодекс Российской Федерации четко различал два вида земельного сервитута: публичный и частный. Устанавливалось, что порядок, основания, условия, последствия и иные вопросы, связанные с установлением публичного сервитута, регулируются земельным законодательством, а правовое регулирование установления частного сервитута - сфера гражданского законодательства.

Новая редакция Земельного кодекса Российской Федерации существенно изменила названную устоявшуюся концепцию.

Прежде всего ликвидировано такое понятие, как частный земельный сервитут. Однако само явление с признаками, характерными для частного сервитута, осталось, как и норма, отсылающая к положениям гражданского законодательства.

«Изменение данной теоретической конструкции вызвано стремлением законодателя к единообразному подходу к обозначению одних и тех же явлений различными правовыми актами. Так, Гражданский кодекс Российской Федерации никогда не называл земельный сервитут "частным".

То есть такая классификация земельных сервитутов содержалась только в нормах Земельного кодекса Российской Федерации».

Таким образом, Земельный кодекс Российской Федерации был приведен в соответствие с гражданским законодательством, которое в отношении регулирования данного вида сервитутов является специальным актом, то есть обладает приоритетом.

Споры о соотношении норм гражданского и земельного законодательства при регулировании имущественных земельных отношений возникли сразу с момента принятия Земельного кодекса Российской Федерации. Обширные научные дискуссии обосновывали различные точки зрения. Однако градус научного накала по данному вопросу был снижен, так как стало очевидно, что законодатель пошел по пути сторонников земельно- правового регулирования указанных отношений, которое явилось вполне логичным, поскольку приоритет всегда остается за специальным актом перед общим.

Законодательство о сервитутах действительно пошло по пути развития, однако развиваться оно стало в рамках не Гражданского кодекса, а в земельном законодательстве.

Так в Земельном кодексе РФ появилась новая глава V.3. "Установление сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности". «Данной главой, по сути, заложен новый вид земельных правоотношений, поскольку до введения в действие указанной главы Земельного кодекса возможность установления сервитута на землях, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законом не предусматривалась». Хотя и прямого запрета на это не было. О возможности установления такого вида сервитута говорили и исследователи, но ни публичный, ни частный сервитут не обладали такими признаками, позволяющими безусловно реализовать их в отношении земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В отсутствие четкого законодательного регулирования правоприменительная практика по данному правовому явлению не сложилась.

Именно поэтому введение данной главы в Земельном кодексе обусловливает появление нового вида земельных имущественных отношений. Если рассматривать правовую природу "сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности", то он является разновидностью частного земельного сервитута. Так, по общему правилу частный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником земельного участка. Сервитут в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, устанавливается также на основании соглашения. Однако в случае установления такого вида сервитута возникает специальный объект и субъект правоотношения.

Специальным объектом выступает земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, который планируется обременить земельным сервитутом. Что же касается специального субъекта, то им будет являться орган государственной власти или местного самоуправления, осуществляющий полномочия собственника государственного или муниципального имущества. Но возможны ситуации, когда земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, передан в пользование гражданину или юридическому лицу. Если срок пользования земельным участком превышает один год, то другой стороной соглашения о сервитуте будет выступать этот землепользователь. При этом согласие органа власти не требуется, но предусматривается необходимость его письменного уведомления о заключенном соглашении.

Перечень оснований для установления сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, назван в ст. 39.23 Земельного кодекса. Но этот перечень не является исчерпывающим, поскольку упоминается о том, что большинство оснований для установления земельного сервитута закреплены в иных положениях земельного и гражданского законодательства, то есть названные основания являются неким примером и других возможных.

Исследовав названные основания, неизбежен вывод о том, что на стороне лица, заинтересованного в установлении земельного сервитута, будет выступать чаще всего юридическое лицо, поскольку закрепленные основания касаются осуществления хозяйственной деятельности именно этими субъектами.

На праве безвозмездного срочного пользования земельные участки предоставляются на относительно небольшой срок и, как правило, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Земельные участки из земель, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, могут передаваться на основании гражданско-правового договора, а кроме того, из земель организаций отдельных отраслей экономики (транспорта, лесной промышленности и др.), а гражданам - в виде служебного надела.

Срок использования земельного участка, принадлежащего землепользователю на правах безвозмездного срочного пользования, определяется государственным актом или актом местного самоуправления о предоставлении земельного участка либо договором о передаче участка. Срок служебных наделов ограничен сроком исполнения трудовых обязанностей землепользователем.

Категории работников, имеющих право на получение служебных наделов, условия их предоставления, устанавливаются законодательством РФ и законодательством субъектов РФ. Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ основным условием предоставления служебного надела является наличие трудовых отношений работника с организацией. Постоянное проживание работника по месту жительства как условие предоставления служебных наделов не предусмотрено.

2.2 Формы земельной собственности

земельный правоотношение собственность

Формы собственности на землю установлены Конституцией РФ:

«Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности»30. Вопросы частной, государственной и муниципальной форм собственности подробно закреплены нормами права, в то же время как иные формы собственности до сих пор нигде не нормируются и на практике не проявляются.

Конституция РФ не только провозглашает частную собственность как одну из основ (по распространенному мнению - даже доминирующих основ) конституционного строя Российской Федерации, но и последовательно включает возможность обладания ею в число основных прав и свобод человека: согласно ч. 2 ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. «При этом в Конституции РФ особо оговаривается, что право частной собственности охраняется законом и никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда». Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Следует еще раз обратить внимание на разницу в терминологии - принудительное отчуждение в Конституции РФ связано с весьма узким понятием - "государственные нужды" (а не с такими распространенными в западных конституциях общими терминами, как "публичный интерес", "общественный интерес" и т.п.). В связи с этим отдельного рассмотрения требуют вопросы об изъятии имущества в публичных интересах, о том, можно ли принудительно изымать имущество для иных "негосударственных", например "муниципальных", нужд ввиду императивности приведенной конституционной формулировки.

Статья 15 Земельного кодекса закрепляет основы правового регулирования отношений частной собственности на землю. Частной собственностью являются те земельные участки, которые приобретены гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством, т.е. законно32. Эти основания определены в ст.25 Земельного кодекса.

Российское законодательство предусматривает правило о том, что все граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность, т.е. равное право на приватизацию земельных участков. В то же время земельное законодательство содержит запрет или ограничения на приватизацию определенных земельных участков. Во-первых, к числу таких земельных участков относятся участки, перечисленные в п.4 ст.27 ЗК, которые полностью изъяты из оборота и не могут быть приватизированы. Земельные участки, перечисленные в п.5 ст.27 ЗК, относятся к землям, ограниченным в обороте, и не подлежат приватизации, кроме случаев, установленных федеральным законом.

Часть 2 ст.35 Конституции РФ предусматривает, что каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Согласно ч.1 ст.36 Конституции РФ граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. Таковы конституционные нормы, определяющие круг субъектов, которые имеют право обладать земельными участками на титуле права собственности.

Итак, какие конкретно лица могут иметь в частной собственности земельные участки? В ст.35 Конституции РФ использованы термины «граждане и их объединения». Тождественно ли понятие «объединение граждан» понятию «юридическое лицо»? Правовое содержание понятия «объединение граждан» раскрыто в постановлении Конституционного Суда РФ.33. В этом постановлении Конституционный Суд РФ признал, что объединения граждан - это юридические лица, которые созданы гражданами для совместной реализации таких конституционных прав, как право свободно использовать свои способности и имущество для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности (ч.1 ст.34 Конституции РФ) и право иметь в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом как единолично, так и совместно с другими лицами (ч.2 ст.35 Конституции РФ). Таким образом, Конституция РФ закрепляет право граждан и юридических лиц, созданных гражданами, иметь в частной собственности земельные участки.

Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г.34 также признает юридических лиц в качестве субъектов права частной собственности на землю. Согласно п.2 данного Указа граждане и юридические лица - собственники земельных участков имеют право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капитал) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями. Статья 15 ЗК разрешает этот вопрос на законодательном уровне, признавая субъектами права частной собственности на землю юридических лиц.

Для того чтобы иметь в собственности земельный участок, граждане должны обладать гражданской и земельной правоспособностью и дееспособностью. Правовой статус граждан как субъектов права собственности на землю определяется гражданским и земельным законодательством. Чтобы иметь в собственности земельный участок, владеть, пользоваться и распоряжаться им, гражданин должен обладать гражданской правоспособностью и дееспособностью.

Гражданская правоспособность - это способность иметь гражданские права и нести обязанности. Правоспособность признается в равной мере за всеми гражданами. Она возникает в момент рождения гражданина и прекращается смертью (ст.17 Гражданского кодекса). Содержание правоспособности определено в ст.18 ГК. Применение данной общей нормы гражданского законодательства к сфере отношений собственности на землю означает следующее. Граждане могут иметь имущество, в том числе и земельные участки, на праве собственности с момента рождения; наследовать и завещать земельные участки; заниматься предпринимательской и любой иной не запрещенной законом деятельностью на земельном участке; создавать юридические лица, самостоятельно или совместно с другими гражданами и юридическими лицами, которые могут иметь в собственности земельные участки; совершать любые не противоречащие закону сделки, в том числе с земельными участками, и участвовать в обязательствах; иметь иные имущественные и неимущественные права.