Гражданско-правовые аспекты института государственной регистрации

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Законодательное регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

2. Понятие, значение и правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

3. Порядок осуществления государственной регистрации

3.1 Прием и регистрация документов, необходимых для государственной регистрации

3.2 Правовая экспертиза документов и проверка законности сделок

3.3 Внесение записей в Единый государственный реестр прав

3.4 Совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации

3.5 Последствия несоблюдения требований о государственной регистрации

4. Особенности и проблематика государственной регистрации отдельных видов сделок с недвижимостью

Заключение

Список использованных источников

Введение

Актуальность темы. Ежедневно в Республике Казахстан совершаются сотни и тысячи сделок с недвижимым имуществом: купля-продажа, мена, дарение, аренда и др. С развитием рыночных отношений одним из наиболее «ходовых товаров» становится недвижимость. Это закономерно, поскольку во всех развитых и развивающихся странах для многих граждан недвижимость является объектом, в который наиболее выгодно вкладывать средства и использовать в хозяйственном обороте. Ежедневно появляются сотни и тысячи новых объектов недвижимого имущества. Это является основанием для постоянного роста сделок с недвижимостью. В этой связи встает вопрос о создании гарантий для участников рынка недвижимости.

Мировой опыт показывает, что для защиты прав на недвижимость - как частных собственников, так и государства, предоставления гарантий инвесторам необходимо создать формальную регистрационную систему [1, с.62]. Она гарантирует надежность и гласность гражданского оборота недвижимости, доступна для ее владельцев и содержит в себе значительный объем объективной информации о недвижимости. Кроме того, государственная регистрация прав на недвижимое имущество является одним из важнейших элементов правового режима недвижимости [2, с.24].

В соответствии с действующим законодательством, сделки с землей и иной недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с ГК РК (п.1 ст. 118) и признаются заключенными с момента регистрации (п.3 ст. 393), если иное не установлено законом.

Можно ли сказать, что действующее законодательство, направленное на регулирование регистрации сделок с недвижимостью - совершенно? К сожалению, совершенства законодательство в данном вопросе пока не достигло, и этот вопрос имеет две стороны. Для подтверждения существования некоторых проблем, как нам думается, необходимо ближе ознакомиться с Законом, а так же с научными публикациями казахстанских и зарубежных ученых. Дело в том, что предыдущий Указ Президента РК имеющий силу закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 25 декабря 1995 г.[3], имел очень большие недоработки. В связи с этим возникали проблемы, остро нуждающиеся в разрешении, детальной серьезной доработке.

Вопросы регистрации сделок с недвижимостью приобретают все большее значение в практической работе юридических лиц, предпринимателей и всех граждан. При этом, как отмечают исследователи, некоторые виды сделок не вызывают особых проблем, поскольку механизм их регистрации сравнительно четко определен законодательством и отработан практикой (в частности, договоры купли-продажи квартир, нежилых зданий и др.). Иные же требуют дополнительных разъяснений законодателя, выработки практических механизмов реализации (договоры аренды недвижимости, сделки с предприятиями и др.) [4, с.32].

26 июля 2007 года был принят новый Закон Республики Казахстан О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 310-III ЗРК[5]. Закон направлен на совершенствование законодательного регулирования отношений по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ряд изменений и дополнений, вносимых данным Законом, имеют концептуальный характер, другие корректируют нормы о государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью с учетом предыдущего опыта применения этих норм регистрирующими органами учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, третьи устраняют юридико-технические недостатки основного законодательного акта, регламентирующего эти отношения.

Степень научной изученности. В Казахстане существуют работы, посвященные отдельным видам недвижимого имущества. Комплексному исследованию государственной регистрации прав на недвижимое имущество посвящены работы К.М. Ильясовой. Публикации таких казахстанских ученых как И.В. Амирханова, ЮГ. Басин, Е.Б. Жусупов, М.К. Сулейменов и др. посвящены исследованию прав регистрации на земельные участки, недра земли и жилые помещения. Отдельные аспекты правового регулирования договора купли-продажи недвижимости и его государственной регистрации освещены в работах Г.А. Алихановой, Ю.Г. Басина, Д.Л. Байдельдинова, А.Г. Диденко, И.У. Жанайдарова и др.

В России и других странах СНГ отдельные элементы, правовой режим недвижимого имущества, его государственной регистрации исследуются многими учеными (М.И. Брагинский, Е.А. Бурмистрова, В.В. Витрянский, Д.А. Доботкин, и др.). В работах указанных авторов проводится анализ многих проблем, рассматриваемых в дипломной работе.

Целью настоящей дипломной работы является анализ действующего законодательства в сфере гражданско-правового регулирования государственной регистрации сделок с недвижимостью.

Исходя из поставленной цели, автор ставит перед собой следующие задачи:

- проанализировать правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- определить понятие, принципы и значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- рассмотреть систему органов осуществляющих государственную регистрацию, их компетенцию;

- проанализировать порядок действия сторон при государственной регистрации сделок с недвижимостью;

- исследовать особенности и проблематику государственной регистрации отдельных сделок с недвижимостью: купли-продажи, аренды и иных сделок с недвижимостью.

Объект и предмет дипломного исследования. Объектом дипломного исследования является гражданско-правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним, как необходимого условия действительности совершения сделок в гражданском обороте.

Предметом настоящего исследования является комплекс нерешенных вопросов, связанных с гражданско-правовым регулированием государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Научно-теоретическую основу дипломной работы составили работы ученых-правоведов, специалистов по теории государства и права, цивилистов, предстателей других отраслевых наук: Ю.Г. Басина, А.Г. Диденко, К.М. Ильясова, О.С. Иоффе, Н.Б. Мухитдинова, М.К. Сулейменова, Ю.К. Толстой и других. Теоретической базой для настоящего дипломного исследования также послужили труды О.Н.Садикова, В.В. Витрянского, М.И. Брагинского, П.В.Крашенниникова, А.М. Эрдлевского, А.Ю. Кобалкиной и др.

В процессе исследования автор опирался на законодательство Республики Казахстан, в частности Конституцию Республики Казахстан, Гражданский Кодекс Республики Казахстан, Закон РК о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а также материалы судебной практики.

Научная новизна дипломной работы заключается в том, что в рамках настоящего исследования комплексно рассматриваются теоретические и практические вопросы правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью.

Методологическую основу исследования составляет совокупность следующих методов познания: диалектический, историко-логический, системно-структурный, сравнительно-правовой, метод описания и т.д.

Практическое значение результатов дипломной работы выражается в совокупности предложений и выводов, направленных на совершенствование нормативной основы института государственной регистрации. Сформулированные выводы, научные разработки могут использоваться практическими работниками, гражданами в научно-исследовательской деятельности, в учебном процессе высших и средних специальных учебных заведений юридического профиля при преподавании курсов гражданского права, а также при подготовке лекций и учебных пособий по соответствующей тематике.

Структура работы включает в себя введение, четыре главы, заключение, список использованных источников.

1. Законодательное регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

государственный регистрация сделка недвижимость

С развитием рыночных отношений в нашей стране связано появление разного рода проблем, в том числе и правового характера, разрешением которых, по мере возможности и необходимости, занимались и занимаются законодатели.

Так, в процессе формирования рынка недвижимости, возникла потребность во введении норм права, устанавливающих государственную регистрацию вещных прав на нее. Можно выделить несколько причин ее возникновения.

Во-первых, в силу сложившейся психологии участники гражданско-правовых отношений полагали, что правоустанавливающие документы на недвижимое имущество может выдать только государственный орган.

Во-вторых, юридические лица, приобретавшие в процессе приватизации недвижимость в частную собственность, хотели получить доказательство данного факта от ее бывшего собственника - государства.

В-третьих, нехватка оборотных финансовых средств у приватизированных предприятий или их собственников вызывала потребность в банковском кредитовании. В свою очередь, банковским или иным кредитным учреждениям в обеспечение предоставляемых кредитов требовались серьезные гарантии. Как правило, они требовали в залог недвижимое имущество и, как следствие, правоустанавливающие документы на него.

Конечно, разными государственными органами предпринимались попытки выдавать правоустанавливающие документы на недвижимость. В частности, комитеты по управлению имуществом и фонды имущества различных уровней выдавали Свидетельства на право собственности на имущественные комплексы, а бюро технической инвентаризации городов (районов) - регистрационные удостоверения на отдельные объекты. Комитеты по управлению имуществом и фонды имущества основывались на положениях Временного положения о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Постановлением Правительства Республики Казахстан от 20 февраля 1997 г. N 236) [5]. В соответствии с положениями данного положения комитеты должны были передавать свидетельства о собственности на предприятие для продажи соответствующим фондам имущества.

Но в, то, же время такие документы не могли считаться правоустанавливающими, поскольку на момент осуществления таких действий законодательство Республики Казахстан в качестве основания (титула) собственности признавало договоры купли-продажи и иные сделки, установленные законом. Кроме того, в тот период, вследствие противоречивости отдельных нормативных актов судами по-разному определялся момент возникновения права собственности. Так, в Гражданском кодексе (общая часть) ст. 238 момент возникновения права собственности у приобретателя по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором. [6]. В то же время в Постановлении Государственного комитета Республики Казахстан по государственному имуществу от 1 июля 1994 года N 158 Об утверждении Положения о порядке выдачи Государственного акта о вступлении в права собственности было отмечено, что «право собственности возникает с момента передачи вещи, если иное не установлено законом и договором» [7].

Подобная неясность Гражданского кодекса РК 1994 г. и Постановления Государственного комитета Республики Казахстан по государственному имуществу, связанная с определением момента возникновения права собственности на недвижимость, зачастую тормозила гражданский оборот недвижимости.

С принятием Гражданского кодекса Республики Казахстан вопросы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним приобрели особую значимость, а сама регистрация - зачастую правообразующее значение. В соответствии с положениями Кодекса в зависимость от соблюдения требований о регистрации ставится возникновение права собственности на недвижимость и иных прав, подлежащих государственной регистрации (п.2 ст. 8 ГК), а в ряде случаев - действительность совершенной с недвижимым имуществом сделки.

Учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, закон закрепил ее специальный правовой режим. Он заключается в том, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их ограничение, возникновение, переход и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции.

25 декабря 1995 года был принят Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который подробно регламентировал порядок проведения регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, а также полномочия органов осуществляющих государственную регистрацию [3]. 26 июля 2007 года был принят новый Закон Республики Казахстан О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 310-III ЗРК [8]. Закон направлен на совершенствование законодательного регулирования отношений по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ряд изменений и дополнений, вносимых данным Законом, имеют концептуальный характер, другие корректируют нормы о государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью с учетом предыдущего опыта применения этих норм регистрирующими органами учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, третьи устраняют юридико-технические недостатки основного законодательного акта, регламентирующего эти отношения.

Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество дано в ст.1 Законе Республики Казахстан О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 310-III ЗРК, в котором государственная регистрация определяется как "юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения, прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Республики Казахстан" [9].

Данный правовой институт является, в своем современном правовом смысле, новым для законодательства Республики Казахстан. Однако то, что права на недвижимое имущество нуждаются в каком-либо публичном подтверждении со стороны государства в силу важности и специфичности данного объекта гражданского оборота, признавалось казахстанскими и российскими учеными-цивилистами еще в прошлом веке и начале нынешнего[9]. Первое появление термина “недвижимое имущество” связывают с Указом 1714 года о единонаследии. Однако, используя термин “недвижимость” не было дано его легальное определение.

Дореволюционное гражданское законодательство также давало описательное определение недвижимости. Г.Ф. Шершеневич писал по этому поводу: “Законодатель наш, хотя и устанавливает различие движимых и недвижимых вещей, но отличительного признака не дает. Теоретически движимые и недвижимые вещи различаются по тому признаку, способны они или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности. Под именем недвижимости понимается, прежде всего, часть земной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи” [10, с.96]. К недвижимости законодателем были отнесены земли и угодья, дома, заводы, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги. Специалисты считали, что суда также являются недвижимостью, и в доказательство ссылались на ст.119 Устава торгового.

Государственная регистрация сделок была предусмотрена уже в Гражданском кодексе РСФСР 1922 г., в ст.185 которого содержалось требование о регистрации продажи строений в коммунальных отделах. Гражданский кодекс РСФСР 1964г. устанавливал государственную регистрацию купли-продажи и дарения жилых домов и дач, а также строительных материалов[10, с.94].

Потребность во введении норм права, устанавливающих государственную регистрацию вещных прав на недвижимые вещи (недвижимость), возникла с развитием в Казахстане рыночных отношений.

Впервые понятие государственной регистрации возникновения, перехода и прекращения права собственности на недвижимость и сделок с ним было введено новым Гражданским кодексом РК [6].

За период вступления в силу Указа Президента РК, имеющего силу Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в Казахстане была создана регистрационная система, которую можно признать одной из наиболее успешных в странах СНГ, поскольку она реально существует с 1997 г. и построена на принципах правообразующей регистрации.

Регистрационная система в Республике Казахстан существует с момента создания регистрирующих органов на основании постановления Правительства РК от 15 августа 1997 г. № 1261 «О преобразовании учреждений и предприятий по оценке и регистрации недвижимого имущества в государственные предприятия «Центры по недвижимости Агентства по реорганизации недвижимости и юридических лиц Министерства юстиции Республики Казахстан» [11].

Вместе с тем необходимо признать, что действующее законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество содержит множество пробелов и противоречий. В условиях увеличения гражданского оборота недвижимости и роста цен на указанные объекты вопросы совершенствования законодательства РК о государственной регистрации прав на недвижимое имущество приобретают особое значение. В частности, к основным проблемным вопросам, которые требуют разрешения, необходимо отнести:

- устранение существующего в действующем законодательстве смешения системы регистрации прав на недвижимое имущество и системы регистрации документов (сделок);

- изменение концепции самостоятельных объектов для всех объектов недвижимости, перечисленных в п. 1 ст. 117 ГК РК, на концепцию, которая бы способствовала упрощению процедуры признания прав на такие объекты и укреплению прав на них;

- определение объектов государственной регистрации прав на недвижимое имущество;

- приведение процедуры государственной регистрации в соответствие с ее характером;

- определение субъектов ответственности и источника финансирования такой ответственности за нарушения, допущенные при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество;

- установление механизма пополнения правового кадастра сведениями о ранее возникших правах, действительных без государственной регистрации, путем введения систематической регистрации, имеющей учетный характер и осуществляемой за счет государства;

- защита прав добросовестного приобретателя, приобретшего недвижимость от неуправомоченного лица;

- иные вопросы (о регистрирующем органе, о правовом положении регистраторов, техническом учете недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, о замене правоудостоверяющего документа на земельный участок на идентификационный и многие другие) [12, с.27].

Кроме того, различные системы государственной регистрации прав на недвижимость существуют и действуют уже достаточно долгое время и в других странах. Таким образом, можно сделать вывод, что создание правового института государственной регистрации не строилось на «пустом месте», а основывалось на теории и практике международного и отечественного гражданского права.

Для примера действующих систем регистрации прав на недвижимость зарубежных стран можно взять системы Германии и Испании [1, с.31].

Так, вопросы, связанные с регистрацией прав на недвижимость, в Германии регламентируются Положением о поземельных книгах, принятым 24.03.1897г. В соответствии с ним поземельные книги ведутся специальными поземельными учреждениями, действующими при общих судах первой инстанции по месту нахождения объекта недвижимости. В этих учреждениях регистрацией прав в поземельной книге занимаются регистраторы, прошедшие курс специального обучения, в функции которых входит проверка полномочий лиц, считающих себя заинтересованными сторонами, и которые независимы при принятии решений.

Регистрационная система, используемая в поземельных книгах, согласно Германскому Гражданскому Уложению, построена на следующих принципах:

1) внесения вещных прав, т.е. всякое изменение правового положения объекта недвижимости подлежит регистрации в поземельной книге;

2) специальности, т.е. на запись данных о каждом земельном участке отводится в поземельной книге отдельный лист;

3) гласности, т.е. любое заинтересованное лицо вправе получить информацию из поземельной книги в отношении конкретного земельного участка;

4) старшинства вещных прав, т.е. при наличии двух вещных прав на один и тот же объект недвижимости преимущество отдается тому праву, запись в поземельную книгу о котором была совершена раньше.

Действие поземельных книг распространяется на округа, на территории которых находятся земельные участки, внесенные в книгу. Сама книга представляет собой государственный реестр по учету прав на земельные участки и иное недвижимое имущество.

Любая запись в поземельной книге считается истинной до внесения в нее исправлений. Данный принцип влечет определенные сложности при решении вопроса о том, кто отвечает перед истинным правообладателем при наличии ошибочных записей. Эта проблема предупреждается несложным способом: перед внесением регистрационной записи в реестр регистратор должен получить письменное согласие на это всех заинтересованных сторон в нотариальной форме. Таким образом, если внесенная в реестр запись и ошибочна, все же она сделана с согласия лиц, которые могут понести от этой записи ущерб и потребовать возмещения убытков.

Кроме того, в поземельную книгу могут вноситься предварительные записи о заключенных договорах, которые позволяют покупателю недвижимости требовать исполнения договора, а также предостерегает иных лиц от заявления права требования на данную недвижимость, поскольку распоряжение, осуществленное после регистрации в поземельной книге предварительной записи об отчуждении земельного участка или права, недействительно.

Таким образом, можно сделать вывод, что сложившая в Германии система государственной регистрации прав на недвижимость (система поземельной записи) обеспечивает высокую степень прозрачности и гласности сделок с землей и недвижимостью.

В Испании действующая регистрационная система введена Законом об ипотеках 1861г. В соответствии с требованием данного закона был создан Реестр собственности прав на недвижимость, в котором регистрируются права собственности на недвижимое имущество, другие вещные права и их ограничения и обременения. Он ведется по регистрационным округам, которые не соприкасаются между собой и совпадают с границами административных территорий Испании.

Реестр ведется в специальных книгах, которые нумеруются и визируются судьей. Форма и порядок ведения этих книг определяются министерством юстиции Испании. Реестр ведут особые государственные служащие - регистраторы, которые в процессе своей профессиональной деятельности подчиняются только закону и полностью независимы от государства, в том числе и в вопросе своего финансирования.

Все записи о правах на недвижимость и сделки с ней регистрируются в Реестре собственности на недвижимость. Права на отдельный объект недвижимости регистрируются на отдельном листе записи в хронологическом порядке - таким образом, фиксируется процесс перехода прав на недвижимость. Законным является только последний правообладатель, каждое право на недвижимость принадлежит только одному законному владельцу. Все незарегистрированные права на недвижимость недействительны. На регистратора возложена ответственность за законность записи, в том числе и за возможный ущерб, причиненный неверной записью. Таким образом, здесь также действует принцип: все, что записано в реестре, является верным и законным. Информация Реестра прав на недвижимость относительно прав, а также зарегистрированных ограничений и обременений на недвижимое имущество открыта для заинтересованных лиц.

Таким образом, в Испанской регистрационной системе можно выделить следующие основные принципы (согласно Закону об ипотеках):

1) гласности, т.е. регистрация права на недвижимость публична и открыта для ознакомления;

2) определения, т.е. каждый объект недвижимости, имеет свой отдельный регистрационный лист;

3) последовательности, т.е. новая запись о регистрации в Реестре прав на недвижимость погашает все старые записи в Реестре на эту недвижимость;

4) закрытия, т.е. запрещено регистрировать сделки с недвижимостью, имеющие более раннюю дату, чем последняя запись в реестре;

5) первоочередности, т.е. право на недвижимость возникает с даты регистрации в реестре - кто первый зарегистрировал, то и приобретает право;

6) не противодействия, т.е. незарегистрированные права на недвижимость не могут считаться законным правом на нее.

Система регистрации прав в Испании основывается на юридическом анализе представляемых на регистрацию сделок. Правовая экспертиза сделки подразумевает проверку правильности формы представленных документов; дееспособности и правоспособности лиц, участвующих в сделке; законности сделки. После проведения правовой экспертизы регистратором принимается решение о признании сделки соответствующей закону и производится регистрация права, либо о незаконности сделки, влекущее за собой отказ в регистрации, который может быть обжалован [1, с.32].

Следует заметить, что испанская система регистрации прав на недвижимость не является обязательной, но с другой стороны она довольно эффективна, поскольку собственник, не зарегистрировавший свое право, сталкивается с уже упоминавшимся принципом не противодействия.

В Европе потребность в защите гражданского оборота земли путем привлечения публичной власти появилась раньше, чем в России и Казахстане. Такое положение было обусловлено особенностями политического и общественного развития Казахстана, в частности, значительной неэффективностью рынка недвижимости в нашей стране: отсутствовали гарантии публичной власти в сфере ее отчуждения, не было достоверной информации о наличии юридически значимых прав на недвижимость, существовавшая же информация была малодоступна.

В настоящее время на правовое регулирование государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним направлено большое количество разно уровневых нормативных актов (как гражданско-правовых, так и смежных отраслей права, как частного, так и публичного права).

Представим иерархию (по их юридической силе) нормативных актов направленных на регулирование порядка государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Базисными актами национального законодательства Республики Казахстан, являются ГК РК и Закон Республики Казахстан О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26 июля 2007 года № 310-III ЗРК.

Наряду с ГК РК и ЗРК «О государственной регистрации…» можно выделить иные законодательные акты, направленные на государственную регистрацию недвижимого имущества и сделок с ним:

- Земельный кодекс Республики Казахстан от 20 июня 2003 года № 442-II [13];

- Водный кодекс Республики Казахстан[14];

- Закон Республики Казахстан от 6 июля 2004 года № 574-II «О внутреннем водном транспорте»[15];

- Закон Республики Казахстан от 20 декабря 1995 года № 2697 Об использовании воздушного пространства и деятельности авиации Республики Казахстан [16];

- Лесной кодекс Республики Казахстан от 23 января 1993 г. N 1924-XII [17].

Названные законодательные акты устанавливают особенности государственной регистрации перехода права на конкретные объекты недвижимого имущества и сделок с ним.

Следующая ступень нормативных актов направленных на регулирование государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним - подзаконные нормативные акты.

Значение подзаконных нормативных актов в регулировании отношений регистрации прав на недвижимое имущество - немаловажно. В начале 90-х гг., данные отношения преимущественно регулировались подзаконными актами, многие из них продолжают действовать и сейчас (в части не противоречащей действующему законодательству).

В настоящее время, как мы уже подчеркнули, регистрация недвижимости и сделок с ней регулируются законодательными актами. Подзаконные же акты (нормативные акты полномочных органов - Указы Президента РК и Постановления Правительства РК) могут приниматься только во исполнение положений действующего законодательства и только тогда, когда это предусмотрено самим законом.

Можно выделить:

- Закон Республики Казахстан от 23 декабря 1995 г. N 2723 Об ипотеке недвижимого имущества [18];

- Постановление Правительства Республики Казахстан от 17 января 2003 года № 49 «Об утверждении Правил государственной регистрации судов и прав на них» [19];

- Положение о Комитете регистрационной службы Министерства юстиции Республики Казахстан (утверждено постановлением Правительства Республики Казахстан от 28 октября 2004 года № 1120) [20];

- Постановление Правительства Республики Казахстан от 20 февраля 1997 г. N 236 О мерах по реализации Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу закона, от 25 декабря 1995 г. N 2727 [21].

Также необходимо выделить ведомственные нормативные акты (акты, принимаемые отдельными министерствами и ведомствами). В отношении таких документов существует общее правило: нормативные акты министерств и ведомств Республики Казахстан, затрагивающие права, свободы и законные интересы граждан или носящие межведомственный характер, подлежат государственной регистрации в Министерстве юстиции РК и официальному опубликованию. Официальное опубликование актов осуществляется не позднее десяти дней после их государственной регистрации. При этом акты, не прошедшие государственную регистрацию, а также зарегистрированные, но не опубликованные в установленном порядке, не влекут за собой правовых последствий.

Какие полномочные органы вправе принимать акты, направленные на регулирование порядка государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним?

Согласно постановлению постановления Правительства РК от 15 августа 1997 г. № 1261 и Закона Республики Казахстан от 18 марта 2002 года № 304-II «Об органах юстиции» [22] уполномоченным государственным органом власти в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является Министерство юстиции РК.

В качестве примера акта устанавливающего порядок государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним можно выделить:

- Приказ Министерства юстиции Республики Казахстан от 4 августа 1997 года N 66 Об утверждении форм свидетельств по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [23];

- Инструкция о порядке выдачи и аннулирования свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Центрами по недвижимости (утверждена Агентством по регистрации недвижимости и юридических лиц Министерства юстиции Республики Казахстан 16 июля 1998 г.) [25];

- Письмо Министерства государственных доходов Республики Казахстан от 24 апреля 2002 года N ДНП-2-1-16/4096 О сборе за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним [26].

Особенности государственной регистрации сделок с такими объектами недвижимости как морские и речные, воздушные суда устанавливается законодательными актами Республики Казахстан в сфере гражданской авиации, торгового мореплавания, внутреннего водного транспорта:

- Закон Республики Казахстан от 15 декабря 2001 года № 271-II «О государственном регулировании гражданской авиации» [26];

- Закон Республики Казахстан от 20 декабря 1995 года № 2697 Об использовании воздушного пространства и деятельности авиации Республики Казахстан [16];

- Постановление Правительства Республики Казахстан от 17 апреля 2003 года N 368 Об установлении платы за регистрацию ипотеки судна или строящегося судна и об утверждении Правил представления информации о регистрации ипотеки судна или строящегося судна [27];

- Правила представления информации о регистрации ипотеки судна или строящегося судна (утверждены постановлением Правительства Республики Казахстан от 17 апреля 2003 года N 368) [28];

- Постановление Правительства Республики Казахстан от 17 января 2003 года № 49 «Об утверждении Правил государственной регистрации судов и прав на них» [29];

- Приказ Председателя Комитета гражданской авиации Министерства транспорта и коммуникаций Республики Казахстан от 30 июня 2004 года N 116 Об утверждении Перечня документов, представляемых для государственной регистрации гражданских воздушных судов, прав на них и сделок с ними, и исключения их из Государственного реестра гражданских воздушных судов Республики Казахстан [30].

В заключение подчеркнем, что все акты, направленные на регулирование правоотношений регистрации недвижимости и сделок с ней, должны соответствовать Конституции Республики Казахстан и гражданскому законодательству и, следовательно, любые акты, принятые в противоречие вышеназванным актам не буду иметь юридической силы и не должны применяться на практике. На сегодняшний день законодательство о государственной регистрации прав представляет собой законодательные и иные нормативные акты, регулирующие отношения по поводу возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимость.

2. Понятие, значение и правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество дано в ст.1 ЗРК "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в котором государственная регистрация определяется как "юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Республики Казахстан".[8].

Перед тем, как рассматривать само понятие государственной регистрации, следует прояснить некоторые аспекты. И первый из них: что же подразумевается законодателем в данном случае под недвижимым имуществом? П.1 ст. 117 ГК РК дает такое общее определение недвижимости: все, что прочно связано землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Но кроме этого, к недвижимости отнесены и объекты, не отвечающие данному критерию - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также (ст. 119 ГК РК) предприятие как имущественный комплекс. Недвижимость - юридическое понятие, и имущество может быть отнесено к недвижимости законом, что имеет большое значение для определения, подлежат ли государственной регистрации права на него и сделки с ним.

Таким образом, анализируя современное законодательство, можно составить следующий перечень объектов недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:

1) земельные участки (ст.117 ГК РК, ст.1 ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);

2) участки недр (там же);

3) обособленные водные объекты (там же);

4) леса, многолетние насаждения (там же);

5) здания (ст. 117 ГК РК), части зданий;

6) сооружения (ст. 117 ГК РК); сооружения над и под землями, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства (п.4 ст.1 Закон Республики Казахстан от 16 июля 2001 года № 242-II «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» [13] и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы (ст.1 Закон РК о Жилищных отношениях» [31]);

7) нежилые помещения (ст.1 Закон РК о Жилищных отношениях, ст.1 ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»); части помещений (ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);

8) предприятия как имущественный комплекс (ст.119 ГК РК, ст.1 ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

9) жилые дома и их части (ст.601 ГК РК), жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями (ст.1 Закон РК о Жилищных отношениях); жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания на нем;

10) квартиры, ее части (ст.194, 601 ГК РК), служебные помещения, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания (ст. 1 Закон РК о Жилищных отношениях);

11) комнаты (ст.9 Закон РК о Жилищных отношениях, ст.5 Закона Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 23 декабря 1995 г. N 2723 Об ипотеке недвижимого имущества РК [16]);

12) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения (ст.56 Основ законодательства о нотариате, ст.5 ЗРК «Об ипотеке недвижимого имущества»);

13) жилые строения без права регистрации проживания в них и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках; некапитальные жилые строения и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках (ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);

14) кондоминиумы как комплексы недвижимого имущества (Закон РК о Жилищных отношениях, ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);

15) объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда (ст.25 ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[32, с.9].

В последнем случае существует определенная проблема правоприменения: когда объект незавершенного строительства перестает быть совокупностью строительных материалов и становится объектом недвижимости? Случаются, например, такие ситуации, когда лицо, начавшее возведение объекта, по каким-либо причинам не может его завершить, но при этом заинтересовано в отчуждении такого объекта.

При этом возникает еще один вопрос: какая судьба ждет земельный участок, на котором располагается объект незавершенного строительства. Ст. 37 Земельного кодекса Республики Казахстан от 20 июня 2003 года № 442-II [13] предусматривает, что при переходе права собственности на строения и сооружения переходит и право пользования соответствующими земельными участками. П.1 ст.244 ГК РК уточняет это положение, говоря, что при продаже «здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования». Но если объект незавершенного строительства не признается недвижимостью, на его продаже не распространяется действие этой нормы, в связи, с чем требуется предварительное согласие собственника земельного участка. Это приводит к усложнению процедуры купли-продажи объектов незавершенного строительства как по сравнению с куплей-продажей движимого, так и недвижимого имущества.

Следует отметить, что ст.569 ГК РК предусматривает консервацию объекта строительства, после которой у собственника возникает право зарегистрировать его как недвижимость, а затем - совершать сделки.

На практике встречаются случаи отказа регистрационных органов в регистрации сделок с незавершенными строительством объектами.

Далее следует выяснить, какие именно права на недвижимость подлежат государственной регистрации. Ответ на этот вопрос дает Гражданский кодекс РК (ст.118): право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненно наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты. Некоторые статьи Гражданского кодекса и ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указывают также на иные виды прав, подлежащих регистрации (например, аренда, доверительно управление и др.)

Теперь вернемся к самому понятию государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок ним. Исходя из формулировки ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и статей ГК можно сделать вывод, что государственная регистрация, признавая возникновение прав на недвижимость, вводит тем самым ее в гражданско-правовой оборот и легализует последующие сделки с ней, которые также подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК.

Производя первичную государственную регистрацию вновь созданной недвижимости, государство признает права на нее за юридическим или физическим лицом. При последующей регистрации перехода прав государство подтверждает изменение или прекращение зарегистрированных ранее прав на недвижимость. В любом из перечисленных случаев признания и подтверждения, прав государством это выражается в юридическом акте в виде внесения записей в Единый реестр прав на недвижимое имущество правоустанавливающих документов, выдаче свидетельства о праве собственности или же в виде отметки на правоустанавливающих документах. Из всего этого можно сделать вывод, что государственная регистрация носит правоустанавливающий характер. Однако анализ статей ГК показывает, что не всегда момент возникновения прав может по времени совпадать с их государственной регистрацией, что предусмотрено как исключение в п.2 ст.8 Гражданского кодекса. Более того, указанная норма права не связывает момент возникновения ограничений, например, в виде наложения ареста, со временем их государственной регистрации.

Таким образом, мы видим, что законодатель, установив обязательность государственной регистрации прав и иных событий, вместе с тем не придал данному процессу исключительно правоустанавливающий характер, что в свою очередь позволяет рассматривать такую регистрацию как отражение в реестре для неограниченного круга лиц достоверной и исчерпывающей информации о правовом статусе недвижимости, его изменении или прекращении. Данное заключение подтверждается также и тем фактом, что признание прав на недвижимость может производиться и в судебном порядке, возможность которого предусмотрена ст. 9 ГК РК и нормами процессуального права. В этом случае именно судебному решению отводить роль акта признания государством прав, а регистрация, после вынесения решения, будет обязанностью соответствующего государственного органа.

Давая понятие государственной регистрации, законодатель разграничил в принципе равнозначные формулировки "акт государственного органа, порождающий права" и "юридический акт признания государством прав", и сделал это, исходя, по всей видимости, из следующих причин:

- нельзя смешивать государственную регистрацию прав и акт государственного органа, порождающий права, исходя из сопоставления пп.1, 2 ст.8 ГК РК, в которых эти понятия рассматриваются как самостоятельные;

- главная задача издания государственного акта - создать основание для возникновения прав и обязанностей, в то время как государственная регистрация имеет другие задачи, в том числе определяет в конкретных случаях время возникновения прав;

- с точки зрения юридической логики рассматривание регистрации прав как акта государства, порождающего гражданские права, также невозможно, поскольку алогичен сам оборот "регистрация прав, порождающая эти права";

- признание за регистрацией статуса соответствующего государственного акта повлекло бы за собой и накладывание на государство ответственности за юридическую чистоту и законность удостоверяемых прав, что, безусловно, имело бы негативные последствия для его бюджета, поскольку фактически речь шла бы об ответственности налогоплательщиков за незаконность действий сторон при заключении сделки.

В дополнение к этому можно добавить, что законодатель, скорее всего, подразумевал под юридическим актом не издание какого-либо нормативно-правового акта, а совершение действий, направленных на внесение сведений в Единый реестр прав на недвижимое имущество, с целью упорядочения оборота недвижимости.

Обобщая изложенное, можно сделать вывод, что регистрация - это легализация для гражданского оборота сделок и порождаемых ими прав и обязанностей, а также иных оснований возникновения прав и обязанностей, предусмотренных в п.1 ст.8 ГК РК.

По существу, государственную регистрацию прав не стоит путать с регистрацией, носящей специальный или учетный характер, поскольку такая регистрация скорее является регистрацией самого недвижимого имущества, а не прав на него, предпринимаемой для достижения ряда публично-правовых целей (например, регистрацию объектов недвижимости в органах технической инвентаризации) [33, с.265]. Государственная регистрация прав призвана служить обеспечением стабильности оборота недвижимости, поскольку последняя имеет не только имущественную, но и социальную значимость. Подобная стабильность достигается путем вынесения сделок и иных действий с недвижимостью за рамки частных интересов сторон, а также создания особой, единой информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать исключительно и единственно достоверные данные о правовом статусе того или иного объекта.

Очевидно, что одной из главных задач государственной регистрации является гарантия законности при осуществлении сделок с недвижимостью, хотя этот вопрос в настоящее время законодательством не урегулирован до конца. Кроме того, наличие Единого реестра прав на недвижимое имущество существенно облегчает деятельность различных государственных органов, связанную с необходимостью ведения учета собственников недвижимости. Например, деятельность налоговых органов при осуществлении контроля над расходами граждан, деятельность службы судебных приставов, для которой необходимы сведения о наличии или отсутствии имущества у конкретного лица. Антимонопольные органы смогут вести контроль над соблюдением порядка предоставления ходатайств в соответствии со ст.17 и 18 Законом Республики Казахстан от 12 апреля 2004 года № 544-II «О регулировании торговой деятельности» [34], когда на совершение сделки по приобретению имущества необходимо предварительное согласование с антимонопольными органами.

Законодательством предусмотрено две формы государственной регистрации: прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поскольку ст.118 ГК РК определяет, что кроме регистрации права собственности и иных прав на землю, подлежат регистрации также ограничение, возникновение, переход и прекращение названных прав, буквально толкуя положения этой нормы, можно было бы сделать вывод, что все сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации, поскольку любая сделка, так или иначе связана с возникновением, прекращением, переходом или ограничением прав на недвижимое имущество, то есть с теми обстоятельствами, на которые указывает ст.118 ГК РК как на случаи, при которых необходима регистрация сделки. Но при несоблюдении этого условия возможны два вида последствий.

Анализируя статьи ГК РК (с учетом ст.157, которая содержит положение, что, в случаях, установленных законом, несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность), можно сделать вывод, что недействительность сделки при несоблюдении требования о регистрации имеет место не всегда, а лишь в тех случаях, когда закон содержит прямое указание на этот счет (ст.588 ГК РК), либо непосредственно требует государственной регистрации, не определяя при этом последствий несоблюдения этого требования (ст.574 ГК РК). В этих случаях сделку в силу ст.ст.157, 159 ГК РК следует считать ничтожной.

Как правило, законодатель считает достаточным использование какой-либо одной из форм государственной регистрации: права или сделки. И лишь в особо сложных случаях, когда требуется осуществить государственный контроль, как над самой сделкой, так и над переходом прав по ней, закон предусматривается регистрация и сделки, и прав по этой сделке. К таким случаям относится регистрация договора и перехода права собственности, во-первых, по договору купли-продажи жилого помещения или предприятия, во-вторых, по договору мены этих видов объектов недвижимости, и, в-третьих, по договору дарения недвижимого имущества. Это служит дополнительной гарантией юридической чистоты регистрируемых договоров.

При этом мировая практика исходит из необходимости использования в обязательном порядке возможностей негосударственных правовых институтов для обеспечения юридической чистоты регистрируемых соглашений и законности, возникающих на их основе прав, что вполне отвечает задачам создания стабильного оборота недвижимости. Для стран англосаксонской системы права это обязательное участие в сделке страхового маклера. Для стран системы континентального права, к которой относится и наше государство, таким, негосударственным, способом обеспечения законности сделок с недвижимостью всегда было их обязательное нотариальное удостоверение.

Регистрация сделок с недвижимостью существовала всегда, и занимались этим органы технической инвентаризации (БТИ) и земельные комитеты путем проставления штампа о регистрации на нотариально удостоверенном документе. Все данные по объекту вносились в регистрационные журналы. Ранее система органов регистрации и сам порядок определялись самостоятельно государством, регистрация была вторым этапом в переходе права собственности на объект недвижимости, следующим за обязательным нотариальным удостоверением сделки. [35, с.167].

В связи с развитием рыночных отношений и изменением экономической жизни нашей страны оживился и стал активно развиваться рынок недвижимости, в связи с чем возникла необходимость единого по всему государству порядка регистрации недвижимости, чтобы существовала возможность проследить весь процесс возникновения, прекращения и перехода прав на отдельный объект недвижимости. Поэтому закон ввел обязательную государственную регистрацию любых прав на недвижимое имущество, осуществляемую путем внесения определенных законодателем данных в Единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который является общим для всей территории государства, и правила его ведения тоже едины на всей ее территории [32, с.9].