Рассмотрение правового регулирования найма жилого помещения

Размещено на http://www.allbest.ru/

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА И ЮРИДИЧЕСКАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

2. ПОРЯДОК ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ НА ОСНОВАНИ ДОГОВОРА НАЙМА

2.1 ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

2.2 ПЛАТА ЗА ПОЛЬЗОВАНИЕ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ

2.3 ИЗМЕНЕНИЕ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

3. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА НАЙМА И ВЫСЕЛЕНИЕ

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

ВВЕДЕНИЕ

Жилищные отношения пользования жилыми помещениями - сердцевина жилищных отношений, поскольку именно в них реализуется конкретная потребность гражданина в жилом помещении.

На сегодняшний день правовое регулирование жилищных отношений носит довольно сложный характер и осуществляется главным образом на базе сочетания принципов жилищного и гражданского законодательства (следует отметить, что отдельные жилищные отношения регулируются также административным, семейным, земельным законодательством). Все это повышает необходимость углубленного изучения основных жилищно-правовых и иных правовых вопросов в сфере регулирования жилищных отношений, без знания которых невозможно правильное применение действующего законодательства [1,с.5].

Конституционное право граждан Республики Беларусь на жилище обеспечивается развитием государственного и частного жилищного фонда, содействием гражданам в приобретении жилья [2,ст.48].

Пользование жилыми помещениями в домах государственного жилищного фонда и во многих случаях в домах частного жилищного фонда осуществляется на основе договора найма жилого помещения.

Среди договоров о передаче имущества в пользование договор найма жилого помещения занимает особое место. Он выделился из договора имущественного найма в силу специфики предмета и целей его использования. Договор найма жилого помещения выполняет важную социальную функцию - он направлен на удовлетворение одной из насущных потребностей каждого человека - потребности в жилье.

В настоящее время гражданам предоставляются широкие возможности реализации своего права на жилище, в том числе приобретение жилых помещений в собственность, участие в жилищном строительстве. Однако далеко не все имеют возможность приобретать собственное жилье[3,с.231]. Поэтому значение найма жилья, в сфере обеспечения вышеуказанного конституционного права, безусловно, важно. Пользование жилым помещением, предоставленным в наём, законодательно урегулировано. Правовым основания осуществления данного права является договор найма.

Правоотношения по найму жилых помещений в Республике Беларусь регулируются жилищным законодательством.

Так, понятие договора найма жилого помещения определено, как соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование за плату [4,ст.27]. Данное определение законодательно оформилось только в 1999 году, когда был принят новый Жилищный кодекс Республики Беларусь, действующий по сегодняшний день. В Советское же время, данный договор не был законодательно урегулирован. Основы жилищного законодательства, Гражданский и Жилищный кодексы Союза Советских Социалистических Республик не содержали понятия договора найма жилого помещения. Его можно было сформулировать на основе систематического анализа норм Основ и Жилищного кодекса. Тем самым, договором найма жилого помещения являлось соглашение, в силу которого одна сторона - наймодатель (жилищно-эксплуатационная организация, а при её отсутствии - соответствующее предприятие, учреждение, организация) обязуется обеспечить устойчивое спокойное пользование жилым помещением, своевременно производить его капитальный ремонт, содержать в надлежащем состоянии инженерное оборудование дома и в жилом помещении, места общего пользования и придомовую территорию, а другая сторона - наниматель (гражданин, на имя которого выдан ордер) обязуется следить за сохранностью жилого помещения и мест общего пользования квартиры, бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию, соблюдать правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории, производить за свой счёт текущий ремонт жилища и в установленный срок вносить плату за квартиру и коммунальные услуги. Таким образом, договор найма жилого помещения не имел юридического закрепления, но существовал фактически, что порождало нестабильность правоотношений найма, как для нанимателя, так и для наймодателя.

Заключение договора найма, до заселения жилого помещения, порождало для гражданина все права нанимателя (требовать предоставления ему указанного в ордере помещения, сохранения на случай временного отсутствия, бронирования, обмена, сдачи в поднаём этого помещения и т.д.) и возлагало на него все обязанности (по внесению квартирной платы, ремонту и т.д.), то есть порождало жилищное правоотношение, хотя фактически помещение нанимателю могло быть и не передано. Он пользовался и судебной защитой своих субъективных гражданских прав, возникших из этого правоотношения, в том числе и право требовать передачи ему сданного внаем помещения [5, с.67].

Однако, отсутствие соглашения, регулирующего данные правоотношения, создавало сложности в процессе судебного разбирательства при выяснении прав и обязанностей субъектов, что затрудняло вынесение законного и справедливого решения[5,с.69].

Действующий Жилищный кодекс Республики Беларусь 1999 г. (далее - ЖК) содержит правовое закрепление регулирования отношений найма жилых помещений. Однако, при анализе норм ЖК обнаружились проблемы теоретического и практического характера, требующие разрешения. В частности, не все договоры найма жилых помещений и основания их заключения закреплены в ЖК, также в ЖК отсутствуют нормы о сроке договора найма жилого помещения, структуре платежей нанимателя за пользование жилым помещением и коммунальные услуги. Требует изучения проблема выселения за уклонение без уважительных причин в течение шести месяцев от внесения платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги.

Республика Беларусь - социальное государство. Оно проявляет особую заботу о предоставлении жилья малообеспеченным нетрудоспособным гражданам, которые в силу объективных причин не имеют возможности полноценно реализовать себя в новых экономических условиях. В связи с этим законодательно закреплен новый подвид договора найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда - договор найма жилого помещения социального пользования.

До начала процесса приватизации жилья, когда обеспечение жильем могло осуществляться главным образом за счет государственных средств, договор найма жилых помещений имел приоритетное значение. Ввиду появления института частной собственности остается все меньше жилых помещений государственного жилищного фонда, предназначенных для постоянного проживания граждан. Но всё же, следует отметить, что такие виды жилых помещений, как общежития, служебные жилые помещения, специальные дома, социальное жильё, пользование которыми осуществляется на основании договора найма, по-прежнему имеют важное значение для отдельных категорий граждан. Кроме того, не все граждане воспользовались своим правом на приватизацию жилого помещения, пользование которым регулировалось на основании договора найма, ввиду чего существующие отношения сохранили свою актуальность.

С началом жилищной реформы, в Республике Беларусь изменилось отношение государства к обеспечению граждан жильем, что повлекло соответствующие перемены в жилищном законодательстве. Жилье рассматривается в двух аспектах - как экономическое и социальное благо. В последние годы принято значительное количество разных по своей юридической природе нормативных правовых актов, определивших принципиально новый подход к регулированию отношений, складывающихся в жилищной сфере, в частности, к договору найма жилого помещения.

В отечественной юридической науке исследованию значения и содержания договора найма жилых помещений в новых экономических условиях уделяется недостаточно внимания. Публикации белорусских ученых и практиков в основном посвящены отдельным проблемам правового регулирования найма жилья (Е.В.Богданов, В.А.Витушко Н.В.Ком, В.Савицкий, Л.И.Бакиновская, Н.Веселик). Более основательное и комплексное изучение условий договора найма жилого помещения нашло отражение в работах В.Ф.Чигира, И.Н.Щемелевой, К.К.Уржинского. Однако все еще остаются неразрешенными и неисследованными отдельные проблемы, связанные с наймом жилья. К примеру, отсутствие четко урегулированных порядка и условий осуществления деятельности по систематической сдаче в наем жилых помещений для краткосрочного проживания, а также порядка налогообложения доходов, полученных от указанной деятельности, что является одним из условий безнаказанности лиц, злоупотребляющих правами собственника (нанимателя) жилых помещений.

Всё вышеизложенное позволяет сделать вывод о значительной актуальности темы данного исследования.

Целью исследования является рассмотрение правового регулирования найма жилого помещения.

Для достижения поставленной цели были определены следующие задачи:

- дать общую характеристику и раскрыть юридическую природу договора найма жилого помещения, ввиду того, что данный договор является правовым основанием пользования жилым помещением, предоставленным в наём. В том числе рассмотреть понятие, стороны, предмет, срок договора найма жилого помещения, классификацию договоров найма;

- охарактеризовать права и обязанности сторон, уделяя особое внимание правам нанимателя, предполагающим ограниченное распоряжение жилым помещением, а также плате за пользование жилым помещением, вопросы изменения жилищных правоотношений найма жилых помещений;

- проанализировать порядок и условия расторжения договора найма жилых помещений и выселения;

- выработать практические рекомендации по совершенствованию законодательства по данному вопросу.

При написании работы использованы монографии и работы таких белорусских ученых как Чигир В.Ф. (изучение договора найма жилого помещения, его юридической природы) , Бруй М.Г.(договор найма в жилищном праве), Герасимова Л., Фирсова М.(изучение вопросов приватизации), Басин Ю.Г., Шабалин В.(вопросы сделок с недвижимостью, относительно договора поднайма жилого помещения). А так же нормативные акты, регулирующие данные жилищные правоотношения: Конституция Республики Беларусь; Жилищный Кодекс Республики Беларусь 1999г.; Указ Президента Республики Беларусь «О некоторых мерах по регулированию жилищных отношений» №565; Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 17 марта 2006 г. № 371 «Об утверждении типовых договоров найма жилых помещений государственного жилищного фонда»; Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 12 сентября 2006 г. № 1191 «Об утверждении типового договора найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда граждан и поднайма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда»; Закон Республики Беларусь от 16.04.1992г. «О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь», а также другие нормативные акты, касающиеся вопроса регулирования найма жилых помещений.

В работе использовались общие методы (сравнение, системный подход, анализ и синтез, дедукции и индукции) и частные методы (сравнительно-правовой метод, метод толкования правовых норм).

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА И ЮРИДИДЧЕСКАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Общее определение договора найма жилого помещения дано в ст. 27 Жилищного кодекса. Часть 1 этой статьи устанавливает: «Договор найма жилого помещения - соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование за плату»[4]. Законодательство Республики Беларусь предусматривает пользование жилыми помещениями на основании договора найма жилого помещения в домах как государственного, так и частного жилищного фонда.

Для того, чтобы раскрыть юридическую природу договора найма жилого помещения, необходимо рассмотреть понятие договора найма жилого помещения, его стороны, предмет, срок договора найма жилого помещения, а также - классификацию договоров найма, в зависимости от вида жилищного фонда.

Необходимо отметить, что жилищный фонд - это сложный инженерный комплекс - совокупность всех жилых помещений Республики Беларусь независимо от форм собственности, состоящий из государственного и частного жилищного фондов.

Государственный жилищный фонд - это совокупность жилых помещений, находящихся в государственной собственности. Он включает в себя: республиканский и коммунальный жилищные фонды [6,с.17].

Одной из важных особенностей владения и пользования государственной собственностью является то, что Республика Беларусь может выступать одновременно и как собственник жилья, и как субъект, который имеет право в определённых пределах устанавливать правила для себя, наделять себя правомочиями собственника.

Отличительной чертой государственного жилищного фонда является то, что фактическое пользование жилыми помещениями, принадлежащими государству, осуществляют не государственные органы, а отдельные граждане на основе договора найма жилого помещения. Государство возводит жилые дома, преследуя лишь одну цель - обеспечить граждан жильём [6,с.18].

Частный жилищный фонд Республики Беларусь - это совокупность жилых домов (помещений), находящихся в собственности физических и юридических лиц негосударственной формы собственности. Он, в свою очередь, подразделяется на фонд, находящийся в собственности физических лиц, то есть граждан, иностранцев и лиц без гражданства, и фонд, находящийся в собственности юридических лиц негосударственной формы собственности. Собственниками жилых помещений могут быть коммерческие и некоммерческие юридические лица. Отличительной чертой права собственности юридических лиц на жилые помещения является то, что они могут иметь жилые помещения в собственности только для сдачи его в пользование гражданам на основании договора найма жилого помещения, а гражданин - собственник жилого помещения - может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи, либо сдавать для проживания других лиц [6,с.19].

Тем самым, следует отметить, что субъективным правом на жилище как в государственном так и в частном жилищном фонде, в рамках гражданского правоотношения обладают стороны договора найма жилого помещения - наймодатель и наниматель.

Наймодателем в домах государственного жилищного фонда является государство в лице жилищно-эксплуатационной организации либо администрации предприятия, учреждения, организации, а в домах частного жилищного фонда -- юридическое лицо или гражданин, в собственности которых находится жилое помещение.

Нанимателем жилого помещения является гражданин, которому предоставлено жилое помещение [3,c.239].

В соответствии с ч.1 ст.30 ЖК члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним и вселённые в установленном Жилищным кодексом порядке, пользуются наравне с нанимателем правами и исполняют обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения, а совершеннолетние члены семьи нанимателя несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма, если иное не предусмотрено письменным договором между ними [4]. Круг членов семьи нанимателя определяется по отношению к нему самому и для каждого члена его семьи в отдельности [3,с.240].

Жилищное законодательство не содержит понятий «семья» и «член семьи» нанимателя. Жилищный кодекс лишь содержит перечень лиц, проживающих в одном жилом помещении с нанимателем, которые относятся или признаются членами семьи нанимателя. В перечень лиц, которые относятся к членам семьи нанимателя, ЖК включил без каких-либо оговорок супруга нанимателя, их несовершеннолетних детей и родителей. Достаточно только, чтобы они проживали совместно с нанимателем.

Иначе решён вопрос о лицах, которые признаются членами семьи нанимателя. Они должны быть родственниками нанимателя, совместно с ним проживать и вести общее хозяйство. Степень родства значения не имеет.

Иные граждане, проживающие не менее пяти лет совместно с нанимателем и ведущие с ним общее хозяйство, могут быть признаны в судебном порядке членами семьи этого нанимателя.

Если члены семьи нанимателя перестали быть членами его семьи, но продолжают проживать в этом же жилом помещении, они сохраняют свои права и обязанности, если иное не установлено ЖК и заключенным между ними письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением [3,ст.30]. Образование новой семьи, расторжение брака (независимо от того, в течение какого времени супруги состояли в нём, кто предъявил иск о его расторжении, и по чьей вине распалась семья) само по себе не может служить основанием прекращения права пользования жилым помещением [3,с.240].

Признание брака недействительным также само по себе не может служить основанием для признания супруга, вселившегося на жилую площадь нанимателя, временным жильцом и его выселения. Но, если оно имело место по вине вселившегося, например, в связи с тем, что он скрыл обстоятельства, препятствующие вступлению в брак, то признание его таковым влечёт для супруга утрату пользования жилым помещением. Дети, рождённые в зарегистрированном браке, признанном впоследствии недействительным, приобретают право самостоятельного пользования жилым помещением, в котором проживали супруги, и сохраняют это право после признания брака недействительным. Поэтому любой из родителей, на воспитание которого передан ребёнок, родившийся от супругов, состоявших в браке, признанном недействительным, также приобретает право на жилую площадь, занимаемую ребёнком, как член его семьи и его естественный опекун.

Следует отметить, что предметом договора найма жилого помещения может быть лишь жилое помещение. Не могут быть самостоятельным предметом этого договора помещение, предназначенное для хозяйственного или иного назначения (торговое, складское, канцелярское и др.), а также подсобные помещения квартир (кухня, коридор, кладовая, холл и др.).

Жилое помещение, предоставляемое гражданам для проживания в домах государственного жилищного фонда и многоквартирных домах частного жилищного фонда, должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населённого пункта, отвечать санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям в границах населённого пункта. Не допускается заселение освободившихся жилых помещений в домах, подлежащих сносу, капитальному ремонту, в аварийных и ветхих домах, подвалах, полуподвалах и других помещениях, непригодных для постоянного проживания, а также жилых помещений, подлежащих переводу в нежилые[3,с.241].

Вопрос о том, отвечает ли жилое помещение санитарным и техническим требованиям, благоустроено ли оно применительно к условиям населённого пункта, решается в соответствии с Положением о порядке обследования состояния жилых помещений, признания их соответствующими установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, непригодными для проживания (утверждено постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 7 сентября 1999г. №1392 [7] и условиями, при которых жилые помещения признаются не соответствующими санитарным и техническим требованиям, непригодными для проживания (утверждены постановлением Министерства жилищно-коммунального хозяйства от 2 мая 2000г. №4 по согласованию с Министерством архитектуры и строительства и Министерства здравоохранения) [8].

Предметом договора найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда, заключаемого первоначально, как правило, является отдельная квартира. Впоследствии им может быть отдельная изолированная комната или несколько жилых комнат, изолированных от других. Изолированная жилая комната - жилая комната, вход в которую организован непосредственно из подсобного помещения. Она не должна быть связанной общим входом с другой комнатой. Однако, если комнаты в одной квартире имеют два отдельных входа и у них имеется в наличии дверной проём между комнатами, который можно закрыть, они являются изолированным. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма жилого помещения часть комнаты или неизолированная (смежная) комната, а также подсобные помещения.

Если в квартире, занимаемой несколькими нанимателями, освободилась жилая комната, не изолированная от жилой комнаты, занимаемой другим нанимателем, она предоставляется в пользование этого нанимателя. Решение жилищного органа о предоставлении освободившейся неизолированной комнаты другому лицу признаётся судом недействительным по иску нанимателя жилого помещения, связанного с освободившимся общим входом, а вселившиеся в неё лица подлежат выселению с предоставлением им другого жилья. Однако, если неизолированное помещение ранее было в установленном порядке переоборудовано в два изолированных, освобождение одного из них впоследствии не даёт нанимателю другого заселить его в изложенном выше порядке. Нанимателю не может быть отказано в передаче ему освободившейся неизолированной комнаты на том основании, что её можно переоборудовать в изолированную комнату [3,с.242-243].

Освободившаяся изолированная комната в квартире, где проживает несколько нанимателей, по их просьбе предоставляется одному из них с учётом времени постановки на учёт нуждающихся в улучшении жилищных условий. В случае отсутствия нанимателя, нуждающегося в улучшении жилищных условий, освободившаяся изолированная комната предоставляется другому нанимателю, оставшемуся проживать в этой квартире по его просьбе.

Отказ наймодателя в предоставлении указанным нанимателям освободившейся в квартире жилой комнаты может быть оспорен в судебном порядке.

Законодательство не содержит ответа на вопрос, как поступить, когда гражданин, проживающий в квартире, где освободилась изолированная комната, не желает, что бы она была предоставлена ему, например, в связи с тем, что он ожидает получить в порядке очерёдности отдельную квартиру в благоустроенном доме. По мнению Чигиря, в таком случае, освободившееся изолированное помещение заселяется в общем порядке [3,с.244].

Предметом договора найма жилого помещения в доме (квартире), находящемся в собственности гражданина, может быть жилая комната и даже часть комнаты.

При предоставлении жилых помещений в домах государственного жилищного фонда не допускается заселение одной комнаты гражданами разного пола, кроме супругов. Возраст таких граждан значения не имеет.

Жилое помещение предоставляется с учётом здоровья граждан, а также других заслуживающих внимания обстоятельств. Пожилым (старше 60 лет) гражданам и инвалидам по их просьбе предоставляются жилые помещения на нижних этажах или в домах, имеющих лифты [4,ст.55].

Помещение, сдаваемое в наём, должно быть свободным, то есть не занятым другими лицами и юридически свободным от каких-либо прав на него у других лиц. Договор найма жилого помещения на несвободное жилое помещение признается недействительным по иску заинтересованных лиц. В случае признания договора недействительным по этому основанию, граждане, указанные в договоре найма жилого помещения, подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения либо с предоставлением другого жилого помещения или жилого помещения, которое они ранее занимали, по правилам ст. 72 ЖК [4]. Более подробно этот вопрос мы рассмотрим в следующем разделе данной работы.

В условиях, пока жилищная проблема не решена, жилое помещение социального пользования предоставляется по установленной для этой цели норме, то есть в пределах 15-20 кв. метров общей площади жилого помещения на одного человека. Жилое помещение может быть предоставлено с превышением этих пределов, если оно является однокомнатной квартирой, либо предназначено для проживания граждан разного пола, кроме супругов, а также в случае выделения дополнительной площади [4,ст.82].

Дополнительная площадь жилого помещения предоставляется гражданам, страдающим тяжёлыми формами хронических заболеваний, сверх минимальной нормы предоставления общей площади жилого помещения социального пользования в виде комнаты или в размере 15кв.метров общей площади [4,ст.82]. Перечень заболеваний, дающих лицам, страдающим ими, право на дополнительную площадь, утверждён постановлением Министерства здравоохранения от 19 апреля 2001г. №27 [9].

Творческим работникам - членам (участникам) творческих союзов, в целях обеспечения условий для их культурной творческой деятельности, может выделяться дополнительная жилая площадь (кабинет, мастерская) в соответствии с жилищным законодательством Республики Беларусь (ст.15 Закона от 16 декабря 1999г. «О творческих союзах и творческих работниках») [10].

Жилые помещения, государственного жилищного фонда, предназначенные для постоянного проживания граждан предоставляются:

- в домах коммунального жилищного фонда;

- в домах республиканского жилищного фонда.

Государственные предприятия, учреждения, организации, имеющие жилищный фонд и осуществляющие жилищное строительство, предоставляют своим работникам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, жилые помещения в соответствии с ЖК и коллективными договорами.

По договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда наймодатель (местный исполнительный и распорядительный орган или предприятие, учреждение, организация государственной формы собственности) обязуется предоставить за плату нанимателю во владение и пользование жилое помещение [4,ст.56].

Таким образом, предоставление жилого помещения в наём влечёт за собой возникновение правоотношений между сторонами договора найма. Данные правоотношения считаются начавшимися с момента заключения договора найма жилого помещения.

Все договоры найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда заключаются на основе сложного юридического состава. Этот состав неодинаков. Совокупность юридических фактов, порождающих договорное отношение найма жилого помещения, зависит от вида договора найма жилого помещения. Таким образом, для определения прав и обязанностей субъектов правоотношений на основании договора найма необходимо выяснить, прежде всего, какое жилое помещение государственного жилищного фонда (в зависимости от типа жилья), является предметом найма [11,с.42].

Жилые помещения государственного жилищного фонда подразделяются на:

- жилые помещения государственного жилищного фонда, предназначенные для постоянного проживания граждан;

- жилые помещения социального пользования;

- служебные жилые помещения;

- общежития;

- специальные дома.

Жилые помещения государственного жилищного фонда, предназначенные для постоянного проживания граждан, не требуют отнесения граждан (нанимателей) к какой-либо особой категории. Преимущественно, пользование этими жилыми помещениями берёт истоки в советское время, когда государство в равном порядке обеспечивало граждан жилыми помещениями граждан путём предоставления жилых помещений в наём. В настоящее время осуществлено нормативное совершенствование порядка пользования данным видом жилых помещений государственного жилищного фонда, благодаря разработке в 1999 году (утратил силу) Типового договора найма жилых помещений государственного жилищного фонда (ныне действует Типовой договор найма жилых помещений государственного жилищного фонда от 17 марта 2006 года) [12].

Жилые помещения социального пользования - это жилые помещения типовых потребительских качеств государственного жилищного фонда предоставляемое гражданам на условиях договора найма [4,ст.1]. Правовое регулирование пользования данными жилыми помещениями осуществляется на основании Типового договора найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда [12].

В юридический состав, порождающий данные правоотношения входят следующие юридические факты:

? отнесение жилого помещения к числу жилых помещений социального пользования;

? состояние гражданина на учёте нуждающихся в улучшении жилищных условий;

? право на получение жилого помещения социального пользования;

? решение районного, городского, районного в городе, поселкового, сельского исполнительного и распорядительного органа или решения администрации предприятия, учреждения, организации о предоставлении жилого помещения социального пользования;

? заключение договора найма жилого помещения социального пользования [11,с.40].

Жилые помещения социального пользования приватизации, обмену, разделу и сдаче по договору поднайма не подлежат [4, ст.80].

Жилое помещение социального пользования предоставляется в пределах от пятнадцати до двадцати квадратных метров общей площади жилого помещения на одного человека.

Если гражданину на момент принятия решения о предоставлении жилого помещения социального пользования принадлежит на праве собственности жилое помещение, в котором не остаются проживать члены его семьи, то он обязан произвести отчуждение этого жилого помещения местному Совету депутатов, предприятию, учреждению, организации, предоставляющим жилое помещение социального пользования, в ценах, действующих на момент отчуждения [13,с.15].

Отказ гражданина от исполнения обязательств по отчуждению жилого помещения, принадлежащего ему на праве собственности, является основанием для отмены решения о предоставлении ему жилого помещения социального пользования [6,с.108].

Право на получение жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда имеют состоящие на учёте нуждающихся в улучшении жилищных условий:

- граждане, жилые помещения которых в результате стихийного бедствия, техногенных и социальных катастроф стали непригодными для проживания;

- дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, находившимся в детских учреждениях, у родственников, под опекой (попечительством), по окончании пребывания в детских учреждениях, у родственников, опекунов (попечителей) либо с их согласия после обучения в высшем, среднем специальном, профессионально-техническом учебном заведении, по окончании срока службы в Вооруженных Силах Республики Беларусь, если за ними не сохранилось жилое помещение или если они не могут быть по другим причинам вселены в жилое помещение, из которого выбыли;

- Герои Беларуси, Герои Советского Союза, Герои Социалистического труда, полные кавалеры орденов Славы, Трудовой Славы;

- ветераны и инвалиды Великой Отечественной войны;

- военнослужащие, ставшие инвалидами вследствие исполнения военных обязанностей;

- инвалиды с детства вследствие ранения, контузии, увечья, связанных с боевыми действиями в период Великой Отечественной войны либо с последствиями военных действий;

- граждане, заболевшие и перенесшие лучевую болезнь, вызванную последствиями катастрофы на Чернобыльской АЭС, а также инвалиды, в отношении которых установлена причинная связь инвалидности с указанной катастрофой;

- больные активной формой туберкулеза;

- в иных случаях, предусмотренных законодательными актами Республики Беларусь [4,ст.84],[12].

Отказ местного исполнительного и распорядительного органа, администрации организации государственной формы собственности в предоставлении помещения может быть обжалован в суд. Такие жалобы рассматриваются судами в порядке производства по делам, вытекающим из административно-правовых отношений [6,с.117].

Служебные жилые помещения государственного жилищного фонда, находящиеся в республиканской и коммунальной собственности (республиканский и коммунальный жилищный фонд), предоставляются гражданам в связи с характером их трудовых (служебных) отношений. Порядок пользования и правоотношения между субъектами по найму служебного жилья, регулирует Типовой договор найма служебного жилого помещения государственного жилищного фонда [12].

Юридический состав, порождающий договорные отношения найма служебного жилого помещения, состоит из следующих фактов:

? отнесение жилого помещения к числу служебных помещений;

? нахождение гражданина, которому предоставлено служебное жилое помещение, в трудовых отношениях с наймодателем;

? состояние гражданина на учёте нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту работы;

? решение наймодателя о предоставлении служебного жилого помещения;

? заключение договора найма жилого помещения в служебном жилом помещении [11,с.41-42].

Жилое помещение включается в число служебных по решению районного, городского, районного в городе, поселкового, сельского исполнительного и распорядительного органа. Президентом Республики Беларусь может быть предусмотрен иной порядок включения жилых помещений в число служебных.

Под служебные жилые помещения выделяются отдельные квартиры либо жилые дома [4,ст.91].

Первоочередное право на получение служебного жилого помещения имеют граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Договор найма служебного жилого помещения заключается, как правило, на время работы на основании решения уполномоченного органа о предоставлении служебного жилого помещения.

В соответствии с Указом №128 от 19.03.2007г. служебные жилые помещения государственного жилищного фонда могут быть предоставлены на период сохранения трудовых (служебных) отношений с государственным органом или иной государственной организацией в индивидуальном порядке:

- Президентом Республики Беларусь - лицам, должности которых включены в кадровый реестр Главы государства Республики Беларусь, не имеющим права на получение служебного жилого помещения специального жилищного фонда;

- Советом Министров Республики Беларусь - другим категориям работников на основании ходатайств государственных органов и иных государственных организаций;

- облисполкомами - гражданам, проживающим в сельской местности и работающим в организациях, обслуживающих эту отрасль, а также работающим в санаториях, реабилитационных центрах, расположенных в сельской местности [14].

Работники, прекратившие трудовые отношения с предприятием, учреждением, организацией, подлежат выселению из этого жилого помещения со всеми проживающими с ними гражданами без предоставления другого жилого помещения. Из служебного жилого помещения не могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения:

- граждане, ставшие инвалидами вследствие ранения, контузии, увечья, профессионального заболевания, полученных при исполнении производственных или служебных обязанностей;

- граждане, проработавшие на предприятии, в учреждении, организации, предоставивших им служебное жилое помещение, не менее десяти лет;

- граждане, уволенные в связи с ликвидацией предприятия, учреждения, организации либо по сокращению численности или штата работников;

- семья умершего работника, а также погибшего военнослужащего, которому было предоставлено служебное жилое помещение;

- граждане, заболевшие и перенесшие лучевую болезнь, вызванную результатами катастрофы на Чернобыльской АЭС, а также инвалиды, в отношении которых установлена причинная связь наступившей инвалидности с катастрофой на Чернобыльской АЭС;

- инвалиды войны и другие инвалиды из числа военнослужащих

- участники Великой Отечественной войны, пребывавшие в составе действующей армии;

- инвалиды 1 и 2 группы;

- граждане, имеющие право на трудовую пенсию по возрасту, а также за выслугу лет;

- другие граждане, в случаях, предусмотренных законодательством. [4,ст.96],[14].

Отдельным видом служебных жилых помещений являются жилые помещения специального служебного жилищного фонда. Данные помещения предоставляются в связи с характером трудовых отношений государственным служащим, занимающим ответственное должностное положение. В данный перечень включаются должности, начиная с Президента Республики Беларусь, и заканчивая председателем районного исполнительного комитета [15].

Жилые помещения специального служебного жилищного фонда предоставляются государственным служащим в целях обеспечения надлежащих условий выполнения служебных обязанностей, обеспечения их безопасности и охраны государственных секретов. Эти помещения включаются в число служебных помещений республиканского и областного жилищного фондов по решению Президента, а помещения районного специального служебного жилищного фонда - по решению соответствующих облисполкомов. Жилые помещения специального служебного жилищного фонда не подлежат исключению из числа служебных, приватизации, обмену, разделу, бронированию и сдаче в поднаем. Данные правоотношения регулирует Типовой договор найма жилого помещения в домах и пользования имуществом в специальном служебном жилищном фонде [15],[16,с.34].

Общежитие - жилой дом (его часть), специально построенный или переоборудованный для проживания граждан на период их работы (службы), учёбы. Договор найма заключается на основании Типового договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии [13].

В юридический состав правоотношений, возникающих в связи с заключением договора найма в общежитии, входят такие факты, как:

? включение жилого помещения в число общежитий;

? нахождение гражданина, которому предоставлено помещение в общежитии в трудовых отношениях с наймодателем или обучение гражданина в учебном заведении наймодателя;

? состояние гражданина на учёте нуждающихся в улучшении жилищных условий;

? решение наймодателя о предоставлении общежития;

? заключение договора найма жилого помещения в общежитии [11,с.41-42].

Первоочередное право предоставления общежития имеют: молодые семьи, воспитанники детских домов и школ интернатов, инвалиды с детства [6,с.137].

Прекратившие работу сезонные, временные работники и граждане, работавшие по срочному трудовому договору, а также граждане, обучавшиеся в учебных заведениях и выбывшие из них, подлежат выселению из общежития, которое им было предоставлено в связи с работой, учебой, без предоставления другого жилого помещения.

Работники предприятий, учреждений, организаций, поселившихся в общежитии в связи с работой, могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения в случаях увольнения по собственному желанию без уважительных причин либо увольнения за нарушение трудовой дисциплины или совершения преступления, а также в случае обеспечения этих лиц другим жилым помещением в данном населенном пункте.

В случаях сноса жилого дома, в котором расположено общежитие, или переоборудования этого жилого дома в нежилой, а также если жилой дом (жилое помещение) грозит обвалом, проживающим в нем гражданам предоставляется другая жилая площадь в общежитии. При невозможности предоставления другой жилой площади в общежитии проживающим в этом общежитии гражданам, за исключением сезонных, временных работников и граждан, работающих по срочному трудовому договору, а также граждан, поселившихся в связи с обучением, предоставляется другое жилое помещение [17,18].

Для проживания отдельных категорий граждан используются специальные дома (дома маневренного фонда, дома-интернаты для инвалидов и престарелых, дома на закрытых территориях и т.д.) и иные построенные или переоборудованные для этой цели жилые дома. Пользование данными видами жилья осуществляется в соответствии с Типовым договором найма в специальных жилых помещениях государственного жилищного фонда [16].

Юридический состав, который порождает договорные отношения найма жилого помещения с гражданами, которым предоставляется жилое помещение в специальных домах, входят следующие юридические фаты:

? включение жилого дома в категорию специальных;

? отнесение нанимателя к категории граждан, которым может предоставляться жилое помещение в специальных домах;

? решение органа, в хозяйственном ведении (оперативном управлении) которого находиться специальный дом о предоставлении жилого помещения на основании договора найма;

? договор найма жилого помещения в специальном доме [11,с.41].

Жилые помещения в специальных домах приватизации, обмену и разделу не подлежат.

Выселение из жилых помещений в специальных домах производится в связи с прекращением оснований, по которым были предоставлены эти помещения, и по иным основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом и иными законодательными актами Республики Беларусь.

Таким образом, можно констатировать, что в настоящее время порядок пользования жилыми помещениями государственного жилищного фонда имеет нормативное регулирование, определённое Типовыми договорами найма, разработанными применительно к каждому виду жилого помещения государственного жилищного фонда.

Как было выше отмечено, в пользование могут предоставляться жилые помещения как государственного, так и частного жилищного фонда. Следовательно, порядок пользования жилыми помещениями, находящимися в собственности граждан и юридических лиц негосударственной формы собственности необходимо рассмотреть отдельно.

Для сравнения, можно сказать, что для заключения договора найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда необходим лишь один юридический факт - заключение договора найма.

Граждане приобретают право частной собственности на жилое помещение на основании:

? строительства жилого дома, части жилого дома, квартиры;

? приватизации занимаемого жилого помещения государственного жилищного фонда;

? принятия жилого помещения в наследство;

? оформления права собственности на жилое помещение членом организации граждан-застройщиков;

? передачи им жилого дома, квартиры в собственность вместо снесенного жилого дома в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд;

? передачи им жилого помещения в собственность вместо утраченного в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией жилого дома;

? совершения гражданско-правовых сделок;

? по другим основаниям, предусмотренным законодательными актами Республики Беларусь [4,ст.102].

Юридические лица негосударственной формы собственности приобретают право собственности на жилые помещения по основаниям вышеперечисленным, указанным в пунктах втором, четвертом, шестом, седьмом, восьмом и девятом.

Право собственности граждан и юридических лиц негосударственной формы собственности на жилое помещение подтверждается правоустанавливающим документом (соответствующим договором, регистрационным удостоверением, свидетельством о праве на наследство и т.д.).

Лица, вложившие свои денежные средства или иное имущество в приобретение или строительство жилого помещения, вправе требовать с целью создания общей собственности признания за ними права собственности на долю в этом жилом помещении в соответствии с законодательством Республики Беларусь [4,ст.102].

Граждане и юридические лица негосударственной формы собственности могут иметь на праве собственности жилые дома, квартиры и иные жилые помещения без ограничения их количества и размера.

Граждане и юридические лица негосударственной формы собственности имеют право в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь, в целом либо по частям отчуждать, сдавать по договору найма, отдавать в залог, видоизменять, перестраивать или сносить жилые помещения, принадлежащие им на праве собственности, и осуществлять иные действия, не противоречащие общественной пользе и безопасности, не наносящие вреда окружающей среде, историко-культурным ценностям, не ущемляющие права и защищаемые законом интересы других граждан [4,ст.102].

В 2006 году был разработан Типовой договор найма жилых помещений частного жилищного фонда, имеющий особенности по пользованию жилыми помещениями, принадлежащими гражданам и юридическим лицам негосударственной формы собственности, к примеру, они могут иметь на праве собственности жилые дома, квартиры и иные жилые помещения без ограничения их количества и размера; в порядке, установленном законодательством отчуждать, сдавать по договору найма, отдавать в залог, перестраивать или сносить жилые помещения, а также осуществлять иные действия, не запрещённые законодательством.

В большинстве случаев гражданин - собственник жилого помещения, сдаёт своё жилое помещение внаём, не из альтруистических побуждений, а с целью извлечения прибыли. То есть фактически, такой договор является коммерческим. Данный вопрос требует более чёткого регулирования, как в жилищном, так и в гражданском законодательстве. Действующие в настоящее время Жилищный и Гражданский кодексы не содержат такого понятия, как «коммерческий наём», что порождает сложности для собственника, в реализации своего права на сдачу в наём жилого помещения за плату.

Таким образом, исходя из вышесказанного, в зависимости от оснований заключения договора найма законодательные органы устанавливают ряд типовых договоров найма[6,с.36]:

- Типовой договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда[12];

- Типовой договор найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда[12];

- Типовой договор найма жилого служебного жилого помещения государственного жилищного фонда[12];

- Типовой договор найма жилого помещения в домах и пользования имуществом в специальном служебном жилищном фонде[15];

- Типовой договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии[17];

- Типовой договор найма специальных жилых помещений государственного жилищного фонда[19].

Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12 сентября 2006 года №1191 утверждена форма договора найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда граждан[20].

При этом, когда в нашей Республике каждый второй гражданин хотя бы раз в жизни заключал один из вышеперечисленных договоров найма, законодательство нашей страны все же не содержит правил о сроке, на который предоставляется жилое помещение, и не устанавливает срока договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда.

В Советском Союзе, к примеру, договор найма был срочный. Но это вызывало значительные неудобства. Его необходимо было постоянно перезаключать на новый срок. В случае отсутствия гражданина по месту жительства в момент истечения срока, он мог быть на законных основаниях лишён права пользования жилым помещением, что порождало нестабильность правоотношений в данной сфере. Данный вопрос был не урегулирован до принятия Основ жилищного законодательства (15 июня 1981 года). На их примере Жилищный кодекс БССР 1983 года закрепил бессрочный характер договора найма жилого помещения [5,с.4]. Следовательно, отпала необходимость заключать договоры найма жилых помещений в домах государственного жилищного фонда с указанием срока, а также возобновлять ранее заключенные срочные договоры на новый срок [5,с.88-89].

В настоящее время Типовой договор найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда в Республике Беларусь не установил предельного срока, на который заключается договор найма жилого помещения, но он предусматривает, что наймодатель предоставляет нанимателю и членам его семьи жилое помещение в домах государственного жилищного фонда во владение и срочное или бессрочное пользование. Однако жилищное законодательство не содержит правил о том, какие последствия могут наступить в случае, когда договор найма жилого помещения заключен на определённый срок. Анализ норм жилищного законодательства о прекращении договора найма жилого помещения и выселении нанимателя даёт основание сделать вывод, что наниматель жилого помещения, предоставленных для постоянного проживания в домах государственного жилищного фонда не может быть выселен без предоставления другого жилого помещения только на том основании, что истёк срок договора. Следовательно, жилые помещения в домах государственного жилищного фонда предоставляются в бессрочное пользование. Сказанное не относится к договорам найма служебных жилых помещений, договорам найма жилых помещений в общежитиях и в специальных домах. В этих случаях договор найма жилого помещения заключается, как правило, на время работы или учёбы или на время до истечения срока договора или до прекращения оснований, по которым было предоставлено помещение в специальном доме, прекращения оснований, по которым помещение предоставлено Типового договора найма жилого помещения в специальном доме) [4,ст.95,97].

Что касается договоров найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда, то и для них действующее жилищное законодательство не устанавливает срока. Заключая такой договор, стороны вправе определить срок, на который передаётся помещение во владение и пользование нанимателя по своему усмотрению [3,с.248-249].

Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод:

Договор найма жилого помещения - договор, по которому наймодатель обязуется предоставить на срок или бессрочно во владение и пользование нанимателю и членам его семьи жилое помещение, выполнять обязательные работы и услуги по содержанию и эксплуатации жилого помещения, а наниматель обязуется использовать помещение в соответствии с его назначением, обеспечивать его сохранность, вносить плату за пользование жилым помещением, выполненные наймодателем работы и оказанные услуги.

Законодатель разграничил договоры найма в зависимости от отнесения жилого помещения к государственному или частному жилищным фондам.

Так, по договору найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда наймодатель обязуется предоставить бессрочно во владение и пользование нанимателю и членам его семьи жилое помещение и

осуществлять его техническое обслуживание, а наниматель обязуется использовать жилое помещение для проживания, соблюдать правила пользования им, вносить установленную плату за пользование (техническое обслуживание) жилым помещением, коммунальные услуги, а также отчисления на капитальный ремонт [21,с.33].

По договору найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда наймодатель обязуется предоставить нанимателю на определенный срок жилое помещение или его часть, обеспечить в нем надлежащее состояние санитарно-технического оборудования, а наниматель совместно с проживающими с ним лицами обязуется использовать жилье в соответствии с его назначением, соблюдать правила содержания и пользования, вносить плату за владение и пользование жильем в срок и размере, установленном соглашением сторон.

Предметом договора найма жилого помещения может быть лишь жилое помещение.

Субъектами (сторонами) договора найма жилого помещения являются наниматель (гражданин Республики Беларусь, которому предоставлено жилое помещение) и наймодатель (государство в лице ЖЭО, либо администрации предприятий, учреждений, организаций).

Возникновение права пользования жилыми помещениями возникает на основании заключения договора найма жилого помещения. В зависимости от оснований заключения договора найма законодательные органы устанавливают ряд типовых договоров найма

Срок не является существенным условием договора найма жилого помещения, и его отсутствие не влечёт признание этого договора незаключенным.

Таким образом, в Республике Беларусь не урегулированным является вопрос сдачи внаём жилых помещений принадлежащим гражданам на праве частной собственности с целью извлечения прибыли: