Правовое регулирование коммерческого найма жилого помещения

38. Кириченко О.В. Правовое регулирование договора коммерческого найма жилого помещения нормами гражданского и жилищного законодательства России // Современное право. - 2011. - №7; КонсультантПлюс [Электронный ресурс]: справочная правовая система.

39. Крашенинников И. В. Законодательство о недвижимости //Экономика и жизнь, 2013. - №7. - С. 12-19.

40. Макаров Г. Правовые способы защиты граждан от посягательств на их права при совершении жилищных сделок //Хозяйство и право, 2012, №4, - С.52-62.

41. Макаров О. Дерюга Н. Регулирование найма жилого помещения нормами гражданского и жилищного законодательства. // Российская юстиция, 2011, - №9. - С.28-29.

42. Масевич М.Г. Правовое регулирование отношений по поводу недвижимости.// Право и экономика, 2015. - №5. - С. 12-22

43. Потяркин Д. Договор найма жилого помещения // Российская юстиция, - 2012 , - №1, - С.35-39

44. Садовникова Е.В. Правовая характеристика договора коммерческого найма жилого помещения // Право и экономика. 2010. - №1. - С. 22.

45. Самигулина А.В. Правовое регулирование договора коммерческого найма // Право и экономика. - 2015. - №12. - С. 17-22.

46. Селиванова Е.С. Договор аренды жилого помещения // Нотариус. - 2013. - №6. - С. 36.

47. Селиванова Е. С. Правовое положение членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма и граждан, постоянно проживающих с нанимателем в жилом помещении, по договору коммерческого найма // Человек и закон. - 2015. - №5. - С. 64-70.

48. Суслова С. И. «Доходные дома» или жилые помещения, предоставляемые по договору найма в государственном и муниципальном жилищном фонде // Жилищное право. - 2016. - №5. - С. 38-44.

49. Шапкина Г.С., Павлодский Е.А. Регулирование аренды и безвозмездного пользования имуществом // Законодательство и экономика, 2014. - №5/6, - С, 12-20.

50. Шешко Г.Ф. Договоры жилищного найма: обязанности нанимателя, ответственность // Там же. - 2015. - №8. - С. 72-81.



ПРИЛОЖЕНИЕ 1

1. Дело №2-798/16

РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 августа 2016 г. г. Переславль-Залесский

Переславский районный суд Ярославской области в составе судьи Ивановой Ю.И., при секретаре Петровой Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Босовой Л.М. к администрации г. Переславля-Залесского об оспаривании решения органа местного самоуправления,

УСТАНОВИЛ:

Представитель Босовой Л.М. по доверенности - М.А.А., обратился в суд с иском к администрации г. Переславля-Залесского, с учетом дополнения, сделанного в ходе судебного разбирательства, просит признать незаконным постановление ответчика <номер скрыт> от <дата скрыта> в части п. 4.20 (снятие Босовой Л.М. с учете нуждающихся в жилых помещениях), а так же постановление ответчика <номер скрыт> от <дата скрыта> в части образования коммунальной <адрес скрыт> путем включения в неё комнаты <номер скрыт> (л.д. 5, 83).

В исковом заявлении и в судебном заседании указанные требования обоснованы нормами ЖК РСФСР (ст. 32), ЖК РФ (ст.ст. 16, 56), мотивированы тем, что в <данные изъяты> году Босова Л.М. в составе семьи - супруг Б.В.А.., сын Б.А.В. поставлена на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий. На основании ордера от <дата скрыта> им предоставлена комната <номер скрыт> в общежитии по адресу: <адрес скрыт>. Б.В.А. умер <дата скрыта>. В соответствии с решением Переславского районного суда от <дата скрыта> за Б.А.В. признано право собственности на указанное жилое помещение, в порядке приватизации. Постановлением администрации г. Переславля-Залесского <номер скрыт> от <дата скрыта> жилым помещениям в <адрес скрыт> присвоен статус коммунальных квартир. Комната <номер скрыт>, принадлежащая на праве собственности Б.А.В.., включена в состав коммунальной квартиры <номер скрыт>, комнате присвоен номер <номер скрыт>. До настоящего времени Босова Л.М. и Б.А.В. зарегистрированы по указанному адресу. На основании постановление администрации г. Переславля-Залесского №<номер скрыт> от <дата скрыта> Босова Л.М. снята с учета нуждающихся в жилых помещениях по основанию п. 2 ч. 1 ст. 56 ЖК РФ (обеспеченность жилыми помещением общей площадью более учетной нормы на одного человека). Оспариваемое постановление от <дата скрыта> представитель истца полагает незаконным, поскольку оно ухудшило жилищные условия Босовой Л.М. Данное постановление издано без учета мнения правообладателей жилых комнат, в отсутствие их согласия. Постановление от <дата скрыта> представитель истца полагает незаконным, поскольку при расчете площади в целях учета нуждаемости Босовой Л.М. в жилом помещении ответчик необоснованно принял во внимание места общего пользования в коммунальной квартире. Босова Л.М. не совершала каких-либо действий по улучшению жилищных условий. Кроме этого, представитель истца полагает, что жилищное законодательство, действующее до <дата скрыта>, распространяющееся на правоотношения Босовой Л.М., не содержало такого основания снятия с учета, как обеспеченность жилой площадью более учетной нормы.

Представитель ответчика администрации г. Переславля-Залесского по доверенности - Н.Е.Н.., в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований в полном объеме. Пояснила, что Босова Л.М. в составе семьи три человека (супруг и сын) принята на учет нуждающихся в жилых помещениях (общий список) с <дата скрыта>, как проживающая в общежитии. В связи с введением в действие ЖК РФ 01 марта 2005 года, общежития утратили свой статус и стали являться многоквартирными домами. В связи с этим в <данные изъяты> году проведена перенумерация жилых помещений в д. <адрес скрыт>. Жилые комнату объединены в коммунальные квартиры, в состав которых включили вспомогательные помещения, используемые жильцами этих комнат: туалетные и ванные комнаты, кухни, холлы. Площади вспомогательных помещений подлежат учету при определении обеспеченности гражданина жилым помещением, поскольку судьба этих помещений следует судьбе жилых комнат, граждане обязаны нести расходы на содержание этих помещений. При проверке нуждаемости Босовой Л.М. в жилом помещении было установлено, что изменился состав семьи (умер супруг), а в результате образования коммунальной квартиры увеличилась общая площадь жилого помещения, приходящаяся на Босову Л.М. и её сына. Представитель ответчика полагает, что согласие владельцев комнат при образовании коммунальной квартиры не требовалось, поскольку статус общежития изменен законодательством.

Судом в качестве третьих лиц привлечены УМС администрации г. Переславля-Залесского, а так же собственники других жилых комнат во вновь образованной коммунальной квартире <адрес скрыт> - Г.Е.В. Т.Е.Б. Ч.Г.В. К,М.В. Р.Т.Б. (л.д. 77, 110).

Указанные третьи лица, а так же третье лицо Б.А.В. в судебном заседании не участвовали, извещены надлежащим образом.

В судебном заседании <дата скрыта> третье лицо Б.А.В.. требования истца поддержал.

Заслушав лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Стороны поясняют и материалами дела подтверждается, что в соответствии с постановлением Мэра г. Переславля-Залесского <номер скрыт> от <дата скрыта> (п. 3.21) Босова Л.М. в составе семьи 3 человека (супруг Б.А.В.., сын Б.А.В..), проживающая в общежитии по адресу: <адрес скрыт> поставлена на учет нуждающихся в получении благоустроенной жилой площади, общий учет (л.д. 25, 26, 42-46).

Согласно выписке из домовой книги квартиросъемщика, по указанному адресу истец Босова Л.М. зарегистрирована с <дата скрыта>, Б.А.В.. - с <дата скрыта>л.д. 17). На право занятия указанной жилой площади в общежитии Босовой Л.М. выдан ордер <номер скрыт> от <дата скрыта> (л.д. 8). В ордер вписаны супруг и сын Босовой Л.М. Б.А.В.. (супруг истца) умер <дата скрыта> (л.д. 12). В соответствии с решением Переславского районного суда от <дата скрыта> за Б.А.В. в порядке приватизации, признано право собственности на комн. <адрес скрыт> (л.д. 20-21). На основании решения суда право собственности Б.А.В.. на указанное жилое помещение зарегистрировано в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 14).

В соответствии с постановлением администрации г. Переславля-Залесского <номер скрыт> от <дата скрыта> утверждена нумерация квартир в существующем жилом доме <адрес скрыт>, квартирам присвоен статус коммунальных (л.д. 72). Согласно приложению к данному постановлению, комната <номер скрыт> включена в состав квартиры <номер скрыт>, комнате присвоен номер <номер скрыт> (л.д. 73, оборот).

На основании постановления <номер скрыт> от <дата скрыта> в ЕГРП внесены изменения, произведена смена адреса жилого помещения, принадлежащего Б.А.В. (л.д. 101, 13).

Из приложения к постановлению <номер скрыт> от <дата скрыта> видно, что в состав коммунальной квартиры <номер скрыт>, кроме комнаты <номер скрыт> площадью <данные изъяты> кв.м., вошли комнаты №<номер скрыт>, а так же места общего пользования (л.д. 73, оборот). Согласно техническому паспорту местами общего пользования квартиры <номер скрыт> стали четыре коридора, четыре туалета, пять шкафов, одна кухня, две умывальные, две душевые, одна ванная и одна кладовая (л.д. 62 - оборот, 70). Общая площадь мест общего пользования составила <данные изъяты> кв.м.

В соответствии с постановлением администрации г. Переславля-Залесского от <дата скрыта><номер скрыт> Босова Л.М. в составе семьи снята с учета нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, по основанию п. 2 ч. 1 ст. 56 ЖК РФ, поскольку Б.А.В.. умер, Босова Л.М., Б.А.В. обеспечены жилым помещением общей площадью более учетной нормы на одного человека (л.д. 15).

На момент постановки Босовой Л.М. на учет действовала ст. 29 ЖК РСФСР, которая закрепляла основания постановки граждан на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Одним из таких оснований являлось проживание граждан в общежитиях, которое не связывалось с размером жилой площади, приходящейся на проживающего в общежитии (п. 5 ч. 1 ст. 29 ЖК РСФСР).

Соответственно, снятие истца с учета, учитывая положения ч. 2 ст. 6 Вводного закона, могло производиться при наличии оснований, указанных в ст. 32 ЖК РСФСР, действовавшей на момент постановки ее на учет, а не в силу п. 2 ч. 1 ст. 56 ЖК РФ, вступившего в действие <дата скрыта>.

Согласно ст. 32 ЖК РСФСР граждане снимались с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий в случаях улучшения жилищных условий, в результате которого отпали основания для предоставления жилого помещения; выезда на другое постоянное место жительства; выявления в представленных документах не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий, послуживших основанием для принятия на учет, а также неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о принятии на учет; прекращения трудовых отношений с предприятием, учреждением, организацией, если они состоят на учете по месту работы и никто из членов их семей не работает на этом предприятии, в учреждении, организации, кроме случаев увольнения в связи с уходом на пенсию или переходом на выборную должность.

Судом не было установлено тех оснований, предусмотренных ст. 32 ЖК РСФСР, которые бы позволяли снять Босову Л.М., в том числе в составе семьи, с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Судом установлено, что Босова Л.М. в настоящее время занимает комнату жилой площадью <данные изъяты> кв. м в коммунальной квартире, расположенной по адресу: <адрес скрыт>, в качестве члена семьи собственника данного жилого помещения, что, как следует из материалов дела, было обусловлено передачей дома по указанному адресу в муниципальную собственность на основании постановления Главы администрации г. Переславля-Залесского <номер скрыт> от <дата скрыта> «О включении в перечень муниципальной собственности общежития по адресу: <адрес скрыт>» (л.д. 51).

Таким образом, результатом принятия административного акта явилось изменение правового статуса жилого дома, который утратил статус общежития.

При этом, норма ч.2 ст.6 Вводного закона не предполагает возможности снятия с учета нуждающихся в улучшении жилищных граждан, принятых на учет для предоставления жилых помещений по договорам социального найма до 1 марта 2005 г., в том случае, если основания их постановки на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях были утрачены не в связи с действиями граждан, а в связи с действиями должностных лиц и при этом жилищные условия таких граждан фактически улучшены не были.

При указанных обстоятельствах Босова Л.М. не могла быть снята с учета нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма, в том числе в составе семьи с сыном Б.А.В. по основанию п.2 ч.1 ст.56 ЖК РФ, подлежит восстановлению на учете с даты постановки, то есть с <дата скрыта>. Постановление администрации г. Переславля-Залесского Ярославской области от <дата скрыта><номер скрыт> подлежит признанию незаконным в соответствующей части, как нарушающие жилищные права, свободы и законные интересы Босовой Л.М.

Суд так же соглашается с доводами представителя истца о том, что ответчик необоснованно учел площадь мест общего пользования в коммунальной квартире при определении обеспеченности истца и её сына жилым помещением.

Из толкования ст.ст.15, 16, 41 ЖК РФ следует, что комната в коммунальной квартире является самостоятельным жилым помещением, объектом жилищных прав. Иные помещения в коммунальной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты, являются общим имуществом в коммунальной квартире и принадлежат собственникам комнат на праве общей долевой собственности.

То есть, по своему правовому статусу помещения в коммунальной квартире, не являющиеся жилыми, приравнены к помещениям в многоквартирном доме, находящимся за пределами квартир (межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы и прочие, перечисленные в ст. 36 ЖК РФ). Такие помещения должны содержаться собственниками жилых комнат в коммунальной квартире, но не подлежат учету при определении обеспеченности жилым помещением.

Оценивая доводы истца и его представителя о незаконности постановления ответчика <номер скрыт> от <дата скрыта> в части образования коммунальной квартиры <адрес скрыт> путем включения в неё комнаты <номер скрыт>, суд находит их необоснованными, поскольку указанное постановление принято в связи с изменениями жилищного законодательства, прав и законных интересов Босовой Л.М., тем более не являющейся собственником комнаты <номер скрыт>, не нарушает. В указанной части требование истца удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать незаконным и нарушающим права, свободы и законные интересы Босовой Л.М. постановление администрации г. Переславля-Залесского Ярославской области от <дата скрыта><номер скрыт> в части снятия Б.Л.М. в составе семьи с учета нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма (пункт 4.20), восстановить указанных лиц на учете нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма (общий учет) с <дата скрыта>.

В остальной части требования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд через Переславский районный суд в течение одного месяца с даты изготовления мотивированного решения.

Судья: Иванова Ю.И.

Мотивированное решение изготовлено 15 августа 2016 года.

Суд: Переславский районный суд (Ярославская область) (подробнее)

Истцы: Босова Л.М. (подробнее)

Ответчики: Администрация г. Переславля-Залесского Ярославской области (подробнее)

Иные лица: Миронов А.А. (подробнее)

Судьи дела: Иванова Ю.И. (судья) (подробнее)

Судебная практика по:

Признание помещения жилым помещением

Судебная практика по применению норм ст. 16, 18 ЖК РФ

2. Отказывая в удовлетворении иска, суд справедливо исходил из того, что квартира предоставлялась заявителю на основании краткосрочного найма, к которому положения ст. 684 ГК РФ не применимы.

Судья Капустина С.В. Дело №33- 3692/2012

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Ярославль

Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда в составе председательствующего Кашиной Л.И. судей Бачинской Н.Ю., Афанасьевой Т.В. при секретаре Колозовой А.А. рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Н.Ю. Бачинской 19 июля 2012 года гражданское дело по апелляционной жалобе Кочкина А.Н. на решение Рыбинского городского суда Ярославской области от 21 мая 2012 года, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований Кочкина А.Н. к администрации городского округа город Рыбинск о признании права пользования жилым помещением и обязании заключить договор коммерческого найма жилого помещении, расположенного по адресу: <адрес>, - отказать».

установила:

На основании постановления главы городского округа город Рыбинск от ДД.ММ.ГГГГ №по договору коммерческого найма жилого помещения Кочкину А.Н. и членам его семьи с учетом дополнительного соглашения предоставлена 2-комнатная квартира по адресу: <адрес>, сроком на 6 мес., с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в связи с прохождением военной службы в филиале (техническом) 51 Центрального испытательно-технологического бюро Главного ракетно-артиллерийского управления Министерства обороны РФ. Контракт с военнослужащим Кочкиным А.Н. заключен на срок до ДД.ММ.ГГГГ Письмом от ДД.ММ.ГГГГ администрация городского округа г. Рыбинск предупредила его о своевременном освобождении жилого помещения.

Кочкин А.Н. обратился в суд с иском к администрации городского округа город Рыбинск о признании права пользования жилым помещением и обязании заключить договор коммерческого найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, на срок 5 лет, но не более окончания периода прохождения им военной службы в г. Рыбинске.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда и принятии по делу нового решения - об удовлетворении исковых требований.

Доводы жалобы сводятся к нарушению судом норм материального права, несоответствию выводов суда обстоятельствам дела.

В возражениях на жалобу Администрация городского округа города Рыбинска просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы, обсудив их, заслушав Кочкина А.Н., исследовав письменные материалы дела, судебная коллегия считает постановленное судом решение законным, обоснованным и оснований для его отмены не усматривает.

Отказывая в удовлетворении заявления Кочкина А.Н., суд исходил из того, что квартира, на которую претендует заявитель утратила статус служебного жилья, предоставлялась заявителю на основании краткосрочного договора коммерческого найма, к которому не применяются положения ст. 684 ГК РФ.

С данными выводами суда судебная коллегия соглашается, считает их правильными, основанными на положениях ст.ст.15 ФЗ «О статусе военнослужащих», ч.2 ст.102, ст.ст.671, 683, 684 ГК РФ, ст. 49 ЖК РФ.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом установлены правильно, при рассмотрении дела тщательно и всесторонне исследованы. Добытым по делу доказательствам судом дана оценка в соответствии со ст.67 ГПК РФ, оснований для их иной оценки судебная коллегия не находит.

Содержащиеся в решении выводы суда соответствуют обстоятельствам дела, подробно и убедительно мотивированы. Материальный закон судом истолкован и применен правильно. Нарушений норм процессуального права не допущено.

Из обстоятельств дела следует, что ранее квартира по адресу: <адрес> постановлением главы Рыбинского муниципального округа от ДД.ММ.ГГГГ №была включена в число служебных жилых помещений войсковой части №, но ее регистрация в качестве служебного жилья не производилась, предоставлялась военнослужащему указанной войсковой части. В 2007году жилищный фонд от Костромской квартирно-эксплуатационной части, в том числе спорная квартира были переданы в муниципальную собственность, что подтверждается постановлением главы городского округа город Рыбинск от ДД.ММ.ГГГГ №и актом приема-передачи имущества.

Заявителю квартира была предоставлена на условиях краткосрочного договора коммерческого найма жилого помещения на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ администрация городского округа г. Рыбинск предупредила его о своевременном освобождении жилого помещения.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в связи с переходом права собственности на жилищный фонд от Костромской квартирно-эксплуатационной части в муниципальную собственность города Рыбинска статус служебного жилого помещения квартира по адресу: <адрес> утратила.

Ни Жилищный кодекс РФ, ни ФЗ «О статусе военнослужащих» не устанавливают обязанности органа местного самоуправления предоставлять военнослужащим жилые помещения по договорам коммерческого найма. Законодательно установлен порядок предоставления жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, гражданам, нуждающимися в жилье по договорам социального найма. Кочкин А.Н. нуждающимся в жилом помещении не признан, на учете в администрации городского округа г. Рыбинск не состоит.

В соответствии с ч.2 ст.30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на оснований договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и этим Кодексом.

Договор коммерческого найма от ДД.ММ.ГГГГ жилого помещения, заключенный между Муниципальным бюджетным учреждением «Жилкомцентр» и Кочкиным А.Н. соответствовал ст. 671 ГК РФ, носил срочный характер.

В силу п.2 ст.683 ГК РФ к договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные ст.684 ГК РФ, о наличии у нанимателя по истечении срока договора найма жилого помещения преимущественного права на заключение договора найма жилого помещения на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что на собственника жилого помещения - Администрацию городского округа г. Рыбинск не может быть возложена обязанность по его предоставлению военнослужащим на условиях коммерческого найма.

Доводы апелляционной жалобы по существу повторяют позицию заявителя, изложенную в суде первой инстанции. Указанные доводы в решении суда получили надлежащую правовую оценку.

По доводам жалобы оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

Апелляционную жалобу Кочкина А.Н. на решение Рыбинского городского суда Ярославской области от 21 мая 2012 года оставить без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Размещено на Allbest.ru