Правовое регулирование коммерческого найма жилого помещения

Размещено на http://www.Allbest.ru/

Размещено на http://www.Allbest.ru/

Правовое регулирование коммерческого найма жилого помещения



Содержание

Введение

Глава 1. Правовая характеристика коммерческого найма жилого помещени

1.1 Наем жилого помещения как комплексный институт гражданского права

1.2 Существенные условия договора коммерческого найма жилого помещения

Глава 2. Правовой статус участников правоотношений коммерческого найма жилого помещения

2.1 Правовой статус нанимателя и наймодателя по российскому законодательству

2.2 Правовой статус государства и муниципальных образований, выступающих стороной по договору коммерческого найма жилого помещения

Глава 3. Правовое регулирование коммерческого найма жилого помещения на современном этапе

3.1 Проблемы правового регулирования коммерческого найма жилого помещения Ярославской области

3.2 Совершенствование проблем правового регулирования коммерческого найма жилого помещения

Заключение

Список литературы

Приложения



Введение

Актуальность темы исследования определяется тем, что законодательство регулирующее договор коммерческого найма жилого помещения, нуждается в дальнейшем совершенствовании. Можно сказать, что указанный договор является одним из способов реализации права граждан на жилище. В связи с тем, что жилищные правоотношения во все времена играли одну из основополагающих ролей в жизни общества, а на сегодняшний день отношения по договору найма жилого помещения переходят в новую фазу, можно сказать, что в настоящее время договор коммерческого найма жилого помещения является весьма актуальной темой. По объективным социально- экономическим причинам коммерческий наем жилых помещений нашел свое широкое применение на практике.

Научное изучение договора коммерческого найма не получило должного внимания как в практическом, так и в теоретическом направлении, чего нельзя сказать о договоре социального найма. Отсюда вытекает ряд проблем, таких как: отсутствие федерального законодательства, которое бы регулировало порядок предоставления жилого помещения, а также процедуру постановки на учет граждан, которые нуждаются в жилье по договорам коммерческого найма; отсутствие единого понимания жилищно- правовых терминов применительно к рассматриваемому кругу жилищных правоотношений; не на должном уровне складывается практика применения договоров коммерческого найма жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда; отсутствует учет и регистрация договоров коммерческого найма в частном жилищном фонде. Также сложившаяся ситуация в рамках исследуемых отношений усложняется, отсутствием гражданско-правовых механизмов, которые позволяют привлечь коммерческие организации, целями деятельности которых является сдача жилых помещений во временное и возмездное владение и пользование гражданам, к участию в формировании жилищного фонда коммерческого использования.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в процессе заключения, исполнения, изменения и прекращения договора коммерческого найма жилого помещения.

Предметом исследования является правовое регулирование отношений по поводу обеспечения реализации граждан их прав на жилище с помощью договора коммерческого найма жилого помещения, а также способов обеспечения этих прав.

Целью исследования является анализ теоретических и практических проблем правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения в Российской Федерации и формулирование научно-обоснованных предложений по решению наиболее важных проблем теории и практики применения договора коммерческого найма жилого помещения.

Для достижения указанной цели необходимо решить следующие задачи:

1. Раскрыть особенности наёма жилого помещения как комплексного института гражданского права.

2. Изучить существенные условия договора коммерческого найма жилого помещения.

3. Рассмотреть правовой статус нанимателя и наймодателя по российскому законодательству.

4. Рассмотреть правовой статус государства и муниципальных образований, выступающих стороной по договору коммерческого найма жилого помещения.

5. Исследовать проблемы правового регулирования коммерческого найма жилого помещения и их совершенствование.

6. Представить примеры судебной практики по проблеме правового регулирования коммерческого найма жилого помещения.

Реализация намеченных целей и задач осуществлялась на основе изучения юридической литературы, посвященной заявленной теме. Повышенный интерес к проблеме юридических фактов в гражданском праве проявляли следующие специалисты-правоведы: Грудцыной Л.Ю., Новиковой, О.Б., Кириченко О.В., Свердлык Г.А., Иоффе О.С. и другие.

При написании выпускной квалификационной работы использовались такие подходы и методы как исторический и логический, системный, анализ и синтез, сравнительно-правовой и формально-юридический.

Научная новизна исследования определяется новым комплексным подходом к пониманию сущности правоотношений в сфере коммерческого найма жилого помещения. ВКР представляет собой последовательный анализ договора коммерческого найма жилого помещения, прав и обязанностей сторон договора коммерческого найма жилого помещения, содержания договора коммерческого найма жилого помещения, а также новых способов обеспечения граждан жилыми помещениями по договору коммерческого найма жилого помещения. С учетом выявленных особенностей содержания договора в работе рассмотрены ранее практически не исследованные правовые особенности сторон договора коммерческого найма жилого помещения, связанные с их правовым статусом, а также особенности предмета договора коммерческого найма жилого помещения.

Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трёх глав, заключения, списка использованной литературы.



Глава 1. Правовая характеристика коммерческого найма жилого помещения

1.1 Наем жилого помещения как комплексный институт гражданского права

Проблема обеспечения гражданам достойных жилищных условий существует в России уже долгие годы и остается важнейшей задачей государства. Предпринимались различные попытки улучшить жилищную ситуацию в стране, исходя из состояния экономики, политики и социальных условий, какие-то законопроекты отклонялись, другие принимались, но ни один из них так и не смог улучшить ситуацию.

Относительно сложившейся ситуации высказываются множество мнений, все их проанализировать просто невозможно, и единым остается только отнесение наема жилого помещения к институту гражданского права, что объясняется его структурой. Наем жилого помещения является обособленной группой юридических норм, которые объединены между собой общностью признаков регулируемых им жилищных отношений.

Суть этих отношений сводится «во взятой на себя обязанности наймодателя передать нанимателю жилое помещение, занять которое последний согласился. Наниматель же обязуется нести расходы по оплате наймодателю данного ему во владение и пользование жилья» Гражданское право России. Общая часть: учебник / А.П. Анисимов, А.Я. Рыженков, С.А. Чаркин. - Москва: Юрайт, 2015. - 503 с..

На основании вышеизложенного, можно выделить несколько точек зрения по данному вопросу. Первая дает определение института жилищного права, как отделившегося, возникшего из института гражданского права. Вторая же является противоположной и предполагает выделение найма жилого помещения в качестве отдельного института гражданского права, что объясняется его близостью с имущественным наймом. Как видно, авторы отстаивают противоположные мнения, но существуют в них и сходства, касающиеся происхождения найма жилого помещения от гражданско-правового института имущественного найма.

Наем жилья принято считать одним из институтов жилищного права, отделившегося от гражданского-правового института имущественного найма. Тем не менее, явно проглядывает связь подобных умозаключений с предположением об отнесении социального и коммерческого найма жилого помещения к гражданско-правовому институту найма жилого помещения. Тем не менее, в связи с наличием некоторых особенностей регулирования вышеуказанных институтов, в настоящее время социальный наем относится к сфере жилищного права, в то время как гражданский принято относить к сфере гражданского права. Этими же обстоятельствами определяется и специфика каждого из вышеуказанных институтов.

На практике, законодательное регулирование коммерческого найма осуществляется нормами гражданского права, но к нему привлечены и некоторые нормы жилищного права. И наоборот, социальный найм, относимый к жилищному законодательству, регулируется не только им, но и гражданским законодательством, с частичным использованием норм главы 35 ГК РФ Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 нояб. 1994 г. // Собр. законодательства РФ. 1994. №32. Ст. 3301.. Получается, что эти два договора хотя и отделены друг от друга, но и имеют некоторые общие моменты.

В первую очередь, следует отметить их отличие в части правового регулирования. ГК РФ прямо предусматривает регулирование обязательств, вытекающих из договора коммерческого найма, гражданским законодательством. В соответствии с Конституцией РФ, их регламентация является исключительно компетенцией РФ. Таким образом, обязательства, вытекающие из договора социального найма, регулируются не только жилищным законодательством, но и Конституцией РФ «Конституция Российской Федерации» (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 №6-ФКЗ, от 30.12.2008 №7-ФКЗ, от 05.02.2014 №2-ФКЗ, от 21.07.2014 №11-ФКЗ), а их регулирование относится к совместной компетенции России и ее субъектов. Регулирование коммерческого найма предусмотрено гл. 35 ГК РФ, а также иными актами, не противоречащими данной главе. Социальный найм регулируется жилищным законодательством. В частности, к нему относятся организационные отношения, складывающиеся на началах власти и подчинения (к ним относятся, например, отношения, связанные с управлением жилищным фондом, по ведению учета граждан, нуждающихся в жилье, а также распределению жилплощади). С другой стороны, сюда же относятся и отношения, основывающиеся на равенстве участников, о чем свидетельствует содержание главы 35 ГК РФ, допускающей применение к договору социального найма жилого помещения положений о коммерческом найме Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 нояб. 1994 г. // Собр. законодательства РФ. 1994. №32. Ст. 3301..

Также немаловажным является тот факт, что договор коммерческого найма жилого помещения строится исключительно в соответствии с основными положениями гражданского законодательства, в то время, как договор социального найма включает в себя не только положения гражданского права, но и других отраслей, в том числе и административного права.

Важным принципом гражданского права является диспозитивность правовых норм, проявление которого заключается в возможности их применения участниками гражданского оборота по своему усмотрению. В жилищном праве многие нормы, особенно относящиеся к регулированию социального найма жилья, носят императивный характер, содержание которых прямо предусмотрено жилищным законодательством. Действие правовых принципов особенно четко проявляется при сравнении форм, в которых облекаются оба договора. Отношения при коммерческом найме строятся на основе письменного договора, подписанного сторонами, а при социальном найме его заключению предшествует принятие компетентными органами соответствующих актов, таких как решение о предоставлении жилого помещения и ордер.

При этом следует отметить, что наем жилого помещения по своей правовой природе является истинно гражданско-правовым институтом. В ГК РФ он присутствует и сейчас, но в форме коммерческого найма, который наиболее полно отражает специфику традиционного института. Жилищное право в свое время заимствовало из гражданского права родовой институт, придав ему своеобразие, так как его регулирование осуществляется комплексным жилищным законодательством. Он присутствует в жилищном праве и поныне, но только в форме социального найма. При современной регламентации коммерческого найма жилого помещения, целесообразно при разработке ЖК РФ Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 дек. 2004 г. // Рос. газ. - 2005. - 12 янв. не включать в него положения, касающиеся сдачи в наем жилья не относящегося к фонду социального использования, либо они должны отражать нормы, закрепленные в ГК РФ Часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 янв. 1996 г. // Собр. законодательства РФ. - 1996. - №5. - Ст. 410.. Но если учитывать, что жилищное право представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих отношения владения и пользования жилыми помещениями, то в состав жилищного права как отрасли права коммерческий наем должен входить наряду с социальным наймом Титов А.А. Жилищное право Российской Федерации. - М.: Юрайт, 2015. - 476 с..

Можно также сказать, что институт найма жилого помещения является родовым понятием. А предусмотренные законом социальный и коммерческий наем выступают в качестве видовых понятий. Они, будучи разновидностями одного института, имеют единую правовую природу (их истоки уходят к гражданско-правовому институту имущественного найма), схожие признаки, но существенно отличаются друг от друга из-за специфики отношений, к которым они применяются. В качестве общих признаков названных институтов можно выделить следующие:

- применяются к отношениям владения и пользования жилым помещением, (связанны с удовлетворением потребности в жилище);

- используются только по поводу специального предмета - жилого помещения, к которому, в зависимости от вида найма жилья предъявляются различные требования;

- нанимателям не предоставляются такие же широкие возможности в отношении жилого помещения, которыми наделен его собственник (признак отражает относительный характер возникающего у нанимателя вещного права);

- нанимателю гарантируются сохранение за ним прав по договору при переходе права собственности на жилое помещение;

- возможность передачи прав и обязанностей нанимателя по договору другим лицам.

Коммерческий наем жилья по сравнению с социальным пронизан основной идеей, заимствованной из института имущественного найма, а именно идеей о временном характере пользования и (или) владения чужим имуществом. В социальном найме, в силу того, что он рассчитан на удовлетворение постоянной жилищной потребности, это положение претерпело изменение и трансформировалось в бессрочный характер соответствующего договора Гражданское право: в 3 т. Т. 2: учебник / отв. ред. В.П. Мозолин. - Изд. 2, перераб. и доп. - М.: Проспект, 2012. - 768 с..

Суть традиционного института имущественного найма всегда сводилась к возможности «одной стороны за определенное вознаграждение предоставить другой временное пользование своей вещью». На наш взгляд, в нынешних условиях, наиболее полно это положение отражает гражданско-правовой институт коммерческого найма жилья. Его содержание по прежнему сводится к предоставлению временной возможности пользоваться вещью (жилым помещением). Именно временный характер пользования отличает его от социального найма. Коммерческий наем отражает и возмездный характер возникающих отношений.

В результате принятия жилищным правом института найма жилья, и фактической утрать, последним таких важных признаков как возмездное и временный характер также напрашивается вывод об утрате им основных признаков гражданско-правового института имущественного найма. Об этом же свидетельствует и своеобразие порождаемого им у нанимателя вещного права. Как уже было сказано выше наем жилья опосредует передачу нанимателю не абсолютного вещного права-права собственности, а лишь относительного вещного права - права извлечения «из вещи той пользы, которая обнаруживается из ее экономического назначения».

В связи с вышеизложенным можно сказать, что рассматриваемые договоры (коммерческого и социального найма жилого помещения) порождают обязательства по передаче имущества в пользование и (или) владение. Но эти обязательства существенно различаются в силу того, что эти договоры удовлетворяют различные по временному фактору потребности граждан в жилье (коммерческий наем - временную, социальный- постоянную). Поэтому, по нашему мнению, целесообразно было бы законодательно закрепить их единообразное регулирование в новом Жилищном Кодексе РФ, учитывая их гражданско-правовую специфику.

1.2 Существенные условия договора коммерческого найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения - самостоятельный договор, который был выделен российским законодателем из договора имущественного найма. Квалифицирующими признаками данного договора являются его предмет - изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (п. 1 ст. 673 ГК РФ, ст. 15 ЖК РФ) Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 дек. 2004 г. // Рос. газ. - 2005. - 12 янв.

Часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 янв. 1996 г. // Собр. законодательства РФ. - 1996. - №5. - Ст. 410., и субъектный состав - на стороне нанимателя может выступать только гражданин (п.1 ст.677 ГК РФ). Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора (п.2 ст.671 ГК РФ) Там же..

Следуя положениям Гражданского Кодекса РФ, договор считается заключенным, когда стороны достигли соглашения по всем его существенным условиям и облекли их в надлежащую форму Тихомиров М. Ю. Аренда и наем жилых помещений. Комментарии и образцы документов / М.Ю. Тихомиров. - М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2015. - 112 c..

В России коммерческий наем жилого помещения не имеет выделения в качестве отдельного соглашения. При составлении договора следует опираться на общие нормы Гражданского кодекса РФ, распространяющиеся на все договоры. Именно ГК РФ регулирует взаимоотношения, возникающие между арендодателем, т.е. собственником сдаваемого во временное пользование помещения и нанимателем, т.е. лицом, принимающим его. Общепринято воспринимать коммерческие отношения равнозначными осуществлению предпринимательской деятельности, но в данной ситуации следует отметить, что наем жилого помещения далеко не всегда связан с предпринимательством и, как правило, оформляется исключительно в целях временного проживания Российское гражданское право. / Под ред. Е.А. Суханова. В 2-х т. - М.: Бек, 2012. - 465 с..

Суть договора коммерческого найма квартиры заключается в передаче помещения физическому лицу, для его временного проживания, за что арендодатель получает ежемесячную плату. Подобные действия, касающиеся распоряжения собственником имущества, являются законными. Более того, арендодателем может быть не только собственник помещения, но и любой другой гражданин, действующий на основании выданной собственником доверенности на осуществление действий в его интересах и от его (собственника) имени. Немаловажным моментом является установленное законом правило, по которому, в случае продажи жилого помещения, наниматель будет иметь приоритетное право на ее приобретение Шешко Г.Ф. Договоры жилищного найма: обязанности нанимателя, ответственность // Там же. - 2015. - №8. - С. 72-81..

В договоре коммерческого найма жилых помещений существенными являются следующие условия:

- предмет договора, его содержание;

- оплата.

Его предметом может быть пригодное для постоянного проживания в нем физических лиц, изолированное жилое помещение, признанное таковым в установленном порядке.

Заключение договора имеет единую цель, выражающуюся в предоставлении имущества во временное пользование. Существенным различием является то, что договор найма можно заключить только с юридическим лицом. Аналогичный договор, заключаемый с юридическим лицом, может быть только договором аренды помещения Панченко Т.М. Пользование чужим имуществом / Т.М. Панченко. - М.: «Издательский дом «Налоговый Вестник», 2015. - 320 c..

Как и в каждом договоре, в указанных должны содержаться существенные условия, к которым относятся сведения о жилом помещении. Перечень подобных сведений определяется законом и иными правовыми актами.

Помимо прочего, существует перечень условий, которые стороны должны обсудить между собой и принять.

В обязательном порядке договор должен содержать в себе данные, позволяющие идентифицировать помещение, выступающее предметом найма. Предметом найма может быть не только квартира, дом, комната или их части, но и кухня, ванная комната и т.п. Также должна быть установлена пригодность помещения для проживания в нем, этот момент определяется законом Потяркин Д. Договор найма жилого помещения // Российская юстиция, - 2012, - №1, - С.35-39.

Исходя из смысла договора коммерческого найма жилья его предметом может быть лишь индивидуально определенная непотребляемая вещь, каковой и является жилое помещение, так как по истечении срока пользования им наймодателю должно быть возвращено именно то жилое помещение, которое он сдавал в наем. По договору коммерческого найма жилого помещения могут передаваться жилые помещения. Поскольку, заключая договор коммерческого найма жилого помещения, наниматель стремиться удовлетворить потребность в жилье, то соответственно он должен получить не только жилую площадь, но и вспомогательную (имеется ввиду кухня, коридор, ванная комната, прихожая, кладовая).

Предметом договора является жилое помещение, т.е. это может быть как дом, так и квартира или даже комната, которое передается во временное пользование и используется для проживания. Как правило, арендуемое помещение не только имеет все необходимые условия для проживания, но и является изолированным. Тем не менее, это вовсе не исключает сдачи в найм части комнаты или кухни, т.е. помещение не обязательно должно быть изолированным, чтобы быть предметом договора Селиванова Е.С. Договор аренды жилого помещения // Нотариус. - 2013. - №6. - С. 36..

Соответствие всем установленным законами нормам и требованиям определяется жилищной инспекцией. Некоторые особенности найма имеют дома, имеющие большое количество квартир. Арендуя помещение, арендатор получает право не только на пользование квартирой или комнатой (в зависимости от предмета договора), но и коридором, лестницей, лифтом и т.п.

В договоре найма, как в договоре аренды, существуют две стороны. Наймодатель - лицо, сдающее в найм помещение, наниматель - лицо, приобретающее помещение во временное пользование. При этом, следует учитывать, что наниматель по договору найма не может быть предпринимателем Новиков Е.А. Сделки с жилыми помещениями. Практическое пособие / Е.А. Новиков. - М.: Дашков и К°, 2015. - 559 c..

Наниматель может быть либо собственником, либо его доверенным лицом, т.е. лицом, представляющим интересы нанимателя от его имени и в его интересах Селиванова Е.С. Договор аренды жилого помещения // Нотариус. - 2013. - №6. - С. 36..

Как упоминалось ранее, жилая недвижимость может сдаваться юридическому лицу, но оформление возможно только на правах аренды. При этом, арендатор не получает право использования жилья для других целей, не связанных с проживанием в нем того или иного лица. Как правило, фирмы снимают жилье для сотрудников организации, прибывших из других городов, например, в командировку.

Перед оформлением договора коммерческого найма необходимо изучить требования, предъявляемые законом к его объекту. Так, объектом договора может быть только площадь, пригодная для проживания и исправная технически, при этом, она должна быть изолированной, т.е. отделенной от других помещений, не проходной.

Законом не запрещается сдача в пользование не только целого объекта недвижимости, но и его части - например, части квартиры или дома, но соблюдение всех установленных санитарных, пожарных и строительных норм остается обязательным требованием.

Еще одним существенным отличием коммерческого найма жилого помещения являются условия относительно его площади - в данном случае, площадь сдаваемого помещения не ограничена ничем.

В соответствии с действующим законодательством, заключить договор коммерческого найма можно не более, чем на пять лет, он не может быть заключен бессрочно. При заключении договора необходимо проверить, указана ли в нем дата расторжения, поскольку ее указание является обязательным требованием. В том случае, если по истечении срока действия договора, наниматель будет иметь желание перезаключить его на следующий срок, он будет иметь преимущество и первоочередное право на перезаключение сделки, но лишь в том случае, если с его стороны не было нарушений условий договора, помещение содержалось в надлежащем виде, оплата производилась без задержек. Выразить свое желание на перезаключение договора с собственником, наниматель должен за три месяца до расторжения договора, в письменном виде. Если владелец не намерен продлять договор, он в том же порядке и в тот же срок должен сообщить об этом нанимателю Садовникова Е.В. Правовая характеристика договора коммерческого найма жилого помещения // Право и экономика. 2010. - №1. - С. 22..

Также следует учитывать, что юридическое лицо может быть арендатором, но закон запрещает выступать ему в качестве нанимателя.

По своей продолжительности договор найма жилого помещения может быть как краткосрочным, так и долгосрочным. Тем не менее, государство установило максимальный срок действия - он не должен превышать пяти лет. Закон позволяет сторонам самостоятельно решать, какой договор они заключат.

Также предусмотрена и вероятность того, что ни одна из сторон не укажет срок действия сделки, в таком случае, она будет считаться заключенной на максимальный срок, т.е. на пять лет. Заключение договора на определенный срок или без его указания вовсе не исключает возможность досрочного расторжения. Законодателем установлено, что любая сторона имеет право расторгнуть договор, но для этого необходимо заранее оповестить о своем желании другую сторону, а именно, за три месяца до даты предполагаемого расторжения. Указанный срок не является обязательным, стороны в договоре могут обозначить и другой, более удобный для них срок.

Плата за наем помещения представляет собой одно из наиболее важных условий договора. В договоре обозначаются не только размер, но и сроки оплаты, ее порядок и иные условия. В некоторых случаях оговаривается плата за единицу площади, в таком случае, полная сумма оплаты устанавливается исходя из площади сданного помещения. Тем не менее, плата не является неизменной величиной, она может быть уменьшена в случае ухудшения условий для проживания, естественно, не по вине нанимателя.

Возможно также досрочное расторжение договора в случае неоднократной задержки выплаты арендной платы нанимателем, при этом, потерпевшая сторона устанавливает срок для досрочного расчета Селиванова Е.С. Договор аренды жилого помещения // Нотариус. - 2013. - №6. - С. 36..

Тем не менее, законом установлено и некоторое ограничение, а именно - плата не может быть внесена досрочно, более чем на 2 пункта (чаще всего месяца). Невыплата более чем двух раз платы в срок, может повлечь за собой досрочное расторжение договора по инициативе владельца жилья.

Закон предусматривает несколько вариантов расчета за жилье:

- наиболее часто распространено внесение конкретной суммы, вносимой либо сразу, либо периодическими платежами;

- предоставление жилья в обмен на какие-либо услуги, оказываемые нанимателем арендодателю, т.е. плата принимается услугами, а не денежной суммой;

- арендатор может передать наймодателю в собственность или временное пользование определенные вещи, которые арендодатель согласится получить в качестве платы за жилье

- также плата может производиться путем проведения ремонта, реконструкции и т.п. арендуемого помещения, конкретные действия, направленные на улучшение жилья также оговариваются сторонами при заключении договора.

Смена хозяина жилого помещения, отданного в аренду, не считается основанием для отказа от договора или его изменения. Аренда не заканчивается, а сменяется лишь первоначальный наймодатель. В случае гибели нанимателя, его условия по договору переходят наследнику, если в договоре не было установлено другое, или не было изменения в законе.

Наймодатель, то есть собственник помещения, считается менее защищенной стороной, поэтому условия расторжения договора урегулированы законом в пользу собственника. При этом наниматель может расторгнуть договор в любое время по собственному желанию, заручившись согласием других проживающих с ним лиц и предупредив собственника жилья за 3 месяца до момента расторжения договора Садовникова Е.В. Правовая характеристика договора коммерческого найма жилого помещения // Право и экономика. 2010. - №1. - С. 22..

Договор любого коммерческого найма заключается между сторонами только в письменном виде, иначе он не будет иметь юридической силы и ни собственник, ни наниматель не смогут решить ни один конфликт или спор в судовом порядке. Заверять у нотариуса документ не обязательно, но такой вариант надёжнее, если есть риск мошенничества с чьей-либо стороны.

Срок действия сделки должен быть не более пяти лет. Если по каким-либо причинам он не указан в документе, по закону договор будет считаться заключённым именно на пять лет от даты подписания. Иные условия оговариваются между владельцем и гражданином индивидуально, с учётом продления в дальнейшем.

Различаются два вида заключения подобных соглашений: сроком до года и более года. На соглашение, которое заключено менее, чем на год, не распространяются правила регулирования взаимоотношений с проживающими вместе с нанимателем лицами.

При продлении срока договора стороны могут оставить условия прежними или же оговорить новые, обязательно указав в тексте документа. Если же ни собственник, ни наниматель не прислал письмо на расторжение сделки, она считается продлённой автоматически Молчанова, В.А. Гражданско-правовые вопросы обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество / В.А. Молчанова. - М.: Юстицинформ, 2015. - 224 c..

Принципы досрочного расторжения

Досрочное расторжение регламентируется Государственным кодексом Российской Федерации и распространяется на коммерческие договора в общем порядке.

Расторжение возможно по взаимному согласию обеих сторон либо в одностороннем порядке, с письменным предупреждением об этом за три месяца до передачи объекта недвижимости обратно собственнику. Если наниматель в течение полугода не платит за аренду, владелец имеет право обратиться в суд и произвести расторжение в судовом порядке, со взысканием задолженности с жильца. Если договор был заключён менее чем на год, его расторжение возможно при неуплате более двух месяцев.

Наниматель имеет право на досрочное расторжение при порче жилого помещения по вине собственника или иных граждан, за действия которых он не несёт ответственности. Содержание документа должно включать в себя пункты, предусматривающие эти обстоятельства.

В некоторых случаях суд может дать нанимателю срок, в течение которого он должен устранить все нарушения, на основании которых владелец подал исковое заявление. Например, оплатить всю задолженность, возместить ущерб, провести ремонтные работы, прочее. Срок отсрочки может составлять не более одного года.

Изложенное позволяет сделать вывод, что жилое помещение как предмет договора коммерческого найма, должно отвечать следующим требованиям:- изолированность жилого помещения;- его пригодность для постоянного проживания (сюда входят требования о благоустроенности, применительно к условиям данного населенного пункта и требование о том, что жилое помещение должно отвечать санитарным техническим и противопожарным требованиям);- признание жилого помещения таковым в установленном порядке;- постоянное проживание в нем физических лиц в течение срока договора, как его целевое назначение;- фактическая и юридическая свобода жилого помещения. Поэтому, предметом рассматриваемого договора может выступать только то жилое помещение, которое отвечает всем перечисленным требованиям. Для заключения договора коммерческого найма жилого помещения важно, чтобы передаваемое во временное владение и пользование жилье было свободно. Свободным жилое помещение будет считаться тогда, когда никто не будет иметь права пользования этим помещением и никто фактически не будет в нем проживать.

Таким образом, заключением договора коммерческого найма жилого помещения, включающего в себя существенные условия, в отношения сторон вносится определенность, свидетельствующая о стабильном, легитимном положении сторон. Кроме того, перечисленные условия договора коммерческого найма жилого помещения, именуемые существенными, действительно имеют исключительно важное значение в обеспечении законности заключенной сделки и правовых гарантий ее исполнения. Регулирование отношений по договору находится в зависимости от закрепленных в нем сторонами условий Тихомиров М.Ю. Договоры о передаче гражданами жилых помещений во временное пользование. Образцы документов с комментариями / М.Ю. Тихомиров. - М.: Тихомиров М.Ю., 2015. - 561 c..

Договор в период его существования является документом, свидетельствующим о том, что указанные в нем лица - наниматель и лица, проживающие вместе с ним, имеют право проживать в жилом помещении, принадлежащем другому лицу. В то же время указанная в нем сумма в качестве оплаты по договору будет приниматься во внимание налоговыми органами при исчислении подоходного налога. Новым в Гражданском Кодексе РФ стало введение необходимости составления приемопередаточного акта при совершении сделок с недвижимостью. Составление такого акта в простой письменной форме, не требующего нотариального удостоверения, но включающего в себя данные о предмете договора, нанимателе, наймодателе и плате по договору служит дополнительной гарантией защиты интересов участников сделки.



Глава 2. Правовой статус участников правоотношений коммерческого найма жилого помещения

2.1 Правовой статус нанимателя и наймодателя по российскому законодательству

Наиболее часто можно встретить ситуации, когда нанимателем по договору коммерческого найма выступает только один человек, являющийся физическим лицом. Но в законе можно встретить и упоминания о том, что нанимателей может быть несколько, данное понятие имеет название множественность лиц (п.1 ст.308 ГК). В таком случае, лица, проживающие совместно с нанимателем, могут заключить с ним договор о солидарной ответственности, которую все проживающие будут нести перед наймодателем, в случае наступления тех или иных событий. О заключении подобного договора должен быть уведомлен наймодатель. В случае соблюдения всех перечисленных условий, лица признаются сонанимателями и, как следствие, приобретают права и обязанности, связанные с использование жилого помещения, наравне с нанимателем (п.4 ст.677 ГК) Часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 янв. 1996 г. // Собр. законодательства РФ. - 1996. - №5. - Ст.410..

При составлении договора коммерческой аренды, наниматель должен указать всех лиц, которые вселятся в помещение вместе с ним и будут там проживать постоянно, во время действия договора. Перечисленные лица будут иметь такие же права, как наниматель, за исключением права на коммерческое использование помещения, но при этом не будет нести обязательств. Ответственность по договору будет распространяться не на всех перечисленных лиц, а только на нанимателя (ст.677 ГК РФ) Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 нояб. 1994 г. // Собр. законодательства РФ. 1994. №32. Ст.3301..

Помимо обязательств и ответственности, наниматель имеет и определенные права. Одним из наиболее важных прав является установленное законом право нанимателя на преимущество при пролонгации договора (ст.664 ГК РФ). Обязательство по предупреждению о необходимости продления договора (либо об отказе в продлении) возложено законом на наймодателя, именно он должен произвести все необходимые действия в срок, не менее трех месяцев до истечения договора. В том случае, если наймодатель не направляет нанимателю предложения о продлении или окончании договора, сделка продлевается автоматически, без вмешательства сторон.

Наймодатель может отказаться от продления договора в том случае, если далее не планирует сдавать помещение. В том случае, если после этого наймодатель все же сдает помещение другому лицу, ранее чем через год после истечения срока предыдущего договора, т.е. нарушает право нанимателя на преимущество пролонгации, последний вправе предъявить претензии, потребовать признания договора недействительным или возмещения убытков (ст. 684 ГК РФ).

Если соглашение продлевается, независимо от того, на старых условиях, либо приняты новые, наниматель в одностороннем порядке не имеет права изменять количество проживающих с ним лиц, также, как и требовать подобного изменения в договоре Кириченко О.В. К вопросу о целевой направленности использования жилого помещения, предоставленного по договору коммерческого найма // Семейное и жилищное право. - 2011. - №5; КонсультантПлюс [Электронный ресурс]: справочная правовая система..

Обязанности нанимателя:

- Письменно уведомлять собственника о принятии любого решения относительно изменений жилья и вселении третьих лиц;

- Содержать жильё в надлежащем состоянии;

- Оплачивать коммунальные услуги;

- Использовать объект недвижимости только для проживания;

- Своевременно оплачивать ежемесячную плату;

- Обеспечивать сохранность всего имущества в нанятом помещении;

- По необходимости проводить мелкий текущий ремонт (дополнительно оговаривается в документе) Садовникова Е.В. Правовая характеристика договора коммерческого найма жилого помещения // Право и экономика. 2010. - №1. - С. 22..

Права:

- Требовать от нанимателя своевременной оплаты;

- Требовать от нанимателя оплаты коммунальных услуг, если иное не оговорено в договоре;

- Расторгнуть соглашение при нарушении условий договора со стороны нанимателя;

- Взыскивать с жильцов возмещения ущерба, нанесённого имуществу;

- Требовать содержания квартиры в надлежащем состоянии;

- Принимать решения о вселении посторонних лиц.

Закон устанавливает следующие обязанности наймодателя:

- нанимателю должно быть передано помещение, свободное от прав других лиц, а также находящееся в пригодном для проживания состоянии;

- осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сдаваемое помещение;

- предоставлять нанимателю все необходимые для проживания коммунальные услуги, соответственно, за отдельную плату, которая может входить в общую сумму, либо быть учтена отдельно, в любом случае, данный момент оговаривается при заключении договора;

- за свой счет обеспечивать ремонт общего имущества многоквартирного дома и оборудования, необходимых для полноценного предоставления коммунальных услуг;

- если иное не установлено договором, то также на него возлагается обязанность по проведению капитального ремонта сдаваемого помещения.

Тем не менее, несмотря на достаточно большое количество обязанностей, возложенных на наймодателя, он имеет и некоторые гарантии, закрепленные на законодательном уровне.

Основной гарантией защиты прав наймодателя является возможность расторжения договора найма жилого помещения в судебном порядке. Это возможно в нескольких случаях:

- если наниматель не вносит плату за жилое помещение на протяжении полугода, в том случае, если самим договором не предусмотрен более длительный срок, а при краткосрочном найме - если плата не вносится более дух раз после истечения срока;

- при порче или разрушении жилого помещения нанимателем или проживающими с ним лицами, ответственность за действия которых он несет Садовникова Е.В. Правовая характеристика договора коммерческого найма жилого помещения // Право и экономика. 2010. - №1. - С. 22..

Таким образом, сторонами договора коммерческого найма являются наймодатель и наниматель. Наймодателями по договору коммерческого найма могут выступать не только юридические лица, но и граждане, а нанимателями - только граждане.

2.2 Правовой статус государства и муниципальных образований, выступающих стороной по договору коммерческого найма жилого помещения

Вопрос, касающийся определения сторон в каждом из типов договоров найма жилых помещений, является достаточно важным, поскольку каждый из договоров имеет свои особенности, позволяющие идентифицировать его из схожих.

Как уже упоминалось ранее, в качестве наймодателей по договору коммерческого найма могут выступать не только граждане, но и юридические лица, т.е. организации. Законом указаны, в частности, собственники жилого помещения, а также уполномоченные собственниками лица (ст.671 п.1 ГК РФ), которые, как правило, представлены в виде различных жилищно-эксплуатационных организаций и служб.

Именно вышеуказанные лица имеют право заключения договоров найма жилого помещения от своего имени. При этом, являться наймодателем, не будучи при этом собственником помещения, могут юридические лица, которым жилое помещение принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (предприятия или учреждения и казенные предприятия, соответственно). Также наймодателем могут выступать юридические и физические лица, которым жилое помещение передано на основе договора (как правило, договора аренды или доверительного управления) Самигулина А.В. Правовое регулирование договора коммерческого найма // Право и экономика. - 2015. - №12. - С. 17-22..

Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», действующий уже более десятка лет, установил право собственников, которые получили помещение в результате приватизации, на сдачу его в аренду, что предполагает заключение договоров, называемых сейчас договорами коммерческого найма Закон РФ от 4 июля 1991 г. №1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями), ст. 3..

Тем же законом установлены и некоторые ограничения для жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние собственники или члены семьи собственника, причем, в том числе и бывшие. В подобных случаях для принятия решения о сдаче помещения внаем необходимо привлечение органов опеки и попечительства.

В судебной практике также можно встретить утверждение относительно того, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника Бюллетень Верховного Суда РФ. 2015. №5. С. 6.

По закону, в договоре коммерческого найма, нанимателем может быть только гражданин. В том случае, если договор будет заключен с юридическим лицом, он может быть признан ничтожным, в частности, если был заключен для целей, не связанных с проживанием граждан, по ст. 168 ГК Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 нояб. 1994 г. // Собр. законодательства РФ. 1994. №32. Ст. 3301.

Также закон не обошел вниманием и специальные служебные помещения, для них установлен особый режим использования. На них установлен ограниченный состав нанимателей, т.е. в качестве нанимателя подобного помещения может выступать лишь то лицо, которое находится с наймодателем в трудовых отношениях, а род его деятельности подразумевает проживание либо непосредственно по месту работы, либо неподалеку от него. Дополнительные требования для участия в некоторых договорах найма также предусмотрены для определенного круга нанимателей.

правовой договор коммерческий жилой найм



Глава 3. Правовое регулирование коммерческого найма жилого помещения на современном этапе

3.1 Проблемы правового регулирования коммерческого найма жилого помещения Ярославской области

Заместитель губернатора, Наталья Шапошникова, сообщила, что по итогам 2014 года в Ярославском регионе было введено в эксплуатацию 693,7 тыс. кв. м. жилья, что является показателем 125% от установленного плана. В 2015 году план также был перевыполнен.

Наталья Шапошникова отметила, что подобные прорывы связаны, в первую очередь, с эффективностью снижения административных барьеров для упрощения процедуры выдачи разрешений на строительство, а также с улучшением инвестиционной ситуации и тесному взаимодействию с организациями и органами, оказывающими содействие в решении поставленных задач.

Как и по всей России, задача обеспечения граждан качественным и благоустроенным жильем, а также обеспечение комфортных условий проживания, занимает одно из первых мест.

Но все же, Ярославская область приближается к решению поставленных задач. Так, Минстрой РФ, 18 марта текущего года отметил, что данный регион вошел в девятку тех, где уже полностью сформирован пакет документов для участия в программе «Жилье для российской семьи».

В целях реализации программы, утверждены основные нормативные акты, а также заключены два соглашения с участниками. Так, ООО «Апрель», ООО «Руф Стайл Констракшен», ООО «Спектринвестстрой» и ОАО «Ивановская домостроительная компания» обязались ввести в эксплуатацию 120,001 тыс. кв. м жилья в рамках программы до 1 июля 2017 года. При этом, цена для потребителя не превышает 35 тыс. руб. за кв. м. Следует отметить, что эта сумма намного ниже, чем в большинстве регионов. В свою очередь, государство гарантировало застройщикам возмещение затрат на строительство коммунальной инфраструктуры из расчета 4 тыс. руб. за один кв. м.

Также заместитель губернатора указала на недопустимость увеличенной стоимости коммунального ресурса для новоселов будущих жилых районов, относящихся к программе «Жилье для российской семьи». Для этого необходимо верно и качественно выработать тарифную модель с энергетиками, уточнила Н. Шапошникова.

В свою очередь, СК «АИЖК» предстоит стать страховой компанией, обеспечивающей гражданскую ответственность застройщиков вышеуказанного долевого строительства.

Главный советник генерального директора СК «АИЖК», С.Китаев подчеркнул, что с 2014 года на новый рынок страхования гражданской ответственности помимо прочих вышли «недобросовестные игроки», в связи с чем, были приняты меры по ужесточению ответственности страховых компаний.

В настоящее время осуществляется реализация одного из четырех проектов - участников программы «Жилье для российской семьи» в Ярославской области, а именно, застройка жилого района «Новый Ярославль» в Ивняковском сельском поселении Ярославского муниципального района, застройщиком является ООО «Руф Стайл Констракшен».

Руководитель департамента координации проектов Федерального фонда РЖС Н. Фаткулин сообщил, что по всей территории России в оборот вовлечено около 35 Га земель, относящихся к управлению Фонда. При этом, основной упор делается на предоставление земель именно под строительство жилья эконом-класса, т.е. максимально доступного для большинства населения, что способствует скорейшему обеспечению жильем массы населения.

Фонд при исполнении данной задачи не только предоставляет землю, но и занимается координацией проекта, тем самым, добиваясь скорейшей его реализации. Участки предоставляются фондом, исходя из системы голландских аукционов. В частности, подобная схема реализуется компанией «РуфСтайлКонстракшен» на территории Ярославской области.

Генеральный директор ОАО «РО ИЖК Ярославской области», Е. Меньшиков, говорит о еще одном направлении развития и совершенствования рынка жилья в данном регионе, а именно, о сегменте арендного жилья. По его словам, программа развития арендного жилья продолжается, и до 2020 года планируется достичь 7-15% доли арендного жилья по региону, построенного для выполнения задач по найму. Для строительства подобных домов, Федеральное АИЖК осуществляет предоставление долговременных кредитов. Так, еще в 2013 году было начато строительство первого арендного дома в рамках поставленного плана, в ЖК «Перспектива» в Тутаеве, для удовлетворения нужд Тутаевского моторного завода. Дом был сдан в эксплуатацию в 2014 году, квартиры полностью меблированы, оснащены бытовой техникой и полностью пригодны для проживания.

Поставленные задачи хотя и кажутся достаточно сложными, но все же, область принимает и по возможности реализует жилищные программы. Тем не менее, одна проблема так и остается неразрешенной, а именно - предоставление жилья малоимущим гражданам, поскольку срок ожидания в очереди составляет около двадцати лет, что, естественно, является непомерно длительным периодом.

Выделяют следующих потенциальных потребителей услуг по аренде жилья:

- молодые семьи, которые, как правило, элементарно не имеют возможности приобрести жилье, в том числе и семьи, которые по иным причинам не приобретают жилье;

- лица, относящиеся к работающему населению, привлеченные для создания новых производств, технопарков;

- сотрудники учреждений социальной сферы;

- семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, но не подходящие по критериям государственных программ, а также не имеющие достаточных средств и доходов, в связи с чем, не имеющие возможности оформления ипотеки Постановление Правительства Ярославской области от 26 января 2011 г. №9-п "Об утверждении региональной программы "Стимулирование развития жилищного строительства на территории Ярославской области" на 2011 - 2020 годы".

Еще в 2012 году, в Указе Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 года №600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» было указано на необходимость развития арендного сектора в России.

Несколькими месяцами позже, распоряжением Правительства Российской Федерации от 29 августа 2012 г. №1556-р был утвержден перечень мероприятий по формированию рынка доступного арендного жилья и развитию некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода Распоряжение Правительства РФ от 29.08.2012 №1556-р «Об утверждении перечня мероприятий по формированию рынка доступного арендного жилья и развитию некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода».

Тем не менее, ситуация так и не разрешена и по сей день. Причиной тому служит целый ряд фактором, препятствующих развитию бизнеса по сдаче жилья в аренду.