Размещено на http://www.allbest.ru/

План

• Вступ
• 1. Поняття договору купівлі-продажу житла
• 2. Предмет та сторони в договорі купівлі-продажу житла
• 3. Зміст, порядок укладання та форма договору купівлі-продажу житла
• 4. Відповідальність сторін за договором купівлі-продажу житла
• Висновок
• Список використаних джерел

Вступ

На сьогодні найбільш поширеними правовідносинами з приводу житла є відносини власності та зобов'язань. Розширення зобов'язальних відносин з житлом пояснюється тим, що право користування, власності та експлуатація житла здійснюється на підставі певного виду договору.

Одним із засобів реалізації громадянами права на житло, що передбачені Конституцією України, є набуття його у власність. Діюче законодавство надає широкий спектр засобів здійснення цього права. Одним з найбільш поширених цивільно-правових засобів сплатного отримання житла у власність є купівля-продаж, яка є договірним зобов'язанням.

Сфера купівлі-продажу житлових приміщень в останні роки стала вельми популярна серед такої категорії громадян, як аферисти і шахраї. Існує безліч ріелтерських фірм діяльність яких далека від чесного надання своїх послуг, наприклад, найчастіше фірми надають своїм клієнтам інформацію про продаж квартир, які давно вже продані, або того гірше, фірми і приватні ріелтери беруть участь в організації завідомо незаконних угод з нерухомістю і навіть досить складна процедура укладення зазначеного виду угод не є перешкодою для порушення закону. Більшість громадян не мають чіткого уявлення про процедуру оформлення угод з нерухомістю і стають "жертвами" шахраїв. З необхідності систематизації правових знань у цій області на обличчя видно актуальність і значущість обраної теми дослідження

Договір купівлі-продажу є найбільш поширеним універсальним правовим інструментом, що опосередковує перехід матеріальних об'єктів (включаючи майнові права та право вимоги) і, відповідно, права власності на них від однієї особи до іншої.

Значний внесок у дослідженні проблем, пов'язаних з системою договорів у житловому праві, обґрунтуванням їх особливостей внесли такі вчені, як Г.М. Амфітеатров, М.К. Галянтич, В.П. Маслов, Є.О. Мічурін, П.І. Седугін О.В. Соболев, С.Я. Фурса та інші. Разом із тим, на сьогодні в українській юридичній науці відсутні ґрунтовні дослідження з систематизації договорів, предметом яких є житло. Саме тому окремі теоретичні та практичні питання систематизації цих договорів потребують подальшого вивчення.

Метою даної курсової роботи є дослідження особливостей договірних відносин у цивільному праві з приводу купівлі-продажу житла та визначення суті та змісту договорів у житловому праві з питань купівлі-продажу житла на підставі аналізу сучасних досліджень юридичної науки.

Актуальність даної теми зумовлена також широким розповсюдженням угод купівлі-продажу житла.

Основним завданням курсової роботи є отримання навичок в складанні договорів купівлі-продажу, визначення недоліків та слабких сторін у таких договорах.

Об'єктом дослідження є договорів купівлі-продажу.

Основні методи, що використовувались для написання даної роботи: бібліографічно-описовий, проблемно-тематичний, монографічний, узагальнення, аналітичний та біографічний метод.

Для написання курсової роботи були використані нормативні акти, Цивільний кодекс України, підручники з цивільного та житлового права, наукові статті, наукові вісники, юридичні журнали, матеріали з українських юридичних порталів, таких як "Радник", електронне наукове фахове видання Національного університету "Острозька академія".

Дана курсова робота складається з трьох розділів, яким передує вступ, а також в кінці роботи зазначені висновки щодо проаналізованого матеріалу.

1. Поняття договору купівлі-продажу житла

Договір є основною підставою виникнення зобов'язально-правових відносин (зобов'язань), який встановлює певні суб'єктивні права і суб'єктивні обов'язки для сторін, що його уклали.

Договір можна визначити як угоду двох або декількох осіб, спрямовану на встановлення, зміну чи припинення цивільних правовідносин. Предметом договору завжди є певна дія, але ця дія може бути тільки правомірною. Якщо предметом договору буде неправомірна дія, тобто незаконна, то такий договір визнається недійсним. [15, ст.463]

Поняття договору розкривається через поняття угоди (правочину), бо договір є одним із видів угод. Відповідно до ст.41 ЦК України угодами визнаються дії громадян і організацій, спрямовані на встановлення, зміну чи припинення цивільних прав або обов'язків. Договори - це дво - або багатосторонні угоди.

Договір - це така спільна дія осіб, яка спрямована на досягнення певних цивільно-правових наслідків: на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Саме за цією ознакою цивільно-правовий договір відрізняється від договірних форм, що використовуються в інших галузях права (трудовому, екологічному тощо), набуваючи там певних специфічних рис. [21]

Договір купівлі-продажу належить до категорії договорів щодо передачі майна у власність. Це іменний, двосторонній, консенсуальний і оплатний договір.

Згідно статті 655 договір купівлі-продажу це договір в якому одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. [1] Таке визначення договору купівлі-продажу повною мірою відноситься і до сфери купівлі-продажу житла.

Істотними умовами договору купівлі-продажу традиційно вважалися предмет та ціна.

Договір купівлі-продажу, як правило, має одноразовий характер і укладається переважно на те майно, що є в наявності і підготовлене для відчуження. [12, ст.156]

Законодавець виділяє кілька видів договорів купівлі-продажу:

1) договір роздрібної купівлі-продажу. За цим договором продавець, який здійснює підприємницьку діяльність із продажу товару, зобов'язується передати покупцеві товар, що звичайно призначається для особистого, домашнього або іншого використання, не пов'язаного з підприємницькою діяльністю, а покупець зобов'язується прийняти товар і оплатити його;

2) договір поставки - це договір, відповідно до якого продавець (постачальник), який здійснює підприємницьку діяльність, зобов'язується передати у встановлений строк (строки) товар у власність покупця для використання його у підприємницькій діяльності або в інших цілях, не пов'язаних з особистим, сімейним, домашнім або іншим подібним використанням, а покупець зобов'язується прийняти товар і сплатити за нього певну грошову суму;

3) договір контрактації сільськогосподарської продукції, коли виробник сільськогосподарської продукції зобов'язується виробити визначену договором сільськогосподарську продукцію і передати її у власність заготівельникові (контрактанту) або визначеному ним одержувачеві, а заготівельник зобов'язується прийняти цю продукцію та оплатити її за встановленими цінами відповідно до умов договору;

4) договір постачання енергетичними та іншими ресурсами через приєднану мережу, за умовами якого одна сторона (постачальник) зобов'язується надавати другій стороні (споживачеві, абонентові) енергетичні та інші ресурси, передбачені договором, а споживач (абонент) зобов'язується оплачувати вартість прийнятих ресурсів та дотримуватися передбаченого договором режиму її використання, а також забезпечити безпечну експлуатацію енергетичного та іншого обладнання;

5) договір міни (бартеру), якщо кожна зі сторін зобов'язується передати другій стороні у власність один товар в обмін на інший товар. При цьому кожна зі сторін договору міни є продавцем того товару, який вона передає в обмін, і покупцем товару, який вона одержує взамін. [14, ст.178]

Отже, за договором купівлі-продажу житла одна сторона (продавець) зобов'язується передати у власність іншій стороні (покупцю) житлове приміщення (житловий будинок, квартиру чи інше приміщення, призначене та придатне для постійного проживання у них), а покупець зобов'язується прийняти це житлове приміщення, і сплатити за нього обумовлену грошову суму. Він спрямований на безповоротне відчуження продавцем майна та перехід його у власність покупця і, отже, є юридичною підставою виникнення такого зобов'язального правовідношення, яке обумовлює появу в покупця абсолютного речового права.

Договір купівлі-продажу жилого будинку (квартири) укладається у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Тому право власності у особи виникає не з моменту укладання договору купівлі-продажу чи його нотаріального посвідчення, а з моменту його державної реєстрації, що відповідає європейському досвіду.

ЦК України не виділяє як самостійний вид договір купівлі-продажу житла. [8, ст. 203]

Існує багато видів договорів купівлі-продажу жилого приміщення залежно від предмета договору та способу його придбання; договір про купівлю-продаж квартири, жилого будинку, садиби, частини жилого будинку, купівля-продаж будинку на умовах довічного утримання, ренти, купівля-продаж жилого будинку, що належить неповнолітнім, продаж жилого будинку від імені неповнолітніх, купівля-продаж долі жилого будинку, купівля-продаж конкретної частини жилого будинку, міна жилих будинків, обмін жилого будинку на квартиру, придбання жилих приміщень у багатоквартирних будинках; угоди купівлі нерухомості, предметом яких є не тільки жиле приміщення (як правило, частина будинку або будинок), а й відповідна земельна ділянка з надвірними будівлями. За способом придбання можна виділиш: придбання житла на аукціоні, шляхом викупу, на біржі, за рішенням суду тощо. [20, ст. 271]

З точки зору прав і обов'язків, якими наділені сторони за договором купівлі-продажу житла, він є двостороннім, оскільки права і обов'язки виникають як у продавця (обов'язок передати житло у власність покупцю і право вимагати отримання обумовленої договором грошової суми), так і в покупця (право вимагати передачі житла, і обов'язок сплати за нього гроші). Якщо розглядати такий договір з точки зору кількості сторін, то він може бути і багатостороннім. Коли у договорі сторонами виступають один продавець і один покупець, то він є двостороннім як за правами і обов'язками, так і за кількістю сторін. Однак, часто бувають випадки, коли продавець, який наприклад, відчужує свою частку у праві спільної часткової власності, один, а покупців може бути декілька. І навпаки, продавців, які продають кожен свою частку, декілька, а покупець, який одночасно купує всі частки - один. Таке положення, зокрема, випливає із ч.4 ст.626 ЦК [2] України, де вказано, що до договорів, що укладаються більш як двома сторонами (багатосторонні договори), застосовуються загальні положення про договір, якщо це не суперечить багатосторонньому характеру цих договорів. Договір купівлі-продажу вважається укладеним з моменту досягнення згоди сторін за всіма істотними умовами.

2. Предмет та сторони в договорі купівлі-продажу житла

Істотною умовою договору купівлі-продажу житла, яка є необхідною для всіх договорів цього виду, є предмет договору. Під предметом договору купівлі-продажу житла розуміється конкретний об'єкт житлової нерухомості, закінчений будівництвом та прийнятий в експлуатацію, з приводу якого сторони домовляються щодо виникнення цивільно-правових відносин. [13, ст.188]

В літературі запропоновані різні визначення житла. Так, ряд вчених вважає, що житло - це квартири багатоквартирних будинків, одноквартирні будинки, кімнати в квартирах одноквартирних будинків, а також інші приміщення, призначенні для постійного чи тимчасового проживання людей, завершені будівництвом і віднесені у встановленому порядку до житлового фонду. На думку інших вчених, житло - це не будь-яке приміщення чи будівля, що використовується для проживання, а лише те, що функціонально призначене для проживання. Житловим будинком вважається будівля, в якій вся чи не менше половини корисної площі зайнята житловими приміщеннями. До житлових приміщень відносять: житлові будинки, квартири у багатоквартирних житлових будинках, а також ізольовані житлові кімнати в будинках або квартирах. Житловим визнається приміщення, яке відповідає встановленим санітарним, протипожежним, містобудівним і технічним вимогам і призначене для проживання громадян. При цьому житлове приміщення має бути благоустроєним відповідно до умов населеного пункту, в якому знаходиться.

На думку О. Аврамова, житло - це об'єкт нерухомого майна, призначений для постійного проживання громадян, будівництво якого виконувалося відповідно до затвердженого проекту і закінчено, який розташований на законно відведеній ділянці та пройшов державну реєстрацію, прийнятий в експлуатацію,інвентаризований, відповідає санітарним, технічним нормам і в встановленій мінімальній нормі жилої площі, має певну вартість, є товаром з особливим характером. До набуття зазначених умов житло може бути об'єктом цивільних, адміністративних відносин, але нежитлових.

Отож, всі автори погоджуються щодо трактування житла як виду нерухомості, нерозривно пов'язаного із землею, призначеного для постійного проживання.

Чотири ознаки житла:

1) це певне приміщення;

2) воно призначене для проживання людей;

3) споруда повинна бути завершеною будівництвом;

4) зачислена до житлового фонду.

Першою ознакою є те, що це приміщення, - споруда капітального типу. По-друге, житлом не є будь-яке приміщення, а таке, що призначене для постійного проживання людей. Цим житлові приміщення відрізняються від нежитлового фонду.

Призначеність приміщення для постійного проживання людей має бути записане у відповідних документах, що містить техно-економічні характеристики споруди (наприклад, технічний паспорт). Зазначені характеристики містять вимоги, що ставляться до житла - благоустрій, відповідність до санітарно-технічних норм.

Третя ознака житла полягає у тому, що споруда повинна бути завершеною будівництвом. Якщо вона не є завершеною будівництвом, це ще не житло, а незавершена будівництвом споруда. Про завершення будівництва свідчить акт державної комісії про взяття споруди до експлуатації.

Четверта ознака житла - приміщення має бути у визначному порядку зачислене до житлового фонду. Про це свідчить інвентаризаційна справа, яка ведеться на кожен з об'єктів житлового фонду у БТІ.

У зв'язку з цим поняття "житло" слід розглядати у вузькому та широкому значенні.

Житло у вузькому розумінні - це призначений для постійного проживання і визнаний цивільним правом різновид нерухомого майна як складова частина загально-правового, конституційного інституту житла у вигляді обраного місця, адресно-географічні координати якого визначають приміщення, спеціально призначене для вільного проживання людини, яке становить поняття "житло" в широкому розумінні.

У конституційному праві термін "житло" означає обране місце, адресно-географічні координати якого визначають приміщення, спеціально призначене для вільного проживання людини.

У цивільному праві під житлом розуміється різновид нерухомості, з визначеними щодо неї правами, функціонально призначеної переважно для проживання фізичної особи. Згідно статті 379 Цивільного кодексу України житлом фізичної особи є житловий будинок, квартира, інше жиле приміщення, призначені та придатні для постійного або тимчасового проживання в них. [5]

Як об'єкт власності "житло" у цивільному праві має відмінності від житла як категорії конституційного права. Цивільний кодекс України окремо визначає такі об'єкти права власності, як житловий будинок, садиба, квартира. Ст.380 ЦК України визначає, що житловий будинок - це будівля капітального типу, яка споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом і призначена для постійного проживання. Садиба, відповідно до ст.381 ЦК України, - це земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями; квартира, як визначає ст.382 ЦК, - це ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене для придатне для постійного у ньому проживанні.

Слід зазначити, що чинне законодавство нарівні з категорією "житло" використовує такі суміжну категорію, як "жиле приміщення”. Останнє застосовується в чинному законодавстві в різних значеннях. Наприклад, категорія "жиле приміщення” може охоплювати всі види житлових приміщень які можуть бути об'єктом договору найму жилого приміщення. Окрім цього, до категорії "житлове приміщення” науковці включають такі суміжні поняття, як допоміжні та підсобні приміщення, які в свою чергу, не можуть бути предметом найму. За визначенням, допоміжні приміщення - це приміщення призначені для експлуатації та утримання будинку і для побутового обслуговування населення за місцем проживання (сходові площадки, міжквартирні коридори, горища, підвали, колясочні) - це допоміжні приміщення.

В свою чергу, підсобними приміщеннями є коридори, кухні, ванні кімнати, туалети та комори. Відмінно до житлових підсобні приміщення не можуть бути предметом найму. Таким чином, поняття "житло" є неоднозначним в конституційному, цивільному та житловому праві. [6]

Законодавець не визначив, яке інше приміщення він вважає житлом, вказавши лише, що воно повинно бути призначене та придатне для постійного проживання, споруджене з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами. З цього виходить, що наприклад, дачний будинок, теж може бути визнаний житлом. Так само, житлом можна визнати окремі ізольовані кімнати в квартирах, якщо вони зареєстровані в якості таких в Бюро технічної інвентаризації (БТІ), школи-інтернати, гуртожитки, готелі, в яких особи проживають постійно і сплачують за таке проживання відповідну плату. [7, ст.134]

Сторонами договору купівлі-продажу житла є продавець та покупець. Це можуть бути як юридичні, так і фізичні особи. Продавцем за договором є власник житлового будинку, квартири чи їх частини. Право власності на відчужуване майно повинне бути підтверджене правовстановлюючими документами. Це може бути нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу, довічного утримання, дарування, міни, свідоцтво про право на спадщину, свідоцтво про право власності на частку в спільному майні подружжя, свідоцтво про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів та інші документи. Сторони договору повинні відповідати загальним вимогам відносно їхньої право - та діездатності. [1, ст.147]

Довгий час покупцем житла могла бути лише фізична особа. Адже статті 9 та 10 ЖК, говорячи про права та обов'язки осіб відносно житлового фонду, прямо та виключно звертаються до громадян. Це пояснюється тим, що стаття 6 ЖК визначає призначення житла для проживання громадян. До того ж відносини з передачі житлових будинків та квартир між організаціями вирішувалися у радянські часи, як правило, на адміністративному рівні, з дозволу виконкомів місцевих Рад чи відповідних галузевих міністерств та відомств. Зараз юридичні особи вільно можуть набувати та відчужувати житло. Поширеним став спосіб, коли будівельні організації безпосередньо продають фізичним та юридичним особам збудоване ними житло. У цьому випадку юридичні особи (будівельні компанії) виступають як продавці. З іншого боку, юридичні особи можуть купувати житло з метою надання його своїм співробітникам у користування (на умовах житлового найму) чи у власність (наприклад, за договором купівлі-продажу з розстроченням платежу).

Для юридичних осіб необхідною для участі в договорі є умова, за якою б така діяльність відповідала цілям, що відображені в статутних документах. Це визначає їх правоздатність. [17, ст.161]

Продавцем житла, як правило, виступає його власник, однак у певних випадках право на продаж можуть мати комісіонер, повірений, управитель, а також спеціалізовані державні органи у випадках примусового продажу житла при зверненні стягнення на нього за майновими зобов'язаннями власника. [3, ст.358]

Власником будинку чи квартири може бути і неповнолітня особа, яка має неповну дієздатність, і навіть малолітня особа, наділена лише частковою дієздатністю. Стосовно неповнолітніх осіб, то вони можуть набути повну цивільну дієздатність і до вісімнадцяти років. Якщо особа, що досягла шіснадцятирічного віку, бажає зареєструватися як підприємець, і на це є згода батьків, то така особа набуває повної дієздатності після реєстрації її як підприємця у відповідних органах. Після цього, якщо неповнолітня особа-підприємець є власником житла, і бажає його продати, згода батьків на таку угоду не потрібна. Повна цивільна дієздатність може бути надана фізичній особі, яка досягла шістнадцяти років і працює за трудовим договором, а також неповнолітній особі, яка записана матір'ю або батьком дитини. Оскільки малолітні особи та неповнолітні особи, які не набули повної дієздатності, відносно укладання угод з нерухомістю, в тому числі щодо купівлі-продажу житла, не наділені повною цивільною дієздатністю, продавцями житла виступають їхні батьки, усиновителі, опікуни чи піклувальники. При цьому обов'язковим є наявність дозволу органу опіки та піклування на таке відчуження.

Аналогічна ситуація має місце і тоді, коли вище зазначені особи виступають покупцями житлового приміщення. Особи, які досягли вісімнадцяти років і мають повну цивільну дієздатність, а також особи, які набули повну дієздатність у встановленому законом порядку, можуть бути покупцями житлового приміщення без згоди на це своїх батьків, законних представників, усиновителів, опікунів чи піклувальників. Що стосується осіб, які мають неповну цивільну дієздатність, то згідно із ст.32 ЦК [2] України, вони можуть самостійно розпоряджатися своїм заробітком, стипендією або іншими доходами, самостійно укладати договір банківського вкладу (рахунку) та розпоряджатися вкладом, внесеним ними на своє ім'я (грошовими коштами на рахунку). Однак, на вчинення неповнолітньою особою правочину щодо транспортних засобів або нерухомого майна (в тому числі щодо купівлі-продажу житла) повинна бути письмова нотаріально посвідчена згода батьків (усиновлювачів) або піклувальника і дозвіл органу опіки та піклування. Отже, надаючи певну свободу неповнолітнім особам по розпорядженню особистими грошовими коштами, законодавець обмежує дії цих осіб щодо купівлі-продажу нерухомого майна, зокрема, житла, оскільки такі особи ще не в повній мірі здатні усвідомлювати характер здійснюваної угоди та її цивільно-правові наслідки.

Інколи бувають випадки, коли повнолітня особа (яка є власником житла, або в якої достатньо коштів для його придбання) страждає на психічне захворювання, або зловживає спиртними напоями чи наркотичними засобами, і не в змозі об'єктивно усвідомлювати значення своїх дій та керувати ними. В таких випадках, суд вправі обмежити цивільну дієздатність таких осіб, встановивши над ними піклування. В цьому разі продавцем чи покупцем житла будуть виступати піклувальники зазначених осіб. Однак, для здійснення купівлі-продажу житла необхідний дозвіл органу опіки та піклування.

Посвідчення угод про відчуження житлового будинку (квартири) провадиться за місцем розташування вказаного майна або за місцем реєстрації однієї із сторін правочину.

Якщо будинок чи квартира належить подружжю на праві спільної сумісної власності, необхідна взаємна згода їх на продаж. Така згода має бути висловлена письмово і нотаріально посвідчена.

Якщо продавцеві належить частина будинку або квартири на праві спільної власності, необхідно надати заяву співвласників про відмову від переважного права купівлі цієї частки.

На усі перебудови чи прибудови, у тому числі перепланування житлового будинку, переобладнання нежитлового приміщення в житлове і навпаки, має бути рішення органу місцевого самоврядування про дозвіл здійснити перебудову, прибудову, перепланування чи звести господарські, побутові будівлі та споруди.

В разі, якщо неповнолітній (малолітній) зареєстрований (прописаний) у відчужуваному житловому будинку (квартирі) необхідна згода органу опіки й піклування на здійснення даної угоди. Такий дозвіл необхідний також для оформлення відчуження від імені, на ім'я неповнолітнього в тому випадку, коли він є співвласником нерухомого майна, або нерухомість буде здобуватися на його ім'я.

При посвідченні договору нотаріус перевіряє відсутність заборони на відчуження (арешт), іпотеки будинку (квартири) за даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та перебування предмета договору, а також коштів покупця під податковою заставою в Державному реєстрі обтяжень рухомого майна про податкові застави.

Державна реєстрація правочину проводиться шляхом внесення нотаріусом запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно одночасно з його нотаріальним посвідченням. [18]

Право власності на житлове приміщення підтверджується наступними документами.

1. Договір купівлі-продажу.

2. Договір дарування.

3. Договір міни.

4. Договір довічного утримання.

5. Свідоцтво про право власності на житло.

6. Довідка житлово-експлуатаційного кооперативу та видане на її підставі реєстраційне посвідчення на право власності.

7. Свідоцтво про право на спадщину за заповітом.

8. Свідоцтво про придбання житлового приміщення з прилюдних торгів.

9. Свідоцтво про право на спадщину за законом.

10. Копія рішення суду, що вступило в законну силу.

11. Свідоцтво про право власності на частку у спільному сумісному майні подружжя.

12. Акт приймання передачі майна.

Отже, сторонами у договорі купівлі-продажу житла можуть бути як фізичні, так і юридичні особи з урахуванням деяких вимог, що до них пред'являються діючим законодавством. Договір може укладатись особисто сторонами або через представника.

3. Зміст, порядок укладання та форма договору купівлі-продажу житла

З укладенням договору купівлі-продажу, як і будь-якого іншого двостороннього правочину, у кожної із сторін виникають права та обов'язки, які становлять його зміст. Важливо, що права однієї сторони співвідносяться з обов'язками іншої сторони таким чином, що відповідному обов'язкові продавця кореспондується відповідне право покупця і навпаки. [9, ст.380]

Стаття 628 визначає зміст договору як перелік умов (пунктів), визначених на розсуд сторін і погоджених ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства. [2]

Так, одним з найважливіших обов'язків продавця є передача ним майна у власність (у господарське відання або оперативне управління) покупця, а останній набуває право вимагати передачі йому цього майна. У свою чергу, покупець зобов'язаний прийняти від продавця придбане майно і сплатити за нього обумовлену ціну, а продавець, відповідно, має право вимагати від покупця прийняти продане майно (якщо він у цьому заінтересований) і сплатити за нього належну грошову суму. Отже, аналіз змісту обов'язків дає уявлення про відповідні права сторін, що робить недоцільним детальний розгляд усіх прав сторін. Виконання зазначених обов'язків має здійснюватися обома сторонами водночас, якщо інше не передбачено законом або договором.

Законодавство України визначає також ряд інших додаткових обов'язків продавця. Так, продавець зобов'язаний: попередити покупця про всі права третіх осіб на річ (товар), яка продається; зберігати продану річ, якщо право власності переходить до покупця раніше передачі речі; повідомити про можливі наявні недоліки продаваної речі (товару). У сторін можуть виникнути й інші обов'язки, зумовлені предметом та різновидом договору купівлі-продажу, особливостями місця і способу виконання договору та інших обставин, які визначені актами законодавства чи договором або випливають зі змісту останнього.

Важливе значення має також чітке визначення обов'язків покупця. У ЦК України названо лише обов'язки з оплати і прийняття купленої речі. Звичайно, у договорі можуть бути сформульовані й інші обов'язки покупця, як і продавця. Додаткові обов'язки можуть встановлюватися також законодавчими актами (наприклад, про приватизацію, цінні папери).

Кожна із сторін договору купівлі-продажу повинна належним чином виконувати всі обумовлені в ньому або передбачені законом обов'язки. У разі порушення їх продавець або покупець несуть майнову відповідальність чи інші правові наслідки, які можуть і не бути мірою цивільно-правової відповідальності, яка настає, зокрема, за наявності умов, передбачених законом за порушення зобов'язань.

Як зазначалося, основний обов'язок продавця - передати продану річ (товар) покупцеві. Невиконання цього обов'язку надає покупцеві право вимагати від продавця передачі купленої речі у примусовому порядку або відмовитися від подальшого виконання договору. [9, ст.393]

Укладення договорів на відчуження житла переважно пов'язано з наступними діями сторін, серед яких найбільш типовими є:

досягнення згоди сторін за всіма істотними умовами договору;

отримання довідки-характеристики Бюро технічної інвентаризації;

отримання довідки про відсутність заборони на відчуження житла його власником;

отримання нотаріально засвідченої згоди іншого з подружжя на відчуження житла;

отримання нотаріально засвідченої заяви учасника часткової власності про відмову від права переважної купівлі;

отримання згоди з органу опіки та піклування в тому, що при відчуженні не порушуються права неповнолітніх дітей на житло;

надання договору письмової форми, нотаріальне посвідчення;

державна реєстрація переходу права власності на Житло в Бюро технічної інвентаризації або виконкомі місцевої ради.

Необхідно відзначити, що вищезгадані дії є найбільш типовими, але все ж зразкові. [17, ст.155]

До договору купівлі-продажу, виходячи з того, що це двосторонній правочин, застосовуються загальні вимоги ЦК до їх укладення, а звідси договір може укладатися як у письмовій, так і в усній формі, хоча ст.657 ЦК встановлює і виняток із цього стосовно форми договорів купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна. Усі вони укладаються у письмовій формі і підлягають нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Головне, аби сторони між собою порозумілися, що свідчить про досягнення ними згоди з усіх істотних умов договору. Це відбувається за допомогою процедури, яка складається з двох стадій - оферти (пропозиції укласти договір) та акцепту (згоди на пропозицію). Особа, яка висуває оферту, йменується оферентом. Нею може бути кожна із сторін майбутнього договору, а та, яка приймає її, - акцептантом.

Для того щоб вважати пропозицію офертою, вона має містити істотні умови договору. Тобто істотні умови визначає оферент, а акцептант з ними погоджується або, у свою чергу, висуває умови, які корегують умови оферента. В останньому випадку умови другої сторони договору являють собою зустрічну оферту, з якою погоджується або не погоджується перша сторона. При її згоді на ці умови вона вважається акцептантом. У відсутності ж згоди договір або не укладається, або робиться ще спроба дійти згоди з умов договору.

Оферта повинна виражати намір особи, яка зробила пропозицію, вважати себе зв'язаною договором і запропонованими умовами у разі її прийняття. Вона має чекати відповіді від особи, якій спрямована пропозиція, протягом певного строку - або зазначеного в оферті, або нормально необхідного для відповіді на пропозицію.

Своєю пропозицією оферент зв'язує себе обов'язком чекати відповіді від особи, якій було направлено пропозицію, та укласти з нею договір в разі її згоди на умовах, визначених в оферті. Між тим пропозиція може бути відкликана до моменту або в момент її одержання адресатом. Пропозиція укласти договір, одержана адресатом, не може бути відкликана протягом строку для відповіді, якщо інше не вказане у пропозиції або не випливає з її суті чи обставин, за яких вона була зроблена.

З наведеного слідує, що пропозиція є адресною. Якщо ж пропозиції адресовані невизначеному колу осіб (зокрема, такою є реклама), то вони не вважаються офертою, а розцінюються як запрошення робити пропозиції щодо укладення договору. Між тим не виключається й так звана публічна оферта, яка хоч і є зверненням до широкого загалу, але містить не тільки всі істотні умови договору, а й однозначний намір укласти договір з будь-якою особою, яка відповість на цю пропозицію. Виставлення товару, демонстрація його зразків або надання відомостей про товар (описів, каталогів, фотознімків тощо) у місцях його продажу є публічною пропозицією укласти договір незалежно від того, чи вказана ціна та інші істотні умови договору купівлі-продажу, крім випадків, коли продавець явно визначив, що відповідний товар не призначений для продажу (ч.2 ст.699 ЦК України), наприклад, якщо таким чином виконано дизайн вітрини.

Як правило, у публічній оферті зазначається певний строк, протягом якого всі можуть звертатися до оферента й отримати пропоновані ним блага, наприклад, визначений товар або послуги під час дії певної акції (знижки на перукарські послуги протягом місяця).

Обидві стадії укладення договору (оферта і акцепт) втілюються в ту чи іншу форму (усну або письмову), але завершення досягнення домовленості має відбуватися у тій формі, якої вимагає закон до конкретних договорів. Крім того, від форми оферти залежить і строк, протягом якого оферент зв'язаний своєю офертою. [4, ст.239]

Згідно статті 546 зобов'язання встановлені у договорі купівлі-продажу житла може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком. Договором або законом можуть бути встановлені інші види забезпечення виконання зобов'язання.

Найчастіше завдатком забезпечується виконання зобов'язань за участю громадян при укладанні договорів купівлі-продажу житлових будинків, квартир, гаражів, найму житлового приміщення. Забезпечувальна функція завдатку полягає в тому, що у разі, коли покупець, передавши завдаток продавцю, вирішить відмовитися від договору купівлі-продажу, то наданий ним завдаток залишається у продавця. Якщо ж від виконання договору ухиляється інша сторона (наприклад, продавець знайшов вигіднішого покупця), то вона зобов'язана не лише повернути завдаток, а й сплатити таку ж за розміром суму, як такий подвійний завдаток. [11, ст.162]

Згідно зі статтею 657 ЦК України, договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації. Пунктом 5 Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів постанова Кабінету Міністрів України від 26.05.2004 р. № 671, державній реєстрації підлягають правочини, зокрема, договір купівлі-продажу, міни, земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна. Державна реєстрація правочинів проводиться шляхом внесення нотаріусом запису до Державного реєстру правочинів одночасно з його нотаріальним посвідченням (пункт 6 вказаного Тимчасового положення (671-2004-п). Дата та час внесення відповідного запису до Державного реєстру правочинів вважається датою державної реєстрації правочину.

Відповідно до Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду", прийнятого 19 червня 1992 р., Закон України "Про приватизацію державного житлового фонду" від 19 червня 1992 р. із змінами одержання громадянами державного житла в порядку приватизації, безоплатно чи з доплатою, оформляється Свідоцтвом про право власності на квартиру (будинок), яке реєструється в органах приватизації і не потребує нотаріального посвідчення (п.5 ст.8).

Письмовій форми передбачає, що його зміст повинен бути закріплений у одному чи декількох документах, а також підписаний сторонами. Оскільки договір купівлі-продажу підлягає нотаріальному посвідченню, то він оформляється на спеціальному бланку (зразок та опис спеціальних бланків і захисних знаків, а також порядок їх постачання, зберігання, обліку та звітності витрачання встановлюються Міністерством юстиції України), які видаються нотаріусу. В договорі зазначаються сторони (продавець і покупець), предмет договору, ціна, на кого покладаються обов'язки по сплаті витрат, пов'язаних з укладанням договору, відповідальність сторін за договором. Недодержання письмової форми договору тягне за собою недійсність угоди.

Оскільки договір купівлі-продажу житла підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню, то такий порядок нотаріального посвідчення чітко визначений Інструкцією про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, який затверджений Наказом Міністерства Юстиції України від 18.06.1994 року № 18/5 з наступними змінами.

4. Відповідальність сторін за договором купівлі-продажу житла

Кожна з сторін договору купівлі-продажу повинна належним чином виконувати усі обумовлені в ньому або передбачені законом обов'язки. У разі порушення їх продавець або покупець несуть майнову відповідальність чи інші правові наслідки, які можуть і не бути мірою цивільно-правової відповідальності, яка настає, зокрема, за наявності умов, передбачених законом за порушення зобов'язань (гл.18 ЦК України).

Як зазначалося, основним обов'язком продавця є його обов'язок передати продану річ покупцеві. Невиконання цього обов'язку надає покупцеві право вимагати від продавця передачі купленої речі в примусовому порядку або, з свого боку, відмовитися від подальшого виконання договору. При цьому і в першому, і в другому випадках покупець має право вимагати також відшкодування понесених внаслідок таких дій продавця збитків (ст.231 ЦК У країни). [19, ст.215]

Відповідальність може настати за невиконання будь-якої умови договору у вигляді сплати неустойки і відшкодування збитків.

Так, покупець, якому передано товар неналежної якості, має право вимагати від покупця на свій вибір:

o пропорційного зменшення ціни;

o безоплатного усунення недоліків у розумний строк;

o відшкодування витрат на усунення недоліків. [12, ст.168]

Викладені правила є загальними і застосовуються до усіх різновидів договору купівлі-продажу. Аналізуючи ці правила, можна дійти висновку, що покупцеві належить право вибору будь-якої з наведених вимог на свій розсуд і незалежно від вини продавця у виникненні недоліків. Головне, щоб їх існування не було результатом неправильної експлуатації покупцем придбаного майна, щоб вони об'єктивно існували в момент укладення договору або виявили свою негативну дію протягом певного строку його нормального використання. Таку конструкцію загально-визначальних положень про відповідальність продавця за недоліки предмета договору необхідно визнати вдалою. Не заперечувалася їх ефективність і в юридичній літературі, і юристами-практиками.

Певні правові наслідки можуть також наставати у разі неналежного виконання (невиконання) умов договору покупцем. Так, якщо покупець відмовиться прийняти куплену річ або заплатити за неї встановлену ціну, продавець має право вимагати прийняття речі покупцем і оплати ціни, а також відшкодування збитків, завданих затримкою виконання, або, з свого боку, відмовитися від договору і вимагати відшкодування збитків (ст.232 ЦК). [9, ст.374]

Із змісту поняття договору купівлі-продажу житла випливає, що продавець несе відповідальність за своєчасне передання житлового приміщення у власність покупця, а покупець несе відповідальність за своєчасну і повну оплату вартості цього житла, згідно домовленої суми. Відмова однієї із сторін виконати покладені договором обов'язки, дає право стороні, чиї права порушені, звернутися до суду за їх захистом.

Власник (покупець), який має підстави передбачати можливість порушення свого права власності іншою особою (продавцем), може звернутися до суду з вимогою про заборону вчинення нею дій, які можуть порушити його право, або з вимогою про вчинення певних дій для запобігання такому порушенню. І навпаки, якщо продавець добросовісно передав житлове приміщення покупцю в такому ж стані і на тих умовах, при яких було досягнуто згоди при укладанні договору, а покупець не передав обумовлену суму, або передав її не в повній мірі, продавець може звернутися до суду з вимогою про вчинення покупцем дій для припинення порушеного права. Крім того, сторона, чиї права порушені може також вимагати відшкодування моральної шкоди, якої їй було завдано невиконанням чи неналежним виконанням умов договору.

Недодержання встановленої форми договору купівлі-продажу та інших вимог щодо його оформлення тягне за собою наслідки, визначені загальними правилами цивільного права, якщо інше не передбачено спеціальним законом.

Договір купівлі-продажу житла може бути визнаний у судовому порядку недійсним у таких випадках:

недодержання письмової форми договору;

відмова однієї із сторін щодо нотаріального посвідчення договору та його державної реєстрації;

укладання договору стороною, яка не мала на це законних підстав (особою, яка не є власником житла, представником продавця без його згоди, неповнолітньою особою, яка має неповну цивільну дієздатність, особою, яка визнана судом недієздатною чи обмежено дієздатною);

укладення договору шляхом обману, насильства, при збігу тяжких обставин.

договір купівля продаж житло

У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину (договору), а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. Слід звернути увагу, що при визнанні договору недійсним внаслідок обману чи насильства, то винна сторона зобов'язана відшкодувати потерпілій стороні збитки у подвійному розмірі та моральну шкоду, що завдані у зв'язку з вчиненням цього правочину.

Висновок

У даній роботі проведено аналіз законодавства України, наукових публікацій щодо питань укладення, зміни і розірвання договорів купівлі-продажу житла. Проведене дослідження даної теми мало своїми цілями розкриття юридичної сутності і змісту сучасного договору купівлі-продажу житла та узагальнення матеріалів нормативних актів та наукових робіт.

Договір купівлі-продажу житла хоч і не є найрозповсюдженішим, але є одним із найважливіших серед договорів купівлі-продажу, оскільки зачіпає одне із самих основних прав людини - право на житло, передбачене ст.47 Конституції України.

Крім того, купівля-продаж житла має свої особливості. По-перше, договір купівлі-продажу повинен бути складений у письмовій формі. По-друге - обов'язковість нотаріального посвідчення, по-третє - обов'язковість державної реєстрації угод з нерухомістю, по четверте - обов'язкове врахування інтересів всіх осіб, які мають право на дане житло.

Необхідно зауважити, що у вітчизняній системі цивільного законодавства все ще існують деякі прогалини, що регулюють відносини у житловій сфері. Наприклад, мають місце випадки, коли новий власник не може виписати попереднього власника і його сім'ю з придбаного житлового приміщення. На жаль, навіть у судовому порядку це питання не завжди може бути вирішене на користь нового власника.

В окремих випадках, передбачених законодавством, майнову роль при здійсненні операцій купівлі-продажу житлових приміщень відіграють органи опіки та піклування, без дозволу яких угода неможлива. Дане питання тісто пов'язаний з проблемою можливих шахрайських дій при укладанні, зміні та розірванні угод з купівлі-продажу житла. Згадана проблема частково викликана значним збільшенням числа агентів надають ріелтерські послуги.

У результаті проведеного дослідження представляється можливим внести наступні пропозиції. На даний момент передача функцій з реєстрації угод з нерухомістю нотаріату видається недоцільним з огляду на те, що державні органи в більшою мірою забезпечують захист прав громадян, а також тому, що такий крок вимагатиме значних матеріальних витрат. Разом з тим слід відзначити необхідність конкретизації та підвищення відповідальності органів здійснюють державну реєстрацію угод з нерухомістю. Бажано введення спеціального фонду, з якого б органи реєстрації оплачували матеріальний збиток. Подібні заходи потрібні і щодо органів опіки та піклування.

Список використаних джерел

1. Конституція України поточна редакція - Тлумачення від 15.05.2014 [Електронний ресурс]. Режим доступу: http://zakon1. rada.gov.ua/laws/show/254%D0%BA/96-%D0%B2%D1%80

2. Цивільний кодекс України Редакція від 06.02.2015 [Електронний ресурс]. Режим доступу: http://zakon4. rada.gov.ua/laws/show/435-15

3. Борисова В.І. "Цивільне право: підручник: у 2 т. / В.І. Борисова (кер. авт. кол.), Л.М. Баранова, Т.І. Бєгова та ін.; за ред.В.І. Борисової, І.В. Спасибо-Фатєєвої, В.Л. Яроцького - X.: Право. - 2011. - Т.2. - 816 с.

4. Борисова В.І., Баранова Л.М., Жилінкова І.В. та ін. Цивільне право України: Підручник: У 2 т. / За заг. ред.В.Г. Борисової. І.В. Спасибо-Фатєєеої, В.Л. Яроцького. - Т.1. - K.: Юрінком Інтер, 2004. - 480 с.

5. Винник Б. Поняття "житло" в законодавстві України та його правове значення // Юридичний журнал. - 2005. - № 12 (42). [Електронний ресурс]. Режим доступу: http://www.justinian.com.ua/magazines. php

6. Гаверська І.В., ПРАВОВЕ ЗНАЧЕННЯ ПОНЯТТЯ "ЖИТЛО" В ЗАКОНОДАВСТВІ УКРАЇНИ ОНЮА [Електронний ресурс]. Режим доступу: http://dspace. onua.edu.ua/bitstream/11300/272/1/app-37_Gaverska_I_V_ (236-238). pdf

7. Галянтич М.К. Житлове право України: Навч. посіб. / М.К. Галянтич, Г.І. Коваленко. - К.: Юрінком Інтер, 2002. - 480 с.

8. Галянтич М.К. Житлове право України Навч. посібник. - К: Юрінком Інтер, 2008. - 548 с.

9. Дзера О.В. Зобов'язальне право: теорія і практика: Навч. посіб. для студ. юрид. вузів і ф-тів ун-тів / ред. : О.В. Дзера; Київ. нац. ун-т ім.Т. Шевченка. - Стер. вид. - К.: Юрінком Інтер, 2000. - 910 c. - укp.

10. Дзера О.В. Цивільне право України. Особлива частина: підручник / за ред. О.В. Дзери, Н.С. Кузнєцової, Р.А. Майданика. - 3-тє вид., перероб. і допов. - К.: Юрінком Інтер, 2010. - 1176 с.

11. Заіка Ю.О. Українське цивільне право. Навч. посіб. - К. Істина, 2005. - 312 с.

12. Заіка Ю.О. Українське цивільне право: Навчальний посібник. - 2-е вид. змін, і доп. - К.: Всеукраїнська асоціація видавців "Правова єдність", 2008. - 368 с.

13. Ільків О.В. // Істотні умови договору купівлі-продажу житла // Часопис Київського університету права 2013р. випуск №3 c 426

14. Колодій А.М., Олійник А.Ю. Правознавство, 2009. Правова єдність ВАВ, 792 с. ISBN: 978-966-3733-77-7

15. Копєйчиков В.В. Правознавство: Підручник / За ред.В. В. Копєйчикова А.М. Колодія. - К: Юрінком Інтер, 2004. - 752 с.

16. Мічурін Є.О., Сліпченко С.О., Соболев О.В. Житлове право України. Науково-практичний посібник. - Харків: Еспада, 2001. - С.318.

17. Мічурін Є.О., Сліпченко С.О., Соболев О.В. Житлове право України Науково-практичний посібник. - Харків: Еспада, 2004. - С.318.

18. Панчишина С.С. Порядок посвідчення договору купівлі-продажу житлового будинку чи квартири [Електронний ресурс]. Режим доступу: http://my-notary. info/informacia/statt/poryadok-posv.html

19. Підопригора О.А. Цивільне право: підручник для студентів юрид. вузів та факультетів. - К.: Вентурі., 1997. - 480 с.

20. Шевченко Я.М. Цивільний кодекс України: Наук. - практ. коментар: У 2 ч. / За заг. ред.Я.М. Шевченко. - K.: Видавничий Дім "Ін Юре", 2004. - Ч 2. - С.887.

21. Юридичний портал "Юридичні послуги Online", розділ юридичні статті // Поняття, значення та функції договору в цивільному праві // [Електронний ресурс]. Режим доступу: http://yurist-online.com/ukr/uslugi/yuristam/literatura/chiv_pravo/117. php

Размещено на Allbest.ru