Кластер ЖКК можно определить как систему взаимосвязанных организаций и предприятий по единой технологии производства, транспортировки и представления услуг ЖКХ на управление многоквартирным жилым домом и качественное жилищно-коммунальное обслуживание, ценность которой как единого целого превышает арифметическую сумму составных его частей.

Жилищно-коммунальные кластеры повышают конкурентные преимущества этой системы и влияют на повышение производительности труда (что для ЖКХ является весьма актуальной нерешенной задачей), расширение способности к инновациям, стимулирование новых бизнес-структур, поддерживающих инновации и в том числе ресурсосберегающие технологии, а также на создание информационной и обучающей инфраструктуры.

Каждый из вышеперечисленных факторов влияния на повышение эффективности жилищно-коммунального обслуживания населения зависит от межструктурных взаимодействий, межличностных взаимоотношений - формальные и неформальные организационно-экономические механизмы и нормы культуры, менеджмента - имеют положительное значение для развития и функционирования кластеров в сфере ЖКХ.

Важное значение формирования кластеров для повышения эффективности и конкурентных преимуществ имеет доступность информации по маркетингу, статистическим и оценочным показателям, современным технологиям, текущим и перспективным потребностям в жилищно-коммунальных услугах. В рамках жилищно-коммунального кластера доступ к информации может быть организован менее затратно для входящих в него структур, создавая условия для более результативной работы.

Создаваемые жилищно-коммунальным кластером информационные преимущества обеспечиваются за счет близости (технологической, организационно-экономической) структур, наличия постоянных контактов и общественных связей.

Следует также отметить, что в кластере сильнее проявляются преимущества для разработки внедрения инноваций, чем в изолированно работающих организациях. Участие в кластере дает преимущества во внедрении технологий ремонта, эксплуатации, ресурсосбережения, развития новых сервисных услуг, диспетчеризации и автоматизации за счет доступа к информации, новым стратегиям в обслуживании жилищного фонда и территорий, франчайзинга передового опыта, мониторинга за тенденцией платежеспособного спроса различных категорий потребителей, специализации и модульного обучения специалистов и рабочих.

При этом важно подчеркнуть, что органы управления с большей готовностью и скоростью реагируют на потребности кластера, чем на отдельные, например, ТСЖ, а установление тесных связей поставщиков, производителей и потребителей создает основу для заключения разносторонних договоров или установления партнерских отношений.

Важнейшим преимуществом кластера в жилищно-коммунальной сфере территориального образования является создание побуждающих мотивов для формирования инфраструктуры нового бизнеса. Возможности кластера для развития малого и среднего бизнеса реализуются за счет использования имеющегося в нем потенциала специалистов, финансовых структур и инвесторов, предоставляющих более льготные условия финансирования, а также за счет более низких барьеров входа и рисков.

Социальная составляющая жилищно-коммунального кластера создает потенциал согласования интересов производителей, частного бизнеса и населения, выступающего в роли заказчика и контролера качества жилищно-коммунального обслуживания.

Создание и развитие кластера - длительный процесс, который должен базироваться на организационных усилиях. На уровне органов власти создание кластера должно инициироваться через организованные агентства, а также посредством управления структурой и членством в организациях по осуществлению надзора за бизнесом.

Таким образом, кластеры в жилищно-коммунальной сфере могут рассматриваться как новый дополнительный способ повышения эффективности системы управления ЖКХ, организации жилищно-коммунальной политики и жизнеобеспечения территорий.

4.2. Организационные изменения и формирование сетевой структуры управления многоквартирными жилыми домами

Быстрое изменение исследуемых стратегий, средств и методов управления, происходящих в процессе перехода к рыночной модели хозяйствования и пол влиянием научно-технических инноваций, требует работу по повышению эффективности структуры управления ЖКК постоянной функцией управления.

К. Маркс писал: «Всякий непосредственно общественный или совместный труд, осуществляемый в сравнительно крупном масштабе, нуждается в большей или меньшей степени в управлении, которое устанавливает согласованность между индивидуальными работами и выполняет общие функции, возникающие из движения всего производственного организма в отличие от движения его самостоятельных органов. Отдельный скрипач сам управляет собой, оркестр нуждается в дирижере».

В последние годы широкий размах получили исследования, связанные с построением формальных моделей организационных систем. Условно их можно отнести к двум направлениям. Для первого характерно применение методой исследования операций и построения достаточно строгих моделей, описывающих отдельные аспекты деятельности организаций. В первую очередь это технические и число производственные задачи: оптимизация размещения оборудования, планирование перевозок, разработка оптимальных производственных планов и т. п. В связи с внедрением автоматизированных систем управления важное место среди работ данного направления стали занимать исследования, посвященные оптимальной организации движения, хранения и обработки информации и т. п. Общим для всех этих задач является то, что они либо принадлежат к классу однокритериальных задач, либо же сводимы к таковым.

Для второго направления характерен более общий подход к функционированию организации, при котором основное внимание уделяется характеристикам поведения организации и ее отдельных элементов, проблемам принятия решений, взаимодействию организаций с внешней средой и подразделений и лиц внутри организации. В рамках этого направления также предпринимались многочисленные попытки построения моделей организации, основанных на предположении о единственности критерия, определяющего функционирование, или же возможности сведения многих таких критериев к одному, например (в простейшем случае) путем рассмотрения в качестве критерия взвешенной суммы нескольких целевых функций.

Многообещающим подходом к исследованию организационных проблем представляется интенсивно развивающаяся в настоящее время теория активных систем. Основу теории составляет понятие активного элемента, представляющего собой формальную модель поведения отдельных людей или коллективов в условиях функционирования организации. Модель активного элемента учитывает такие свойства, как способность к постановке целей, к оценке последствий своих действий и возможность сознательного искажения информации о своих состояниях с тем, чтобы побудить управляющие органы более высокого уровня к более благоприятным для соответствующего элемента воздействиям, наконец, способность в зависимости от обстоятельств функционировать с различной эффективностью.

В этих случаях весьма полезными оказываются характеристики организационных структур, которые дают агрегированное описание свойств структуры и знание которых хотя и не позволяет однозначно восстановить структуру, но в то же время дает возможность количественного представления о некоторых параметрах структуры и тем самым сопоставления различных структур.

Такого рода характеристики можно подразделить на две категории. К первой категории относятся характеристики, дающие непосредственное представление об особенностях конфигурации структуры: число уровней иерархической структуры, количество элементов на различных уровнях структуры и т. п.

Ко второй категории относятся характеристики, дающие опосредованное представление о конфигурации структур того или иного типа, в то же время характеризуют особенности свойств организационной структуры. Среди характеристик этой категории важное место занимают такие, как степень централизации управления, норма управляемости, уровень концентрации ответственности и т. п. Остановимся более подробно на характеристиках второго рода. Необходимо отметить, что большинство этих характеристик носит качественный характер. Для их количественного выражения используются разнообразные способы, которые базируются на содержательном смысле соответствующей характеристики и на удобстве использования в той задаче, для решения которой осуществляется измерение. Среди наиболее важных структурных характеристик систем управления несомненно следует рассматривать степень централизации управления, отражающую степень сосредоточения функций принятия решений на верхних уровнях управления организацией. Один из способов оценки степени централизации управления состоит в измерении объемов работы, выполняемой на различных уровнях. Так, в n-уровневой иерархической системе для каждой пары (i - 1, i), i =2, . . ., n, смежных уровней можно измерить степень централизации управления, вычислив отношение бi= щi/ щi+1, где щi, щi+1 - соответственно оценки объема работы по управлению.

Для системы в целом:

где, вi - весовые коэффициенты.

Во многих исследованиях степень централизации управления выступает в качестве основного параметра организационной структуры и проблема построения организационной структуры сводится к поиску наилучшей, в соответствии с некоторым критерием, степени централизации. Типичным подходом к решению этой задачи является предположение о монотонном возрастании затрат на создании и функционирование системы при увеличении степени централизации, что объясняется большим удельным весом функций верхних уровней системы (требующих больших расходов) при большей степени централизации. Предполагается, что при увеличении степени централизации управления уменьшаются потери, возникающие из-за неправильного принятия решений, неточности используемой информации и т. п. Таким образом, общие затраты, связанные с функционированием системы, в зависимости от степени централизации управления определятся суммой: с(б) = с1(б) + с2(б), где с(б) -- общие затраты труда на функционирование системы; с1(б) -- затраты на создание функционирование системы; с2(б) -- потери, связанные с недостаточно хорошим управлением. Функция с(б) является выпуклой вниз, и может быть найдено значение а*, при котором функция с(б) достигает минимума.

В [81] исследованы четыре различных направления децентрализации управления.

Первое направление характеризуется увеличением числа однотипных органов управления (без явно выраженной специализации) с целью уменьшения объема работы, приходящейся на один орган управления. Второе направление характеризуется пространственной дифференциацией органов управления (иначе говоря, созданием территориальных органов управления с целью учета специфики местных условий и т. п.). Третье па-правление связано с функциональной дифференциацией органов управления. И, наконец, четвертое направление -- с созданием органов управления, адаптированных к решению определенных задач, причем речь идет не о функциональной специализации, а о приспособленности к выполнению некоторых особых требований в рамках осуществления заданного класса функций (например, решение сверхоперативных задач). О степени централизации (или децентрализации) предлагается судить по наличию признаков децентрализации, соответствующих указанным направлениям. Будем сопоставлять каждой организации двоичный код, разряды которого соответствуют признакам децентрализации, При отсутствии признака в соответствующем разряде стоит 1, а при наличии -- 0. Тогда мы имеем шестнадцать градаций степени централизации от 0 до 15 (в соответствии с десятичным эквивалентом двоичного кода). Разумеется, такая оценка степени централизации является чрезвычайно условной, однако в ряде случаев она позволяет осуществить сравнение и упорядочение организационных структур по этой характеристике, что весьма важно для выяснения взаимосвязи степени централизации с другими характеристиками. Другой важной структурной характеристикой является Норма управляемости. Под последней понимают некоторою опенку объема работы по управлению, которую способен выполнить руководитель (или орган управления) того или иного уровня. Разумеется, можно говорить и о средней по всей системе норме управляемости, но такая характеристика в силу чрезмерной общности мало что говорит о структуре системы. Во многих случаях в качестве нормы управляемости может быть использовано предельно допустимое число подчиненных подразделений или лиц. Например, введенные ранее параметры m,..., mn_i могут рассматриваться как нормы управляемости для 1-го, . . ., (n--1)-го уровней соответственно. Такого рода параметры систем управления хорошо изучены для различных отраслей промышленности (см., например [2]). Необходимо отметить, что величины нормы управляемости сильно варьируются для различных уровней управления различных типов организаций и различных типов производства.

Понятие нормы управляемости связано с ограниченной способностью человека успешно управлять деятельностью более чем нескольких подчиненных подразделений или лиц (заметим, что эти ограничения относятся и к автоматизированным системам, использующим ЭВМ). Эти вопросы подробно исследованы в работах С. Гамильтона [76], А. Файоля [73], Л. Урвика [101] и др., причем в них используется термин «диапазон управления», соответствующий понятию нормы управляемости. Представляется целесообразным разграничить употребление этих двух терминов, используя термин «диапазон управления» в тех случаях, когда речь идет непосредственно о свойствах самого органа управления (например, когда сравниваются возможности различных органов управления или людей в одинаковых условиях). Термин же «норма управляемости» относится к случаю, когда речь идет о различных типах управляемых объектов или процессов (в качестве таковых могут выступать и звенья системы управления, и процессы управления) с точки зрения предельного их числа. которое может быть подчинено одному органу управления.

С нормой управляемости тесно связана такая характеристика конфигурации структуры, как число уровней управления. Если исходить из представления о том, что системе организационного управления необходимо выполнить некоторый объем работы по управлению, определяемый управляемым объектом или совокупностью управляемых процессов, то чем меньше будут нормы управляемости различных уровней, тем более «узкой» и вытянутой вверх окажется структура, т. е. тем большее число иерархических уровней она должна иметь. Соответственно при больших нормах управляемости структура оказывается «плоской», т. е. с малым числом уровней иерархии. В литературе приходится сталкиваться с утверждениями о том, что большое число уровней -- всегда зло и нужно стремиться к тому, чтобы всеми возможными путями увеличить нормы управляемости и тем самым снизить число уровней иерархии. К таким выводам приходит, например, автор [105, 106]. Действительно, чрезмерное увеличение числа уровней управления приводит к ряду отрицательных последствий, связанных с искажениями информации, постановок задач, увеличением времени, затрачиваемого на прохождение документов, и т. п. В то же время нерациональное уменьшение числа иерархических уровней приводит к снижению эффективности работы системы, в частности за счет увеличения времени, затрачиваемого на координацию и принятие решений. Так, в [65] на основе эмпирических исследований показано, что увеличение уровней иерархии может привести к улучшению показателей функционирования системы управления (в том числе ее быстродействия).

Именно совокупность целей и условий функционирования и основном определяют формирование организационной структуры.

Среди условий функционирования систем организационного управления первое место, как правило, отводится технологии функционирования объекта управления. Термин «технология» понимается здесь в очень широком смысле, включающем и правила функционирования непроизводственных организаций. Важность технологии как фактора, определяющего формирование организационных структур, подчеркивалась многими авторами.

Действительно, указанные обстоятельства требуют принятия решений, непосредственно связанных с реализацией технологии, что предполагает определенный уровень децентрализации и перенос центра тяжести в принятии решений на уровни, близкие к непосредственному управлению объектом.

Существенное влияние на уровень структуризации функционирования оказывают размеры организации (коэффициент корреляции равен 0.69). Величина этого параметра измеряется логарифмом числа сотрудников организации.

Заметное влияние на параметры организационной структуры оказывает число мест (в пространстве), где размещена организация (коэффициенты корреляции с параметрами составляют --0.26, 0.39 и 0.39).

Важным фактором является также степень взаимосвязи рассматриваемой организации с другими организациями, степень ее автономии (является ли организация частью другой, более крупной организации, ее территориальной ветвью, функциональным отделом, обладает ли она правами самостоятельного предприятия, находится ли на самостоятельном балансе -- очевидно, что различные случаи можно упорядочить по степени автономии организации). Этот параметр существенно влияет на уровень концентрации полномочий (коэффициент корреляции равен -0.66).

Таким образом, основными факторами, влияющими на формирование организационной структуры (точнее, на три ее параметра: уровень структуризации функционирования, уровень концентрации полномочий и уровень использования линейного принципа управления), являются размеры организации, технология ее функционирования (представляемая степенью йнтегрированности производственных потоков), степень автономии организации, характеристики пространственного размещения организации.

Реализация системы основных положений Жилищного Кодекса РФ создает условия перехода от вертикально-итегрированных централизованных структур , которыми являются ГУП "ДЕЗы" к формированию сетевых структур управления, договорные отношения и взаимосвязи на основе формирования сетевого способа организации жилищно-коммунального обслуживания и управления многоквартирными жилыми домами требует изучения возможности создания сетевых структур в жилищном хозяйстве.

В теории понятие сети относится к числу наиболее фундаментальных категорий экономической науки и стоит а одном ряду с такими научными понятиями, как система, множество. В то же время понятие сети отражает взаимосвязи всех экономических субъектов являющихся составляющими экономического и социального окружения и представляет собой активно развивающуюся форму рыночного взаимодействия, образующего сетевую структуру [...].

В жилищно-коммунальном хозяйстве многоквартирные жилые дома в качестве объекта управления и управляющие организации (ТСЖ, ЖСК), другие предприятия и фирмы можно формально представить узлы и звенья и связи между ними, определяющие правила работы их в сетевой структуре.

Образно представить сетевую структуру можно в виде паутины, имеющей на различных территориях разную плотность. Там, где плотность выше, там образуются интегрированные структуры, и, наоборот, где плотность ниже, там связи могут ликвидироваться и возникать новые, что свидетельствует о том, сто сетевая структура представляется динамической, определяемой рыночными процессами и нацеленностью на получение выгоды.

Анализ сложившейся системы управления жилищным фондом и требования к управлению многоквартирными жилыми домами, определенными Жилищным Кодексом позволяют рассматривать в качестве организационных изменений формирование сетевой организационной структуры управления жилищным фондом. Предлагаемая сетевая организационная структура состоит из совокупности управляемых многоквартирных жилых домов и перечнем предприятий (ресурсоснабжающих. Ремонтно-эксплуатационных, информационно-расчетных, сервисных и т.д.), между которыми имеется договорное взаимодействие и осуществляется координация (регулирование) из деятельности в процессе их функционирования.

Теория сетевых организационных структур может сильно помочь в
понимании того, как функционируют кластеры с учетом построения
взаимоотношений субъектов. Теория кластеров обеспечивает механизм более
тесной связи с теорией сети, конкуренцией и кооперацией, предлагает
исследование механизмов общественной активности уточнение сущности
деятельности в сети, а также связи между характеристиками сети и
результативности ее функционирования [ ].

На рис. 4.2.1 представлены существующая (а.) и предлагаемая (б) сетевая организационная структура управления жилищным фондом, характеризуемая пообъектным многомерным взаимодействием органов управления многоквартирными жилыми домами (УК, ТСЖ, ЖСК и т.д.) самостоятельными в правовом и экономическом отношении.

С предприятиями и организациями, обеспечивающими на контрактно-договорных отношениях процесс предоставления жилищно-коммунальных услуг на территории муниципального района или административного округа г. Москвы обеспечивается координацией органов управления через городской заказ на жилищно-коммунальные услуги, консолидацией организаций и предприятий через инвестиционные контракты, кооперационные соглашения, государственно-частное партнерство, развитием институтов, облегчающих взаимодействия субъектов и содействующее стимулированию самоорганизации собственников по управлению общим имуществом многоквартирного дома.

Таким образом, организационно-экономической основой сетевой организационной структуры управления жилищным фондом являются:

- пообъектные процессы взаимодействия на основе новых способов управления многоквартирными жилыми домами;

- конкурсные условия взаимоотношений с организациями, осуществляющими жилищные услуги (работы);

- договорные взаимоотношения с ресурсоснабжающими предприятиями и организациями;

- процессы координации, предполагающие отсутствие контроля над собственностью при его сохранении над процессами коммунального обслуживания;

- способность собственников осуществлять свои обязательства и хозяйственную деятельность по управлению комплексом недвижимого имущества;

- способность обеспечивать простое воспроизводство за счет проведения и финансирования капитальных ремонтов многоквартирных жилых домов за счет средств собственников жилья.

4.3 Реестр собственности в жилищной сфере

Значительную часть имущества города составляет недвижимость в жилищной сфере.

К настоящему времени практически каждый жилой дом представляет собой совокупность различных форм собственности на жилые помещения. По оценке автора городская собственность города Москвы в виде жилых помещений составляет порядка 30% от объема жилищного фонда. Эта собственность обременена наймом, социальным наймом и город понесет ответственность, как и другие собственники жилых помещений, за ее сохранность и ремонт.

В целом совершенствование системы управления жилищной недвижимостью в г. Москве должно быть направлено на достижение следующих целей:

- регулирование развития и функционирования цивилизованного рынка жилья в городе;

- наиболее эффективное выполнение городом социальных функций в процессе использования жилищного фонда, находящегося в собственности города Москвы;

- максимальное снижение нерациональных расходов на эксплуатацию объектов жилищного фонда и поэтапное повышение доходности от недвижимости;

- стимулирование за счёт использования недвижимости в жилищной сфере, развития реального сектора экономики;

- исключение возможности коррупции в процессе управления недвижимостью;

- обеспечение удобного доступа предпринимателей в информационно-учётную систему объектов жилищной сферы.

Для достижения указанных целей необходимо:

- сформировать полный реестр объектов собственности в жилищной сфере, расположенных на территории города (и вне ее - для собственности города Москвы), содержащий структуру разграничения собственности, количественные, технико-экономические и правовые характеристики объектов жилищного фонда, формировать объекты учёта как единое целое, включая жилые дома, нежилые помещения, как часть объекта, земельные участки придомовых территорий, объекты благоустройства, спорта, и т.д.

- улучшить координацию выполнения полномочий городских органов управления, участвующих в процессе управления и регулирования объектами жилищного фонда;

- совершенствовать необходимую правовую базу, направленную на более эффективное использование различных способов распоряжения городской собственностью;

- регулировать условия привлечения инвестиций в жилищный сектор города;

- совершенствовать регулирование вопросов приобретения городом (передачи городу) объектов жилищного фонда и условий их использования;

- установить жёсткий контроль за использованием жилых помещений городской собственности, закреплённой на праве хозяйственного ведения и оперативного управления, определить правовые возможности изъятия жилищного фонда и унитарных предприятий незаконного распоряжения или эксплуатации объектов;

- использовать для эффективного управления городским жилищным фондом механизм поэтапного перехода на возмещение фактических расходов на управление недвижимостью;

- совершенствовать существующий порядок продажи городского жилья по более низким льготным ценам;

- повышать эффективность и профессиональную подготовку государственных служащих и специалистов унитарных предприятий, осуществляющих управление городской недвижимостью в жилищной сфере города.

Основополагающими целями создания и ведения Реестра собственности города Москвы в жилищной сфере (реестр СЖС) являются обеспечение функционирования рынка жилья, эффективное управление городской жилищной недвижимостью, реализация воспроизводственной политики в жилищной сфере. В соответствии со структурой основополагающих целей, методологической основой интеграции Реестра СЖС в систему управления городским хозяйством является единая интегрированная информационная база принятия управленческих решений по управлению собственностью г. Москвы и реализации социально-экономических задач.

Анализ имеющихся информационных ресурсов в городе свидетельствует об определенной разрозненности информации, несистемности ее формирования, ведомственной ориентации, неполноте и отсутствии некоторых необходимых данных. Наблюдается также неоднозначность информации, формируемой в различных ведомствах. Так, объемы жилищного фонда по данным Мосгорстата, МосгорБТИ и НИиПИ Генплана имели различные показатели. Информация по объектам социального и коммерческого найма, аренде жилищного фонда имеет узковедомственный характер, что не позволяет обеспечить развитие городской информационной системы в жилищной сфере по пути накопления более полной и достоверной информации.

Очевидно, что городу необходима комплексная информационная система в жилищной сфере, в которую целесообразно включить СЖС, как базового информационного ресурса в системе управления городским жилищным фондом. Единое информационное пространство, позволит согласовать действия всех участников процесса управления в жилищной сфере на основе принципиально новых возможностей в обобществлении и концентрации информации, а также организации дистанционного доступа к информации. При этом создание Реестра СЖС, как базового городского информационного ресурса в системе управления жилищным фондом в Москве позволит повысить эффективность учёта, управления и регулирования процессов развития и использования недвижимости.

Система должна быть построена на основе интегрированной базы данных, представленных в виде следующих блоков:

- информация по площадям, объёмам квартир, поэтажным планам и т.д.,- техническая информация;

- юридическая информация (правоустанавливающая документация, охранные обязательства, договора пользования помещениями, найма, аренды), договора передачи жилищного фонда в хозяйственное ведение (оперативное управление), регистрационные документы по кондоминиумам и долям в праве на общее имущество и т.д.;

- экономическая информация (инвентаризационная, восстановительная и рыночная стоимость объектов, доходы по найму, аренде, страхование по городскому фонду и т.д., маркетинговая информация (планы помещений, удобства, ключевые условия арендных платежей, цены и тарифы, оценка спроса и предложения на городское жильё и т.д.);

- документированная информация (справочные, организационно-распорядительные документы Правительства города, законодательные акты, нормативные материалы и т.д.).

Необходимость создания единой информационной базы по жилищному фонду, расположенному на территории города требует формирования основных разделов информационного фонда по следующим направлениям:

- сведения о жилищном, включая нежилой фонд, независимо от юридической принадлежности объектов, расположенных на территории города по определённой укрупнённо-расчётной системе показателей;

- сведения о жилищном фонде, находящимся в собственности города Москвы (в том числе, расположенном вне территории города) на основе комплекса показателей и сведений, всесторонне характеризующих объект недвижимости.

На рис. 4.3.1. приведена схема взаимодействия Реестра СЖС со структурами Правительства города, организациями и предприятиями различных сфер деятельности, выступающими потребителями информации РСЖС.

Движение информации о технико-экономических показателях жилищного фонда, адресах, владельцах и правовом титуле собственности должно фиксироваться в Реестре СЖС. На рис. 4.3.2. представлена схема ведения записей в Реестре, отражающая процессы формирования, выбытия, изменения состояния и правового статуса жилищной собственности с позиций воспроизводственной политики. Учетные данные Реестра СЖС условно можно разделить на две части. К показателям Реестра СЖС, носящим качественный характер, относятся такие, как: тип объекта, адрес, улица, номер дома, корпуса, строения, кадастровый номер объекта, права, обременения, выступающие в форме сведений. Вторую часть данных Реестра СЖС образуют количественные данные, характеризующие объект, выраженные в численной форме, такие, как общая площадь жилых помещений, количество квартир, площадь квартиры, количество комнат и т.д.

Рис 4.3.3 Структура интегрированной информационной системы в ЖКК.

Относительно структуры показателей Реестра СЖС можно сделать выводы:

Р - структура данных Реестра,

Х - количественное (или качественное) значение показателей (сведений),

И - набор терминов, идентифицирующих количественное значение показателей.

Укрупненная структура данных Реестра может быть представлена в виде формулы

, где - знак соответствия

Идентификатор количественного показателя И составляется из двух частей:

S - наименование показателя, образуемого терминами, характеризующими основной технико-экономический смысл показателя;

Q - набор остальных сведений выступающих в роли дополнительных учетных данных (единицы измерения, наименование субъекта, времени регистрации, внесенные в Реестр и т.д). Тогда

В целом , или структурно может быть представлена в таком виде:

P
S	Q	X
Общая площадь жилых помещений Количество квартир Количество этажей Номер комнаты в квартире Площадь комнаты Номер объекта учета в реестре Номер квартиры Индекс квартиры Количество комнат Жилая площадь Комментарии Признак римской цифры в номере помещения(0-арабская, 1-римская) Индекс комнаты Уникальный номер квартиры в доме (часть составного ид-а в БД БТИ) Литера комнаты Приведенная площадь (с учетом лоджий и балконов)	Тип объекта ('BLD' - здание) Наименование объекта Адрес текстом Улица текстом Номер дома Номер корпуса Номер строения Условный номер объекта в БД МКР Дата получения (регистрации) Общая площадь пользователь, создавший запись в БД дата создания записи в БД пользователь, сделавший последнее изменение записи в БД дата последнего изменения записи в БД	Идентификатор Тип: право (RGHT); обременение (BRD) Условия обременения Регистрационный номер в реестре Дата, с которой действует право/обременение Дата, по которую действовало право/обременение Доля собственности в объекте - числитель Доля собственности в объекте - знаменатель Ид права, на которое накладывается обременение Ид субъекта, в чью пользу накладывается обременение Ид субъекта, чье право Ид объекта права комментарии Номер государственной регистрации (в МКР) Дата государственной регистрации открытия права (в МКР) Дата государственной регистрации закрытия права (в МКР) Пользователь, создавший запись в БД Дата создания записи в БД Дата последнего изменения записи в БД Дата последнего изменения записи в БД

Основным выводом исследования РСЖС как базового информационного ресурса управления жилищным фондом в системах управления городской собственностью и его роли в программе “Электронная Москва” можно считать обоснование эффективности интеграции обработки данных, которая обеспечит устранение дублирования информации, комплексное использование данных с наименьшими затратами, организацию интеграции не только по горизонтали, но и по вертикали с охватом задач разных уровней. Необходимый для этого уровень концентрации массивов учётных данных достижим только в крупных информационных системах коллективного пользования.

Эффективность использования учётных данных из Реестра СЖС состоит в повышении качества планирования социально-экономических задач и управления, планово-учётных и аналитических работ, сокращении документооборота, экономии трудовых затрат, повышении культуры и деловой активности.

Повысить эффективность системы управления ЖКК невозможно без единой интегрированной информационной системы, без автоматизации и диспетчеризации производственных, эксплуатационных и ремонтных процессов, работы информационных расчетных центров по обслуживанию населения и субъектов хозяйствования в этой сфере. На рис 4.3.3. представлена разработанная автором структура единой информационной системы управления ЖКК.

Глава V. Информационная система обеспечения организационно-экономического механизма функционирования ЖКХ

5.1 Методические принципы формирования единой городской информационной системы

В 2005 году реформирование ЖКХ России вступило в стадию интенсивного практического воплощения и активного юридического закрепления. Модернизация правового пространства коснулась всех субъектов жилищно-коммунального комплекса страны: от федеральных министерств, ведомств, информационных расчетных центров до узкоспециализированных предприятий ЖКХ и других смежных сфер.

Принятые на федеральном уровне законодательно-правовые и нормативные акты принципиально иначе выстраивают отношения между собственниками жилья, управляющими организациями, поставщиками услуг и органами власти. Предпринимается попытка обусловить политику компенсаций социальной точкой зрения, мотивированно распределить нагрузку по содержанию системы ЖКХ между всеми субъектами отношений и четко закрепить за ними соответствующую меру ответственности. Речь идет, прежде всего, о ряде постановлений Правительства РФ, касающихся оплаты жилищно-коммунальных услуг, регламентирующих порядок выплаты денежных компенсаций на персонифицированные счета граждан и устанавливающих необходимость выставления счетов населению и 100-процентную оплату жилищно-коммунальных услуг. Ключевым элементом в организационно-методическом поле для всего нормативно-правового пространства ЖКХ России является новый Жилищный Кодекс. Этот документ создает благоприятные предпосылки для инвестиционной привлекательности отрасли ЖКХ, дает импульс к повышению качества оказываемых услуг.

В систему взаимоотношений субъектов жилищно-коммунальной сферы введены новые мотивационные элементы, способные оптимизировать взаимодействие собственников (потребителей услуг) и поставщиков услуги. Вместе с тем необходимо понимать, что необдуманная, лишенная необходимого информационного и консультационного сопровождения реализация установленных правовых норм может иметь существенные негативные последствия для граждан и обеспечения жизнедеятельности страны в целом. Одним из направлений совместной работы может стать организация общего банка знаний, в котором был бы собран весь положительный опыт деятельности жилищно-коммунального комплекса России. Таким общедоступным корпоративным хранилищем данных может быть интернет-портал, связывающий всех заинтересованных субъектов системы ЖКХ и позволяющий любому участнику форума получить в нужный момент консультационную, информационную и организационную поддержку от всех участников интерактивного процесса общения.

В данном случае законодательного урегулирования требует вопрос информационного взаимодействия органов социальной поддержки с несколькими десятками управляющих и ресурсоснабжающих организаций для работы с одной уполномоченной организацией в рамках единой базы данных и одного программного продукта. Это говорит о том, что должен быть создан централизованный и независимый интегратор, которым может быть информационный расчетный центр, качественно обеспечивающий функции по формированию, координации и актуализации всех информационных и финансовых потоков в секторе ЖКХ.

Эффективный интегратор сможет:

- установить фактический контроль за социальными расходами бюджета;

- осуществлять корректное финансирование социальных расходов с учетом актуальной информации о получателях;

- получать в оперативном режиме информацию об объемах финансирования;

- автоматизировать формирование текущего прогноза и анализа затрат, направляемых на финансирование социальных гарантий.

Новый Жилищный Кодекс в среднесрочной перспективе подразумевает наличие доступной, полной, объективной и актуализированной информации, необходимой для принятия корректных управленческих решений органами государственной власти, местного самоуправления, а также всеми субъектами хозяйственной деятельности в сфере жилищно-коммунального хозяйства, социальной сферы и экономики. Основой такой системы являются информационные расчетные центры, реально обладающие оптимальным набором технологических требований и возможностей.

В построении на этой основе Единой городской информационной системы (ЕГИС) должны использоваться следующие базы данных:

- применяемая для корректного расчета и начисления стоимости жилищно-коммунальных услуг, включающая сведения о жилищном фонде и проживающих гражданах и информацию для расчета платежей;

- используемая для расчета субсидий, учета льгот, адресной социальной и медицинской помощи;

- включающая актуализированную информацию паспортной службы о количественном и качественном составе проживающего на территории населения;

- регистрационной палаты с информацией о собственниках жилых помещений;

- аварийно-диспетчерских и эксплуатационных служб, включающая информацию о состоянии жилищного фонда, графике проводимого ремонта, произошедших авариях и недопоставках услуг.

Вся эта информация очень актуальна для реализации различных инвестиционных проектов в рамках городского хозяйства. Для органов власти ЕГИС станет объективным советником, владеющим полной информацией для принятия корректных управленческих решений. Заложенная в Жилищном Кодексе РФ возможность дифференцирования тарифов и введения тарифных планов также должна найти свое реальное воплощение. Право потребителя пользоваться оптимальным для него тарифным планом, гарантирующим установленный объем и степень качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг, в первую очередь должно обеспечиваться биллинговой составляющей. Корректный учет жилищно-коммунальных услуг - это не только возможность оптимизации расходов на их потребление или производство, но и залог удовлетворенности как получателя, так и поставщика данных услуг. Значение информации как основы для принятия экономически корректных решений очень велико. Опыт реализации реформы социальной поддержки населения в соответствии с Федеральным законом от 22.08.04 № 122-ФЗ показал, что пренебрежение информационной составляющей может привести к ухудшению уровня жизни значительной части населения. Объективно любой закон нуждается в понятных и логичных механизмах реализации своих положений, в т.ч. в информационном плане. Таким образом, информационное обеспечение процесса реформирования ЖКХ является основной задачей, которую должны решить региональная власть и, в первую очередь, органы местного самоуправления. Главными помощниками в этом могут стать информационные расчетные центры, обладающие биллинговыми функциями, технологиями ведения информационных фондов и формирования различных взаимосвязанных баз данных.

5.2 Модели реестра собственности в составе единой городской информационной системы

Должно быть обеспечено организационно-информационное взаимодействие с городскими структурами и организациями рыночной инфраструктуры.

На рис. 5.2.2. представлены городские структуры, подведомственные Правительству Москвы, и выполняемые ими задачи по управлению жилищным фондом, которые могут использовать данные Реестра СЖС.

На рис. 5.2.3. представлены предпринимательские организации рыночной инфраструктуры. Выполняемые ими задачи при осуществлении операций с недвижимостью в значительной степени базируются на сведениях Реестра.

В соответствии с этим концептуальная модель базовой информационной интеграции может быть представлена схемой, приведенной на рис. 5.2.4.

Технология переработки информации начинается с формирования информационного ресурса, который после целенаправленных преобразований должен превратиться в информационный продукт. Если процессы сбора, подготовки, ввода, обработки, обмена, накопления не представляют сложности в их подготовке, то процесс предоставления информации об объектах собственности, и, в особенности, процедур формирования функциональных задач, генерации сведений Реестра, взаимодействие с функциональным управлением комплекса городского хозяйства и других субъектов, требуют поиска и обоснования представления информации в требуемой форме.

Рис. 5.2.4. Схема концептуальной модели интеграции Реестра СЖС с системой управления городского хозяйства.

На рис. 3.5. приведена схема взаимодействия моделей АИС «Реестр СЖС». На основе модели предметной области (МПО), характеризующей объекты собственности, создается общая модель управления (ОМУ) и модель организации информационных процессов (обработка, обмен, накопление) (МОИ), а из них вытекают модели решаемых задач (МРЗ), интегрированные с моделями функционального управления (МФУ).

Рис. 3.5. Схема взаимодействия моделей АИС «Реестр»

На уровне функциональных задач наиболее распространенными при реализации задач пользователя являются формы. Каждой задаче, решаемой АИС «Реестр» ставят в соответствие некоторую форму, проектируемую для решения определенной задачи создания подсистемы, решающей данную задачу, которая сводится к созданию формы и написанию процедур обработчиков.

От концептуальной модели управления АИС «Реестр» городским хозяйством через систему математических и алгоритмических моделей и функциональных задач, составляющих логический уровень управления Реестра, переходят к физическому уровню решения задач и взаимодействия с функциональным управлением городским хозяйством через фазы функционального управления.

Фаза планирования. На этой фазе управления городским хозяйством решаются несколько комплексов функциональных задач планирования (рис.3.6.): стратегическое, перспективное, среднесрочное, годовое, оперативное.

Каждая фаза управления включает ряд комплексов задач описываемых соответствующими моделями, дающих необходимую результативную информацию. В качестве примера приведены модели планирования, учета и анализа.

Рис. 3.6. Комплекс моделей фазы планирования

Для эффективного управления городской собственностью важное значение приобретают фазы учета и анализа. Фаза учета необходима для оценки фактического состояния собственности города и других объектов. Фаза анализа позволяет определить размер и направление изменений этих показателей. Рис. 3.7., 3.8.3

Рис. 3.7. Комплекс моделей фазы учета

Рис.3.8. Комплекс моделей фазы анализа

Приведенные схемы показывают, что математические модели и методы решения функциональных задач тесно переплетаются в различных фазах управления собственностью.

5.2. Динамика развития и становления системы управления информационными и финансовыми потоками в системе ЖКХ

В последние годы в системе управления информационными и финансовыми потоками жилищно-коммунального хозяйства, а также сбора и обработки коммунальных платежей получили единые расчетно-кассовые и информационно-расчетные центры (РКЦ и ЕИРЦ).

Одни такие центры занимались только расчетами платежных документов, не производя сбора самих средств, другие осуществляли не только эту функцию, но и работали с бланками строгой отчетности, рассчитанными на прием наличных денег с населения. Опыт работы таких центров в России показывает, что собираемость платежей резко возрастает (на 10-20%), причем затраты на создание подобных служб у поставщиков, занимающихся организацией сбора платежей за отдельные виды услуг, в суммарном выражении значительно выше, чем у ЕИРЦ.

Открытие таких центров освобождает жителей города от массы обременительных подсчетов и слежения за всевозможными тарифами, их изменениями. В основе работы ЕИРЦ лежит принцип адресности, согласно которому горожане платят деньги только за те услуги, которые они действительно получают.

Москва не сразу пошла по пути создания таких центров. Сказывалась сложность создания единой информационно-расчетной системы в таком огромном мегаполисе как Москва. Для принятия решения о создании единых информационно-расчетных и кассовых центров необходимо было изучить как положительный, так и отрицательный опыт городов, где такие системы уже функционировали.

Существуют различные схемы функционирования РКЦ и ИВЦ. Где-то они организованы как самостоятельные муниципальные учреждения и государственные унитарные предприятия, где-то входят в структуру дирекции единого заказчика, но везде где они созданы, население платит по единому платежному документу. Где-то дирекции единого заказчика по-прежнему продолжают собирать платежи за поставленные ЖКУ пользуясь услугами машиносчетных станций по книжкам старого образца. Где-то поставщики сами, напрямую собирают коммунальные платежи за поставленные услуги.

Схеме сбора платежей граждан за жилищно-коммунальные услуги, когда ресурсоснабжающие организации принимают на себя функции по сбору коммунальных платежей, приводит, как правило, к удорожанию оказываемых ими услуг, к понижению уровня собираемости платежей граждан взамен на получение «живых» денежных средств.

Как показывает практика, прием платежей напрямую, сам по себе, не увеличивает величину сборов с населения. Некоторое увеличение поступления платежей, фиксируемые в самом начале, происходит не вследствие повышения дисциплины платежей граждан, а из-за того, что ранее жилищные организации злоупотребляли и оставляли целевые средства, полученные от населения на оплату услуг поставщиков, для собственного использования. Причем это достаточно типичная ситуация, встречающаяся во многих городах России.

Причинами низкой дисциплины платежей ресурсоснабжающим организациям является:

1. Низкая правовая проработка договоров между заказчиком и поставщиком услуги.

В большинстве случаев эти договоры носят формальный характер, не являются средством регулирования товарно-денежных отношений, в них не прописаны четкие санкции за нарушение условий предоставления услуг, т.к. они составлены на основе ведомственных правил энерго- и водоснабжения, по большому счету, защищающих права и интересы поставщиков услуг.

2. Отсутствие четкой системы выполнения и оплаты подрядных работ по обслуживанию жилищного фонда.

В случае отсутствия денежных средств на непредвиденный ремонт при управлении жилищным фондом, имеет место нецелевое использование денежных средств, предназначенных для оплаты услуг ресурсоснабжающих предприятий. Легкий выход из такой ситуации, по которому сначала пошли некоторые регионы - пусть население напрямую платит ресурсоснабжающим предприятиям. Но это легкий выход с тяжелыми последствиями.

Во-первых, ресурсоснабжающие предприятие должно заключить с квартиросъемщиком или собственником жилья договор на поставку услуги, который является публичным договором (ст.426 ГК РФ). Если такого договора нет, то потребитель, строго говоря, может и не платить. В этом случае юридическую ответственность за оплату жилищно-коммунальных услуг потребитель несет перед собственником или балансодержателем жилищного фонда, который не требует с него таковой.

Во-вторых, это вызывает определенные неудобства для населения. Вместо одного расчетного документа появляется несколько: для того, чтобы снять платежи за водопотребление, например, при отъезде летом на дачу нужно идти не в жилищную организацию, расположенную рядом, а ехать в водоканал, изменился состав семьи - то же самое и т.д. Но это еще полбеды. Гораздо важнее следующее.

В-третьих, такая ситуация, по существу, приводит к бесконтрольности деятельности ресурсоснабжающих организаций по поставке услуг в жилищный сектор.

Вывод один: в отсутствии индивидуальных приборов учета и регулирования потребления ресурсов прямая оплата населением стоимости коммунальных услуг ресурсоснабжающим предприятиям приводит к незащищенности населения перед их возможным диктатом.

3. Организация процесса сбора платежей граждан. Необходима индивидуальная работа с населением, только таким образом можно увеличить собираемость платежей. При этом необходим некоторый штат сотрудников в каждой организации.

На настоящем этапе развития реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации, когда не установлены приборы учета (как общедомовые, так и поквартирные) функции по расчету и приему платежей граждан за коммунальные услуги необходимо оставлять за Дирекцией единого заказчика, как единственной организацией, способной обеспечить эффективный контроль за качеством предоставляемых жилищных и коммунальных услуг в интересах потребителя-населения.

Вышеуказанные три основные задачи или направления деятельности Дирекции единого заказчика являются ее непременными атрибутами. Что касается задачи расчета и сбора платежей граждан за жилищно-коммунальные услуги, то в данном случае возникают варианты ее реализации.

Как показывает практика российских городов, наиболее успешно осуществляющих реформу жилищно-коммунального хозяйства, расчет, начисление и сбор жилищно-коммунальных платежей целесообразно поручить организации, управляющей жилищным фондом, имеющей в своем составе специализированную структуру - единый информационно-расчетный центр который будет осуществлять оперативный ежемесячный расчет платежей населения в зависимости от реального потребления жилищно-коммунальных услуг.