А главное, как убежден вице-президент группы компаний «Ташир» Виталий Ефимкин, современные российские ТРЦ на порядок опережают западные. «И западные специалисты это признают», -- добавляет он. «Ташир» устраивал экскурсию для представителей французской компании Quick («Ташир» планирует вложить вместе с Quick более 100 млн евро в сеть ресторанов в России) по торговым центрам, и, как рассказал Ефимкин, они признали, что в Европе еще в ходу старое поколение ТЦ, по виду -- большие ангары, очень прагматичные, легковозводимые конструкции без излишеств. [16]

В России уровень отделки, уровень комфортности, оформление общественных зон в ТЦ несопоставимо выше. И сами ТЦ - крупнее, чтобы большое количество людей достаточно продолжительное время могло чувствовать себя комфортно. Потому что люди много времени проводят в торговых центрах, это стало популярной формой досуга, местом для семейного отдыха в стране с не самым лучшим климатом и не забытым еще отсутствием каких-либо товаров в свободной продаже. Тем более что иных развлечений почти не предлагается -- эта инфраструктура даже в Москве не слишком пока развита. [23]

Отсюда еще одна особенность «российского подхода» -- сильная развлекательная составляющая торговых центров. Многозальные кинотеатры, центры развлечений, боулинги и обширные фудкорты, а также роскошная по европейским меркам отделка обычных гипермаркетов превращают процесс шопинга просто в праздник, к удовольствию девелоперов ТЦ. [23]

А все потому, объясняет Ефимкин (группа компаний «Ташир»), что рынок российской торговой недвижимости начал развиваться сравнительно недавно и сразу на качественно новом уровне. Появились более современные строительные технологии. Новые ТРЦ оснащаются суперсовременным оборудованием и вообще создаются с учетом новейших достижений из сферы торговли, кроме того, Россия может учиться на опыте других стран. [23]

В компании Jones Lang LaSalle подтверждают: новые проекты, выходящие на рынок, отличаются масштабом, профессиональным подходом к формированию пула арендаторов и расширенным спектром предоставляемых потребителю услуг. Правда, разрыв между качественными торговыми площадями и старыми некачественными объектами разительный. Но старые магазины международные консультанты обычно и не считают. [24]

ГЛАВА 3

РЫНОК ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ г. ИРКУТСКА

3.1. Анализ торговой недвижимости г. Иркутска за 2007 год

Основная тенденция 2007 года на рынке торговой недвижимости - появление новых форматов розницы, новых торговых центров и крупномасштабных проектов. При этом, как отмечают эксперты, рынок высококачественных торговых площадей на сегодняшний день в Иркутске находится еще в стадии формирования. Все проекты, которые будут реализованы в ближайшие год-два, рынок поглотит свободно, ему есть, куда расти. В перспективе интерес инвесторов и арендаторов переместится на периферию. [2]

В ближайшие 2-3 года в Иркутске появится пять крупных торгово-развлекательных центров, два из которых - регионального значения. Несколько объектов в разных районах города было введено в эксплуатацию в 2007 году. Данный сегмент регионального рынка коммерческой недвижимости, еще мало изучен, хотя, по мнению экспертов, является наиболее высокодоходным. [2]

В связи с этим возникают следующие вопросы. А есть ли потребность в таком количестве торговых площадей в Иркутске? Будет ли на них спрос? Снизится ли арендная ставка? Востребован ли формат крупных торговых центров у иркутян? Куда дальше будет развиваться торговый Иркутск? Придут ли в Иркутск крупные торговые сети? Какой он - идеальный магазин? [2]

По данным Комитета по потребительскому рынку, существующая структура розничной торговли города Иркутска, включает в себя: 1010 магазинов (517 продовольственных и 493 непродовольственных), а также 580 киосков и 781 павильон, 36 торговых центров, 31 розничный рынок, 878 предприятий общественного питания, 1038 предприятий бытового обслуживания. [2] Оборот розничной торговли за январь-ноябрь 2007 года составил 58664,3 млн. рублей (51155,7 млн. рублей в аналогичном периоде 2006 года) или 105,5% в сопоставимых ценах. Объем товарооборота на 1 иркутянина составил около 101,6 тыс. рублей. По мнению главного специалиста отдела торговли Комитета по потребительскому рынку Натальи Абрамовой, развитие отрасли характеризуют следующие показатели: рост доходов населения, рост оборота розничной торговли, рост торговой сети города, обеспеченность населения торговыми площадями. По всем показателям наблюдается устойчивая положительная динамика. [2]

Несмотря на то, что структурные изменения на рынке торговых площадей начались в 2003 году, торговые объекты устаревшего образца все еще занимают существенную долю рынка. Постепенно, - отмечает аналитик рынка коммерческой недвижимости компании «ВСП-недвижимость» Григорий Устинов, - уличная торговля заменяется брендовыми магазинами на первых этажах зданий вдоль основных торговых коридоров по ул. Карла Маркса, Ленина, Декабрьских Событий, Байкальская и Советская. [2]

Изменение поведения покупателей в условиях растущих доходов приводит к появлению проектов (с разноплановой концепцией и большим набором услуг), учитывающих потребительские предпочтения. Однако, они все равно не дотягивают до современных форматов торговли. Некоторые из уже действующих объектов, строительство которых началось в 2000-ых годах, имеют выгодное местоположение, что обеспечивает им большие покупательские потоки. А это пока весомое конкурентное преимущество, которое позволяет им оставаться на плаву. Но поскольку данные торговые объекты не обладают профессиональной концепцией и диверсифицированным набором арендаторов - их будущее на рынке возможно, только при обновлении. [2]

С такой оценкой ситуации согласен и управляющий проектами отдела маркетинга группы компаний «Фортуна» Игорь Голиков. По его словам, на данный момент Иркутская область, в том числе и Иркутск, только начинают выходить на рынок цивилизованного ритейла, обретая форматы, общепринятые в развитых городах и странах. Сегодня в Иркутске нет ни одного грамотно спланированного объекта, отвечающего тенденциям рынка. В основной своей массе - это спонтанно сложившиеся точки розничной торговли без концепции, инфраструктуры, позиционирования, якорных арендаторов. Основным же недостатком любого объекта коммерческой недвижимости в городе Иркутске, - считает Игорь Голиков, - является неразвитость инфраструктуры, где во главе находится недостаток машиномест на паркинге. Такая ситуация не может быть плохой или хорошей, это развитие рынка ритейл. Конечно, многие города в России уже прошли этот период, но не для кого не секрет, что сейчас Иркутск переживает сильнейший экономический подъем, чему способствуют федеральные и зарубежные инвестиции. [2]

Наглядной иллюстрацией тезиса об укрупнении форматов может служить обзор проектов, завершенных в 2007 году. По данным аналитического отдела ООО «ВСП-недвижимость», группа компаний «Фортуна» ввела в эксплуатацию после реставрации ТЦ «Brand Hall» на ул. Карла Маркса площадью 3000 кв.м, а также торговый объект площадью 368 кв.м в здании бывшего ЗАГСа. Строительная компания ООО «Винсент» построила ТЦ на 4765 кв.м по ул. Декабрьских Событий (остановка транспорта «Площадь Декабристов»). Торговый дом «Кальмеера» увеличил площади в одноименном ТЦ по ул. Карла Маркса до 4515 кв.м, расширились площади и в здании «Рембыттехники» (на перекрестке ул.Дзержинского и Чехова). Введен в эксплуатацию ТЦ «Карамель» площадью 21.000 кв.м на ул. Горная (бывшая кондитерская фабрика). [2]

В стадии строительства находится замысел ТЦ «Акцент» по ул. Октябрьской революции (напротив ТЦ «Электрон») предприятия «Фортуна». Проектирует два объекта ООО «Винсент»: магазин отделочных материалов по ул. Байкальская площадью 2500 кв.м и ТК «Новоленинский» в Ново-Ленино (площадью 25.000 кв.м). Также в стадии разработки проект ТЦ «Твой дом» площадью 6000 кв.м по ул. Челябинская, 27 (район нового ангарского моста) и 2-х этажный центр «Фортуна Стройматериалы-2». Запланировано строительство автомобильного комплекса «Show room» («Фортуна») площадью 6000 кв.м на ул. Баррикад рядом с рынком «Павловский». Сегодня уже легко увидеть будущее рынка коммерческой недвижимости в Иркутске, - считает Игорь Голиков. Заявлено об открытии трех крупных торгово-развлекательных центров формата районный и один масштабный проект торгово-развлекательного центра в сто тысяч квадратных метров «Фортуна Сити Молл», который станет межрегиональным по общепринятой в девелопменте классификации. [2]

Можно много говорить о блестящих перспективах развития Иркутска, особенно с возможно реализацией проекта агломерации, - отмечает Григорий Устинов, - но в настоящее время самый распространенный вид организации торговли «стрит-ритейл». Динамика изменения арендных ставок в данном сегменте в 2007 году была следующей: в Кировском районе (где сосредоточено до 70% всех торговых площадей города) рост не превысил 10%, в Октябрьском районе аренда выросла на 24%, в Свердловском - на 25%, в Ленинском - на 8%. Это средние показатели, и в каждой группе есть свои нюансы. Небольшой рост ставок в Кировском районе связан с тем, что цены там и так высоки. Например, в связи с ограниченностью предложения арендные ставки на торговые площади, расположенные на «красных линиях» города (ул. Урицкого и Карла Маркса) составляют 3500-4000 рублей за кв. м. в месяц. По этой причине многие арендаторы стали обращать внимание на Октябрьский и Свердловский районы. [2]

Подводя итог, можно отметить, что по мере насыщения арендаторами торговых центров и магазинов в центральных районах (а в связи с этим удорожание площадей), интерес инвесторов и арендаторов будет все больше переноситься на периферию, соответственно смещая динамику изменения арендных ставок, - считает Григорий Устинов, специалист по коммерческой недвижимости ООО «ВСП-недвижимость». Кардинально изменить ситуацию в данном сегменте (в том числе, и меняя покупательские привычки и приоритеты потребителей), может только ввод в эксплуатацию районных, городских и более крупных современных торговых центров, совмещающих в себе как торговую, так и развлекательную составляющие. [2]

3.2. Причины слабого развития сетевого ритейла в г. Иркутске

Иркутск - один из крупных региональных центров страны, обиженный вниманием национальных сетей и федеральных девелоперов. Он не входит в привилегированный список городов-миллиоников, весьма удалён от основных экономических центров страны, наконец, у многих компаний просто не хватает ресурсов на то, чтобы заняться ещё и Иркутском. [8]

Вообще, чем дальше к востоку, тем больше роль любого города - их тут не хватает. Пространства большие, и столицами областей, сравнимых по размеру с большими европейскими государствами, часто бывают городки в две-три сотни тысяч жителей. Полумиллионные города, подобные Иркутску или Владивостоку - это региональные центры, главные узлы Восточной Сибири и Дальнего Востока. [8]

В конце XIX - начале XX века Иркутск действительно был одним из трёх основных городов Сибири. Столица огромного, богатого края, форпост для освоения Дальнего Востока, крупный узел на Транссибе, плюс весьма самодеятельное население. Расцвет в ту эпоху легко просматривается в городской среде: как и в Нижнем Новгороде или Томске центральная часть города в первую очередь сохранила черты предреволюционных десятилетий. Советское строительство обошло центр города, уйдя на окраины, и уникальный облик крупного сибирского города рубежа веков остался не тронутым - богатые купеческие особняки, первыми переходящие в фонд торговых площадей. Густая сеть нешироких улиц - в итоге движение в центре города организовано почти как на Манхэттене. Большие кварталы деревянных домов, на которые жалуются многие застройщики, что, может, делается и зря: такие кварталы хороши для прогулок, для ресторанчиков, небольших магазинов, жилых особняков, составляющих основу европейской городской среды. [2]

Нельзя сказать, что в советское время город утратил свой потенциал - просто выросли конкуренты. На фоне многих городов Западной Сибири, доросшего почти до миллиона жителей Красноярска, Иркутск смотрится относительно скромно. В 1990-е годы, когда распределённые по стране ресурсы вновь сконцентрировались в столице, город стал ещё и довольно далёк - не многим под силу стало дотянуться до него с проектами и инвестициями. [8]

Волна потребительского бума последних лет вскрыла другой недостаток, чисто статистический - в Иркутске нет миллиона жителей. В 1989 году здесь проживало 622 тыс. человек, при быстром росте можно было ещё на многое надеяться, но последние двадцать лет число жителей Иркутска убывает. На конец 2007 года население города составило 576 тыс. человек. Соответственно, в приоритетный список расширения сетевых операторов и интересов инвесторов город не попадает. [8]

Между тем, Иркутск, как ещё девять российских городов, с числом жителей, не дотягивающим до миллиона является центром миллионной агломерации. То есть, в Иркутске, и окружающих его городах, с которыми он тесно связан, таких как Шелехов (48,7 тыс. чел.), Ангарск (244,1 тыс. чел.), Усолье-Сибирское (86,2 тыс. чел.), проживают тот заветный миллион жителей (1055 тыс. чел. на конец 2007 г .). Попыткой этот факт сделать достоянием общественности и статистических органов, да и вообще обратить на область и город внимание, был план слияния части этих поселений в общее муниципальное образование. Нет уверенности, что управление городами от этого улучшится, но, вполне возможно, на развитие «новой» агломерации будут выделены деньги из бюджетов разных уровней, что подстегнёт и потребительский рынок, и рынок торговой недвижимости Большого Иркутска. [10]

Впрочем, существуют другие проблемы статистического плана, такие как невысокий оборот розничной торговли. По итогам 2007 года он составил около 60 млрд. руб. - это меньше, чем у близких по масштабам Кемерова и Тюмени. Если к этой цифре добавить 12-15 млрд. руб. оборота в Ангарске и по самым оптимистичным оценкам 3-5 млрд. руб. оборота прочего пригородного окружения, выйдет один из самых небольших показателей для миллионных рынков. [10]

Данные по области выглядят лучше - по валовому региональному продукту, товарообороту, зарплатам и доходам населения Иркутская область стабильно входит во вторую десятку российских регионов, а по ряду пунктов превосходит области с такими центрами как Саратов, Волгоград или Омск. Но часть этих показателей связана с крупными предприятиями таких компаний как «РусАл», «СУАЛ» или «Илим Палп», которые находятся за пределами Иркутска. Братск, например, даёт промышленной продукции больше чем областной центр. Сказалась и некоторая инерция в развитии далёкого восточносибирского региона: первую половину 1990-х годов Иркутская область ещё держалась на старом потенциале и выглядела много лучше других крупных ресурсных и промышленных областей, зато и кризис в локальной экономике оказался острее и выбирается из него регион медленнее других. Ситуация может измениться, но только с ростом интереса домашних компаний к собственной области и его столице. [10]

3.3. Положение г. Иркутска на рынке коммерческой недвижимости Сибири

В отсутствие крупного бизнеса в торговле в Иркутске процветает мелкий и средний. Потребительская среда характерна большим количеством многолюдных рынков, торговыми комплексами, похожими на рынки в большей, меньшей или минимальной степени, уличными магазинчиками, достаточно высоким уровнем развития стрит-ритейла, с присутствием федеральных сетей в первую очередь в магазинах сотовой связи. [10]

Центр народной торговли города - это, как и во многих городах, бывший Центральный универмаг (теперь Торговый комплекс, 20 тыс. кв. м), с множеством мелких арендаторов, и стоящий напротив Центральный рынок. По разные стороны от него сосредоточены несколько торговых комплексов («Пассаж», «Манеж», «Рублёв»), а недалеко от них - целое скопление рынков. Но и на этом всё не заканчивается - торговые точки тянутся до ТК «Иркутский» (15 тыс. кв. м), который скорее напоминает «организованную барахолку».. Некую неопределённость и неоконченость борьбы за покупателя между разными форматами торговли знаменуют мелькающие в этой стихии федеральные бренды - «Эксперт», Adidas , Finn Flare. [10]

Вообще, самостоятельно в городе представлено крайне мало больших сетей. Кроме сотовых операторов, «Эльдорадо» и «Эксперта», это Ile de Beaute , L'Etoile , «Снежная Королева» и «Старик Хоттабыч». Остальные - местные франчайзи национальных и международных компаний. Первые франчайзинговые соглашения, видимо, начали заключать создатели торговых комплексов. Попытки заманить на небольшие площади в дореволюционные здания сетевых операторов были безуспешны. Причины называют разные: большое логистическое плечо, неприоритетность рынка, нехватка ресурсов на развитие. Но, судя по тому, как охотно те же компании разбирают площади в ещё не построенных современных ТЦ, можно сказать, что Иркутск не мог предложить в своё время адекватных условий и инфраструктуры. [10]

Между тем, местная состоятельная прослойка предъявляла спрос хоть на какой-то минимум обслуживания и ассортимента. Так, главная улица Иркутска не рыночного характера, а того, что обычно называют high street retail - Карла Маркса и прилегающая к ней часть улицы Ленина обросли магазинчиками Motivi , Incanto , Savage , Glance , Ives Rocher , United Colors of Benetton , Chester , массой мультибрэндовых магазинов, кафе и ресторанчиками. Арендные ставки в этих местах доходят до 3-4 тыс. рублей за кв. м в месяц. Здесь же появились первые здания, вмещающие в себя ряд брендовых магазинов. Технология их создания нехитра: реконструированный купеческий особняк, вложения во внутренний интерьер, относительно требовательный подход к пулу арендаторов, ориентация на более состоятельного покупателя. Главные примеры таких торговых точек - «Фортуна плаза» и ещё «Фортуна brand hall ». Если в первой ещё преобладают мультибрендовые магазины, то во второй можно найти Calvin Klein , Baldini , Gant , Dior , Seventy , Naf - Naf , «Бюстье», «Евгению Островскую», Ile de Beaute . Ставки здесь весьма велики для иркутского рынка: 2,5 - 3 тыс. рублей за кв. м в месяц. [19]

По названию двух торговых комплексов можно догадаться, что принадлежат они одной и той же компании. Группа «Фортуна» - один из местных лидеров в сфере торговли и торговой недвижимости. Начав с рынков (их в управлении группы семь), ресторанного и клубного бизнеса, компания занялась реконструкцией, а затем и созданием торговых площадей. Немного в стороне от улицы Карла Маркса на окраине центра ей принадлежит целый комплекс зданий - несколько специализированных ТК по продаже автозапчастей, бытовой техники и строительных материалов, а также большой по меркам Иркутска ТЦ «Фортуна Гранд» (общая площадь 15 тыс. кв. м). Здание не может похвастаться изысками концепции или организации торгового пространства, ключевая технология здесь - более требовательный отбор арендаторов, но это единственное место в Иркутске, где собрались «Снежная Королева», Mexx , Wrangler , Ecco , Mango , BNG , Savage , Tom Taylor , Froggi , S. Oliver , «Твоё» и «Экспедиция». Также группа контролирует ТК «Галерея Планетарий», первый в городе строительный супермаркет Licon . [19]

Игроки рынка иркутской торговли и недвижимости «Фортуной» не ограничиваются. С крупнейшей в городе сетью гостиниц «Байкальская виза» связан относительно цивилизованный торговый комплекс Voyage (около 3 тыс. кв. м), ТК «Иркутский» и ТК «Версаль» (18 тыс. кв. м). Также компания задействована в ресторанном и клубном бизнесе. [13]

Важные для городской торговли компании ассоциируются с местными продуктовыми сетевиками - «Бонус» (13 магазинов в Иркутске и Шелехове), «Слата» (9 магазинов), «Цезарь», «О'K » (по 7 магазинов) и ангарской сетью «Континент» (20 магазинов). Кроме вышеназванных торговых комплексов в Иркутске известен ТЦ «Университи» (12 тыс. кв. м) в спальном Университетском районе на левом берегу и «Пассаж» на улице Литвинова (5 тыс. кв. м). В последнем доминируют мультибрендовые магазины, но это достаточно большой и известный для города комплекс. [10]

Список всех ТК Иркутска выше обозначенными, конечно, не ограничивается. Вообще технологию создания небольшого ТК для относительно престижных брендов в городе подхватили, и в ближайшее время Иркутск ждёт активный рост полупрофессионального сегмента торговой недвижимости.

3.4 Ближайшие перспективы развития торгово - развлекательных центров в г. Иркутске

Между тем, еще не упомянутые ранее компании объявили о планах строительства профессиональных торговых центров в Иркутске. Первый проект ТЦ «Карамель» связан с производителем и продавцом мебели, владеющим несколькими торговыми точками в Иркутске, Ангарске и Усолье-Сибирском. Компании принадлежит площадка в центральной части города, расположенная между «Торговым Комплексом» и ТК «Иркутский». На ней в настоящее время находится переоборудованный заводской корпус, занятый «Экспертом» и местным магазином одежды и товаров для дома «Отцы и дети». Рядом ведётся строительство: шестиуровневый fashion mall общей площадью 26 тыс. кв. м и арендуемой 18 тыс. кв. м в качестве якорных арендаторов должен вместить супермаркет «Слата», «Мир», «Формулу кино» и развлекательный центр «Игромакс». Площади в ТЦ уже сданы, консультантом выступила компания Ross Group , объект должен быть введён в эксплуатацию в будущем году. [9]

Второй заявленный проект связан с группой «Фортуна». По параметрам он должен стать крупнейшим в городе - 70 тыс. кв. м арендуемой площади. ТРК «Фортуна сити молл» будет расположен в самом центре города, на главной торговой магистрали города ул. Карла Маркса до Маратовского моста. [7]

В зону 5-минутной пешеходной доступности входят массив частной застройки и квартал жилых современных многоэтажных домов, где проживает около 10 тыс. человек. [10]

В зону охвата ТРК попадает большая часть Октябрьского и Правобережного округов с историческими административно-деловыми и культурными объектами, кварталами элитной застройки, где проживает около 185 тыс. человек. [10]

Сегодня специалисты крупных торговых сетей активно изучают инвестиционно привлекательные города, расположенные в Сибири, и занимаются поиском потенциальных площадок под гипермаркеты. Также происходит выстраивание эффективных логистических цепочек. [9]

Так сеть «Вестер» откроет в Сибири несколько торговых объектов в течение 2008-2009 годов. Приоритетным форматом для развития станет гипермаркет «Вестер Гипер», который позволяет занимать достаточно большую долю рынка и эффективно использовать торговые площади, получая максимальную прибыль в краткие сроки за счет быстрой оборачиваемости. [11]

Гендиректор «Вестера» Александр Астрейко отметил, что Сибирские регионы привлекательны для них с точки зрения их большого рыночного потенциала. Города характеризуются высокой покупательской способностью, широкой востребованностью качественных торговых площадей, и при этом в Сибири сегодня наблюдается относительно низкий уровень конкуренции, а это идеальная почва для развития здесь продовольственного ритейла. [11]

На текущий год, как отмечает пресс-служба сети, компания запланировала открытие трех гипермаркетов совокупной площадью 18 тысяч кв. м. Сумма инвестиций в объекты составит более $13 млн. Для развития выбраны такие города, как Иркутск и Братск, в последнем будет запущено два «Вестер Гипер».

Открытия запланированы на четвертый квартал текущего года. [9]

Также «Вестер» планирует открыть в Сибири пять торговых объектов в 2009 году. Гипермаркеты будет запущены в Омске, Иркутске и Новосибирске.

Еще одна компания, Hermitage Construction & Management, в течение двух лет планирует построить 6 торгово-развлекательных центров под единым брендом «Jam Молл» общей площадью 300 тыс. кв. м. в шести регионах России. [13]

Hermitage Construction & Management - профессиональная девелоперская компания, работающая на рынке недвижимости России с 2004 года. [13]

Область деятельности - инвестирование, строительство и управление проектами торговой, складской и жилой недвижимости. [13]

Филиалы компании находятся в Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, Новосибирске, Ростове-на-Дону, Иркутске, Кирове. [13]

В настоящее время компания имеет в своем портфеле 14 реализуемых объектов коммерческой недвижимости в 11 регионах России: 5 логистических комплексов в городах - Саратов, Ростов-на-Дону, Нижний Новгород, Санкт-Петербург и Новосибирск, общей площадью 420 000 кв.м.; 5 торгово-развлекательных центров под единым сетевым брендом «Jam Молл» общей площадью 210 000 кв.м.; 3 проекта масштабной комплексной застройки в знаковых Южных регионах - Анапа и Геленджик общей площадью 160 Га., проект реконструкции жилого квартала в Санкт-Петербурге. [13]

Общая площадь всех строящихся объектов компании - более 3 млн. кв.м.

Общий бюджет реализуемых проектов составит более 2 млрд. долларов США. [13]

С 2008 по 2010 годы география сети ТРЦ «Jam Молл» охватит города: Киров (37 600 кв. м), Иркутск (29 600 кв. м), Смоленск (45 000 кв. м), Псков (45 000 кв. м), Омск (66 300 кв. м) и Анапу (50 000 кв. м). Общий объем инвестиций составит 350 млн. долларов. ТРЦ «Jam Молл» в Кирове и Иркутске откроют свои двери для посетителей уже в 3 квартале следующего года. Сеть ТРЦ «Jam Молл» будет представлена торгово-развлекательными центрами площадью от 30 до 120 тыс. кв. м. Визитной карточкой всех объектов станет концептуально выдержанный дизайн интерьеров, наличие известных сетевых федеральных брендов, удобная навигация, парковка с оптимальным количеством машиномест и разноплановая досугово- развлекательная зона. [19]

Как отметил Виталий Ткаченко, генеральный директор Hermitage Construction & Management,: деятельность этой компании направлена на создание высококачественного конкурентоспособного продукта: они привлекают к процессу создания ТРЦ «Jam Молл» лучших консультантов в области разработки концепций и архитектурно-планировочных решений, брокериджа и последующего управления действующими объектами. [19]

Также фонд Александра Самонова Accent Russia Opportunity Fund (AROF) и Ross Group заключили соглашение о строительстве сети торгово-развлекательных комплексов в 10 регионах России. Об этом сообщили партнер Ross Group Марк Афраймович и Виктор Шлепов, гендиректор Accent Real Estate Investment Managers (управляет AROF). Согласно соглашению Ross Group будет отвечать за поиск и подбор земельных участков, а также выступит девелопером проектов, а AROF привлечет финансирование. Управлять центрами после сдачи их в эксплуатацию будет «дочка» Ross Group - Ross Management. Арендуемая площадь каждого объекта в среднем займет около 100 тысяч кв. м. Предполагаемый общий объем инвестиций составляет $1-1,5 млрд. [19]

Как сообщают «Ведомости», основной акцент делается на города центральной части России, Поволжья, Западной и Восточной Сибири. Рассматриваются такие города, как Красноярск, Иркутск Омск, Челябинск, Пермь, Уфа, Самара, Саратов, Нижний Новгород, Волгоград, Барнаул, и Томск. [19]

Одними из первых торгово-развлекательных центров, которые планируется открыть в Иркутске, будут такие как «Jam Молл», ТРК «Эрмитаж» и «Континенталь».

Торгово-развлекательный центр «Jam Молл», будет расположен в Свердловском округе г.Иркутска на улице Сергеева в 10-минутной транспортной доступности от центра города и 5-минутной пешеходной доступности для жителей районов «Первомайский», «Синюшина гора» и «Университетский». Общая площадь ТРЦ Jam Молл составит 29 600 кв. м.

Объем инвестиций в проект составляет $ 32 млн. Девелопер проекта - компания Hermitage Construction& Management. Концепцию торгово-развлекательного центра разработала компания ROSS Consulting. Она же занимается подбором арендаторов и приступила к сдаче торговых площадей. А в будущем она же и возьмет на себя обязанности управляющей компании. [13]

Это будет первый в городе современный торгово-развлекательный центр окружного значения формата “Family Mall” с большой досугово-развлекательной зоной, рассчитанный на потребителей среднего класса и выше. [11]

Арендуемая площадь одноуровневого торгово-развлекательного центра составит 20 000 кв.м. В состав якорных арендаторов войдут крупные федеральные сети: продуктовый гипермаркет, магазин электроники и бытовой техники, универмаги одежды, магазины модной одежды и обуви. В составе торговой галереи будет представлены магазины известных торговых марок. Всего в центре будут работать более 100 магазинов. [13]

Досугово-развлекательная зона будет включать семейный развлекательный центр с пятизальным кинокомплексом, детский развлекательный центр и предприятия общественного питания. В зоне фудкорта будут представлены 5 концепций. Для удобства посетителей торгового центра предусмотрена организация наземного паркинга на 750 машиномест. [13]

Торгово-развлекательный центр будет легко доступен для потенциальных покупателей благодаря расположенным неподалеку остановкам автобусов, троллейбусов, маршрутных такси. [13]

«Думаем, что нам удастся заполнить почти пустующую нишу высококачественных торговых площадей западной части города. Наш «Jam Молл» будет первым в Иркутске современным торгово-развлекательным центром европейского уровня», - комментирует строительство ТРЦ директор департамента торговой недвижимости Hermitage Construction & Management Денис Густешев. [19]

Также в IV квартале следующего года в Иркутске планируется открыть новый концептуальный торгово-развлекательный комплекс «Мегамолл Эрмитаж», девелопером и инвестором которого является все тот же Hermitage Construction & Management. Для разработки концепции были привлечены специалисты London Consulting & Management Company. ТРК будет иметь площадь более 65 000 кв.м. Проект «Мегамолл Эрмитаж» - предполагает реконструкцию одного из цехов радиозавода на левом берегу Ангары, в непосредственной доступности из спальных районов Синюшина гора и Первомайский. [12]

Удачная локация будущего проекта, вблизи федеральной трассы и крупных жилых районов, обеспечит хороший покупательский трафик. В соответствии с архитектурной концепцией объект будет представлять собой разновысотное трехэтажное здание, оснащенное всей необходимой качественной инженерией. Инфраструктура будет включать в себя многоуровневую парковку на 1200 машиномест, продовольственный гипермаркет на 12 тыс. кв. м, гипермаркет электроники на 3 тыс. кв. м, супермаркет товаров для дома - 3,5 тыс. кв. м, идейно-сформированную торговую галерею одежды и обуви. Кроме того, среди якорей будут представлены универмаг товаров для детей и спортивный мультибрендовый магазин крупной федеральной сети. [14]

Развлекательная составляющая будет привлекать посетителей мультиплексом на шесть залов с большими экранами, системной объемного звучания Dolby Digital Surround EX, фудкортом семейным рестораном и детской игровой комнатой. Кроме того, интересным нюансом станет создание в комплексе офисных площадей, предназначенных для представительств торговых федеральных сетей, а также местных компаний. [12]

А ООО "Континенталь-Сибирь" планирует построить в Иркутске новый торгово-развлекательный комплекс «Континенталь» стоимостью около $100 млн. Этот проект связан с Байкальским целлюлозно-бумажным комбинатом. Площадка под торговый комплекс расположена на острове Шишиловский, примыкающем к правому берегу Ангары у нового городского моста, строительство которого должно быть завершено до конца года. [1]

В строительство комплекса компания вложит 30% собственных и 70% заемных средств. Срок окупаемости проекта составляет порядка 7 лет. Несколько банков уже проявили желание финансировать этот проект. [1]

Комплекс будет включать торгово-развлекательный центр и бизнес-центр. К строительству первого (площадью 59 тыс. кв. м) компания уже приступила. [9]

Сдача торгово-развлекательного центра в эксплуатацию планируется на осень 2009 года. В него войдут: гипермаркет, торговые площади, несколько кафе и ресторанов, кинокомплекс с 8 залами, детский развлекательный центр.[9]

Строительство бизнес-центра "Континенталь-Сибирь" начнет в мае следующего года и завершит к концу 2009 - началу 2010 года. Площадка под строительство комплекса площадью 5,2 га расположена в центре Иркутска на берегу Ангары. Проект комплекса выполнил иркутский "ГипродорНИИ", концепцию создал "Росконсалтинг". [1]

Благодаря открытию в 2008 году моста через Ангару в непосредственной близости от ТЦ «Континенталь» число проезжающих автомобилей возрастёт в несколько раз и составит 7 700 машин/час, вместо настоящего 1 690 машин/час. [1]

Администрация города Иркутска предусматривает создание большого транспортного кольца в 2020 году, в состав которого войдут близлежащие транспортные магистрали, что так же создаст дополнительные машинопотоки вблизи торгово-развлекательного центра. [9]

Такое уникальное месторасположение площадки под строительство создало предпосылки для сооружения удобных и высокопропускных подъездных путей к торгово-развлекательному центру. [9]

На данный момент в зону пятиминутной пешеходной доступности попадает жилой массив (2 тысячи человек), но с учётом бурного жилищного, автодорожного строительства в городе, планируется увеличение численности населения в рассматриваемой зоне. [1]

В зону 10-ти минутной транспортной доступности (5 км.) попадает большая часть Октябрьского и Правобережного районов. В данной зоне проживает приблизительно 228 390 человек. [1]

В зону 20-ти минутной транспортной доступности (10 км.) попадает большая часть Иркутска. В этой зоне проживает 460 180 человек. [1]

Волна строительства современных ТРЦ в 2008-2009 годах, наиболее вероятно, станет только первым шагом к освоению иркутского рынка сетевыми торговыми операторами и крупными девелоперскими компаниями. Имеющееся в запасе время местные компании могут использовать для укрепления рыночных позиций и технологических заимствований. В дальнейшем Иркутск должен стать основным опорным пунктом для освоения рынков Иркутской области и регионов Забайкалья. [8]

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Торговый центр (ТЦ)- это совокупность предприятий торговли, услуг, общественного питания и развлечений, подобранных в соответствии с концепцией и осуществляющих свою деятельность в специально спланированном здании (или комплексе таковых), находящемся в профессиональном управлении и поддерживаемом в виде одной функциональной единицы.

Специализированные торговые центры часто разделяют по разным темам, среди которых торговля и развлечения (retail-entertainment), они называются торгово- развлекательными центрами (ТРЦ).

В 2007 году объем рынка торговой недвижимости в России достиг порядка 110 миллиардов долларов и 24,4 миллионов квадратных метров. Большая часть этого рынка сосредоточена в Москве и Санкт-Петербурге. Однако сейчас специалисты крупных торговых сетей активно изучают инвестиционно- привлекательные города, расположенные в Сибири, и занимаются поиском потенциальных площадок под гипермаркеты.

Но есть некоторые проблемы развития национальных сетей и федеральных девелоперов. Они заключаются в том, что г. Иркутск весьма удалён от основных экономических центров страны, у многих компаний не хватает ресурсов на их вложение в далекий Иркутск, и наконец, город не входит в привилегированный список городов-миллиоников. Между тем, Иркутск с его числом жителей (576 тыс), не дотягивающим до миллиона является центром миллионной агломерации, что существенно облегчает ситуацию. Следовательно, есть шансы на успешное функционирование Иркутских ТРЦ.

Поэтому в ближайшие 2-3 года в Иркутске появится пять крупных торгово-развлекательных центров, два из которых - регионального значения. А существующая на данный момент структура розничной торговли города Иркутска, включает в себя: 1010 магазинов (517 продовольственных и 493 непродовольственных), а также 580 киосков и 781 павильон, 36 торговых центров, 31 розничный рынок, 878 предприятий общественного питания, 1038 предприятий бытового обслуживания.

Одними из первых торгово-развлекательных центров, которые планируется открыть в Иркутске, являются «Jam Молл», ТРК «Эрмитаж» и «Континенталь», а также профессиональные ТЦ «Карамель» и «Фортуна Сити Молл».

Они будут включать в себя идейно-сформированные торговые галереи одежды и обуви, досугово-развлекательные зоны с кинокомплексами, детские развлекательные центры (включающие детские игровоые комнаты), а также предприятия общественного питания. В зоне фуд-корта будут представлены несколько концепций. А для удобства посетителей торгового- развлекательных центров предусмотрены: организация наземного паркинга на 1000-1500 машиномест и остановки автобусов, троллейбусов и маршрутных такси. Кроме того, интересным нюансом станет создание в некоторых ТРЦ офисных площадей, предназначенных для представительств торговых федеральных сетей, а также местных компаний.

Одним словом, волна строительства современных ТРЦ в 2008-2009 годах станет только первым шагом к освоению иркутского рынка сетевыми торговыми операторами и крупными девелоперскими компаниями. В дальнейшем г. Иркутск должен стать основным опорным пунктом для освоения рынков Иркутской области и регионов Забайкалья.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Бочарова, Н. А. Торгово-развлекательный комплекс «Континенталь» [Текст] / Н.А. Бочкарева // В2В. Недвижимость для бизнеса. Иркутск. - 2007.- №1.- С. 53.

2. Устинов, Г. Г. Иркутская торговая недвижимость будет развиваться в сторону укрупнения форматов [Текст]: отчет по анализу рынка торговой недвижимости : 08.02.08 / Г. Г. Устинов - Иркутск, 2008.- 2с.

3. Торговый центр Jam Молл [Электронный ресурс]. / http://www.scrussia.ru/index.php?fold=centers&id=6141

4. Торговый центр Карамель [Электронный ресурс]. / http://www.scrussia.ru/index.php?fold=centers&id=5983

5. Торговый центр Континенталь [Электронный ресурс]. / http://www.scrussia.ru/index.php?fold=centers&id=5982

6. Торговый центр Мегамолл Эрмитаж [Электронный ресурс]. / http://www.scrussia.ru/index.php?fold=centers&id=5984

7. Торговый центр Фортуна Сити Молл [Электронный ресурс]. / http://www.scrussia.ru/index.php?fold=centers&id=6030

8. Скромный Сибиряк [Электронный ресурс]. / http://www.retail.ru/biblio/siberia04.asp (17.09.2007)

9. Иркутск. "Континенталь-Сибирь" построит в городе новый ТРЦ [Электронный ресурс]. / http://www.arendator.ru/articles/1/art/16465/year/2007/month/08/region/0/pg/7/ (16.08.2007)

10. Аренда торговых площадей в Иркутске [Электронный ресурс]. / http://www.rent.ru/irkutsk/retail-space/catalog/karamel/index.aspx

11. Иркутск. «Jam Молл» откроется в III квартале 2008 года [Электронный ресурс]. / http://www.arendator.ru/articles/1/art/18629/year/2007/month/12/region/2/pg/4/ (04.12.2007)

12. Иркутск. В городе построят ТРК «Эрмитаж» [Электронный ресурс]. / http://www.arendator.ru/articles/1/art/15653/year/2007/month/07/region/0/pg/9/ (04.07.2007)

13. Hermitage Construction & Management создает новую сеть ТРЦ «Jam Молл» [Электронный ресурс]. / http://www.arendator.ru/articles/1/art/18043/year/2007/month/11/region/0/pg/11/ (06.11.2007)

14. Колганов, А «ЭРМИТАЖ» НА СИНЮШКЕ [Электронный ресурс]. / А. Колганов.- "Группа Компаний «Номер один». - http://pressa.irk.ru/friday/2007/35/006002.html (07.09. 2007)

15. Торговый центр - друг человека [Электронный ресурс]. / http://www.dvoretsky.ru/modules/myarticles/article.php?storyid=391 (27.6.2007)

16. России не хватает качественных торговых площадей [Электронный ресурс]. / http://www.dvoretsky.ru/modules/myarticles/article.php?storyid=457 (20.11.07)

17. Классификация торговых центров: европейские стандарты [Электронный ресурс]. / http://www.dvoretsky.ru/modules/myarticles/article.php?storyid=188 (06.04.06)

18. Обзор рынка торговой недвижимости за 2007 год [Электронный ресурс]./ http://www.arendator.ru/articles/2/art/14194/pg/1/ (22.04.2007)

19. Иркутян развлекут по-европейски. Для этого hc&mg построит «Jam Mолл» на Синюшиной горе [Электронный ресурс]. / http://www.sia.ru/dom/news.php?id=2312&action=show (08.05.2008)

20. ТРЦ - новая форма досуга [Электронный ресурс]. / http://www.rusflat.ru/press/commerce/7/s3160206/ (16.02.2006)

21. ТРЦ на смену ТЦ [Электронный ресурс]. / http://www.dvoretsky.ru/modules/myarticles/article.php?storyid=219 (15.06.2006)

22. Развлекательные центры получат бэби-паркинги вместо боулингов [Электронный ресурс]. / http://www.dvoretsky.ru/modules/myarticles/article.php?storyid=330 (29.01.2007)

23. Торговый центр - нет предела совершенству [Электронный ресурс]. / http://www.dvoretsky.ru/modules/myarticles/article.php?storyid=228 (04.07.2006)

24. Как построить рентабельный торговый центр [Электронный ресурс]. / http://www.dvoretsky.ru/modules/myarticles/article.php?storyid=351 (19.03.2007)

25. Секреты привлекательности торгового центра [Электронный ресурс]. / http://www.dvoretsky.ru/modules/myarticles/article.php?storyid=352 (21.03.2007)

26. Торговый Life Style [Электронный ресурс]. / http://www.dvoretsky.ru/modules/myarticles/article.php?storyid=342 (14.02.2007)

27. Торговый вектор: за пределы Московской области [Электронный ресурс]. / http://sob.ru/issue-18-2262.html (31.01.2008)