Проект межхозяйственного землеустройства "Северная часть Балашихинского района"

В этой главе нами было произведено образование землепользования несельскохозяйственного объекта - льнокомбинат.

Несельскохозяйственный объект - здания, строения, сооружения и т.д., при эксплуатации которых не используется или почти не используется плодородие почв.

В связи с развитием экономических отношений в России постоянно возникает потребность в предоставлении земельных участков для строительства и реконструкции промышленных и других объектов. Формирование новых землепользовании несельскохозяйственного назначения, закрепление земельных участков на местности осуществляются в результате разработки землеустроительного проекта, его рассмотрения, согласования и утверждения органами государственной исполнительной власти субъектов Российской Федерации либо органами самоуправления муниципальных образований в пределах их полномочий.

В связи с этим большое значение имеет совершенствование вопросов образования землепользовании объектов промышленности, таких как размещение и установление площади.

Для с.-х. производства и народного хозяйства в целом наряду с сохранением ценных угодий и ландшафтов имеет большое значение правильное размещение землепользовании несельскохозяйственного назначения с целью уменьшения неблагоприятного воздействия на организацию территории, а также продуктивность и плодородие прилегающих земель и окружающей среды. Ущерб, который наносится с.-х. производству несельскохозяйственными объектами (нарушением земель, загрязнением почв промышленными отходами и выбросами и др.) может превышать прямые потери от изъятия продуктивных угодий.

Для правильного и обоснованного решения этих вопросов образование несельскохозяйственных землепользовании должно выполняться на основе научно обоснованных проектов межхозяйственного землеустройства.

Цель исследования состоит в том, чтобы на основе всестороннего изучения и анализа основных экономических, экологических и социальных последствий размещения землепользовании не с.-х. назначения, влияющих на окружающую территорию и среду, разработать научно обоснованные рекомендации по совершенствованию социального и экономического обоснования размещения и размеров земельных участков, предоставляемых для несельскохозяйственных нужд.

Размещение земельной участка (землепользования) несельскохозяйственного объекта является наиболее ответственной и сложной частью проекта.

На проектный план наносят: границы участков по вариантам размещения землепользования, имеющие рассчитанную площадь, а также подъездную дорогу и другие элементы проекта.

Для каждого проекта существуют свои критерии отбора, зависящие от класса будущего промышленных объектов, их мощности. Площадь земель, их удаленность от административных центров, развитость транспортной инфраструктуры также имеют огромное значение. Выбирая участок, необходимо выяснить план развития прилегающей к нему территории (кому принадлежат земли и что с ними планируют делать впоследствии, позиция администрации муниципальных образований и т.д.).

Общие критерии при выборе земельного участка:

направление;

размер;

транспортная доступность;

окружение;

категория земли и вид разрешенного использования;

наличие коммуникаций;

наличие обременений и ограничений в использовании;

юридическая чистота истории приобретаемого земельного участка.

В результате исследования рынка земли и недвижимости необходимо установить размещение земельных участков, наиболее подходящих для реализации инвестиционного проекта по строительству промышленных объектов.

Требования к участку для размещения несельскохозяйственного объекта:

Вид права - собственность;

Категория земли/разрешенный вид использования - земли промышленности, земли населенных пунктов для размещения многофункционального производственно-складского комплекса;

Отсутствие обременений и ограничений в использовании;

Площадь - по расчету 16,1 га;

Форма/рельеф - правильная, ровный до 1 градуса;

Хорошая транспортная доступность - близость основных транспортных магистралей, асфальтированный подъезд, наличие ж/д, умеренная загруженность основного шоссе;

Коммуникации - газ, электричество 1000 кВт, водопровод, бытовая канализация, оптико-волоконная связь;

Наличие трудовых ресурсов.

При размещении землепользования несельскохозяйственного объекта следует соблюдать следующие основные землеустроительные регламенты:

-- размещать там, где имеются условия для выполнения тех задач, которые поставлены перед несельскохозяйственным землепользованием с учетом эффективности производства и социально-экономических целей для жизни его работников;

 размещать несельскохозяйственное землепользование в первую очередь на землях запаса, несельскохозяйственного назначения (непригодных для ведения сельского хозяйства) или на сельскохозяйственных угодьях худшего качества (по кадастровой оценке), а также на землях лесного фонда, не покрытых лесом или занятых малоценными насаждениями и кустарником;

 не нарушать существующие землепользования, особенно сельскохозяйственных предприятий и крестьянских хозяйств, и их внутрихозяйственную организацию территории или вносить в них наименьшие изменения, прямо или косвенно вызывающие снижение продуктивности и эффективности использования этих и прилегающих земель;

 предусматривать меры по недопущению процессов эрозии, заболачивания, подтопления, других видов деградации, загрязнения и нарушения земель;

 не допускать неблагоприятных последствий, ведущих к ухудшению условий хозяйственной деятельности сельскохозяйственных и других предприятий, причиняющих им убытки и потери.

Нами был составлен список землепользователей, интересы которых затрагиваются предоставлением земель для несельскохозяйственных нужд (таблица №3.1).

Таблица 3.1

Список землепользователей, интересы которых затрагиваются предоставлением земель для несельскохозяйственных нужд

Были проведены работы по определению состава, площади и качественной характеристики сельскохозяйственных угодий, затрагиваемых образованием землепользования несельскохозяйственного объекта (таблица №3.2).

Таблица 3.2

Состав, площади и качественная характеристика сельскохозяйственных угодий, затрагиваемых образованием землепользования несельскохозяйственного объекта

Затем мы произвели анализ видов и объемов инвестиций при вариантном размещении земельного участка (Таблица 3.3).

Таблица 3.3

Анализ видов и объемов инвестиций при вариантном размещении земельных участков

Далее был произведен расчет размеров убытков землепользователей, вызванных сносом зданий и сооружений (таблица №3.4).

Таблица 3.4

Расчет размеров убытков землепользователей, вызванных сносом зданий и сооружений

Убытки, включая упущенную выгоду, причиненную изъятием или временным занятием земельных участков для государственных, муниципальных (городских) и других нужд, а также ограничением прав землепользователей (кроме случаев установления сервитутов, охранных зон или округов санитарной охраны вокруг земель природоохранного, природно-заповедного и оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения) или ухудшением условий использования и качества земель в результате влияния, вызванного деятельностью предприятий, учреждений, организаций и граждан, подлежат возмещению в полном объеме пользователям земли, понесшим эти убытки.

Возмещению подлежат следующие виды убытков:

 стоимость жилых зданий, объектов культурно-бытового назначения, производственных и иных зданий и сооружений или затраты по их переносу на новое место;

 стоимость плодово-ягодных, защитных и иных многолетних насаждений;

 стоимость незавершенного производства;

 убытки (затраты), вызываемые возникающими неудобствами землепользования;

 убытки (затраты), связанные с ограничением права пользователей земли;

 затраты, необходимые на восстановление ухудшенного качества земель;

 затраты на переработку, внесение изменений в ранее разработанную проектно-сметную документацию или разработку новой;

 затраты, связанные с определением убытков, потерь, в том числе на почвенные, агрохимические, почвенно-мелиоративные обследования и другие обследования;

 затраты, связанные с переоформлением прав землепользователей;

Ї стоимость (остаточная) права аренды земельного участка (в случае, если такое право выкупалось арендатором участка у городских, муниципальных органов);

Ї компенсационные выплаты увольняющимся работникам;

 упущенная выгода.

Оценка зданий и сооружений, расположенных на изымаемом участке, а также находящихся за пределами этого участка, если дальнейшее их использование окажется невозможным, производится по сметной стоимости строительства новых зданий, объектов и сооружений, равных имеющимся по полезной площади, вместимости, емкости и уровню механизации. Предприятия, учреждения и организации, которым отведены изымаемые земельные участки, по согласованию с заинтересованными землепользователями вместо возмещения стоимости расположенных на этих участках зданий, объектов и сооружений могут осуществляться своими силами и средствами (а также силами привлекаемых организаций) перенос их на новое место либо строительство новых зданий и сооружений.

При расчетах размеров убытков применяют текущие цены, действующие на момент изъятия земельных участков. Стоимость оборудования определяется с учетом степени его износа по ценам на материалы и расценкам на строительно-монтажные работы, действующие на момент составления акта их оценки.

В случае, если при строительстве новых зданий, объектов и сооружений предусматривается их модернизация или расширение, то дополнительные затраты на это оплачиваются землепользователем, для которого ведется строительство.

Убытки незавершенного сельскохозяйственного производства оцениваются по фактически произведенным землепользователям объемам работ и затратам в ценах на момент изъятия земельных участков.

В состав убытков незавершенного сельскохозяйственного производства входят:

а) материальные затраты:

 стоимость семян;

 стоимость электроэнергии, воды, тепла;

 стоимость горюче-смазочных материалов;

 стоимость удобрений;

 стоимость средств защиты растений;

 транспортные затраты;

б) фиксированные платежи:

 затраты на погашение кредита и его оплату;

 страховые платежи;

 земельный налог;

в) амортизационные отчисления на полное восстановление основных производственных фондов:

г) прочие расходы:

 оплата наемного труда;

 оплата посреднических и юридических услуг;

 другие непостоянные по количественной оценке затраты.

Затем мы рассчитываем стоимость неиспользованных удобрений (Таблица 3.5).

Таблица 3.5

Расчет стоимости неиспользованных удобрений

Далее нами был произведен расчет стоимости недополученной продукции (таблица №3.6).

Таблица 3.6

Расчет стоимости недополученной продукции

Сумма денежной компенсации будет равна 56,85 тысяч рублей.

Мы произвели расчет дополнительных транспортных расходов (таблица №3.7).

Таблица 3.7

Расчет дополнительных транспортных расходов

Далее нами был произведен расчет размеров упущенной выгоды.

Упущенная выгода от предполагаемой продажи земельного участка определяется ценой, по которой он может быть продан, за вычетом затрат, связанных с продажей. Рыночная стоимость была определена как произведение площади участка на кадастровую стоимость 1 га и на коэффициент дисконтирования.

Таблица 3.8

Расчет упущенной выгоды от предполагаемой продажи земельного участка

Упущенная выгода от предполагаемой сдачи земельного участка в аренду оценивается дисконтированной суммой арендных платежей, получаемых от арендатора участка. Если по договору аренды арендодатель выполняет работы по улучшению участка или его оформлении, то соответствующие расходы вычитаются из суммы арендных платежей за период его пользования.

Таблица 3.9

Расчет упущенной выгоды от предполагаемой сдачи земельного участка в аренду

Далее были рассмотрены условия и факторы, определяющие возмещение пользователям земли упущенной выгоды (Таблица 3.10).

Таблица 3.10

Условия и факторы, определяющие возмещение пользователям земли упущенной выгоды при предоставлении земель для несельскохозяйственных нужд

Таблица 3.11

Расчет размера налога за земли, предоставляемые для несельскохозяйственных нужд

Таблица 3.12

Расчет объемов землевания малопродуктивных угодий

Затем мы рассчитываем выкупную цену за земельный участок, предоставленный под строительство льняного завода (Таблица 3.13).

Таблица 3.13

Расчет выкупной цены за земельный участок, предоставленный под строительство комбикормового завода

Таблица 3.14

Проектируемые изменения в составе и площадях сельскохозяйственных угодий землепользований

Затем мы рассмотрели технические и финансово - экономические показатели проекта в таблице 3.15.

Таблица 3.15

Технические и финансово-экономические показатели проекта

Далее мы рассмотрели предложения по установлению сервитута в таблице 3.16.

Таблица 3.16

Предложения по установлению сервитутов

В таблице 3.17 мы рассмотрели характеристику режимообразующих объектов и ЗОРИТ, расположенных на территории Балашихинского района Московской области.

Таблица 3.17

Характеристика режимообразующих объектов и ЗОРИЗ, расположенных на территории Балашихинского района Московской области

ГЛАВА 4. УПОРЯДОЧЕНИЕ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЙ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ

4.1 Общие положения

Упорядочение (устранение недостатков) существующих землепользований сельскохозяйственных организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств это землеустроительные действия по внесению целенаправленных улучшающих изменений в их площадь, размещение, границы в целях создания условий для улучшения использования земли и повышения эффективности производства.

Недостатки землепользований это неудобства и отклонения в площади, структуре и размещении земельных массивов или участков сельскохозяйственных организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств и их границ, отрицательно влияющие на использование земли, экономику и организацию производства.

Недостатки землепользований могут быть следующие:

а) Недостатки в площади землепользовании и составе угодий хозяйства:

нерациональный размер (слишком крупные или мелкие);

несоответствие состава и площадей сельскохозяйственных угодий специализации и размеру отраслей хозяйства.

б) Недостатки и неудобства в размещении земельных массивов землепользований:

чересполосица;

дальноземелье;

вкрапливание.

в) Недостатки в расположении границ землепользований:

необоснованная изломанность границ и вклинивания;

эрозионно-опасное расположение границ;

топографическая чересполосица.

Критериями для установления наличия недостатков и основанием для их устранения является отрицательное влияние их на деятельность хозяйства и использование земли, а также возможность устранения их методами межхозяйственного (территориального) землеустройства.

Результатами упорядочений сельскохозяйственных землепользований должны быть: рациональные размеры, структура и компактность землепользований; сокращение расстояний переездов и перевозок; условия, улучшающие внутрихозяйственную организацию территории и охрану земли, повышение эффективности производства.

Устранение недостатков осуществляется следующими способами:

обмен заинтересованных сторон равновеликими и равноценными участками;

обмен неравновеликими и неравноценными участками (с денежной компенсацией);

передача земель одного хозяйства другому без территориального возмещения с денежной компенсацией по соглашению сторон;

 реорганизация землепользования.

При обмене участками используются материалы кадастровой оценки земли.

4.2 Содержание раздела

В состав данного раздела входят:

 подготовительные работы;

 составление проекта;

 обоснование проекта;

 оформление пояснительной записки и чертежа проекта.

4.3 Подготовительные работы

При подготовительных работах анализируются существующие землепользования их размер, состав угодий, размещение земельных массивов и их границ. В результате чего выявляются недостатки землепользований (чересполосица, дальноземелье и т. д.) и их отрицательное влияние на использование земли и результаты хозяйственной деятельности; намечаются способы устранения недостатков и ожидаемые результаты (табл.4.1). Завершаются подготовительные работы составлением задания на проектирование.

Задание на составление проекта

1. Объект проектирования группа хозяйств на территории АОТОО «Серп и молот» (сельскохозяйственных организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств, района)

2. Задача проектирования устранение недостатков землепользований на территории АОТОО «Серп и молот» (хозяйств, района)

3. Урожайность на перспективу (ц/га):

Зерновых - 28

Картофеля - 350

Сенокосов - 8

Пастбищ - 6

Задание выдал _________

кафедры землеустройства _______ И.А. Сивцов

Задание получил ст. 43к гр. _______ А.С. Приказчикова

Таблица 4.1

Анализ землепользования и выявление его недостатков

4.4 Устранение недостатков землепользований

сельскохозяйственных организаций

При составлении проекта по упорядочению землепользований необходимо соблюдать следующие требования:

 нарушения существующей организации территории должны быть наименьшими;

 улучшение одного землепользования не должно вызывать ухудшение другого;

 при реорганизации землепользований следует передавать из одного хозяйства в другое целые организационно-территориальные единицы (подразделение, севооборотные массивы, поля и т. п.)

 вносимые изменения в сложившиеся землепользования не должны нарушать их стабильность, поэтому всякое изменение должно давать ощутимый эффект.

Устранение недостатка в размере землепользований производится следующим образом: при чрезмерно большой площади возможно образование двух землепользований вместо одного, либо путем передачи отдельных массивов смежным землепользованиям меньших по размеру. Лучше передавать целые подразделения в целях наименьшей ломки сложившейся организации территории и производства.

При наличии маленьких землепользований этот недостаток можно устранить либо путем объединения их в один, либо путем присоединения к такому землепользованию ближайших целых подразделений.

Устранение изломанности границ землепользований приводит к улучшению компактности и созданию лучших территориальных условий для устройства территории севооборотов. Оно достигается путем обмена участками между существующими объектами землеустройства.

При устранении чересполосицы и наличии вариантов обмена надо стремиться максимально сократить расстояния от чересполосных участков до соответствующих землепользований с целью сокращения транспортных расходов.

При наличии почв разного качества у обмениваемых участков необходимо учитывать этот факт и рассчитывать площадь передаваемого участка взамен обмениваемого по следующей формуле:

;

где площади обмениваемых участков, га

балл оценки соответствующих участков.

Площадь (П2), которую необходимо найти, передать в порядке равноценного обмена хозяйству «Цветик» составляет:

При ликвидации эрозионно-опасного расположения границ землепользований межхозяйственные границы нужно совмещать с бровкой, тальвегом, водоразделом или проводить их по линии стока, то есть перпендикулярно горизонталям.

Таблица 4.2

Расчет денежной компенсации при обмене неравноценными участками

4.5 Обоснование проекта

Обоснование проекта включает расчеты, определение и доказательство экономической эффективности изменений, вносимых в землепользование; установление взаимного соответствия территории и производства.

При расчете экономической эффективности необходимо проанализировать и полностью учесть все существующие и возникшие значимые связи, влияющие на результаты, зависящие от наличия и устранения недостатков.

К таким связям следует отнести возможность использования удаленного участка после сенокошения для выпаса скота по отаве близлежащим хозяйствам, более эффективное использование удаленных пастбищных участков другими хозяйствами, которые находятся значительно ближе к этим участкам и др.

Намечаемые мероприятия по устранению недостатков экономически обосновываются по следующим показателям:

 транспортные затраты на перевозку семян, горюче-смазочных материалов, продукции, рабочих и др.

 увеличение затрат на оплату труда работников, связанных с сокращением рабочего дня из-за потери времени на дорогу к месту работы и обратно.

 потери продукции из-за не использования пастбищ в виду их удаленности от животноводческих ферм;

 потери продукции из-за не использования отавы сенокосов;

 потери продуктивности участков из-за удаленности.

Кроме этих показателей могут быть использованы и другие (потери продукции с площади угодий, на которых происходит разворот сельскохозяйственных агрегатов при выполнении механизированных работ; затраты на непроизводительное использование техники).

Эти и другие показатели рассчитываются при существующем использовании участков (на год землеустройства) и при передаче их другому землепользованию, землевладению (по проекту).

Разница в показателях по проекту и на год землеустройства будет составлять экономический эффект проекта устранения недостатков. К использованию приведенных показателях надо подходить дифференцированно в каждом конкретном случае.

Расчет экономической эффективности производится по необходимым показателям по каждому передаваемому участку в разрезе хозяйства, а затем определяется по всем затрагиваемым проектом хозяйствам.

Например, для определения транспортных затрат на перевозку грузов производится расчет объемов перевозимых грузов.

При устранении недостатков в размещении сенокосных участков в дополнение к перечисленным можно определить экономию на оплату труда рабочим при использовании этих участков в составе разных землепользований (землевладений) за счет сокращения расстояний. В связи с потерей времени на переезд рабочих к сенокосному участку и обратно для выполнения полного объема работы при 7- часовом рабочем дне необходимо привлечение дополнительной рабочей силы, а следовательно дополнительных денежных средств на оплату труда.

Потери от снижения продуктивности угодий определяются исходя из уменьшения на 1015% от планируемой урожайности, а потери из-за не использования отавы сенокосов или многолетних трав составляют 2030% от продуктивности угодий на перспективу. Расчеты этих потерь включаются в сводную таблицу расчета эффективности по конкретному участку.

В случае не использования пастбищ из-за значительной удаленности от животноводческих ферм определяются потери всей продукции с учетом выпаса на этих участках по годам.

Экономический эффект от устранения недостатков в размещении границ (дробление границей небольших пахотных контуров пашни) можно определить как разницу в ежегодных потерях от холостых поворотов и заездов тракторных агрегатов при выполнении сельскохозяйственных работ, и как потери продукции с той части пашни, на которой происходит разворот сельскохозяйственных машин и агрегатов, вследствие чего она становится мало пригодной для выращивания сельскохозяйственных культур.

Заключение

Проект межхозяйственного землеустройства должен соответствовать экологическим требованиям, правовым нормам и быть экономически обоснованным.

Осуществление проекта позволит организовать рациональное и эффективное использование и охрану земли, упорядочение существующих объектов землеустройства, повышение производительности труда.

Образование землепользования крестьянского (фермерского) хозяйства позволило обеспечить сельскохозяйственному предприятию наименьшие затраты на производство продукции, то есть наибольший доход. Землепользование крестьянского хозяйства размещено так, что к нему обеспечен независимый подъезд. Землепользование крестьянского хозяйства размещено вблизи от места проживания его членов. Землепользования крестьянских хозяйств размещены группами с учетом создания возможности объединиться в кооперативы по производству, переработке и сбыту продукции, материально-техническому снабжению, строительству, техническому, агрохимическому и другим видам обслуживания, а также с другими целями сотрудничества.

Образование землепользования несельскохозяйственного объекта позволило подготовить предложения, обоснованные в правовом, экономическом, социальном, экологическом и территориальном отношениях, для принятия решений о предоставлении земель для несельскохозяйственных нужд. Составление проекта межхозяйственного территориального землеустройства является гарантией обоснованности проектных решений, полноты и точности соблюдения законов и других нормативных документов по использованию земель, охране окружающей среды и природы.

В конечном итоге проект позволит организовать более эффективное использование земли, улучшить экономические показатели хозяйства.

Я выбрала 2 вариант размещения Льнозавода, потому что размеры потерь при вариантном размещении земельных участков и стоимость возмещения убытков минимальны и хотя этот вариант имеет 1 минус - наибольшее расстояние до Балашихи.

Библиографический список

1. Волков С. Н. Землеустройство. Т.3. Землеустроительное проектирование. Межхозяйственное (территориальное) землеустройство: Учебник. -- М.: Колос, 2002.

2. Волков С. Н. Землеустройство. Т.1. Теоретические основы землеустройства: Учебник. -- М.: Колос, 2001.

3. Пименов В. В. Курс лекций. 2012 г.

4. Троицкий В.П., Кожевников Ю.В., Пименов В.В., Матасова Н.М. Землеустроительное проектирование. Межхозяйственное (территориальное) землеустройство. Методические указания для выполнения лабораторных работ, курсовых и дипломных проектов. Москва. 2006 г.

Размещено на Allbest.ru