Сравнительный анализ по критерию стоимости в настоящее время провести не представляется возможным, поскольку начальная стоимость теодолита и светодальномера, как приборов конца 1980-х годов, указана еще в рублях СССР, а реальная рыночная стоимость с учетом амортизации не дает представления о начальной их стоимости в рублях РФ. Стоимость же тахеометра TOPCON GPT-3000 N на сегодняшний день составляет порядка 250 000 рублей.

Тахеометр серии GPT-3000N зарекомендовал себя высокой степенью защиты от воздействия внешних условий и абсолютной надежностью работы. Высокая степень защиты от воды и пыли (IP66) гарантирует надежную работу в суровых погодных условиях, что делает его первым в мире «всепогодным импульсным тахеометром».

Он оснащен буквенно-цифровой клавиатурой, клавиши которой широко разнесены друг от друга, что максимально снижает вероятность нажатия соседней клавиши даже при работе в перчатках.

Его главной отличительной особенностью является увеличенная дальность и точность безотражательных измерений. Мультиимпульсный дальномер тахеометров GPT-3000N обеспечивает измерение расстояний в безотражательном режиме до 250 метров, что позволяет не только выполнить измерение на точку, но и, при необходимости, сделать это на безопасном удалении от неё.

Безотражательные тахеометры являются идеальными инструментами для измерения точек, на которых размещение отражателя невозможно или связано с риском для исполнителя. Способность измерения больших расстояний без призм дает возможность использовать тахеометры TOPCON серии GPT для решения широкого спектра геодезических задач: измерения высотных зданий и конструкций; лесных съемок; съемок карьеров, подземных выработок; кадастровых съемок; выноса в натуру, и т.д.

Внутренняя память прибора способна хранить измерения 24 000 точек, благодаря чему не приходиться беспокоиться о возможной нехватке памяти во время работы. Тахеометр имеет на своем борту универсальный набор съемочных, разбивочных и прикладных программ (рис. 2.4). Весь комплекс прикладных программ русифицирован, что позволяет исполнителю свободно решать широкий спектр инженерно-геодезических задач:

- топографическая и кадастровая съемки методом тахеометрии;

- вынос в натуру;

- обратная засечка;

- измерение высоты недоступной точки;

- измерение неприступного расстояния;

- определение отметки станции;

- вычисление площадей;

- дорожные работы и др.

Рисунок 2. 4 Клавиатура и дисплей тахеометра TOPCON GPT-3000 N

В работе предлагается методика применения электронного тахеометра Topcon GPT 3000 N при производстве кадастра и межевания земель. В общем случае данная методика включают следующие технологические элементы:

1. На этапе подготовительных работ в соответствии с руководством по эксплуатации проводится комплекс поверок электронного тахеометра (ЭТ), при необходимости выполняются юстировки, проверяется комплектность прибора, состояние призменных систем.

2. На этапе рекогносцировки и полевого обследования объекта работ проводится оценка состояния пунктов государственной геодезической сети (ГГС) и опорной межевой сети (ОМС) (опорных межевых знаков (ОМЗ)) с точки зрения возможности их использования в качестве исходных пунктов, точек планового обоснования и т.д., условий наблюдения на пунктах с использованием ЭТ;

3. На этапе составления технического проекта (задания) на производство кадастровой съемки, межевания земель должны максимально учитываться технологические и программные возможности тахеометра TOPCON GPT-3000 N (режим «Съёмка», «Определение координат», «Разбивка», прикладные задачи, безотражательный режим измерения расстояний и др.) для выбора наиболее выгодной технологии работ и размещения пунктов опорной межевой сети;

4. На этапе развития сетей планового обоснования с помощью ЭТ производится сгущение геодезической плановой основы до плотности, обеспечивающей определение с неё положения всех межевых знаков и объектов, подлежащих съемке.

Сгущение геодезической плановой основы может производиться от пунктов ГГС и сетей сгущения 1 и 2 разрядов различными способами: проложением теодолитных ходов, построением триангуляционных сетей, обратными и комбинированными засечками.

На практике основным способом сгущения плановой основы является способ проложения разомкнутых теодолитных ходов или систем теодолитных ходов с узловыми точками.

Теодолитные ходы должны опираться на 2 исходных пункта с привязкой не менее чем к 1 исходному пункту. Угловая невязка в теодолитных ходах не должна превышать:

Относительная линейная невязка теодолитных ходов не должна быть более 1:2000 (при длине хода более 250 м), предельная абсолютная невязка - 0.3 м, а при длине хода менее 250 м. необходимо руководствоваться предельной абсолютной невязкой, равной половине точности определения положения межевого знака, то есть 10 см.

Количество сторон в разомкнутых теодолитных ходах должно быть не более 20, а количество сторон в системах теодолитных ходов с узловыми точками:

- между исходными пунктами и узловой точкой - 13.

- между узловыми точками - 10.

Наименьшая сторона теодолитного хода - 20 м. В отдельных случаях (при работах в районах сплошной плотной застройки) по решению начальника районного Комитета по ЗР и З допускается уменьшение длины стороны хода ниже указанного предела.

Развитие сетей пунктов планового обоснования методом проложения теодолитных ходов желательно производить по трехштативной системе.

При измерении длин линий ЭТ максимальная длина стороны хода не ограничивается, но следует избегать перехода от наименьших сторон к предельным, при этом измерение линий производится одним приемом с трехкратным взятием отчета. В обработку берется среднее из них.

Угловые измерения при развитии сетей пунктов планового обоснования выполняются ЭТ - двумя полуприемами, круговыми приемами или измерением отдельного угла.

Точки сгущения планового обоснования при необходимости закрепляются на местности (дюбель в асфальте, металлический штырь в грунте и т.д.) В полевых журналах в этом случае составляется подробный абрис с указанием линейных промеров от местных предметов (ориентиров) до точки закрепления на местности межевыми знаками границ земельного участка.

Закрепление пунктов ОМС (ОМЗ) и межевых знаков производят в соответствии с требованиями, приведенными в п. 1.2.1.

5. На этапе кадастровой съемки с помощью электронного тахеометра TOPCON GPT-3000 N в режиме «Съёмка» производится определение положения межевых знаков границ землепользования и объектов местности, отображаемых на кадастровом плане.

6. На этапе выполнения геодезических работ по выносу в натуру границ землепользования работа ЭТ проводится в режиме «Разбивка».

7. На этапе обработки результатов полевых измерений информация из файла для хранения результатов съемки (работы) импортируется через интерфейсный кабель на персональный компьютер (ноутбук). В дальнейшем материалы съемки подвергаются текущему контролю, кадастровый план - корректировке и исправлению в специальном программном комплексе (Credo, Топаз, AutoCad…). В нем же происходит вычерчивание кадастрового плана, определяются площади земельных участков, оформляются отчетные схемы, чертежи границ земельных участков, карточки привязки ОМС и другие документы, входящие в межевое дело (топографический регистр).

8. После окончательного выноса и закрепления в натуре границ земельного участка, контроля и приёмки результатов кадастра (межевания земель) производителем работ, приемка работ производится районным отделом (комитетом) по земельным ресурсам и землеустройству. На этом этапе с помощью ЭТ могут выборочно определяться координаты межевых знаков и контурных точек от точек планового обоснования и ОМЗ.

2.4 Примёнение GPS технологии в землеустройстве

Появление современных высокопроизводительных компьютеров с их возможностью переработки, хранения и выдачи огромного количества информации предопределило возникновение нового направления в хозяйственной и управленческой деятельности человека и новой науки - геоинформатики.

Первоначальное понятие «геоинформационные системы» (ГИС) расшифровывалось как «географические информационные системы», поскольку оно появилось в недрах географической науки. Сейчас область использования далеко вышла за пределы географии и приставка «гео» указывает лишь на то, что информация связана с землёй и деятельностью человека на ней.

Таким образом, под геоинформационной системой чаще всего понимают компьютерное хранилище знаний о территориальном взаимодействии природы и общества, обеспечивающее сбор, хранение, обработку и визуализацию (зрительное представление) многих видов информации о явлениях в окружающем человека пространстве и во времени. К их числу относится информация из областей географии, информатики, геодезии, картографии, земельного учёта, управления, права, экологии и других наук.

Геоинформационные системы разделяются по территориальному охвату: общенациональные и региональные; по целям использования: многоцелевые, специализированные, информационно-справочные, для нужд планирования, управления и др.; по тематике: водных ресурсов, использования земель, лесопользования, туризму и др. Особенно развиваются системы ориентированные на кадастр.

Источники информации для ГИС являются географические и топографические карты и планы, аэрокосмические материалы, нормативные и правовые документы.

Современные ГИС, как правило, являются цифровыми и создаются с использованием специального программного обеспечения и объёма данных, называемого базой данных.

База данных цифровой карты включает в себя два варианта информации: пространственную, определяющую местоположение объекта и семантическую (атрибутивную) описывающую свойства объекта.

Многообразная пространственная информация в ГИС организуется в виде отдельных тематических слоёв, отвечающих решению различных задач. Каждый слой может содержать информацию, относящуюся только к одной или нескольким темам. Например, для задач развития городской территории набор из отдельных слоёв может включать в себя данные: о землевладениях, и недвижимости, об объектах транспорта, образования, здравоохранения, культуры, инженерных сетях, рельефе, геодезических сетях и других объектах городского хозяйства.

Для представления карт и планов в компьютере используется прямоугольная система координат. Каждая точка описывается одной парой координат X и Y. Пользуясь координатной системой, можно представить точки, линии и полигоны в виде списка координат. При этом для представления земной поверхности на плоскости используются различные картографические проекции, например проекции Гаусса-Крюгера.

Данные с карты, плана вводятся в компьютер путём цифрования. Цифрование может быть выполнено либо путём оцифровки каждой характерной точки объекта, либо путём сканирования всего листа карты электронным сканером. Ввод в базу данных компьютера может быть также осуществлен с электронных геодезических приборов. Описательные характеристики объектов могут вводиться с клавиатуры компьютера. Данные аэро- и космических съёмок, записанные в цифровом виде, также могут быть введены в компьютер, минуя бумажную стадию.

По существу, любой вид кадастра (земельный, градостроительный, водный и пр.) является геоинформационной системой, поскольку содержит совокупность достоверных и необходимых сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель и недр на базе картографической информации. Картографическая информация служит и для оценки количества, качества и стоимости земель, регистрации землепользования и землевладения, текущего контроля за землепользованием.

Информационная основа кадастра создаётся в результате инвентаризации земель и кадастровых съёмок. Эти работы могут охватывать как большие территории (город, район и пр.), так и небольшие земельные участки.

Чтобы разместить большое количество сведений в единой информационной системе, кадастровая информация делится на элементарные слои, каждый из которых самостоятельно используется для решения конкретной задачи.

Для автоматизированной системы кадастра, основанной на применении ГИС, используются цифровые кадастровые планы, карты. Все объекты, представленные на кадастровой карте, плане, имеют пространственную привязку, т.е. их положение определено в той системе координат, которая принята для создания карты. Описательные данные объекта (земельного участка) составляют содержание базы данных информационной системы. Для обозначения и связи объектов этой базы данных используются идентификаторы (кадастровые номера) участков. Таким образом, цифровая кадастровая карта, представляя собой совокупность метрических (графических) и семантических (описательных) данных, является картографической частью информационной системы кадастра. Определяя местоположение земельных участков, их границы и площади, она используется как инструмент управления земельными ресурсами.

Таким образом, государственный земельный кадастр является геоинформационной системой, обеспечивая сбор, хранение и выдачу земельной информации потребителям.

2.5 Содержание межевания земель

В перечне землеустроительных работ межевание земель занимает важное место и представляет собой комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади.

Установление и закрепление границ на местности выполняют при получении гражданами и юридическими лицами новых земельных участков, при купле-продаже, обмене, дарении всего или части земельного участка, а также по просьбе граждан или юридических лиц, если документы, удостоверяющие их права на земельный участок, были выданы без установления и закрепления границ на местности.

Восстановление границ земельного участка выполняют при наличии межевых споров, а также по просьбе граждан или юридических лиц в случае полной или частичной утраты на местности межевых знаков и других признаков границ принадлежащих им земельных участков.

Межевание земель выполняют проектно-изыскательские организации Роскомзема, а также граждане или юридические лица, получившие в установленном порядке лицензии на право выполнения этих работ.

Межевание земель включает:

- подготовительные работы по сбору и изучению правоустанавливающих, геодезических, картографических и других исходных документов;

- полевое обследование и оценка состояния пунктов государственной геодезической сети (ГГС) и опорной межевой сети (ОМС) - опорномежевых знаков (ОМЗ);

- составление технического проекта (задания) межевания земель;

- уведомление собственников, владельцев и пользователей размежёвываемых земельных участков о производстве межевых работ;

- согласование и закрепление на местности межевыми знаками границ земельного участка с собственниками, владельцами и пользователями размежёвываемых земельных участков;

- сдачу пунктов ОМС на наблюдение за сохранностью;

- определение координат пунктов ОМС и межевых знаков;

- определение площади земельного участка;

- составление чертежа границ земельного участка;

- контроль и приёмку результатов межевания земель производителем работ;

- государственный контроль за установлением и сохранностью межевых знаков;

- формирование межевого дела;

- сдачу материалов в архив.

Межевание земель выполняют как в общегосударственной, так и в местных и условных системах координат. При этом должна быть обеспечена надёжная связь местных и условных систем координат с общегосударственной системой.

Геодезической основой межевания земель служат:

- пункты ГГС (триангуляция и полигонометрия);

- пункты ОМС (опорные межевые знаки - ОМЗ).

Пункты ОМС (ОМЗ) служат в качестве исходных для:

- закрепления на местности выбранной местной или условной системы координат и последующей её привязки к общегосударственной системе координат;

- оперативного восстановления утраченных межевых знаков;

- решения других задач государственного земельного кадастра и землеустройства.

Средние квадратические погрешности взаимного положения пунктов ОМС (ОМЗ) и положения межевых знаков не должны превышать величин приведённых в таблице 2.4.

Предельная погрешность положения точки не должна превышать удвоенной средней квадратической погрешности. Количество погрешностей, превышающих предельные, должно быть не более 5% от общего числа контрольных измерений. Расположение и плотность пунктов ОМС должны обеспечивать быстрое и надёжное восстановление на местности положения всех межевых знаков.

В городах и посёлках комитеты по земельным ресурсам и землеустройству могут устанавливать более высокую точность и плотность опорной межевой сети и межевых знаков, что обосновывается в технических проектах на производство работ.

Таблица 2.4. Средние квадратические погрешности взаимного положения пунктов ОМС (ОМЗ) и положения межевых знаков

Градация земель	СКП взаимного положения пунктов (ОМЗ), не более (мм)	СКП положения межевых знаков относительно пунктов ГГС, ОМС (ОМЗ), не более (мм)	Плотность (густота) пунктов ГГС и ОМС (ОМЗ)	Рекомендуемые масштабы базовых кадастровых карт и планов
1. Земли городов и посёлков	0,05	0,1	Не менее 4-х на 1 кв. км	1:1000 1:2000
2. Земли сельских населённых пунктов; земли пригородной зоны в т.ч. предоставленные для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства и другие	То же самое	То же самое	Не менее 4-х на населённый пункт, дачный посёлок, садоводческое хозяйство	1:2000 1:5000
3. Земли сельскохозяйственного назначения, земли особо охраняемых территорий и другие	То же самое	То же самое	Узловые точки 3-х и более землевладений и землепользований	1:10000 1:250000
4. Земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса и другие	То же самое	То же самое	То же самое	1:25000 1:50000

2.6 Геодезическая основа

В зависимости от назначения и типа закрепления на местности различают:

- пункты ОМС (ОМЗ), закреплённые на долговременную (не менее 5 лет) сохранность;

- межевые знаки, закрепляемые на (долговременных) повторных точках границ с использованием недорогих материалов;

- границы по «живым урочищам» (рекам, ручьям, водотокам, водоразделам и пр.);

- границы совпадающие с линейными сооружениями (заборы, фасады зданий и пр.);

- пропаханные линии суходольных границ.

Пункты ОМС размещают равномерно по территории населённых пунктов, дачных посёлков, участков садовых товариществ, сельскохозяйственных, лесохозяйственных предприятий с плотностью, указанной в таблице 1. Пункты ОМС могут не совпадать с межевыми знаками границ земельного участка. Их следует размещать на местности с учётом:

- доступности для геодезических определений при восстановлении положения утраченных межевых знаков;

- защищённости от разрушений в результате хозяйственной деятельности и природных явлений.

Межевые знаки размещают на всех поворотных точках границы земельного участка, кроме границ проходящих по «живым урочищам» и линейным сооружениям, совпадающим с границами земельного участка.

На пунктах ОМС в качестве знаков применяются:

- бетонный пилон размером 12*12*90 см, в верхнюю часть которого заделывается кованый гвоздь, а в нижнюю часть, для лучшего сцепления с грунтом, вцементируются два металлических штыря (якорь);

- бетонный монолит в виде усечённой четырёхгранной пирамиды с нижним основанием 15*15 см, верхним 10*10 см и высотой 90 см с заделанным в него кованым гвоздём;

- железная труба диаметром 35-60 мм, отрезки рельса или уголкового железа 50*50*5 мм, 35*35*4 мм длиной 100 см с бетонным якорем в виде усечённой четырёхгранной пирамиды с нижним основанием 20*20 см, верхним 15*15 см и высотой 20 см. К верхней части трубы (рельса, уголка) приваривается металлическая пластинка для надписи, внизу - металлические стержни (крестовина);

- деревянный столб диаметром не менее 15 см и высотой 115 см с крестовиной, установленный на бетонный монолит в виде усечённой четырёхгранной пирамиды с нижним основанием 20*20 см, верхним 15*15 см и высотой 20 см. На верхней грани монолита делается крестообразная насечка или заделывается гвоздь. Верхнюю часть столба затёсывают на конус, ниже затёса делают вырез для надписи;

- марка, штырь, болт закреплённые цементным раствором в основании различных сооружений, в т.ч. в бордюры, столбы, трубы или в скалы. Бетонные пилоны закладываются на глубину 80 см.

Пункты ОМС окапывают в виде круглых канав с внутренним диаметром 2,0 м, глубину 0,3 м, шириной в нижней части 0,2 м и верхней части 0,5 м. Над центром насыпается курган высотой 0,1 м.

В качестве межевых знаков используют деревянные колья высотой 75-80 см, диамером 5-7 см, железные штыри и трубы забитые в грунт на 0,4-0,6 м.

Межевые знаки на поверхности без покрытия окапываются круглой канавой с внутренним диаметром 0,8 м, глубиной 0,2 м и шириной в нижней части 0,2 м.

Границы земельных участков, проходящие по «живым урочищам», закрепляются межевыми знаками только на стыках с суходольными границами.

При установке межевой знак ориентируют таким образом, чтобы его лицевая сторона (с надписями) была обращена к следующему межевому знаку при движении по границе, по ходу часовой стрелки.

Пункты ОМС после закладки сдаются по акту на наблюдение за сохранностью:

- городской, поселковой или сельской администрации, если они построены на землях находящихся в государственной или муниципальной собственности;

- собственнику, владельцу, пользователю земельного участка, если они находятся на его земельном участке.

Если пункт ОМС совмещён с межевым знаком, то он сдаётся на наблюдение за сохранностью всем собственникам, владельцам и пользователям размежевываемых земельных участков.

2.7 Подготовительные работы

В процессе подготовительных работ осуществляют сбор и анализируют следующие материалы:

1. проект землеустройства, материалы инвентаризации земель;

2. постановление районной, городской (поселковой) или сельской администрации о предоставлении гражданину или юридическому лицу земельного участка;

3. договоры купли-продажи и сведения о других сделках с земельным участком;

4. выписки из книги регистрации земельного участка;

5. сведения о межевых спорах по данному земельному участку;

6. чертёж границ или кадастровые карты (планы) с границами земельного участка;

7. топографические карты и планы;

8. фотопланы и фотоснимки, приведённые к заданному масштабу;

9. схемы и списки координат пунктов ГГС;

10 схемы и списки координат пунктов ОМС;

11. списки координат межевых знаков затрагиваемых проектом землеустройства, а также проектные координаты вновь образуемого или трансформируемого земельного участка;

12. сведения об особом режиме использования земель.

2.8 Заключительный этап землеустроительных работ

Межевание земель выполняют в соответствии с техническим проектом, в котором обосновывают содержание, объёмы, трудовые затраты, необходимые материалы, сметную стоимость, сроки выполнения и технику безопасности работ. Технический проект межевания земель составляют на каждый населённый пункт, дачный посёлок, садоводческое хозяйство (товарищество) и т.д.

Межевание земельного участка, предоставленного для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства выполняют в соответствии с техническим заданием, выданном на основе технического проекта.

Технический проект межевания земель утверждает районный (городской) комитет по земельным ресурсам и землеустройству. Он включает в себя:

- текстовую часть;

- графические материалы;

- смету затрат и расчёты необходимых материалов.

В текстовой части технического проекта отражают:

- основание и цель выполнения работ;

- сведения о геодезической основе;

- сведения о ранее выполненных межевых работах;

- технологию геодезических работ и закрепления новых или восстановление утраченных границ;

- рекомендации по технике безопасности и охране труда;

- перечень материалов, подлежащих сдаче в комитет по земельным ресурсам и землеустройству.

К техническому проекту прикладывают разбивочный чертёж, составленный в удобном для работы масштабе, на котором отображают существующие и проектируемые:

- пункты ГГС и ОМС (ОМЗ);

- межевые знаки;

- угловые и линейные данные для геодезических измерений;

- названия и номера размежёвываемого и смежных с ним земельных участков.

На разбивочном чертеже проектируемые пункты ОМС и межевые знаки и их названия показываются красным цветом. Разбивочный чертёж может составляться на копии ранее изготовленного чертежа границ земельного участка или кадастровой карты (плана), приведённой к удобному для работы масштабу.

После закрепления на местности пунктов ОМС (ОМЗ) и межевых знаков выполняют определение их планового положения. Для определения координат пунктов ОМС (ОМЗ) и межевых знаков используют:

- спутниковые геодезические определения;

- триангуляцию, полигонометрию, трилатерацию, прямые, обратные, комбинированные засечки, лучевые системы;

- фотограмметрические методы.

В обоснованных случаях могут использоваться и методы картометрии.

Для производства измерений применяют:

- спутниковые геодезические приёмники;

- электронные тахеометры при прохождении полигонометрических ходов от пунктов ГГС и пунктов местных сетей (городской полигонометрии);

- светодальномеры;

- теодолиты;

- фотограмметрические (работы) приборы;

- дигитайзеры, другие приборы и инструменты.

По результатам геодезических, фотограмметрических и картометрических измерений вычисляют координаты пунктов ОМС и межевых знаков.

Чертёж границ земельного участка составляют в масштабе, равном или крупнее масштаба базовой кадастровой карты (плана), рекомендованном в таблице 1. Оригинал чертежа границ земельного участка составляют на плотной чертёжной бумаге, лавсане или фотоплане.

Чертёж границ земельного участка составляется инженером-землеустроителем, выполнившим межевые работы и утверждается председателем (заместителем председателя) комитета по земельным ресурсам и землеустройству района (города).

В процессе и по завершению межевания земельных участков представитель Росземкадастра осуществляет текущий контроль и приёмку законченной работы.

При выполнении работ физическим лицом, имеющим лицензию на выполнение межевых работ, текущий контроль и приёмку законченной продукции, осуществляет комитет по земельным ресурсам и землеустройству или уполномоченная им проектно-изыскательская организация по землеустройству.

Текущий контроль и приёмку результатов межевания земель представитель Росземкадастра выполняет с целью установления их соответствия требованиям. Результаты контроля и приёмку оформляют актами установленной формы.

В целях контроля представитель выполняет дополнительные контрольные измерения, осматривает в натуре межевые знаки и устанавливает соответствие их оформления требованиям. Количество дополнительных контрольных измерений обосновывается в техническом проекте.

При приёмке завершённых работ проверяющий устанавливает:

- наличие списков координат пунктов ГГС, ОМС (ОМЗ) и межевых знаков;

- систему координат и схему привязки межевых знаков к опорным геодезическим пунктам;

- правильность ведения журналов геодезических измерений;

- правильность установления и закрепления границ земельного участка;

- допустимость погрешностей геодезических определений и вычисления площади земельного участка;

- соответствие вычисленной площади земельного участка площади указанной в документе, удостоверяющим права собственника на земельный участок;

- правильность оформления чертежа границ земельного участка;

- правильность оформления межевого дела.

По завершению межевых работ представитель Росземкадастра формирует и сдаёт в комитет по земельным ресурсам и землеустройству межевое дело, в которое включается пояснительная записка: заявление на проведение работ, документ удостоверяющий право на земельный участок, план земельного участка, каталог координат точек границ земельного участка, ведомость вычисления площадей земельного участка, калька контуров земельного участка, акт установления границ в натуре, материалы полевых измерений. Межевое дело регистрируется и постоянно хранится в межевом архиве комитета по земельным ресурсам и землеустройству.

3. Формирование объектов кадастрового учета

3.1 Проектная документация при строительстве промышленных объектов

кадастровый сельскохозяйственный земля промышленность

Формирование земельного участка (ЗУ) как объекта кадастрового учета - это одна из центральных операций ведения ГЗК. АС ЕГРЗ-П обеспечивает выполнение этой операции только при наличии электронной карты территории с выделенными на ней кадастровыми единицами. Формирование земельного участка всегда следует после приема и регистрации заявки. Формирование объекта кадастрового учета в АС ЕГРЗ-П включает:

1) создание земельного участка в атрибутивной базе данных;

2) создание земельного участка в графической базе данных;

3) синхронизацию (связь) объектов учета в графической базе данных (цифровой дежурной кадастровой карте) и атрибутивной базе данных;

4) заполнение документа Д4 (план формирования земельных участков);

5) составление протокола формирования земельных участков.

Рассмотрим процедуру отображения объекта учета на цифровой дежурной кадастровой карте и хранения цифровой картографической информации на примере использования ГИС Maplnfo. В комплексе с АС ЕГРЗ-П, ГИС Maplnfo обеспечивает:

v кадастровое формирование и отображение взаимного местоположения объектов недвижимости и их положение относительно объектов местности;

v получение информации о координатах поворотных точек и площадях объектов недвижимости для занесения в атрибутивную базу данных;

v выполнение геометрических операций для установления взаимного расположения (включая разделение и слияние) объектов учета ГЗК;

v получение информации для формирования графических выходных форм ГЗК.

Запуск ГИС Maplnfo и загрузка карты требуемой территории (например, населенного пункта) выполняется по пунктам меню АС ЕГРЗ-П: Файл Старт ГИС Кнопка Добавить открывает окно Карта, которое позволяет присвоить имя новой карте, указать путь к ней и отметить используемую ГИС.

Рисунок 3.1. Окна выбора карт населенных пунктов для объектов кадастрового учета

После загрузки ГИС и карты в Maplnfo появятся дополнительные пункты главного меню: Сервис, Участки, Точки в квартале и дополнительная панель инструментов Кадастр.

Создание земельного участка в атрибутивной базе данных выполняется следующим образом. В главном меню кнопка Объекты кадастрового учета раскрывает окно Объекты кадастрового учета с кадастровым «деревом», отражающем иерархию кадастровых единиц. Далее необходимо выделить кадастровый квартал, где находится земельный участок (раскрывая квадратики со знаком «+»), отметив его курсором. Используя кнопку Добавить, открыть окно Участок, внести сведения о местоположении -> ОК. Та же операция может быть выполнена с использованием пунктов меню База данных Таблицы Недвижимость Участки. Далее следует открыть окно Участки ОК. В окне Объекты кадастрового учета появился новый объект, статус которого - «Оперативный», номер - условный (индекс «У»).

В Деле по заявке нужно выделить закладку Маршрут и зафиксировать начало формирования объекта учета.

Формирование земельного участка как объекта кадастрового учета в графической базе данных (на цифровой ДКК штатными средствами ГИС или с помощью функций дополнительной панели инструментов Кадастр) начинается с запуска ГИС и выбора электронной карты требуемого населенного пункта: Файл Старт ГИС Выбрать карту. При необходимости рекомендуется проверить путь запуска: в окне Карта Изменить. Далее в окне нужно последовательно открыть папки Kadastr mapinfo mapinfo_r и рабочий набор kadastr.wor.

В зависимости от состояния отображения земельного участка на цифровой дежурной кадастровой карте и материалов по межеванию создается изображение объекта кадастрового учета. Наиболее вероятны следующие варианты:

1) на цифровой ДКК имеются контуры будущего объекта кадастрового учета;

2) на цифровой ДКК нет контуров объекта кадастрового учета;

3) объект кадастрового учета формируется в результате слияния земельных участков;

4) объект кадастрового учета формируется в результате разделения земельных участков.

Для первого варианта возможен вынос границ земельного участка на цифровую ДКК в пределах выделенного кадастрового квартала по материалам межевания. На цифровой дежурной кадастровой карте необходимо активизировать (сделать изменяемым) слой «Участки». Используя функции ГИС Полигон (Многоугольник) и SNAP (Узлы), выносят границы земельного участка.

Для первых двух вариантов целесообразно формирование объекта кадастрового учета в графической базе данных по координатам поворотных точек границ земельных участков, которые вычислены при межевании. Для этого в дополнительной панели инструментов ГИС «Кадастр» необходимо выбрать функцию Создание объекта по координатам. Затем в главном меню ЕГРЗ-П выделить созданный в атрибутивной базе данных земельный участок (с индексом «У»). Используя клавишу Изменить, открывают окно Участок Границы Изменить в окне Формирование списка точек объекта Добавить в окне Точка вписать координаты точки ОК (рис. 2.2). Из таблицы «Точки в квартале» координаты точек передаются в таблицу «Поворотные точки объекта». Процедуру повторяют для каждой поворотной точки ЗУ. После завершения окно следует закрыть. Вписанные значения координат поворотных точек земельных участков экспортируют в ГИС и переходят в Maplnfo. В результате на цифровой ДКК создается земельный участок с условным кадастровым номером.

Работа выполняется в слое «Участки». Созданный ЗУ должен иметь замкнутые границы.

Кадастровое формирование предусматривает также создание объектов кадастрового учета путем слияния и разделения ЗУ. При объединении двух объектов в один используется функция Объединение двух выделенных объектов дополнительной панели инструментов Кадастр. Для этого два смежных земельных участка, которые требуется объединить, необходимо выделить в слое «Участки» (Shift + щелчок левой клавиши мыши) и нажать названную кнопку. В окне Слияние двух объектов фиксируют условия слияния.

Рисунок 3.2. Формирование объекта кадастрового учета по материалам межевания (по координатам)

В результате будет получен земельный участок от слияния двух смежных, который может формироваться как объект кадастрового учета.

При необходимости сформировать объекты кадастрового учета путем разделения земельного участка линией используется функция Разделение объекта по линии панели инструментов Кадастр. Для этого участок, подлежащий разделению, необходимо выделить в слое «Участки» и нажать названную кнопку. В требуемом месте проводят линию разделения (прямую или ломаную). В окне Разделение объекта по линии фиксируют условия разделения. В результате будут получены два земельных участка, которые могут быть сформированы как объекты кадастрового учета.

Синхронизация объектов учета в ЦДКК и АС ЕГРЗ-П происходит следующим образом. В ЕГРЗ-П, в окне Объекты кад. учета, выделяют вновь созданный в атрибутивной базе данных земельный участок. Используя кнопку Выбрать в ГИС, начинаем процесс синхронизации ГИС и ЕГРЗ-П. Появляется предупреждение об отсутствии данного объекта на карте и предлагается выделить соответствующий объект. В окне предупреждения следует нажать кнопку Продолжить. Объект выделяют в ЦДКК. Далее на панели инструментов Кадастр следует нажать появившийся значок связи II. Связь атрибутивной и графической БД по сформированному ЗУ установлена! Выделенному земельному участку присвоен определенный в ЕГРЗ-П условный номер. Поворотные точки границ земельных участков нумеруются, и их координаты пересчитываются с помощью пунктов меню: Точки в квартале Обновить точки квартала в окне Обновить слой опорных точек выделяют нужный кадастровый квартал ОК. В окне Протокол соответствия графической и атрибутивной БД последовательно, по мере выполнения каждой операции, нажимают кнопки: Обновить файл точек КК, Обновить окно, Maplnfo (мигающая кнопка на панели задач), Закрыть. В результате имеем: на цифровой дежурной кадастровой карте поворотные точки земельного участка пронумерованы (условно), номера и их координаты внесены в атрибутивную базу данных.

Связать «Дело по заявке» с графической базой данных можно следующим образом. В окне Объекты код. учета выделить соответствующий участок, кнопкой Операции открыть окно «Операции», выбрать Формирование ЗУ, в окне «Формирование ЗУ» в строке Операции по заявке № выбрать соответствующую заявку. Для связи последовательно нажать кнопку Взять из ГИС, Maplnfo (мигающая кнопка на панели задач), Связь завершена и выйти из окна «Формирование ЗУ».

Заполнение документа Д4 (План формирования земельных участков) выполняется следующим образом. В окне Объекты кад. учета выделить формируемый участок. Открыть окно Книга регистрации заявок Изменить в «Деле по заявке» выбрать закладку Участок в окне Новые выбрать формируемый участок Печать документов в окне Выводимые документы выделить Д4 Вывести Maplnfo (мигающая кнопка на панели задач) на панели инструментов Кадастр использовать кнопку # Microsoft Word (мигающая кнопка на панели задач) документ Д4 распечатать средствами Word (рис. 1.7).

Составление протокола формирования земельного участка. Для этого необходимо в окне Объекты кад. учета выделить формируемый участок. Используя кнопку Документы, открыть окно Выводимые документы выбрать Протокол формирования Вывести. Распечатанный документ заполняется вручную. В результате составления протокола формирования принимают решение о возможности кадастрового учета сформированного участка. На этом процесс формирования земельного участка как объекта кадастрового учета завершен. В «Деле по заявке» в закладке «Маршрут» об этом делается отметка.

Статус сформированного земельного участка - оперативный.

3.2 Основные допущения и ограничивающие условия

Не смотря на проблемы оценки кадастровой стоимости земельных участков главный положительный результат - кадастровая стоимость с 1 января 2006 года в связи вступлением в силу Главы 31 Части II Налогового кодекса Российской Федерации и утратой силы закона «О плате за землю» от 11 октября 1991 года №1738-1 успешно используется в практике налогообложения и аренды земельных участков, а также является основой для их выкупа.

Основным параметром, влияющим на размер арендной платы, являлся вид деятельности арендатора, и практически не учитывалась стоимость самого земельного участка. А ставка земельного налога устанавливалась в рублях за 1 кв. м. в год, т.е. земельный налог взимался на основе фиксированных ставок (в соответствии с законом «О плате за землю» от 11 октября 1991 года №1738-1, в котором устанавливались значения средних ставок земельного налога для земельных участков различного назначения, а также коэффициенты и льготы).

Данный подход имел существенные недостатки, основным из которых являлся отсутствие взаимосвязи между величинами земельного налога и рыночной стоимостью земельного участка. В случае с участками сельскохозяйственного назначения это означает, что величина земельного налога на сельскохозяйственные угодья с различным уровнем плодородия будет равной; в случае с земельными участками в черте населенных пунктов - величина земельного налога за земельные участки, расположенные в центре города и на окраине, расположенных в экологически неблагоприятных промзонах и в престижных районах и т.д., будет тождественной. Данный подход не стимулирует собственников к эффективному управлению земельными участками, приводит к неравномерной налоговой нагрузке, а значит, не способствует экономическому развитию территорий.

Для более детального учета стоимости земель города провели государственную кадастровую оценку земель на основании статистического анализа рыночной стоимости выкупа права аренды земельных участков и иной информации о земельных участках и объектах недвижимости.

Переход на новые принципы исчисления арендной платы за землю был обоснован тем, что использование в качестве базы для расчета арендной платы кадастровой стоимости земельного участка более точно отражает стоимость земельного участка.

В проекте постановления Правительства г. Москвы отразили следующее:

1. арендную плату за земельные участки, находящиеся в государственной собственности до ее разграничения, установить в процентах от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка;

2. основанием для определения размера арендной платы будут являться сведения кадастровой стоимости земельного участка, прошедшего в установленном порядке процедуру государственного кадастрового учета;

3. вид функционального использования земельного участка будет определяться на основании данных государственного земельного кадастра и указывается в распорядительном документе о предоставлении участка. В свою очередь ставки арендной платы будут применяться по вновь заключаемым договорам аренды и договорам аренды, срок действия которых истек или истекает после вступления в силу нормативно-правового акта, устанавливающего новый подход к исчислению арендной платы за землю.

Среди видов прав на землю различаются:

1. аренда (с особенностями в зависимости от срока);

2. на срок до 1 года (договор аренды и право аренды не подлежат государственной регистрации);

3. на срок до 5 лет;

4. на срок до 49 лет (сделки с правом аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления);

5. безвозмездное срочное пользование;

6. право постоянного (бессрочного) пользования (для государственных и муниципальных учреждений), казенных предприятий, органов государственной власти и местного самоуправления;

7. частная собственность на земельные участки.

Расчет стоимости затраным подходом

Требуется определить стоимость земельного участка под строительство склада лесозаготовок, расположенного в Манском районе Красноярского края, где стоимость 1 м² земли составляет 500 рублей; цена нового строительства 1м² - 26000 рублей; предпринимательская прибыль - 30%.

Площадь земельного участка определяется по формуле (3.1)

S= a*b (3.1),

где а - длина земельного участка, м

b - ширина земельного участка, м

S= 40*20 = 800 м²

Расчет стоимости нового строительства рассчитывается по формуле (3.2)

Снс= Снс 1м² * Sзд + П (3.2),

где Снс - стоимость нового строительства, руб.

Снс 1м2 - стоимость нового строительства 1 м², руб.

Sзд - площадь здания (по наружной), м²

П - предпринимательская прибыль, руб.

Снс = 26000*64 + 28800 = 1692800 тыс. руб.

Расчет стоимости земельного участка определяется по формуле (3.3)

Сзу= Сзу 1м² * S (3.3),

где Сзу - стоимость земельного участка, руб.

Сзу 1м2 - стоимость 1м² земли, руб.

S - площадь земельного участка, м2.

Сзу = 500*800 = 400000 руб.

Расчет стоимости объекта недвижимости вместе определяется по формуле (2.4)

С= Снс + Сзу - И (2.4),

где С - стоимость объекта недвижимости вместе со строениями, руб.

Снс - стоимость нового строительства, руб.

Сзу - стоимость земельного участка, руб.

И - износ, руб.

С= 1692800+400000 -27945 = 2064855 тыч. руб.

Расчет величины физического износа приведен в таблице.

Таблица 3.1. Расчет физического износа

Номер по порядку	Конструктивные элементы здания	Удельный вес в%	Ст-ть нового строительства	Износ в%	Износ в руб.
1	Фундамент	8	33024	5	1651
2	Стены и перегородки	33	136224	8	10898
3	Перекрытия	18	74304	9	6687
4	Кровля	5	20640	3	619
5	Полы	14	57792	7	4045
6	Проемы	8	33024	1	330
7	Отделочные работы	6	24768	7	1734
8	Инженерное оборудование	8	33024	6	1981
	Всего	100	412800	46	27945

Расчет стоимости доходным подходом

Расчет стоимости доходным подходом производим по формуле (3.5)

С= ЧОД / К (2.5),

где С - стоимость объекта недвижимости вместе со строениями, руб.

К - ставка капитализации, %

С= 2064855/0,09 = 2942833 руб.

Ставку капитализации возьмем равной 9%.

Расчет чистого операционного дохода приведен в таблице 3.2

Таблица 3.2. Расчет чистого операционного дохода

№	Наименование показателя	Единица измерения	Значение показателя
1	Ставка арендной платы за месяц	руб./м2	500
2	Площадь оцениваемого помещения	м2	800
3	Ставка капитализации	%	9
4	Потенциальный валовый доход за год	руб	91368
5	Убытки от недозагрузки помещения (1%)	руб	913
6	Действительный валовый доход	руб	90455
7	Расходы на страхование (10%)	руб	9046
8	Налог на имущество (0,1%)	руб	212
9	Налог на землю (0,3%)	руб	288
10	Чистый операционный доход	руб	2064855

Расчет стоимости сравнительным подходом

Имеется информации о 5 объектах

Информация об объектах приведена в таблице 3.3

Взяв за единицу сравнения цену продажи 1 м², проведем корректировку занеся в таблицу 3.4

Таблица 3.3. Информация об аналогичных сделках с объектами недвижимости

Характеристики объекта	Оцениваемый объект	Объект 1	Объект 2	Объект 3	Объект 4	Объект 5
Цена продажи, тыс. руб		621	855	724	619	687
Площадь строения	550,7	525	530	510	524,6	522,8
Динамика сделок на рынке		полгода назад	полгода назад	месяц назад	2 недели назад	год назад
Площадь участка	800	800	800	800	600	600
Транспортная доступность		лучше	аналог	аналог	аналог	аналог

Взяв за единицу сравнения цену продажи 1 м², проведем корректировку занеся в таблицу 3.4.

Таблица 3.4. Расчет корректировки

Характеристики объекта	Оцениваемый объект	Объект 1	Объект 2	Объект 3	Объект 4	Объект 5
Цена продажи 1м2, тыс. руб	-	13,8	11,4	13,2	14,7	11,1
Динамика сделок на рынке	-	полгода назад	полгода назад	месяц назад	2 недели назад	год назад
Корректировка,%	-	16,2	16,2	0	0	32,4
Скорректированная цена продажи 1м2, тыс руб	-	16,03	13,25	13,2	14,7	14,7
Транспортная доступность		лучше	аналог	аналог	аналог	аналог
Корректировка, руб	-	-2,78	-	-	-	-
Размер участка, м2	800	800	800	800	600	600
Корректировка	-	-	-	-	-1,5	-1,5
Скорректированная цена продажи 1м2, тыс руб	13,2	13,2	13,2	13,2	13,2	13,2

Рассчитаем цены за 1 м² каждого объекта-аналога, определим корректировку по динамике сделок на рынке

Для этого возьмем цену квадратного метра аналога 4 и цену аналога 5

(14,7-11,1) / 11,1 * 100% = 32,4%

32,4% - процент разницы в динамике продаж 4 и 5 объектов, проданных две недели и год назад соответственно.

Рассчитаем скорректированную цену продажи одного м² объекта аналога 5 и занесем ее в таблицу 2.4

11,1+ (11,1/100 * 32,4) = 14,7 руб.

Чтобы рассчитать корректировку 1 и 2 объектов аналогов, делим корректировку за год на 2.

32,4/2 = 16,2%

Рассчитаем скорректированную цену продажи одного м² для объекта-аналога 1 и занесем ее в таблицу 2.4

13,8+ (13,8/100 * 16,2) = 16,03 руб.

Рассчитаем скорректированную цену продажи одного м2 для объекта-аналога 2 и занесем ее в таблицу 2.4

11,4+ (11,4/100 * 16,2) = 13,25 руб.

Далее рассчитаем корректировку на транспортную доступность первого объекта-аналога, так как его транспортная доступность лучше, то корректировку учитываем с минусом.

16,03 - 13,25 = 2,78 руб.

16,03 - 2,78 = 13,2 руб.

Рассчитав скорректированную цену 1м² найдем стоимость оцениваемого объекта по формуле.

С = Ц 1м² * S (2.13),

где С - стоимость оцениваемого объекта, руб., Ц 1м² - скорректированная цена 1м², тыс. руб., S - площадь оцениваемого объекта, м².

С = 13,2*550,7 = 726924 руб.

Согласование стоимости оцениваемого объекта проводим в таблице 3.5

Таблица 3.5. Согласование стоимости

Критерии согласования	Затратный подход	Доходный подход	Сравнительный подход
Полнота и достоверность информации	1	1	1
Способность учитывать размер, местоположение, доходность объекта	2	1	1
Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца	2	2	0
Способность учитывать конъюнктуру рынка недвижимости	0	2	0
Итого	5	6	2
Общая сумма баллов	13
Удельный вес каждого подхода в общей сумме баллов, %	38,46	46,16	15,38

Определение итоговой величины объекта оценки

В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой величины стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности. Для определения итоговой величины стоимости используется метод средневзвешенного значения, а также субъективное мнение.

На основании информации, изложенной в отчете, принимая во внимание стабильный потребительский спрос, мы сделали вывод, что при сохранении существующей динамики развития рынка недвижимости в г. Зеленоград объект оценки останется ликвидным, а его стоимость будет иметь тенденцию к увеличению. Анализируя применимость каждого подхода к оценке объекта, мы пришли к следующим выводам. Стоимость недвижимости, полученная затратным подходом, в условиях активного рынка не отражает реального состояния рынка купли-продажи. В данной оценке имеется информация об уровне цен на жилую недвижимость. Сравнивая реальные рыночные цены со стоимостью, полученной по затратному подходу можно видеть большой разрыв, который не позволяет использовать данный подход с достаточной степенью достоверности. Следовательно, затратному подходу присваивается удельный вес, равный 0.

Особенностью сравнительного подхода является ориентация величины стоимости оцениваемого объекта на рыночные цены купли-продажи аналогичных объектов. При этом основным условием достоверности показателя стоимости, полученного сравнительным подходом, является значительное количество тщательно подобранных фактических сделок по аналогичным объектам недвижимости. Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателей. Следовательно, сравнительному подходу присваивается удельный вес, равный 1.

С учетом вышеизложенного рассчитаны весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой величины стоимости оцениваемого объекта.

Согласно полученным весам рассчитаем рыночную стоимость оцениваемого объекта.

Наименование подхода в оценке	Расчетная стоимость, руб.	Весовой коэффициент, доли	Компонент стоимости
Затратный подход	2064855	0	_
Сравнительный подход	2942833	1	2942833
Доходный подход	0	0
Общая итоговая стоимость, руб.	2942833
Общая итоговая стоимость с учетом округления, руб.	2950000

Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение: рыночная стоимость права собственности составляет 2950000 (Два милионна девятьсот пятьдесят тысяч рублей).