Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения

Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий по объекту оценки внутри субъекта РФ определяется умножением расчетного рентного дохода на срок его капитализации, составляющий 33 года.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий проводится в границах колхозов и совхозов, по которым проводился IV тур оценки земель. Земельно-оценочная информация объектов оценки обобщается по административным районам, земельно-оценочным районам и субъекту Российской Федерации.

Методика определения кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий приведена на рисунке 8. Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на его площадь.

Для земель сельскохозяйственного назначения, пригодных под пашни, сенокосы, пастбища, занятые залежами на дату проведения государственной кадастровой оценки земель (многолетними насаждениями, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, а также водными объектами), предназначенными для обеспечения внутрихозяйственной деятельности определение удельных показателей кадастровой стоимости земель определяет необходимую последовательность действий:

Рисунок 8 - Последовательность проведения государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на втором этапе

1) составление перечня почвенных разновидностей и площади, которую занимает каждая из них.

2) составление в профиле почвенных разновидностей перечня всех сельскохозяйственных культур, возможных к выращиванию.

3) выбор в профиле почвенных разновидностей на основе перечня культур допустимых чередований посевов, характеризующихся набором сельскохозяйственных культур, их чередованием, количеством полей, занимаемых каждой сельскохозяйственной культурой, и общим количеством полей севооборота;

4) установление в профиле почвенных разновидностей нормативной урожайности каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур;

5) установление рыночной цены для каждой сельскохозяйственной культуры из ассортимента культур;

6) вычисление валового дохода на единицу площади для каждой сельскохозяйственной культуры из ассортимента культур как произведения ее нормативной урожайности и прогнозируемой цены реализации продукции.

7) нахождение затрат на единицу площади на возделывание и уборку каждой сельскохозяйственной культуры из состава и ассортимента культур;

8) вычисление валового дохода на единицу площади для каждого севооборота путем суммирования произведений удельных валовых доходов сельскохозяйственных культур севооборота и количества полей, занимаемых сельскохозяйственными культурами, и деления результата на общее число полей севооборота;

9) вычисление затрат на единицу площади для каждого севооборота путем суммирования произведений удельных затрат на возделывание сельскохозяйственных культур севооборота и количества полей, занимаемых сельскохозяйственными культурами, и деления результата на общее число полей севооборота;

10) вычисление в профиле почвенных разновидностей затрат на единицу площади на поддержание плодородия почв для каждого севооборота;

11) расчет в разрезе почвенных разновидностей в составе земельного участка удельного показателя земельной ренты для каждого севооборота осуществляется путем вычитания из величины удельного валового дохода величины удельных затрат на возделывание, величины удельных затрат на поддержание плодородия почв и прибыли лица, ведущего предпринимательскую деятельность в сельском хозяйстве;

12) определение в профиле почвенных разновидностей в составе земельного участка максимального значения удельного показателя земельной ренты из удельных показателей земельной ренты севооборотов;

13) определение значения коэффициента капитализации земельной ренты;

14) вычисление удельного показателя кадастровой стоимости каждой почвенной разновидности в составе земельного участка путем деления удельного показателя земельной ренты почвенной разновидности на коэффициент капитализации;

15) вычисление удельного показателя кадастровой стоимости земель в составе земельного участка как средневзвешенного по площади почвенных разновидностей удельных показателей кадастровой стоимости почвенных разновидностей.[12]

Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения состоит из двух основных этапов:

1. Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий на территории РФ.. Первый этап кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения проводится с целью определения кадастровой стоимости одного гектара сельскохозяйственных угодий на территории субъектов РФ и разрабатывается определённая последовательность проведения кадастровой оценки.

При проведении кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ определяются следующие показатели в расчете на гектар сельскохозяйственных угодий:

1. оценочная продуктивность;

2. затраты по оценке;

3. цена производства валовой продукции и расчетный рентный доход;

4. удельные показатели кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ.

Оценочная продуктивность и затраты по оценке служат базовыми нормативами для кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий внутри субъекта Российской Федерации.

2. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ. Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации проводится на основании базисных показателей по оценке продуктивности и затрат, установленных на 1 этапе государственной кадастровой оценки земель, обеспечивающих сопоставимость ее результатов на всей территории Российской Федерации. Для этих целей по земельно-оценочным районам определяется:

? фактическая продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий на основании урожайности основных сельскохозяйственных культур и сенокосов, а также рассчитываются фактические затраты на использование 1 га сельскохозяйственных угодий. Расчеты показателей продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам проводятся в соответствии с п. 2.1,

? методика государственной кадастровой оценки сельскохозугодий на уровне субъектов Российской Федерации;

? рассчитываются по земельно-оценочным районам коэффициенты дифференциации базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных для субъекта Российской Федерации по результатам первого этапа государственной кадастровой оценки, путем отнесения указанных показателей продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам к аналогичным показателям, сложившимся по субъекту Российской Федерации;

? базовые оценочные показатели продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам определяются умножением аналогичных базовых оценочных показателей, установленных по субъекту Российской Федерации на первом этапе государственной кадастровой оценки, на коэффициенты дифференциации продуктивности затрат, рассчитанные по земельно-оценочным районам.

Площади почвенных разновидностей, которые входят состав земельного участка, находятся путем соотношения границ почвенных разновидностей, устанавливаемых на основе почвенных карт, и границ земельных участков, которые входят состав земель сельскохозяйственного назначения, определяемых на основе данных Государственного земельного кадастра.

Удельные затраты на возделывание и уборку сельскохозяйственных культур рассчитываются на основе технологических карт и среднегодовых рыночных цен.

Размер прибыли предпринимателя находится оценщиком на основе статистических данных о распределении прибыли между правообладателем земель сельскохозяйственного назначения и предпринимателем по отрасли в соответствующем субъекте Российской Федерации.

Коэффициент капитализации рассчитывается на основании среднерыночного соотношения земельной ренты и рыночной цены земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения.

Для земель сельскохозяйственного назначения, которые малопригодны под пашню, но употребляемые для выращивания некоторых видов технических культур (многолетних насаждений, ягодников, чая) удельные показатели кадастровой стоимости земель принимаются равными удельным показателям рыночной стоимости этих земель, определяемые в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Для земель сельскохозяйственного назначения, занятых зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции определение удельных показателей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения определяет следующую последовательность действий:

1. группировка земельных участков, в границах которых расположены эти земли;

2. определение эталонного земельного участка в составе каждой группы;

3. определение рыночной стоимости земель в составе эталонного земельного участка;

4. расчет удельных показателей кадастровой стоимости этих земель.

5. расчёт эталонного земельного участка предполагает подчёркивание в составе каждой группы земельного участка, обладающего в профиле факторов стоимости характеристиками, находящимися в модальном интервале. Для земель сельскохозяйственного назначения, на которых располагаются леса, удельные показатели кадастровой стоимости земель устанавливаются в размере среднего для субъекта Российской Федерации значения удельного показателя.

Государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [16]. Законом об оценочной деятельности установлен следующий порядок проведения государственной кадастровой оценки (рис. 9).

Государственная кадастровая оценка земель осуществляется Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, его территориальными органами и находящимися в их ведении предприятиями и организациями. Кроме того, к проведению подобной оценки могут быть привлечены лица, имеющие квалификационный аттестат кадастрового инженера, либо являющиеся оценщиками и состоящие в одной из саморегулируемых организаций.

Государственная кадастровая оценка земель осуществляется в целях установления кадастровой стоимости земельных участков, которые имеют различное целевое назначение.

При определении кадастровой стоимости объектов недвижимости оценщик должен руководствоваться дополнительными требованиями и (или) процедурами к проведению оценки, установленными Федеральным стандартом оценки №4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Рисунок 9 - Схема проведения государственной кадастровой оценки

Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности [17].

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 года № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 Департаментом земельно-имущественных отношений Краснодарского края издан Приказ «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из земель населенных пунктов Краснодарского края» от 22.11.2011, №1756. Согласно данному приказу были утверждены:

? результаты определения кадастровой стоимости земельных участков из земель населенных пунктов Краснодарского края;

? средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель в разрезе кадастровых кварталов в составе видов разрешенного использования земель населенных пунктов Краснодарского края;

? средний уровень кадастровой стоимости земель населенных пунктов в разрезе муниципальных районов (городских округов) Краснодарского края. Средний уровень кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения Краснодарского края показан в таблице 1.[9]

Таблица 1 - Средний уровень кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения в разрезе муниципальных районов (городских округов) Краснодарского края

2.3 Повышение качества оценки кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения

По состоянию на 1 января 2013 г. на территории Российской Федерации действовало свыше 24 тыс. муниципальных образований (МО).

Пункт 1 ст.52 Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» четко закрепляет право каждого муниципального образования иметь собственный бюджет. Местный бюджет - форма образования и расходования денежных средств на очередной финансовый год, предназначенных для исполнения расходных обязательств соответствующего муниципального образования [16].

В результате же изменения бюджетного и налогового законодательства в течение последних трех лет в числе местных налогов, формирующих финансовую базу местных бюджетов за счет собственных средств, осталось всего два налога: земельный и налог на имущество физических лиц. Впрочем, как показывает и зарубежный опыт, финансовая обеспеченность муниципальных образований определяется не числом местных налогов, а уровнем их экономической значимости и, главное, привязкой к налоговой базе, отражающей результаты хозяйственной деятельности на территории муниципалитета. Но в нынешних российских условиях действующее правовое регулирование и практика бюджетного процесса на местном уровне практически не имеют названной выше привязки и тем самым дистанцируются от задач стимулирования активности органов местного самоуправления по экономическому развитию территорий и на этой базе - по укреплению их доходного, прежде всего налогового, потенциала.

Закрепленные за местными бюджетами в размере 100% поступления от земельного налога и налога на имущество физических лиц фактически дают средств намного меньше ожидаемого и не покрывают значительную часть расходных обязательств. В соответствии с гл. 31 «Земельный налог» исчисление земельного налога производится по кадастровой стоимости земельных участков. Однако вследствие законодательно не урегулированных правовых норм применения повышающих коэффициентов к ставкам земельного налога снизилась собираемость по данному налогу.

Рекомендации по оценке. Оценка земель сельскохозяйственного назначения не должна противоречить основным принципам оценки рыночной стоимости. Основанием для проведения оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения является договор между оценщиком и заказчиком.

Договор должен содержать:

- основания заключения договора

- вид объёма оценки

- вид определяемой стоимости

- денежное вознаграждение за провидение оценки

- сведения о страховании гражданской ответственности оценщиком.

Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчёта об оценке. В отчёте должны быть указаны:

? дата составления и порядковый номер отчёта;

? основания проведения оценки;

? юридический адрес и сведения об оценщике;

? точное описание объекта оценки, реквизиты, балансовая стоимость объекта;

? стандарты оценки;

? последовательность определения стоимости объекта оценки и её итоговая величина;

? дата определения стоимости объекта оценки;

? перечень документов используемых оценщиком и устанавливающим количественные и качественные характеристики объектов оценки

Заключение

Оценка стоимости сельскохозяйственных земель как вид деятельности комплексно была рассмотрена в дипломной работе в виде механизма оценки стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения, под которым, мы понимаем совокупность объектов, целей, принципов, подходов, методов, процедур, видов, инструментов и институтов оценки, результатом взаимодействия которых является объективное и профессиональное заключение о стоимости земельного участка.

Оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения должна базироваться на принципах оценки, которые отражают направление, тенденции поведения хозяйствующих субъектов в рыночной среде.

В работе показано, что при оценке рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения возможно использование метода сравнения продаж и метода распределения, основанных на сравнительном подходе, метода выделения, в основе которого лежит сравнительный и затратный подходы, метода капитализации земельной ренты и метода предполагаемого использования, базирующихся на доходном подходе, и метода остатка, помимо доходного использующего затратный подход. Исследование преимуществ и недостатков каждого метода показало, что наилучшим методом оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения является метод сравнения продаж. Однако его использование затруднительно в связи с неразвитостью данного рынка в РФ. Более эффективным использование сравнительного подхода будет в регионах развитым оборотом земель сельскохозяйственного назначения (в зоне традиционного активного земледелия, вблизи крупных населенных пунктов и т.п.).

Затратный подход, несмотря на относительную простоту и кажущуюся возможность широкого использования, содержит в себе принципиальное противоречие в отношении большей части земель сельскохозяйственного назначения - чем лучше природные характеристики земли, тем меньшую оценку в соответствии с затратной концепцией земельный участок может получить (лучшие черноземные почвы требуют меньше затрат на использование в сельском хозяйстве, чем аналогичный участок, расположенный на подзолистых заболоченных почвах). Поэтому применение затратного подхода для земель сельскохозяйственного назначения имеет смысл только, если на участке есть значительные улучшения (объекты инфраструктуры, мощности для хранения и переработки сельхозпродукции и т.п.).

Для объективной оценки стоимости земель в удаленных районах возможно использование доходного подхода, прежде всего, метода капитализации земельной ренты.

В условиях формирования рынка земли, его непрозрачности, недостаточной информации о продажах земельных участков, наибольшую значимость приобретает массовая оценка сельскохозяйственных угодий. Именно она позволяет сформировать подход к анализу всего комплекса доступной информации, проводится в целях обеспечения реализации государственной политики эффективного и рационального использования и управления земельными ресурсами и иной недвижимостью в интересах укрепления национальной экономики, объективного налогообложения земель и развития территорий. Однако технология массовой оценки не может обеспечить выполнение ряда стандартных процедур, необходимых для установления рыночной стоимости земельного участка (определение наилучшего и наиболее эффективного способа использования земельного участка, учет соотношения спроса и предложения и индивидуально-потребительских свойств оцениваемого объекта на конкретную дату и т.п.). Это осуществляется в рамках индивидуальной оценки посредством определенного алгоритма, предполагающего капитализацию земельной ренты.

Кадастровая оценка проводится на один момент времени и по единой методике для всей территории Российской Федерации (субъекта РФ) с использованием, как правило, одного методического подхода, служит основой формирования системы земельных платежей и эффективного развития земельных отношений. Это основное отличие кадастровой оценки от других видов оценки наряду с использованием её результатов преимущественно для целей налогообложения и более продолжительным периодом актуальности её результатов - 3-5 лет.

На сегодняшний день разработаны Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, которые отчасти отражают рыночные подходы к определению рыночной стоимости. Согласно данным методических рекомендаций, кадастровая стоимость - расчетная величина в денежном выражении, которая отражает представления о ценности (полезности) земельного участка для всех участников рынка при его использовании. Стоимость, рассчитанная в рамках массовой оценки, должна отражать реальную рыночную стоимость в условиях развитости рынка и наиболее эффективном использовании земельного участка. Фактически эти рекомендации описывают процесс массовой оценки земель для целей налогообложения. Необходимо отметить, что массовая оценка призвана определить не только стоимость для целей налогообложения, но и для целей аренды, залога и т.п.

Основные научные и практические результаты дипломного исследования заключаются в следующем:

- определение развития земельного рынка в Российской Федерации, особенности формирования цен и рыночной стоимости земельных участков;

- определение особенности земель сельскохозяйственного назначения как объекта оценки;

- определение кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения;

- разработка и анализ методологических подходов к оценке стоимости земель сельскохозяйственного назначения;

- модержание, задачи и методика, проведения оценки кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения;

- разработка повышения качества оценки кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения.

кадастровый рыночный стоимость земля

Список использованных источников

1. Бюджетное послание Президента России Федеральному Собранию РФ о бюджетной политике в 2008-2010 годах (дата обращения 15.04.2014 года).

2. Бюджетный кодекс Российской Федерации. Последняя редакция. М.: Юрайт-Издат, 2009 (дата обращения 15.04.2014 года).

3. Земельный кодекс РФ. М.: Омег-Л, 2006. (с последующими изменениями и дополнениями) (дата обращения 15.04.2014 года).

4. Земельный рынок России

5. Методика Государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации / Государственный комитет Российской Федерации по земельной политике. М., 2000 (дата обращения 15.04.2014 года).

6. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Утверждено распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-Р (дата обращения 20.04.2014 года).

7. Оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации

8. Цена земли. Особенности ценообразования на земельном рынке

9. Постановление Правительства области № 304 «Об организации оформления прав на земельные участки, находящиеся в общей собственности, и повышении эффективности налогообложения земель сельскохозяйственного назначения» (дата обращения 20.04.2014 года).

10. Правила государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации М.: Госкомзем, 2000 г.

11. Приказ Минфина РФ от 16 сентября 2008 г. № 95н «Об утверждении форм налоговой декларации и налогового расчета по авансовым платежам по земельному налогу и порядков ее заполнения» (дата обращения 20.04.2014 года).

12. Приказ «Об утверждении федерального стандарта оценки» «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО N 1)» от 20 июля 2007 г. № 256 (дата обращения 20.04.2014 года).

13. Постановление Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 года № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» (дата обращения 20.04.2014 года).

14. Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316(дата обращения 20.04.2014 года).

15. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»(дата обращения 20.04.2014 года).

16. Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (дата обращения 20.04.2014 года).

17. Федеральный стандарт оценки, утвержденный Приказом от 22 октября 2010 г. № 508, ФСО №4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Размещено на Allbest.ru