Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий Кизлярского района Республики Дагестан

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Глава I. Общие положения кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения

1.1 Земли сельскохозяйственного назначения

1.2 Государственная кадастровая оценка земель

Глава II. Методика кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения

2.1 Методика кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения

2.2 Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий

2.3 Оценка рельефа и контурности

2.4 Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ

2.5 Стандарты оценки

Глава III. Современное состояние земельного фонда РД

3.1 Земельный фонд РД

3.2 Земли сельскохозяйственного назначения

3.3 Сельскохозяйственные угодья

3.4 Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения в РД

Глава IV. Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий Кизлярского района РД

4.1 Общая характеристика земельного фонда Кизлярского района РД

4.2 Природно-климатические условия Кизлярского района

4.3 Результаты кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий Кизлярского района

4.4 Расчет кадастровой стоимости сельскохозяйственных земель на примере земельного участка СПК «Мирный» Кизлярского района

4.5 Оценка земельного участка по плодородию почв. Бонитировка почв

4.6 Экспликация групп почв СПК «Мирный»

4.7 Оценка земельного участка по его технологическим свойствам

4.8 Оценка земельного участка по его местоположению

4.9 Экономическая оценка земельного участка

Заключение

Список литературы

Введение

кадастровая оценка сельскохозяйственный угодье

Среди всех реальных и потенциальных богатств, которыми обладает человек, земле принадлежит центральное место при любой системе общественного устройства. Она представляет собой особую ценность для всего человечества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и естественным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующим в производстве всех товаров и благ.

В рыночной среде земля имеет многофункциональное назначение.

Земля - это вся планета, колыбель человека, которая выполняет важнейшую экологическую функцию. Одновременно земля - это и почва, верхний слой нашей планеты, и поверхность или пространственный базис, являющийся объектом хозяйствования и, следовательно, отражает экономические отношения. Социальная роль земли состоит в том, что она служит местом обитания и условием жизни людей, и наконец земля как территория государства или субъекта федерации обуславливает политическую функцию.

В современной России по мере усугубления рыночных отношений земля постепенно становится объектом товаро-хозяйственного оборота, требующей экономической оценки. С начала экономических реформ в стране прочно укрепились такие понятия, как оценка, оценщик, рыночная стоимость.

В России как исторически аграрной стране вопрос частной собственности на землю и ее стоимости всегда был одним из основополагающих в жизни общества и для всего политико-правового устройства.

Оценка земель сельскохозяйственного назначения в России имеет довольно большую историю. Проведение и развитие земельно-оценочных работ было непосредственно связано с работами по созданию земельного кадастра и направлено на получением неких средних показателей, характеризующих (выявляющих) различия в качестве земель сельскохозяйственного назначения.

Целью дипломной работы является кадастровая оценка сельскохозяйственных земель на примере Кизлярского района РД. В качестве субъекта был взят СПК «Мирный», а в качестве объекта его сельскохозяйственные угодья.

В соответствии с поставленной целью в дипломной работе решаются следующие задачи:

1 Провести обзор состояния государственной кадастровой оценки на федеральном уровне и на уровне субъектов РФ.

2 Провести обзор современного состояния земельного фонда РД и результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в РД.

3 Определить кадастровую стоимость сельскохозяйственных земель Кизлярского района на примере земельных участков СПК «Мирный».

В дипломной работе представлены общие понятия:

- о землях сельскохозяйственного назначения, последние данные на 2010 год о распределении земель сельскохозяйственного назначения по угодьям, структура сельскохозяйственных угодий и тд.;

- о государственной кадастровой оценке земель;

- о стандартах оценки и т.п.;

Также в дипломной работе представлены:

- почвенная карта СПК «Мирный»;

- Дежурная кадастровая карта Кизлярского района.

Составляющие графическую часть дипломной работы.

Глава I. Общие положения кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения

1.1 Земли сельскохозяйственного назначения

В соответствии со статьей 77 Земельного Кодекса РФ, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли занятые внутрихозяйственными дорогами, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции [2].

В соответствии со статьей 78 Земельного Кодекса РФ «Использование земель сельскохозяйственного назначения», земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей. Также, закон предусматривает возможность использования земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель, для осуществления строительства дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов.

Для сельскохозяйственного производства - один из видов разрешенного использования земельных участков категории земли сельскохозяйственного назначения. Данный вид использования подразумевает обработку земли для производства сельскохозяйственных культур и иной сельхозпродукции, а так же использование для других, связанных с сельскохозяйственным производством, целей - хранения, переработки и т.п. Обычно, для участков с разрешенным видом использования "для сельхозпроизводства" указывается и конкретный вид сельскохозяйственной деятельности: пашня, животноводство, многолетние насаждения.

Собственник земельного участка может выбрать любой вид разрешенного использования из видов использования, предусмотренных для данного участка территориальным зонированием. В соответствии с п. 2 ст. 7 Земельного кодекса вид разрешенного землепользования выбирается правообладателем самостоятельно. Однако нужно учитывать, что подобное зонирование проведено далеко не везде и в этом случае для изменения вида разрешенного использования необходимо обращаться в органы местного самоуправления.

Свободный выбор вида разрешенного использования ограничен для особо ценных сельскохозяйственных угодий, перечень которых устанавливается нормативными актами субъектов федерации. Под угодьями, согласно ст. 77 и 79 ЗК, понимаются пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и т. п) [2].

Особо ценные угодья определяются нормативными актами субъектов федерации. В РД в соответствии с постановлением правительства от 28.05.2008 №164 «Об утверждении перечня особо ценных земель в том числе особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий использование которых не допускается для целей не связанных с сельскохозяйственным производством» к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям относятся сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых на 50 и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), пашня и многолетние насаждения опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего и среднего профессионального образования, государственных сортоиспытательных станций и государственных сортоиспытательных участков, сельскохозяйственные угодья занятые многолетними насаждениями, и с капитальными гидротехническими, лесолугомелиоративными объектами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель[13].

В соответствии с ФЗ от 24.07.2002 №101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на следующих принципах:

- сохранение целевого использования земельных участков;

- установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица;

- преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;

- преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности;

- установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов [19].

В РД в соответствии с Законом от 25.12.2003 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в РД» земли сельскохозяйственного назначения используются исключительно для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, в научно-исследовательских, учебных и иных целях, связанных с сельскохозяйственным производством. Минимальные размеры земельных участков при образовании новых и упорядочении существующих участков из земель сельскохозяйственного назначения, допускаемых для совершения сделок, с учетом целей их предполагаемого (разрешенного) использования составляют:

- для получения сельскохозяйственной продукции на открытых грунтах - пять гектаров, на орошаемых землях - два гектара;

- для получения сельскохозяйственной продукции на закрытых грунтах в теплицах и оранжереях - один гектар;

- для закладки многолетних насаждений - один гектар [1].

1.2 Государственная кадастровая оценка земель

Работы по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации проводятся в целях создания налоговой базы для исчисления земельного налога и иных платежей за землю, что определено Земельным кодексом Российской Федерации (статьи 65, 66), Налоговым кодексом Российской Федерации (глава 31), постановлением Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель».

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 Министерство экономического развития Российской Федерации утверждает Методические документы по государственной кадастровой оценке земель, содержащие концептуальные положения по массовой оценке земель той или иной категории. Работы по государственной кадастровой оценке земель полностью автоматизированы, что обеспечивается применением специальных программных комплексов.

В соответствии с правилами проведения государственной кадастровой оценки земель утверждение результатов государственной кадастровой оценки земель осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Росреестра. Представлению результатов оценочных работ на утверждение органам власти регионов предшествует процесс согласования результатов государственной кадастровой оценки земель специальными комиссиями, созданными на уровне муниципальных образований и субъектов Российской Федерации, который позволяет исполнителям работ более полно учитывать местные особенности, что существенно повышает качество результатов работ. В целях исключения влияния органов власти муниципальных образований, субъектов Российской Федерации на размер налоговой базы все результаты государственной кадастровой оценки земель перед утверждением проходят проверку в Росреестре на соответствие требованиям методических и нормативно-технических документов. Все административные процедуры по организации проведения государственной кадастровой оценки земель определены административным регламентом исполнения Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель» (утвержден приказом Министерства экономического развития от 28.06.2007 № 215).

В соответствии со статьей 66 Земельного Кодекса РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки устанавливается Правительством РФ. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости [2].

Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации, состоит из Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ», принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также из международных договоров Российской Федерации. Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации в области оценочной деятельности, применяются правила международного договора Российской Федерации.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности» определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей. Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства [20].

Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением правительства РФ от 08.04.2000 №316:

- настоящие правила определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Государственная кадастровая оценка земель проводится Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, его территориальными органами, а также находящимися в их ведении предприятиями и организациями. К указанным работам могут привлекаться лица, имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности;

- государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения;

- государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года;

- государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования;

- государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости;

- государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода;

- государственная кадастровая оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала;

- в процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон;

- государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр;

- органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель;

- методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти;

- споры, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки земель, рассматриваются в судебном порядке;

- при проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель [11].

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий (Государственная кадастровая оценка земель в субъектах РФ на уровне земельного участка и муниципальных образований) осуществляется для получения по каждому участку сельскохозяйственных земель комплекса оценочных показателей, необходимых для решения в хозяйстве планово-экономических задач, организации рационального использования земель, разработки проектов землеустройства, для обоснования земельного налога и иных целей, установленных законом.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий - совокупность административных и технических мероприятий, направленных на определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административно-территориальных образований по состоянию на определённую дату.

Предметом оценки являются:

- плодородие сельскохозяйственных угодий;

- технологические характеристики участков;

- местоположение (удалённость) участков по отношению к пунктам реализации сельскохозяйственных продуктов и баз снабжения материально-техническими ресурсами;

- определение значения кадастровой стоимости участков как средства производства по экономическим показателям.

В качестве показателей оценки выступают:

1. Для оценки плодородия:

- почвенно-экологический бонитет земельных участков исходя из почвенного покрова и наличия факторов, влияющих на урожайность культур (каменистость, эродированность, мелкоконтурность, рельеф, окультуренность, экспозиции склонов, карбонатность, солонцеватость, оглеение и др.);

- рентный доход, обусловленный плодородием почв.

2. Для оценки технологических свойств земельных участков:

- площадь и конфигурация участков, длина гона, удельное сопротивление машин-орудий, уклон, каменистость участка, расстояние полей до хозяйственного центра; интегральный показатель технологических свойств по отношению к оптимальным условиям;

- рентный доход, обусловленный технологическими свойствами объекта кадастровой оценки.

3. Для оценки местоположения:

- расстояние оцениваемых земельных участков до пунктов реализации сельскохозяйственных продуктов и баз снабжения материально-техническими ресурсами и эквивалентное расстояние с учётом качества дорог, объёмов и классов грузов;

- рентный доход, обусловленный местоположением объектов кадастровой оценки до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами.

Для обеспечения сопоставимости результатов государственной кадастровой оценки земель работа выполняется на основе единых методических подходов в два этапа: на уровне субъектов РФ и в субъектах РФ.

Первый этап проведён в соответствии с методикой государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ, утверждённой Госкомземом России 11 мая 2000 г. На первом этапе определены базовые оценочные показатели продуктивности и затрат, расчётный рентный доход и кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий в среднем по субъектам РФ.

Второй этап выполняется в субъекте РФ, и предусматривает государственную кадастровую оценку сельскохозяйственных угодий путём дифференциации базовых оценочных показателей продуктивности и затрат (проводится первоначально по земельно-оценочным районам), установленных на 1 этапе работ. В субъектах РФ, где выделены земельно-оценочные районы, дифференциация проводится первоначально по земельно-оценочным районам. Земельно-оценочный район - часть округа в составе административной области, края, республики с типичными характеристиками, влияющими на специализацию и уровень интенсивности сельского хозяйства.

Первичными объектами государственной кадастровой оценки являются сельскохозяйственные угодья:

- ассоциаций крестьянских хозяйств;

- сельскохозяйственных кооперативов;

- акционерных обществ;

- государственных и муниципальных предприятий;

- подсобных сельскохозяйственных предприятий;

- сельскохозяйственных научно-исследовательских и учебных заведений и т.д.

Объектом оценки являются сельскохозяйственные угодья в границах субъектов РФ, административных районов, землевладений (землепользований) юридических и физических лиц. Предметом оценки является значение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объектов оценки.

Интегральный показатель плодородия почв - относительная величина совокупного влияния признаков и свойств почвы на продуктивность (урожайность) сельскохозяйственных угодий с данным почвенным покровом, измеряемая в баллах бонитета.

Интегральный показатель технологических свойств объекта государственной кадастровой оценки - величина индекса технологических свойств земельного участка, определяемого с учётом влияния энергоёмкости, контурности, каменистости, рельефа и других технологических свойств на уровень затрат по возделыванию и уборке сельскохозяйственной продукции.

Интегральными показателями являются:

- по плодородию почв - балл бонитета (совокупный почвенный балл);

- по технологическим свойствам - индекс технологических свойств земельных участков;

- по местоположению - эквивалентное расстояние до пунктов реализации продукции и без снабжения материально-техническими ресурсами; внехозяйственная нормативная грузоёмкость на 1 га сельскохозяйственных угодий. …Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения (далее - Методические рекомендации) разработаны во исполнение постановления Правительства Российской Федерации от 25.08.99 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» и в соответствии с «Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель», утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316.

Методические рекомендации применяются для государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, к которым статьей 77 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ отнесены сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Методические рекомендации позволяют определить показатели кадастровой стоимости 1 гектара земель сельскохозяйственного назначения по объемам кадастровой стоимости 1 гектара земель сельскохозяйственного назначения по административным районам и субъектам РФ.

Под объектами кадастровой оценки понимаются земельного участка сельскохозяйственного назначения в границах землевладений (землепользований), предоставленные физическим и юридическим лицам для целей сельскохозяйственного производства [5].

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения проводится по 6 группам земель, выделяемым по функциональному назначению и особенностям формирования рентного дохода в сельскохозяйственном производстве:

I группа -	сельскохозяйственные угодья;
II группа -	земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, проездами, прогонами для скота, коммуникациями, полезащитными лесополосами, зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а также нарушенные земли, находящиеся под промышленной разработкой общераспространенных полезных ископаемых: глины, песка, щебня и т.д.;
III группа -	земли под замкнутыми водоемами;
IV группа -	земли под древесно-кустарниковой растительностью (за исключением полезащитных лесополос), болотами, нарушенные земли (за исключением тех, на которых ведется промышленная разработка (добыча) общераспространенных полезных ископаемых) и прочие земли (за исключением пригодных под оленьи пастбища)
V группа -	земли под лесами, не переведенные в установленном законодательством порядке в состав земель лесного фонда и находящиеся у землевладельцев (землепользователей) на праве постоянного (бессрочного) или безвозмездного пользования;
VI группа -	земли, пригодные под оленьи пастбища.

Определение показателей кадастровой стоимости 1 гектара земель I группы определяется в соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ, утвержденной Росземкадастром 11.05.2000 и в соответствии с Правилами государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ.

Методика государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ. При проведении кадастровой оценки сельскохозяйственный угодий на уровне субъектов РФ определяются следующие показатели в расчете на гектар сельскохозяйственных угодий: оценочная продуктивность (валовая продукция в рублях и в центнерах кормовых единиц); оценочные затраты; цена производства валовой продукции; расчетный рентный доход и кадастровая стоимость. Первые 2 вышеназванных показателя (оценочные продуктивность и затраты) служат базовыми нормативами для оценки сельскохозяйственных угодий внутри субъекта РФ.

Глава II. Методика кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения

2.1 Методика кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения

20.09.2010 приказом Министерства экономического развития Российской Федерации № 445 были утверждены методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения следующих видов пользования:

- земли сельскохозяйственного назначения, пригодные под пашни, сенокосы, пастбища, занятые залежами на дату проведения государственной кадастровой оценки земель, многолетними насаждениями, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, а также водными объектами, предназначенными для обеспечения внутрихозяйственной деятельности;

- земли сельскохозяйственного назначения, малопригодные под пашню, но используемые для выращивания некоторых видов технических культур, многолетних насаждений, ягодников, чая, винограда, риса;

- земли сельскохозяйственного назначения, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;

- земли сельскохозяйственного назначения, занятые водными объектами и используемые для предпринимательской деятельности;

- земли сельскохозяйственного назначения, на которых располагаются леса; прочие земли сельскохозяйственного назначения, в том числе болота, нарушенные земли, земли, занятые полигонами, свалками, оврагами, песками.

К землям, предназначенных для садоводства, огородничества и дачного хозяйства указания не применяются.

Приказом установлено, что кадастровая стоимость земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения определяется по состоянию на 1 января года проведения работ по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения на территории субъекта Российской Федерации.

Определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения осуществляется следующим образом. Формируется Перечень земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения. Перечень земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения формируется территориальным управлением федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по оказанию услуг в сфере государственной кадастровой оценки земель, по субъекту Российской Федерации по состоянию на 1 января года проведения работ. Указанный перечень должен содержать сведения обо всех земельных участках, расположенных на оцениваемой территории; не допускается отсутствие учетных характеристик по земельным участкам, включенным в перечень, и наличие противоречивых данных.

Для земель сельскохозяйственного назначения, пригодных под пашни, сенокосы, пастбища, занятые залежами на дату проведения государственной кадастровой оценки земель, многолетними насаждениями, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, а также водными объектами, предназначенными для обеспечения внутрихозяйственной деятельности определение удельных показателей кадастровой стоимости земель предполагает следующую последовательность действий:

- определение перечня почвенных разновидностей и площади, которую занимает каждая из них;

- определение в разрезе почвенных разновидностей перечня всех сельскохозяйственных культур, возможных к выращиванию (далее - перечень культур);

- выбор в разрезе почвенных разновидностей на основе перечня культур допустимых чередований посевов (далее - севооборот), характеризующихся набором сельскохозяйственных культур, их чередованием, количеством полей, занимаемых каждой сельскохозяйственной культурой, и общим количеством полей севооборота;

- определение в разрезе почвенных разновидностей нормативной урожайности каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур;

- определение рыночной цены для каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур;

- расчет валового дохода на единицу площади для каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур как произведения ее нормативной урожайности и прогнозируемой цены реализации;

- определение затрат на единицу площади на возделывание и уборку каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур;

- расчет валового дохода на единицу площади для каждого севооборота путем суммирования произведений удельных валовых доходов сельскохозяйственных культур севооборота и количества полей, занимаемых сельскохозяйственными культурами, и деления результата на общее число полей севооборота;

- расчет затрат на единицу площади для каждого севооборота путем суммирования произведений удельных затрат на возделывание сельскохозяйственных культур севооборота и количества полей, занимаемых сельскохозяйственными культурами, и деления результата на общее число полей севооборота;

- расчет в разрезе почвенных разновидностей затрат на единицу площади на поддержание плодородия почв для каждого севооборота;

- расчет в разрезе почвенных разновидностей в составе земельного участка удельного показателя земельной ренты для каждого севооборота осуществляется путем вычитания из величины удельного валового дохода величины удельных затрат на возделывание, величины удельных затрат на поддержание плодородия почв и прибыли лица, ведущего предпринимательскую деятельность в сельском хозяйстве;

- определение в разрезе почвенных разновидностей в составе земельного участка максимального значения удельного показателя земельной ренты из удельных показателей земельной ренты севооборотов;

- определение значения коэффициента капитализации земельной ренты;

- расчет удельного показателя кадастровой стоимости каждой почвенной разновидности в составе земельного участка путем деления удельного показателя земельной ренты почвенной разновидности на коэффициент капитализации;

- расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель в составе земельного участка как средневзвешенного по площади почвенных разновидностей удельных показателей кадастровой стоимости почвенных разновидностей.

Площади почвенных разновидностей в составе земельного участка определяются путем соотнесения границ почвенных разновидностей, устанавливаемых на основе почвенных карт, и границ земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, устанавливаемых на основе данных Государственного земельного кадастра.

Прогнозируемая цена реализации каждой сельскохозяйственной культуры рассчитывается исходя из анализа среднегодовых рыночных цен реализации, сложившихся за трех - пятилетний период, предшествующий году начала работ по государственной кадастровой оценке земель, на условиях самовывоза.

Удельные затраты на возделывание и уборку сельскохозяйственных культур определяются на основе технологических карт и среднегодовых рыночных цен, исходя из анализа среднегодовых рыночных цен, сложившихся за трех - пятилетний период, предшествующий году начала работ по государственной кадастровой оценке земель.

Размер прибыли предпринимателя определяется оценщиком на основе статистических данных о распределении прибыли между правообладателем земель сельскохозяйственного назначения и предпринимателем по отрасли в соответствующем субъекте Российской Федерации.

Коэффициент капитализации определяется на основе среднерыночного соотношения земельной ренты и рыночной цены земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения.

Для земель сельскохозяйственного назначения, малопригодных под пашню, но используемые для выращивания некоторых видов технических культур, многолетних насаждений, ягодников, чая, винограда, риса удельные показатели кадастровой стоимости земель принимаются равными удельным показателям рыночной стоимости этих земель, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Для земель сельскохозяйственного назначения, занятых зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции определение удельных показателей кадастровой стоимости земель предполагает следующую последовательность действий:

- группировка земельных участков, в границах которых расположены эти земли;

- определение эталонного земельного участка в составе каждой группы;

- определение рыночной стоимости земель в составе эталонного земельного участка;

- расчет удельных показателей кадастровой стоимости этих земель.

Определение эталонного земельного участка предполагает выделение в составе каждой группы земельного участка, обладающего в разрезе факторов стоимости характеристиками, находящимися в модальном интервале (интервале наиболее часто встречающихся значений).

Для земель сельскохозяйственного назначения, на которых располагаются леса, удельные показатели кадастровой стоимости земель устанавливаются в размере среднего для субъекта Российской Федерации значения удельного показателя кадастровой стоимости земель лесного фонда.

2.2 Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий осуществляется для получения по каждому участку сельскохозяйственных земель комплекса оценочных показателей, необходимых для решения в хозяйстве планово-экономических задач, организации рационального использования земель, разработки проектов землеустройства, для обоснования земельного налога и иных целей, установленных законом.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий - совокупность административных и технических мероприятий, направленных на определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административно-территориальных образований по состоянию на определённую дату.

Определение балла бонитета почв земельного участка сельскохозяйственных угодий.

Бонитировка почв представляет собой сравнительную (бальную) оценку почв их плодородия при сопоставимых агроклиматических условиях и интенсивности земледелия. Результаты бонитировки почв показывают относительную пригодность почв по основным факторам естественного плодородия для возделывания сельскохозяйственных культур.

При проведении бонитировки почв тщательно анализируется влияние диагностических признаков на урожайность сельскохозяйственных культур (мощность гумусового горизонта и его содержание, механический состав, наличие азота, фосфора, калия, кислотность) и определяются количественные характеристики такого влияния.

Бонитировка проводится по основным устойчивым во времени свойствам почв, коррелирующих со средней многолетней урожайностью культур на этих почвах. Сопоставимость агроклиматических условий и интенсивности земледелия достигается путём природно-сельскохозяйственного зонирования территории с выделением сравнительно однородных по указанным признакам - земельно-оценочных районов.

При бонитировке почв выбирают главные свойства (бонитировочные признаки), которые существенно влияют на урожайность культур. В различных зонах эти признаки могут быть разными, в зависимости от того, как они проявляются в конкретных условиях.

Определение интегрального показателя технологических свойств объекта оценки.

К технологическим свойствам сельскохозяйственных угодий относятся: энергоёмкость почв, контурность полей (рабочих участков) - размер, конфигурация и их изрезанность препятствиями механизированной обработке; внутрихозяйственная удалённость полей; рельеф и каменистость угодий; высота над уровнем моря (для горных и предгорных зон). Внутрихозяйственная удалённость полей, фермерских участков учитывается при значительных различиях показателя удалённости.

На основе шкал оценки отдельных технологических свойств вычисляется обобщённый показатель - индекс технологических свойств государственной кадастровой оценки по отношению к эталонным. За эталонные условия приняты следующие базовые величины: балл контурности и энергоёмкости - 100; оценка рельефа и каменистости - 1,0.

Оценка энергоёмкости почв. Удельное сопротивление почв при обработке учитывается через балл энергоёмкости почв. Энергоёмкость почв характеризуется их физическим состоянием - плотностью, связностью. Для её оценки используются показатели удельного сопротивления плуга по данным зональных нормативно-исследовательских станций. Энергоёмкость почв оценивается в баллах. За 100 баллов принимается удельное сопротивление почв плугу 0,5 кгс/см2. Баллы энергоёмкости почв обратно пропорциональны производительности машинно-тракторных агрегатов и прямо пропорциональны расходу топлива. Удельное сопротивление плуга определяется по данным зональных нормативно-исследовательских станций.

2.3 Оценка рельефа и контурности

Оценка рельефа. Рельеф также влияет на производительность полевых механизированных агрегатов. Для оценки участка пашни или сенокоса при сложном рельефе необходимо его (данный участок) разделить на участки по классам угла склона. Границы участков определяются по расстоянию между смежными горизонталями в зависимости от масштаба плана. Выделение участков по классам угла склона зависит от направления обработки данного участка.

Оценка контурности полей, участков угодий. Контурность участков угодий оценивается в баллах благоприятности выполнения полевых механизированных работ. Степень благоприятности определяется непроизводительными затратами времени механизированных агрегатов (развороты, заезды, переезды с участка на участок), которые прямо пропорциональны ширине участка, количеству и ширине препятствий для механизированной обработки, выпуклостям и вогнутостям границ и обратно пропорциональны площади участка. Поэтому балл контурности участка (Бк, балл) зависит от суммарной (условной) ширины участка и препятствий, выпуклостей, вогнутостей границ по направлению обработки в расчёте на 1 га обрабатываемой площади (Ш, м/га). За 100 баллов принята условная ширина 1 га в 5 м, что соответствует длине гона (Дг, м) 2000 м.

Контурность участков оценивается для условий их обработки в продольном и поперечном направлении. По данным этих оценок определяется средневзвешенный балл контурности, исходя из соотношения обработки вдоль и поперёк два к одному. Некоторые участки угодий по условиям рельефа, противоэрозионной обработки, узкой вытянутости обрабатываются всегда или в подавляющем большинстве случаев только в одном направлении. Контурность таких участков оценивается только по направлению их обработки.

Определение внехозяйственной нормативной грузоёмкости на 1 га сельскохозяйственных угодий.

Нормативная грузоёмкость сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ определяется делением общего веса в тоннах реализованной сельскохозяйственной продукции, веса приобретённых материально-технических и строительных грузов в среднем за последние 3 года на общую площадь сельскохозяйственных угодий. Нормативная грузоёмкость (Гi) рассчитывается путём дифференциации нормативной грузоёмкости 1га сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (Го) пропорционально соотношению балла бонитета i-ого объекта государственной кадастровой оценки (Бi) к баллу бонитета сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ (Бо) - формула:

Гi = (Го* Бi) / Бо

2.4 Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ

На сегодняшний день в Российской Федерации сложились предпосылки для реформирования механизмов налогообложения земли на основе результатов государственной кадастровой оценки земель.

Сельскохозяйственные угодья оцениваются по их качеству и местоположению как производственный ресурс независимо от фактического видового использования под пашню или кормовые угодья.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий проводится по единой методике, обеспечивающей сопоставимость результатов оценки на всей территории РФ.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий проводится в 2 этапа.

Первый этап оценки земель проводится с целью определения средней кадастровой стоимости гектара сельскохозяйственных угодий субъектов РФ и разработки базовых нормативов для оценки земель внутри субъекта РФ.

При проведении кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации определяются следующие показатели в расчете на гектар сельскохозяйственных угодий:

- оценочная продуктивность (валовая продукция в рублях и в центнерах кормовых единиц);

- оценочные затраты;

- цена производства валовой продукции;

- расчетный рентный доход и кадастровая стоимость.

Первые два вышеназванных показателя (оценочные продуктивность и затраты) служат базовыми нормативами для оценки сельскохозяйственных угодий внутри субъекта Российской Федерации.

Второй этап - оценка сельскохозяйственных угодий в субъектах РФ по административным районам и землевладениям, землепользованиям.

Определение оценочной продуктивности 1 га сельскохозяйственных угодий.

Рассчитывается средняя оценочная продуктивность 1 га посевов путем взвешивания оценочной продуктивности культур на структуру посевных площадей по субъекту РФ, сложившуюся в среднем за последние 3 года. Оценочная продуктивность гектара пашни определяется умножением средней оценочной продуктивности 1 га посевов на долю всех посевов в площади пашни.

Определяется оценочная продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ взвешиванием оценочной продуктивности гектара пашни, сенокосов, пастбищ на их долю в площади сельскохозяйственных угодий субъекта РФ. В долю пашни включаются доли многолетних насаждений и залежи, т.к. их оценочная продуктивность условно принимается на уровне оценочной продуктивности пашни.

Определение оценочных затрат на использование 1 га сельскохозяйственных угодий.

Рассчитываются средние оценочные затраты на 1 га посевов путем взвешивания оценочных затрат по культурам на структуру посевных площадей по субъекту РФ, сложившуюся в среднем за последние 3 года. Оценочные затраты на гектар.

Определяются оценочные затраты на 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ взвешиванием оценочных затрат на гектар пашни, сенокосов, пастбищ на их долю в площади сельскохозяйственных угодий субъекта РФ. Оценочные затраты на гектар пастбищ условно принимаются на уровне 0,20 от оценочных затрат на 1 га сенокосов.

Расчет цены производства и рентного дохода.

Рассчитывается дифференциальный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ вычитанием из стоимости валовой продукции (оценочной продуктивности) цены ее производства.

Для субъектов РФ устанавливается единый абсолютный рентный доход в размере 1% от стоимости валовой продукции с 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по Российской Федерации.

Определяется расчетный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ путем суммирования дифференциального и абсолютного рентных доходов.

Расчет кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ определяется умножением расчетного рентного дохода на срок его капитализации.

Срок капитализации расчетного рентного дохода принимается равным 33 годам.

В Российской Федерации с 1971 по 1990 годы проведены четыре тура массовой экономической оценки земель сельскохозяйственных угодий по единой методике на основании информации о природно-технологических свойствах почв и производственно-экономической деятельности сельскохозяйственных предприятий - колхозов и совхозов.

Кроме того, в 1988-1990 годах в масштабах РФ выполнены уникальные и единственные в своем роде работы по массовой внутрихозяйственной оценке земель всех существовавших на тот момент сельскохозяйственных предприятий. В результате работ оценку получили каждое поле, рабочий участок или земельный контур внутри землепользования колхоза или совхоза.

С 1999-2000 годов в Российской Федерации в соответствии с постановлением правительства РФ «О государственной кадастровой оценке земель» (1999г.) в рамках государственного земельного кадастра выполняются массовые земельно-оценочные работы, фактически - налоговая оценка.

Работы по государственной кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий I тура проведены в Российской Федерации в 2000-2001 годах.

Научно-методическое руководство работами в субъектах Европейской части РФ осуществлялось РосНИИземпроектом (ныне ФГУП «Госземкадастрсъемка» - ВИСХАГИ), Азиатской части - Сибирским филиалом ФГУП «ФКЦ «Земля», которым было разработано также программное обеспечение.

В 2002 году специалистами РосНИИземпроекта совместно с ФГУП «ФКЦ «Земля» подготовлен первый вариант Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденных Росземкадастром 23 мая 2002г. Вместе с методическими материалами по государственной кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий 2000 года, они были положены в основу Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденных приказом Минэкономразвития № 145 от 4 июля 2005 г

В 2006 году выполнен II тур государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения или актуализация показателей кадастровой стоимости 2000 года.

При этом рассчитаны следующие значения кадастровой стоимости. Средняя по РФ кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий составила 20 570 руб./га при максимальной величине 83 920 руб./га - по Краснодарскому краю и минимальной - 860 руб./га - по ряду субъектов РФ. Значение кадастровой стоимости, равное 860 руб./га было принято за абсолютный минимум кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в РФ.

Приказом Минэкономразвития России № 445 от 20 сентября 2010 года утверждены новые Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения.

Они имеют ряд существенных отличий, которые заключаются в следующем.

В организационно-методическом плане вместо двухэтапной организации работ: субъект РФ - земельный участок предложен одноэтапный подход - только земельный участок; вместо анализа статистических данных за последние годы об урожайности культур и затратах на их возделывание предлагается использование показателей нормативной продуктивности и нормативных затрат на основе технологических карт; отсутствует учет абсолютной земельной ренты и, как следствие, нет минимальной кадастровой стоимости земель, предусматривается учет севооборотов и не предусматривается учет и оценка местоположения земельных участков.