Размещено на http://www.allbest.ru/

Кадастровая оценка земель лесного и водного фонда на территории Российской Федерации

Содержание

• Введение
• Глава 1. Теоретические основы кадастровой оценки земель в РФ
• 1.1 Основы кадастровой оценки в РФ
• 1.2 Кадастровая оценка земель лесного фонда
• 1.3 Кадастровая оценка земель водного фонда
• Глава 2. Кадастровая оценка земель лесного и водного фонда на примере ямало-ненецкого автономного округа
• 2.1 Краткая характеристика Ямало-Ненецкого автономного округа
• 2.2 Количественная оценка земель
• 2.3 Качественная оценка земель
• Глава 3. Оптимизация оценки и решение проблем оценки в ямало-ненецком автономном округе
• 3.1 Выявление проблем, возникающих в процессе оценки земель
• 3.2 Оптимизация процесса оценки
• Заключение
• Список использованной литературы
• Приложения

Введение

На территории РФ все виды земельных платежей определяются на основе кадастровой стоимости земель, в связи с чем возникает потребность получения объективного значения данной величины, рассчитанной с учетом всех влияющих на нее факторов. Особенно актуальной эта задача является для таких активно вовлеченных в экономический оборот земель как земли лесного и водного фондов.

Государственная кадастровая оценка земель лесного и водного фондов, в частности проводится на основе обширного перечня нормативно-правовой литературы.

Несмотря на многочисленные исследования по данной проблеме и наличие в нормативно - правовой литературе нестрогих указаний на необходимость учета обременений в процессе кадастровой оценки земельных участков, в настоящее таковой учет не производится. Более того, в методических указаниях не рассматриваются типы обременений, отсутствует методика учета зон их пересечения и не учитывается положение обременения на земельных участках. В то же время, вопрос о необходимости получения объективной величины кадастровой стоимости лесного и водного фонда, рассчитанной на основе всех влияющих на нее факторов, в том числе наличия на участке обременений, стоит очень остро, так как учет характеристик обременений позволяет повысить объективность кадастровой оценки. Очевидно, что научно и практически обоснованное корректирование методики кадастровой оценки земель лесного и водного фондов, является в современных социально-экономических условиях актуальной задачей.

Объектом исследования является кадастровая стоимость земельных участков лесного и водного фондов.

Предмет исследования - закономерности, определяющие изменение кадастровой стоимости земель лесного и водного фондов.

кадастровая оценка земля лесной водный

Цель работы заключается в изучении кадастровой оценки лесного ив одного фонда на территории РФ.

Исходя из поставленной цели и темы работы, возникают следующие задачи: сформулировать основы кадастровой оценки в РФ; рассмотреть кадастровую оценку земель лесного фонда; изучить кадастровую оценку земель водного фонда; дать краткую характеристику Ямало-Ненецкого автономного округа; провести количественную оценку земель; дать качественную оценку земель; выявить проблемы, возникающие в процессе оценки земель; разработать предложения по оптимизации процесса оценки.

Степень разработанности проблемы: проблематика оценки недвижимости в РФ исследовались в работах Свиридова А.В., Прорвича В.А., Ти - монова В.А., Севостьянова А.В., Ромма А.П., Сулина М. А, Шишова Д.А., Ярмоленко А.С., Поликарпов А.М., Сегединова AA., Кабаковой С.И., Акимовой И.С., Федорова В.П., Варламова А.А., Киселёва В.А., Быковой Е.Н., Трибуц О.А. и др. Основные теоретические и методические аспекты оценки недвижимости заложены в трудах таких зарубежных ученых, как Дж.К. Эккерт, В. Петти, А. Смит, Т. Коупленд, Дж. Муррин, Дж. Фридман. В качестве основных факторов, формирующих стоимость земли, данные авторы отмечали правовой статус, экологическое состояние земель и др. Методики учета обре - менений в процессе массовой оценки земель предлагались Севостьяновым А.В., Варламовым А.А., Козловой О.Ю., Рулевой Н.П. и др. Однако, с течением времени возникла необходимость в более детальной проработке этого вопроса и учета большего количества характеристик обременений.

Методика исследований: обзор и анализ нормативно-правовой и научно-технической литературы, статистический анализ.

Глава 1. Теоретические основы кадастровой оценки земель в РФ

1.1 Основы кадастровой оценки в РФ

В соответствии со ст. 21.11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающая в себя Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. N 31. Ст. 3813. :

- принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;

- формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;

- отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;

- определение кадастровой стоимости и составление отчёта об определении кадастровой стоимости;

- экспертизу отчёта об определении кадастровой стоимости;

- утверждение результатов определения кадастровой стоимости;

- опубликование утверждённых результатов определения кадастровой стоимости;

- внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учётом особенностей, установленных ФЗ-135.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не реже чем один раз в пять лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (ФЗ-135, ст.24.12).

Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости (ФЗ-135, ст.24.13).

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2010 №167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", в редакции от 28.12.2010 установлено, что до 1 января 2013 года полномочия заказчика работ по определению кадастровой стоимости, установленные в ФЗ-135 (за исключением полномочий, установленных статьями 24.17 и 24.18 этого закона), также реализует орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Данное положение нашло отражение в "Разъяснениях Департамента корпоративного управления Минэкономразвития России по вопросам определения кадастровой стоимости" от 27.05.2011. В нём указано, что в соответствии с текущей редакцией Федерального закона №167-ФЗ и Федерального закона №135-ФЗ заказчиком работ по определению кадастровой стоимости в период до 1 января 2013 года может выступать орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, - орган местного самоуправления, а также орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке (Росреестр).

Государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтённых в государственном кадастре недвижимости (ФЗ-135, ст.24.13) Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. N 31. Ст. 3813. .

Перечень объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки формируется уполномоченным Федеральным органом исполнительной власти в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учёта и ведения государственного кадастра недвижимости.

При формировании такого перечня объектов недвижимости указываются количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки и содержащиеся в государственном кадастре недвижимости (ФЗ-135, ст.24.13).

В соответствии с Федеральным стандартом оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО №4)" под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определённая методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определённая индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Индивидуальная оценка конкретного объекта недвижимости осуществляется в случае недостаточности рыночной информации для построения модели оценки.

Ни ФЗ-135, ни ФСО-4 не дают специального определения кадастровой стоимости земельного участка. В то же время в соответствии со смыслом Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов (утверждены приказом Роснедвижимости от 29 июня 2007 года № П/0152) участки оцениваются в состоянии условно свободных. При этом подразумевается, что участки свободны от капитальной застройки зданиями и сооружениями. Наличие на участке сетей инженерной инфраструктуры не подлежит учёту при кадастровой оценке земель населённых пунктов как улучшения, но может использоваться как ценообразующий фактор, повышающий стоимость участка Асаул, А.Н., Иванов, С.Н., Старовойтов, М.К. Экономика недвижимости: учебник для вузов. - 3-е изд., исправл. / А.Н. Асаул, С.Н. Иванов, М.К. Старовойтов. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2014. - 304 с. .

Организация и проведение государственной кадастровой оценки земель в Российской Федерации регламентируется следующими документами (табл. 1.1) Варламов, А.А. Земельный кадастр. В 6 т.Т. 5: Оценка земли и иной недвижимости: Учебник для вузов / А.А. Варламов, А.В. Севостьянов. - М.: Колосс, 2014. - 265 с. .

Таблица 1.1

Нормативно-правовые акты по кадастровой оценке земель в Российской Федерации

№ п/п	Нормативный акт	Комментарии
1	Постановление Правительства РФ от 08.04.2000 №316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель" (в ред. Постановлений Правительства РФ от 11.04.2006 № 206, от 14.12.2006 № 767, от 17.09.2007 № 590, от 30.06.2010 № 478)	Устанавливает правила и общие положения проведения государственной кадастровой оценки земель
2	Федеральный Закон от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в ред. Федерального закона от 22.07.2010 №167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"; №431-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и статью 5 Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 28.12.2010 г.	Регламентирует основания для осуществления оценочной деятельности, условия её осуществления, регулирование оценочной деятельности, общие положения о государственной кадастровой оценке
3	Приказы Минэкономразвития России от 20.07.2007 года №№256, 255, 254 (ФСО 1, 2,3) (с изменениями, внесёнными Приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 №509 "О внесении изменений в Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведении оценки (ФСО №1)", утверждённый приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256, и Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)", утверждённый приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255"); Приказ Минэкономразвития России "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО №4)" от 22.10.2010 №508	Регламентируют требования осуществления оценочной деятельности, ФСО №4 содержит требования к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости

Общие положения, касающиеся определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, содержатся в Федеральном стандарте оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)". Данный Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при определении кадастровой стоимости. Он формулирует дополнительные требования и (или) процедуры к проведению оценки кадастровой стоимости по отношению к требованиям и (или) процедурам, установленным другими федеральными стандартами оценки.

Методология определения кадастровой стоимости конкретных видов объектов недвижимости изложена в Методических указаниях, утверждённых приказами Минэкономразвития и Росземкадастра (табл. 1.2) Поликарпов, А.М., Гуриева, М.А. К вопросу о социально-экономическом аспекте составления «твердой сметы" на кадастровые работы / А.М. Поликарпов, А.М. Гуриева // Кадастр недвижимости, 2012. - № 1 (26). - С. 35-38.

Таблица 1.2

Перечень Методических указаний по кадастровой оценке объектов недвижимости

Объекты недвижимости	Наименование методики	Реквизиты приказов
Земли населённых пунктов	Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов	Приказ Минэкономразвития от 15.02.2007 №39
Земли промышленности и иного специального назначения	Методика государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения	Приказ Росземкадастра от 20.03.2003 года №П/49
Земли лесного фонда	Методика государственной кадастровой оценки земель лесного фонда Российской Федерации	Приказ Росземкадастра от 17.10.2002 №П/336
Земли сельскохозяйственного назначения	Методические рекомендации по кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения	Приказ Минэкономразвития от 04.07.2005 №145
Земли садоводческих, огороднических и дачных объединений	Методика государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений	Приказ Росземкадастра от 26.08.2002 №П/307
Земли водного фонда	Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель водного фонда	Приказ Минэкономразвития от 14.05.2005 №99
Земли особо охраняемых территорий	Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке особо охраняемых территорий и объектов	Приказ Минэкономразвития от 23.06.2005 №138
Жилой фонд	Методические рекомендации по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости жилого фонда для целей налогообложения	Приложение N 1 к Приказу Минэкономразвития России от 03.11.2006 №358
Нежилой фонд	Методические рекомендации по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости нежилого фонда для целей налогообложения	Приложение N 2 к Приказу Минэкономразвития России от 03.11.2006 №358

Анализ нормативных документов, регламентирующих проведение кадастровой оценки объектов недвижимости, в том числе оценки земель населённых пунктов, свидетельствует о наличии в этой сфере ряда проблем юридического и методологического характера.

1. Некорректное указание на объекты кадастровой оценки. Согласно своему названию ФСО-4 регулирует определение кадастровой стоимости объектов недвижимости. Из текста Стандартов следует, что под объектами недвижимости в неявном виде понимаются незастроенные или застроенные земельные участки. Вместе с тем, согласно Гражданскому кодексу РФ (ГК, ч.1, ст.130, п.1) к объектам недвижимости относятся также воздушные, морские и речные суда, космические объекты, в отношении которых говорить об установлении кадастровой стоимости не представляется возможным.

2. Неоднозначное определение даты оценки. Федеральным стандартом "Определение кадастровой стоимости (ФСО №4)" предусматривается, что кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки. В то же время в Методических указаниях датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населённых пунктов, указано 1 января года проведения работ по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов в границах субъекта Российской Федерации. Эта же дата фигурирует и в Технических рекомендациях.

3. Вид стоимости, подлежащий определению. В соответствии с ФСО-4 "под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определённая методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, - рыночная стоимость, определённая индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности". То есть, Стандарт определяет кадастровую стоимость как рыночную стоимость.

Концепция рыночной стоимости основана на понятии наилучшего использования объекта недвижимости, которое подразумевает вариантность использования оцениваемого объекта. В то же время Методическими указаниями предусмотрена оценка земельного участка в соответствии с тем видом разрешённого использования, который указан в кадастровых документах на этот участок. Такой подход соответствует понятию "рыночная стоимость в существующем использовании". Следует отменить, что Федеральные Стандарты оценки (ФСО-2 "Виды стоимости") не содержат такого понятия.

В "Стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности" (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 года №519) содержалось понятие стоимости объекта оценки при существующем использовании. Она определялась как стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования. В тоже время данный вид стоимости рассматривался как вид стоимости, отличный от рыночной стоимости.

Стандарты оценки Международного комитета по стандартам оценки имущества (МКСОИ) 1995 года содержат понятие рыночной стоимости при существующем использовании. "Рыночная стоимость имущества при существующем использовании базируется на предпосылке продолжения использования имущества таким же образом, как оно использовалось до настоящего момента. Рыночная стоимость при существующем использовании является специальным случаем определения рыночной стоимости".

Аналогичное понятие содержалось в Стандартах РОО 1998 года. "Рыночная стоимость при существующем использовании - это оцениваемая на основе продолжения существующего использования, но при допущении незанятости недвижимости сумма, за которую недвижимость следует обменивать на дату оценки между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом в коммерческой сделке после должного маркетинга, во время которой стороны действовали компетентно, расчётливо и без принуждения". Однако в действующих редакциях обоих Стандартов такие понятия также отсутствуют Пылаева А.В. Развитие кадастровой оценки недвижимости: монография / А.В. Пылаева; Нижегор. гос. архитектур. - строит. ун-т. - Н. Новгород: ННГАСУ, 2012. - 130 с. - С. 48. .

Кроме этого, существует принципиальная проблема определения наилучшего использования земельного участка при массовой оценке. При индивидуальной оценке конкретного земельного участка выбор наилучшего использования происходит в предположении, что остальные участки, расположенные на территории, формирующей рынок земельных участков, будут использоваться известным (текущим или планируемым) образом.

При массовой оценке выбор наилучшего использования должен происходить в ситуации возможной смены вида использования сразу всеми участками. При этом невозможно спрогнозировать возникающий объём предложения недвижимости разных функций землепользования, а следовательно, и их рыночную стоимость, которая существенным образом зависит от соотношения спроса и предложения. Таким образом, реализация концепции наилучшего использования при массовой оценке недвижимости сталкивается с принципиальными сложностями.

4. Учёт вида прав. Как было сказано выше Методическими указаниями, установлено, что при применении методов массовой оценки, в случае отсутствия у оценщика такой информации, не учитываются виды прав на объекты оценки. Как следует из данной формулировки, при наличии такой информации оценщик должен учитывать эти права. Зарегистрированными правами в отношении земельного участка могут выступать Шишов, Д.А. Некоторые аспекты кадастровой деятельности в системе правоприменительной практики: Научное обеспечение развития АПК в условиях реформирования: cб. науч. тр. СПбГУ. - СПб.: СПбГУ, - 2012. - 737 с. :

- право собственности,

- право аренды,

- право бессрочного пользования,

- право пожизненного наследуемого владения.

Т.е. для участков с различными зарегистрированными правами кадастровые стоимости должны различаться. В то же время даже участки с зарегистрированными правами аренды, бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения, строго говоря, находятся в собственности - государственной или муниципальной. Таким образом, и для них кадастровая стоимость должна быть определена в условиях права собственности. Представляется, что требование учёта вида прав на земельный участок (при наличии такой информации у оценщика) противоречит идее кадастровой оценки.

5. Определение заказчика государственной кадастровой оценки. Федеральным законом об оценочной деятельности ФЗ-135 установлено, что заказчиком работ по определению кадастровой стоимости является орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки. В соответствии со ст.24.12 этого закона государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления.

В то же время Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. №316) в ред. Постановления Правительства РФ от 11.04.2006 № 206, от 14.12.2006 № 767, от 17.09.2007 № 590, от 30.06.2010 № 478 организация проведения государственной кадастровой оценки земель возложена исключительно на Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и его территориальные органы.

6. Применимость классификаторов. Техническими рекомендациями по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов при формировании перечня земельных участков, являющихся объектами оценки, предусматривается присвоение земельным участкам кода классификатора адресов России (код КЛАДР.), который также используется для расчёта кадастровой стоимости земельных участков.

Вместе с тем использование КЛАДР не всегда является адекватным.

7. Ограничение возможности использования в качестве кадастровой стоимости результата индивидуальной оценки рыночной стоимости.

Земельным кодексом РФ предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости" (ЗК, ст.68, п.3). В то же время ФСО-4 в определении кадастровой стоимости указано, что рыночная стоимость, определённая индивидуально для конкретного объекта недвижимости признаётся кадастровой стоимостью в случае невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки (ФСО-4, ст.1, п.3).

Текущим Законодательством Российской Федерации не предусмотрено возможности установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости путём, отличным от судебного и внесудебного оспаривания. Установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости возможно путём подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Установление рыночной стоимости участка может быть основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

8. Ограничение времени для проведения оценки семью месяцами. ФСО-4 предусматривает, что отчёт об определении кадастровой стоимости должен быть составлен не позднее семи месяцев с даты заключения договора на проведение кадастровой оценки. Учитывая сложность выполнения работ по кадастровой оценке, большой объём подготовительных работ, продолжительность административных процедур, сопровождающих заключение договора на проведение кадастровой оценки представляется целесообразным увеличить срок проведения кадастровой оценки до 1 года.

9. Ограничение времени применения результатов оценки. В соответствии с ФСО-1 итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчёте об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчёта об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

Как было указано выше, результаты кадастровой оценки земельных участков используются, в частности, при продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений. Поскольку период проведения кадастровой оценки может составлять до 5 лет данные сделки могут совершаться далеко за пределами 6-месячного срока с момента определения кадастровой стоимости. Для соблюдения легитимности таких сделок с точки зрения оценочного законодательства в него должно быть внесено изменение в виде оговорки, исключающей необходимость использования результатов кадастровой оценки в 6-месячный срок.

1.2 Кадастровая оценка земель лесного фонда

Анализ нормативно-правовой документации, связанной с оценкой лесных ресурсов, показал их единство с точки зрения подходов, используемых в оценочной деятельности для объектов недвижимости [2]. Сравнительный подход пока не может использоваться в полной мере для оценки лесных земель, т.к. сделки на данных землях ограничены и касаются, главным образом, аренды.

Затратный подход имеет ограниченное использование, т.к. предполагает долговременный учет затрат, связанный с длительным периодом выращивания леса. Кроме того, использование этого подхода затруднено в связи с проводимой административной реформой и разделением полномочий в лесном хозяйстве на управленческие и хозяйственные. В этом случае затраты поделены между разными субъектами, что создает трудности при сборе исходной информации для расчетов.

Доходный подход в настоящее время видится наиболее приемлемым для оценки лесов. Это подтверждают отраслевые методики. Однако вопросов по-прежнему остается много. Например, каким образом определить валовой доход при рекреации? Какой коэффициент капитализации использовать? Что принять за основу в норме прибыли? Многие из поставленных вопросов являются актуальными и пока не разрешимыми для многих отраслей экономики. В этом случае целесообразно обратиться к мнению ученых и практиков.

Профессора, доктора экономических наук Лукьянчиков Н.Н. и Потравный И.М. достаточно подробно рассматривают особенности экономической оценки лесных ресурсов Лукьянчиков Н.Н., Потравный И.М. Экономика и организация природопользования: Учебник. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2014. 591 с. . Авторы подразделяют экономическую оценку на два вида:

коммерческую;

народно-хозяйственную.

Коммерческая оценка связана с "определением максимальной величины чистого дисконтированного дохода от использования природных ресурсов, остающегося в распоряжении предприятия за расчетный период оценки". Такая оценка отражает интересы собственника (государства, муниципальных образований) и в общем виде соответствует основным теоретическим положениям по оценке земли и других природных ресурсов, которые были разработаны в 18 веке классиками экономической теории - Адамом Смитом, Давидом Рикардо, Иоганном Генрихом фон Тюненом и др. Более подробно анализ теории вопроса с сопоставлением различных формул был проведен нами ранее Животягина Н.И., Орехова Н.В. Анализ нормативно-правовой базы по экономической оценке лесных ресурсов // Лесотехнический журнал. 2011. №3.С. 67-75. .

Народно-хозяйственная оценка производится с позиции интересов всего общества и учитывает затраты и доходы, выходящие за рамки финансовых потоков предприятия. В частности в затраты дополнительно будут входить расходы на охрану окружающей среды, ликвидационные затраты, страхование негативных рисков и т.д. По мере совершенствования

социально-экономических отношений коммерческая оценка должна приближаться к народно-хозяйственной.

Лукьянчиков Н.Н. и Потравный И.М. напоминают, что в отечественной практике теория рентной оценки впервые была применена в 1979 г. во Временной типовой методике экономической оценки месторождений полезных ископаемых и отразилась в следующей формуле:

(1.1)

где N - расчетный период, исчисляемый от года проведения оценки месторождений (t = 1) до года обработки запасов (t = T);

Z_t - ценность годового выпуска продукции (включая все попутно извлекаемые компоненты), исчисленная в замыкающих затратах (или оптовых ценах) t - го года;

S_t - сумма капитальных и эксплуатационных (без отчисления на реновацию) затрат, осуществляемых в t-м году эксплуатации (освоения месторождений);

E_id. - норматив для приведения разновременных затрат (принимается равным 0,08) Лукьянчиков Н.Н., Потравный И.М. Экономика и организация природопользования: Учебник. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2014. 591 с. .

В приведенной формуле числитель, в основном, соответствует упрощенному понятию ренты (т.е. разницы между доходами и расходами), а знаменатель дается более подробно и представляет собой следующее математическое выражение:

(1.2)

где E_t - норматив для приведения разновременных затрат (в 1979г. равный 0,08), доли ед.;

t - период времени, лет.

Таким образом, приведенное выше выражение (1.2) может соответствовать расчету коэффициента капитализации (e) в формуле по определению кадастровой стоимости 1 гектара участка лесных земель при условии использования только недревесных ресурсов без пользования древесиной Животягина Н.И., Орехова Н.В. Анализ нормативно-правовой базы по экономической оценке лесных ресурсов // Лесотехнический журнал. 2011. №3.С. 67-75. .

Далее авторы Лукьянчиков Н.Н. и Потравный И.М. детализируют метод капитализации земельной ренты применительно к лесным ресурсам, как "определение дополнительного дохода, получаемого без затрат труда и предпринимательской деятельности в результате эксплуатации лучших лесных ресурсов (по качеству, местоположению)". Ученые подчеркивают, что трактовки теории ренты очень разнообразны, а предлагаемые способы расчета достаточно сложны. Такая неопределенность "затрудняет внедрение в практику рентных оценок и платежей" Лукьянчиков Н.Н., Потравный И.М. Экономика и организация природопользования: Учебник. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2014. 591 с. .

В основу рентной оценки авторами учебника принимается годовой рентный доход (А), определяемый по формуле

(1.3)

где Q - годовой объем продукции, получаемой в результате эксплуатации лесных ресурсов;

О - цена единицы продукции, р.;

- затраты на получение продукции (в том числе амортизационные отчисления), р.;

_у - нормативный коэффициент эффективности затрат (труда и капитала).

Сопоставление формул приводит к выводу, что i_n - норма прибыли на основной и оборотный капитал (из формулы по определению кадастровой стоимости 1 гектара участка лесных земель при условии использования только недревесных ресурсов без пользования древесиной) есть ни что иное, как _у - нормативный коэффициент эффективности затрат (из формулы 1.3).

В качестве нормативного коэффициента эффективности часто используют либо сложившийся в отрасли уровень нормативной рентабельности (или нормативной прибыли), либо процентную ставку по банковским вкладам.

В соответствии с Приказом Рослесхоза от 31.01.2005 г. №8 "Об утверждении методических рекомендаций по формированию цен на производимые товары, выполняемые работы и услуги, оказываемые организациями, находящимися в ведении Федерального агентства лесного хозяйства, на платной основе и начальных (стартовых) цен на лесохозяйственные работы и услуги, закупаемые для государственных нужд" нормативную прибыль рекомендуется принимать равной 25 %. Минимальная предпринимательская прибыль - 3%.

Лукьянчиков Н.Н. и Потравный И.М. рекомендуют проводить расчет экономической оценки для эксплуатируемых лесных ресурсов (У) по следующей формуле:

(1.4)

где r - коэффициент перевода годового дохода в суммарный капитализированный (либо дисконтированный) доход за расчетный период оценки.

Если ежегодные доходы не постоянны во времени (t), то речь идет о дисконтированном доходе и коэффициенте дисконтирования (r), расчет которого осуществляется по формуле

(1.5)

где t - период времени, лет; p - норма (ставка) дисконта, %.

Если ежегодные доходы относительно постоянны во времени, то речь идет о капитализированном доходе и коэффициенте капитализации, который рассчитывается по той же формуле (1.5), но без учета времени. Расчет ведется в пределах одного года по формуле

(1.6)

Достаточно сложным в экономике является определение ставки дисконта (ставки капитализации).

В связи с этим рассмотрим научные разработки профессора, д. э. н., зав. кафедрой экономики и управления лесопользования и воспроизводства лесных ресурсов Санкт-Петербургской государственной лесотехнической академии им.С.М. Кирова Петрова В. Н.

По мнению Петрова В.Н. в лесном хозяйстве чаще востребован доходный подход, поскольку вычислить затраты на восстановление леса за 100-180 - летний период (затратный подход) или найти два аналогичных участка леса (сравнительный подход) оказывается практически невозможно. При создании лесных культур, в том числе на лесосеменных плантациях, допустимо применение затратного подхода Петров В.Н. Организация, планирование и управление в лесном хозяйстве: Учеб. пособие. СПб.: Наука, 2013. 416 с.

При расчете стоимости недвижимости, прежде всего земли, необходимо методически правильно установить ставку капитализации. Не существует единых методик по определению процентных ставок: оценщик опирается на свою интуицию, применяя тот или иной метод определения процентной ставки. Поэтому любой расчет стоимости недвижимости с использованием процента носит субъективный характер.

Ставку капитализации довольно часто определяют кумулятивным методом. Сущность метода заключается в том, что за основу берут так называемый "обычно принятый в стране процент" или безрисковую ставку и корректируют ее в сторону увеличения и (или) уменьшения в зависимости от различных факторов. Искомая ставка капитализации находится путем надбавок к безрисковой ставке за различные виды риска (отраслевой, финансовый, управленческий, политический и т.д.) и скидок (по отношению к лесным участкам учитывается эффект их постоянного удорожания, древесина всегда будет нужна населению, и спрос на нее будет всегда расти).

На основе более чем двухсотлетней практики оценки леса в Германии, Петров В.Н. рекомендует следующие ставки:

безрисковая ставка равна 7 %;

надбавка за финансовый риск + 1 %;

управленческий риск + 1 %;

скидки за эффект постоянного удорожания - 3 %;

рост цен на древесину - 2 %.

Таким образом, ставка капитализации в лесном хозяйстве будет соответствовать 4 % или 0,04.

Германия в качестве примера выбрана не случайно. Во-первых, в этой стране впервые зародились и получили свое дальнейшее развитие различные методы оценки лесов. Достаточно сказать, что современные официальные наставления по оценке лесов основываются на методах, разрабатываемых немецкими лесоэкономистами с начала XIX столетия (Г. Кёнигом в 1813 г., М. Фаустманном в 1849 г., Г. Оетцелом в 1854 г., М.Р. Пресслером в 1858 г., Э.Ф. Крафтом в 1885 г., М. Ендресом в 1894 г. и другими учеными). Во-вторых, в результате объединения восточной и западной частей Германии появилась возможность проследить, как функционирует рынок лесных участков, что в других западных странах встречается крайне редко, а в России не развито.

Интересным представляются и другие расчеты, приведенные профессором Петровым В.Н. "В качестве ставки капитализации на практике часто применяют так называемый "лесной процент", равный 3. В этом случае фактор капитализации будет равен: 1: 0,03 = 33,3. При оценке лесного предприятия в целом, т.е. при нахождении его единой стоимости берут процент капитализации, равный 5,56 (фактор капитализации: 1: 0,056 = 18). Для отечественных условий методика государственной кадастровой оценки земель лесного фонда Российской Федерации принимает коэффициент капитализации, равный 0,02".

Таким образом, ставка капитализации в лесном хозяйстве варьирует от 2% до 5,56 %. С учетом того, что при оценке объекта рекреационной деятельности не учитываются цены на древесину, то ставка капитализации может быть принята на уровне 6 % или 0,06 (рекреация более доходна, чем ведение лесного хозяйства) Петров В.Н. Организация, планирование и управление в лесном хозяйстве: Учеб. пособие. СПб.: Наука, 2013. 416 с.

Можно также использовать и расширенный расчет.

В соответствии с "Методическими рекомендациями по оценке эффективности инвестиционных проектов" (утв. Минэкономики РФ, Минфином РФ, Госстроем РФ 21.06.1999 г. № ВК 477) и современными тенденциями экономики норму прибыли на основной и оборотный капитал (i_n) можно рассчитать по следующей формуле:

(1.7)

где E_min минимальная реальная норма прибыли (номинальная), %;

I темп инфляции, %;

P поправка, учитывающая уровень инвестиционного риска, % Безрукова Т.Л., Бугаков В.М., Кочетова А.Н. Экономическая оценка инвестиций на предприятиях лесного хозяйства и лесной промышленности: Учеб. пособие. Фед. агентство по образованию, ГОУ ВПО «ВГЛТА». - Воронеж, 2012. 228 с. .

Практическая оценочная деятельность в отношении лесов, лесных участков и имущественных прав при их использовании недостаточно развита в России. Особенно это касается определения ставок платы за единицу лесных ресурсов, которые неоправданно занижены. Расчеты, проведенные по материалам финансовой отчетности лесничеств Кировской области, показали, что ставки платы, в частности за древесину, могут значительно увеличиться Животягина Н.И. Обоснование системы рационального использования древесных ресурсов: Дисс.... канд. экон. наук. Мичуринск - наукоград РФ, 2014. 159 с. . Научно-практическая разработка, связанная с нашими исследованиями по оценке городских лесов г. Курска, также свидетельствует о реальной возможности повышения ставок платы за единицу лесопользования.

Результаты проведенных научно-практических исследований в области оценки лесов позволяют сделать следующие выводы:

1) несмотря на большое количество научных исследований для отечественного лесного хозяйства, практическая деятельность в области оценки лесных ресурсов недостаточно развита и слабо адаптирована к современным условиям экономики.

2) экономическую оценку лесов необходимо проводить методами доходного подхода;

3) основной метод оценки связан с расчетом капитализированной ренты (а не дисконтированных денежных потоков), т.к. сложно прогнозировать доходы и расходы от лесопользования на длительный период (период аренды лесных участков от 1 года до 49 лет);

4) кадастровая стоимость лесных участков приближается к рыночной стоимости, поэтому может быть использована в расчете арендной платы дифференцированно с учетом срока аренды (больше срок, меньше ежегодная арендная плата).

5) для уточнения расчетов можно использовать критерий в виде абсолютного рентного дохода (арендной платы) в размере 1% от стоимости валовой продукции.

6) проведенный анализ научно-практических разработок при оценке лесных ресурсов позволит разработать обоснованные подходы к расчету ставок платы за единицу лесных ресурсов.

7) расчет ставки платы за единицу площади может быть проведен с использованием формулы по определению кадастровой стоимости 1 гектара участка лесных земель при условии использования только недревесных ресурсов без пользования древесиной, однако знаменатель изменится в соответствии с формулами 1.2, 1.6, 1.7, а числитель - в соответствии с формулой 1.3.

Адаптированная к современным условиям оценочная деятельность в отношении лесов, лесных участков и имущественных прав при их использовании будет способствовать увеличению лесного дохода собственника (государства) и одновременно с этим максимально удовлетворять интересы других участников лесных отношений (предпринимателей и граждан).

1.3 Кадастровая оценка земель водного фонда

Для определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель водного фонда, занятых обособленными водными объектами, земельных участков в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов используется Методика, утвержденная Минэкономразвития России 14.05.2005 (приказ №99).

Методика не применяется для определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель водного фонда, занятых Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 мая 2005 года N 99 "Об утверждении Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель водного фонда". :

- поверхностными водными объектами, за исключением обособленных водных объектов;

- подземными водными объектами;

- внутренними морскими водами;

- территориальным морем РФ.

Для целей определения кадастровой стоимости земельные участки в составе земель водного фонда подразделяются на:

1) земельные участки, занятые обособленными водными объектами;

2) земельные участки в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов:

- занятые объектами водоснабжения;

- занятые объектами рекреации;

- занятые объектами рыбного и охотничьего хозяйства;

- занятые водозаборными, портовыми, гидротехническими и иными водохозяйственными сооружениями и объектами;

- занятые древесно-кустарниковой или иной растительностью;

- предоставленные садоводческим, огородническим и дачным объединениям.

В зависимости от применяемых методических подходов к определению кадастровой стоимости земельные участки в составе земель водного фонда, объединяются в следующие группы.

Первая группа включает земельные участки, занятые обособленными водными объектами, находящимися в обороте в соответствии с законодательством РФ.

Вторая группа включает земельные участки занятые:

- обособленными водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством РФ;

- сооружениями, предназначенными для защиты от наводнений и разрушений берегов водохранилищ, берегов и дна русел рек;

- сооружениями (дамбами), ограждающими хранилища жидких отходов промышленных и сельскохозяйственных организаций;

- устройствами от размывов на каналах, а также другими сооружениями, предназначенными для предотвращения вредного воздействия вод и жидких отходов в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов.

Третья группа включает земельные участки в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов, занятые Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков. - М.: КНОРУС, 2014. - 208 с. :

- объектами водоснабжения;

- объектами рыбного и охотничьего хозяйства;

- гидротехническими сооружениями (за исключением сооружений предназначенных для защиты от наводнений и разрушений берегов водохранилищ, берегов и дна русел рек; сооружений (дамб), ограждающими хранилища жидких отходов промышленных и сельскохозяйственных организаций;

- устройствами от размывов на каналах, а также других сооружений, предназначенных для предотвращения вредного воздействия вод и жидких отходов);

- водозаборными, портовыми и иными водохозяйственными сооружениями и объектами.

Четвертая группа включает земельные участки в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов, занятые древесно-кустарниковой или иной растительностью.

Пятая группа включает земельные участки в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов, предоставленные садоводческим, огородническим и дачным объединениям.

Шестая группа включает земельные участки в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов, занятые объектами рекреации.

Кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных к первой группе, устанавливается равной их рыночной стоимости. Рыночная стоимость указанных земельных участков определяется в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков.

Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе, осуществляется в следующем порядке Шишов, Д.А., Сулин, М.А., Павлова, В.А. Современное содержание земельного кадастра: Учебное пособие / Д.А. Шишов, М.А. Сулин, В.А. Павлова - СПб.: Проспект Науки, 2014. - 272 с. :

- определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе;

- расчет кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе.

Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе, в пределах административного района устанавливаются исходя из среднего значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения в пределах территории того же административного района.

Кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных ко второй группе, определяется путем умножения удельных показателей кадастровой стоимости указанных земельных участков на их площадь.

Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к третьей группе, осуществляется в следующем порядке:

- определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к третьей группе;

- расчет кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к третьей группе.

Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к третьей группе, в пределах территории административного района рассчитываются исходя из среднего для того же административного района значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков промышленности и иного специального назначения, отнесенных Методикой государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, утвержденной приказом Росземкадастра от 20.03.2003 № П/19, к соответствующей группе.

В случае если земельные участки, отнесенные к третьей группе, расположены в границах прибрежных защитных полос, удельные показатели кадастровой стоимости указанных земельных участков рассчитываются исходя из максимального для того же административного района значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков промышленности и иного специального назначения, отнесенных Методикой государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения к соответствующей группе.

Кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных к третьей группе, определяется путем умножения удельных показателей кадастровой стоимости указанных земельных участков на их площадь.

Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к четвертой группе, осуществляется в следующем порядке:

- определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к четвертой группе;

- расчет кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к четвертой группе.

Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к четвертой группе, в пределах территории административного района рассчитываются исходя из минимального для того же административного района значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения по виду использования, наиболее близкому по функциональному назначению к оцениваемым земельным участкам. Шишов, Д.А., Сулин, М.А., Павлова, В.А. Современное содержание земельного кадастра: Учебное пособие / Д.А. Шишов, М.А. Сулин, В.А. Павлова - СПб.: Проспект Науки, 2014. - 272 с.

Кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных к четвертой группе, определяется путем умножения удельных показателей кадастровой стоимости указанных земельных участков на их площадь.

Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к пятой группе, осуществляется в следующем порядке:

- определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к пятой группе;

- расчет кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к пятой группе.

Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к пятой группе, в пределах территории административного района рассчитываются исходя из среднего для того же административного района значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений.