В случае если земельные участки, отнесенные к пятой группе, расположены в границах прибрежных защитных полос, удельные показатели кадастровой стоимости указанных земельных участков рассчитываются исходя из максимального для того же административного района значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений.

Кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных к пятой группе, определяется путем умножения удельных показателей кадастровой стоимости указанных земельных участков на их площадь.

Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к шестой группе, осуществляется в следующем порядке:

- определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к шестой группе;

- расчет кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к шестой группе.

Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к шестой группе, в пределах территории административного района рассчитываются исходя из среднего для того же административного района значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков особоохраняемых территорий и объектов, отнесенных Методикой государственной кадастровой оценки земель особоохраняемых территорий и объектов, утверждаемой Росземкадастром, к соответствующей группе.

В случае если земельные участки, отнесенные к шестой группе, расположены в границах прибрежных защитных полос, удельные показатели кадастровой стоимости указанных земельных участков рассчитываются исходя из максимального для того же административного района значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков особоохраняемых территорий и объектов, отнесенных Методикой государственной кадастровой оценки земель осо - боохраняемых территорий и объектов (утверждены приказом Минэкономразвития России от 23.06.05 № 138), к соответствующей группе.

Кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных к шестой группе, определяется путем умножения удельных показателей кадастровой стоимости указанных земельных участков на их площадь.

Глава 2. Кадастровая оценка земель лесного и водного фонда на примере ямало-ненецкого автономного округа

2.1 Краткая характеристика Ямало-Ненецкого автономного округа

Ямало-Ненецкий автономный округ - становой хребет топливной экономики России: Эта фраза, часто повторяемая журналистами, как нельзя лучше отражает действительность. Индустриальное будущее автономного округа как главного топливно-энергетического комплекса страны определила новая отрасль - геология. Летом 1958 года в Салехарде была создана Ямало-Ненецкая комплексная геологоразведочная экспедиция. Начались интенсивные поиски углеводородных месторождений. 14 апреля 1962 года в Тазовской тундре забил первый газовый фонтан. С 1964 по 1966 на Ямале "заговорили" еще пять крупных месторождений, в том числе Губкинское с запасом 350 миллиардов кубометров газа и крупнейшее в мире - Уренгойское. 1967 год дал три месторождения, в том числе уникальное - Медвежье. Следующий год принес еще три нефтегазоносные площади. В 1972 году газ Медвежьего по трубопроводу пошел на Урал. В 1978 году заработал газопровод Уренгой-Надым. Газ Вынгапура влился в магистраль Уренгой - Тюмень - Челябинск. Ямальские газ и нефть стали реальностью. Названия небольших поселков, затерявшихся в бесконечных просторах тундры и тайги, - Надым, Новый Уренгой, Тарко-Сале, Ноябрьск - теперь известны во всем мире.

Сегодня на территории Ямала, которая составляет 750,3 тыс. кв.км, проживают около 546 тысяч человек, то есть, 0,7 человек на один квадратный километр. Но при этом автономный округ занимает III место в России по объему налогов, поступающих в федеральный бюджет. С 2000 года эта цифра увеличилась в 5 раз. Валовый региональный продукт ЯНАО растет в среднем на 14,5% в год.

На Ямале добывается 91% всего природного газа страны (23,7% мировой добычи) и более 14% российской нефти и газоконденсата. В общей сложности округ производит более 54% первичных энергетических ресурсов России. При этом гигантская часть природных запасов региона еще только ждет промышленного освоения.

Ямал сегодня - это стабильный, динамично развивающийся регион, где заложен прочный фундамент дальнейшего социально-экономического развития, позволяющий строить масштабные планы на будущее. Разработанная в Правительстве автономного округа стратегия развития ЯНАО до 2020 года увязывает развитие топливно-энергетического комплекса с формированием новых отраслей региональной экономики, необходимых для современной жизни.

Одним из глобальных долгосрочных проектов является освоение газовых запасов полуострова и шельфа Карского моря. Здесь открыты 11 газоносных и 15 нефтегазоконденсатных месторождений. Потенциальные ресурсы с учетом газа на шельфе оцениваются в 50,5 трлн. кубометров, жидких углеводородов - более 5 млрд. тонн.

Еще одно крупнейшее начинание - создание на территории Полярного Урала нового центра горнорудной промышленности, обеспечивающего сырьем металлургию соседних регионов. Уже сегодня на Полярном Урале ведется разработка богатейших месторождений хрома, марганца, бокситов, золота. По оценкам специалистов, общая стоимость запасов горного сырья оценивается в 220 млрд. долларов.

Совместно с Сибирским научным аналитическим центром и РАО "Российские железные дороги"администрация ЯНАО сейчас работает над развитием сети железных и автомобильных дорог и телекоммуникационных систем. Они должны связать арктический Ямал с крупными промышленными центрами Урала, начинается строительство железной дороги на Надым. Проект также предусматривает развитие энергетики и нефтегазохимии на базе попутного нефтяного и низконапорного газа, запасы которого на полуострове огромны. На полуострове Ямал планируется строительство завода по сжижению газа.

Одна из особенностей Ямала состоит в том, что на территории округа сошлись два совершенно разных типа хозяйствования: промышленная разработка недр и традиционные для коренного населения Крайнего Севера виды деятельности. В регионе выпасается самое большое в мире поголовье северного оленя - более 600 тысяч голов, в Обском бассейне добывается треть мировых запасов ценных сиговых пород рыбы. Десятая часть всей площади округа - около 8 миллионов гектаров - является особо охраняемой природной территорией. Промышленность и традиционные северные промыслы мирно уживаются на территории Ямала, а решение проблем коренных малочисленных народов Крайнего Севера находятся в зоне приоритетного внимания Губернатора и Правительства автономного округа.

Арктический регион России сегодня - комфортная для проживания территория, бюджет которой традиционно носит ярко выраженную социальную направленность: более 80% расходной части основного финансового документа направляется на решение социальных задач населения. В округе мощно развивается жилищное строительство, возводятся современные школы, больницы, спортивные сооружения (прежде всего в отдаленных районах) оказывается действенная социальная поддержка тем, кому она необходима. Округ по праву может гордиться своими успехами в области организации детского летнего отдыха: более 70 процентов юных ямальцев каждое лето отправляются на отдых и лечение в лучшие здравницы страны. В регионе сегодня реализуется более тридцати социальных программ.

Ямало-Ненецкий автономный округ - это, образно говоря, центральная часть арктического фасада России. Территория ЯНАО расположена в арктической зоне на севере крупнейшей в мире Западно-Сибирской равнины и занимает обширную площадь более 750 тысяч квадратных километров. Более ее половины расположено за Полярным округом, охватывая низовья Оби с притоками, бассейны рек Надыма, Пура и Таза, полуострова Ямал, Тазовский, Гыданский, группу островов в Карском море (Белый, Шокальский, Неупокоева, Олений и др.), а также восточные склоны Полярного Урала. Крайняя северная точка материковой части Ямала находится под 73° 30 минут северной широты, что полностью оправдывает ненецкое название полуострова - Край Земли.

Северная граница округа, омываемая водами Карского моря, имеет протяженность 5100 километров и является частью Государственной границы Российской Федерации (около 900 километров). На западе по Уральскому хребту, Ямало-Ненецкий округ граничит с Ненецким автономным округом и Республикой Коми, на юге - с Ханты-Мансийским автономным округом, на востоке - с Красноярским краем.

Территория округа располагается в основном в трех климатических зонах: арктической, субарктической и зоне северной (таежной) полосы Западно-Сибирской низменности. Климат здесь характеризуется особенно резкими изменениями в течение года, длительной, холодной и суровой зимой с сильными бурями и частыми метелями; самая низкая температура - 56 С. Лето короткое - в среднем около 50 дней.

Зона арктической тундры охватывает острова, северную часть Ямальского и Гыданского полуостровов. Климат здесь характеризуется особенно резкими изменениями в течение года, длительной, холодной и суровой зимой с сильными бурями и частыми метелями; самая низкая температура - 56 С. Осадков зимой выпадает мало; снежный покров не превышает 40 сантиметров. Весна наступает медленно, температура воздуха поднимается выше нуля лишь в июне. Из-за частых туманов погода держится в основном пасмурная. За лето почва оттаивает всего на 40-50 сантиметров. Осенью пасмурно и ветрено; оттепели иногда продолжаются до ноября, но в основном уже в сентябре температура ниже нуля.

Субарктическая зона (зона тундры) занимает южные части Ямальского и Гыданского полуостровов, спускаясь к Северному полярному кругу. Климат континентальный: осадки в виде дождей, лето до 68 дней.

Климат северной (таежной) полосы Западно-Сибирской низменности характеризуется более резкой континентальностью: средняя температура выше, снежный покров достигает 60-80 сантиметров и лежит с половины октября до середины мая; лето довольно теплое и влажное до 100 дней; много осадков.

Рельеф округа представлен двумя частями: горной и равнинной. Равнинная часть почти на 90% лежит в пределах высот до 100 метров над уровнем моря; отсюда множество озер и болот. Левый берег Оби имеет повышенный и пересеченный рельеф. Правобережная, материковая часть представляет собой слегка всхолмленное плато с небольшим уклоном на север. Наиболее приподнятые участки низменности находятся на юге округа в пределах Сибирских увалов.

Горная часть округа занимает неширокую полосу вдоль Полярного Урала и представляет собой крупные горные массивы общей протяженностью свыше 200 километров. Средняя высота южных массивов 600-800 метров, а ширина 20-30. Наиболее высокими вершинами являются горы Колокольня - 1305 метров, Пай-Ер - 1499 метров. Севернее высота гор достигает 1000-1300 метров. Главный водораздельный хребет Полярного Урала извилист, его абсолютные высоты достигают 1200-1300 метров и выше.

2.2 Количественная оценка земель

Поверхностные водные ресурсы региона отличаются богатством и разнообразием. Они включают: побережье Карского моря, многочисленные заливы и губы, реки, озера, болота.

Одним из самых крупных водных объектов является Обская губа - залив Карского моря, крупнейший морской залив Российской Арктики. Её площадь достигает 44000 км2.

Речная сеть Ямало-Ненецкого автономного округа включает около 50 тыс. рек, ручьёв и проток и принадлежит к бассейну Карского моря, из них свыше 44 тыс. имеет длину менее 10 км.

В соответствии с приказом Минсельхоза Российской Федерации от 04.02.2009 г. № 37 "Об утверждении перечня лесорастительных зон и лесных районов Российской Федерации" леса Ямало-Ненецкого автономного округа отнесены к двум зонам, и в пределах зон - к двум лесным районам:

- к зоне притундровых лесов и редкостойной тайги, Западно-Сибирскому району притундровых лесов лесотундры и редкостойной тайги Сибири. В указанный район входят Красноселькупское, Таркосалинское, Ноябрьское, Надымское лесничества, Мужевское и Горковское участковые лесничества Ямальского лесничества;

- к таежной зоне, Северо-Уральскому лесному району Европейско - Уральской части Российской Федерации. В указанный район входит Приуральское участковое лесничество Ямальского лесничества.

Леса всех лесничеств отнесены к равнинным лесам.

Общая площадь земель лесного фонда Ямало-Ненецкого автономного округа составляет 31647670 га. В целях организации управления по использованию, охране, защите и воспроизводству лесов в соответствии с приказом Рослесхоза от 07.05.2008 № 140 "Об определении количества лесничеств на территории ЯНАО и установлении их границ" в лесном фонде ЯНАО образовано 5 лесничества (табл. 2.1) Доклад о состоянии окружающей среды в Ямало-Ненецком автономном округе в 2013 году. - Салехард, 2014. - 244 с. .

Таблица 2.1

Площадь земель лесного фонда и структура лесничеств ЯНАО

№ п/п	Наименование лесничества	Район	Наименование участкового лесничества	Площадь лесничества, га
	Ямальское	Приуральский	Приуральское	2745070
		Шурышкарский	Горковское	1996691
		Шурышкарский	Мужевское	2179445
Итого:	6921206
	Таркосалинское	Пуровский	Таркосалинское	1753192
			Уренгойское	1276890
			Пурпейское	1500875
Итого:	4530957
3	Надымское	Надымский	Надымское	2422093
			Пангодинское	1759800
			Лонг-Ю ганское	2084664
Итого:	6266557
4	Ноябрьское	Пуровский	Ноябрьское	1084852
			Муравленковское	1200029
			Вьшгапуровское	1736736
Итого:	4021617
	Красноселькупско е	Красноселькупс кии	Красноселькупское	4626194
			Раттинское	2361746
			Толькинское	2919393
Итого:	9907333
Всего по Ямало-Ненецкому автономному округу:	31 647 670

Кроме лесов на землях лесного фонда в округе лесоустроено 18,5 тыс. га городских лесов, а именно леса г. г. Ноябрьск и Муравленко. Лесоустроены в составе земель Красноселькупского лесничества 631,3 тыс. га. лесов на землях ООПТ - Верхне-Тазовский заповедник.

По данным земельного баланса на территории округа числится 1087,7 тыс. га лесов на землях иных категорий. Данные леса не лесоустроены.

Таким образом, общая площадь лесов округа на 01.01.2014 составляет 33385,2 тыс. га.

Из общей площади лесов округа на долю лесов на землях лесного фонда приходится 94,8 % площади. Приведенный показатель ни в коей мере не уменьшает природоохранных функций лесов, как главенствующих в условиях Крайнего Севера, на землях иных категорий (рис. 2.1) Доклад о состоянии окружающей среды в Ямало-Ненецком автономном округе в 2013 году. - Салехард,2014. - 244 с. .

Рис. 2.1 Леса Ямало-Ненецкого автономного округа

Общая площадь земель лесного фонда ЯНАО по данным учета лесного фонда на 01.01.2014 составляет 31647,7 тыс. га и в свою очередь распределяется на лесные земли - 17612,0 га и нелесные земли - 14035,7 га или 55,7 и 44,3%% соответственно.

Из общей площади лесных земель на долю покрытых лесной растительностью приходится 16272,0 тыс. га или 51,4% общей площади.

2.3 Качественная оценка земель

Общая площадь земель лесного фонда ЯНАО по данным учета лесного фонда на 01.01.2014 составляет 31647,7 тыс. га и в свою очередь распределяется на лесные земли - 17612,0 га и нелесные земли - 14035,7 га или 55,7 и 44,3%% соответственно (рис. 2.2) Доклад о состоянии окружающей среды в Ямало-Ненецком автономном округе в 2013 году. - Салехард,2014. - 244 с. .

Рис. 2.2 Распределение площади земель лесного фонда ЯНАО по категориям

Из общей площади лесных земель на долю покрытых лесной растительностью приходится 16272,0 тыс. га или 51,4% общей площади.

Покрытые лесной растительностью земли представлены насаждениями с преобладанием хвойных - 12658,4 тыс. га, мягколиственных пород - 2229,5 тыс. га и кустарников - 1384,0 тыс. га.

Непокрытые лесной растительностью земли занимают 1340,0 тыс. га или 4,2 % и представлены в основном естественными рединами - 1264,0 тыс. га или 94,4 % площади непокрыты лесной растительностью земель.

В площади нелесных земель преобладают болота 11762,9 тыс. га и воды 2033,1 тыс. га или 37,2 и 6,4 % соответственно. Приведенное распределение земель по категориям обусловлено их естественным распределением и характерно для условий Крайнего Севера.

Анализ динамики распределения земель по категориям в целом характеризует естественный ее процесс (приложение 1). Уменьшение общей площади - результат перевода земель лесного фонда в земли иных категорий. Уменьшение площади лесных земель - 8,8 тыс. га при увеличении площади нелесных земель на 8,8 тыс. га - комплексный результат: - освоение территории и применение более совершенных методов дешифрирования с направленностью на детализацию, выделение небольших по площади промышленных объектов. Увеличение площади прочих земель на 8 тыс. га объяснимо с двух позиций:

- увеличение площади песков как естественных природных образований Крайнего Севера (раздувы);

- увеличение площади земель вовлеченных в хозяйственную, промышленную деятельность. Результат интенсификации развития нефтегазового комплекса.

Анализ запасов древесины на землях лесного фонда говорит, в целом, о естественно происходящих природных процессах.

Общая площадь лесов округа, в которых проведено разделение по целевому назначению (лесоустройство) - 32297,5 тыс. га. Из них общая площадь защитных лесов округа 13035,4 тыс. га, или 40,4% от всей площади лесов округа (рис. 2.3).

Рис. 2.3 Распределение площади защитных лесов ЯНАО

Распределение площади защитных лесов по категориям следующее:

1. Леса, расположенные на особо охраняемых природных территориях 631,3 тыс. га или 2,0 % общей площади лесов.

2. Защитные леса на землях лесного фонда всего 12 385,6 тыс. га или 38,4% общей площади, в том числе:

1) Леса выполняющие функции защиты природных и иных объектов - 51,3 тыс. га или 0,2% общей площади лесов, из них:

- защитные полосы лесов, расположенные вдоль железнодорожных путей общего пользования, автомобильных дорог общего пользования, находящихся в собственности субъекта РФ - 42,1 тыс. га или 0,2% общей площади лесов;

- зеленые зоны - 9,2 тыс. га общей площади лесов; 0,00%

2) Ценные леса всего - 12 334,3 тыс. га или 38,2 % общей площади лесов, в том числе:

- запретные полосы лесов, расположенные вдоль водных объектов - 80,6 тыс. га или 0,3% общей площади лесов;

- нерестоохранные полосы - 979,8 тыс. га или 3,0 % общей площади лесов;

- леса, расположенные в пустынных, полупустынных, лесостепных, лесотундровых зонах, степях, горах - 11273,9 тыс. га или 34,9% общей площади лесов.

3. Городские леса. Устроены леса на землях городов Ноябрьск - 11,1 тыс. га и Муравленко - 7,4 тыс. га.

Общая площадь лесоустроенных городских лесов - 18,5 тыс. га.

К эксплуатационным лесам отнесены леса, которые подлежат освоению по видам пользования, предусмотренным Лесным кодексом РФ. Общая площадь эксплуатационных лесов составляет 19262,1 тыс. га или 59,6% от всей площади лесов. Далее рассмотрим качественный состав земель водного фонда ЯНАО. Реки Ямало-Ненецкого автономного округа типично равнинные. Большинство из них характеризуются средней извилистостью. Меандрируя, они медленно текут в широких заболоченных долинах. Ширина долин больших рек изменяется в пределах от 200 - 300 м в истоках до 10 км и более в устьевых участках. Величины продольных уклонов незначительны, за исключением рек, протекающих в районах увалов и при редких перепадах высот на небольших участках. Русла рек обычно слабо врезаны и имеют (в следствии боковой эрозии) корытообразную форму. Особенно интенсивное разрушение берегов бывает в период весеннего половодья. В табл.2.2 представлен объем стока основных рек округа.

Таблица 2.2

Объем стока основных рек Ямало-Ненецкого автономного округа

наименование реки	гидрологический створ	объем стока, млн. м3
		среднемноголетний 50% обеспеченности	минимальный 95% обеспеченности
Обь	п. Аксарка	384739,0	73567,2
Таз	п. Красноселькуп	28382,4	5310,6
Пур	п. Уренгой	27972,4	4888,5
Надым	г. Надым	14285,8	3632,9

Река Обь - одна из крупнейших рек земного шара, одна из самых протяжённых в России, течёт в пределах округа двумя мощными рукавами. Длина составляет 4345 км, площадь бассейна - 2,99 млн. км2. Впадает в Обскую губу Карского моря. Ее годовой сток составляет 394 км3. Преобладает летний сток. Глубина реки в межень в среднем течении составляет 1 - 1,5 метров. Ширина реки в верхнем и среднем течении 60 - 100 метров, в нижнем - 250 метров, у самого устья - 900 метров. Питание реки смешанное, с преобладанием снегового. Средняя продолжительность половодья около 70 дней. Замерзает река в октябре, вскрывается в конце мая - первой половине июня. Средняя продолжительность ледостава около 7,5 месяцев. Толщина льда в конце зимы до 110 - 115 см.

Река Таз - берет начало на Сибирских Увалах, впадает в Тазовскую губу Карского моря несколькими рукавами. Течет среди болот по северо-восточной части Западно-Сибирской равнины. Долина широкая, русло сильно меандрирует и разветвляется на многочисленные рукава, в устье - мелководный бар. Длина реки - 1401 км, площадь бассейна 150 тысяч квадратных километров. Наиболее крупные притоки Таза - Худосей (длина 409 км, площадь бассейна 11,2 тыс. км2) и Толька (длина 391 км, площадь бассейна 13,3 тыс. км2). Питание преимущественно снеговое (54 %) с большой долей грунтового (27 %). Половодье в верхнем течении с конца апреля по сентябрь, в низовьях с конца мая по сентябрь. Средний расход воды в 357 км от устья - 930 м3/с (в устье около 1450 м3/с), наибольший - 6630 м3/с, наименьший - 157 м3/с. Сток весной - 60 %, летом и осенью - 21 %, зимой - 19 %. Река судоходна в низовьях.

Река Пур - образуется слиянием рек Пякупур и Айваседапур, истоки которых находятся на северных склонах Сибирских Увалов. Протекает строго с юга на север и впадает в Тазовскую губу. Длина Пура 389 км, площадь водосбора 112 тыс. км2. В бассейне реки насчитывается около 6350 водотоков, из которых 5500 имеют длину менее 10 км. Ширина долины реки изменяется от 5-10 км на верхнем участке до 10-12 км в среднем течении и до 20-25 км в нижнем. Берега обрывистые. Пойма в основном двухсторонняя. Перед впадением в Тазовскую губу русло реки делится на два рукава: левый - Большой Пур и правый - Малый Пур. На выходе реки в Тазовскую губу есть бар (отмель). Половодье реки начинается в мае, в среднем в середине месяца, достигает пика через 20-30 дней, после чего начинается спад, который длится в среднем 55 дней. Река Пур судоходна. В ее бассейне обнаружены многие газовые и газоконденсатные месторождения, ведется промысел сиговых, частиковых и других рыб.

Река Надым - берет начало из оз. Нумто в Белоярском районе ХМАО, на возвышенности Сибирские Увалы. Течет с юга на север и впадает в южную часть Обской губы Карского моря, разветвляясь на рукава. Длина 545 км, площадь водосбора 64,0 тыс. км2. В бассейне много водотоков, озер и болот. Основные притоки - Левая Хетта, Ярудей, Правая Хетта, Большой Ярудей. Питание на 54 % снеговое. Средняя продолжительность половодья - 60-70 дней. Высший уровень воды наблюдается в нижнем течении чаще всего в конце мая - начале июня. При осеннем ледоходе в отдельные годы также отмечается повышение уровня воды в среднем на 50-70 см. В период ледостава уровень воды в реке устойчив. Диапазон многолетних колебаний уровня воды возле города Надым превышает 5,8 м. Средняя годовая амплитуда уровня составляет 3,6 - 3,7 м. В нижнем течении реки на расстоянии свыше 50 км от устья периодически наблюдаются существенные ветровые нагоны из Обской губы, во время которых уровень воды повышается на 1 м и более. Наблюдаются и сгоны, хотя и не столь значительные. Самый многоводный месяц на Надыме - июнь: на него приходится треть всего годового стока. Самый маловодный - март (только 2,7 % от годового уровня). Река Надым судоходна. В ее бассейне обнаружены многие газовые и газоконденсатные месторождения, ведется промысел сиговых, частиковых и других рыб.

Река Полуй - является крупным притоком р. Обь, образуется слиянием рек Глубокого и Сухого Полуя. Длина реки 369 км, площадь водосбора 21 тыс. км2. Река Полуй имеет хорошо развитую, особенно в средней и нижних частях течения, гидрографическую сеть. Основные притоки - реки Хады-Яха, Някхобо, Тонога, Большой Еспедей, Янги - Юган. Ширина реки в верхнем и среднем течении равна 60-100 м, в нижнем течении в районе г. Салехарда - 250 м. Основным источником питания являются - талые воды, которые формируют почти 70% годового стока.

Река Щучья - берет начало на Полярном Урале из озера Большое Щучье и впадает в р. Обь на 16-м километре от ее устья. Длина реки 565 км., площадь водосбора 123000 км2. Средняя ширина реки 150-200 метров. Глубина русла 2,5-3,0 метров. Скорость течения от 0,2 до 3 м/с. Питание реки преимущественно снеговое. Водный режим характеризуется весенне-летним половодьем со средней продолжительностью 80-81 суток. Начинается оно обычно в конце мая и продолжается до конца июля - начала августа. Годовая амплитуда колебаний уровня достигает 5-7 метров. Замерзает река в первой половине октября, вскрывается в третьей декаде мая - первой половине июня.

Средняя продолжительность ледостава 230 дней. Толщина льда в конце апреля 100 - 185 см.

Река Собь - берет начало на Полярном Урале. Длина 185 км, площадь бассейна 5890 км2. В бассейне насчитывается свыше 400 водотоков, из которых около 50 имеют длину более 10 км. Основные притоки: слева - Ханмей и Большая Пайпудына, справа - Орехъеган и Хараматолоу. Питание смешанное, с преобладанием снегового. Половодье обычно начинается в конце мая и заканчивается в июле. Годовая амплитуда колебания уровня воды составляет 4,0-4,5 метров. Ледостав начинается во второй половине октября и продолжается от 180 до 240 дней. Толщина льда в конце зимы достигает 100125 см., в отдельные годы 200-220 см.

Река Пяку - Пур - образуется от слияния рек Янгъягун и Нючавотыяха, протекает по территории Пуровского района. Общая длина реки - 542 км, площадь бассейна - 31,4 тыс. км2. Слияние реки Пяку - Пур и реки Айваседо - Пур, образуют реку Пур. В бассейне реки насчитывается 1140 водотоков и около 32,6 тыс. озер.80 % водотоков имеет длину 10 км, только пять притоков - более 100 км. Основные притоки - Вэнгапур (справа) и Пурпе (слева). Из озер около 12 % находятся на суходолах, а остальные - на болотах и заболоченных землях. Общая площадь озер более 3,6 тыс. км2. В питании реки основную роль играют талые снеговые воды. Половодье начинается обычно в мае и достигает пика спустя 2-3 недели и заканчивается в июле - августе.

Река Айваседапур - река в южной половине Пуровского района, правая составляющая р. Пур, сливается с р. Пяку-Пур. Образуется слиянием рек Етыпур и Еркалнадейпур. Длина составляет 178 км, площадь водосбора 26,1 тыс. км2. В бассейне реки насчитывается свыше 900 рек и ручьев и около 29 тыс. озер. Большинство водотоков (81 %) имеют длину менее 10 км, 11 рек длиной свыше 100 км. Около 6000 (21 %) озер находится на суходолах, а остальные на болотах и заболоченных землях. Общая площадь озер свыше 3800 км2. Озерность речного бассейна свыше 14 %, болотистость - 50 %. В питании рек основную роль играют талые снеговые воды. Половодье обычно начинается в мае и достигает пика в конце мая, завершается в июле - первой половине августа. Средний многолетний годовой расход воды в устье около 260 м3/с. Объем годового стока реки 8,2 км3. Самый многоводный месяц - июнь, самые маловодные - февраль, март, апрель.

Река Ныда - река на севере Надымского района. Образуется слиянием рек Левая Ныда и Правая Ныда, берущих начало на возвышенности Сатты. Течет с юго-востока на северо-запад, пересекая в низовьях Северный полярный круг, и впадает в Обскую губу. Длина реки 196 км, площадь водосбора 7710 км2. В бассейне реки много водотоков (около 540) и небольших озер. Около 70 водотоков имеют длину более 10 км, из них шесть притоков свыше 50 км. Питание реки преимущественно снеговое, доля грунтового питания вследствие наличия вечной мерзлоты не велика. Половодье весенне-летнее, характеризуется относительно высоким и быстрым подъемом уровня и сравнительно медленным спадом. Оно обычно начинается в мае и заканчивается в июле.

Река Сыня - река на юго-западе Шурышкарского района, левый приток р. Оби, впадает в протоку Малая Обь. Образуется слиянием рек Мокрая Сыня и Сухая Сыня, берущих начало на восточном склоне южной части Полярного Урала. Река сильно извилистая. Длина 217 км, площадь водосбора 13,5 тыс. км2. В бассейне насчитывается около 800 водотоков, из которых около 90 длиной более 10 км. 12 рек имеют длину свыше 50 км, из них четыре более 100 км. Питание реки преимущественно снеговое. Половодье имеет многовершинный гребенчатый вид. Оно начинается в середине апреля - мае, достигает пика спустя три недели. Река в низовьях судоходна. Ведется промысел сиговых и частиковых рыб.

Озёра. Ямало-Ненецкий автономный округ обладает большими ресурсами озерных вод, пригодных для бытовых и промышленных целей. На огромной территории округа насчитывается приблизительно 300 тыс. озер, площадь акватории которых более 0,01 км2. Общая площадь этих озер составляет более 44 тыс. км2. И хотя абсолютное большинство водоемов являются по площади менее 10 км2, озерность этой огромной территории достаточно высока - 5,9 %.

Суммарные запасы воды в озерах округа составляют ориентировочно 7075 км3. Качество озерных вод различно.

Озёрные котловины сравнительно глубоко врезаны в толщи многолетнемерзлых пород, имеют крутые невысокие берега, разнообразны по размеру, но преимущественно округлой формы. Глубины озёр составляют от 4 до 30 м, но, основной источник питания озер, как и рек, - талые воды; в меньшей степени питание осуществляется за счет дождей. Роль грунтовых вод в питании озёр незначительна, и для большинства из них подземное питание наблюдается только в теплый период года. Почти во все сточные и бессточные озера приток талых вод происходит с незначительных по площади водосборов, представленных склонами озерных котловин и поверхностью ледяного покрова самих водоемов. Исключением являются проточные озера - в них талые воды поступают из бассейнов впадающих в них рек.

Уровневый режим озер полностью соответствует источникам питания и водному балансу водоемов. Самые высокие уровни воды наблюдаются в период очищения озер от ледяного покрова. Затем происходит медленное понижение уровня, иногда прерываемое незначительными (до 1,5 - 2,0 см) повышениями, вызываемыми выпадением дождей. Амплитуды колебаний уровня в бессточных озерах не превышают 10 см. Значительно больше они на сточных озерах - до 50 см.

Химический состав и минерализация озерных вод определяется солевым балансом водоемов. Соли в озера поступают с поверхностными и подземными водами и с атмосферными осадками. Общая минерализация воды внутриболотных озер, которых в Ямало-Ненецкого автономного округа подавляющее большинство, вследствие крайне незначительных величин минерализации атмосферных осадков и болотных вод, питающих эти водоемы, очень мало. Она колеблется обычно в пределах 15-70 мг/л, составляя в среднем 20-25 мг/л. В водоемах, находящихся на суходолах, в питании которых наряду с атмосферными осадками участвуют речные и подземные воды, отличающихся более разнообразным химическим составом и повышенной концентрацией солей, минерализацией вод, как правило, заметно выше - до 100-150 мг/л и больше. Следовательно, все озера округа пресные, причем абсолютное большинство их ультрапресные (минерализация менее 100 мг/л).

Вода очень мягкая, преимущественно гидрокарбонатная, кальциевая, по концентрации водных ионов - от щелочной до кислой. Содержание биогенных веществ (соединений азота, фосфора, кремния), железа, растворенных газов, органических и загрязняющих веществ сильно колеблется по территории и во времени.

В Красноселькупском районе всего 41 озеро. Все озера средние по величине. Самые крупные из средних озер - Верхнее Чертово, Анато, Выркпокотылькыто, Кыпасылькыльпорыльту, Кэлыльто, Нумто, Ыпкыльто. Одно большое озеро - озеро Чёртово с преобладающими глубинами 1,0-1,5 м.

Общее количество озер в Надымском районе составляет около 55 тысяч (только в бассейне р. Надым - около 45 тысяч). Абсолютное большинство водоемов (98,5 %) имеет площадь менее 1,0 км2. Озер площадью более 1,0 км2 насчитывается приблизительно 700. Подавляющее большинство озер находится на болотах и заболоченных землях, свыше 1200 озер - в поймах рек.

Примечательно, что Надымский район - единственный в автономном округе, где нет ни одного водоема площадью более 20 км2 и всего четыре средних по величине озера - Сор (Явонгто), Хомскутлор (Емынглор), Сипаттато (Сымпатато) и Ямбто.

В Приуральском районе насчитывается свыше 20 тыс. озер (только в бассейнах рек Полуй и Щучья - 12,7 тыс.). Подавляющее большинство их (98,4 %) имеет площадь зеркала менее 1,0 км2, однако есть немало и крупных водоемов. Крупнейшими озерами, имеющими площадь свыше 25 км2, являются Большой Велемганский Сор, Бол. Полуйский Сор, Большой Собтыеганский Сор, Воронковский Сор, Неутинский Сор, Орьяхлор. По глубине озера самые различные - от очень мелких до очень глубоких (оз. Щучье - одно из самых глубоких озер Ямало-Ненецкого автономного округа и России).

В Пуровском районе расположено около 85 тыс. озер, из них 98,2 %, составляют водоемы площадью менее 1,0 км2. Озер площадью от 1,0 до 5,0 км2 насчитывается 1400, от 5,0 до 10 км2 - 71, свыше 10 км2 - 20. Больших озер (более 100 км2) в районе нет. Сумарная площадь озер в районе составляет около 12 тыс. км2, при этом на долю водоемов площадью менее 1,0 км2 приходится свыше 70 %, от 1,0 до 10 км2 - 23 %, свыше 10 км2 - более 6 %. Озерность района 11 %. Самые крупные озера района - Сенмуто, Часельское (их площадь свыше 50 км2), Пякуто, Тетумамонтотяй, Хынуто, Юрто (Юрольхто), Вытытотиань, Порнэяганто, Мал. Хынуто, Чончаррагато, Нюйто, Косомыто. Подавляющее большинство озер (86 %) находится на болотах и заболоченных землях, 2900 водоемов являются пойменными.

В Тазовском районе насчитывается более 55 тыс. озер, из которых свыше 98 % составляют водоемы площадью менее 1,0 км2. Около 600 озер имеют площадь зеркала от 1,0 до 10 км2, 17 являются средними (из них четыре с площадью более 50 км2) и одно озеро (Ямбуто) - большое. Суммарная площадь озер составляет приблизительно 7 тыс. км2. Общий объем воды в них - в пределах 13 - 15 км3. Озерность района около 4,2 %. Самые крупные озера находятся на северо-востоке района, где они образуют компактную Ямбуто - Гыдинскую озерную группу: Ямбуто (одно из девяти больших озер на Тазовском полуострове), Периптавето, Хасато, Хучето и Гыда. Самые значительные водоемы в других местах - Ярато, Парисенто, Вэнто, Хыденто, Ханебчето, Енелово, Ёрято, Пыемалто, Лангто.

Количество озер в Шурышкарском районе составляет приблизительно 17 тыс. Самые большие озера в районе - Шурышкарский Сор (одно из 15 крупнейших озер Тюменской области), Питлярский Сор, Варчаты, Войкарский Сор, Куноватский Сор, Пословлор, Зажимчавский Сор, Ванкты, Кумлор.

В Ямальском районе насчитывается около 53 тыс. озер. Из них почти 52 тыс. (98 %) - это озерки и очень малые озера. Около 1000 озер имеют площадь зеркала от 1.0 до 10 км2, 36 озер - от 10 до 50 км2, 8 озер - от 50 до 100 км2. По числу самых крупных озер Ямальский район резко выделяется среди других районов округа. Здесь находится и самое большое озеро округа - Ярато 1-е.

Суммарная площадь озер района около 9,8 тыс. км2, из них на долю водоемов площадью менее 1,0 км2 приходится 55,8 %, от 1,0 до 10 км2 - 19,9 %, от 10 до 100 км2 - 14 % и свыше 100 км2 - 10,3 %. Суммарный объем воды в озерах составляет 33,4 км2 Большинство крупных водоемов образуют две компактные озерные группы - Центральноямальскую (Нёято - Ямбуто) и Южноямальскую (Верхнеюрибейскую, Ярато). Глубины озер колеблются в больших пределах - от 1-2 до 30-50 м. Крупные озера Центральноямальской группы имеют глубину от 25 до 45 м, Южноямальской - от 3 - 4 до 15 - 20 м. Средняя глубина озер района составляет 3,4 м.

Болота. Колоссальным вместилищем воды являются болота. Существенное значение для развития многочисленных болот округа имел режим накопления осадков на древних озерно-аллювиальных равнинах и неоднократные морские трансгрессии четвертичного периода на севере Западной Сибири. Немаловажная роль в этом отношении принадлежит также и вечной мерзлоте, распространенной в пределах описываемой территории и являющейся также наследием четвертичной истории суши. Все это наложило существенный отпечаток на типологические особенности болот, подчиненные в своем географическом распределении, прежде всего, геолого - геоморфологическим факторам и лишь во вторую очередь - климатической зональности.

В суровых климатических условиях описываемой территории развиты арктические эвтрофные (низменные) минеральные и торфяно-минеральные болота со скудной растительностью и с ярко выраженным трещиноватым и валиково-полигональным мерзлотным рельефом.

Глава 3. Оптимизация оценки и решение проблем оценки в ямало-ненецком автономном округе

3.1 Выявление проблем, возникающих в процессе оценки земель

Вот уже более десяти лет в нашей стране проводится кадастровая оценка земельных участков различных категорий и видов использования. На первый взгляд срок вполне достаточный для того, чтобы отладить механизм оценочных работ и связанные с этим организационные процедуры. Однако недовольство лиц, так или иначе связанных с проведением кадастровой оценки или заинтересованных в ее результатах, только растет. Этому есть несколько причин.

Во-первых, за эти годы существенно увеличилось количество собственников, пользователей, владельцев и арендаторов земельных участков, размер земельных платежей которых зависит от величины кадастровой стоимости.

Во-вторых, развитие земельного рынка, особенно до 2008 года, сопровождалось значительными темпами роста рыночной стоимости земельных участков, что, в свою очередь, отражалось и на величине кадастровой стоимости этих объектов недвижимости.

В-третьих, проводимая властями политика направлена на повышение роли земельного налога в местных и региональных бюджетах, поэтому муниципалитеты и субъекты Российской Федерации заинтересованы в результатах кадастровой оценки.

В-четвертых, существенное расхождение между рыночной и кадастровой стоимостями одних и тех же земельных участков, принявшее массовый характер, породило большое число споров между заинтересованными лицами.

Развитие кадастровой оценки идет в направлении предоставления оценщику все больших полномочий в выборе подходов и методов оценки. В настоящее время кадастровая стоимость земельных участков пяти из семи существующих категорий земель определяется на основе рыночной методологии с использованием рыночной информации. На первый взгляд может показаться, что создаются все условия для определения кадастровой стоимости земельных участков, максимально приближенной к их рыночным ценам. Однако практика показывает, что это далеко не так.

При кажущейся простоте земельный участок представляет собой довольно сложный для работы оценщика объект недвижимости. Даже при развитом рынке и наличии необходимой информации отличие рассчитанной оценщиком рыночной стоимости от реальной цены продажи может быть весьма существенным - может достигать десятков процентов. Это объясняется прежде всего тем, что каждый земельный участок как объект оценки уникален. Причиной этой уникальности является его основной ценообразующий фактор - местоположение.

Есть еще одна важная деталь, которая, с одной стороны, указывает на различие между земельными участками и другими объектами недвижимости, а с другой - объясняет повышенную сложность такой работы для оценщика. Земельные участки не созданы трудом человека, поэтому в отличие от других объектов недвижимости определить величину затрат на их воссоздание невозможно. Таким образом, отсутствует возможность сопоставлять результаты применения сравнительного и (или) доходного подходов с ориентиром стоимости, полученным при помощи методов затратного подхода.

Для корректной оценки любого объекта недвижимости значение имеют четыре составляющие:

1) информация об объекте оценки;

2) информация о сегменте рынка, к которому относится объект оценки;

3) информация об аналогах объекта оценки;

4) методики расчета определенного вида стоимости.

В случае если объектом рыночной оценки является земельный участок, то информацию о нем оценщик черпает в основном из представленных заказчиком оценки правоудостоверяющих документов (свидетельство о праве собственности или договор аренды), а также из кадастрового паспорта или выписки. Некоторые ценообразующие факторы и их значения оценщик устанавливает при личном осмотре объекта оценки. Причем перечень этих факторов, как правило, заранее не определен. Так, например, наличие в непосредственной близости от земельного участка, используемого под индивидуальное жилищное строительство, открытого водоема или лесного массива может являться как фактором стоимости, так и критерием отбора аналогов.

Некоторые обстоятельства, существенно влияющие на стоимость, даже при тщательном осмотре места локального расположения оцениваемого земельного участка могут быть попросту не замечены оценщиком (например, расположенная в непосредственной близости от объекта оценки свалка бытовых отходов), существенно переоценены (скажем, железнодорожная ветка или подъездная дорога, использовать которые собственник оцениваемого земельного участка не сможет даже в перспективе) или недооценены (фактором престижности может быть, например, соседство с известной личностью).

При оценке рыночной стоимости земельного участка корректное определение ценообразующих факторов и их значений по объективным причинам затруднительно, что, как правило, уже по этой причине приводит к существенному отличию результата оценки от реального значения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Целями анализа сегмента рынка, к которому относится оцениваемый земельный участок, являются:

установить степень развитости рынка;

выявить факторы стоимости, свойственные оцениваемому объекту;

определить численные значения таких важных для дальнейших расчетов показателей, как скидка на торг, цены предложений и арендные ставки за аналогичные оцениваемому объекты и т.д.

Оценщикам, выполняющим оценку рыночной стоимости земельных участков, известно, что это наиболее трудоемкая и часто безрезультатная часть работы. В открытом доступе подобную информацию удается найти крайне редко, да и то лишь в наиболее развитых сегментах земельного рынка (индивидуальное жилищное строительство, земли промышленного назначения). Аналитическими отчетами, которые находятся в платном доступе, оценщики пользуются очень редко ввиду дороговизны такой услуги. В лучшем случае оценщик самостоятельно ведет поиск подобных оцениваемому объектов, осуществляет их группировку и проводит несложные статистические операции для выявления максимальных и минимальных цен предложений, расчета их средних значений и определения других показателей. При полном отсутствии необходимой информации оценщики вынуждены практиковать формальный подход к анализу сегмента рынка, к которому относится оцениваемый земельный участок, наполняя отчет об оценке либо устаревшей, либо малопригодной для цели оценки информацией. По указанным причинам и эта часть работы оценщика, определяющего рыночную стоимость земельного участка, в подавляющем большинстве случаев не может быть выполнена качественно.

Условие реализации наиболее распространенного при оценке земельных участков метода сравнения продаж - наличие информации о ценах сделок с их аналогами. В соответствии с положениями Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р (далее - Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков), при отсутствии информации о ценах сделок допускается использовать цены предложений (сделок). На первый взгляд может показаться, что требования к применению этого метода расчета рыночной стоимости являются достаточно мягкими и легко выполнимыми. Однако на практике качественно выполнить работу по отбору аналогов даже с минимальным набором достоверных данных о ценообразующих факторах бывает весьма затруднительно.

Источниками информации об аналогах оцениваемого земельного участка могут являться:

объявления о продаже земельных участков в Интернете или печатных изданиях;

база Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр);

договоры купли-продажи;

сведения о результатах торгов, предметом которых являются права на земельные участки.

Сведения о результатах проведенных торгов имеют невысокую ценность, поскольку такая информация не содержит исчерпывающих данных о ценообразующих факторах проданных земельных участков. Адрес местонахождения, кадастровый номер, площадь и цена продажи - вот типичный перечень данных, которые будут доступны оценщику. Такие важные факторы стоимости, как наличие и состав коммуникаций, вид и качество подъездных путей и прочее, можно выявить лишь при личном осмотре каждого такого аналога. Однако ввиду недостатка времени, выделяемого на оценку, и существенного удорожания услуги из-за необходимости личного осмотра каждого аналога, такая работа оценщиком, как правило, не проводится. Кроме того, ни для кого не секрет, что не все торги проходят в полном соответствии с законодательством. По-прежнему действуют схемы, позволяющие реализовывать некоторые земельные участки на торгах с одним участником или несколькими, но аффилированными лицами. В этом случае цену сделки нельзя считать рыночной.

Сведения о сделках с объектами недвижимости, содержащиеся в базе Росреестра, и договоры купли-продажи земельных участков также не могут приниматься оценщиками в качестве объективных и достоверных источников информации. Причины - отсутствие информации о важных факторах стоимости и зачастую существенно заниженные цены сделок.

Наиболее распространенный способ отбора нужного количества аналогов - поиск информации о них в Интернете и печатных изданиях. Профессиональные игроки земельного рынка - риелторы обычно самостоятельно определяют факторы, наиболее сильно влияющие на рыночную стоимость земельных участков, и детально прописывают информацию о них в объявлениях о продаже. Однако и такую информацию нельзя считать "подарком для оценщика". В погоне за результатом риелторы склонны приукрашивать реальную картину. Бывает и обратная ситуация, когда телефонный звонок оценщика риелтору с целью уточнения информации об объекте застает последнего врасплох и тот, не имея "под рукой" актуальных данных о нужном объекте, сообщает сведения, существенно ухудшающие его качественные характеристики. Таким образом, даже проведенная оценщиком верификация аналога не может гарантировать получения достоверной информации о нем.

В Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков перечислены шесть методов оценки земельных участков. Несмотря на то что регулятор не указал, какие методы оценки имеют приоритет, а какие - второстепенное значение, в оценочной среде метод сравнения продаж и метод капитализации земельной ренты считаются прямыми методами оценки, остальные - косвенными. Это означает, что если существует возможность использовать в расчетах все перечисленные в Методических рекомендациях методы оценки, то приоритет должен быть отдан этим двум.

Метод капитализации земельной ренты имеет ограниченное применение. Этот метод доходного подхода используется в случае, когда денежный поток представляет собой аннуитет. На практике такое встречается крайне редко, в основном при оценке сельскохозяйственных угодий.

Метод сравнения продаж - наиболее часто применяемый оценщиками метод оценки объектов недвижимости. При условии использования достоверной и достаточной информации об объекте оценки и его аналогах при его применении можно получить адекватный рынку результат.

Методы выделения и остатка основаны на использовании информации о затратах на замещение или воспроизводство улучшения земельного участка. Расчет значений этих показателей обычно осуществляется с помощью сборников УПВС или Ко-Инвест. Также в основу расчета этих показателей может быть положен сметный расчет или официально заверенный документ о стоимости строительства объекта недвижимости. Не требует доказательства тот факт, что результаты расчетов рыночной стоимости улучшений земельного участка с использованием разных источников и методов расчета будут отличаться друг от друга, причем в некоторых случаях - весьма значительно. Кроме того, результаты расчетов с использованием техники остатка для земли очень чувствительны к обоснованным оценщиком значениям коэффициентов капитализации для земельного участка и его улучшений. Разброс результатов такой оценки в связи с вариативностью значений показателей, используемых в расчетах, может быть достаточно большим. Не исключена возможность получения даже отрицательного результата стоимости земельного участка.

Метод распределения в практике оценки применяется очень редко. Причиной являются значительные затруднения при определении доли стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости. Корректный расчет этого показателя возможен лишь в случае, если оценщику доступна информация о рыночной стоимости земельных участков - аналогов оцениваемому и рыночной стоимости единых объектов недвижимости, частями которых являются эти земельные участки.

Метод предполагаемого использования (по сути, дисконтирования денежных потоков) представляет собой приведение к дате оценки всех поступлений от использования и продажи земельного участка, а также всех затрат, связанных с получением этих доходов. На результат оценки при использовании этого метода оказывают влияние:

прогнозируемые оценщиком потоки доходов и расходов;

ставки доходности;

продолжительность прогнозного периода.

В случае с оценкой земельного участка методом предполагаемого использования это правило выполняется строго. Затраты на строительство улучшений земельного участка и темпы их роста, прогноз денежных поступлений и оттока денежных средств, связанных с использованием возводимого объекта недвижимости по срокам и суммам, дата и цена продажи единого объекта недвижимости на этапе выхода из проекта, ставка дисконтирования и коэффициент капитализации для улучшений земельного участка - вот перечень укрупненных и основных показателей оценки. В лучшем случае значения этих показателей в процессе реализации проекта будут изменяться разнонаправленно по отношению к прогнозным величинам, в худшем - ошибка, связанная с прогнозированием значений этих показателей, выльется в недопустимую погрешность при определении итогового результата. Как и в случае с техникой остатка, показатели, полученные в результате оценки земли с использованием метода предполагаемого использования, могут иметь широкий диапазон, включая отрицательные значения.