Подводя итог рассмотрению методов оценки как элемента процесса оценки земельных участков лесного и водного фондов, следует отметить, что они построены на строгой научной основе, логика их ясна и понятна. Неадекватные рынку результаты появляются при использовании в рамках этих методов недостоверной информации, а также при необходимости моделирования и прогнозирования будущих событий. По этим причинам методы, в основе которых лежит большое число показателей и действий (итераций) с ними, менее надежны и могут давать существенные погрешности вычислений.

3.2 Оптимизация процесса оценки

Представленный анализ основных элементов (составляющих) оценки рыночной стоимости земельных участков дает основания утверждать, что по объективным, часто не зависящим от оценщика причинам качество оценки редко бывает удовлетворительным. В отличие от таких объектов оценки, как квартиры в типовых домах крупных административных центров, или широко распространенных моделей автомобилей, рынок которых достаточно развит, земельные участки часто относятся к категории уникальных объектов, подобрать аналоги для которых практически невозможно. Методы доходного подхода как альтернатива прямому сравнению имеют ограничения в применении, поскольку могут быть использованы только для расчета рыночной стоимости земельных участков, приносящих доход.

Неточности, погрешности и вероятностный характер отдельных показателей и промежуточных расчетов сопутствуют всему процессу оценки земельных участков, что обусловливает порой значительные расхождения между итоговым значением рыночной стоимости и реальной ценой продажи.

Теперь, имея представления о тех сложностях, с которыми приходится сталкиваться оценщику при определении рыночной стоимости земельных участков, попытаемся проанализировать каждый этап работы по определению кадастровой стоимости и дать ему оценку.

Рассмотрим поочередно особенности формирования исходных данных об объектах оценки - земельных участках лесного иводного фондоы, проблемы, связанные с поиском информации о сегментах рынка, к которым относятся объекты оценки, отбором аналогов, а также вопросы методического обеспечения кадастровой оценки земельных участков.

Информацию об объектах оценки исполнитель получает от заказчика, который, в свою очередь, запрашивает ее в территориальном отделе органа кадастрового учета того субъекта Российской Федерации, где проводится кадастровая оценка. Об объекте обычно предоставляется следующая информация:

адрес местонахождения земельного участка;

категория и вид разрешенного использования земельного участка;

площадь земельного участка.

Информацию об остальных ценообразующих факторах для каждого земельного участка, оцениваемого индивидуально или методами массовой оценки, оценщик определяет с использованием различных технологий без выезда на место и личного осмотра. Разумеется, это часто ведет к существенным искажениям реальных характеристик объектов оценки. Ошибки, связанные с неправильным определением ценообразующих факторов оцениваемых земельных участков, возникают настолько часто, что статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" специально установлено, что основанием пересмотра результатов кадастровой стоимости является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Как было уже сказано, при определении рыночной стоимости оценщик анализирует сегмент рынка, к которому относится оцениваемый земельный участок. В рамках кадастровой оценки перед оценщиком стоит куда более сложная задача. Он должен провести анализ всех сегментов рынка земельных участков в регионе оценки, Методическими рекомендациями для которых предусмотрено применение ненормативного метода расчета. В идеале такой анализ нужно проводить в разрезе каждого вида разрешенного использования по каждому муниципальному образованию. Только в этом случае качество этого этапа кадастровой оценки будет соответствовать качеству анализа рынка при выполнении рыночной оценки. Однако на практике такое условие никогда не соблюдается, да и в методических рекомендациях по определению кадастровой стоимости определенных категорий и видов разрешенного использования земельных участков такое требование не прописано.

Поиск, отбор и использование в расчетах цен предложений о продаже и цен сделок с земельными участками при кадастровой оценке имеют принципиальные отличия от подобного этапа при рыночной оценке. Дата определения рыночной стоимости земельного участка часто максимально приближена к периоду проведения оценки или даже находится в этом интервале, что позволяет оценщику использовать актуальную информацию, при необходимости связываться для уточнения деталей с подателями объявлений о продаже. Опыт проведения кадастровой оценки показывает, что дата оценки предшествует (от месяца до года) периоду выполнения работ. Это существенно затрудняет поиск и верификацию объектов для сравнения.

В рамках кадастровой оценки существуют индивидуальная (рыночная) и массовая оценки. Так, в соответствии с действующими Методическими рекомендациями по государственной кадастровой оценке земель водного фонда кадастровая стоимость земельных участков, занятых обособленными водными объектами, находящимися в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, устанавливается в размере 100 процентов от их рыночной стоимости. Стоимость земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов и предназначенных для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов, также определяется путем индивидуальной оценки их рыночной стоимости.

Работы по оценке земельных участков таких видов разрешенного использования формально мало чем будут отличаться от обычной рыночной оценки. Пожалуй, основной сложностью для оценщика при проведении такой работы в рамках кадастровой оценки является недостаток времени. Из-за этого в первую очередь страдает качество аналитической части работы. Ценовые ориентиры и другие выводы, как результат проведенного анализа, распространяются не на локальный рынок, к которому относится конкретная группа объектов оценки, а на всю совокупность этих объектов в регионе оценки. Диапазон возможных значений удельной стоимости становится широким и позволяет, таким образом, обосновывать и подкреплять выводами из аналитической части работы почти любой результат оценки.

Методология массовой оценки существенно отличается от индивидуальной рыночной. Действующими методиками и методическими рекомендациями по определению кадастровой стоимости земельных участков различных категорий и видов использования предусмотрены три основных метода массовой оценки земельных участков:

1) метод, основанный на кластеризации земельных участков (например, для земель садоводческих, огороднических и дачных объединений или земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов);

2) метод, основанный на построении статистических моделей (например, для земельных участков, предназначенных для размещения домов многоэтажной жилой застройки);

3) нормативный метод определения кадастровой стоимости (например, для земель лесного фонда, земельных участков из категории земель населенных пунктов, предназначенных для сельскохозяйственного использования).

Метод расчета, основанный на кластеризации земельных участков, предполагает объединение оцениваемых земельных участков в группы (кластеры) на основе схожести их характеристик. В каждом кластере выделяется один объект, обладающий в разрезе факторов кластеризации наиболее вероятными характеристиками по отношению к земельным участкам, входящим в его состав. Его рыночная стоимость определяется в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков. Далее в зависимости от категории и вида разрешенного использования земельных участков, кадастровая стоимость которых рассчитывается, для всех объектов оценки из кластера определяется удельный показатель кадастровой стоимости (далее - УПКС) эталонного земельного участка или с целью определения кадастровой стоимости каждого земельного участка из кластера рыночная стоимость эталонного земельного участка корректируется по аналогии с пунктом 1 главы IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков. И в том, и в другом случаях точность расчета кадастровой стоимости будет значительно уступать стоимости, рассчитанной в индивидуальном порядке.

Метод, основанный на построении статистических моделей, широко распространен в индивидуальной оценке не только земельных участков, но и других материальных объектов. Наряду с классическим методом сравнения продаж, методом квалиметрического моделирования и другими методами он активно используется в оценочной практике. Построенная по всем правилам статистики модель предназначена для расчета стоимости, как правило, одного объекта оценки. Допускается использование статистической модели для расчета стоимости нескольких объектов оценки, если они являются однотипными (очень похожими). При этом следует обращать внимание на то, чтобы в модели были использованы как худшие по совокупному критерию "качество" аналоги, так и лучшие аналоги. Совершенно недопустимо использовать статистическую модель для предсказания стоимости, если все аналоги одновременно являются худшими или одновременно лучшими по отношению к объекту оценки.

В рамках кадастровой оценки построенная статистическая модель используется для расчета кадастровой стоимости целой группы земельных участков, насчитывающей порой сто и даже тысячу объектов. Получается, что расчет кадастровой стоимости всех учтенных в государственном кадастре недвижимости земельных участков, отобранных в группу по определенным критериям, проводится на основе информации о нескольких десятках, в лучшем случае сотне, даже не аналогов, а просто прошедших по этим критериям земельных участках. К примеру, статистическая модель построена на основе данных о 50 земельных участках. В группе - 500 объектов оценки. С вероятностью, близкой к 100 процентам, можно утверждать, что качество хотя бы 10 земельных участков - объектов оценки будет лучше или хуже всех отобранных для построения модели объектов. Именно такие казусы и могут приводить к многократному превышению кадастровой стоимости земельного участка над его рыночной стоимостью. Так, например, если площадь земельного участка "участвует" в статистической модели в качестве фактора стоимости и коэффициент при этом факторе имеет отрицательное значение (обратная зависимость от стоимости), супермаленькие по площади объекты оценки получают, как правило, супервысокие удельные стоимости.

Нормативный метод расчета подразумевает установление УПКС отдельных групп земельных участков в определенной зависимости от УПКС участков, стоимость которых была рассчитана в индивидуальном порядке, с использованием методов кластеризации или статистических моделей. Он применяется для групп земельных участков, которые имеют следующие признаки:

сегмент рынка, к которому относятся земельные участки, не развит;

земельные участки, объединенные в группы, с определенной долей условности считаются однородными (очень похожими по значениям основных ценообразующих факторов).

Основная причина, по которой используется этот метод, - высокая трудоемкость расчета кадастровой стоимости подобных земельных участков другими известными методами.

Проведенный анализ методического обеспечения кадастровой оценки позволяет заключить, что предложенные регулятором методы массовой оценки существенно уступают по критерию качества получаемого результата методам индивидуальной оценки.

Рассмотрим еще две проблемы кадастровой оценки, нерешенность которых препятствует качественному выполнению работ и является причиной обоснованного недовольства собственников, арендаторов земельных участков и других заинтересованных лиц:

1) сопоставимость результатов кадастровой оценки для смежных или расположенных в непосредственной близости друг от друга земельных участков, УПКС для которых были рассчитаны с использованием разных статистических моделей, методов оценки или даже разными исполнителями работ. Автор статьи впервые узнал о существовании этой проблемы еще в 2005 году, однако до настоящего времени всерьез ее решить никто не пытался;

2) сроки выполнения работ по кадастровой оценке земельных участков.

В настоящее время отбор оценщиков для целей проведения государственной кадастровой оценки осуществляется в форме конкурсов и аукционов. При отборе исполнителя работ по конкурсу в качестве критериев такого отбора выступают цена контракта, срок его исполнения и обеспечение качества работ. Вес критерия "срок выполнения кадастровой оценки" лежит в диапазоне от 20 до 45 процентов и является, таким образом, немаловажным.

Если при индивидуальной оценке перенос сроков сдачи отчета заказчику является делом обычным и, как правило, не приводит к отрицательным последствиям для исполнителя, то при выполнении государственного контракта строгое соблюдение сроков работы является обязательным условием. В практике кадастровой оценки уже есть прецеденты, когда за срыв сроков выполнения контракта с исполнителя работ взималась пеня и даже инициировалось судебное разбирательство по инициативе заказчика с требованием расторжения контракта.

Учитывая столь серьезные последствия несоблюдения требования контрактов о сроках проведения кадастровой оценки, стоит выяснить, насколько этот критерий является важным для заказчика оценки.

В конкурсных документациях максимальный срок исполнения контрактов по установлению кадастровой стоимости земельных участков определенной категории или вида использования на территории субъекта Российской Федерации обычно составляет 6 месяцев. Реальные игроки этого рынка оценочных услуг в своих заявках указывают сроки 3 - 4, редко 2 месяца. Таким образом, заказчик оценки при проведении конкурса "отыгрывает" 2 - 3 месяца. Это означает, что он будет обязан расплатиться с исполнителем работ на те же 2 - 3 месяца раньше запланированного срока. Это обстоятельство вряд ли сможет позитивно повлиять на цель организатора конкурса - поручить работу лучшему исполнителю за минимальное вознаграждение. Других "преимуществ" от экономии времени найти будет сложно, а вот качество работы оценщика от этого может пострадать и весьма сильно.

Рассмотрев тонкости кадастровой и рыночной оценок земельных участков лесного и водного фондов, можно заключить, что как процесс она очень сложна, особенно на неразвитых сегментах земельного рынка. Результаты такой оценки могут иметь (и, как оказалось на практике, имеют) низкую достоверность по объективным, не зависящим от оценщика причинам.

Заключение

В результате изучения кадастровой оценки земель водного и лесного фонда Ямало-Ненецкого автономного округа можно сделать следующие выводы.

Поверхностные водные ресурсы региона отличаются богатством и разнообразием. Они включают: побережье Карского моря, многочисленные заливы и губы, реки, озера, болота.

Одним из самых крупных водных объектов является Обская губа - залив Карского моря, крупнейший морской залив Российской Арктики. Её площадь достигает 44000 км2.

Речная сеть Ямало-Ненецкого автономного округа включает около 50 тыс. рек, ручьёв и проток и принадлежит к бассейну Карского моря, из них свыше 44 тыс. имеет длину менее 10 км.

В соответствии с приказом Минсельхоза Российской Федерации от 04.02.2009 г. № 37 "Об утверждении перечня лесорастительных зон и лесных районов Российской Федерации" леса Ямало-Ненецкого автономного округа отнесены к двум зонам, и в пределах зон - к двум лесным районам:

- к зоне притундровых лесов и редкостойной тайги, Западно-Сибирскому району притундровых лесов лесотундры и редкостойной тайги Сибири. В указанный район входят Красноселькупское, Таркосалинское, Ноябрьское, Надымское лесничества, Мужевское и Горковское участковые лесничества Ямальского лесничества;

- к таежной зоне, Северо-Уральскому лесному району Европейско - Уральской части Российской Федерации. В указанный район входит Приуральское участковое лесничество Ямальского лесничества.

Леса всех лесничеств отнесены к равнинным лесам.

Общая площадь земель лесного фонда Ямало-Ненецкого автономного округа составляет 31647670 га. В целях организации управления по использованию, охране, защите и воспроизводству лесов в соответствии с приказом Рослесхоза от 07.05.2008 № 140 "Об определении количества лесничеств на территории ЯНАО и установлении их границ" в лесном фонде ЯНАО образовано 5 лесничества.

В ходе изучения процесса кадастровой оценки земли водного и лесного фондов ЯНАО были выявлены следующие проблемы:

1. Наличие кадастровых ошибок. Ошибки выявляются тогда, когда у кадастровой палаты появляются границы земельных участков из состава земель лесного фонда. Исправление их трудоемко и возможно либо по заявлению собственника о внесении изменений в координаты своего участка, либо в судебном порядке.

2. Несоответствие размеров площадей, указанных в материалах лесоустройства, размерам площадей по форме 22 "Сведения о наличии земель и распределении их по формам собственности, категориям, угодьям и пользователям".

Проблема несоответствия учета земель и учета лесов в ЯНАО в ряде случаев ведет к искажению площадей и границ земель лесного фонда либо к затягиванию на неопределенный срок процедуры постановки на государственный кадастровый учет.

3. Перевод земель из категории сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, водного фонда в земли лесного фонда.

В большинстве субъектов ЯНАО не внесены изменения в государственный кадастр недвижимости в части перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли лесного фонда в лесах, раннее находившихся во владении сельскохозяйственных организаций. Это влечет за собой трудности при постановке на кадастровый учет земель государственных лесничеств как земель лесного фонда. Причем при решении этой проблемы необходимо также учесть и нелесные земли. В связи с этим необходимо предусмотреть упрощенную процедуру перевода бывших "сельских лесов" в состав категории земель лесного фонда. Кроме того, по данным органов кадастрового учета, в ряде субъектов земли лесного фонда числятся как земли населенных пунктов, водного фонда и т.д. Однако переведены они были в одностороннем порядке, и лесничества об изменении категории земель не оповещались.

На лесные поселки, водные объекты и т.п., ранее поставленные на кадастровый учет, Описания (межевые планы) готовились отдельно и на них получены отказы в осуществлении кадастрового учета объектов недвижимости из-за разной категории земель. Данный вопрос может решаться лесничествами только в судебном порядке.

4. Несогласованность систем координат. Кадастровые палаты работают в различных системах координат, порой даже условных, поэтому при отсутствии ключей перехода определить положение смежных земельных участков достаточно сложно.

Использование местных координат при вычислении площади лесных массивов приводит к ее значительному изменению. Так, при пересчете местных систем координат в государственные появляется погрешность в местоположении границ в 10-15 м.

Институт кадастровой оценки нужно признать сложившимся, однако качество ее результатов запредельно часто стало не удовлетворять ни ее заказчиков, ни собственников земельных участков, ни других лиц, интересы которых она затрагивает. Основные элементы кадастровой оценки - информация об объектах оценки, рыночная информация, предложенные регулятором методики и методические рекомендации - не позволяют оценщикам выполнять работу с надлежащим качеством. Дальнейшее развитие кадастровой оценки в направлении предоставления оценщику все больших прав и полномочий в выборе того или иного метода расчета не приведет к прогрессу, а лишь усугубит ситуацию. Существует как минимум два способа решения проблемы:

Первый - дальнейшее совершенствование кадастровой оценки, направленное на повышение качества как методической основы, так и используемой в процессе оценки информации. Для этого необходимо осуществлять мероприятия в следующих направлениях:

1) повышение качества информации об аналогах. На начальном этапе целесообразно иметь структуру, которая осуществляла бы сбор и анализ рыночных сведений об объектах недвижимости в каждом регионе оценки на постоянной основе;

2) доработка методик кадастровой оценки;

3) отказ от критерия "срок исполнения работ" при отборе исполнителя работ (оценочной компании); срок выполнения работ должен быть достаточным для получения качественного результата;

4) исключение возможности влияния заказчика оценки на итоговый результат кадастровой оценки путем отказа от механизма согласования кадастровой стоимости в так называемых "межведомственных комиссиях";

5) разработка механизма, позволяющего максимально использовать опыт, методические наработки, полезную для оценки информацию, которыми обладают оценщики из регионов, где проводится оценка.

Второй способ - отказ от существующего пути развития кадастровой оценки и возврат к ее методическому обеспечению на нормативной основе. Это позволит проводить оценку на единой методологической базе, обеспечивающей сопоставимость результатов, решить проблему оспаривания кадастровой стоимости, поскольку исчезнет элемент творчества оценщика, однако вряд ли серьезно повлияет на восстановление системы рационального и эффективного землепользования в стране.

Список использованной литературы

1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.01.2001 № 136-ФЗ (ред. от 27.12.2009) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2010) // Российская газета, № 211-212, 30.10.2001.

2. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть 2) от 05.08.2000 № 117-ФЗ (ред. от 27.12.2009) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2010) // Собрание законодательства РФ, 07.08.2000, № 32, ст.3340.

3. Водный кодекс Российской Федерации [принят Гос. Думой 12.04.2006 г., № 74] - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://docs. cntd.ru/document/901982862

4. Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. N 31. Ст.3813.

5. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 мая 2005 года N 99 "Об утверждении Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель водного фонда".

6. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р.

7. Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4): Федеральный стандарт оценки, утв. Приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 г. № 508 // Консультант Плюс.

8. Асаул, А.Н., Иванов, С.Н., Старовойтов, М.К. Экономика недвижимости: учебник для вузов. - 3-е изд., исправл. / А.Н. Асаул, С.Н. Иванов, М.К. Старовойтов. - СПб.: АНО "ИПЭВ", 2014. - 304 с.

9. Безрукова Т.Л., Бугаков В.М., Кочетова А.Н. Экономическая оценка инвестиций на предприятиях лесного хозяйства и лесной промышленности: Учеб. пособие. Фед. агентство по образованию, ГОУ ВПО "ВГЛТА". - Воронеж, 2012.228 с.

10. Варламов, А.А. Земельный кадастр. В 6 т. Т.5: Оценка земли и иной недвижимости: Учебник для вузов / А.А. Варламов, А.В. Севостьянов. - М.: Колосс, 2014. - 265 с.

11. Доклад о состоянии окружающей среды в Ямало-Ненецком автономном округе в 2013 году. - Салехард, 2014. - 244 с.

12. Животягина Н.И. Обоснование системы рационального использования древесных ресурсов: Дисс. канд. экон. наук. Мичуринск - наукоград РФ, 2014.159 с.

13. Животягина Н.И., Орехова Н.В. Анализ нормативно-правовой базы по экономической оценке лесных ресурсов // Лесотехнический журнал. 2011. №3. С.67-75.

14. Лукьянчиков Н.Н., Потравный И.М. Экономика и организация природопользования: Учебник. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2014.591 с.

15. Петров В.Н. Организация, планирование и управление в лесном хозяйстве: Учеб. пособие. СПб.: Наука, 2013.416 с

16. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков. - М.: КНОРУС, 2014. - 208 с.

17. Поликарпов, А.М., Гуриева, М.А. К вопросу о социально-экономическом аспекте составления "твердой сметы" на кадастровые работы / А.М. Поликарпов, А.М. Гуриева // Кадастр недвижимости, 2012. - № 1 (26). - С.35-38.

18. Пылаева А.В. Развитие кадастровой оценки недвижимости: монография / А.В. Пылаева; Нижегор. гос. архитектур. - строит. ун-т. - Н. Новгород: ННГАСУ, 2012. - 130 с. - С.48.

19. Шишов, Д.А. Некоторые аспекты кадастровой деятельности в системе правоприменительной практики: Научное обеспечение развития АПК в условиях реформирования: cб. науч. тр. СПбГУ. - СПб.: СПбГУ, - 2012. - 737 с.

20. Шишов, Д.А., Сулин, М.А., Павлова, В.А. Современное содержание земельного кадастра: Учебное пособие / Д.А. Шишов, М.А. Сулин, В.А. Павлова - СПб.: Проспект Науки, 2014. - 272 с.

Приложения

Приложение 1

Сравнительная характеристика показателей лесного фонда по состоянию на 01.01.2011 с показателями на 01.01.2014

Показатели	На 01.01.2011	На 01.01.2014 г
Общая площадь земель, тыс. га	31647,7	31647,7
Лесные земли - всего, тыс. га	17620,8	17612,0
Земли, покрытые лесной растительностью - всего, тыс. га в том числе:	16277,2	16272,0
лесные культуры	0,4	0,4
Не покрытые лесной растительностью земли - всего, тыс. га	1343,6	1340,0
- несомкнувшиеся лесные культуры	0,2	0,2
- редины естественные	1267,0	1264,0
- фонд лесовосстановления - всего	76.4	75,8
в том числе:
- вырубки	5,9	8,7
- гари, погибшие насаждения	65,3	61,7
- прогалины, пустыри	5,2	5,4
Нелесные земли - всего, тыс. га	14026,9	14035,7
в том числе:
- сенокосы, пастбища, луга	21,9	21,9
- воды	2033,7	2033,1
- дороги, просеки	41,2	49,0
- усадьбы и пр.	4,8	5,4
- болота	11769,9	11762,9
- прочие земли, пески	155,4	163,4
Покрытые лесной растительностю земли с преобладанием хвойных пород, тыс. га	12662,2	12658,4
- мягколиственных пород	2230,8	2229,5
- кустарников	1384,2	1384,0
Запас древесины общий, млн. м3:	1114,29	1114,0
в том числе спелые и перестойные	624,05	623,22
Из общего запаса древостои хвойных пород, млн. м:	988,46	988,25
в том числе спелые и перестойные	531,99	531,26
мягколиственных пород	116,80	116,70
в том числе спелые и перестойные	89,81	89,72
Кустарники	9,03	9,03
в том числе спелые и перестойные	2,25	2,25
Общий средний прирост, млн. м3	9,98	10,09

Размещено на Allbest.ru