Оцінка земель населеного пункту на прикладі села Дмитровка

У процесі економічної та грошової оцінки земель населених пунктів основною визначальною одиницею їх території виступає економіко-планувальна зона, як частина території населеного пункту, що має однорідні споживчі якості, переважно однотипний характер використання і обмежується чіткими планувальними межами (магістральні вулиці, залізниця, водні рубежі, категорії земель (угіддя) тощо).

Необхідність економіко-планувального зонування або земельно-оціночної структуризації території населених пунктів обумовлюється складним поєднанням природних і антропогенних ландшафтів, різницею в функціонально-планувальних якостях, а відповідно і різним рівнем прибутковості від використання земель, що призводить до неоднорідності прояву рентоутворюючих факторів. Сам процес рентоутворення в межах населених пунктів виникає завдяки місцю розташування населеного пункту в загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва та розселення, облаштування його території та якості земель з урахуванням природнокліматичних та інженерно-геологічних умов, архітектурно-ландшафтної та історико-культурної цінності, екологічного стану, функціонального використання земель.

Економіко-планувальні зони встановлюються з врахуванням економічної цінності окремих масивів або кварталів з урахуванням факторів:

Ш неоднорідність функціонально-планувальних якостей території;

Ш доступність до місць прикладання праці, центрів громадського обслуговування, місць масового відпочинку, адміністративного та культурного центрів;

Ш рівень інженерного забезпечення та благоустрою території;

Ш рівень розвитку побутового обслуговування населення;

Ш екологічна якість території;

Ш соціально-містобудівна привабливість середовища щодо різноманітності місць прикладання праці, наявності історико-культурних та природних пам'яток, а також естетики архітектурної забудови тощо.

На підставі викладеного, підходи до визначення зон може бути обособлений для кожного населеного пункту. Водночас виділяють кілька підходів до вирішення завдання економіко-планувального зонування, але неодмінною умовою в кожному з них є виділення первинних робочих одиниць - оціночних районів. Межі оціночних районів, як правило, збігаються з межами плапувально-територіальних кварталів населеного пункту лише на початковій стадії земельно-оціночних робіт. Надалі кілька наявних кварталів населеного пункту можуть об'єднуватись в оціночні райони, які характеризуються однорідністю функціонального використання та територіальною цілісністю. Отже, кількість оціночних районів залежить від розміру населеного пункту, його народногосподарського профілю, адміністративного статусу і соціально-культурного потенціалу. їх кількість залежить також від кількості економічних, інженерних, статистичних і екологічних показників, які має можливість авторський колектив проаналізувати, і зокрема, комп'ютерною технікою. Встановлено, чим детальніша земельно-оціночна структуризація території, тим вищий ступінь достовірності кінцевого результату. Оціночні райони виділяються у встановлених межах населених пунктів та розділяються вулицями і магістралями різного рівня, межею смуги відводу залізниці, природними рубежами (річки, струмки, канали, рівчаки, с/г угіддя і т.д.), а в окремих випадках - межами ділянок виробничих підприємств [1].

При цьому площа одного оціночного району має бути порівнюваною з мікрорайоном багатоповерхової забудови, кварталом (групою кварталів) садибної забудови. Сукупність усіх земельно-оціночних одиниць повинна забезпечувати повне охоплення території населеного пункту, а межі оціночних районів не повинні перетинати меж адміністративних районів та порушувати планувальну межу населеного пункту.

Визначальним показником конкретного оціночного району виступає діапазон однорідності окремих індексів, що відображають вплив кожного фактора (або їх групи) на цінність території населеного пункту.

Основні оціночні фактори такі:

Ш неоднорідність функціонально-планувальних якостей території;

Ш доступність до центру населеного пункту, місць концентрації трудової діяльності, центрів громадського обслуговування, масового відпочинку;

Ш рівень інженерного забезпечення та благоустрою території;

Ш рівень розвитку сфери обслуговування населення;

Ш екологічна якість території;

Ш привабливість середовища: різноманітність місць прикладання праці, наявність історико-культурних та природних пам'яток тощо;

Алгоритм розрахунку окремих індексів має відповідати таким умовам:

Ш значення кожного індексу мають розраховуватись від середнього значення конкретного фактора для населеного пункту (середнє значення =1);

Ш механізм зважування окремих факторів та їх груп має чітке наукове обґрунтування (методи багатовимірної статистики, соціологічне обстеження, експертна оцінка;

Ш екстремальні значення коефіцієнта Км2 мають вкладатись у діапазон, визначений для відповідних груп населених пунктів по чисельності «Порядку грошової оцінки земель населених пунктів».

На основі земельно-оціночної структуризації та виділення земельно-оціночних одиниць, в межах яких здійснюється збір, обробка та розрахунок окремих коефіцієнтів, складена таблиця 6.

Таблиця 6 Земельно-оціночна структура територія населеного пункту

Номер оціночн. району	Квартали та територія оціночного району	Площа, га	Стисла характеристика оціночного району
1	2	3	4
1	1, 9, 14	92,81	Оціночний район розташований у північно-західній частині населеного пункту. До нього входять землі житлової забудови
2	2	21,74	Оціночний район розташований у північній частині населеного пункту. До нього входять землі житлової забудови, землі транспорту та землі промисловості
3	3, 4, 5, 6, 7, 8	128,25	Оціночний район розташований у північно-західній частині населеного пункту. До нього входять землі житлової забудови
4	10, 11, 12, 13	82,65	Оціночний район розташований у центральній частині населеного пункту. До нього входять землі житлової та громадської забудови, землі комерційного призначення
1	2	3	4
5	сквер	53,73	Оціночний район розташований у південно-східній частині населеного пункту. До нього входять землі сільськогосподарського призначення, сквер
6	15, 16, 17	63,51	Оціночний район розташований у південно-західній частині населеного пункту. До нього входять землі житлової та громадської забудови, землі комерційного призначення
7	18	48,17	Оціночний район розташований у північно-західній частині населеного пункту. До нього входять землі житлової забудови, землі промисловості та землі рекреації
8	19, 13	54,34	Оціночний район розташований у південній частині населеного пункту. До нього входять землі житлової забудови, та землі комерційного призначення
Усього	545,2

На території села Дмитровка було виділено вісім оціночних районів які об'єднують квартали з більш менш однаковим типом забудови.

Розділ 3 Грошова оцінка земель населеного пункту

3.1 Визначення нормативної грошової оцінки забудованих земель

В основі нормативної грошової оцінки земель населених пунктів лежить капіталізація рентного доходу, що отримується залежно від місця розташування населеного пункту в загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва та розселення, облаштування його території та якості земель з урахуванням природно-кліматичних та інженерно-геологічних умов, архітектурно-ландшафтної та історико-культурної цінності, екологічного стану, функціонального використання земель [3].

Населені пункти включають землі всіх категорій за основним цільовим призначенням, які розташовуються в їх адміністративних межах.

Грошова оцінка земель населених пунктів визначається за формулою:

де Ц_н - грошова оцінка квадратного метра земельної ділянки, грн.;

В - норматив витрат на освоєння та облаштування території в розрахунку на квадратний метр, грн.;

Н_п - норма прибутку, 6%;

Н_к- норма капіталізації, 3%;

К_ф - коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості, транспорту тощо);

Км - коефіцієнт, який характеризує місцерозташування земельної ділянки.

Коефіцієнт, який характеризує місцерозташування земельної ділянки (Км), обчислюється за формулою:



де К_м1 - коефіцієнт, який характеризує регіональні чинники місцерозташування земельної ділянки, зокрема:

а) чисельність населення та адміністративний статус населеного пункту його місце в системі розселення;

б) розміщення в межах населених пунктів, розташованих у приміських зонах великих міст;

в) розміщення в межах населених пунктів, що мають статус курортів;

К_м2 - коефіцієнт, який характеризує зональні чинники місцерозташування земельної ділянки в межах населених пунктів, зокрема:

а) відстань до загальноміського центру населеного пункту, концентрованих місць праці, масового відпочинку населення;

б) розташування в ядрі центру великих і найбільших міст та інших населених пунктів, що мають особливо важливе історичне значення в приміській смузі населених пунктів; К_м3- коефіцієнт, який характеризує локальні чинники місцерозташування земельної ділянки за територіально-планувальними, інженерно-геологічними, історико-культурними, природно-ландшафтними, санітарно-гігієнічними умовами та рівнем облаштування території [1]. Якщо грошову оцінку земель несільськогосподарського призначення не проведено, вона визначається за формулою:

де Цн - грошова оцінка земельної ділянки, грн.;

Б_н - базова вартість одного квадратного метра земельної ділянки, гри.;

П_з- площа земельної ділянки, м²; К_ф - коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості, транспорту тощо);

Км - коефіцієнт, який характеризує місцерозташування земельної ділянки.

Базова вартість одного квадратного метра землі населеного пункту (Цнм) визначена за формулою:

де К_м1 - коефіцієнт, який враховує значення та статус населеного пункту у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах розселення і
виробництва [4].

На території села Дмитровка, площа яка підлягає оцінці дорівнює 29,63га. Для того щоб знайти норматив витрат на освоєння та облаштування території необхідно загальні витрат на освоєння та облаштування території (з табл. 5) поділити на площу в м²:

В = 7877080/694200 = 11,35 грн/м²

Так як село знаходиться далеко від крупних населених пунктів, не підпадає під зону радіоактивного забруднення та має малу чисельність населення, коефіцієнти К_м1, К_м2, К_м3, які зазначені у додатках «Методики розрахунку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та земель населених пунктів» будуть дорівнювати, відповідно до зазначених факторів, одиниці. І в свою чергу . За функціональним використанням земельні ділянки належать до земель житлової та громадської забудови, коефіцієнт дорівнює 1.

До забудованих територій населеного пункту віднесено землі житлової, громадської, комерційної та іншої забудови, а також забудовані землі, які надані для особистих підсобних господарств, господарських будівель сільськогосподарських підприємств, ділянками під залізничними станціями. При виконанні грошової оцінки до території, яка оцінюється як забудована, не включаються: сільськогосподарські угіддя (Р_с-г), землі лісів та інші лісовкриті площі (Р_л); відкриті землі; водні акваторії (Р_в); землі магістральної залізниці та аеропорту (Р_т); землі зайняті відкритими розробками, природними відвалами, шахтами (Р_р); незабудовані ділянки земель оборони (Р_об).

Р_о = Р_н.п. - (Р_с.-г) - (Р_л) - (Р_в) - (Р_т) - (Р_р)- (Р_об)

Таким чином, якщо загальна площа населеного пункту становить - 545,20га,) у тому числі сільськогосподарські угіддя - 475,78 га - оціночна площа буде складати: Р_о = 545,20-475,78 = 69,42 га

Базова вартість одного квадратного метра села Дмитріка визначена за формулою:

Норматив витрат на освоєння та облаштування території (В) включає капіталовкладення на її інженерну підготовку, будівництво головних споруд і магістральних мереж водопостачання, каналізації, теплозабезпечення, електропостачання (включаючи зовнішнє освітлення), слабострумових пристроїв, газопостачання, дощової каналізації, вартість санітарної очистки, зелених насаджень, вулично-дорожньої мережі, міського транспорту, об'єктів соціальної інфраструктури загального міського значення, а також витрати на компенсацію збитків, пов'язаних зі зміною характеру використання території [4]. Для об'єднання оціночних районів з метою встановлення економіко-планувальних зон було застосовано експертний метод оцінки, який має відмінності в розрахунках залежно від типу населеного пункту. Для сільських населених пунктів даний метод полягає в наступному:

1. Заповнення анкети експертної оцінки факторів, що впливають на значення комплексного індексу цінності району (табл. 7)

Оцінка окремого фактора виконується за п'ятибальною шкалою, при цьому "5" балами оцінюється найкраще значення фактора, а балом "1" - його відсутність або найгірше значення.

Визначення суми балів оцінки факторів.

Визначення середнього балу по кожному району та середньозваженого балу для населеного пункту в цілому.

Розрахунок комплексного індексу цінності для окремого оціночного району здійснюється за наступною формулою:

де Іі - комплексний індекс цінності оціночного району;

Іс - середній бал оціночного району;

Іn - середньозважений бал по населеному пункту.

Таблиця 8 Розрахунок комплексного індексу

Оціночні райони	Площа, га	Сума балів по району	Середній бал	Іі
1	92,81	85	4,05	1,00
2	21,74	88,5	4,21	1,04
3	128,25	84	4	0,99
4	82,65	94	4,48	1,11
5	53,73	86	4,1	1,01
6	63,51	85,5	4,07	1,00
7	48,17	72,5	3,45	0,85
8	54,34	81	3,86	0,95
	545,2	In=4,05

Значення середньозваженого бала розраховується за формулою:

де Р₁ Р₂, Р_n - площі відповідних оціночних районів.

За наведеною вище схемою проводиться оцінка та визначення комплексного індексу, переважно в сільських населених пунктах, які характеризуються практично рівномірною питомою вагою наявних факторів. Великі населені пункти (міста, селища) за своєю структурою мають диференційовані вагові категорії факторів. Це залежить від основного напрямку розвитку населеного пункту (промисловий, енергетичний, оздоровчо-курортний тощо) [3].

Наступною стадією виконання оцінки земель є формування економіко-планувальних зон на основі об'єднання оціночних районів. Економіко-планувальна зона може формуватися на основі одного або декількох оціночних районів. Мета об'єднання оціночних районів в економіко-планувальні зони - узагальнення результатів оцінки окремих оціночних районів та відокремлення однотипних зон за споживчими якостями і функціональним використанням. При об'єднанні оціночних районів в економіко-планувальні зони враховуються такі фактори:

суміжність районів;

однотипне функціональне використання земель;

близьке значення комплексного індексу (Іі).

Значення коефіцієнта, який враховує містобудівну цінність території в межах населеного пункту (К_м2) розраховується за формулою:

Вартість одного квадратного метра земель населеного пункту в економіко-планувальних зонах (Ц _н) розраховується за формулою:

де Км2 - коефіцієнт, який враховує містобудівну цінність території в межах населеного пункту (економіко-планувальної зони). Основною економічною одиницею для визначення грошової оцінки земель прийнято квартал певної економіко-планувальної зони населеного пункту. В межах кварталу оцінюються всі землі залежно від їх функціонального використання та місцеположення [1].

Таблиця 9 Показники економіко-планувального зонування території

Економыко-планувальні зони	Оціночні райони які входять до зони	Площа, га	Км2	Цнз грн/м
1	1, 6	156,32	1,00	22,70
2	2	21,74	1,04	23,61
3	3	128,25	0,99	22,47
4	4	82,65	1,11	25,20
5	5	53,73	1,01	22,93
6	7	48,17	0,85	19,30
7	8	54,34	0,95	21,57

Вартість одного квадратного метра земельної ділянки визначається за формулою:

де К_м3 - коефіцієнт, який враховує місцерозташування земельної ділянки, (локальні чинники). Ситуаційне розташування земельної ділянки, наявність чи відсутність меж інженерної інфраструктури, розташування на певній території тих чи інших об'єктів можуть збільшити або зменшити її цінність. При використанні локальних коефіцієнтів (табл. 10), що застосовуються для кожного фактора, враховуються такі правила:

1) наявність фактора та величина коефіцієнта для кожного населеного пункту визначається та обґрунтовується у грошовій оцінці земель населеного пункту з відображенням па карті розповсюдження локальних факторів;

значення коефіцієнта для кожного фактора є фіксованим, виключається кілька значень коефіцієнта для одного й того ж населеного пункту;

загальний сукупний коефіцієнт К_м3 визначається шляхом множення всіх локальних коефіцієнтів, які застосовуються на даній земельній ділянці [3].

Усі функціонально-планувальні фактори визначаються на основі існуючої проектно-планувальної документації населеного пункту.

Згідно з «Порядком нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарсько призначення та земель населеного пункту» передбачається можливість застосування 30-ти локальних коефіцієнтів, які відображають функціонально-планувальні, інженерно-інфраструктурні, інженерно-геологічні, історико-культурні, природно-ландшафтні та санітарно-гігієнічні умови місцерозташування земельної ділянки. При обчисленні грошової оцінки окремих об'єктів добуток пофакторних оцінок не повинен бути нижче 0,50 і вище 1,50.

Грошову оцінку 1м² у межах великих населених пунктів, де проведення розрахунку в межах кварталу ускладнено через велику кількість земельних ділянок, складність розмежування їх функціонального використання та досить швидкі темпи змін їх функціонального використання, основні зведені розрахунки доцільно відображати в розрізі економіко-планувальних зон за їх функціональним використанням (Цнз_ф=Цнм*К_м2*Кф). Форму відображення показників наведено у табл. 11 [3].

Таблиця 11 Узагальнені показники забудованих земель в розрізі відповідного функціонального використання

Пор. №	Землі комерційного використання	Землі промисловості	Землі житлової забудови	Землі транспорту, зв'язку	Землі громадського призначення	Землі технічної інфраструктури	Землі рекреаційного призначення та ін. землі
	Кф=2,5	Кф=1,2	Кф=1,0	Кф=1,0	Кф=0,7	Кф=0,65	Кф=0,5
1	56,75	27,24	22,70	22,70	15,89	14,76	11,35
2	59,03	28,33	23,61	23,61	16,53	15,35	11,81
3	56,18	26,96	22,47	22,47	15,73	14,61	11,24
4	63,00	30,24	25,20	25,20	17,64	16,38	12,60
5	57,33	27,52	22,93	22,93	16,05	14,90	11,47
6	48,25	23,16	19,30	19,30	13,51	12,55	9,65

Таким чином, грошова оцінка земельної ділянки визначається як поточна вартість щорічного прибутку, який можна отримати від й використання. Проте застосування цього методу в економічних умовах, що склалися в Україні, потребує цілої низки припущень стосовно визначення як рентного доходу так і норми капіталізації.

Узагальнені показники вцілому по забудованих землях відображені в таблиці 12, де вказана загальна вартість земель певного функціонального використання, та вартість із розрахунку на 1 м² для подальшого їх порівняння та співставлення.

Таблиця 12 Узагальнені показники грошової оцінки забудованих земель

Функціональне використання території	Площа	Загальна вартість	Середньозважена грошова оцінка 1м2
Землі житлової забудови	20,34	5521369,00	27,15
Землі комерційного використання	0,31	205097,00	66,16
Землі громадського призначення	20,97	3956131,00	18,87
Землі інженерної інфраструктури	0,95	114430,00	12,05
Землі промисловості	2,36	459020,00	19,45
Землі рекреаційного призначення та інші відкриті землі	13,58	394696,00	2,91
С/г землі, виробничі будівлі і двори
Землі транспорту та зв'язку	10,91	3238398,00	29,68
Разом забудованих оцінюваних земель	69,42	13889141,00	20,01
Землі які не оцінювались
Усього забудованих земель	69,42	13889141,00	20,01

Так, в основу обчислення рентного доходу покладена щорічна економія, яку отримує власник землі, землекористувач завдяки освоєнню та облаштуванню території, а норма капіталізації має сталий характер, який не враховує економічної ситуації. Особливості місцерозташування та функціонального використання земельної ділянки можна врахувати лише застосовуючи систему коригуючих коефіцієнтів. Крім того, поза увагою грошової оцінки залишаються такі важливі чинники формування ринкової вартості землі, як конкретні обставини майнової угоди, попит та пропозиція на земельні ділянки певної категорії в тому чи іншому регіоні, умови інвестування тощо. Таким чином, за своїм характером грошова оцінка - це нормативна оцінка перехідного періоду, яка побудована на базі, відмінній від ринкової. Тому результати грошової оцінки не завжди будуть співпадати із сумою грошей, за яку земельна ділянка може бути продана в результаті комерційної угоди між компетентними добровільними сторонами. Однак це не заперечує можливості застосування існуючої методики при масовій оцінці вартості для оподаткування та при укладанні цивільно-правових угод. Як своєрідна логічна конструкція, грошова оцінка з самого початку розглядалася як система, де метод капіталізації земельної ренти доповнюється іншими земельно-оціночними методами [1].

3.2 Нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь

Грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення здійснюється на підставі «Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів». Порядок був розроблено у відповідності до Земельного кодексу України, Закону України «Про оцінку земель», Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 27.01.2006 №18/15/21/11. Порядок регламентує механізм нормативної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення та населених пунктів [4].

Нормативна грошова оцінка земель використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва, а також під час розроблення показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

Інформаційною базою для нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення є матеріали державного земельного кадастру (кількісна і якісна характеристика земель, бонітування ґрунтів, економічна оцінка земель), матеріали внутрігосподарського землевпорядкування, а земель населених пунктів - їх генеральні плани та проекти планування і забудови населених пунктів, матеріали економічної оцінки території, матеріали інвентаризації земель населених пунктів проекти забудови та розподілу території населених пунктів, місцеві правила забудови.

В основу визначення нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення покладено рентний дохід, який створюється при виробництві зернових культур і визначається за даними економічної оцінки земель, проведеної в 1988 році.

В умовах інфляції рентний дохід обчислюється у натуральних одиницях (у центнерах зерна), який при визначенні грошової оцінки переводиться у вартісний вираз за поточними цінами на дату оцінки. Величина нормативної грошової оцінки є добутком річного рентного доходу і терміну його капіталізації. Термін капіталізації встановлюється 33 роки [2].

Нормативна грошова оцінка здійснюється окремо за орними землями, землями під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами послідовно в Україні, Автономній Республіці Крим і областях, адміністративних районах, сільськогосподарських підприємствах, окремих земельних ділянок. Нормативна грошова оцінка орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами в сільськогосподарських підприємствах, створених на базі реформованих колективних сільськогосподарських підприємств та інших підприємств, обчислюється після уточнення меж і площ земель.

Нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь проводиться у такій послядовності:

Ш розрахунок нормативної грошової оцінки по Україні;

Ш розрахунок нормативної гршової оцінки сільськогосподарських угідь по області;

Ш розрахунок нормативної грошової оцінки сіьськогосподарських угідь по підприємству;

Ш розрахунок нормативної грошової оцінки октемої земельної ділянки.

Нормативна грошова оцінка земель в Україні

Для визначення нормативної грошової оцінки земель в Україні розраховується диференціальний рентний дохід з орних земель за економічною оцінкою виробництва зернових культур (у центнерах зерна) за формулою:

де Р_дн - диференціальний рентний дохід з гектара орних земель (у центнерах);

У - урожайність зернових з гектара (у центнерах);

Ц - ціна реалізації центнера зерна в гривнях;

З - виробничі затрати на гектар;

К_нр - коефіцієнт норми рентабельності.

Крім диференціального рентного доходу (Рдн) у сільському господарстві, за умов використання гірших земель створюється абсолютний рентний дохід (Ран), який додається до диференціального рентного доходу, і таким чином обчислюється загальний рентний дохід (Рздн).

Нормативна грошова оцінка орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами визначається як добуток річного рентного доходу за економічною оцінкою виробництва зернових культур, ціни на зерно і терміну його капіталізації за формулою:

де Г_оз - нормативна грошова оцінка гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами в Україні;

Р_здн - загальний рентний дохід на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами в Україні (у центнерах);

Ц - ціна центнера зерна, на час розрахунку складає - 1,25 млн.карб.;

Т_к - термін капіталізації рентного доходу (у роках), який встановлюється на рівні 33 років.

Диференціальний рентний дохід з гектара земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами розраховується на основі співвідношень диференціальних рентних доходів цих угідь і рентного доходу на орних землях за економічною оцінкою виробництва зернових культур за формулою:

де Р_{дн(б)(с)(п)} - диференціальний рентний дохід з гектара земель під багаторічними насадженнями (б), природними сіножатями (с) і пасовищами (п) (у центнерах);

Р_дн - диференціальний рентний дохід з гектара орних земель (у центнерах);

Р_{д(б)(с)(п)} - диференціальний рентний дохід з гектара земель під багаторічними насадженнями (б), природними сіножатями (с) і пасовищами (п) за економічною оцінкою земель ;

Р_д - диференціальний рентний дохід з гектара орних земель за економічною оцінкою виробництва зернових культур .

Диференціальний рентний дохід з гектара ріллі, земель під багаторічними насадженнями, сінокосами, пасовищами по області та диференціальний рентний дохід з гектара ріллі, земель під багаторічними насадженнями, сінокосами, пасовищами були взяті за економічною оцінкоф земель за 1988р.

У разі відсутності економічної оцінки орних земель під зерновими культурами у розрахунках використовуються показники економічної оцінки ріллі в цілому.У регіонах, де проведено економічну оцінку окремо меліорованих і немеліорованих земель, у розрахунках використовуються зведені показники оцінки земель під зерновими культурами в цілому.

На гірших землях, на яких не створюється диференціальний рентний дохід (з нульовим або від'ємним показником оцінки), нормативна грошова оцінка земель визначається величиною абсолютного рентного доходу - 1,6 ц зерна з гектара. Нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарських підприємств Нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарських підприємств обчислюється за попередньою.

Диференціальний рентний дохід на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами в сільськогосподарських підприємствах обчислюється за формулою:

де Р_дн(п) - диференціальний рентний дохід з гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами в сільськогосподарському підприємстві (п) (у центнерах);

Р_дн(р) - диференціальний рентний дохід з гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами в адміністративному районі (р) (у центнерах);

Р_д(п) - диференціальний рентний дохід за економічною оцінкою виробництва зернових культур на орних землях, землях під багаторічними насадженнями (визначається за шкалами економічної оцінки багаторічних насаджень у цілому в земельно-оцінювальному районі), природними сіножатями і пасовищами за оцінкою цих угідь у сільськогосподарському підприємстві (п);

Р_д(р) - диференціальний рентний дохід за економічною оцінкою виробництва зернових культур на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами за оцінкою в адміністративному районі (р).

Диференціальний рентний дохід на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами в сільськогосподарських підприємствах після уточнення меж і площ земель, переданих у колективну власність, обчислюється на підставі експлікації агровиробничих груп ґрунтів підприємства за допомогою шкал економічної оцінки земель за формулою:

де Р_д(п) - диференціальний рентний дохід за економічною оцінкою виробництва зернових культур на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами за оцінкою цих угідь у сільськогосподарському підприємстві (п);

Р_дагр - диференціальний рентний дохід за шкалами економічної оцінки виробництва зернових культур на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами за агровиробничими групами ґрунтів;

П_агр - площа агровиробничих груп ґрунтів за відповідними угіддями (у гектарах).

До диференціального рентного доходу з гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами, обчисленого в сільськогосподарських підприємствах, додається абсолютний рентний дохід (постійна величина, установлена в Україні на гектар угідь - 1,6ц). Загальна нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського підприємства обчислюється, виходячи з грошової оцінки одного гектара відповідних угідь і їх площ у межах його землекористування [4].

Нормативна грошова оцінка окремої земельної ділянки

Нормативна грошова оцінка окремої земельної ділянки (території сільськогосподарських угідь, що перебувають у власності або користуванні юридичних та фізичних осіб, у тому числі земельних ділянок для ведення особистого селянського господарства, садівництва, городництва, сінокосіння та випасання худоби) на основі шкал грошової оцінки агровиробничих груп ґрунтів [4].

Таблиця 13 Бали бонтету агровиробничих груп ґрунтів виділених у межах території населеного пункту

Шифри агровиробничих груп ґрунтів	Бали бонітету відповідних угідь
	рілля	багаторічні насадження
42л	52	92
48л	38	46
56е	47	49

Грошова оцінка окремих земельних ділянок, що перебувають у власності або користуванні юридичних і фізичних осіб у межах населеного пункту (Гагр), визначається на основі шкал грошової оцінки агровиробничих груп ґрунтів, які розраховуються за формулою:

де Г_з - грошова оцінка одного гектара відповідних сільськогосподарських угідь на територіях базових господарств або природно-сільськогосподарського району; Б_з - середній бал бонітету відповідних сільськогосподарських угідь, на підставі бонітування ґрунтів 1993 р.; Б_агр - бал бонітету певної агровиробничої групи ґрунтів.

Середньозважений бал бонітету та нормативна грошова оцінка по природно-сільськогосподарському району у розрізі сільськогосподарських угідь наведений у таблиці 14.

Таблиця 14 Середньозважений бал бонітету та нормативна грошова оцінка по природно-сільськогосподарському району

Назва угідь	Середньозважений бал бонітету	Середньозважена нормативна грошова оцінка
Рілля	51	3753
Багаторічні насадження	47	16428

Грошову оцінку одного гектара сільськогосподарських угідь проводять окремо по орних землях, землях під багаторічними насадженнями, сіножатями та пасовищами за рентним доходом, який формується залежно від якості, місцерозташувания і економічної оцінки земель [3].

Для оцінки сільськогосподарських угідь розташованих у межах населеного пункту використовують складені, так звані, екстраполяційні карти ґрунтів. Різноманітність умов рельєфу, ґрунтоутворювальних порід, умов зволоження обумовили формування різноманітного ґрунтового покриву. Наведені дані агровиробничих груп ґрунтів необхідно відображати не лише за кількісними аспектами, але і за якісними показниками сукупності факторів. Що стосується якісного аналізу наведених даних, то необхідно звернутися до бонітування, яке детермінує якісну характеристику об'єкта за природними ознаками. Відповідно до проведеного природно-сільськогосподарського районування території обираються бали бонітету визначеного району. Грошова оцінка сільськогосподарських угідь у межах окремої земельної ділянки визначається сумою добутків площ агровиробничих груп ґрунтів і результатів отриманих даних їх грошової оцінки за формулою:

де Г_зд - грошова оцінка окремої земельної ділянки сільськогосподарських угідь, грн.; - грошова оцінка гектара j - ї агровиробничої групи грунтів, гри.; Пj - площа j - ї агровиробничої групи грунтів у межах земельної ділянки, га; N - кількість контурів агровиробничих груп грунтів у межах земельної ділянки.

При цьому повинна виконуватися умова:

де П_зд - площа окремої земельної ділянки, га.

Таблиця 15 Розрахунок нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь у межах населеного пункту за агровиробничими групами ґрунтів

С.-г. угіддя	Агровиробничі групи ґрунтів	Грошова оцінка 1 га, грн	Коефіцієнт індексації	Грошова оцінка 1 га, після індексації	Загальна оцінка, грн
	шифр агрогрупи	Площа, га
Рілля	42л	97,5	3826,59	3,2	12245,08	1193895,53
	48л	234,32	2796,35	3,2	8948,33	2096772,55
	56е	121,87	3458,65	3,2	11067,67	1348817,01
Усього ріллі		453,69	6622,941			3290668,08
Багаторічні насадження	42л	5,13	21670,98	3,2	69347,13	355750,79
	48л	10,55	16078,47	3,2	51451,10	542809,08
	56е	6,41	17127,06	3,2	54806,60	351310,33
Усього б.н.		22,09	54876,51			1249870,20

Загальну грошову оцінку певної агровиробничої групи ґрунтів сільськогосподарських угідь, розраховану в цінах 1995 р., необхідно привести у відповідність до сучасних цін, використовуючи коефіцієнти індексації згідно з діючими Постановами. Коефіцієнт індексації станом на 2009 рік складає 3,2. Нормативна грошова оцінка сільськогосподарських земель села Дмитровна наведена у таблиці 15.

Розділ 4. Використання матеріалів грошової оцінки земель населеного пункту

4.1. Нормативна грошова оцінка окремих земельних ділянок

Грошова оцінка окремої земельної ділянки (Ц) визначається як добуток грошової оцінки одного квадратного метра земель і її площ, яка встановлюється за матеріалами земельного кадастру (облікових даних), за формулою:

Ц_з=Ц_н*П_з

де Ц_з- грошова оцінка земельної ділянки, грн.;

П_з-- площа земельної ділянки, м².

Для грошової оцінки земель окремих громадян за земельно-обліковими матеріалами сільської ради визначається площа земель у власності чи користуванні громадян, зокрема, під забудовою, ріллі, багаторічних насаджень, сінокосів. Після цього встановлюється, в якому кварталі проживає громадянин, стан покриття вулиць, розмір грошової оцінки одного квадратного метра житлової забудови [1].

Грошова оцінка земель одного квадратного метра (або гектара) сільськогосподарських угідь встановлюється за шкалою грошової оцінки земель, назва агровиробничих груп ґрунтів визначається на плані ґрунтового покриву населеного пункту.

Розрахунок нормативної грошової оцінки проводиться по землям комерційного призначення (рис. 5) та землям для обслуговування житлового будинку та споруд (рис. 6).

Магазин 6320882001:01:002:0007 (площею 0,1 га) розташований в межах IV-ї економіко-планувальної зони. Базова вартість 1м² території населеного пункту складає 22,70 грн. Зональний коефіцієнт К_м2 для IV економіко-планувальної зони - 1,11.

Відповідно до карти зон прояву локальних факторів видно, що земельна ділянка знаходиться в зоні пішохідної доступності до громадського центру (1,11), у зоні пішохідної доступності до зон магістралей (1,2), у зоні пішохідної доступності до зон відпочинку (1,08). Таким чином К_м3 дорівнює 1,11*1,2*1,08=1,44. Коефіцієнт функціонального використання дорівнює 2,5 - землі комерційного використання.

Грошова оцінка 1м² території магазину становить:

Ц_н = 22,70*1,11*1,44*2,5 = 90,71 грн

Грошова оцінка всієї земельної ділянки дорівнює:

Ц_з = 90,71*1000 = 90709,20 грн

Грошова оцінка земельної ділянки для обслуговування житлового будинку та споруд розраховується майже так само, лише грошова оцінка всієї земельної ділянки складається з суми грошової оцінки забудованої частини земельної ділянки, та грошової оцінки частини земельної ділянки під ріллею.

Площа забудованої частини земельної ділянки складає 1000 м², вартість 1м² дорівнює 29,51 грн, Грошова оцінка забудованої частини земельної ділянки складає 29510,00 грн.

Грошова оцінка 1 га агрогрупи складає 8948,33 грн, площа яка знаходиться під ріллею складає 1500 м². Грошова оцінка частини земельної ділянки яка знаходиться під ріллею складає 1342,25 грн. Грошова оцінка всієї земельної ділянки складає 30852,25 грн.

Матеріали грошової оцінки земель населеного пункту розглядаються та погоджуються органами місцевого самоврядування, районними відділами земельних ресурсів, будівництва і архітектури. За поданням комісії з грошової оцінки земель райдержадміністрація виносить рішення про затвердження даних грошової оцінки земель населених пунктів.

Затверджені дані грошової оцінки земель є базою для справляння податків за володіння та користування землею, в тому числі орендної плати.

4.2 Плата за використання земель у межах населених пунктів

Розміри та порядок плати за використання земельних ресурсів, а також напрями використання коштів, що надійшли від плати за землю, відповідальність платників та контроль за правильністю обчислення і справляння земельного податку визначено Законом України «Про плату за землю» від 19 вересня 1996 р.

Розмір земельного податку не залежить від результатів господарської діяльності власників землі та землекористувачів. Ставки земельного податку, порядок обчислення і сплати земельного податку не можуть встановлюватись або змінюватись іншими законодавчими актами, крім Законом України «Про плату за землю». Зміни і доповнення до цього Закону вносяться не пізніше ніж за три місяці до початку нового бюджетного року і набирають чинності з початку нового бюджетного року. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка, а також земельна частка (пай), яка перебуває у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди. Суб'єктом плати за землю (платником) є власник земельної ділянки, земельної частки (паю) і землекористувач, у тому числі орендар [7].

Ставки земельного податку з одного гектара сільськогосподарських угідь встановлюються у відсотках від їх грошової оцінки у таких розмірах:

Ш для ріллі, сіножатей та пасовищ - 0,1;

Ш для багаторічних насаджень - 0,03.

Ставки земельного податку з земель населених пунків, грошову оцінку яких встановлено, встановлюються у розмірі одного відсотка від їх грошової оцінки [7]. Ставки податку за земельні ділянки населених пунктів, грошову оцінку яких не проведено, встановлюються у таких розмірах:

Групи населених пунктів з чісельністю населення (тис.осіб)	Ставка податку (гривень за 1 кв.метр)	Коефіцієнт що застосовується у містах Києві, Сімфірополі,Севастополі та містах обласного значення
до 0,2	0,075
від 0,2 до 1	0,105
від 1 до 3	0,135
від 3 до 10	0,15
від 10 до 20	0,24
від 20 до 50	0,375	1,2
від 50 до 100	0,45	1,4
від 100 до 250	0,525	1,6
від 250 до 500	0,6	2,0
від 500 до 1000	0,75	2,5
від 1000 і більше	1,05	3,0

У разі придбання земельної ділянки на підставі цивільно-правової угоди розмір податку розраховується від суми, що дорівнює грошовій оцінці землі, але в будь-якому разі сума, від якої розраховується розмір податку, не може бути меншою ціни земельної ділянки, що зазначена в угоді.

Податок за земельні ділянки, зайняті житловим фондом, кооперативними автостоянками для зберігання особистих транспортних засобів громадян, гаражно-будівельними, дачно-будівельними кооперативами, індивідуальними гаражами і дачами громадян, а також за земельні ділянки, надані для потреб сільськогосподарського виробництва, водного та лісового господарства, які зайняті виробничими, культурно-побутовими та господарськими будівлями і спорудами, справляється у розмірі трьох відсотків суми земельного податку. Відповідно до вказаних законодавчих документів та на основі отриманих показників грошової оцінки, за досліджуваним об'єктом були виконані розрахунки щодо визначення потенційного розміру земельного податку в межах відповідного населеного пункту. Результати обчислень були відображені у таблиці 16 за відповідним функціональним використанням земель.

Таблиця 16 Розрахунок земельного податку в межах населеного пункту

Функціональне використання території	Загальна вартість, грн	Середня вартість 1м2	Ставки земельного податку	Розмір земельного податку на 1м2	Загальна сума грн
Землі житлової забудови	5521369,00	27,15	0,03	0,0081	44971,55
Землі комерційного використання	205097,00	66,16	1	0,6616	135692,18
Землі громадського призначення	3956131,00	18,87	1	0,1887	746521,92
Землі інженерної інфраструктури	114430,00	12,05	1	0,1205	13788,82
Землі промисловості	459020,00	19,45	1	0,1945	89279,39
Землі рекреаційного призначення та інші відкриті землі	394696,00	2,91	1	0,0291	11485,65
С/г землі, виробничі будівлі і двори				0,0000
Землі транспорту та зв'язку	3238398,00	29,68	1	0,2968	961156,53
Сільськогосподарські угіддя				0,0000
- рілля	3290668,08	0,73	0,1	0,0007	2386,76
- пасовища				0,0000
- сіножаті				0,0000
- багаторічні насадження	1249870,20	5,66	0,03	0,0017	2121,56
Разом	18429679,28	182,65	6,16	1,50	2007404,35

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності [8].

Об'єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності.

Орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи.

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою [8]. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Закону України «Про плату за землю») та закону «Про оренду землі»

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до закону і не може бути меншою:

Ш для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю";

Ш для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю" [8].

Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, не може перевищувати 12 відсотків їх нормативної грошової оцінки. При цьому у разі визначення орендаря на конкурентних засадах може бути встановлений більший розмір орендної плати.

Таблиця 17 Розрахунок орендної плати у межах населеного пункту

Функціональне використання території	Загальна вартість, грн	Середня вартість 1м2	Ставки земельного податку	Розмір земельного податку на 1м2	Загальна сума грн
Землі житлової забудови	5521369,00	27,15	5	1,3575	7495258,42
Землі комерційного використання	205097,00	66,16	10	6,6160	1356921,75
Землі громадського призначення	3956131,00	18,87	6	1,1322	4479131,52
Землі інженерної інфраструктури	114430,00	12,05	5	0,6025	68944,08
Землі промисловості	459020,00	19,45	8	1,5560	714235,12
Землі рекреаційного призначення та інші відкриті землі	394696,00	2,91	4	0,1164	45942,61
С/г землі, виробничі будівлі і двори				0,0000
Землі транспорту та зв'язку	3238398,00	29,68	5	1,4840	4805782,63
Сільськогосподарські угіддя				0,0000
- рілля	3290668,08	0,73	3	0,0218	71602,83
- пасовища	0,00	0,00	3	0,0000	0,00
- сіножаті			3	0,0000
- багаторічні насадження	1249870,20	5,66	3	0,1697	212156,02
Разом	18429679,28	182,65	55,00	13,06	19249974,99

Ставка земельного податку на землі приватної власносі встановлюється не нижче 1,5 % від нормативної грошової оцінки, за потановою кабінету міністрів України, також були прийняті рекомандації президента України про ставку земельного податку на рівні 3,0 % від грошової оцінки землі, кінцева ставка земельного податку встановлюється договором про оренду землі між орендодавцев та орендарем з врахуванням постанови кабміну. Ставки орендної плати на землі села Дмитровка були встановлені відповідно до рішення Дмитровскої сільсьої ради. Розрахунок орендної плати на земельні ділянки села Дмитровка наведена у таблиці 17.

4.3 Формування ринку земель в населених пунктах

Ринок є розгалуженою і багаторівневою структурою, для формування якої потрібна велика кількість різноманітних шляхів і методів. Передусім виділяється функціональна структура ринку, коли кожний ринок виконує певну функцію, забезпечує обіг певних товарів. Це фінансовий ринок, де обертаються кредити та цінні папери, товарні ринки, де здійснюють свої круговороти та обороти засоби виробництва, предмети споживання. Ринок праці виступає як форма руху робочої сили. На ринку капіталу обертаються кошти, які призначені для інновацій. Рух валюти створює валютний ринок. Оскільки в умовах ринку земля стає специфічним товаром, то повинен існувати і ринок землі, де будуть обертатись кошти, які призначені для інновацій, кошти від купівлі-продажу земельних ділянок та цінні папери типу сертифікатів на земельні частки (паї).

Свої функції ринок землі виконує, спираючись на відповідну інфраструктуру: біржі нерухомого майна, в т.ч. і землі, земельні фірми по купівлі продажу землі, земельні банки із їх розгалуженою системою, земельно-інформаційні банки. Поряд із функціональною розрізняють рівневу структуру ринку, оскільки він функціонує на різних ступенях соціально-економічної системи. Це визначає існування місцевого (селищного, міського, районного чи обласного), регіональних та державних ринків. Формування ринку землі в Україні відбувається в унікальних історичних, економічних і психологічних умовах. Адже тривалий час панували теоретичні погляди, начебто соціалізм несумісний з ринком, а тим більше ринком землі. Внаслідок цього економіка була по суті ізольована від світової економіки, насамперед від світового ринку.

В Україні першою ластівкою у створенні ринку був Декрет Кабінету Міністрів України "Про приватизацію земельних ділянок", яким був визначений механізм здійснення купівлі-продажу земельних ділянок, приватизованих в межах населених пунктів. Таким чином, вперше був легалізований існуючий до цього часу тіньовий ринок землі.

Основою процесу купівлі-продажу землі є визначення її ціни. Ціна на землю буває нормативною (розрахунковою) або ринковою, суть яких буде розглянуто далі.

Світовий досвід переконує, що при нинішньому рівні продуктивних сил виробничі відносини і господарський механізм можуть успішно функціонувати у цілісній системі не лише економічних, а й юридичних норм, певного стану суспільної свідомості, моралі та культури. Без цих передумов надбудовчого характеру ринок землі неможливий, як і за відсутності певних економічних факторів. Жодний ринок не може існувати без правової основи. Без регулювання використання землі з боку державної влади у сучасному житті він є неможливим. Практично, визначення цільового використання землі в установленому законом порядку - це і є регулювання використання землі з боку державних органів. По мірі розширення земель населених пунктів зменшується площа земель сільськогосподарського призначення, лісового або іншого фонду. Разом з тим, із зростаючою продуктивністю сільського господарства, є наявними землі під житлову забудову [1].

На сьогодні окремі дані про ціни земельних ділянок можна отриматі в спеціалізованих періодичних виданнях. Однак ця інформація охоплкх лише обмежений сегмент ринку землі, сформований присадибними дачними та садовими ділянками. Поза його увагою залишається широ кий спектр земельних ділянок, що використовуються для підприємниц тва. Тому певний інтерес може представляти інформація стосовно угод про продаж та ціни на землю в населених пунктах різних регіонів країни яка накопичувалась протягом року.

На підставі значень стандартної вартості землі виводяться також інші статистичні показники, які є вкрай необхідними для оцінки. До них передусім слід віднести ставку капіталізації, яка визначається превалюючим співвідношенням між чистим доходом та цінами продажу для подібних об'єктів земельної власності.

Ринкові дані в різних економ і ко-планувальних зонах міста свідчать, що при наближенні до центру темпи зростання доходу від землі перевищують темпи росту її вартості. Це зумовлює територіальну диференціацію ставки капіталізації, яка в межах м. Києва змінюється майже вдвічі, від 9% на периферії до 19% в ядрі центру. Подібна тенденція, хоча не настільки яскраво виражена, простежується і при наближенні до основних магістралей містоформуючого значення.

Ефективність земельнооціночної діяльності значною мірою залежить від повноти та достовірності показників цінової статистики. Без них фактично стає неможливим застосування методів експертної оцінки, які за своєю суттю усі є порівняльними [1].

Для визначення та наочного представлення цих показників використовуються три способи: статистичний аналіз, графічне відображення даних, картування ринкової інформації.

Статистичний аналіз даних ринкової інформації є корисним з багатьох причин. По-перше, кількість продажів по кожній з економіко-пла-нувальних зон та відповідних груп землекористування не тільки свідчить про активність ринку, а й відображає ступінь достовірності розрахунків, які ґрунтуються на використанні цих даних. По-друге, показники основної тенденції та дисперсії (середнє відхилення) дають добре уявлення не тільки про стандартну вартість землі (типову ціну продажу за одиницю порівняння) та рівень коливання цін, а й про зіставимість даних, а значить, про вірогідність розрахункових показників основної тенденції.