Оцінка земель населеного пункту на прикладі села Дмитровка

Размещено на http://www.allbest.ru/

72

Вміст

Вступ

Розділ 1. Загальна характеристика населеного пункту

1.1 Загальні відомості про село Дмитровка

1.2 Аналіз використання земельного фонду

1.3 Характеристика ґрунтового покриву

1.4 Інженерно-інфраструктурне забезпечення території населеного пункту

Розділ 2. Земельно-оціночна структуризація населеного пункту

2.1 Проведення кадастрового зонування та виділення структурних одиниць

2.2 Кодування зон, районів, ділянок

2.3 Проведення природно-сільськогосподарського районування території

2.4 Проведення оціночного зонування та виділення структурних одиниць

Розділ 3 Грошова оцінка земель населеного пункту

3.1 Визначення нормативної грошової оцінки забудованих земель

3.2 Нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь

Розділ 4. Використання матеріалів грошової оцінки земель населеного пункту

4.1. Нормативна грошова оцінка окремих земельних ділянок

4.2 Плата за використання земель у межах населених пунктів

4.3 Формування ринку земель в населених пунктах

4.4 Інші напрямки використання показників грошової оцінки

Висновок

Список використаної літератури

Вступ

Земельний кодекс України, Закон України «Про плату за землю» передбачають, що «використання землі в Україні є платним, власники землі та землекористувачі щорічно сплачують плату за землю у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від якості та місця положення земельної ділянки, виходячи з кадастрової оцінки земель».

Наявність грошової оцінки землі дозволяє здійснювати економічне регулювання земельних відносин. На підставі грошової оцінки земель, в першу чергу, органи місцевого самоврядування, поряд з нормативно-організаційними методами управління розвитком території, реалізують свої повноваження щодо створення економічних умов раціонального використання земель, забезпечують необхідну основу для формування фінансово-економічної бази місцевого самоврядування за рахунок справляння земельного податку та орендної плати за землю.

Грошова оцінка земель населених пунктів здійснюється відповідне до чинного законодавства України з метою створення умов для економічного регулювання земельних відносин при передачі землі у власність, у спадщину, під заставу, при даруванні, купівлі-продажу, оренді земельної ділянки, ціноутворенні, визначенні ставок земельного податку.

Законом України "Про внесення змін і доповнень до Закону України «Про плату за землю» від 19 вересня 1996 р. встановлено, що плата за землю справляється у вигляді земельного податку залежно від грошової оцінки землі.

Відповідно до постанови Верховної Ради України від 19 вересня 1996 р. № 379/96-ВР «Про порядок введення в дію Закону України Про внесення змін і доповнень до Закону України «Про плату за землю», грошова оцінка земель населених пунктів має бути виконана до 1 січня 1999 р.

Крім того, постановою Кабінету Міністрів України від 30 січня 1997 р. №99 «Про внесення змін до Положення про порядок ведення державного земельного кадастру» та із визнанням такою, що втратила чинність постанова Кабінету Міністрів від 16 вересня 1992 р. №532, грошова оцінка земель визнана невід'ємною складовою державного земельного кадастру.

Грошова оцінка земель населених пунктів проводиться відповідно до Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженого наказом Держкомзему України. Держкоммістобудування України, Української академії аграрних наук 27 січня 2006 р. № 18/15/21/11.

Завдання виконання курсового проекту передбачає:

­ проведення оцінки земель в межах населеного пункту;

­ майна, розміщеного на земельних ділянках;

­ наявного інженерного облаштування.

Розділ 1. Загальна характеристика населеного пункту

1.1 Загальні відомості про село Дмитровка

Село Дмитровка розташоване в Богодухівському районі Харківської області (рис.1). Богодухівський район -- район на північному заході Харківської області України, на межі із Сумською областю. Адміністративний центр - місто Богодухів. Населення району -- майже 40000 осіб. Площа району 1160 км² Район межує на півдні з Великописарівським і Охтирським районами Сумської області, а також з Белгородською областю Росії, на півдні - з Валківським районом Харківської області, на заході - з Краснокутським районом Харківської області, на сході - з Золочевським і Дергачівським районами Харківської області.Дмитровка являється адміністративним центром Дмитровської сільської ради, в якій крім того ходять села Бабаки, Горбанівка, Матвіїкна, Новософіївка, Новоукраїнка та Щербаки.

Рис. 1 Ситуаційна схема місця розташування с.Дмитровка на території Богодухівського району Харківської області

Основні відомості про населений пункт занесені до таблиці 1. Площа населеного пункту складає 545,2 га, населення - 598 чол.

Населений пункт характеризується добре розвішеною мережею установ та підприємств сфери обслуговування.

Таблиця 1

	Основні показники	Значення показника
	Код населеного пункту (КОАТУУ)	6320882001
1.	Адміністративний статус	село
2.	Земельно-оціночний район (природно-сільськогосп.)	02
3.	Площа, га	545,2
4.	Чисельність населення, чол.	598
5.	Статус курорту	-
6.	Тип житлової забудови	одноповерхові, садибні
7.	Наявність громадського центру	+
8.	Віддаль від обласного центру, км	65
9.	Віддаль від районного центру, км	11
10.	Віддаль від зупинки зовнішнього транспорту до центру міста, км	0,78
11.	Наявність інженерної інфраструктури
	- водопостачання	+
	- каналізація	+
	- теплопостачання	+
	- електропостачання	+
	- телефонізація	+
	- газопостачання	+
	- вулично-дорожня мережа з твердим покриттям	+
	- зовнішнє освітлення тощо	-
12.	Рельєф території, стрімкість схилів	рівнинний
13.	Найменша глибина залягання ґрунтових вод, м	більше 10 м
14.	Основні підстилаючи породи	лесовидний суглинок, елювій щільних карбонатних порід
15.	Небезпечні геологічні процеси-зсуви, яри понад 10 м	-
16.	Найближча віддаль від кладовища, м	300
17.	Елементи рельєфу водоохоронних зон	-
18.	Наявність джерел забруднення атмосферного повітря	автомагістраль, завод
19.	Наявність шкідливого рівня електромагнітного поля (військові об'єкти, аеродроми)	-
20.	Наявність джерела перевищення припустимого рівня шуму (аеродроми, залізниці, автомагістралі)	автомагістраль
21.	Наявність історико-культурних факторів (заповідні території, поодинокі пам'ятки історії)	-
22.	Наявність природно-ландшафтних факторів (зоологічні парки, заповідні урочища, заказники, пам'ятки природи)	-
23.	Наявність територій оздоровчого призначення (курорти, округи санітарної охорони)	-
24.	Наявність територій рекреаційного призначення (землі туризму, відпочинку, парків та зелених зон)	сквер
25	Основні об'єкти працевлаштування трудових ресурсів	сільське господарство, виробнича сфера

Основні відомості про населений пункт

Рельєф території являє собою слабо хвилясту понижену рівнину, широкохвилясте плато, з неглибокими балками. Схили балок слабо пологі, ерозійні процеси проявляються слабо.

Територія села відноситься до першого агрогрунтового (природно-сільськогосподарського) району з помірно-континентальним кліматом, з нестійким зволоженням, холодною зимою та жарким літом, а іноді сухим літом.

За багаторічними даними Харківської обласної метеорологічної станції середньорічна температура повітря становить +7° С. Середня швидкість вітрів у вегетаційний період становить 3,2-4,7 м/с. Вітри мають різний напрямок. Взимку над територією переважають східні і південно-східні вітри, що пов'язано з вторгненням холодних мас повітря, навесні північно-східні та східні вітри, влітку та восени - північно-зхідні, північні, північно-східні. На території населеного пункту бувають також хуртовини. Число днів з хуртовинами складає 20-22 дні на рік.

Відносна вологість повітря в літні місяці в окремі дні знижується до 15-17% південно-східними і східними вітрами швидкістю більше 5 м/с і викликає суховії. Це призводить до швидкого пересихання ґрунту і пригнічення розвитку рослин і, як наслідок, до різкого зниження врожаїв сільськогосподарських культур.

Процес вітрової ерозії ґрунтів слабо виражений, хоча в деякій мірі проявляється. Виробнича сфера представлена газорозподільчим пунктом, молокозаводом. Господарська забудова представлена школою, дитячим садком, сільською радою, фельдшерсько-акушерським пунктом, поштою (табл. 2).

1.2 Аналіз використання земельного фонду

Для отримання необхідних відомостей про склад земель, їх розподіляють за видами і різновидами земельних угідь. Необхідно скласти контурну експлікацію по уточненню площ контурів земельних угідь в межах села Дмитровка (таблиця 2).

Таблиця 2 Експлікація земельних угідь

№ п.п.	Назва контуру	Площа, га	Примітки
1	2	3	4
1	Огород	28,52
2	Житловий будинок	0,11
3	Житловий будинок	0,11
4	Житловий будинок	0,11
5	Житловий будинок	0,11
6	Житловий будинок	0,11
7	Житловий будинок	0,11
8	Житловий будинок	0,11
9	Дорога	1,46
10	Житловий будинок	0,11
11	Житловий будинок	0,11
12	Житловий будинок	0,11
13	Житловий будинок	0,11
14	Житловий будинок	0,11
15	Дорога	0,44
16	Житловий будинок	0,11
17	Житловий будинок	0,11
18	Житловий будинок	0,11
19	Вулиця	0,52
20	Огород	20,36
21	ГРП	0,10
22	Водонапірна вежа	0,10
23	Автобусна зупинка	0,11
24	Житловий будинок	0,11
25	Дорога	0,27
26	Житловий будинок	0,11
27	Житловий будинок	0,11
28	Дорога	0,40
29	Житловий будинок	0,11
30	Житловий будинок	0,11
31	Вулиця	0,62
32	Вулиця	0,24
33	Огород	11,59
34	Вулиця	0,47
35	Житловий будинок	0,11
36	Вулиця	0,31
37	Огород	23,86
38	Дорога	0,79
39	Житловий будинок	0,11
40	Житловий будинок	0,11
41	Житловий будинок	0,11
42	Житловий будинок	0,11
43	Вулиця	0,51
44	Житловий будинок	0,18
45	Житловий будинок	0,19
46	Вулиця	0,08
47	Огород	23,01
48	Житловий будинок	0,18
49	Житловий будинок	0,18
50	Житловий будинок	0,18
51	Вулиця	0,36
52	Вулиця	0,16
53	Вулиця	0,39
54	Житловий будинок	0,18
55	Огород	16,41
56	Житловий будинок	0,18
57	Житловий будинок	0,18
58	Житловий будинок	0,18
59	Житловий будинок	0,18
60	Дорога	0,63
61	Житловий будинок	0,18
62	Житловий будинок	0,18
63	Вулиця	0,51
64	Житловий будинок	0,18
65	Огород	10,31
66	Житловий будинок	0,18
67	Житловий будинок	0,18
68	Вулиця	0,47
69	Огород	32,67
70	Житловий будинок	0,20
71	Житловий будинок	0,20
72	Житловий будинок	0,20
73	Житловий будинок	0,20
74	Житловий будинок	0,20
75	Житловий будинок	0,20
76	Житловий будинок	0,20
77	Житловий будинок	0,62
78	Житловий будинок	0,20
79	Житловий будинок	0,20
80	Житловий будинок	0,20
81	Дорога	1,75
82	Житловий будинок	0,20
83	Житловий будинок	0,20
84	Дорога	0,37
85	Огород	43,63
86	Житловий будинок	0,11
87	Житловий будинок	0,11
88	Житловий будинок	0,11
89	Житловий будинок	0,11
90	Житловий будинок	0,11
91	Житловий будинок	0,11
92	Житловий будинок	1,24
93	Житловий будинок	0,11
94	Житловий будинок	0,11
95	Житловий будинок	0,11
96	Житловий будинок	0,11
97	Житловий будинок	0,11
98	Житловий будинок	0,11
99	Житловий будинок	0,11
100	Житловий будинок	0,11
101	Житловий будинок	0,11
102	Вулиця	1,26
103	Житловий будинок	0,11
104	Огород	13,62
105	Дорога	0,65
106	Житловий будинок	0,11
107	Житловий будинок	0,11
108	Житловий будинок	0,11
109	Вулиця	0,25
110	Вулиця	0,25
111	ФАП	0,10
112	Вулиця	0,19
113	Вулиця	0,33
114	Огород	12,98
115	Дитячий садок	0,56
116	Житловий будинок	0,11
117	Житловий будинок	0,11
118	Житловий будинок	0,11
119	Житловий будинок	0,11
120	Житловий будинок	0,11
121	Житловий будинок	0,11
122	Житловий будинок	0,11
123	Житловий будинок	0,11
124	Дорога	0,56
125	Школа	1,29
126	Житловий будинок	0,11
127	Вулиця	0,62
128	Огород	12,86
129	Вулиця	0,22
130	Житловий будинок	0,11
131	Житловий будинок	0,11
132	Житловий будинок	0,11
133	Вулиця	0,72
134	Житловий будинок	0,11
135	Дорога	0,45
136	Огород	55,66
137	Сільська рада	0,56
138	Житловий будинок	0,11
139	Житловий будинок	0,11
140	Магазин	0,10
141	Житловий будинок	0,11
142	Житловий будинок	0,11
143	Пошта	0,32
144	Житловий будинок	0,11
145	Житловий будинок	0,28
146	Житловий будинок	0,11
147	Житловий будинок	0,11
148	Вулиця	0,92
149	Житловий будинок	0,11
150	Житловий будинок	0,11
151	Житловий будинок	0,11
152	Житловий будинок	0,11
153	Житловий будинок	0,11
154	Житловий будинок	0,11
155	Рілля	19,15	Для перспективної забудови
156	Рілля	4,07	Для перспективної забудови
157	Рілля	5,56	Для перспективної забудови
158	Сквер	18,03
159	Рілля	3,36	Для перспективної забудови
160	Рілля	1,81	Для перспективної забудови
161	Огород	12,08
162	Житловий будинок	0,11
163	Житловий будинок	0,11
164	Житловий будинок	0,11
165	Житловий будинок	0,11
166	Житловий будинок	0,11
167	Житловий будинок	0,11
168	Житловий будинок	0,11
169	Дорога	0,50
170	Житловий будинок	0,11
171	Житловий будинок	0,11
172	Житловий будинок	0,11
173	Житловий будинок	0,11
174	Огород	17,42
175	Магазин	0,10
176	Житловий будинок	0,11
177	Житловий будинок	0,11
178	Дорога	0,53
179	Житловий будинок	0,11
180	Житловий будинок	0,11
181	Житловий будинок	0,11
182	Житловий будинок	0,11
183	Вулиця	0,48
184	Вулиця	0,77
185	Огород	17,26
186	Вулиця	0,52
187	Житловий будинок	0,11
188	Вулиця	0,24
189	Житловий будинок	0,11
190	Житловий будинок	0,11
191	Житловий будинок	0,11
192	Вулиця	0,56
193	Житловий будинок	0,11
194	Огород	23,24
195	Житловий будинок	0,11
196	Житловий будинок	0,11
197	Житловий будинок	0,11
198	Житловий будинок	0,11
199	Житловий будинок	0,11
200	Дорога	0,53
201	Житловий будинок	0,11
202	Житловий будинок	0,11
203	Житловий будинок	0,11
204	Дорога	0,40
205	Житловий будинок	0,11
206	Огород	39,93
207	Дорога	0,86
208	Житловий будинок	0,11
209	Житловий будинок	0,11
210	Житловий будинок	0,11
211	Житловий будинок	0,11
212	Очисні споруди	0,10
213	Кладовище	1,16
214	Житловий будинок	0,11
215	Вулиця	0,45
216	Житловий будинок	0,11
217	Житловий будинок	0,11
218	Житловий будинок	0,11
219	Житловий будинок	0,11
220	Житловий будинок	0,11
221	Завод	2,36
222	ТЕС	0,75
223	Огород	26,42
224	Магазин	0,11
225	Житловий будинок	0,11
226	Житловий будинок	0,11
227	Житловий будинок	0,11
228	Житловий будинок	0,11
229	Житловий будинок	0,11
230	Житловий будинок	0,11
231	Житловий будинок	0,11
232	Житловий будинок	0,11
233	Вулиця	0,32
234	Хоз двір	1,52
	Всього	545,20

Контури земельних угідь групують за видами, характером використання земельних угідь та у встановленій послідовності записують у зведену експлікацію, яка зазначена на Кресленні контурів села Дмитровка Богодухівського району Харківської області (додаток 1) На основі отриманих матеріалів, вивченні плану землекористування, визначається склад земель в межах населеного пункту (табл. 3). З цієї таблиці видно, що сільськогосподарські землі складають 475,78 га, з загальної площі населеного пункту. Забудовані землі складають 69,42 га, до них належать: землі житлової забудови (20,34 га), громадської забудови (2,94 га), комерційного використання (0,31 га), землі промисловості (2,36 га), вулиці та проїзди (12,74 га), зелені насадження загального користування (18,03 га), землі транспорту (10,59 га), кладовища (1,16 га). На основі складу земель в межах села Дмитровка, складаємо секторні діаграми: складу земель в межах села Дмитровка Богодухівського району Харківської області (рис. 2), складу забудованих земель (рис. 3) та сільськогосподарських угідь (рис. 4).

Рис. 2 Склад земель в межах села Дмитровка Богодухівського району Харківської області

Рис. 3. Структура забудованих земель в межах села Дмитровка Богодухівського району Харківської області



Рис. 4. Структура сільськогосподарських угідь в межах села Дмитровка Богодухівського району Харківської області

З рисунку 2 видно, що значна територія (84%) земель населеного пункту - сільськогосподарські землі, землі житлової та громадською забудови складають 4%, вулиці - 2%. З земель сільськогосподарського призначення більша частина (95 %) займає рілля.

1.3 Характеристика ґрунтового покриву

На території села Дмитровка знаходиться три агровиробничі групи ґрунтів - чорноземи типові і чорноземи сильно реградовані середньозмиті важосуглинкові (56е), темно-сірі опідзолені і чорноземи опідзолені поверхнево-глеюваті легкоглинисті (48л), та темно-сірі опідзолені та реградовані і чорноземи опідзолені і слабо реградовані, підстелені на глибині 0,5-1 м ілювієм щільних карбонатних порід, легко глинисті. Агро виробничі групи ґрунтів відображені на схемі агровиробничих груп ґрунтів та грошової оцінки сільськогосподарських угідь села Дмитровка (додаток 2).

Таблиця 4 Експлікація агровиробничих груп ґрунтів у розрізі сільськогосподарських угідь

№ п/п	Землевласники, землекористувачі та угіддя	Загальна площа, га	в т.ч. за агровиробничими групами ґрунтів
			56е	48л	42л
1	Землі сільськогосподарських підприємств	33,95		33,95
	в т.ч. рілля	33,95		33,95
	багаторічні насадження
	сіножаті
	пасовища
2	Громадяни яким надані землі у власнисть та користування	462,17	131,86	222,05	108,26
	в т.ч. рілля	419,74	121,87	200,37	97,50
	багаторічні насадження	22,09	6,41	10,55	5,13
	сіножаті
	пасовища
3	Землі які не надані у власність або користування
	в т.ч. рілля
	багаторічні насадження
	сіножаті
	пасовища
Вього сільськогосподарських угідь	475,78
в т.ч. рілля	453,69	121,87	234,32	97,50
багаторічні насадження	22,09	6,41	10,55	5,13
сіножаті
пасовища

За гранулометричним складом чорнозем типовий сильно реградований крупнопилувато-мулуваті. Значних відмін у гранулометричному складі ґрунтів сільськогосподарських угідь та лісу не виявлено. Панівною гранулометричною фракцією є фракція грубого пилу (частинки 0,01-0,05 мм), вміст якої зменшується з глибиною від 55,0-56,8 % до 41,6-41,9 %. Друга за розміром є фракція дрібного піску (20-25 %), вміст її у цілинних ґрунтах на 2-4 % вищий, ніж в орних. Вміст мулистих частинок (<0,001 мм) становить 8,4-8,8 % і поступово зростає з глибиною до 16-19 %. Характерна особливість гранулометричного складу досліджуваних ґрунтів - малий вміст фракції грубого піску (частинки розміром 0,25-1,0 мм): 0,2-0,5 % в орних ґрунтах. Гранулометричний склад - досить стійка характеристика ґрунту, тому потрібен тривалий час окультурення, щоб суттєво змінити вміст чи співвідношення фракцій у ґрунтовому профілі.

Міцна мікроструктура чорнозему типового зумовлена тим, що мул, у гумусових горизонтах збагачений гумусом, в ілювіальних - залізом, здатний до агрегації елементарних ґрунтових частинок. Головним критерієм водостійкості структури є кількість водостійких агрегатів розміром понад 0,25мм. Згідно з оцінною шкалою, гумусо-елювіальні горизонти ґрунтів мають добру водостійкість.

Темно-сірі опідзолені ґрунти формуються у дібровах, де під пологом лісової рослинності є багата трав'яна рослинність і за рахунок цього значний вплив на формування ґрунту має дерновий процес ґрунтоутворення.

Темно-сірі опідзолені ґрунти за своїми ознаками та властивостями наближаються до чорноземів опідзолених.

Ознаки опідзолення порівняно слабо помітні, а процеси акумуляції гумусу - інтенсивні. Вони мають добре прогумушений верхній гумусово-елювіальний горизонт потужністю 25 - 35 см, переміщення колоїдів менш помітні, ніж у сірих опідзолених ґрунтах і механічний склад їх середньо - і важко-суглинковий, тому в них краща структура, але слабка водостійкість.

В наслідок того що ґрунти мають різні, притаманні їм, властивості, необхідно скласти експлікацію агровиробничих груп ґрунтів у розрізі сільськогосподарських угідь (табл. 4).

Згідно даної таблиці бачимо, що значна кількість сільськогосподарських угідь припадає на ясно-сірі, сірі опідзолені слабозмиті ґрунти легкоглинисті - 81,03 %.

Зокрема на дану агровиробничу групу ґрунтів припадає 78,79 % - рілля, 88,96 % - багаторічних насаджень, 100 % - пасовищ. Загальна площа ясно-сірих, сірі опідзолених слабозмитих ґрунтів легкоглинистих складає 25,59га, відповідно ясно-сірі, сірі опідзолені глеюваті ґрунти середньосуглинкові займають 126,37 га.

1.4 Інженерно-інфраструктурне забезпечення території населеного пункту

Вартість будь-якої земельної ділянки визначається її унікальністю, довговічністю, незмінністю місцеположення, відносною обмеженістю пропозиції на ринку нерухомості, а також: специфічною корисністю конкретної земельної ділянки: доступністю, рівнем облаштування та характером її використання, які забезпечують власнику землі, землекористувачу економію коштів і часу, і, як наслідок, одержання додаткового доходу, земельної ренти. Саме можливість отримання цього доходу і визначає цінність земельної ділянки, робить її об'єктом ринкових відносин, а також і об'єктом оцінки.

При оцінці земель населених пунктів враховують такі чинники:

Ш інженерно-будівельні характеристики ділянок;

Ш розміщення їх у населених пунктах відносно існуючих і можливих транспортних зв'язків з центральними районами, громадськими, торговими і культурними центрами, промисловими зонами тощо;

Ш близькість до основних інженерних споруд і комунікацій;

Ш навколишнє середовище;

Ш характер попереднього використання території [1].

Крім цього, обліку підлягають суспільно необхідні затрати, пов'язані з приведенням землі у стан, придатний для будівельних потреб, економічне обгрунтування наслідків, до яких приводить вилучення землі із попереднього використання, економічний ефект, який досягається при використанні земель під будівництво житлових будинків, адміністративних і громадських будівель, промислових, транспортних і комунальних об'єктів, торговельних підприємств, організацій і видовищних установ. Виходячи з цього, оцінюються землі населених пунктів за двома взаємодоповнювальними групами показників. Перша група - інженерно-економічні показники, інакше кажучи, затрати, які відображають у кошторисах на будівництво й експлуатацію об'єктів, які є народногосподарськими затратами на освоєння і дальше використання окремих територій населеного пункту. Зокрема, капіталовкладення в інженерний благоустрій території (інженерна підготовка, інженерне обладнання, водопостачання, каналізація, теплопостачання, газопостачання, електропостачання, зв'язок, будівництво доріг і організація громадського транспорту); компенсація при знесенні та перенесенні житлових і громадських будівель, інженерних споруд і комунікацій; компенсація при вилученні під забудову сільськогосподарських і лісових угідь, а також земель із заляганням корисних копалин.

До другої групи належать розрахункові соціально-економічні показники, які характеризують споживчу вартість оціночних територій. Вони диференційовані на низку підгруп залежно від можливості їх економічного вираження в даний час. У першій підгрупі показники відображають розміщення підприємств торгівлі, громадського харчування, видовищних установ на плані населеного пункту і прибуток, який отримано від них. Показники соціального характеру виділені у другу підгрупу: функціональна вигідність території для проживання людей і розміщення адміністративно-виробничих служб. Для населення враховуються час і засоби на транспортні поїздки, транспортна втома, час у сфері обслуговування.

Таблиця 5 Витрати на освоєння та облаштування населеного пункту станом на початок 2010 р.

№ п/п	Назва показників	одиниця виміру	натуральні одиниці	Вартісні показники, тис. грн
				Вартість одиниці	загальна вартість	проіндексована вартість
1	2	3	4	5	6	7
1	Водопостачання
	Місцеві артезіанські вузли Насосна станція Інженерні мережі	тис.м3/доб тис.м3/доб км	1 12,13	504,0 63,53	504,00 770,62
2	Каналізація
	Насосна станція Очисні споруди Інженерні мережі	тис.м3/доб тис.м3/доб км	1 5,91	161,0 76,48	161,00 425,00
3	Теплопостачання
	Опалювальна котельна ТЕЦ Інженерні мережі	Гкал/доб Гкал/доб км	1 5,23	161,0 385,35	161,00 2015,38
4	Електропостачання
	ТП закритого типу 10/0.4 кВ КТП ЛЕП повітряна ЛЕП кабельна	одиниць одиниць км км	12,52	61,25	766,85
5	Газопостачання
	Інженерні мережі ГНС ГРП	км м3/доб об'єкт	5,56 1	34,13 76,83	189,76 76,83
6	Вуличне освітлення мережі	км
7	Телекомунікації та зв'язок
	Інженерні мережі радіозв'язку АТС Телефонні інженерні мережі	км номер км	100	0,25	25
8	Дощова каналізація
	Інженерні мережі Насосна станція перекачки	км тис.м3/доб
9	Санітарна очистка
10	Зелені насадження всього	га	11,65	0,32	3,73
10.1	Кладовища	га	1,26	180,08	208,89
11	Шляхи
	Автошляхи 1 техн. категор Автошляхи 2-3 техн. категор Автошляхи 4-5 техн. категор Міський міст Вулиці	км км км пог. м км	6,25 10,26	207,73 120,05	1298,31 1231,71
12	Транспорт
	Зупинка АЗС Автобусні парки	об'єкт об'єкт машина	1	12,0	12
	Всього				7877,08

Санітарно-гігієнічні умови території - третя підгрупа показників оцінки. Це ліквідація дискомфортності та природний благоустрій - озеленення й обводнення. Ліквідація дискомфортності передбачає різні варіанти розрахунку затрат на боротьбу зі шкідливими умовами на виробництві та створення санітарно-захисних зон для зміни виробничого профілю підприємств, виведення об'єктів, які є джерелом дискомфортності, за межі населених територій. Четверта підгрупа включає показники архітектурно-художньої й естетичної цінності території забудови і ландшафтної архітектури [1].

Вартості інженерно-інфраструктурного забезпечення території населеного пункту наведена у таблиці 5.

Для того, щоб отримати вартісні показники одиниці об'єкту, необхідно звернутися до органів які займаються будівництвом, або обслуговуванням даної інфраструктури. Так для отримання вартісних показників по водопостачанню та каналізації можна звернутися до міського водоканалу, електропостачання - до РЕСу, телекомунікації - до Укртелекому, шляхів - до автодору. Для визначення загальної вартості, необхідно помножити натуральні одиниці на вартість одиниці. В наслідок того, що розрахунки проводилися станом на 2010 рік, загальна вартість не повинна індексуватися. Інженерна інфраструктура зазначена на Схемі функціонального використання земель та інженерно-інфраструктурного облаштування території села Дмитровка (додаток 3).

Розділ 2. Земельно-оціночна структуризація населеного пункту

2.1 Проведення кадастрового зонування та виділення структурних одиниць

Згідно з новим Земельним кодексом України однією із складових частин державного земельного кадастру є кадастрове зонування. Кадастрове зонування це встановлення меж кадастрових округів, територіальних зон, кадастрових зон і кварталів та присвоєння їм кадастрових номерів. Кадастрове зонування включає встановлення місця розташування обмежень щодо використання земель, меж кадастрових зон та кварталів, меж оціночних районів та зон, кадастрових номерів (території адміністративно-територіальної одиниці).

Кадастрове зонування включає встановлення:

Ш місця розташування обмежень щодо використання земель;

Ш меж кадастрових зон та кварталів;

Ш меж. оцінюваних районів та зон;

Ш кадастрових номерів (території адміністративно-територіальної одиниці) [9].

Обмеження прав власників землі і землекористувачів щодо використання земельних ділянок у господарській діяльності і обтяження їх правами інших осіб виникають, як правило, у зв'язку з тим, що ці землі перебувають всередині або примикають до територій та об'єктів, які особливо охороняються чи розміщені поблизу шкідливих виробництв та в зонах перспективної забудови, розвіданих корисних копалин, торфу і підземних вод, або через них прокладені різні комунікації.

Відповідно до ст.ст. 91,96 Земельного кодексу України (2001 р.) власники земельних ділянок і землекористувачі зобов'язані:

Ш використовувати їх за цільовим призначенням;

Ш додержуватись вимог законодавства про охорону довкілля;

Ш не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів;

Ш дотримуватись правил добросусідства та обмежень, пов'язаних зі встановленням земельних сервітутів та охоронних зон;

Ш зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних та осушувальних систем [9].

Обмеження прав у використанні земельної ділянки можуть бути встановлені й на інших підставах правового і господарського характеру. Зокрема, з необхідністю регулювання інтенсивності використання земель, підданих процесам деградації при підвищеному рівні забруднення фунтів, допустимих навантажень на ландшафт та з інших причин, а також з метою гарантування безпеки населення або створення необхідних умов для експлуатації інженерних та інших об'єктів, збереження від забруднення, виснаження і знищення особливо цінних природних територій виникає необхідність в установленні особливого правового режиму використання земель. Це охоронні зони, в межах яких встановлюються власники землі чи землекористувачі, для котрих визначено законодавством України обмеження у використанні земель. Водночас юридичним особам чи громадянам, у власності, користуванні яких перебувають режимоутворюючі об'єкти, надається право доступу до цих об'єктів для їх експлуатації або контролю за поточним їх станом.

Наявність обмеження щодо використання земельної ділянки в господарській діяльності спричиняє обмеження прав власника землі або землекористувача. Можливе також надання права обмеженого використання земельної ділянки або її частини іншим громадянам і юридичним особам у порядку встановлення земельного сервітуту. В умовах функціонування різних форм власності на землю, різкого збільшення кількості власників земельних ділянок, складної екологічної системи правове обмеження щодо користування земельною ділянкою необхідно будувати на правовій основі, яку потрібно розвивати і вдосконалювати.

Обмеження прав на земельну ділянку - це встановлення обмеження (обтяження) на використання власником земельної ділянки або її частини в обсязі, передбаченому законом або договором. Перехід права власності на земельну ділянку не припиняє встановленого обмеження (обтяження).

Земельним кодексом України (ст.ст. 90, 91, 95, 96) встановлено права і обов'язки власників земельних ділянок і землекористувачів. Право на земельну ділянку може бути обмежено законом чи договором шляхом встановлення:

Ш заборони на продаж: чи інше відчуження ділянки певним особам протягом

Ш встановленого строку заборони на передачу в оренду (суборенду);

Ш права на пільгову купівлю у разі її продажу;

Ш умови прийняття спадщини тільки визначеним спадкоємцем;

Ш умови розпочати і завершити забудову або освоєння земельної ділянки протягом встановлених термінів;

Ш заборони на проведення певних видів діяльності;

Ш заборони на зміну цільового призначення земельної ділянки, ландшафту та зовнішнього виду нерухомого майна;

Ш умови здійснити будівництво, ремонт або утримання дороги, ділянки дороги;

Ш умови додержання природоохоронних вимог або виконання визначених робіт;

Ш умови надавати право полювання, вилову риби, збирання дикорослих рослин на своїй земельній ділянці в установлений час і у встановленому порядку:

Ш інших зобов'язань, обмежень чи умов.

Обмеження використання земельної ділянки підлягають державній реєстрації і діють протягом терміну, встановленого законом чи договором.

Ст.ст. 162, 163, 164 Земельного кодексу України визначають норми охорони земель.

Охоронні зони створюються:

Ш навколо особливо цінних природних об'єктів, об'єктів культурної спадщини, гідрометеорологічних станцій тощо з метою охорони і захисту їх від несприятливих антропогенних впливів;

Ш вздовж: ліній зв'язку, електропередачі, земель транспорту, навколо промислових об'єктів для забезпечення нормальних умов їх експлуатації, запобігання ушкодженням, а також: зменшення їх негативного впливу на людей та довкілля, суміжні землі та інші природні об'єкти [9].

Правовий режим земель охоронних зон визначається законодавством України.

Зони санітарної охорони створюються навколо об'єктів, де є підземні та відкриті джерела водопостачання, водозабірні та водоочисні споруди, водопроводи, об'єкти оздоровчого призначення та інші, для їх санітарно-епідеміологічної захищеності.

У межах зон санітарної охорони забороняється діяльність, що може завдати шкоду підземним та відкритим джерелам водопостачання, водозабірним та водоочисним спорудам, водовідводам, об'єктам оздоровчого призначення, навколо яких вони створені.

Санітарно-захисні зони створюються навколо об'єктів, які є джерелами виділення шкідливих речовин, запахів, підвищеного рівня шуму, вібрації, ультразвукових та електромагнітних хвиль, електронних полів іонізуючих випромінювань тощо з метою відокремлення таких об'єктів від територій житлової забудови.

У межах санітарно-захисних зон забороняється будівництво житлових об'єктів, об'єктів соціальної інфраструктури та інших об'єктів, пов'язаних з постійним перебуванням людей.

Зони особливого режиму використання земель створюються навколо військових об'єктів Збройних сил України та інших військових формувань, утворених відповідно до законодавства України, для забезпечення функціонування цих об'єктів, збереження озброєння, військової техніки та іншого військового майна, охорони державного кордону України, а також для захисту населення, господарських об'єктів, довкілля від впливу аварійних ситуацій, стихійних лих і пожеж, що можуть виникнути на цих об'єктах [2].

Уздовж державного кордону України встановлюється прикордонне

смуга, у межах якої діє особливий режим використання земель.

У сучасній соціально орієнтованій ринковій економіці мають місце обмеження прав власності на землю з двох причин.

По-перше, держава має великий обсяг завдань щодо створення такого економічного і соціального ладу, який дозволить забезпечити людині гідне життя та процвітаючу економіку. Другою причиною обмеження прав власності є принцип соціальної держави.

До сфери впливу соціальних чинників держави передусім належать:

Ш економічне життя;

Ш трудова діяльність;

Ш довкілля.

Для цих трьох сфер повинні бути розроблені правила, згідно з якими власність на землю (особливо приватна) підпорядковується державі. Закріплена в Конституції України гарантія існування приватної власності, а також правові положення про зміст і межі приватної власності на землю нерозривно пов'язані із соціальним призначенням власності.

Власність на землю піддається різнобічним обмеженням внаслідок поширення права захисту довкілля на земельне право.

Право в інтересах суспільства захищає природу і багатство видів, але водночас обмежує права розпорядження й користування приватною власністю на землю.

Необхідність ефективної обробки матеріалів та управління інформацією, підтримки зв'язку між земельним та іншими галузевими кадастрами, інформаційними системами вимагає створення єдиної системи кадастрової нумерації земельних ділянок.

2.2 Кодування зон, районів, ділянок

Стаття 79 Земельного кодексу України дає визначення земельної ділянки як об'єкта права власності. Земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

Документом, який підтверджує право власності на певну земельну ділянку, є державний акт на право власності на земельну ділянку; право користування земельною ділянкою підтверджується або державним актом на право постійного користування, або договором оренди земельної ділянки (тимчасове користування). Державні акти на право власності і на право постійного користування видаються після виготовлення технічної документації.

Одним з документів в пакеті технічної документації є кадастровий план земельної ділянки. Такий же кадастровий план, як правило, є невід'ємною частиною договору оренди земельної ділянки. Кадастровий план чітко визначає межі земельної ділянки. На підставі цих меж, а також залежно від місця розташування земельної ділянки останньому привласнюється кадастровий номер. Це унікальний номер, який ніколи не повторюється і може бути присвоєний тільки одній земельній ділянці.

Кадастровий номер унікальний ще і тим, що він зберігається впродовж всього терміну, поки земельна ділянка існує. При цьому, зміна власника земельної ділянки не тягне за собою зміну кадастрового номера. Кадастровий номер земельної ділянки може бути змінений у випадках:

1. Розділу земельної ділянки;

2. Об'єднання з іншою земельною ділянкою;

3. Перепідпорядкування земельної ділянки інший адміністративно - територіальній одиниці. На території України для всіх без винятку об'єктів адміністративно-територіального устрою України земельним ділянкам присвоюється кадастровий номер, який має чотири рівні ієрархії:

Ш код адміністративно територіального поділу України;

Ш номер кадастрової зони;

Ш номер кадастрового кварталу;

Ш номер земельної ділянки.

Система забезпечує унікальність кадастрового номера кожної земельної ділянки протягом всього періоду її існування, підтримує механізм обігу земельних ділянок, вона зручна та гнучка з точки зору процедур комп'ютерної реалізації, а також несе в собі додаткову інформацію щодо географічного місцезнаходження земельної ділянки в межах адміністративно-територіального устрою.

Кадастровий номер земельної ділянки складається з чотирьох частин і має вигляд:

/КОАТУУ/: /НКЗ/ : /НКК/: /НЗД/, де

/КОАТУУ/ - код одиниці адміністративно-територіального устрою України;

/НКЗ/ - номер кадастрової зони;

/НКК/- номер кадастрового кварталу в межах кадастрової зони;

/НЗД/-номер земельної ділянки в межах кадастрового кварталу.

/:/- роздільник між складовими кадастрового номера [1].

Код адміністративно-територіального устрою України (областей, адміністративних районів, міст обласного підпорядкування, сільських (селищних) рад, міст районного підпорядкування, сільських населених пунктів) є першою частиною кадастрового номера земельної ділянки, який складається з десяти чисел (кодів). Він включає:

Ш двозначний код областей;

Ш тризначний код адміністративних районів і міст обласного підпорядкування;

Ш тризначний код сільської ради, міст районного підпорядкування або підпорядкованих міськраді;

Ш двозначний код сільських населених пунктів.

КОАТУ села Дмитровка Богодухівського району Харківської області - 6320882001.

Друга частина кадастрового номера вказує на номер кадастрової зони у межах території, визначеної КОАТУУ

Кадастрова зона - це сукупність (об'єднання) земельних ділянок, які розташовані за межами населених пунктів на території сільської (селищної) ради, або об'єднання кадастрових кварталів у населених пунктах.

Номер кадастрової зони складається з двох чисел. Отже, максимальна кількість кадастрових зон в межах земель населених пунктів чи земель сільської (селищної) ради становить 99.

Третя частина кадастрового номера - номер кадастрового кварталу у межах кадастрової зони складається з трьох чисел.

Кадастровий квартал - це компактне об'єднання земельних ділянок у населеному пункті, яке обмежене інженерними спорудами або природними межами. Найбільший номер кадастрового кварталу становить 999.

При встановленні меж кадастрових кварталів у населених пунктах може бути використана структуризація території населеного пункту на оціночні райони, яка здійснюється в процесі грошової оцінки земель [1].

За межами населеного пункту таке територіальне об'єднання як кадастровий квартал не виділяється.

Виділення кадастрових кварталів необхідне для забезпечення можливості створення резерву потенційно достатньої кількості кадастрових номерів в умовах виникнення значної кількості (кадастрових номерів) земельних ділянок в результаті виділення земельних часток (паїв) у натурі у вигляді окремих земельних ділянок, які в перспективі можуть бути включені в земельний обіг. Кадастровий квартал - це компактне знімання у часі сукупності земельних ділянок на території кадастрової зони.

Четверта частина кадастрового номера складається з чотирьох чисел і вказує на номер земельної ділянки у межах кадастрового кварталу (зони). Максимальна кількість земельних ділянок у межах кадастрового кварталу (зони) може становити 9999.

Максимальна кількість земельних ділянок, яким може бути присвоєний кадастровий номер за запропонованою структурою у межах коду об'єктів адміністративно-територіального устрою України, становить 99 : 999 : 9999.

Для міст Києва, Севастополя та інших міст обласного підпорядкування звичайно виділяються кадастрові зони, кадастрові квартали, для міст районного підпорядкування - лише кадастрові квартали.

На території сільських та селищних рад населені пункти звичайно не поділяються на зони чи квартали, а за межами населених пунктів можуть виділятись кадастрові зони.

Якщо земельна ділянка розташована за межами населеного пункту, то в її кадастровому номері код населеного пункту позначається двома нулями.

Кадастрові номери земельних ділянок відображаються на спеціальних індексних кадастрових картах (ІКК) або планах, які складаються для всіх районів адміністративно-територіальних утворень.

Індексні кадастрові карти створюються для різних рівнів адміністративно-територіальних одиниць: для областей, адміністративних районів, сільських (селищних) рад та населених пунктів.

На індексній кадастровій карті області наносять межі адміністративних районів та міст обласного підпорядкування.

На індексній кадастровій карті адміністративного району наносять межі сільських (селищних) рад, населених пунктів районного підпорядкування.

Роботи щодо впровадження єдиної системи кадастрової нумерації земельних ділянок виконуються державними та землевпорядними організаціями.

2.3 Проведення природно-сільськогосподарського районування території

Відповідно до статті 26 Закону України "Про охорону земель" ( 962-15) та постанови Кабінету Міністрів України від 26.05.04 N 681 ( 681-2004-п ) "Про затвердження Порядку здійснення природно-сільськогосподарського, еколого-економічного, протиерозійного та інших видів районування (зонування) земель" Були затверджені методичні рекомендації щодо здійснення природно-сільськогосподарського районування (зонування) земель.

Відповідно до статті 179 Земельного кодексу України ( 2768-14 ) природно-сільськогосподарське районування є основою для оцінки земель і розробки землевпорядної документації щодо використання та охорони земель.

Згідно зі статтею 26 Закону України "Про охорону земель" ( 962-15 ) природно-сільськогосподарське районування земель є основою для поділу земель за цільовим призначенням з урахуванням природних умов, агробіологічних вимог сільськогосподарських культур, розвитку господарської діяльності та пріоритету вимог екологічної безпеки, встановлення вимог щодо раціонального використання земель відповідно до району (зони), визначення територій, що потребують особливого захисту від антропогенного впливу, встановлення в межах окремих зон необхідних видів екологічних обмежень у використанні земель з урахуванням їхніх геоморфологічних, природно-кліматичних, ґрунтових, протиерозійних та інших особливостей територій.

Природно-сільськогосподарське районування є також інформаційною базою державного земельного кадастру й основою для розробки схем землеустрою і техніко-економічного обґрунтування використання та охорони земель адміністративно-територіальних утворень, систем ведення сільського господарства і проектів землеустрою. Необхідність природно-сільськогосподарського районування земель викликана великим розмаїттям природних умов України, що зумовлюють обов'язкову науково обґрунтовану диференціацію земель сільськогосподарського використання, їх охорони та впровадження заходів щодо підвищення їхньої продуктивності [3].

Природно-сільськогосподарське районування будується за системою, яка являє собою ієрархічні взаємопідпорядковані таксономічні виділи - від природно-сільськогосподарської зони до природно-сільськогосподарського району в межах рівнинної частини України і від гірської природно-сільськогосподарської області до природно-сільськогосподарського району в межах гірських систем України.

Природно-сільськогосподарська зона - найвища таксономічна одиниця районування території України, яка характеризується відповідним балансом тепла й вологи, що визначає головні особливості ґрунтоутворення, формує зональні типи та підтипи ґрунтів, яким притаманні зональні типи сільськогосподарського виробництва, визначені співвідношенням земельних угідь, у тому числі сільськогосподарських, а також певні системи агротехнічних і меліоративних заходів.

Природно-сільськогосподарський район - територіальний комплекс у межах адміністративної області, який є частиною природно-сільськогосподарського округу і характеризується відносно однорідними ґрунтово-кліматичними умовами, подібністю розчленованості й дренованості та інших показників, що впливають на продуктивність земель.

Природно-сільськогосподарське районування виконують у три стадії:

Ш підготовчі роботи;

Ш складання схеми природно-сільськогосподарського районування;

Ш еколого-господарська характеристика одиниць районування.

На стадії підготовчих робіт проводять:

а) збір і аналіз необхідної інформації, в тому числі стосовно:

- принципів, підходів та конкретних результатів існуючих видів природного районування - фізико-географічного, агрокліматичного, агроґрунтового, геоморфологічного, гідрогеологічного, ландшафтного;

- регіональних особливостей господарського використання земель, у тому числі систем землеробства, структури посівних площ, продуктивності земель (родючості ґрунтів);

б) підготовку картографічної основи для схеми природно-сільськогосподарського районування.

На стадії складання схеми природно-сільськогосподарського районування межі природно-сільськогосподарських зон, провінцій та округів встановлюють у два етапи;

Ш на першому - виходячи з вимог до змісту відповідного таксона;

Ш на другому - уточнюють із таким розрахунком, і щоб вони збігалися з межами природно-сільськогосподарських районів.

Схему природно-сільськогосподарських зон районування розробляють послідовно - від найвищих таксономічних одиниць (природно-сільськогосподарських зон та гірських областей) до нижчих таксонів (провінцій, округів, районів). Для кожної таксономічної одиниці враховують притаманні їй поєднання природних умов і пов'язані з ними особливості використання земельного фонду, насамперед сільськогосподарського [2].

Найважливішим етапом природно-сільськогосподарського районування є виділення районів, що відповідають його основному таксономічному рівню. Природно-сільськогосподарський район являє собою частину округу, якому притаманна спільність чинників, що визначають продуктивність земель, рівень їх використання та ефективність сільськогосподарського виробництва. Це, насамперед, кліматичні, геоморфологічні, гідрологічні умови, специфічна структура ґрунтового покриву, властивість ґрунтів, певні співвідношення земельних (у тому числі сільськогосподарських) угідь і питома вага зрошуваних та осушених земель.

При визначенні меж природно-сільськогосподарських районів необхідно дотримувати таких вимог і правил:

Ш природно-сільськогосподарські райони виділяють у межах адміністративних областей, чим, з одного боку, підкреслюють господарську пріоритетність областей, а з другого - досягають зручності складання переліку сільськогосподарських районів, їх позначення й відповідно користування матеріалами районування;

Ш межі природно-сільськогосподарських районів встановлюють в ув'язці з матеріалами (схемами) інших районувань.

Для кожної зони враховують основні показники, що кардинально впливають на продуктивність земель і, таким чином, є критеріями виокремлення природно-сільськогосподарських районів. Зокрема, для зони полісся значну увагу при виділенні меж природно-сільськогосподарських районів приділяють гідроморфності та гранулометричному складу ґрунтів і ґрунтоутворювальних порід.

Для лісостепової й степової зон поряд з ґрунтовим фактором в обов'язковому порядку враховують провідний показник районування цих зон - рівень еродованості, а також беруть до уваги дренованість території, з якою пов'язаний гідроморфізм ґрунтів.

Серед найважливіших показників, які враховують при районуванні, є агрокліматичні. Це пов'язано з необхідністю розподілу природно-сільськогосподарських провінцій та округів на території, однорідні в кліматичному відношенні, що досягається регламентацією допустимих коливань кліматичних показників у межах природно-сільськогосподарських районів. Згадана регламентація стосується, передусім, гідротермічних коефіцієнтів і суми ефективних температур.

З метою обґрунтування меж природно-сільськогосподарських районів, у разі необхідності складають спеціальні картосхеми, на яких фіксують питому вагу змитих, дефльованих, засолених і перезволожених ґрунтів.

Межі природно-сільськогосподарських районів повинні збігатися з межами сільських рад, що забезпечуватиме ув'язку з показниками кількісного обліку земель.

Оскільки зміна різних природних елементів на місцевості відбувається переважно поступово, встановлення (й зображення на схемі) меж природно-сільськогосподарських районів в узгодженні з межами сільрад дасть змогу наблизити до природних рубежів також межі округів, провінцій і зон.

2.4 Проведення оціночного зонування та виділення структурних одиниць

Оціночне зонування території виконується під час проведення земельно-оціночних робіт для спрощення виконання та підвищення точності оцінки земельних ділянок. При оціночному зонуванні межі земельних ділянок і кварталів, в переважній більшості співпадають. Визначення меж оціночних районів та економіко-планувальних зон здійснюється за наявними функціональними, архітектурними та споживчими властивостями земель, що окреслені чіткими планувальними межами.

Оціночний район - частина території населеного пункту, що має визначені межі, які проходять за лінійними або природними рубежами, включає структурні елементи - квартали, що об'єднані за однорідністю функціонального використання, однотипністю архітектурно-планувальних особливостей і мають відповідний рівень інженерно-інфраструктурного облаштування [3].

Економіко-планувальна зона - частина території населеного пункту з визначеними межами, сформована на основі оціночних районів за однорідністю функціонального використання, близькістю їх місця розташування, та близькістю значення комплексного індексуm [3].

Основною особливістю населених пунктів є територіальна неоднорідність функціоиально-планувальних, адміністративних, соціально-економічних, екологічних, транспортних, інженерних та інших умов функціонування земель будь-яких поселень, які у свою чергу виступають визначальними для якості окремих земельних масивів населених пунктів.