Бухгалтерский учет операций по ипотеке (залогу недвижимости)

¦(360 тыс. руб. + 2 тыс. руб.) ¦ ¦ ¦ ¦

L----------------------------------------+---------+------+-------

Учет операций, обусловленных неисполнением ипотечных обязательств

При неисполнении или ненадлежащем исполнении залогодателем своих обязательств по закладной залогодержатель (индоссат) вправе обратить взыскание на заложенное имущество с целью удовлетворения своих требований в случаях:

- неуплаты или несвоевременной уплаты долга (в отношении обязательства, исполняемого единовременным платежом);

- систематического нарушения сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев (в отношении обязательства, исполняемого периодическими платежами);

- нарушения правил пользования (содержания, ремонта) заложенным имуществом;

- несоблюдения мероприятий по обеспечению его сохранности.

Залог может быть взыскан в добровольном (стороны заключают между собой соглашение, заверенное нотариусом, о признании требований залогодержателя) или в судебном порядке.

Продажа заложенного имущества производится на публичных торгах, победитель которых после государственной регистрации договора купли - продажи приобретает право собственности на предмет ипотеки. Вырученная сумма перечисляется организатором торгов (специализированной организацией, имеющей лицензию Минюста России) на счет залогодержателя (индоссата).

Согласно п.2 ст.154 НК РФ передача права собственности на предмет залога залогодержателю в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства подлежит обложению НДС. Налоговая база определяется исходя из рыночной стоимости передаваемого имущества.

Учет продажи заложенного имущества залогодатель ведет на счете 91 "Прочие доходы и расходы". По его кредиту учитывают сведения о продажной стоимости недвижимого имущества, по дебету - балансовую стоимость залога, начисленный НДС и понесенные операционные расходы (комиссионное вознаграждение посреднику и др.). Финансовый результат от продажи (операционная прибыль или убыток) списывается на счет 99 "Прибыли и убытки".

Залогодержателю (индоссату) после обращения взыскания на заложенное имущество информацию о не оплаченном по закладной долге следует учитывать на счете 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", субсчет 2 "Расчеты по претензиям". Списание задолженности происходит одновременно с зачислением на его банковский счет суммы проданного залога.

Пример 4 [11, c. 32]. Организация В 31.03.2002 предъявила к оплате организации А закладную, полученную от организации Б (см. примеры 1 и 2). В связи с неплатежеспособностью должника заложенное здание было продано на публичных торгах в пользу индоссата за 2428,8 тыс. руб. (в том числе НДС 404,8 тыс. руб.).

Балансовая стоимость здания - 2600 тыс. руб., начисленная амортизация - 800 тыс. руб. Залогодатель уплатил посреднику комиссионное вознаграждение в размере 10% от суммы совершенной сделки - 242,88 тыс. руб. (в том числе НДС 40,48 тыс. руб.).

Учет операций, обусловленных настоящей сделкой, у залогодателя (см. табл. 3) и индоссата (см. табл. 4).

Таблица 3

Методика учета операций по продаже предмета ипотеки у залогодателя (организация А)

-----------------------------------------T---------T-------------¬

¦ Содержание операции ¦ Сумма, ¦Корреспонди ¦

¦ ¦тыс. руб.¦рующие счета ¦

¦ ¦ +------T------+

¦ ¦ ¦ Д-т ¦ К-т ¦

+----------------------------------------+---------+------+------+

¦Продано заложенное здание в счет ¦ 2428,8 ¦ 66 ¦ 91-1 ¦

¦погашения задолженности по ¦ ¦ ¦ ¦

¦краткосрочному займу ¦ ¦ ¦ ¦

+----------------------------------------+---------+------+------+

¦Списана начисленная амортизация ¦ 800 ¦ 02 ¦ 01 ¦

+----------------------------------------+---------+------+------+

¦Списана остаточная стоимость здания ¦ 1800 ¦ 91-2 ¦ 01 ¦

¦(2600 тыс. руб. - 800 тыс. руб.) ¦ ¦ ¦ ¦

+----------------------------------------+---------+------+------+

¦Начислена задолженность бюджету по НДС ¦ 404,8 ¦ 91-2 ¦ 68 ¦

+----------------------------------------+---------+------+------+

¦Начислена задолженность посреднику по ¦ ¦ ¦ ¦

¦комиссионному вознаграждению: ¦ ¦ ¦ ¦

¦на сумму вознаграждения без НДС ¦ 202,4 ¦ 91-2 ¦ 60 ¦

¦на сумму НДС ¦ 40,48¦ 19-4 ¦ 60 ¦

+----------------------------------------+---------+------+------+

¦Отражен финансовый результат ¦ 21,6 ¦ 91-9 ¦ 99 ¦

¦(операционная прибыль) от продажи здания¦ ¦ ¦ ¦

+----------------------------------------+---------+------+------+

¦Списана стоимость проданного залога ¦ 2024 ¦ ¦ 009 ¦

+----------------------------------------+---------+------+------+

-----------------------------------------T---------T-------------¬

¦ Содержание операции ¦ Сумма, ¦Корреспонди ¦

¦ ¦тыс. руб.¦рующие счета ¦

¦ ¦ +------T------+

¦ ¦ ¦ Д-т ¦ К-т ¦

+----------------------------------------+---------+------+------+

¦С расчетного счета уплачено комиссионное¦ 242,88¦ 60 ¦ 51 ¦

¦вознаграждение ¦ ¦ ¦ ¦

+----------------------------------------+---------+------+------+

¦Принята к вычету сумма входящего НДС, ¦ 40,48¦ 68 ¦ 19-4 ¦

¦относящегося к уплаченному ¦ ¦ ¦ ¦

¦вознаграждению ¦ ¦ ¦ ¦

+----------------------------------------+---------+------+------+

¦С расчетного счета уплачен в бюджет НДС ¦ 364,32¦ 68 ¦ 51 ¦

¦(404,8 тыс. руб. - 40,48 тыс. руб.) ¦ ¦ ¦ ¦

L----------------------------------------+---------+------+-------

Таблица 4

Методика учета операций, обусловленных неисполнением ипотечных обязательств у индоссата (организация В)

Таблица 4

Методика учета операций, обусловленных неисполнением ипотечных обязательств у индоссата (организация В)

Заключение

Ипотека, как в прочем и другие формы залога, является неотъемлемой частью рыночной экономики любой страны. Уже сейчас можно утверждать, что кредитование под залог недвижимости стремительно развивается в России, а отечественные банки большинство своих среднесрочных и долгосрочных кредитов выдают под залог имущества.

Термин "ипотека" используют в следующих случаях:

1) когда говорят о залоге недвижимого имущества, находящегося в собственности залогодателя (например, земельных участков, строений и сооружений), с целью получения ипотечного кредита;

2) когда заинтересованное лицо получает в кредитной организации денежные средства для дальнейшего приобретения объекта недвижимости (квартиры). При этом кредит является целевым, что существенно в плане дальнейшего правового регулирования возникающих правоотношений, а указанный объект недвижимости находится в залоге у кредитной организации.

Общее в обоих случаях - залог недвижимого имущества (земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и т.п.) для получения денежных средств (ссуды, кредита).

Таким образом, ипотека (от греческого hypotheke - залог) представляет собой вид залога, при котором заложенное имущество остается во владении залогодателя до наступления срока платежа.

Предметом ипотеки (то есть тем, что можно заложить по договору ипотеки) может быть недвижимое имущество: незавершенное строительство, часть недвижимости, земельные участки (кроме тех, которые находятся в федеральной или муниципальной собственности), предприятия, здания, сооружения, жилые дома и т.д.

Основными нормативными документами, регулирующими учет операций по ипотеке (залогу недвижимости), служат Гражданский кодекс РФ, Закон РФ «О залоге» и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Основное, что препятствует развитию ипотеки сейчас - это развивающийся финансовый кризис, негативно сказывающийся на платежеспособности предприятий, а также растущие ипотечные ставки и требования банков к заемщикам.

Список использованной литературы

1. Гражданский кодекс РФ. Часть первая. Часть вторая.

2. Закон Российской Федерации «О залоге» N 2872-1 от 29 мая 1992г.

3. Кодекс торгового мореплавания РФ от 30.04.99 г. № 81-ФЗ

4. Федеральный закон от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

5. Астахов В.П. Бухгалтерский (финансовый) учет. - М.: МЦФЭР, 2006. - 1072 с.

6. Бабаев Ю.А. Бухгалтерский финансовый учет. - М.: Вузовский учебник, 2008. - 650 с.

7. Басин Е.В., Гонгало Б.М. Залоговые отношения в России.- М., 1996.

8. Волков Д.Л. Основы финансового учета. - Спб.: Издательство Санкт-Петербургского университета, 2004. - 456 с.

9. Воскобойник Н.И. Направления развития рынка ипотечного кредитования в странах с переходной экономикой // Банковское кредитование, 2006, № 5

10. Гарифуллин К.М., Ивашкевич В.Б. Бухгалтерский финансовый учет. - Казань: Изд-во КФЭИ, 2002. - 512 с.

11. Жуков В.Н. Учет операций по ипотеке //Бухгалтерский учет, N 8, 2002

12. Ипотечная история // Бухгалтерия и банки, 2007, N 3

13. Ипотечное кредитование в регионах. Проблемы и пути решения//Банковское кредитование, 2006, N 6

14. Ипотечное кредитование на современном этапе // Бухгалтерия и банки, 2007, № 4

15. Камышанов П.И. Бухгалтерский финансовый учет. - М.: Омега-Л, 2007. - 591 с.

16. Касьянова Г.Ю. Документооборот в бухгалтерском и налоговом учете: практические рекомендации для бухгалтера и руководителя. - М.: Статус-кво, 1999. - 360 с.

17. Кондраков Н.П. Бухгалтерский учет. - М.: Инфра-М, 2007. - 592 с.

18. Крупский А.К. Ипотека: как избежать споров // "Главбух". Приложение "Учет в строительстве", 2005, N3

19. Литовченко В.П. Финансовый учет. - М.: Аспект Пресс, 2006. - 287 с.

20. Мциковский Е.А. Международные стандарты финансовой отчетности и бухгалтерский учет в России. - М.: Бухгалтерский учет, 2006. - 328 с.

21. Панченко Т. М. Займы и кредиты: бухгалтерский учет и налогообложение - М.: Таиса, 2008. - 134 с.

22. Пономарев В.Н. О развитии ипотеки и иных мерах стимулирования жилищного строительства в Российской Федерации // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование.-2003.-№ 1-2.

23. Смирнов И.Е. Ипотечное кредитование: перспективы, связаны с активностью государства// Банковское кредитование, 2008, N 4

24. Тумасян Р.З. Бухгалтерский учет. - М.: ОМЕГА-Л, 2005. - 751 с.

25. Юдевич Е.В. Решаем вопросы, которые возникают при залоге имущества// Главбух, 2006, N 22