Ипотечное кредитование: сущность, проблемы и перспективы развития в Российской экономике

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Теоретические особенности ипотечного кредитования в России

1.1 Нормативно-законодательное обеспечение ипотечного кредитования

1.2 Социально-экономическая сущность и основные элементы ипотечного кредитования

1.3 Механизм ипотечного кредитования

2. Анализ и оценка состояния ипотечного кредитования в России на современном этапе

2.1 Динамика развития ипотечного кредитования в России до экономического кризиса 2014 г.

2.2 Анализ и оценка состояния рынка ипотечного жилищного кредитования в России в период экономической нестабильности

3. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в РФ

3.1 Основные проблемы и перспективы развития ипотечного жилищного кредитования в России

3.2 Основные проблемы и перспективы развития ипотечного жилищного кредитования в Костромской области

Заключение

Список использованных источников

Приложение

Введение

Обеспеченность населения жильем по-прежнему является в России одной из самых насущных социально-экономических проблем. Невысокий уровень доходов большинства населения страны, отсутствие сбережений и возможности их накопления не позволяет решить ее без привлечения кредитных ресурсов.

Ипотечное кредитование является необходимым универсальным институтом, используемым государством в экономической и социальной политике в целях повышения доступности жилья для населения.

Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.

Поэтому эффективное развитие ипотечного рынка выступает одним из основных условий реализации государственной жилищной политики. Интенсивное развитие российского рынка ипотечного кредитования последних нескольких лет было приостановлено серьезными проблемами, которые проявились на современном этапе.

В ситуации ухудшения как макроэкономических, так и внутренних экономических условий второй половины 2014 г. - начала 2015 г. (рост инфляции и девальвация рубля) система ипотечного кредитования в России столкнулась с рядом серьезных проблем, от своевременного решения которых зависит будущее развитие российского ипотечного рынка.

Всё вышеперечисленное определяет актуальность темы курсовой работы.

Различные аспекты правового регулирования ипотечного жилищного кредитования раскрыты в работах Н.Н. Муравьёва, О.С. Хачатурова, Е.Н. Фоменко, Г.А. Цилина, И.А. Разумова, О. И. Лаврушин, А. И. Фисенко и др.

При этом проблематика темы полностью не исчерпана и требует дальнейшего изучения.

Цель курсовой работы заключается в анализе основных проблем ипотечного жилищного кредитования в РФ в период экономической нестабильности и рассмотрении основных тенденций развития данного рынка.

Задачи работы:

- определение теоретических особенностей ипотечного кредитования;

- изучение механизма функционирования ипотечного кредитования в РФ;

- проведение анализа состояния рынка ипотечного кредитования в последние несколько лет, предшествующих финансовому кризису, и в период экономической нестабильности;

- выявление проблем ипотечного кредитования в РФ и на уровне региона (Костромская область);

- определить основных тенденций развития системы ипотечного кредитования в РФ и на уровне региона (Костромская область).

Предмет курсовой работы - понятие, система, особенности ипотечного кредитования и направления его совершенствования.

Объект исследования - рынок ипотечного кредитования в Российской Федерации.

Научной и методической основой дипломной работы послужили законодательные и иные нормативные акты, работы отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию, а также труды по экономике, финансам, теории кредита.

В ходе исследований в рамках курсовой работы применялись различные методы: логический анализ, системный подход, метод экспертных оценок, ретроспективный анализ, табличный метод и другие.

Теоретическая ценность данного исследования заключается в описании особенностей и механизма функционирования системы ипотечного кредитования в РФ.

Практическая значимость работы заключается в том, что ее материалами можно пользоваться в процессе подготовки к семинарским занятиям и учебным конференциям.

Работа состоит из введения, основной части, состоящей из трех глав, заключения, библиографического списка и приложений.

В первой главе курсовой работы рассмотрены теоретические аспекты функционирования рынка ипотечного жилищного кредитования в РФ: понятие и сущность ипотеки, её роль в экономике, основные элементы и механизм функционирования.

Во второй главе представлен анализ основных показателей функционирования рынка ипотечных кредитов на современном этапе.

В третьей главе раскрыты осиновые проблемы и тенденции развития ипотечного кредитования в РФ и на уровне Костромской области.

ипотечный кредитование жилищный

1. Теоретические особенности ипотечного кредитования в России

1.1 Нормативно-законодательное обеспечение ипотечного кредитования

В настоящее время в науке создана весьма существенная теоретическая база для правового анализа процессов обеспечения реализации важнейшего конституционного права человека и гражданина России на жилище.

История ипотечного кредитования в России начинается с 1998 года, с принятия соответствующего Федерального закона №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [3].

Законы, появляющиеся в настоящее время, позволяют ипотечному кредитованию получать все большую скорость развития, поскольку они регулируют спорные и недостаточно ясные положения ипотечного кредитования.

В таблице 1 рассмотрим основные нормативно-законодательные акты, регулирующие сферу ипотечного кредитования.

Таблица 1 Нормативная база ипотечного кредитования

Нормативно-правовой акт	Что регулирует
Конституция РФ от 12.12.1993 г. (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 21.07.2014 г. № 11-ФКЗ)	Закрепляет права гражданина на жилье и на охрану частной собственности.
Гражданский кодекс РФ (часть 1 от 21.10.1994 г., часть вторая от 22.12.1995 г.)	Устанавливает общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости; положения о праве собственности и других вещных правах на другие помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение, предусматривает ряд правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество.
Федеральный закон от 16.07.1998 г. №102-ФЗ (ред. от 05.10.2015 г.) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»	Закон об ипотеке регулирует различные аспекты социальных отношений, которые возникают при использовании квартир и иной недвижимости, как залога для получения кредита. Статьи закона нормализуют и устанавливают основные положения об ипотеке в РФ, о заключении договора ипотеки, об оформлении закладных документов, о госрегистрации ипотеки и т.д.
Федеральный закон от 11.11.2003г. № 152-ФЗ (ред. от 30.12.2015 г.) «Об ипотечных ценных бумагах»	Законом регулируются отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг, за исключением закладных, а также при исполнении обязательств по указанным ипотечным ценным бумагам. В нем раскрываются такие понятия и процессы, как ипотечное покрытие, требования к ипотечным агентам, обращение взыскания на ипотечное покрытие облигаций, выдача и обращение ипотечных сертификатов участия.
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ (ред. от 31.01.2016 г.)	Регулирует отношения, связанные с жилыми и нежилыми помещениями, их использованием, жилищными правами граждан страны.
Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ (ред. от 01.05.2016 г.) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с 07.05.2016 г.)	Регулирует процесс юридического засвидетельствования возникновения, изменения, перехода прав на недвижимое имущество, дополняет нормы Гражданского Кодекса РФ.
Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 218-ФЗ (ред. от 30.12.2015 г.) «О кредитных историях»	Законом определяются понятие и состав кредитной истории, основания, порядок формирования, хранения и использования кредитных историй, регулируется связанная с этим деятельность бюро кредитных историй.

В представленной таблице рассмотрена лишь малая часть законодательных документов, напрямую регулирующих деятельность на рынке ипотечного жилищного кредитования России. Правовая база ипотечного кредитования весьма обширна. С учётом данного обстоятельства в Приложении 1 представлены нормативно-правовые акты, которые, так или иначе, регулируют вопросы ипотеки и сделки с недвижимым имуществом без описания предмета их регулирования.

Проведённый анализ показал, что существующая в настоящее время нормативно-правовая нормативная база ипотечного кредитования является весь массивной.

В настоящее время продолжается совершенствование ипотечного законодательства. Речь идет как о создании новых, так и о внесении изменений и дополнений в действующие законодательные акты (НК РФ, Жилищный кодекс РФ, ФЗ «Об ипотеке», ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Для создания благоприятных условий развития системы ипотечного кредитования в настоящее время прорабатываются вопросы, затрагивающие порядок налогообложения залоговых операций, взимания государственных пошлин за нотариальное удостоверение договоров об ипотеке, создания единой системы регистрации прав на недвижимое имущество по всей стране, страхования рисков и т.п.

1.2 Социально-экономическая сущность и основные элементы ипотечного кредитования в рыночной экономике

Ипотечное кредитование представляет собой целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных жилищных кредитов, который может успешно функционировать только при наличии развитой ипотечной системы, позволяющей четко устанавливать достоверность прав владельцев на определенную недвижимость и создавать условия для предоставления им долгосрочного кредита под залог жилой недвижимости [22, c. 95].

При развитой, устойчиво функционирующей системе ипотечного кредитования достигается наилучшее согласование интересов всех участников данного процесса, что снижает риск банковских операций.

В ипотеке следует различать два аспекта: юридический и экономический (рисунок 1).

Дадим обобщенное определение, учитывая при этом все вышесказанное: ипотека - это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором.



Рис. 1 Двойственный характер сущности ипотеки

При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости (рисунок 2). Недвижимость, приобретенная по ипотечной программе, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения [3].

Рис. 2 Предмет ипотеки

Для того чтобы ипотека могла осуществляться, необходимо соблюдение как минимум трех условий (рисунок 3).

Плюсы и минусы этого способа решения жилищных проблем каждый должен взвесить самостоятельно (рисунок 4).



Рис. 3 Условия осуществления ипотеки

Рис. 4 Достоинства и недостатки ипотечного кредитования

Решение о том, брать ипотеку или нет - важное и серьёзное, ведь платить придётся долгие годы. Если жилищный вопрос стоит остро, а платежи по кредиту будут составлять менее половины месячного дохода, то ипотека может стать единственно реальным и вполне доступным вариантом решения проблемы с жильем. Также в случае проживания на съёмной квартире и оплаты её около 10 000 рублей в месяц, ипотека будет более выгодна.

Следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования [25, c. 89].

Функции, выполняемые ипотечным кредитованием представлены на рисунке 5.

Рис. 5 Функции ипотечного кредитования в России

Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита:

1. Ипотека подразумевает обязательное залоговое обеспечние (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).

2. Длительность срока предоставления кредита. Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

3. Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.

4. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией.

Основные требования ипотечного кредитования представлены на рисунке 6.



Рис. 6 Основные требования по ипотеке

Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика. Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

Характеристика основных субъектов рынка ипотечных кредитов представлены в Приложении 2.

Второстепенными субъектами классической ипотечной схемы являются: риэлтерская компания; государственный регистратор; нотариус; паспортные службы; органы опеки и попечительства.

Таким образом, из данных, представленных в таблице следует, что система ипотечного кредитования, в том числе жилищного, включает широкий круг участников. В свою очередь, каждый участник системы ипотечного жилищного кредитования осуществляет определенные функции, как на профессиональной основе, так и в процессах реализации своих гражданских прав. При этом указание на профессиональный характер деятельности является основанием для установления определенного контроля за подтверждением этого профессионального уровня.

В настоящее время разработано множество типов ипотечных кредитов. Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам, представленным в Приложении 3.

Подводя итог вышесказанному можно сделать вывод, что приобретение жилья - есть первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.

По различным оценкам не менее 60 процентов населения России в той или иной мере нуждаются в улучшении жилищных условий: всего 1,2% населения приобретают жилье на собственные и заемные деньги и только 0,3% семей получают его за счет бюджета [18].

Ипотечное кредитование - реальная возможность изменения сложившейся в нашей стране ситуации. Суть ипотечного кредитования - предоставление частным лицам долгосрочных кредитов на покупку жилья под залог самого приобретаемого жилья. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в экономическом росте.

1.3 Механизм ипотечного кредитования

Ипотечный рынок имеет двухуровневый характер, поскольку на каждом из них, благодаря специфике ипотечного жилищного кредитования, происходят своеобразные процессы. Поэтому в соответствии с ними ипотечный рынок принято делить на первичный и вторичный [28, c.112].

В сущности, первичный рынок ипотечных кредитов представляет собой сегмент ипотечного рынка, непосредственно охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа исполнения обязательства предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество.

Схема взаимодействия участников системы ипотечного кредитования представлена на рисунке 7.

Рис. 7 Схема взаимодействия участников системы ипотечного кредитования

Другой не менее важной стороной деятельности банка является возобновление кредитных ресурсов, которые он был бы готов выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередных заемщиков.

Для решения этой чрезвычайно актуальной задачи организуется деятельность вторичного рынка ипотечных кредитов.

Вторичный рынок ипотечных кредитов - сегмент ипотечного рынка, в котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации) и размещения их среди долгосрочных инвесторов. Субъекты и инструменты вторичного рынка ипотечных кредитов представлены в Приложении 4.

Таким образом, вторичный рынок является связующим звеном между инвесторами и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты.

Механизм функционирования системы ипотечного кредитования на первичном рынке может быть представлен следующим образом.

Граждане, обладающие определёнными накоплениями принимают решение приобрести жилую недвижимость посредством ипотеки.

Требования, предъявляемые к потенциальным клиентам, могут изменяться в зависимости от банка, но, как правило, они являются стандартными (рисунок 8).

Рис. 8 Требования, предъявляемые к потенциальным клиентам

Оформление ипотечного кредита - многоэтапная процедура.

Основные этапы процедуры выдачи ипотечного кредита представлены на рисунке 9.

Кредитор проверяет платёжеспособность потенциальных заёмщиков (процедура андеррайтинга). Есть золотое банковское правило: на выплату кредита заемщик не должен тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, то такой кредит уже становиться рискованным [27, c.73].

Основные коэффициенты, рассчитываемые на данном этапе представлены в Приложении 5.

Помимо заработной платы, многие банки принимают во внимание доходы от работы по совместительству, доходы от сдачи недвижимости в аренду, проценты по банковским вкладам, но при условии, что эти доходы постоянные и подтверждаются соответствующими документами.

Рис. 9 Основные этапы выдачи ипотечного кредита

Перечень документов, необходимых для рассмотрения заявки на получение ипотечного кредита, устанавливается по усмотрению банка, но, как правило, он включает в себя документы, представленные на рисунке 10.

Перечень документов, необходимых для рассмотрения заявки на получение ипотечного кредита
основные документы (паспорт заемщика/ созаемщика)	документы, подтверждающие семейное положение заемщика	документы, подтверждающие здоровье заемщика	документы, подтверждающие доходы заемщика
информация об активах заемщика (квартира, дача, дом и др.)	документы, подтверждающие текущие обязательства заемщика, а также кредитную историю заемщика	сведения о продавце квартиры	документы, представляемые предпринимателями без образования юридического лица

Рис. 10 Основные категории документов необходимых для рассмотрения заявки на получение ипотечного кредита

Подбор и оценка жилья - клиент подбирает квартиру, представляет банку пакет документов на жилье, банк оценивает данное жилье с точки зрения качества залога и дает согласие на его приобретение.

Подбор жилья может происходить как до обращения клиента в банк, так и после.

Оформление кредитного и других договоров по сделке -- центральный этап процедуры ипотечного кредитования.

На этапе заключения кредитной сделки оформляются и заключаются следующие договоры, представленные на рисунке 11.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Договор страхования включает страхование жизни заемщика, объекта и титула при покупке квартиры на вторичном рынке либо жизни и трудоспособности заемщика при покупке квартиры па первичном рынке.



Рис. 11 Основные договора по сделке

Регистрация заключенных договоров в Федеральной регистрационной службе (ФРС) занимает порядка 7-14 дней. ФРС выдает свидетельство о праве собственности, которое предоставляется банку. Регистрируется также залог жилья. Оформление свидетельства о праве собственности на жилье является основанием для выдачи кредита.

Обязательства заёмщиков, обеспеченные залогами приобретаемой жилой недвижимости, оформляются в виде закладных.

Закладная по ипотеке - это именная ценная бумага, наличие которой позволяет владельцу обладать правом на присвоение обеспеченного ипотекой имущества. На сегодняшний день наличие подобного документа не является обязательным условием для получения займа.

Пулы закладных продаются кредиторами ипотечным агентам, которые формируют ипотечное покрытие ипотечных ценных бумаг, покупаемых институциональными инвесторами, или банки, удовлетворяющие требованиям Банка России, сами формируют ипотечное покрытие и эмитируют ипотечные ценные бумаги.

Выдача кредита является конечной остановкой в ипотечной сделке, банк выдает заемщику денежные средства, за счет которых происходит окончательный расчет с продавцом. Наибольшей популярностью пользуется услуга эксперт-сейфинга, т.е. аренды банковской ячейки.

Схема расчета зависит от того, кто является продавцом квартиры.

Заемщик становится собственником квартиры и получает возможность прописаться в ней, вселиться и даже сдавать. Единственным ограничением является невозможность продажи квартиры, обмена или дарения до погашения кредита.

Обслуживание и погашение кредита - банк принимает платежи от заемщика в погашение кредита и уплату процентов и комиссий, ведет учет погашения основного долга и процентов. При выполнении обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре.

Ипотечные кредиты как сложный банковский продукт сопровождаются разнообразными комиссиями и сборами, величина которых зависит от банка, выдающего кредит, и от вида жилья - первичного или вторичного (комиссия за рассмотрение кредитной заявки, оплата услуг оценщика, комиссия за выдачу кредита, комиссия за обналичивание денег и т.д.).

Таким образом, механизм ипотечного жилищного кредитования можно определить как поэтапный комплекс взаимодействия взаимосвязанных между собой субъектов, объектов и обеспечения ипотечных жилищных кредитов. А условиями функционирования данного комплекса является наличие спроса на ипотечные кредиты и предложений на рынке жилья.

2. Анализ и оценка состояния ипотечного кредитования в России на современном этапе

2.1 Динамика развития ипотечного кредитования в России до экономического кризиса 2014 г.

Рынок ипотечного жилищного кредитования (далее - ИЖК) в России отражает состояние её экономики, но в тоже время зависит от геополитической ситуации. За последние два года произошло множество потрясений для данного рынка. Примерно со второй половины 2014 г. в РФ начался полномасштабный финансовый кризис.

В связи с чем, считаю необходимым разбить анализ состояния системы ипотечного кредитования в России на два периода:

- до финансового кризиса 2014 г;

- с начала кризисных явлений 2014 г. (период экономической нестабильности, который продолжается и по сей день).

История развития современной ипотеки в России действительно берет свое начало в конце 20 века. И до сих пор система ипотечного кредитования в нашей стране находится в стадии становления.

Российский ипотечный рынок начал формироваться в 1995 году, когда «ДельтаКредит» и «Сбербанк» стали выдавать ипотечные кредиты под залог имеющегося жилья у заемщиков.

В Приложении 6 дана краткая характеристика основных этапов становления и развития системы ИЖК рассматриваемого периода, предшествующего началу кризиса 2014 гг.

Говоря об итогах периода 2009-2013 гг., следует сказать, что Российская ипотека демонстрировала новый этап своего развития, основными направлениями которого являлись интеграция и унификация.

Объёмы рынка ипотечного кредитования в РФ в 2009-2013 гг. представлены на рисунке 12.



Рис. 12 Объёмы рынка ипотечного кредитования в РФ в 2009-2013 гг. Составлено по данным: Аналитический центр АИЖК

В 2012 г. гражданам было выдано 691,7 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 1032 млрд. р., это почти в 1,3 раза больше уровня 2011 г. в количественном выражении и в 1,4 раза - в денежном. Такие показатели предоставления ИЖК являются максимальными не только в период после кризиса, но и вообще за всю историю мониторинга данного показателя Центральным Банком РФ. Для примера, в предкризисном 2008 г. было выдано 349,5 тыс. ипотечных кредитов на сумму 655,8 млрд. р., что практически в два раза уступает показателям 2012 г. в количественном выражении и в 1,6 раза - в денежном. В 2013 г. гражданам выдано 824 792 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 1 354 млрд. р., что в 1,2 раза больше уровня 2012 г. в количественном и в 1,3 раза в денежном выражении. Все это говорит о том, что рынок ИЖК успешно развивался и восстанавливался после кризиса 2008 г.

Важной особенностью рынка жилья в 2013 г. становится возрастающая роль ипотечного жилищного кредитования. Об этом свидетельствует рост доли ипотечных сделок на фоне общего сокращения количества сделок с жилой недвижимостью. Так, по данным Росреестра, каждое четвёртое право собственности (24,6%), зарегистрированное в сделках с жильём в 2013 г., приобреталось с использованием ипотечного кредита. Этот показатель является рекордным за весь период наблюдения (с 2010 г.) (рисунок 13).



Рис. 13 Сделки на рынке жилья, 2010 - 2013 гг. Составлено по данным: Аналитический центр АИЖК

Увеличивается количество кредитных организаций, представляющих ИЖК (рисунок 14). По состоянию на 01.07.2013 г. число участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования по сравнению с началом 2012 г. увеличилось на 9 кредитных организаций и составило 667 участников.

Рис. 14 Количество кредитных организаций - участников рынка ИЖК Составлено по данным: Банк России

Пятёрка лидеров остается неизменной на протяжении четырёх отчётных периодов. Возглавляет список рейтинга с большим отрывом тройка госбанков: Сбербанк (234,2 млрд.), ВТБ 24 (97,7 млрд.), Газпромбанк (36 млрд.). Четвертую и пятую строчку занимают соответственно Банк Дельтакредит (11,7 млрд.) и Росбанк (8,4 млрд.).

Данные Банка России оп ставкам ипотечных кредитов в в анализируемом периоде, представлены на рисунке 15.

Рис. 15 Ставки по ипотечным кредитам в рублях, выданным в течение месяца (2010 - 2013), % годовыхСоставлено по данным: Аналитический центр АИЖК

Тенденция роста рублевых процентных ставок, начавшаяся в конце 2011 г., прекратилась к концу I квартала 2013 г. Ипотечная весна началась со снижения ставки Сбербанком с 01.03.2013 г. на 1 п.п. В конце мая АИЖК также существенно понизило ставку. Большинство игроков рынка также скорректировали свои ставки. По оценкам Аналитического центра АИЖК, в марте - октябре 2013 г. более 30 активных участников рынка провели корректирующее снижение ставки на постоянной либо временной основе, которая в результате снизилась до 12,4% по кредитам, выданным в августе и в сентябре (среднемесячная ставка).

По данным Банка России, просроченная задолженность по предоставленным кредитам, к сожалению, тоже возрастает (рисунок 16).

Рис. 16 Анализ жилищных кредитов, предоставленных кредитными организациями, и задолженности по ним Рассчитано и составлено автором на основе данных ЦБРФ

Если в 2009 году сумма непогашенных кредитов составляла 11,7 триллионов рублей, в том числе просроченных кредитов было 152 миллиарда рублей, то в 2010 году этот показатель составил почти 12 триллионов рублей, из которых сумма просроченной задолженности - 301 миллиард рублей. По состоянию на 2011 год сумма непогашенных кредитов превысила размер 14,6 триллионов рублей, в том числе сумма просроченной задолженности достигла 318 миллиардов. Наблюдается рост задолженности по кредитам, предоставленным населению, и в последующие годы. Так, в 2012 году данный показатель возрос более чем на 5 триллионов рублей по сравнению с предыдущим годом. В 2013 году наблюдается увеличение объема невозвращенных займов более чем на 7 триллионов рублей.

Анализ структуры просроченной задолженности в анализируемом периоде позволяет сделать вывод о укреплении тенденции снижения просроченной задолженности, при этом центральное место в структуре по-прежнему занимает задолженность со сроком просрочки свыше 90 дней (рисунок 17).

Рис. 17 Структура просроченной задолженности по срокам задержки платежей в 2010 - 2013 гг., % Составлено по данным: Аналитический центр АИЖК

Важно отметить при этом, что одновременное увеличение объёмов ипотечного кредитования и жилищного строительства удерживают рынок жилья на сбалансированной траектории развития дополнительный платёжеспособный спрос населения, поддерживаемый ипотекой, абсорбирует первичный рынок жилья (рисунок 18).

В Приложении 7 представлен расчет предоставляемых жилищных кредитов на душу населения по федеральным округам в Российской Федерации за период с 01.01.2010 по 01.01.2014 (млн. руб.)



Рис. 18 Объём ввода жилья всего в 1980 - 2013 гг., млн. м2 Составлено по данным: Аналитический центр АИЖК

Данные о количестве предоставляемых жилищных кредитов на одного человека по каждому из восьми федеральных округов говорят о том, что потенциал выдачи кредитов возрастает ежегодно. Следует выделить, что количество ипотечных кредитов возрастает в каждом федеральном округе, независимо от его расположения. Если рассматривать 2013/2010 и 2014/2010, то показатели 2014/2010 гораздо выше, нежели в период 2013/2010 года.

Анализ ипотечного кредитования рассматриваемого этапа позволяет сделать определенного рода выводы о расширении ИЖК в федеральных округах, ежегодном увеличение предоставляемых кредитов, ежегодном снижении средневзвешенной процентной ставки, и соответственно повышении заинтересованности населения в ипотечном кредитовании, так как низкая процентная ставка способствует снижению переплаты по кредиту. Количество кредитных организаций возрастает с каждым годом, что способствует повышению спроса на предоставление ипотечных кредитов.

Таким образом, необходимо отметить, что в последние годы, предшествующие кризису 2014 г. ипотечное кредитование стремительно набирало свои обороты в развитии и внедрении в жизнь. Увеличилось количество выданных гражданам кредитов, выросла доля ипотечных сделок на фоне общего сокращения сделок с жилой недвижимостью, увеличилось количество кредитных организаций, предоставляющих ИЖК, остановился рост процентных ставок по кредитам и т.д. Рынок ИЖК активно развивался и давал возможность семьям реализовать себя в своем будущем.

Однако новый экономический кризис 2014 года снова отбросил развитие ипотечного кредитования на несколько шагов назад. Ставки возросли до 20%, заемщики валютной ипотеки перестали справляться с выплатами.

2.2 Анализ и оценка состояния рынка ипотечного жилищного кредитования в России в период экономической нестабильности

На современном этапе обеспечение граждан нашей страны комфортным, а главное доступным жильем является крайне актуальной проблемой.

Приобрести недвижимость на собственные средства способен далеко не каждый житель, поэтому перед населением встает вопрос привлечения заемных средств. И здесь наиболее приемлемой должна стать ипотека.

Проведем анализ ипотечного ранка жилищного кредитования в России на современном этапе.

В течение 2014-2015 гг. сокращалось число кредитных организаций, предоставляющих ИЖК, в условиях уменьшения количества действующих кредитных организаций.

По состоянию на 1 июля 2015 года число участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования сократилось по сравнению с первым полугодием 2014 года на 63 кредитные организации и составило 572 участника, из них 358 кредитных организаций предоставили в первом полугодии 2015 года новые ИЖК, остальные осуществляли обслуживание ранее выданных кредитов.

Регулярно ИЖК в рублях предоставляли 103 кредитные организации.

Наибольшее количество кредитных организаций, предоставляющих ИЖК, расположено на территории ЦФО - 316, из них в Москве - 271; 80 участников находятся в Приволжском федеральном округе, из них 20 - в Республике Татарстан; наименьшее количество кредитных организаций (2 участника) приходится на Крымский федеральный округ

На рисунке 19 представлена динамика объемов выданных ипотечных кредитов в РФ.

Рис. 19 Динамика объемов кредитов, предоставленных физическим лицам, в том числе ИЖК Составлено по данным: Банк России

По данным Банка России, в январе 2015 года выдано 43 025 ипотечных кредитов на общую сумму 70,5 млрд. рублей, что составляет порядка 90% от уровня января 2014 года как в количественном, так и в денежном выражении. Средняя сумма рублевого кредита составила 1,63 млн. рублей по сравнению с 1,73 млн. рублей по итогам 2014 года.

За первые два месяца 2015 года объемы выдач ипотечных кредитов в рублях составили 149,6 млрд. руб., что меньше, чем в первые два месяца 2014 года (197,3 млрд. руб., на 24,1%). Положительным моментом является то, что по прогнозам экспертов ожидался еще больший спад. Этого не произошло, так как банки выдавали ранее одобренные кредиты на прежних условиях.

При этом в декабре 2014 года был показан «рекордный» за все время объем выдач ипотечных кредитов - 223 млрд. руб., что объясняется ажиотажным спросом на квартиры в условиях резкой девальвации рубля.

Снижение объемов предоставленных ипотечных кредитов достигло «дна» в марте-апреле 2015 г после двукратного сокращения выдач в конце первого квартала 2015 г.

Динамика объема выдаваемых кредитов в иностранной валюте представлена на рисунке 20.

Рис. 20 Динамика объемов выдачи ипотечных кредитов в иностранной валюте в России на 01.01.2011 - 01.01.2015гг. Составлено по данным: "Политическое управление: научный информационно-образовательный электронный журнал" ("Political management: Scientific Information and Education Web Journal")

Рисунок 19 показывает, что выдача валютных ипотечных кредитов уменьшилась в два раза - до 0,5 млрд. руб. с 1,0 млрд. руб. годом ранее (и более чем в 10 раз - по сравнению с декабрем 2014 года - 191 млн. руб. в феврале 2015 года против 2,3 млрд. руб. в последний месяц 2014 года). Нужно отметить, что в январе 2015 года по России в целом было выдано 9 валютных кредитов, а в феврале - 5. Средняя сумма выданных кредитов - более полумиллиона долларов США, поэтому можно констатировать, что валютная ипотека для массового рынка приостановлена.

Рассмотрим динамику процентных ставок по ипотечным кредитам - рисунок 21.

Рис. 21 Динамика процентных ставок по ипотечным кредитам в рублях в 2009 - 2015гг., % Составлено по данным: Аналитический центр АИЖК

Средневзвешенная ставка выдачи по рублевым ипотечным кредитам в январе 2015 года составила 14,2% годовых, что является максимальным значением с 2010 года. В третьем квартале 2015 года происходило снижение ставок участниками рынка по своим ипотечным программам: ставки снизили не менее 26 банков, включая лидеров рынка ипотечного жилищного кредитования. В итоге, за июль - сентябрь 2015 года средний размер снижения ставок, предлагаемых банками по своим ипотечными программам, составил 0,8-1 процентный пункт.

При этом в течение 2015 года наблюдалась волатильность средневзвешенной процентной ставки по ИЖК в рублях, выданным за месяц: за период с января по декабрь 2015 года значение ставки варьировалось от 12,29 до 14,71% и в декабре 2015 года составило 12,92% (рисунок 22).



Рис. 22 Динамика объема и средневзвешенной процентной ставки по ИЖК в рублях Составлено по данным: Банк России

Сравнительная характеристика процентных ставок по ипотечным кредитам, выданным в рублях и в иностранной валюте представлена на рисунке 23.

Рис. 23 Динамика процентных ставок по ипотечным кредитам в рублях и в валюте в России в 2011-2015гг., %Составлено по данным: Банк России

Процентные ставки по выдаваемым кредитам выросли на начало 2015 года на 2% по сравнению с летом 2014 года (как по рублевым, так и по валютным кредитам).

Утвержденная в середине марта 2015 года программа субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам на приобретение строящегося жилья или жилья в новостройке помогла поддержать рынок ипотеки и отрасль жилищного строительства. В рамках программы для заемщика, приобретающего жилье на этапе строительства или в новостройке, ставка по ипотечному кредиту не должна превышать 12% годовых в рублях.

Динамика средневзвешенного срока кредитования по ипотечным жилищным кредитам в разрезе валют в 2009-2015 годах представлена на рисунке 24.

Рис. 24 Средневзвешенный срок кредитования по ипотечным жилищным кредитам в разрезе валют Составлено по данным: Банк России

Современное состояние рынка ипотечного кредитования характеризуется снижением срока кредитования на фоне кризисных явлений. Банки неохотно удлиняют сроки погашения кредитов до 20 - 25 лет, создавая различные препятствия и вынуждая заемщиков «идти» на более короткие сроки (10 -15 лет).

В региональном разрезе лидерами по объему выданных кредитов выступают Центральный и Приволжский федеральные округа, в совокупности, занимающие 50% рынка (Приложение 8).

На рисунке 25 представлена динамика просроченной задолженности по видам ипотечных кредитов.

Рис. 25 Динамика просроченной задолженности по видам ипотечных кредитов в России, млрд. руб.Составлено по данным: Банк России

Происходило увеличение задолженности по ИЖК в рублях и снижение задолженности по ИЖК в иностранной валюте. По состоянию на 1 января 2016 года по сравнению с 1 января 2015 года величина задолженности по ИЖК в рублях увеличилась на 13,5%, составив 3851,2 млрд. руб., в иностранной валюте - снизилась на 4,0%, до 131,1 млрд. руб. в рублевом эквиваленте. Отмечалось увеличение доли просроченной задолженности в общей сумме задолженности по ИЖК.

Удельный вес просроченной задолженности в общей сумме задолженности по ИЖК на 1 января 2016 года по сравнению с 1 января 2015 года увеличился: по ИЖК в рублях - на 0,17 п.п., до 1,03%, в иностранной валюте - на 7,80 п.п., до 20,36%. В денежном выражении величина просроченной задолженности возросла по ИЖК, предоставленным в рублях, на 36,5%, по ИЖК, предоставленным в иностранной валюте, - на 55,7%, составив 39,5 и 26,7 млрд. руб. в рублевом эквиваленте соответственно (рисунок 2).

На рисунке 26 представлена динамика портфеля ипотечных кредитов и доля просрочки в нем.

На 01.02.2015 просрочка по ипотечным кредитам превысила 50 млрд. руб. (снижение просроченной задолженности в валюте в декабре 2012 года объясняется, видимо, действия Сбербанка - рефинансированием валютных кредитов кризисного периода (после 2009 года) в рубли или продажей их части - просрочка по валютным кредитам снизилась на 5 млрд. руб., а по рублевым - выросла на 3,5 млрд. руб.

Рис. 26 Динамика портфеля ипотечных кредитов и доли просрочки в нем в России на 01.02.2010 - 01.02.2015гг. Составлено по данным: "Политическое управление: научный информационно-образовательный электронный журнал" ("Political management: Scientific Information and Education Web Journal")

Следует отметить, что нестабильность на финансовом рынке пока не отразилась на вводе жилья. В целом по России в январе 2015 года было введено 6 189,7 млн. кв. м. Темп прироста составил 34,0% по отношению к январю 2014 года. При этом ввод индустриального жилья составил 3 481,8 млн. кв.м. Это на 27,7% больше, чем в январе 2014 года. Населением было построено за счет собственных и заемных средств 2 707,9 млн. кв. м. Темп прироста увеличился на 43,0% по отношению к январю 2014 года. В первом полугодии 2015 года будут достраиваться объекты, профинансированные ранее. Поскольку в 2014 году в продажах новостроек ипотека составляла 40-80%, наблюдаемое падение ипотеки сильно отразится на застройщиках. По данным некоторых представителей отрасли, доля ипотечных сделок в продажах в январе упала на 30-50%.

Основным драйвером роста предложения ипотечных кредитов является программа субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам. На кредиты, предоставленные в рамках данной программы, приходится около 40% всех выдач второго третьего кварталов.

Основным фактором, ограничивающим спрос на ипотечные кредиты, является снижающаяся платежеспособность населения. Уровень ставок по ипотечным кредитам снизился с пиковых значений первого квартала на 1,4 п.п., до 13,2%, но по-прежнему остается выше среднего уровня 2014 г. (12,3%).

В будущем спрос на ипотечные кредиты может возрасти в случае дальнейшего снижения уровня процентных ставок. Для поддержки ипотечного кредитования Банк России снизил коэффициент риска в отношении наиболее качественных ипотечных ссуд с 50 до 35%. Кредитное качество портфеля ипотечных ссуд остается высоким. Доля «плохих» ссуд по сегменту в целом незначительна (2,9% на 1 октября 2015 г.).

Таким образом, состояние рынка ипотечного кредитования в 2014-2015 гг. характеризуется замедлением темпов роста, снижением объемов выданных ипотечных кредитов, снижением срока кредитования, сокращением числа кредитных организаций, увеличением доли просроченной задолженности по ИЖК в общей сумме задолженности по ИЖК. Основные причины несвоевременных выплат заемщиками по ранее взятым ипотечным кредитам - потеря работы и временные финансовые трудности. Однако все могло быть еще хуже. Если бы не государственная программа льготного ипотечного кредитования, падение рынка оказалось бы значительно глубже. С целью субсидирования льготной ипотечной ставки в 12 процентов из федерального бюджета РФ выделили 20 миллиардов рублей.

Вышеперечисленные тенденции обусловлены негативным влиянием финансового кризиса, который в наиболее острой степени проявил себя в конце 2014-2015 года. Наибольшим образом кризис отразился на ипотечных кредитах в иностранной валюте. При этом, положительным моментом, данного нелёгкого периода, является снижение процентных ставок по ИЖК на один-два процентных пункта, что для большинства заемщиков поначалу может показаться незначительным послаблением. Но подсчитав общую переплату по кредиту до и после снижения, любой покупатель частной недвижимости оценит эти позитивные изменения в банковских тарифах.

3. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в РФ

3.1 Основные проблемы и перспективы развития ипотечного жилищного кредитования в России

Система ипотечного кредитования в России стала развиваться высокими темпами, начиная с 2010 г., обеспечивая существенный ежегодный прирост объемов выданных кредитов, как в количественном, так и в стоимостном выражении.

Тем не менее, в течение всего последующего после кризиса 2008-2009 гг. периода, на рынок ипотечного кредитования в России оказывали влияние определенные факторы, которые препятствовали реализации сложившихся предпосылок его интенсивного развития.

Одним из основных факторов, негативно влияющим на развитие ипотечного кредитования, являлась нестабильность общей экономической ситуации в России. Примерно со второй половины 2014 г. в РФ начался полномасштабный финансовый кризис.

Динамикой последних пяти лет было ежегодное увеличение средней заработной платы работников как в целом по России, так и в разрезе отдельных федеральных округов. Однако, во-первых, наблюдается значительное различие данного показателя по федеральным округам - более чем в 2 раза, во-вторых, неравномерное изменение показателя в течение года по месяцам - реальные доходы граждан то снижаются, то повышаются, а в основном снижаются, т.е. наблюдаются скачки финансовой стабильности граждан [24]. Особенно наглядно это проявляется в результате исследования динамики среднемесячной заработной платы граждан России с января 2014 по январь 2015 г. (рисунок 27).

Таким образом, финансовая нестабильность граждан ведет к увеличению рисков коммерческих банков, связанных с ипотечным кредитованием, что, в свою очередь, является одним из факторов, влияющих на увеличение ставки по ипотечным кредитам, как наиболее долгосрочным и, соответственно, рискованным. Поэтому ставки по ипотечным кредитам в России существенно выше, чем в ряде зарубежных стран.

Рис. 27 Динамика среднемесячной заработной платы граждан с января 2014 г. по январь 2015 г. (в среднем по России) Составлено по данным: Федеральной службы государственной статистики

Несмотря на снижение ключевой ставки сначала до 15% (с 30.01.2015 г.), а потом и до 14% (с 16.03.2015 г.), процентные ставки по кредитам с начала 2015 г. установились на достаточно высоком уровне. Ставки по ипотечным кредитам ряда крупнейших банков России на конец февраля - начало марта 2015 г. представлены в Приложении 9.

Данная проблема существует и будет существовать потому что:

- во-первых, радикальное снижение ставок ни один банк на себя не возьмет;

- во-вторых, ставка кредита не может превышать ставку рефинансирования менее чем на 1 процентный пункт - сейчас она составляет 11 %.

Немаловажную роль в препятствии развитию ипотечного кредитования в России играл и социальный фактор. С одной стороны, за последние годы государство сделало многое, чтобы приблизить ипотеку к широким слоям населения и сделать ее более доступной. В рамках действующих льготных программ военнослужащие, матери-одиночки, многодетные семьи, молодые специалисты имели возможность оформить ипотеку в среднем под 11 % годовых (при существующих в коммерческих банках ипотечных кредитах под 14% и выше). С другой стороны, для семей с минимальным доходом при условии внесения первоначального взноса и данные условия оказывались недоступными. При этом и сами банки оказывались избирательными в вопросе ипотеки: кредиты выдавались заемщикам с достаточно высокими доходами.

Следующий фактор, негативно влияющий на развитие ипотечного кредитования, - усиление монополизации рынка жилищного строительства. На сегодняшний день рынок первичного жилья остается «непрозрачным». В стране относительно мало строительных организаций, которые занимаются строительством жилой недвижимости, здоровая конкуренция между застройщиками отсутствует, а, значит, искусственно удерживаются цены на жилье на очень высокой отметке, преодолеть которую, многим желающим приобрести недвижимость, оказывается не под силу. Коммерческие банки, предоставляющие ипотечный кредит, также зависят от цен, которые диктуют строительные компании.

Также можно выделить недостаток у коммерческих банков так называемых «длинных денег», т.к. большинство вкладчиков предпочитает делать депозиты на срок не более года. Банки гораздо больше заинтересованы в краткосрочных потребительских кредитах, так как затраты на них быстро окупаются по более выгодным процентным ставкам. Поэтому в кредитных портфелях коммерческих банков ипотечные кредиты занимают достаточно скромное место [22]. Например, в структуре кредитного портфеля Сбербанка России - крупнейшего ипотечного кредитора, который на 1 января 2015 года выдал более половины всех ипотечных кредитов в стране - на долю ипотечного кредитования приходится менее 50% (рисунок 28).

В данной ситуации альтернативой являются различные государственные программы в помощь ипотечному кредитованию. А для этого необходимо наладить выпуск акций и ценных бумаг, которые можно в любой момент купить или продать, и которые должны стать для банков на длительное время эффективным финансовым инструментом.

Рис. 28 Структура кредитного портфеля ФЛ ПАО «Сбербанк России на 1.1.2015 г. Составлено по данным: Сбербанка России

Определенным препятствием для этого может стать недостаточная развитость вторичного рынка ипотечного кредитования, о чем свидетельствует низкая доля рефинансирования АИЖК в общем объеме выданных кредитов - менее 2% по итогам 2015 г. (рисунок 29).

Рис. 29 Динамика объемов выдачи и рефинансирования ИЖК (прав требования по ИЖК) путем продажи их другим организациям Составлено по данным: Банк России

В общем и целом, проблемы развития ипотечного кредитования, сложившиеся на протяжении всего анализируемого периода и усугубившиеся в современных условиях экономической нестабильности, можно классифицировать на четыре основных вида (Приложение 10).

Данные проблемы, свойственные рынку ипотечного жилищного кредитования в целом, усугубились дополнительными негативными факторами, возникшим в результате ухудшения экономической ситуации в стране за период со второй половины 2014 г. до настоящего времени.

Существенное падение цен на нефть в ноябре- декабре 2014 г. (до уровня 45-60 долл. за баррель) в условиях санкций, ограничивающих возможность привлечения средств на западных финансовых рынках, в середине декабря 2014 г. совпало с периодом выплат российских компаний по имеющимся валютным заимствованиям. Сочетание этих факторов на фоне ожидания дальнейшего снижения цен на нефть привело к резкому падению курса рубля и вызвало ответное решение Банка России о повышении ключевой ставки с 10,5 до 17% годовых.

Данные обстоятельства, положительно сказавшиеся на объемах ипотечного кредитования в декабре 2014 г., послужили фактором дестабилизации ипотечного рынка в целом с января 2015 г.

Значимой проблемой для рынка ипотечного кредитования современного периода становится и рост инфляции. Несмотря на то, что на протяжении последних лет уровень инфляции был относительно невысоким, его негативное влияние на систему ипотечного кредитования выражалось, прежде всего, в двух основных аспектах [28, c.112].:

- физические лица, сбережения которых выступают одним из источников ресурсной базы ипотечного кредитования, ограничивали объемы размещения своих средств на депозитных счетах;

- банки в связи с этим снижали уровень и объемы услуг по кредитованию, прежде всего, по ипотечному.

Рост инфляции оказывает негативное влияние, в первую очередь, на кредитоспособность заемщиков. Соответственно, данное обстоятельство отрицательно повлияет на принятие решения о взятии ипотечного кредита большинства потенциальных клиентов в ближайшее время.

Еще одной существенной проблемой ипотечного кредитования на современном этапе является ситуация, в которой оказались ипотечные валютные заемщики. Повышение ключевой ставки, рост курса валют и сложная политическая ситуация повлекли за собой огромные финансовые сложности у большинства ипотечных заемщиков, которые взяли кредит в долларах и евро.

Что касается ожидаемых тенденций дальнейшего существования и развития рынка ИЖК, то анализ сложившейся ситуации позволяет сделать вывод, что экономическая обстановка в России в 2016 году будет оставаться сложной, при этом не следует ожидать ухудшения условий ипотечного кредитования. Во всяком случае, в этом убеждены крупные девелоперы. Их представители утверждают, что рынок жилья в конце 2014 года протестировал потолок цен. Дальнейший их рост приведет к резкому падению продаж квартир и домов. Однако не все зависит только от застройщиков - окончательный ответ на вопрос о том, какой процент по ипотеке будет в 2016 году, даст состояние банковского сектора. Есть надежда на то, что негативные тенденции в экономике поменяют вектор развития на противоположный.