Ипотечное кредитование в Республике Казахстан

Кредитный риск АО "Казкоммерцбанк" сконцентрирован в портфеле ссуд, аккредитивов и гарантий клиентам. В 2009 году банк, придерживаясь антикризисной политики, активно наращивал резервы на возможные потери по ссудам клиентам. Рост в реальном выражении, без учета эффекта девальвации, составил 180,9 млрд. тенге (1 218 млн. долларов) или 55,7%. Объем провизии достиг уровня 505,5 млрд. тенте (3 405 млн. долларов), с эффективной ставкой резервирования 19,0% по состоянию на 31 декабря 2009 года против 11,9% по состоянию на 31 декабря 2008 года. Увеличение резервов было необходимым шагом противодействия кредитному риску - просроченные кредиты, составлявшие в 2008 году 115,7 млрд. тенге (958 млн. долларов; 4,8% от ссудного портфеля), увеличились в 2009 году до 441,3 млрд. тенге (2 972 млн. долларов; доля 16,5%).

Тенденция ухудшения качества активов, сопровождаемая кризисом с 2007 года, сохранилась и в 2009 году. Ухудшение макроэкономических условий в начале 2009 года негативно повлияло на качество активов, и это также отражает общую ситуацию в экономике, когда большое количество банковских клиентов - крупных и малых предприятий и компаний испытывают проблемы. Банк постоянно ведет работу в направлении улучшения качества ссудного портфеля. Кредиты, предоставленные банком, подразделяются по качеству в зависимости от соблюдения заемщиком сроков платежей по кредиту, положения заемщика, взаимоотношений банка с заемщиком, кредитной истории обеспечения кредита и степени его надежности и ликвидности, на следующие группы:

1) надежные;

2) потенциально надежные;

3) недостаточно надежные;

4) сомнительные;

5) убыточные.

Уровень резервирования АО "Казкоммерцбанк" за 2007-2009 годы представлен на рисунке 2.12.

Рисунок 2.12. Уровень резервирования АО "Казкоммерцбанк" за 2007-2009 годы

Объем "надежных" и "потенциально надежных" кредитов составил 954,9 млрд. тенге (6 432 млн. долларов) на 31 декабря 2009 года по сравнению с 1 571 млрд. тенге (13 003 млн. долларов) на конец 2008 года. Их доля в рассматриваемом периоде составила 35,5%. Для сравнения, годом ранее их доля составляла 64,5%. Доля проблемных кредитов в ссудном портфеле растет с 2007 года, и это, в первую очередь, связано с ухудшением финансового состояния заемщиков, сопряженного с кризисными явлениями, имеющими место в стране уже более двух лет.

Следует отметить, что хотя объем "надежных" и "потенциально надежных" кредитов в структуре ссудного портфеля сократился, их перераспределение произошло в основном в группу "недостаточно надежных", где риск для банка еще не критичен. Доля "сомнительных" и "убыточных" кредитов растет. Их доля на конец 2009 года составила 27,0%.

Таким образом, АО "Казкоммерцбанк" в настоящее время является крупнейшим частным финансовым институтом Казахстана по размеру активов, ссудного портфеля, чистой прибыли и капитала. Активы банка уменьшились на 426,2 млрд. тенге (2 871 млн. долларов) или на 14,1% по отношению к 2008 году. Снижение произошло в основном по статьям "Ссуды и средства, предоставленные клиентам" и "Ссуды и средства, предоставленные банкам". В структуре активов банка значительных изменений в 2009 году не произошло.

Одной из приоритетных целей АО "Казкоммерцбанк" в 2009 году было не увеличение ссудного портфеля, а сохранение существующей надежной клиентской базы; обеспечение клиентам финансирование оборотного капитала, жизненно необходимого для любого бизнеса, продолжение финансирования строительства и нахождение гибких решений по проблемам заемщиков, защищая три этом интересы банка и его вкладчиков. В результате этого, в реальном выражении, без учета эффекта девальвации, объем кредитного портфеля (брутто, включая документарные операции) в 2009 году уменьшился на 163,6 млрд. тенге (1102 млн. долларов) или 5,5%.

Продолжая совершенствование системы управления рисками, банк продолжает усиливать работу с проблемными кредитами на индивидуальной основе и развивает сотрудничество с клиентами по оздоровлению их бизнеса для обеспечения возвратности кредитов.

Банк продолжает придерживаться консервативной политики в начислении достаточного объема провизий для покрытия ожидаемых потерь по ссудам, выданным клиентам. В результате данных мер банком было сформировано резервов на возможные потери по ссудам клиентам на конец 2009 года в размере 505,5 млрд. тенге (3 405 млн. долларов) в сравнении с 289,3 млрд. тенге (2 395 млн. долларов) на начало года.

Банк обслуживает крупные и средние казахстанские промышленные предприятия и тpaнcнациональные компании, действующие в Казахстане, работая в нескольких направлениях: тopговое финансирование, проектнoe финансирование, краткосрочное кредитование, кредитование малого и среднего бизнеса.

Одновременно с этим АО "Казкоммерцбанк" предоставляет услуги частному сектору, осуществляя потребительское и ипотечное кредитование, кредитование по кредитным картам, а также кредитование частных предпринимателей в рамках программы поддержки малого бизнеса.

В рамках стабилизационной программы по реализации антикризисных мер поддержки экономики банк в 2009 году продолжал принимать активное участие в освоении средств, выделенных ФНБ "Самрук Казына", Фондом стрессовых активов и ФРП "Даму" для рефинансирования корпоративных клиентов, а также ипотеки, малого и среднего бизнеса. Банк участвует в госпрограммах в интересах своих клиентов, которые получают дополнительное финансирование на более мягких условиях, как в корпоративном, так и в розничном бизнесе.

Структура ссуд, выданных клиентам, выглядит следующим образом: доля ссуд, направленных в корпоративный бизнес, составляет 86,7% за 2009 год и 83,7% за 2008 год; доля ссуд, выданных физическим лицам, составляет 13,3% и 16, 3%, соответственно по годам.

В структуре ссуд, выданных физическим лицам, основную долю занимают ипотечные кредиты и кредиты на потребительские цели. Их общая доля в общем объеме ссуд, направленных в розничный сектор, за 2009 год составила 88,6% (65,8% и 21,8% соответственно), в 2008 году - 85,0% (56,3% и 28,7%, соответственно). Несмотря на то, что банк придерживался жесткой политики по выдаче новых ипотечных ссуд, банк также участвовал в программе по реструктуризации, финансированию и рефинансированию ипотечной задолженности клиентов, в связи с чем их доля в розничном портфеле выросла на 3,6 пункта на фоне снижения других статей. В результате ужесточения кредитной политики и роста доли ипотечных ссуд, снизилась доля ссуд, выданных на потребительские цели.

Поддержка государством строительства объектов жилой недвижимости, а также завершение строительства некоторых строительных объектов привели к росту в реальном выражении, без эффекта девальвации объема ссуд, выданных на операции с недвижимостью на 72,7% или на 153,2 млрд. тенге (1 032 млн. долларов).

Несмотря на высокую оборачиваемость оборотных средств предприятий торговли и большую рентабельность по сравнению с другими отраслями экономики, торговля остается подверженной большому риску.

В будущем АО "Казкоммерцбанк" считает целесообразным избежать концентрации риска в ту или иную отрасль, диверсифицируя средства в различные отрасли экономики.

Общей тенденцией последних лет является удлинение сроков кредитования в соответствии с потребностями клиентов.

Объем ссуд, предоставленных в долларах США в реальном выражении, без учета эффекта девальвации, снизился на 9,9%, тогда как объем ссуд, выданных в национальной валюте, увеличился на 11,5%.

В 2009 году имело место рефинансирование ипотечных ссуд и средств АО "Фонд национального благосостояния Самрук-Казына", в результате которого ссуды, выданные в иностранной валюте, конвертировались в тенге, что и послужило основной причиной для poста объема тенговых ссуд банка в 2009 году. Общей тенденцией последних лет является удлинение сроков кредитования в соответствии с потребностями клиентов.

С начала 2009 года происходит ухудшение качества ссудного портфеля банков второго уровня Казахстана. По состоянию на 1 апреля 2010 года доля неработающих кредитов составила 35,9% от общего портфеля, в то время как в начале 2009 года она составляла только 8,12%. Однако в абсолютном значении размер неработающих кредитов снизился по сравнению с показателем на начало 2009 года.

БТА Банк, Альянс Банк, ТЕМIРБАНК, Банк Позитив Казахстан, Метрокомбанк, КАЗКОММЕРЦБАНК, Мастербанк, КЗИ Банк - банки - в порядке "лидерства" по доле неработающих кредитов. По состоянию на 1 апреля 2010 года около 20% и более ссудного портфеля этих банков являются нерабочими.

Общая сумма безнадежных кредитов среди ипотечных займов в первом квартале 2010 года уменьшилась на 30% с 119,4 млрд. тенге до 83,6 млрд. тенге, а также уменьшилась их доля с 14,1% до 11,2%.

Также следует отметить уменьшение общей суммы стандартных кредитов среди ипотечных займов в первом квартале 2010 года с 200,7 млрд. тенге до 143,4 млрд. тенге, их доля уменьшилась с 23,7% до 19,2%.

Сумма сомнительных кредитов среди ипотечных займов в первом квартале 2010 года существенно не изменилась, но их доля заметно возросла с 62,2% до 69,6%.

Займы физическим лицам на покупку и строительство жилья по сравнению с показателями за четвертый квартал 2009 года на 1 апреля 2010 года уменьшились на 11% и составили 843,5 млрд. тенге.

Анализ программ ипотечного кредитования банков второго уровня показал, что ипотека остается непривлекательной и труднодоступной для населения. Так, ставки по ипотечному кредитованию в среднем колеблются от 15% до 18%. Кроме того, банки второго уровня требуют обязательный первоначальный взнос, в среднем от 30% от суммы кредита.

В первом квартале 2010 года некоторые коммерческие банки снизили ставки по ипотечному кредитованию, а также увеличили сроки ипотечного кредитования. Следует отметить, что большинство банков прекратили выдачу ипотечных кредитов в евро.

Кредитный риск АО "Казкоммерцбанк" сконцентрирован в портфеле ссуд, аккредитивов и гарантий клиентам. В 2009 году банк, придерживаясь антикризисной политики, активно наращивал резервы на возможные потери по ссудам клиентам. Объем провизии достиг уровня 505,5 млрд. тенте (3 405 млн. долларов), с эффективной ставкой резервирования 19,0% по состоянию на 31 декабря 2009 года против 11,9% по состоянию на 31 декабря 2008 года.

Увеличение резервов было необходимым шагом противодействия кредитному риску - просроченные кредиты, составлявшие в 2008 году 115,7 млрд. тенге (958 млн. долларов; 4,8% от ссудного портфеля), увеличились в 2009 году до 441,3 млрд. тенге (2 972 млн. долларов; доля 16,5%).

Ухудшение макроэкономических условий в начале 2009 года негативно повлияло на качество активов, и это также отражает общую ситуацию в экономике, когда большое количество банковских клиентов - крупных и малых предприятий и компаний испытывают проблемы.

Банк постоянно ведет работу в направлении улучшения качества ссудного портфеля. Кредиты, предоставленные банком, подразделяются по качеству в зависимости от соблюдения заемщиком сроков платежей по кредиту, положения заемщика, взаимоотношений банка с заемщиком, кредитной истории обеспечения кредита и степени его надежности и ликвидности.

3. ОСНОВНЫЕ ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН

3.1 Основные проблемы ипотечного кредитования

Мировой опыт развития стран свидетельствует о том, что практически все страны в разной мере подвергались кризисам, переживали экономические трудности. Во все времена самым эффективным механизмом для поднятия платежеспособного спроса населения является тот, который приносит заметные выгоды, развивает рынок недвижимости. Таким эффективным рычагом для привлечения капиталов была и остается ипотека.

В Казахстане с самого начала экономических преобразований, несмотря на свою важность, жилищная реформа проводилась очень медленными темпами. Становление рыночных отношений в жилищной сфере Казахстана началось в 1991 году после принятия законов "О разгосударствлении и приватизации", "О собственности". Позже были приняты законодательные акты "О залоге", "Об инвестиционной деятельности", введен новый Гражданский кодекс, Указы Президента Республики Казахстан, имеющие силу закона, "Об ипотеке недвижимого имущества" и "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Закон Республики Казахстан "О жилищных отношениях", разработаны положения о купонной приватизации и другие. Таким образом, была создана законодательная база для становления рыночных отношений в жилищной сфере.

При этом в условиях недостаточно высокого платежного спроса большей части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия кредитов для приобретения готового жилья, созданный в первые годы реформ рынок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами, которые могли бы поддержать платежеспособный спрос населения на рынке готового жилья.

В течение нескольких лет объем вводимого жилья в республике составлял примерно 0,5 процентов от имеющегося жилищного фонда. Спад инвестиционной активности в строительной отрасли болезненно отразился на экономическом положении многих подрядных организаций. В результате численность занятых в строительном секторе продолжала сокращаться. В такой ситуации многократно повысилась значимость реального запуска новых механизмов привлечения внебюджетных средств в строительный сектор, в том числе, за счет ипотечного жилищного кредитования, поскольку оно может помочь остановить распад строительной отрасли, улучшить показатели занятости, решить ряд проблем социального характера.

Уровни и структура спроса и предложения, а также ценообразование на жилую недвижимость имели в Казахстане ряд особенностей, которые необходимо было иметь в виду при оценке перспектив формирования рынка ипотечного кредитования. В целом по республике уровень спроса на жилье являлся низким. Это касалось подавляющего большинства городов и всей сельской местности. Едва ли не единственными центрами, где спрос на жилую недвижимость был более или менее сформирован, являлись две столицы - Астана и Алматы, где по-прежнему сконцентрированы не только бизнес-элита республики, но и большое количество чиновников, включая зарубежных, а также те города, где, в основном, сосредоточены действующие предприятия добывающей и перерабатывающей отраслей промышленности.

В качестве одного из факторов, влияющих на спрос, выступают бюджетные ограничения и, в частности, доход семьи. Средний уровень дохода семьи в Казахстане находился на невысоком уровне, хотя и превышал показатели соседних стран. Следует отметить, что значительная часть населения не имела никаких существенных накоплений и вынуждена была тратить практически весь доход на текущее потребление. Уровень нормы сбережений продолжал оставаться низким.

Спрос населения на жилье, во многом, определяется демографическими показателями, такими как темпы образования новых семей, уровень миграции, количество сложных домохозяйств и другое. Так снижение рождаемости уменьшает размеры семей в настоящий момент и количество семей в будущем, то есть в перспективе структура и число домохозяйств будут существенно отличаться от современных, что приведет к изменению спроса на жилье.

Что касается предложения жилья, то на территории всей республики наблюдалась примерно одинаковая картина. Подавляющее большинство жилья предлагалось на вторичном рынке, в то время как рынок нового жилищного строительства был развит крайне слабо. Ситуация в строительном секторе значительно ухудшилась за последние годы ввиду отсутствия достаточного платежеспособного спроса. Одной из тенденций было неуклонное сужение предложения на первичном рынке из-за катастрофического падения объемов нового строительства.

Для более глубокого анализа возможностей роста объемов жилищного кредитования в ближайшей перспективе необходимо было определить, во-первых, доступность жилья и жилищных кредитов для населения, и, во-вторых, потенциальный платежеспособный спрос на них.

Низкий доход не способствовал запуску процесса жилищного кредитования во всех областях Казахстана [23].

Для того чтобы претендовать на получение ипотечного кредита на покупку жилья, потенциальный заемщик должен располагать определенными собственными средствами. Основным источником собственных средств у подавляющего большинства граждан являлось жилье, перешедшее в их собственность в результате приватизации. Уровень цен на жилье в Казахстане сравнительно высок не только по отношению к соседним странам, но и даже по отношению к странам Восточной Европы и Турции, где уровень благосостояния населения значительно отличается от показателей в Казахстане. Вторым источником собственных средств у населения могут быть банковские вклады и депозиты, денежные накопления, драгоценности, гараж, автомобиль и тому подобное. Реальную залоговую стоимость этих средств определить сложно.

Основными причины, выявленные в результате опроса, заставляющими отказаться от взятия кредита, представлены в таблице 3.1.

Таблица 3.1. Основные трудности, влияющие на решение не брать ипотечный кредит

Вопрос	Процент ответов
Нет стабильного денежного дохода	28,3%
Нет возможности погашать кредит	21,7%
Нет уверенности в том, что всегда будет работа	19,6%
Не знаю, что нужно сделать для оформления кредита	10,9%
Нет уверенности, что зарплата не сократится	4,4%
Другое	2,2%
Затрудняюсь ответить	13%

Таким образом, можно сделать вывод, что ипотечное кредитование на момент опроса не имело популярности среди горожан отчасти в силу сравнительно малой осведомленности, отчасти - в силу отсутствия стабильной работы и денежного дохода.

В целом, платежеспособный спрос на жилищные ипотечные кредиты в сложившихся в Казахстане условиях оставался относительно небольшим. Однако, во-первых, он был достаточен для начала практического освоения и развития механизмов ипотечного кредитования различными государственными и коммерческими структурами, заинтересованными в развитии национальных рынков недвижимости, а, во-вторых, низкая доступность ипотечных кредитов для населения определяется, главным образом, низкими доходами домохозяйств и высокими процентными ставками, что исправимо в результате проведения грамотной экономической политики.

Несмотря на то, что законодательная база была в основном сформирована, в ходе проявились и нерешенные проблемы:

-несовершенство установленного законом порядка государственной регистрации сделок с недвижимостью (например, необоснованно высокая оплата регистрации) приводит к удорожанию кредитов для населения;

-отсутствие налоговых льгот для граждан, приобретающих жилье в кредит;

-включение залогового имущества в конкурсную массу при банкротстве юридического лица.

В связи с этим Национальным Банком Казахстана была создана рабочая группа, в рамках которой был подготовлен проект Закона Республики Казахстан, предусматривающий внесение изменений и дополнений в некоторые законодательные акты. Но главной проблемой оставалось привлечение средств в сферу ипотечного кредитования.

Предполагалось, что необходимые для этого средства будут привлекаться на внутреннем рынке путем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных принадлежащими АО "Казахстанской Ипотечной Компании" правами требования по ипотечным жилищным кредитам. Основные отечественные институциональные инвесторы - накопительные пенсионные фонды и страховые компании.

Однако в условиях, когда ситуация на отечественном фондовом рынке характеризуется высокой доходностью по корпоративным облигациям и преобладанием бумаг, номинированных в иностранной валюте, выпуск ипотечных облигаций на общих условиях по ожидаемой инвесторами доходности может повлечь за собой резкий рост ставок по ипотечным жилищным кредитам. Если же по облигациям будет установлена доходность ниже рыночной (в рамках проводимой АО "Казахстанской Ипотечной Компанией" политики низких процентных ставок, приемлемой для целей ипотечного кредитования), возрастает риск недоразмещения ипотечных бумаг.

Основная проблема в ипотечном кредитовании это то, что порядка 40 процентов кредитов банковской системы в той или иной мере завязаны на жилищном строительстве, на ипотечном кредитовании и на кредитах на землю.

Ипотечные заемщики Казахстана находятся в незавидном положении. Рост безработицы и глобальное снижение заработной платы делают дефолтными большинство ипотечных кредитов. Кроме этого около 48 процентов кредитов были взяты в долларах, а казахское тенге серьезно девальвировало [24].

Проблемы с ипотекой усугубляются также и законодательными принципами в Казахстане, поскольку законодательно закреплен внесудебный принцип реализации залога, то есть банк имеет право продать заложенное по кредиту жилье быстро и без всяких предварительных процедур.

Например, в США помогали заемщикам, которые допустили просрочки, показав свою неплатежеспособность, но в последнее время акцент сделан на условно платежеспособные семьи, у которых расходы на ипотеку не превышают 31-38 процентов дохода, остальные плательщики получают небольшой бонус. В Казахстане же помогать, намерены исключительно добросовестным плательщикам. С точки зрения рыночного регулирования это может только углубить проблемы.

Также при выполнение Госпрограммы Правительства выявлены ошибки и проблемы:

-непропорциональное в разрезе регионов распределение кредитов на строительство жилья;

-продолжающийся рост цен на коммерческое жилье;

-опережение и превышение спроса на жилье над предложением;

-несоблюдение акиматами установленных Госпрограммой средних параметров коммунального и кредитного жилья.

Также имеются проблемы в определении единой транспарентной системы учета и распределения жилья, строящегося за счет кредитных средств, что в ряде регионов привело к грубым нарушениям при его реализации и фактам перепродажи, продолжающему росту цен на коммерческое жилье, превышению спроса на жилье над предложением.

Анализ реализации Госпрограммы также показал нежелание банков второго уровня и ипотечных организаций участвовать в реализации Госпрограммы, поддержании установленных условий ипотечного кредитования 10/10/20 (процентная ставка/ минимальный первоначальный взнос в процентах/ срок кредитования), а также выявил факты предъявления ими дополнительных требований к претендентам на получение жилья, построенного за счет средств, выделяемых из республиканского бюджета на возвратной основе местным исполнительным органам областей, городов Астаны и Алматы [25].

В 2007 году всплеск на рынке ипотеки оказался несопоставимым с реальными объемами вводимого в строй жилья. Это стало одной из причин резкого роста цен на квадратные метры.

Негативна и динамика изменения структуры выдаваемых кредитов: с докризисного июля 2007 года доля кредитов гражданам на строительство и приобретения жилья сократилась в 7,4 раза, и сейчас на это идет лишь 3,7%. Еще 12,9% выдается на потребительские цели. Для хозсубъектов доля кредитов на новое строительство и реконструкцию лишь 1,5%, на приобретение основных фондов - 3,2%, зато на приобретение оборотных средств приходится 66,6% от всех выдаваемых в стране кредитов. Это весьма отрицательно, так как в здоровой экономике кредиты должны идти на создание новых мощностей и стоимости, а вовсе не на поддержку потребления и, тем более, текущей деятельности предприятий.

Резко стала отрицательной и динамика по неплательщикам: если в 2008 году доля неработающих кредитов была около 6%, то к августу 2010 года она выросла уже до 34,25%. При этом просрочка по кредитам, например, на пополнение оборотных средств составляет 20% от их массы - предприниматели теряют способность поддерживать уже и текущую деятельность. Свой вклад вносит и ипотека: если до кризиса просрочек практически не было, то последние два года их кривая растет по крутой траектории - 7,8% от всех выданных кредитов, или 64 млрд. тенге. В целом осталось не так много до ситуации, когда критическая масса долгов вовсе заблокирует банковскую деятельность [26].

Рынок строительства с участием частного капитала в годы кризиса сузился и не имеется явных предпосылок для его оживления. Так, если в 2007 году объем инвестиций составил 490 миллиардов (далее - млрд.) тенге, то в 2010 году - 317 млрд. тенге, то есть произошло сокращение на 35%.

Это связано со следующими факторами:

1. Сокращение долевого строительства жилья, в связи с ужесточением законодательства.

Так, в Закон Республики Казахстан от 7 июля 2006 года "О долевом участии в жилищном строительстве" внесен ряд изменений, ужесточающих требования к застройщику, проектной компании, и устанавливающих ответственность и общий регламент их деятельности. Указанные изменения имеют четко выраженный акцент на снижение рисков потенциальных дольщиков и усиливают ответственность застройщиков.

Установленные ограничения (ограниченность сроков действия лицензий на деятельность по организации строительства за счет привлечения денег дольщиков, необходимость лицензирования на каждый объект строительства требование к размеру собственного капитала, наличие документации, подтверждающей финансовое покрытие строительства, раскрытие информации) позволили отсеять из рынка долевого строительства так называемые "компании-однодневки". При этом, привлечение дольщиков (и соответственно соинвесторов, финансирующих строительство) обрело более долговременный характер, так как это возможно по закону только после завершения нулевого цикла и других ограничений. Вместе с тем, это увеличило степень защиты прав дольщиков [27].

Кроме того, следует отметить, что ужесточение требований, установленных Правилами классификации активов, условных обязательств и создания провизий (резервов) против них, утвержденными постановлением Правления Агентства Республики Казахстан по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций от 25 декабря 2006 года № 296, к формированию провизии банками второго уровня (далее - БВУ) также явилось одной из причин, повлиявших на сокращение практики финансирования долевого строительства за счет кредитования дольщиков.

В силу вышеуказанных причин увеличились риски банки второго уровня при кредитовании жилищного строительства за счет сокращения соинвесторов (дольщиков) как в части финансирования проектов строительства, так и в части возврата средств за счет сокращения продаж.

Кроме того, БВУ, не обладая длинными ресурсами, не имеют возможности осуществлять соответствующее по срокам кредитование строительства. Данные обстоятельства, вкупе с трудностями по привлечению дольщиков, приводят к появлению кассовых разрывов в финансировании строительства, что в свою очередь проявляется в негативном влиянии на общий процесс строительства жилого объекта.

В связи с чем, представляется необходимым применение определенных механизмов на различных этапах данных бизнес процессов (привлечение финансирования, продажи), обеспечивающих и стимулирующих рост привлечения иных, кроме дольщиков, соинвесторов строительства посредством формирования пула покупателей и фондирования БВУ;

2. Снижение платежеспособного спроса в связи с кризисными явлениями.

3. Снижение активности БВУ в связи с ухудшением качества активов в виде залогового обеспечения из-за значительного обесценения стоимости недвижимости и усилением требований Агентства Республики Казахстан по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций.

4. Завершением Государственной программы жилищного строительства в Республике Казахстан на 2008-2010 годы.

Если не будут своевременно предприняты необходимые меры, то следует ожидать резкого снижения объемов жилищного строительства - до 3,2 млн. квадратных метров в 2012 году, тогда как в предыдущие годы вводилось более 6 млн. квадратных метров жилья, что может в свою очередь повлечь рост цен на жилье, спекуляций и надувание очередного "пузыря" [28].

После пережитого кризиса, "опыта", банки второго уровня сейчас стали более осторожны и уже не практикуют агрессивную политику ипотечного кредитования. Ужесточились условия финансирования, изменились требования к заемщикам, увеличилась процентная ставка по кредитам.

На рынке недвижимости наблюдается небольшой рост цен, указывающий на возобновление интереса к приобретению жилья. Это, в свою очередь, отражается на увеличении объемов ипотечного кредитования.

Политика государства на рынке жилья становится более сбалансированной. С другой стороны, и банки, как основной фактор успешности рынка недвижимости, начали проявлять хоть и скромный, но интерес к ипотеке.

Рост объемов кредитования пока не привел к росту ипотечного портфеля. С конца 2009 года наблюдается снижение ипотечного портфеля на 1,3%, что говорит о недостаточности объемов кредитования даже для покрытия текущих объемов погашения кредитов. Кредитование строительства по-прежнему оценивается банками как сделка с высокими рисками.

Очевидно, что сегмент жилищного строительства не может развиваться без доступных кредитных средств. Возводить дома исключительно "на свои" способны единицы компаний. Да и то лишь когда речь идет об относительно небольших проектах. Действительно, массовый вывод на рынок нового современного жилья возможен исключительно при условии масштабных финансовых вливаний в отрасль [29].

Сегодня банки привлекают новых заемщиков преимущественно за счет постепенной либерализации ставок и условий выдачи кредитов. Однако текущая стоимость ипотеки в Казахстане все равно еще слишком высока, что делает такие кредиты недоступными для большинства граждан.

По различным расчетам при нынешних ставках позволить себе получение ипотечного кредита может лишь 7-8 процентов населения. Остальным вход на рынок ипотеки заказан: несмотря на почти двукратное снижение ставок, наши кредиты в 4-5 раз дороже, чем в Европе.

Так, к примеру, в Великобритании получить ипотечный кредит можно под 2% годовых, а в среднем по Европе ставки колеблются на уровне 4-6 % [3-. c. 137].

По данным НБРК, в период с 2004 года по 1 июля 2010 года 11 банками Казахстана было выдано 200 тысяч ипотечных кредитов на сумму 1,1 триллиона тенге. За этот же период населением было погашено 29,8 процента от числа выданных ипотечных кредитов. На 1 июля 2010 года реструктуризированные кредиты составили 20,6 процента от общего объема ипотечных кредитов.

Государство активно помогает ипотечной отрасли. В период кризиса правительство и НБРК деятельно поддерживали банковский сектор, что в целом позволило сохранить инфраструктуру рынка ипотечного кредитования.

В данный момент все внимание сосредоточено на стимулировании строительства нового жилья.

Таким образом, можно выделить следующие основные проблемы развития и становления ипотечного кредитования в Казахстане представленные на рисунке 3.1.



Рисунок 3.1. Основные проблемы действующей практики ипотечного кредитования в Казахстане

По данным Национального Банка РК (НБ РК), стоимость ипотечных займов в январе-ноябре 2010 года в среднем по рынку составила 10,8%. В 2009 году ставки по таким займам были на уровне 11%. В целом по рынку средневзвешенная процентная ставка по ипотеке держится на уровне 14%, но в 2011 году в целом, скорее всего, будет прослеживаться тенденция к снижению ставок по ипотеке до 12,5%.

Также по данным НБ РК, просрочка по ипотечным кредитам на конец ноября 2010 года превысила 68 млрд. тенге. Это максимальное значение просроченной задолженности по ипотеке за последние три года. За год объем просрочки по ипотеке вырос на 27,7%. Если на конец ноября 2009 года доля просроченной задолженности в общем объеме ипотечных кредитов составляла 7,7%, то на конец ноября 2010 года она выросла до 10%.

За 11 месяцев 2010 года банки выдали ипотечных кредитов почти в шесть раз меньше, чем за 2007 год. Если сопоставлять данные за последние четыре года, то объем выданных ипотечных кредитов в 2009 году достиг своего минимума - 67 млрд. тенге. В январе-ноябре 2010 году объем жилищных кредитов составил 72 млрд. тенге.

На сегодняшний день в Казахстане насчитывается более 800 тысяч "ипотечников". Если у каждого из них в семье хотя бы по четыре человека, то получается, что значительная часть населения переживает трудности, связанные не с влиянием глобального кризиса на экономику Казахстана - с этим влиянием государство уже справляется, - а именно с той системой ипотечного кредитования, которая сложилась в нашей стране. Сам по себе ипотечный кредит для большинства казахстанцев - достаточно нелегкое бремя, которое им предстоит нести еще много лет. Все это время они будут во многом отказывать себе и своим семьям, чтобы расплатиться с банком. Это, в конечном счете, отразится и на уровне жизни этих семей, и на демографической ситуации в стране, потому что средства, необходимые для воспитания детей, будут уходить на погашение кредитов.

3.2 Пути решения проблем ипотечного кредитования и перспективы его развития

В последнее время активно обсуждаются возможные пути решения проблемы жилищного строительства. По-прежнему остаётся живучей идея строительства государственного безвозмездного жилья. Однако, как было отмечено Президентов РК, Н.А.Назарбаевым, "бесплатного жилья за исключением отдельных групп населения не будет".

Жильё является частной собственностью, а значит - сферой ответственности самого человека. Сегодня доля частного жилья в общем жилищном фонде страны составляет почти 97%. И она не будет снижаться. Вместе с тем жилищная проблема является сегодня одной из ключевых [31].

Ипотечное кредитование - один из самых эффективных способов привлечения инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения - в улучшении жилищных условий, банков - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и государства, заинтересованного в экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения.

Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики. Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели и так далее. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции - все это ведет к увеличению экономического потенциала страны.

Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности [32, c. 46].

Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность населения в жилье. Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные кредиты более безопасны для банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства [33].

Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.

Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом.

Существует еще одна важная сторона влияния системы ипотечного кредитования на стабильность банковской системы, связанная с функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики (диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических районах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе страны.

Правительство Казахстана по поручению Президента разработало программу поддержки системы ипотечного кредитования в республике. Программа войдет в состав общей антикризисной программы правительства.

Данная программа - Государственная программа жилищного строительства в Республике Казахстан разработана на 2008--2010 годы [34].

Основанием для разработки программы послужил План мероприятий по исполнению Общенационального плана основных направлений (мероприятий) по реализации ежегодных 2005--2007 годов посланий Главы государства народу Казахстана и Программы Правительства Республики Казахстан на 2007-2009 годы, утвержденный постановлением Правительства Республики Казахстан от 20 апреля 2007 года, №319.

Основной целью данной Программы является комплексное решение проблем развития жилищного строительства, обеспечивающее доступность жилья широким слоям населения.

Основные задачи Программы:

- создание полноценного сбалансированного рынка жилья как со стороны предложения, так и со стороны спроса;

-привлечение частных инвестиций в жилищное строительство и стимулирование государственно-частного партнерства;

- стимулирование развития индивидуального жилищного строительства;

- развитие инженерно-коммуникационной инфраструктуры районов жилищной застройки;

- совершенствование систем ипотечного кредитования, жилищных строительных сбережений и гарантирования (страхования) ипотечных кредитов.

Начиная с 2008 года, произошло значительное уменьшение частных инвестиции в жилищное строительство, за счет которых в докризисный период строилось более 87% жилья, в том числе объектов индивидуального жилищного строительства (далее - ИЖС) до 60%.

Поэтому, в 2012 году следует ожидать снижения объемов жилищного строительства, что может в свою очередь повлечь рост цен на жилье.

Задача Правительства Республики Казахстан состоит в том, чтобы дать импульс для расширения применения новых механизмов финансирования строительства жилья, путем их стимулирования. Необходимо отметить, что государством накоплен значительный опыт оказания поддержки рынка жилья через акиматы и государственные институты развития, такие как акционерное общество "Казахстанская ипотечная компания" (далее - КИК), акционерное общество "Фонд Национального Благосостояния "Самрук-Казына" (далее - ФНБ "Самрук-Казына"), Жилстройсбербанк Казахстана в рамках реализации Государственной программы жилищного строительства и антикризисных мер [35].

В соответствии с Планом совместных действий Правительства РК, Национального Банка и Агентства Республики Казахстан по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций по стабилизации экономики и финансовой системы на 2009-2010 годы, утвержденным постановлением Правительства РК от 25 ноября 2008 года № 1085 (далее - План совместных действий), в целях увеличения обеспеченности жильем граждан предусмотрено строительство арендного жилья.

Для этого создано Акционерное общество "Фонд недвижимости "Самрук-Казына" (далее - Фонд недвижимости) со стопроцентным участием ФНБ "Самрук-Казына" в его уставном капитале.

В соответствии с уставными целями Фонд недвижимости приобретает жилые и нежилые помещения в завершенных строительством или в строящихся объектах жилищного строительства. После завершения строительства объекта и передачи Фонду недвижимости права собственности на выкупленную долю, в соответствии с Правилами реализации жилых и коммерческих (нежилых) помещений АО "Фонд недвижимости "Самрук-?азына", утвержденными Советом директоров АО "Фонд недвижимости "Самрук-Казына" 10 декабря 2009 года и одобренными Правлением АО "ФНБ "Самрук-?азына" 18 января 2010 года (далее - Правила) предоставляет жилые и коммерческие (нежилые) помещения в аренду, аренду с последующим выкупом и прямую продажу.

В то же время следует отметить, что накоплен положительный опыт и имеется определенный потенциал для роста нового рынка жилья, который можно задействовать для его дальнейшего системного развития.

Так, долгосрочный спрос на новое жилье способны обеспечивать системы жилищных строительных сбережений и ипотечного кредитования, в том числе через механизм рефинансирования КИК ипотечных кредитов, выданных коммерческими банками.

Главной целью создания КИК является рефинансирование коммерческих банков путем выпуска ипотечных облигаций, в целях обеспечения быстрой возвратности кредитных ресурсов и решения проблемы ликвидности финансовых институтов, задействованных в ипотечном кредитовании, а также обеспечения доступности ипотечных займов гражданам страны.

Основными направлениями деятельности КИК являются приобретение прав требования по долгосрочным ипотечным займам, выданным банками-партнерами, а также привлечение долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования, в том числе путем выпуска собственных ипотечных ценных бумаг.

КИК осуществляет реализацию государственной политики в сфере ипотечного кредитования и выступает в качестве финансового оператора вторичного рынка ипотечного кредитования. Основную деятельность Компания начала в 2001 году и в настоящее время стала одним из крупнейших небанковских финансовых институтов страны.

С начала деятельности, по состоянию на 1 января 2011 года КИК были приобретены права требования на общую сумму 139 263 032,00 тыс.тенге по 47 337 ипотечным займам.

КИК принимал участие в реализации Государственных программ жилищного строительства на 2005 - 2007 годы, Плана первоочередных действий по обеспечению стабильности социально-экономического развития Республики Казахстан, утвержденного постановлением Правительства Республики Казахстан от 6 ноября 2007 года № 1039.

Также, в соответствии с постановлением Правительства Республики Казахстан от 16 апреля 2003 года № 364 "О создании жилищного строительного сберегательного банка" создано АО "Жилстройсбербанк Казахстана" (ЖССБК) со стопроцентным участием государства в уставном капитале.

ЖССБК является специализированным банком, реализующим систему жилищных строительных сбережений.

Основными направлениями деятельности ЖССБК является прием вкладов, открытие и ведение счетов жилстройсбережений вкладчиков и предоставление им жилищных, промежуточных и предварительных жилищных займов для улучшения жилищных условий или для приобретения недвижимого имущества.

По состоянию на 1 января 2011 года ЖССБК:

- заключено 214 855 договоров о жилстройсбережениях на общую сумму 366,36 млрд. тенге;

- накоплено жилстройсбережений вкладчиков на сумму 39,67 млрд. тенге;

- выдано 27 617 займов в объеме 83,47 млрд. тенге.

Вместе с тем, помимо долевого строительства, наработаны и апробированы на практике новые схемы финансирования строительства жилья с формированием пула покупателей - по механизму продажи квартир с открытием сберегательных счетов в банках второго уровня в рассрочку и через ипотеку, а также по механизму выкупа жилья с участием вкладчиков ЖССБК через систему жилстройсбережений - значительно менее рисковые и позволяющие удешевить стоимость жилья для широких слоев населения.

Доступность к текущему кредитованию объектов строительства напрямую зависит от объёма и качества обеспечения кредита, что является сдерживающим фактором в строительстве объектов. Особенностью данных схем является своевременное формирование пула потенциальных покупателей посредством привлечения средств граждан на сберегательные счета в БВУ при механизме приобретения жилья в рассрочку или через ипотеку, в систему жилстройсбережений, для дальнейшего их направления на выкуп возводимого жилья. Это позволяет обеспечить покупательский спрос и снизить стоимость кредитования строительства жилья, что позволяет его удешевить.

Так, внедрение данных схем строительства жилья в городе Астане строительной компанией ТОО "ASI" началось в ноябре 2010 года. При этом планировалось строительство и реализация 2 346 квартир на сумму 30,2 млрд. тенге. По состоянию на 1 февраля 2011 года количество продаж составило 1 088 квартир с объёмом денежных обязательств покупателей 11 млрд. 900 млн. тенге. Из них по системе беспроцентной рассрочки на 10 лет (Депозитно-накопительная система) реализовано 965 квартир на сумму 10 млрд. 500 млн. тенге, что обеспечивает поступление денежных средств застройщику по 1,05 млрд. тенге в год. По системе жилстройсбережений реализовано 123 квартиры на сумму 2,2 млрд. тенге, что гарантирует застройщику поступление данной суммы не позднее 5,5 лет в результате получения доступа покупателя к жилищному займу.

При этом покупателями квартир являются:

1) 56,2% - работники среднего звена управления государственных и бизнес структур;

2) 29,1% - рабочие;

3) 2,2% - учащиеся высших учебных заведений;

4) 6,1% - индивидуальные предприниматели.

При этом возрастной уровень покупателей следующий: 1) до 29 лет - 51%; 2) 30 - 39 лет - 25%; 3) 40 - 49 лет - 15%; 4) свыше 50 лет - 9%.

Расширение применения данных схем окажет значительное влияние на усиление темпов строительства коммерческого жилья в объеме не менее 2 млн. кв. метров.

Еще одной возможностью для роста строительства жилья является наличие в залогах банков второго уровня земельных участков для строительства, находящихся в районах застройки и имеющих перспективу быть вовлеченными в строительство в случае наличия инфраструктуры. Если задействовать и раскрыть данный потенциал, можно дать толчок для дальнейшего развития жилищного строительства. При этом государство не должно являться активным участником рынка или подменять его. Мировой опыт свидетельствует о том, что его роль должна заключаться в регулировании рынка, а непосредственное участие ограничивается решением проблем социально-защищаемых слоев населения, строительством инженерно-коммуникационной инфраструктуры.

Также, необходимо отметить, что в докризисный период, в структуре вводимого жилья по всем источникам финансирования, государственное жилье занимало порядка 13%, частные застройщики - 27% и индивидуальное жилищное строительство (далее - ИЖС) - 60%. Эти пропорции целесообразно сохранить. Кроме этого, государством для поддержки долевого строительства было выделено 433,513 млрд. тенге, в том числе:

- из республиканского бюджета и резерва Правительства 263,513 млрд. тенге;

- из Национального фонда - 170 млрд. тенге;

Средства из республиканского бюджета и резерва Правительства в сумме 263,513 млрд. тенге распределены по регионам следующим образом:

- акимату г. Астаны - 138,99 млрд. тенге;

- акимату г. Алматы - 77,257 млрд. тенге;

- акимату Алматинской области - 17,266 млрд. тенге;

- Фонду стрессовых активов 30 млрд. тенге.

В результате принятых мер, с сентября 2007 года по январь 2011 года из 450 жилых комплексов с 62 тысячами дольщиками были решены проблемы более 54 тысяч дольщиков на 397 объектах.

В то же время, влияние мирового финансового кризиса существенно отразилось также на секторе индивидуального жилищного строительства (ИЖС), доля которого в общем объеме жилищного строительства в 2008 году снизилась до 47%, хотя ранее достигала 58-60%.

На развитие инженерной инфраструктуры в районах жилищной застройки в рамках Программы по развитию строительной индустрии и производства строительных материалов Республики Казахстан на 2010-2014 годы, в 2011-2012 годах акиматам предусмотрено по 10 млрд. тенге, в том числе на районы ИЖС. Вместе с тем, в предыдущие годы ежегодно выделялось по 30 млрд. тенге, из них порядка 10-15 млрд. тенге на районы ИЖС. Поэтому, недостаточность финансирования строительства инженерных сетей в районах ИЖС на сегодня может являться сдерживающим фактором.

Кроме этого, сдерживающими факторами развития ИЖС могут быть:

- невозможность получения кредитных средств на строительство своего дома;

- недостаток доступных строительных материалов.

ИЖС и строительство жилья за счет бюджетных средств располагают значительным антикризисным потенциалом, который при минимальных финансовых и материальных затратах может ощутимо повлиять не только на сохранение достигнутых объемов ввода нового жилищного фонда, но и смягчить влияние кризиса для тысяч казахстанцев. Анализ зарубежного опыта показывает, что в разных странах оказывается поддержка отрасли жилищного строительства. Усилия руководства большинства стран в аналогичной ситуации были направлены на поддержку финансовых институтов, осуществлявших финансирование строительства и покупки жилья.

Так, в США была оказана финансовая поддержка ипотечным агентствам Fannie Mae, Freddie Mac и Indy Mac, а также проведен выкуп и реструктуризация ипотечных кредитов. Общий объем вложений со стороны государства составил более 1,5 трлн. долларов США. В странах Евросоюза были рекапитализированы ипотечные банки (например, Hypo Real Estate и Fоrtis). Китай в рамках антикризисных программ уменьшил ставки на землю, ипотечные кредиты. Индия оказала помощь девелоперам в реструктуризации банковских кредитов и частичном снятии запретов на иностранные инвестиции.

В Сингапуре развитие системы ипотечного кредитования с использованием пенсионных накоплений позволило увеличить процент владения жильем более, чем в 3 раза - с 27% в 1970 году до 91% в настоящее время. Жилищное строительство в Сингапуре осуществляется специально созданной государственной организацией. Если в начале развития жилищного строительства в Сингапуре строили дешевое и малогабаритное жилье, то сейчас параметры государственного жилья значительно улучшились. В Японии также существует специальная государственная организация, предоставляющая ипотечные кредиты с субсидированием процентной ставки. Доля ипотечных кредитов, профинансированных государством Японии, составляет приблизительно 30%.

В Российской Федерации, с 2010 года Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) разработало и запустило программу "Стимул", которая уже по результатам нескольких месяцев показывает положительные изменения в сфере строительства и ипотечного кредитования. Российская программа направлена на стимулирование кредитования застройщиков доступного жилья и заемщиков для приобретения нового доступного жилья. Программа "Стимул" направлена на увеличение объемов кредитования строительных проектов через целевое финансирование банков. На реализацию программы выделено 40 млрд. руб., что позволит кредитным организациям профинансировать строительство порядка двух млн. кв. м жилья эконом класса. Основная задача программы - снизить риски сторон и предоставить ряд гарантий, которые способствуют возобновлению кредитования строительной отрасли.

В рамках программы банки получают гарантию доступа к финансовым ресурсам АИЖК на фиксированных условиях: в течение периода кредитования строительного проекта (два года) банк может воспользоваться целевым займом агентства по фиксированным параметрам - 8%. В то же время банк может финансировать строительство из собственных средств или других источников. Таким образом, банк получает своеобразную "подушку безопасности", исключающую риск недофинансирования. Кроме того, АИЖК обязуется рефинансировать ипотечные кредиты, выданные банком гражданам в рамках проекта, что дает банку возможность кредитовать физических лиц, приобретающих квартиры в строящихся домах.