Ипотечное кредитование в Республике Казахстан

В силу того, что программа "Стимул" только набирает обороты, эксперты пока не берутся давать оценку объемам строительства, которые реально может "простимулировать" федеральная программа. Однако практически все эксперты сходятся во мнении, что АИЖК "расшевелило" рынок. Отношение банков к программе весьма позитивное, и кредитование в части строительства доступного жилья является, по мнению банкиров, одним из перспективных направлений кредитования, тем более что сегодня оно активно поддерживается государством. Как видно из мирового опыта, без государственного участия, как в строительной, так и в ипотечной системе будет сложно говорить об их восстановлении.

В Казахстане имеются реальные предпосылки для динамичного развития отрасли жилищного строительства с использованием опыта антикризисных мер и позитивного мирового опыта. Для этого необходимо продолжить бюджетное финансирование развития инженерно-коммуникационной инфраструктуры в районах жилищной застройки (в том числе ИЖС), строительство кредитного и государственного арендного жилья, а также фондирование БВУ для дальнейшего финансирования жилищного строительства и ипотечного кредитования.

Поэтому следует продолжить меры государственной поддержки жилищного строительства. При этом надо сохранить объемы ввода государственного жилья, шире использовать потенциал системы жилищных строительных сбережений, продолжить строительство инженерно-коммуникационной инфраструктуры, а также стимулировать привлечение частных инвестиций в жилищное строительство.

Один из рисков ипотечного кредитования - низкая платежеспособность заемщика. Зачастую люди берут кредит, действуя по принципу: главное ввязаться, а там "война план покажет". Такая тактика допустима в периоды высокого экономического роста, когда зарплаты растут адекватно росту стоимости недвижимости. Причем в краткосрочной перспективе. Но этой прямо пропорциональной зависимости не наблюдалось на нашем рынке изначально. И даже упрощенный расчет показывает высокую вероятность дефолта заемщика, переоценившего свои финансовые - настоящие и потенциальные - возможности. К примеру, жилье стоит 220 тысяч долларов. Средний суммарный заработок семьи - тысяча долларов. И если был сделан первоначальный 10-процентный взнос, то для того, чтобы погасить остаток (даже без процентов), оплачивая тысячу долларов в месяц (все, что заработано), понадобится почти 200 месяцев. Конечно, семья имеет перспективы повышения ее благосостояния. Однако этот потенциал роста доходов неадекватен рискам. Хотя бы потому, что, не видя динамики платежей, кредитной истории, банк изначально не может оценить возможности клиента. Поэтому не случайно эксперты в один голос говорят, что ипотека - замечательный рыночный продукт - рассчитана на обеспеченных людей. И это не приговор для людей, имеющих невысокие, но стабильные доходы. Поэтому важно помнить, что в стране уже сложилась многоуровневая система решения квартирного вопроса - с учетом возможностей всех слоев населения. Людям с устойчивым семейным бюджетом менее тысячи долларов (в эквиваленте) рекомендована система жилстройсбережений.

Она, изначально ориентированная на средний класс, учит правильно оценивать свои возможности и своевременно отвечать по своим обязательствам. И эта способность и дисциплинированность очень хорошо проверяются на стадии накопления. Понятно, что для накопления требуемой суммы необходимо время: при классической схеме кредитования "50 х 50" человек накапливает сумму, равную будущему займу. И здесь речь идет о периоде от трех до пятнадцати лет. Но система так построена, что позволяет корректировать соглашение о жилстройсбережениях. То есть договорную сумму можно изменить по взаимному соглашению в сторону повышения или понижения в зависимости от сложившейся ситуации. После принятия изменений в Закон "О жилстройсбережениях" система стала еще более гибкой в вопросах накопления: отменено понятие графика накопления, и человек может сам определять, как, когда и какими долями ему вносить платежи, чтобы ускорить получение кредита.

Основные предпосылки для развития ипотечного кредитования в Казахстане - это наличие потенциально высокого спроса на жилье, миграционные процессы, стабилизация экономики, изменение структуры банковских операций. Как показывает международная практика, развитие ипотечного кредитования приносит значительные выгоды государству. Ипотечное кредитование способствует решению жилищной проблемы, что немаловажно с точки зрения социальной политики. Для кредитования привлекаются внутренние инвестиции - сбережения населения, деньги институциональных инвесторов. В результате происходит косвенное финансирование реального сектора экономики, а именно строительной и смежных с ней отраслей. Как следствие практически без вмешательства государства решаются проблемы замены и восстановления ветхого жилого фонда, развития инфраструктуры. Все это способствует росту налогооблагаемой базы и увеличению поступлений в бюджет в виде налогов и сборов. Мировой опыт свидетельствует о том, что развитие ипотечного кредитования является существенным фактором развития экономики страны в целом. Итак, можно предложить следующие варианты решения проблем в сфере ипотечного кредитования, представленные на рисунке 3.2.

Рисунок 3.2. Способы решения основных проблем в сфере ипотечного кредитования

Таким образом, можно сделать следующие выводы. С расширением ипотечных предложений появилась насущная потребность в создании финансового института, обеспечивающего решение вопросов ликвидности банков при долгосрочном ипотечном кредитовании, использования внутреннего инвестиционного потенциала. Решением этих задач занимается Казахстанская ипотечная компания. В ситуации, когда государство не может напрямую финансировать программу, главным фактором развития ипотеки становится доступность других источников. В рыночной экономике это - средства институциональных инвесторов, привлекаемые на фондовом рынке. Казахстанская ипотечная компания планирует изыскать необходимые средства путем выпуска ипотечных ценных бумаг, которые будут обеспечены залогом прав требования по ипотечным кредитам. Это традиционный инструмент для многих стран мира, и он пользуется большим спросом среди иностранных инвесторов, поскольку является очень удачным симбиозом надежности, доходности и ликвидности.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Как показывает международная практика, развитие ипотечного кредитования приносит значительные выгоды государству. Прежде всего, оно способствует решению жилищной проблемы, что немаловажно с точки зрения социальной политики. При этом стимулируется собственная инициатива граждан. Кроме того, для кредитования привлекаются внутренние инвестиции - сбережения населения, деньги институциональных инвесторов.

В результате происходит косвенное финансирование реального сектора экономики, а именно строительной и смежных с ней отраслей. Как следствие практически без вмешательства государства решаются проблемы замены и восстановления ветхого жилого фонда, развития инфраструктуры. Все это способствует росту налогооблагаемой базы и увеличению поступлений в бюджет в виде налогов и сборов. Мировой опыт свидетельствует о том, что развитие ипотечного кредитования является существенным фактором развития экономики страны в целом.

Основные предпосылки для развития ипотечного кредитования в Казахстане - это наличие потенциально высокого спроса на жилье, миграционные процессы, стабилизация экономики, изменение структуры банковских операций.

В дипломной работе развитие ипотечного кредитования было представлено на примере функционирования АО "Казкоммерцбанк".

АО "Казкоммерцбанк" в настоящее время является крупнейшим частным финансовым институтом Казахстана по размеру активов, ссудного портфеля, чистой прибыли и капитала.

Одной из приоритетных целей АО "Казкоммерцбанк" в 2009 году было не увеличение ссудного портфеля, а сохранение существующей надежной клиентской базы; обеспечение клиентам финансирование оборотного капитала, жизненно необходимого для любого бизнеса, продолжение финансирования строительства и нахождение гибких решений по проблемам заемщиков, защищая три этом интересы банка и его вкладчиков. В результате этого объем кредитного портфеля в 2009 году уменьшился на 163,6 млрд. тенге (1102 млн. долларов) или 5,5%.

Продолжая совершенствование системы управления рисками, банк продолжает усиливать работу с проблемными кредитами на индивидуальной основе и развивает сотрудничество с клиентами по оздоровлению их бизнеса для обеспечения возвратности кредитов.

Банк продолжает придерживаться консервативной политики в начислении достаточного объема провизий для покрытия ожидаемых потерь по ссудам, выданным клиентам. В результате данных мер банком было сформировано резервов на возможные потери по ссудам клиентам на конец 2009 года в размере 505,5 млрд. тенге (3 405 млн. долларов) в сравнении с 289,3 млрд. тенге (2 395 млн. долларов) на начало года.

Банк обслуживает крупные и средние казахстанские промышленные предприятия и тpaнcнациональные компании, действующие в Казахстане, работая в нескольких направлениях: тopговое финансирование, проектнoe финансирование, краткосрочное кредитование, кредитование малого и среднего бизнеса. Одновременно с этим АО "Казкоммерцбанк" предоставляет услуги частному сектору, осуществляя потребительское и ипотечное кредитование, кредитование по кредитным картам, а также кредитование частных предпринимателей в рамках программы поддержки малого бизнеса.

В рамках стабилизационной программы по реализации антикризисных мер поддержки экономики банк в 2009 году продолжал принимать активное участие в освоении средств, выделенных ФНБ "Самрук Казына", Фондом стрессовых активов и ФРП "Даму" для рефинансирования корпоративных клиентов, а также ипотеки, малого и среднего бизнеса. Банк участвует в госпрограммах в интересах своих клиентов, которые получают дополнительное финансирование на более мягких условиях, как в корпоративном, так и в розничном бизнесе.

Структура ссуд, выданных клиентам, выглядит следующим образом: доля ссуд, направленных в корпоративный бизнес, составляет 86,7% за 2009 год и 83,7% за 2008 год; доля ссуд, выданных физическим лицам, составляет 13,3% и 16, 3%, соответственно по годам. В структуре ссуд, выданных физическим лицам, основную долю занимают ипотечные кредиты и кредиты на потребительские цели. Их общая доля в общем объеме ссуд, направленных в розничный сектор, за 2009 год составила 88,6% (65,8% и 21,8% соответственно), в 2008 году - 85,0% (56,3% и 28,7%, соответственно).

Несмотря на то, что банк придерживался жесткой политики по выдаче новых ипотечных ссуд, банк также участвовал в программе по реструктуризации, финансированию и рефинансированию ипотечной задолженности клиентов, в связи с чем их доля в розничном портфеле выросла на 3,6 пункта на фоне снижения других статей.

Поддержка государством строительства объектов жилой недвижимости, а также завершение строительства некоторых строительных объектов привели к росту ссуд, выданных на операции с недвижимостью на 72,7%.

Объем ссуд, предоставленных в долларах США, снизился на 9,9%, тогда как объем ссуд, выданных в национальной валюте, увеличился на 11,5%. В 2009 году имело место рефинансирование ипотечных ссуд и средств АО "Фонд национального благосостояния Самрук-Казына", в результате которого ссуды, выданные в иностранной валюте, конвертировались в тенге, что и послужило основной причиной для poста объема тенговых ссуд банка в 2009 году. Общей тенденцией последних лет является удлинение сроков кредитования в соответствии с потребностями клиентов.

В целом по Казахстану с начала 2009 года происходит ухудшение качества ссудного портфеля банков второго уровня Казахстана. По состоянию на 1 апреля 2010 года доля неработающих кредитов составила 35,9% от общего портфеля, в то время как в начале 2009 года она составляла только 8,12%. Однако в абсолютном значении размер неработающих кредитов снизился по сравнению с показателем на начало 2009 года.

БТА Банк, Альянс Банк, ТЕМIРБАНК, Банк Позитив Казахстан, Метрокомбанк, КАЗКОММЕРЦБАНК, Мастербанк, КЗИ Банк - банки в порядке "лидерства" по доле неработающих кредитов. По состоянию на 1 апреля 2010 года около 20% и более ссудного портфеля этих банков являются нерабочими.

Общая сумма безнадежных кредитов среди ипотечных займов в первом квартале 2010 года уменьшилась на 30% с 119,4 млрд. тенге до 83,6 млрд. тенге, а также уменьшилась их доля с 14,1% до 11,2%. Также следует отметить уменьшение общей суммы стандартных кредитов среди ипотечных займов в первом квартале 2010 года с 200,7 млрд. тенге до 143,4 млрд. тенге, их доля уменьшилась с 23,7% до 19,2%.

Основная проблема в ипотечном кредитовании - это то, что порядка 40% кредитов банковской системы в той или иной мере завязаны на жилищном строительстве, на ипотечном кредитовании и на кредитах на землю.

Ипотечные заемщики Казахстана в настоящее время находятся в незавидном положении. Рост безработицы и глобальное снижение заработной платы делают дефолтными большинство ипотечных кредитов. Кроме этого около 48% кредитов были взяты в долларах, а казахское тенге серьезно девальвировало.

Проблемы с ипотекой усугубляются также и законодательными принципами в Казахстане, поскольку законодательно закреплен внесудебный принцип реализации залога, то есть банк имеет право продать заложенное по кредиту жилье быстро и без всяких предварительных процедур.

Также при выполнении Госпрограммы Правительства выявлены ошибки и проблемы:

-непропорциональное в разрезе регионов распределение кредитов на строительство жилья;

-продолжающийся рост цен на коммерческое жилье;

-опережение и превышение спроса на жилье над предложением;

-несоблюдение акиматами установленных Госпрограммой средних параметров коммунального и кредитного жилья.

В 2007 году всплеск на рынке ипотеки оказался несопоставимым с реальными объемами вводимого в строй жилья. Это стало одной из причин резкого роста цен на квадратные метры.

После пережитого кризиса, "опыта", банки второго уровня сейчас стали более осторожны и уже не практикуют агрессивную политику ипотечного кредитования. Ужесточились условия финансирования, изменились требования к заемщикам, увеличилась процентная ставка по кредитам.

На рынке недвижимости наблюдается небольшой рост цен, указывающий на возобновление интереса к приобретению жилья. Это, в свою очередь, отражается на увеличении объемов ипотечного кредитования.

Политика государства на рынке жилья становится более сбалансированной. С другой стороны, и банки, как основной фактор успешности рынка недвижимости, начали проявлять хоть и скромный, но интерес к ипотеке.

Рост объемов кредитования пока не привел к росту ипотечного портфеля. С конца 2009 года наблюдается снижение ипотечного портфеля на 1,3%, что говорит о недостаточности объемов кредитования даже для покрытия текущих объемов погашения кредитов. Кредитование строительства по-прежнему оценивается банками как сделка с высокими рисками.

Очевидно, что сегмент жилищного строительства не может развиваться без доступных кредитных средств. Возводить дома исключительно "на свои" способны единицы компаний. Да и то лишь когда речь идет об относительно небольших проектах. Действительно, массовый вывод на рынок нового современного жилья возможен исключительно при условии масштабных финансовых вливаний в отрасль.

Сегодня банки привлекают новых заемщиков преимущественно за счет постепенной либерализации ставок и условий выдачи кредитов. Однако текущая стоимость ипотеки в Казахстане все равно еще слишком высока, что делает такие кредиты недоступными для большинства граждан.

По различным расчетам при нынешних ставках позволить себе получение ипотечного кредита может лишь 7-8 процентов населения. Остальным вход на рынок ипотеки заказан: несмотря на почти двукратное снижение ставок, наши кредиты в 4-5 раз дороже, чем в Европе.

По данным НБРК, в период с 2004 года по 1 июля 2010 года 11 банками Казахстана было выдано 200 тысяч ипотечных кредитов на сумму 1,1 триллиона тенге. За этот же период населением было погашено 29,8 процента от числа выданных ипотечных кредитов. На 1 июля 2010 года реструктуризированные кредиты составили 20,6 процента от общего объема ипотечных кредитов.

Государство активно помогает ипотечной отрасли. В период кризиса правительство и НБРК деятельно поддерживали банковский сектор, что в целом позволило сохранить инфраструктуру рынка ипотечного кредитования.

В данный момент все внимание сосредоточено на стимулировании строительства нового жилья.

В целом, основные проблемы действующей практики ипотечного кредитования заключены в следующем:

1) высокие процентные ставки по ипотечным кредитам банков второго уровня, сложные условия кредитования (политика банков направлена на получение сверхприбыли, банк получает преимущества перед заемщиком);

2) низкая инвестиционная активность в строительной отрасли;

3) низкая платежеспособность, рост цен на жилье;

4) общие макроэкономические проблемы: инфляция, финансовый кризис, дефицит долгосрочных кредитных ресурсов;

5) Неграмотность и слабая информированность населения в вопросах ипотечного кредитования, незнание финансовых аспектов населением.

С целью решения данных проблем в области ипотечного кредитования в работе предложены необходимо следующее:

1) социально-ориентированная политика банков в области ипотечного кредитования;

2) активная информационная работа по вопросам ипотечного кредитования среди населения;

3) помощь со стороны государства и специальных фондов;

4) привлечение частных инвестиций в жилищное строительство и стимулирование государственно- частного партнерства, создание механизма кредитования для строительства жилья.

С расширением ипотечных предложений появилась насущная потребность в создании финансового института, обеспечивающего решение вопросов ликвидности банков при долгосрочном ипотечном кредитовании, использования внутреннего инвестиционного потенциала.

Решением этих задач занимается Казахстанская ипотечная компания. В ситуации, когда государство не может напрямую финансировать программу, главным фактором развития ипотеки становится доступность других источников. В рыночной экономике это - средства институциональных инвесторов, привлекаемые на фондовом рынке. Казахстанская ипотечная компания планирует изыскать необходимые средства путем выпуска ипотечных ценных бумаг, которые будут обеспечены залогом прав требования по ипотечным кредитам. Это традиционный инструмент для многих стран мира, и он пользуется большим спросом среди иностранных инвесторов, поскольку является очень удачным симбиозом надежности, доходности и ликвидности.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Абдрахманова Г. Почему нужно управлять рисками? //Финансы Казахстана - 2008 -№2, 96 с.

Абсаттарова Р.К., Кемельбаева С.С. Ипотечное кредитование как способ обеспечения доступности жилья //Банки Казахстана - 2006 -№5, 120 с.

Агальцова С. Жилье в кредит // Банки Казахстана - 2010 -№1, 56 с.

Антонов М.В. Залог и кредитный риск//Банковское дело - 2005 - № 5, 120 с.

Ахметова А. Кредитные риски: способы и методы минимизации /Труд в Казахстане - 2009 -№8, 16 с.

Базанов В.П. Происхождение современной ипотеки - М., 2008, 213с.

Беленький В. Ипотека. Проблемы и решения//Финансовый бизнес. - 2004. - № 8, 160 с.

Бусов В.И. Проблемы организации ипотечного бизнеса в России//Деньги и кредит. - 2009. - № 2, 180 с.

Воробьев Ю. Залоговое кредитование//Вопросы экономики. - 2005. - № 11, 423 с.

Головин Ю. Ипотека: из Древней Греции в Россию. М., 1997, 136 с.

Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости: Учебник для вузов. М., 1999, 148 с.

Дистресс М. Ипотека и ипотечный кредит//Деньги и кредит. - 2009-№ 8, 78 с.

Жарковская Е.П. Банковское дело: Учебник для вузов. М., 2003, 124с.

Исламов К. Реакция рынка на изменение условий ипотеки жилья //Аль Пари - 2008 -№2, 12 с.

Кирилловская Е. Договор о залоге //Мир закона - 2007 -№10, 16 с.

Крутик А.Б., Никольская Е.Г. Инвестиции и рост предпринимательства: Учебное пособие для вузов - СПб.: Лань, 2000, 164 с.

Лещенко М.И. Основы лизинга: Учеб. пособие для вузов - М.: Финансы и статистика, 2001, 135 с.

Логинов М.П. К вопросу о бюджетной модели ипотеки в России //Деньги в кредит - 2009 -№12, 205 с.

Кодекс деловой этики АО "Казкоммерцбанк" (с учетом изменений и дополнений №1, утвержденных Советом Директоров /протокол №3.2 от 19.03.08 г., рег. №Н_798/1 от 01.04.08 г.).

Кодекс корпоративного управления АО "Казкоммерцбанк".

Консолидированная финансовая отчетность за год, закончившийся 31 декабря 2008 г. и на 31 декабря 2009 года

Правила об общих условиях проведения операций АО "Казкоммерцбанк" с учетом изменений и дополнений №1, №2

Сарсенов Н. Юридические вопросы ипотечного свидетельства: критическая заметка //Рынок ценных бумаг - 2003 -№4, 12 с.

Сиротина И.А. Получение кредита под залог. М., 2006, 164 с.

Стюньков В.П. Ипотечное кредитование: организационные аспекты. М., 2007, 82 с.

Сулейменов М.К., Осипов Е.Б. Залоговое право - Алматы, 1997, 68 с.

Трачев В.Н. Кредитные риски и развитие банковской системы //Деньги и кредит - 2009 - №6, 10 с.

Финансово - кредитный механизм и банковские операции/ Под ред. Букато В.И. / Москва, "Финансы и статистика", 2001г, 214 с.

Панова Г.С. Кредитная политика коммерческого банка. М., 2007г., 125с.

Сенчагова В.К., Архипова А.И. Финансы, денежное обращение и кредит. - М., Издательство "Проспект", 1999 г., 497 с.

Гражданский Кодекс Республики Казахстан (Общая часть) от 7 декабря 1994 года № 269-XII (по состоянию на 25 марта 2011 года)

Адибеков М.Г., Кредитные операции: классификация, порядок привлечения и учет, М., Изд-во АО "Консалтбанкир", 2005, 90 с.

Послание Президента Республики Казахстан Н.А. Назарбаева народу Казахстана от 28 января 2011 г.

Указ Президента Республики Казахстан "О Государственной программе жилищного строительства в Республике Казахстан на 2008-2010 годы", Астана, 20 августа 2007 года, № 383

Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу Закона "Об ипотеке недвижимого имущества" от 23 декабря 1995 г. N 2723

ПРИЛОЖЕНИЕ А

Консолидированный отчет о финансовом положении АО "Казкоммерцбанк" по состоянию на 31 декабря 2008 и 31 декабря 2009 гг. (в тысячах долларов США)

ПРИЛОЖЕНИЕ Б

Консолидированный отчет о прибылях и убытках АО "Казкоммерцбанк" по состоянию на 31 декабря 2008 и 31 декабря 2009 гг. (в тысячах долларов США)

ПРИЛОЖЕНИЕ В

Консолидированный отчет о совокупных доходах и расходах АО "Казкоммерцбанк" по состоянию на 31 декабря 2008 и 31 декабря 2009 гг. (в тысячах долларов США)

Размещено на Allbest.ru