Развитие ипотеки и ее роль в решении жилищной проблемы

Таблица 2 - Регионы-лидеры по объему просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам, выданным в рублях на 01 января 2012 года

№	Регион	Объем просроченной задолженности, млн. руб.	Общий объем задолженности, млн. руб.
1	Москва	3 043	127 170
2	Московская область	2 011	87 162
3	Самарская область	1 404	33 082
4	Санкт-Петербург	1 360	64 609
5	Челябинская область	1 332	38 687
6	Пермский край	1 085	29 280
7	Свердловская область	1 053	49 918
8	Омская область	1 004	18 191
9	Кемеровская область	997	21 451
10	Красноярский край	945	44 504
11	Новосибирская область	940	39 110
12	Краснодарский край	888	31 176
13	Тюменская область	672	118 566
14	Волгоградская область	627	15 974
15	Нижегородская область	621	28 338

3.2 Система мероприятий разработанных на уровне Свердловской области, направленных на развитие ипотечного кредитования и решение жилищных проблем

Программа развития системы ипотечного жилищного кредитования в Свердловской области 2010-2015 годы определяет ключевое направление преобразований в жилищной сфере и, в частности, в строительной отрасли Свердловской области с целью обеспечения граждан жильем.

Необходимость внедрения и развития эффективных механизмов обеспечения жильем жителей края обусловлена недостаточностью объемов нового жилищного строительства, низкой покупательной способностью большинства граждан, желающих приобрести жилье, и ограниченностью финансовых возможностей бюджета Свердловской области при малоэффективных механизмах привлечения внебюджетных средств в строительную отрасль. Программа разработана в целях разрешения существующих проблем.

Программа направлена на формирование нормативной правовой базы, разработку и внедрение механизмов ипотечного жилищного кредитования, позволяющих задействовать в жилищной сфере внебюджетные средства, а также механизмов осуществления государственной поддержки отдельных категорий граждан.

Программа разработана в соответствии с федеральным и областным законодательством, а также с учетом накопленного положительного опыта в решении вопроса внедрения и развития региональных систем ипотечного жилищного кредитования.

В современных экономических условиях для Свердловской области, как и для России в целом, развитие системы ипотечного жилищного кредитования является одним из ключевых звеньев в решении жилищной проблемы граждан. При правильной организации система ипотечного жилищного кредитования, получив государственную поддержку на этапе ее внедрения, должна трансформироваться в саморазвивающуюся и самодостаточную систему, которая бы не требовала значительного бюджетного финансирования. Система ипотечного жилищного кредитования позволит:

- обеспечить активное развитие рынка жилья;

- внедрить кредитно-финансовые механизмы, стимулирующие рост платежеспособного спроса граждан, направленного на более полное удовлетворение их потребности в жилье;

- вовлечь внебюджетные средства и, в первую очередь, средства финансово-кредитных учреждений в хозяйственный оборот Свердловской области;

- перейти от прямой финансовой поддержки производителя к поддержке гражданина, желающего приобрести жилье;

- укрепить региональную кредитно-финансовую систему;

- способствовать оживлению и развитию других секторов экономики Свердловской области.

На федеральном уровне уже созданы необходимые правовые, социально-экономические, финансовые и другие предпосылки для внедрения и использования данного механизма. На федеральном уровне организован вторичный рынок закладных, который позволяет кредитным и финансовым учреждениям Свердловской области осуществлять рефинансирование выданных ипотечных кредитов, тем самым восполняя их собственные ресурсы для долгосрочного кредитования граждан.

Вместе с тем в целях развития региональной системы ипотечного жилищного кредитования в Свердловской области необходимо доработать соответствующую нормативную правовую базу, обеспечить формирование инфраструктуры рынка ипотечных кредитов, согласовать с профессиональными участниками ипотечного рынка механизм реализации жилищно-социальных программ в рамках системы ипотечного жилищного кредитования.

Программа отражает современные тенденции развития ипотечного жилищного кредитования, ориентирована на внешнее рефинансирование, учитывает требования Стандартов процедуры выдачи, сопровождения и рефинансирования ипотечных кредитов и определяет организационные и кредитно-финансовые механизмы ипотечного жилищного кредитования в Свердловской области.

При разработке Программы были учтены мировой, российский и региональный опыт становления и развития системы ипотечного жилищного кредитования. Комплекс мер, предусматриваемых Программой, рассчитан на запуск региональной системы ипотечного жилищного кредитования и ее последующую интеграцию в общероссийскую систему ипотечного жилищного кредитования.

Основной целью Программы является создание эффективных кредитно-финансовых механизмов, которые благодаря привлечению долгосрочных ресурсов в систему ипотечного жилищного кредитования Свердловской области обеспечивают как улучшение жилищных условий граждан, проживающих на территории области, так и подъем региональной экономики в целом. Для достижения данной цели и в соответствии с перечисленными выше проблемами и условиями в рамках Программы должны быть решены следующие основные задачи:

- создание региональной нормативной правовой базы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования;

- формирование эффективного первичного рынка ипотечных кредитов и финансовых механизмов, обеспечивающих доступность кредитов для граждан;

- формирование и координация инфраструктуры ипотечного кредитования в Свердловской области;

- подготовка условий для рефинансирования ипотечных кредитов и интеграции региональной системы вторичного рынка ипотечных кредитов в общероссийскую систему;

- обеспечение надежных механизмов защиты имущественных прав и интересов инвесторов вторичного рынка ипотечных кредитов.

В рамках реализации указанных задач предполагается решить следующие подзадачи:

- создание и развитие схем, обеспечивающих надежное накопление населением денежных средств, в том числе через развитие схем пенсионного обеспечения, накопительного страхования, функционирования инвестиционных фондов, кредитных потребительских кооперативов граждан и других объединений граждан, вкладывающих свои средства в жилищную сферу;

- определение форм и методов адресной государственной поддержки отдельных категорий граждан;

- создание и использование экономических механизмов привлечения частных инвестиций в систему ипотечного жилищного кредитования с использованием механизма рефинансирования ипотечных кредитов;

- формирование нормативной правовой основы для защиты имущественных прав и интересов инвесторов, вкладывающих средства путем приобретения ипотечных ценных бумаг;

- повышение надежности и инвестиционной привлекательности ипотечных ценных бумаг;

- внедрение эффективных и прозрачных для инвесторов технологий учета возвратных денежных потоков по ипотечным кредитам, а также процедур замещения в эмитированных пулах ипотечных облигаций (закладных листов) досрочно прекращенных ипотечных кредитов новыми;

- организация процедуры оценки платежеспособности заемщика (андеррайтинга), оформления сделок при ипотечном кредитовании;

- разработка и использование комплекса мероприятий, направленных на стимулирование жилищного строительства, с привлечением кредитных (заемных) средств (включая ипотечные жилищные кредиты);

- содействие формированию системы профессиональной подготовки и переподготовки специалистов в области технологий ипотечного кредитования и управления финансовыми операциями на вторичном рынке ипотечных ценных бумаг;

- внедрение информационных технологий, автоматизация процессов учета и анализа данных в системе ипотечного жилищного кредитования, подготовка к интеграции с системой рефинансирования;

- формирование условий, обеспечивающих постепенную интеграцию региональной системы ипотечного кредитования в единую государственную систему ипотечного жилищного кредитования;

- обеспечение условий устойчивого и эффективного функционирования системы ипотечного жилищного кредитования преимущественно за счет внебюджетных источников финансирования;

- создание механизмов управления рисками в системе ипотечного жилищного кредитования;

- проведение разъяснительной работы с целью повышения доверия со стороны населения и инвесторов.

Концепция Свердловской области жилищной ипотеки позволит приступить к разработке Закона Свердловской области, регулирующего вопросы ипотечного жилищного кредитования. Для развития ипотечного кредитования необходимо создать стабильное растущее предложение на региональном рынке жилья. Для развития ипотеки нужен комплексный подход, заключающийся в информировании людей, повышении их доходов, устранении бюрократических барьеров. Кроме того, необходимо отладить систему предоставления земельных участков под новое строительство, увеличить его объемы, в том числе используя новые технологии.

Заключение

Ипотека - это долгосрочный кредит, который выдается на приобретения жилья. Не каждые слои населения могут позволить купить квартиру за наличный расчет, накапливая деньги долгие годы, поэтому программа ипотеки выгодна в этом плане. При стабильном рынке (рост в пределах инфляции), заемщик всегда оказывается в выигрыше, так как «переплата» компенсируется ростом цен на жилье.

Положительные аспекты ипотечного кредитования на долгий срок:

- доступная ценовая политика;

- можно брать кредит семьей в несколько поколений;

- относительно небольшие ежемесячные выплаты, сравнимые со стоимостью аренды жилья;

- фиксированный процент выплат;

Отрицательные аспекты ипотечного кредитования на долгий срок:

- ограничение прав пользования недвижимостью в момент выплат кредита;

- высокая процентная годовая ставка, чем при потребительских кредитах.

В России ипотечное кредитование находится еще в стадии развития. Так как появляется конкуренция между банками, процент годовых, снижается и в скором времени догонит европейские стандарты.

В России с начала 2007 года наблюдается постоянный рост количества сделок с привлечением кредитных средств на элитном рынке жилья. Это свидетельствует о том, что состоятельные клиенты оценили выгоды ипотечного кредитования. Наиболее востребована ипотека у владельцев бизнеса, которые понимают, что взять кредит под 9,5-11% годовых намного выгоднее, чем извлекать значительные средства из оборота. Следует также отметить, что среди заемщиков по ипотеке все меньше тех, кто старается погасить кредит досрочно - в первые 2-3 года.

Рост количества банков, занимающихся ипотечным кредитованием, значительно усилил конкуренцию на рынке, что выражается как в снижении ставок, так и в усилении маркетинговых кампаний банков. Рост конкуренции принес свои плоды, отразившись на ставках и других условиях, что привело к появлению специальных программ и акций.

В настоящий момент в России существует значительный потенциал для развития рынков ипотечного жилищного кредитования. Значительная часть населения нуждается в улучшении жилищных условий, а также в приобретении нового жилья.

На данное время условия ипотечного кредитования являются выгодными и приемлемыми для всех слоев населения, т.к. из-за снижения процентных ставок по ипотеке, началась конкуренция на рынке кредитов на недвижимость. Банки начали предлагать разные схемы кредитования - уменьшать первоначальный взнос, увеличивать сроки кредитования, использовать различные льготы.

Цены на рынке недвижимости Свердловской области Пермского растут чрезмерно высокими темпами или этот рост экономически необоснован. Основной фактор, который влияет на рынок недвижимости, это экономическое состояние страны и нашего региона. Рост рынка недвижимости и числа покупателей квартир пропорционален росту региональной экономики. Если бы не было спроса, роста цен тоже бы не было. Кроме того, есть факторы, которые косвенно влияют на рост цены, например, недостаточное количество, вновь возводимого жилья. Это вызывает недовольство людей, которые хотят приобрести квартиры в новом доме. Теперь они вынуждены приобретать жилье на вторичном рынке. В связи с низкими темпами строительства, рост рынка более интенсивен, чем можно было бы предположить. Очевидно, что если темпы строительства увеличить в два раза, такой динамики мы не наблюдали бы. Хотя, с другой стороны, на рынок новостроек много людей приходит с целью инвестиций средств, а не для приобретения своей квартиры.

В настоящий момент в России существует значительный потенциал для развития рынков ипотечного жилищного кредитования. Значительная часть населения нуждается в улучшении жилищных условий, а также в приобретении нового жилья.

Концепция ипотечного жилищного кредитования Свердловской области носит в себе социально-экономическую проблему приобретения жилья. В ней отражены нормативно правовая база, стратегия развития, определяются основные подходы к рыночному механизму жилищного финансирования. Концепция основывается на решении жилищных проблем средних и незащищенных слоев населения при помощи ипотечного кредитования. Концепция предлагает для развития ипотеки выдавать маленькие кредиты (около 30% от стоимости жилья), но большому количеству заемщиков.

В целом, рынок ипотечного кредитования не сложился и находится в стадии становления. Но в настоящий момент жилищные кредиты - эффективный способ для приобретения квартиры.

Региональная система ипотечного жилищного кредитования будет также способствовать увеличению спроса на ипотечные ценные бумаги, вовлекая в их оборот региональных инвесторов, к числу которых относятся будущие заемщики, корпоративные и институциональные инвесторы.

Список используемой литературы

1. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 №102-ФЗ.

2. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ

3. Концепция ипотечного жилищного кредитования в Свердловской области.

4. Постановление правительства РФ о мерах по развитию ипотечного кредитования в РФ от 08.05.2002.

5. Головин О.Л. Развитие образовательной инфраструктуры ипотечного рынка в России // Финансы и кредит. 2006. - №13. - С. 39-44.

6. Зверев В.А. Совершенствование законодательства в области банковского кредитования // Банковское дело. 2007. - №1. - С. 55-59.

7. Ковалева Г. Развитие ипотеки в Свердловской области // Банковское дело. 20012. № 2. С. 10-13.

8. Кудьяров А. По следам М - LOAN: что можно улучшить в ипотечных банках // Банковское дело. 2007. - № 9. - С. 43-49.

9. Мурычев А. Проблемы и перспективы развития ипотеки в России // Банковское дело. 20011. - № 9. - С. 8-9.

10. Рогачев А.Ю. Процентная ставка ипотечного кредита и что за ней стоит // Финансы и кредит. 2009. №16. - С. 18-20.

11. Стародубцева Е.Б. Потребительское кредитование в России // Банковские услуги. 2006. - № 11. - С. 12-15.

12. Финансы. Денежное обращение. Кредит: Экзамен для вузов / Под ред. Г.Б. Поляка. - М.: ЮНИТИ-ДАНА. 2-е изд. 2007.

13. Финансы и кредит: Учебник / Под ред. Проф. М.В. Романовского, проф. Г.Н. Белоглазовой.- М.: Юрайт, 2004.

14. Финансы и кредит. Высшее образование / Под ред. А.П. Ковалева. - Ростов н/Д.: Феникс, 2005 - 480 с.

15. Матюхин Г.Г. Тернистый путь ипотечного кредитования.// Банковское дело, 20095, - №2. - С. 12-14.

16. Минц В.М. Проблемы кредитования жилищного строительства// Банковское дело. 2009. - №3. - С. 14-17.

17. Разумова И.А Ипотечное кредитование: Учебное пособие. - СПб.: Питер, 2007. - 274 с.

18. Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. - СПб.: Питер, 2010 - 255 с.

Размещено на Allbest.ru