Развитие ипотеки и ее роль в решении жилищной проблемы

Размещено на http://www.allbest.ru/

Негосударственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

Московский технологический институт «ВТУ»

Уровень образования: БАКАЛАВРИАТ

Направление: «МЕНЕДЖМЕНТ»

Специализация: «Государственное и муниципальное управление»

Курсовая работа на тему:

«Развитие ипотеки и ее роль в решении жилищной проблемы»

Студентка Спирина Светлана Витальевна

Москва 2013

Оглавление

Введение

1. Теоретические основы ипотечного кредитования населения

1.1 Ипотечное кредитование: понятие, сущность и виды

1.2 Особенности ипотечного кредитования в России

2. Анализ показателей динамики развития ипотечного кредитования в Российской Федерации

2.1 Анализ развития ипотечного кредитования в Российской Федерации

2.2 Система мероприятий разработанных на уровне Российской Федерации

3. Особенности ипотечного кредитования в Свердловской области

3.1 Анализ развития ипотечного кредитования в Свердловской области

3.2 Система мероприятий разработанных на уровне Свердловской области, направленных на развитие ипотечного кредитования и решение жилищных проблем

Заключение

Список используемой литературы

Введение

Ипотечное кредитование представляет собой долгосрочную ссуду, которая предоставляется юридическим или физическим лицам банками под залог недвижимости, в число которых входит земля, производственные и жилые здания, помещения, сооружения. На сегодняшний день, самым распространенным вариантом использования ипотечного кредитования в Российской Федерации является покупка физическим лицом квартиры в кредит.

Совсем недавно в нашей стране коммерческие банки предпочитали работать в основном с юридическими лицами, а физическим лицам для того чтобы приобрести жилье, приходилось годами откладывать заработанные деньги. Но в настоящее время ситуация коренным образом изменилась. Одной из самых заметных тенденций на рынке банковских услуг является интенсивный рост интереса коммерческих банков к частным заемщикам.

Ипотечное кредитование является одним из самых проверенных и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное кредитование приносит коммерческим банкам доход при сравнительно небольших рисках, позволяя наиболее выгодно совместить интересы простого населения в улучшении своих жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной, прибыльной работе, строительного комплекса - в загрузке производства и государства, которое заинтересовано в экономическом росте.

Актуальность заключается в том, что существует острая необходимость в развитии целостной системы ипотечного кредитования в Российской Федерации. Это вызвано тем, что за последние годы в направлении развития ипотечного кредитования в России были сделаны важные шаги. В настоящее время разработана целостная и стратегическая концепция развития системы ипотечного кредитования в Российской Федерации, которая в целом определяет определенное место и важную роль ипотечного кредитования в жилищном финансировании, в кредитной системе Российской Федерации, а также стратегию всего государства в становлении жилищной сферы. На сегодняшний день принят ряд законов, которые являются системообразующими законами для общего ипотечного кредитования в Российской Федерации. Проблемам развития системы ипотечного кредитования в последнее время уделяется все большее внимание со стороны органов государственной власти и коммерческих банков.

Объект исследования - ипотечное кредитование.

Предмет исследования - механизмы ипотечного кредитования как решения жилищной проблемы.

Цель работы - исследование ипотечного кредитования населения как решение жилищной проблемы в Российской Федерации и в Свердловской области.

Исходя из этого, задачами курсовой работы являются:

1. Охарактеризовать теоретические основы ипотечного кредитования населения.

2. Проанализировать показатели динамики развития иипотечного кредитования в РФ и Свердловской области.

3. Охарактеризовать особенности управления ипотечным жилищным кредитованием в РФ и Свердловской области.

Структура курсовой работы состоит из введения, основной части (3 главы и 6 параграфов), заключения, списка использованной литературы.

1. Теоретические основы ипотечного кредитования населения

1.1 Ипотечное кредитование: понятие, сущность и виды

Кредитные отношения - это общественные отношения, которые возникают между субъектами экономических отношений по вопросам движения стоимости. Кредитные отношения выражаются в разнообразных формах предоставления кредита (коммерческий кредит, банковский кредит и др.), займе, лизинге, факторинге и т.д. [6, с. 74].

Кредит - это своего рода предоставление денежных средств или каких-либо товаров в долг, с выплатой установленных кредитной организацией процентов [6, с. 78].

С момента возникновения кредита и на сегодняшний момент времени кредит прочно внедрился абсолютно во все сферы отечественной экономики и проявляется в самых различных формах.

Различают следующие основные формы кредита:

– коммерческий кредит,

– банковский,

– потребительский,

– межфирменный,

– межбанковский,

– государственный,

– международный.

Одной из форм кредита является ипотека. Ипотека выступает в роли одной из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при этом недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения обязательства должника приобретает право получить в реализацию данное имущество. Обязательство должника в свою очередь может быть не только банковским, но и обязательством, которое основано на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т.п. [6, с. 235].

Ипотека характеризуется следующими отличительными чертами:

Во-первых, ипотека, как и всякий залог, -- это своего рода способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства -- займа или кредитного договора, договора аренды и т.д. Поэтому, ипотека основывается на основном обязательстве, так как без него она теряет смысл.

Во-вторых, в качестве предмета ипотеки во всех случаях выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.

В-третьих, предмет ипотеки всегда находится во владении должника. Должник остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, то есть продавать.

В случае неисполнения обязательства, обеспеченного договором ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной [8, с. 152].

Можно выделить следующие принципы ипотеки:

- принцип гласности, или публичности заключается в доступе каждого заинтересованного лица к информации, которая содержится в ипотечной книге;

- принцип специальности заключается в возможности установления ипотеки только к определенной недвижимости, в определенном объеме;

- принцип достоверности заключается в том, что все записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных ограничений;

- принцип старшинства заключается в том, что преимущество одного закладного права перед другим определяется в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу;

- принцип бесповоротности заключается в том, что ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре;

- неприменимости погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.

Таким образом, ипотечное кредитование -- это кредитование, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой) [6, с. 230].

Ипотечное кредитование -- это целостный механизм реализации отношений, которые возникают по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов [7, с. 52].

Ипотечные кредиты классифицируются по разнообразных признакам.

1. По объекту недвижимости:

- земельные участки;

- предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

2) По виду кредитора:

- банковские;

- небанковские.

3) По виду заёмщиков:

- как субъектов кредитования:

- кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

- кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;

4) По степени аффилированности заемщиков, могут предоставляться:

- сотрудникам банков;

- клиентам риэлтерских фирм, клиенты;

- сотрудникам фирм -- клиентов банка;

- лицам, проживающим в данном регионе;

- всем желающим.

5) По способу рефинансирования.

6) По срокам кредитования.

7) По способу амортизации долга:

- постоянный ипотечный кредит;

- кредит с единовременным погашением согласно особым условиям;

- кредит с переменными выплатами.

8) По виду процентной ставки:

- кредит с фиксированной процентной ставкой;

- кредит с переменной процентной ставкой.

9) По возможности досрочного погашения:

- с правом досрочного погашения;

- с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа;

- без права досрочного погашения.

10) По степени обеспеченности (величине первоначального платежа) [6, с. 234].

Сумма кредита может составлять от 50 до 100% от стоимости заложенного недвижимого имущества. Кроме этого, ипотечные кредиты могут быть:

1) обычные и комбинированные, то есть выдаваемые несколькими кредиторами;

2) субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.

Одним из видов ипотечного кредитования населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование. Долгосрочный ипотечный жилищный кредит - это такой кредит, который предоставляется на срок от 3 лет и более банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (не кредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства [9, с. 105].

Долгосрочный ипотечный жилищный кредит выдается строго на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за целевым использованием выданных кредитных средств [9, с. 85].

Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение приобретенного за счет кредитных средств и переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

Право собственности на жилое помещение должно быть подтверждено соответствующими документами (свидетельством о собственности, зарегистрированным договором купли-продажи жилого помещения, договором мены и т.д.), оформленными в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Передаваемое в залог жилое помещение должно быть свободно от каких-либо ограничений прав на него, в том числе прав третьих лиц, за исключением прав членов семьи собственника-залогодателя.

Приобретенное за счет кредита недвижимое имущество должно использоваться заемщиком преимущественно только для проживания. Сдача приобретенного жилья в аренду возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается в кредитном договоре.

Кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период). Это удобно как для заемщика, так и для кредитора.

Важным условием ипотеки является обязательное страхование, которому подлежат имущественные интересы, связанные с жизнью, здоровьем, трудоспособностью, а также приобретаемой недвижимостью заемщиков. Заемщиком (созаемщиком) со страховой компанией заключается комплексный договор страхования, объединяющий личное и имущественное страхование.

Субъектами ипотечной схемы являются:

1) Заемщики - это физические лица, граждане Российской Федерации, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или с юридическими лицами (некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека) [12, с. 319].

2) Продавцы жилья - это физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению [12, с. 320].

3) Кредиторы - это банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы).

4) Страховые компании - это страховые компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка [22, с. 17].

5) Оценщики - это юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании [22, с. 20].

6) Риэлтерские фирмы - это юридические лица, являющиеся профессиональными посредниками на рынке купли-продажи жилья [8, с. 154].

7) Инвесторы - это юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и другие;

Таким образом, кредитные отношения - это общественные отношения, которые возникают между субъектами экономических отношений по вопросам движения стоимости. Ипотечное кредитование является предоставлением частным лицам долгосрочных кредитов на покупку жилья под залог самого приобретаемого жилья.

1.2 Особенности ипотечного кредитования в России

На сегодняшний день, кредитование населения является одним из самых распространенных и динамичных видов банковских операций в развитых странах мира.

Под потребительским кредитом в нашей стране понимается не только приобретение в рассрочку товаров длительного пользования, но и долгосрочное кредитование покупки недвижимости (ипотечные кредиты), которое является одной из разновидностей долгосрочного потребительского кредитования [31, с. 17].

С другой стороны рост кредитования постоянно стимулируют кредитные организации. Если до недавнего времени объем вкладов в российских банках превышал объем выданных потребительских кредитов, так как привлеченные денежные средства населения направлялись в корпоративный сектор и на операции с ценными бумагами то на текущий момент ситуация коренным образом меняется. На начало 2001 года только 4% привлеченных из вкладов направлялось на кредитование населения, а уже к 2009 году это соотношение стало составлять 31%, т.е. каждый третий рубль, принесенный гражданами, возвращается ему в виде кредита.

Российская Федерации в этом плане почти сравнялась с уровнем развитых стран. В США почти 100% вкладов направляются в кредиты, в Германии этот показатель держится на уровне 82%, в Японии, где наблюдается устойчивая традиция сберегательного поведения граждан, соотношение привлеченных и размещенных средств равно 31% [31, с. 11].

В настоящее время наблюдается активное развитие рынка кредитования в России. Темп роста суммарного объема кредитов физическим лицам в ноябре 2011 года был равен 1057 млрд. руб. Объем таких кредитов к началу декабря 2011 года составил 1096,8 млрд. рублей. К марту 2012 года банки выдали населению около 1.179 трлн. рублей. Таким образом, за последние несколько лет (с 2000 года по настоящее время) рынок кредитования вырос в 25 раз [31, с. 11].

Волна мирового финансового кризиса вызвала увеличение числа невозвратов кредитов и это может захлестнуть нашу страну в самое ближайшее время. Уже сейчас темп роста просроченной задолженности по кредитам физическим лицам в течение всего 2011 года опережал темп роста объема таких кредитов. В ноябре этот показатель составил 106,2%. В результате отношение просроченной задолженности по кредитам физическим лицам к объему этих кредитов к началу декабря 2009 года увеличилось до 3%.

Наименее популярным является самый дорогой и продолжительный по оформлению вид кредита -- ипотечный на первичном (вторичном) рынке жилья.

В настоящий момент около 70% жилищного фонда приватизировано, и такой фонд становится более активным объектом рыночных сделок, включая сделки по квартирной аренде. Большая часть населения остро нуждается в улучшении жилищных условий [22, с. 56].

Даже при высоких процентных ставках и скрытых платежах ипотечный кредит себя оправдывает. Процентные ставки за пользование ипотечным кредитом несколько снизились. Если в 2000 году ставка по ипотеке равнялась в среднем 18% в валюте, то сегодня вполне можно оформить такой кредит под 10% годовых. Клиенты, которые приобрели квартиру посредством ипотечного кредитования 5 лет назад, сегодня платят высокие проценты, но все равно они оказались в выигрыше -- цены на жилье за это время взлетели почти на 200%, при этом заемщикам, взявшим кредит на 10 лет, придется переплатить почти в два раза меньше.

Несмотря на рост цен на квартиры и опережения процентных ставок, в любом случае уровень риска достаточно велик, так как ипотечное кредитование связано с негативными факторами. Все это в комплексе сдерживает развитие ипотеки [22, с. 63].

Сохранению высоких темпов роста рынка будут способствовать следующие факторы:

- активный приход иностранных инвесторов в данный сектор;

- повышения доверия населения к банковской системе;

- расширение кредитной инфраструктуры и внедрение новых инструментов кредитования;

- продолжение роста денежных доходов;

- развитие системы кредитных бюро;

- рост финансовой грамотности населения.

Рис. 1. Рост потребительского кредитования (млрд. руб.)

Таким образом, ипотечное кредитование в России представляет собой выдачу кредита на достаточно продолжительный срок для покупки квартиры. Даже при таких хороших условиях, ежемесячная выплата кредита достаточно велика, и очень часто превышает общие доходы семьи. Также следует понимать, что цены на покупку квартир не снижаются. И многие, кто не в состоянии платить даже кредит, ищут жилье для аренды на длительный срок.

Таким образом, получить дешевую ипотеку могут далеко не все. Доступна она в основном людям, имеющим значительные накопления, позволяющие сделать первоначальный взнос свыше 50% от стоимости жилья. Для других категорий граждан России в среднем процентная ставка по ипотечному кредиту в различных банках на сегодняшний день составит от 12 до 14% годовых.

ипотечный кредитование жилищный

2. Анализ показателей динамики развития ипотечного кредитования в Российской Федерации

2.1 Анализ развития ипотечного кредитования в Российской Федерации

В результате проводимой государственной политики бесплатной приватизации жилья и снятия ограничений на количество и размер жилых помещений, находящихся в собственности населения, изменилась целостная структура жилищного фонда по формам собственности.

В настоящее время 57% всего жилищного фонда в России находится в частной собственности. По оценкам, в крупных городах России ежегодно в сделки купли - продажи вовлекается 2-3% квартир, находящихся в частной собственности.

Рост объемов ипотечного кредитования за первое полугодие 2012 г. был удвоен. Тем не менее, общий объем данных кредитов составил не более 4% в объеме всех кредитов, выданных физическим лицам.

В последнее время быстро развивается ипотечное кредитование для приобретения жилья на этапе строительства, что, наверное, в первую очередь связано с ростом цен на жилье и возможностью купить его дешевле на ранних стадиях строительства, а также с тем, что ощущается недостаток предложений на вторичном рынке.

Еще из тенденций последнего времени стоит отметить рост числа банков, предоставляющих ипотечные кредиты, и если раньше ипотека выдавалась в основном в долларах США, то сейчас большое распространение получили рублевые ипотечные кредиты, особенно это ощущается в регионах.

Рассматривая региональный аспект развития рынка, можно сказать, что доля Москвы снижается в общем кредитном портфеле. Значительную долю рынка занимает «экспертная» группа 20 регионов с особенно высоким уровнем конкуренции и серьезным потенциалом рынка, демонстрирующая наиболее стремительный рост. Именно в этой группе наиболее развиты сбытовые сети федеральных сетевых банков, а опорные региональные банки, являющиеся самыми активными операторами АИЖК, имеют сильные позиции.

В группу данных регионов вошли: Санкт-Петербург, Московская, Воронежская, Иркутская, Кемеровская, Нижегородская, Новосибирская, Омская, Ростовская, Самарская, Свердловская, Тюменская, Челябинская области, Краснодарский, Красноярский, Пермский, Приморский, Хабаровский края, Республики Татарстан и Башкортостан.

Формирование системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики.

Современная государственная жилищная политика должна наряду с прежней ориентацией на нужды социально не защищенных групп населения сделать новый акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации.

Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.

Основная задача государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования предполагается в создании законодательной базы и нормативном регулировании процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан.

Государственное бюджетное финансирование будет направлено на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий на приобретение жилья.

Таким образом, будет обеспечено функционирование взаимно дополняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем граждан, и механизмов социальной поддержки.

Определяя основные направления и подходы к созданию эффективного рыночного механизма жилищного финансирования, позволяющего обеспечить комплексное решение жилищной проблемы, необходимо выделить следующие основные взаимосвязанные блоки:

- долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения;

- кредитование жилищного строительства;

- государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий).

В РФ долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально на данном этапе 10 - 15 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

Кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период). Это удобно как для заемщика (поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора.

Величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 32 -36% совокупного дохода заемщика и созаемщиков за соответствующий расчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Приобретенное в кредит жилье служит в качестве обеспечения кредита. В случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Сумма, оставшаяся после погашения кредита за вычетом расходов, которые связаны с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение приобретенного за счет кредитных средств и переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания. Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких-либо ограничений (обременений), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

Приобретенное за счет кредита жилье должно использоваться заемщиком преимущественно для проживания. Сдача приобретенного жилья в аренду возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается в кредитном договоре.

Требования к ипотечным кредитам сформулированы исходя из сложившегося отечественного и зарубежного опыта кредитования населения. Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.

Лидером на российском рынке ипотечного кредитования среди кредитных организаций является Сбербанк России.

Увеличение спроса населения на потребительские услуги и жилье, рост кредитной активности граждан позволили Сбербанку России добиться значительного увеличения объемов кредитования физических лиц: на 1 июля 2011 года объем кредитного портфеля составил 561,6 млрд. рублей.

Проблемами развития ипотечного кредитования российскими коммерческими банками являются: недостаточная ресурсная база банков, основанная на низком платежеспособном спросе на недвижимость, отсутствие у банков опыта размещения средств на сроки более года и высокая инфляция. По оценкам специалистов банков, занимающихся ипотечным кредитованием, наиболее предпочтительная продолжительность кредитного периода для клиентов составляет до трех лет. Для коммерческих банков огромной проблемой ликвидности является разрыв между сроками привлечения краткосрочных ресурсов и длительными сроками размещения ресурсов при ипотечном кредитовании. Решение проблемы привлечения ресурсов для ипотечного кредитования решается рядом ипотечных банков за счет выпуска крупных облигационных жилищных займов.

С начала 2012 года наблюдается постоянный рост количества сделок с привлечением кредитных средств на элитном рынке жилья. Это свидетельствует о том, что состоятельные клиенты оценили выгоды ипотечного кредитования. Наиболее востребована ипотека у владельцев бизнеса, которые понимают, что взять кредит под 9,6-12% годовых намного выгоднее, чем извлекать значительные средства из оборота. Следует также отметить, что среди заемщиков по ипотеке все меньше тех, кто старается погасить кредит досрочно в первые 3 года.

Рост количества коммерческих банков, которые занимаются ипотечным кредитованием, значительно усилил конкуренцию на рынке, что выражается как в снижении ставок, так и в усилении маркетинговых кампаний банков. Рост конкуренции принес свои плоды, отразившись на ставках и других условиях, что привело к появлению специальных программ и акций, применяемых банками.

В настоящий момент в России существует значительный потенциал для развития рынков ипотечного жилищного кредитования. Значительная часть населения нуждается в улучшении жилищных условий, а также в приобретении нового жилья.

Рынок недвижимости все чаще используют для зарабатывания денег. Часть людей с финансового рынка, из акций перенесла деньги на рынок недвижимости. Кроме того, в строительство пришли коммерческие структуры, у которых до этого было совершенно другое направление бизнеса. Все это говорит о том, что рынок интересен и будет развиваться. Доля людей, которые планируют жить в квартирах, которые купили, остается примерно на одном и том же уровне. Рынок растет за счет увеличения числа богатых людей, бизнесменов, которые вновь на него выходят. Это инвесторы, частные компании, люди, которые хотят заработать и имеют в наличии свободные средства. Ипотека и другие инструменты увеличили для части населения возможность приобретения квартиры.

На данное время условия ипотечного кредитования являются выгодными и приемлемыми для всех слоев населения, так как из-за снижения процентных ставок по ипотеке, началась конкуренция на рынке кредитов на недвижимость. Банки начали предлагать разные схемы кредитования - уменьшать первоначальный взнос, увеличивать сроки кредитования, использовать различные льготы.

2.2 Система мероприятий разработанных на уровне Российской Федерации

Формирование системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики.

Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства в становлении и развитии данной сферы.

Современная государственная жилищная политика должна наряду с прежней ориентацией на нужды социально не защищенных групп населения сделать новый акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.

Основная задача государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования предполагается в создании законодательной базы и нормативном регулировании процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан.

Государственное бюджетное финансирование будет направлено на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий на приобретение жилья.

В условиях резкого сокращения бюджетных расходов в жилищном секторе государство сосредоточило внимание в основном на проблемах отдельных категорий и групп населения, которые не в состоянии самостоятельно решить свои жилищные проблемы. Основная же часть населения, имеющая относительно стабильные доходы и желающая приобрести жилье в собственность, оказалась не в состоянии это сделать из-за отсутствия достаточных накоплений и долгосрочных кредитов.

Определяя основные направления и подходы к созданию эффективного рыночного механизма жилищного финансирования, позволяющего обеспечить комплексное решение жилищной проблемы, необходимо выделить следующие основные взаимосвязанные блоки:

- долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения;

- государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий);

- кредитование жилищного строительства.

Концепция долгосрочного ипотечного жилищного кредитования предполагает создание целостной системы ипотечного жилищного кредитования, которая включает в себя предоставление долгосрочных жилищных ипотечных кредитов коммерческими банками и иными кредиторами гражданам - заемщикам, а также механизм обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования.

Расширение операций по долгосрочному ипотечному кредитованию со всей необходимостью ставит задачу привлечения достаточного объема долгосрочных ресурсов с финансового рынка и рынка капиталов, что определяет важность отработки надежного механизма финансирования кредиторов и обеспечения гарантий надежности инвесторам, направляющим свои капиталы на рынок долгосрочных жилищных ипотечных кредитов.

Обеспечение финансовыми ресурсами долгосрочных кредитов для населения возможно как за счет средств, привлекаемых кредиторами самостоятельно на первичном рынке (одноуровневая система ипотечного жилищного кредитования), так и за счет средств, привлекаемых на вторичном рынке через специализированных операторов (двухуровневая система ипотечного жилищного кредитования).

Ключевыми условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательно - нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. Один из центральных вопросов - стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств.

Кредитование жилищного строительства. В рамках этого важнейшего блока в системе жилищного финансирования предлагается стимулировать инвестиции в строительство на основе предоставления застройщикам банковских кредитов на строительство жилья (строительных кредитов). Эти кредиты выдаются банком - кредитором частями на оплату выполненных строительно-монтажных работ при строгом контроле за ходом строительства, сроками и качеством работ. Застройщики - получатели кредитов имеют возможность погашать полученные кредиты в соответствии с графиком их погашения после завершения строительства и реализации объекта.

Государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий) заключается в доступности жилья, то есть способности граждан приобретать жилье в собственность за счет своих и заемных средств, в существенной мере характеризует уровень развития общества. Недостаточный платежеспособный спрос населения, отставание реальных доходов от цен на жилье, нестабильность получаемых доходов - все эти факторы отрицательно сказываются на возможностях граждан приобретать жилье даже с помощью ипотечного кредита.

Одним из ключевых требований создаваемой системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования является обеспечение доступности ипотечных кредитов для населения не только с высокими, но прежде всего со средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачной и понятной всем участникам процесса ипотечного кредитования.

Государственная поддержка граждан, желающих получить ипотечные кредиты на стандартных банковских условиях, но не располагающих достаточными доходами, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита (например, через государственные жилищные сертификаты), что сократит необходимый размер кредита.

Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

Создание указанной системы позволит:

- увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;

- активизировать рынок жилья;

- привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;

- вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье;

- обеспечить развитие строительного комплекса;

- оживить экономику страны в целом.

Система ипотечного жилищного кредитования должна опираться в первую очередь на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков - кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета. Темпы и масштабы развития системы ипотечного жилищного кредитования в регионах должны определяться объективной экономической ситуацией в регионе, платежеспособным спросом на жилье и его предложением, а также наличием (или отсутствием) необходимой региональной нормативно - правовой базы и инфраструктуры.

Для становления и развития системы ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих основных задач:

- совершенствование законодательной и нормативной базы для реализации механизма данного вида кредитования и эффективного функционирования первичного и вторичного рынков ипотечных жилищных кредитов;

- создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов на рынок ипотечных жилищных кредитов;

- создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных жилищных кредитов;

- создание инфраструктуры, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников рынка ипотечных жилищных кредитов;

- налоговое стимулирование граждан, получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование кредиторов;

- создание механизмов социальной защиты заемщиков от неправомерных действий кредиторов и их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита.

Слабое развитие кредитной системы, низкие доходы и, соответственно, недостаточный платежеспособный спрос граждан на жилье в совокупности с отсутствием накоплений заставили органы власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления, а также строительные компании искать промежуточные решения проблемы финансирования строительства жилья.

В некоторых городах и регионах (Оренбургская область, Удмуртская Республика и др.) получили развитие схемы кредитования населения по кредитной ставке, намного ниже рыночной, через создаваемые внебюджетные фонды. Предоставление льготных процентных ставок по кредитам создает трудности для привлечения в систему ипотечного жилищного кредитования внебюджетных средств инвесторов. В связи с этим подобные схемы ограничены по масштабам кредитования и ложатся тяжелой нагрузкой на региональные бюджеты, которые в большинстве своем на сегодняшний день являются дефицитными.

В ряде регионов России (Белгородская область, Республика Башкортостан и др.), в основном в сельской местности, получили распространение схемы кредитования, в которых не используется кредитно-финансовый механизм. В Республике Башкортостан заемщики получают кредит (заем) в виде строительных материалов, а в Белгородской области рассматривается результативность подсобного хозяйства заемщика. При этом платежеспособность заемщика в общепринятом смысле слова не оценивается, поскольку возврат кредита (займа) осуществляется не в денежной, а в натуральной форме - в виде сельскохозяйственной продукции, которая впоследствии продается по ценам, устанавливаемым организаторами такого рода кредитования.

Замена денежных инструментов натуральными инструментами может привести к несоизмеримости затрат и результатов. Кроме того, достаточно сложно гарантировать возврат кредитов при отсутствии реального денежного эквивалента натуральных платежей по кредиту и его соответствия размеру кредитных ресурсов.

Таким образом, ипотечное кредитование в Российской Федерации является вспомогательным инструментом для улучшения жилищных условий. Большая часть граждан продает старое жилье, добавляет свои сбережения и берет кредит для приобретения более дорогого жилья. Покупка квартиры с помощью ипотеки с первоначальным взносов в размере 10-15% от стоимости жилья доступна немногим, ужесточение требований к потенциальным заемщикам сократит таких клиентов еще сильнее.

Прошедший, 2011 год, показал, что российская экономика достаточно оправилась от последствий недавнего кризиса. Касается это и ипотечного кредитования. Однако оптимистичные данные о росте объема выданных кредитов не сделали ипотеку доступнее. По-прежнему данный вид кредитования доступен заемщику с далеко не средними доходами. Следует отметить и тот факт, что ипотечный рынок напрямую зависит от рынка жилья. Если жилья строится мало, то ипотечный рынок развиваться не будет. Строительство нового жилья в Москве снижает темпы, строительные компании перемещаются в регионы, поэтому, следом за стройками, в регионы перемещается и ипотечный рынок.

3. Особенности ипотечного кредитования в Свердловской области

3.1 Анализ развития ипотечного кредитования в Свердловской области

Система ипотечного жилищного кредитования в Свердловской области развивается достаточно динамично. По ипотечным программам работают 25 банков, из них 11 - совместно с ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования» по программе долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.

Формированию рынка доступного жилья и увеличению платежеспособного спроса населения на жилье служат меры, предпринимаемые Правительством Свердловской области по развитию ипотечного кредитования населения. В соответствии с Соглашением от 16 марта 2009 г. между Министерством регионального развития РФ и правительством Свердловской области в 2011 г. объем строительства составит 1250 тыс. кв. м, объем выданных ипотечных кредитов и займов гражданам достигнет 3,7 млрд. руб., в 2012 г. - 5,3 млрд. руб. [18, с. 10].

В 2012 г. предусмотрено выделение субсидий в сочетании с ипотечными кредитами для приобретения жилых помещений по сметной стоимости в жилых домах, строящихся за счет кредитов, оформленных подрядчиками под государственные гарантии Свердловской области [35, с. 85].

Для обеспечения поддержки при строительстве жилья для жителей сельской местности, работников бюджетной сферы и молодых специалистов в областном бюджете запланированы расходы в сумме 182,1 млн. руб. Предусмотрены субсидии молодым семьям для приобретения жилья в размере 55 млн. руб. Правительством области принято решение о предоставлении гарантий на строительство жилья в размере 1500 млн. руб. Строительство жилья для молодых семей за счет кредитов банков под такие гарантии осуществляется в 15 городах области. Реализуется механизм строительства жилья через сеть ссудо-сберегательных строительных товариществ. В 2011 г. при поддержке органов исполнительной власти области было возобновлено строительство домов молодежных жилищно-строительных кооперативов.

Поскольку стоимость жилья в городах растет более высокими темпами, чем инфляция, ипотечная схема приобретения жилья становится предпочтительнее накопительной. В рамках реализации ипотечных программ в муниципальных образованиях области предоставляются займы, рассрочки платежей по «социальной ипотеке». Фондом поддержки индивидуального жилищного строительства предоставляются займы на приобретение, строительство индивидуального жилья. Крупные холдинги, предприятия, компании области используют различные схемы улучшения жилищных условий своих сотрудников путем предоставления займов, рассрочек платежей.

Среди них можно выделить ипотечные программы Российской железной дороги, Росэнергоатома, Северского трубного завода, Первоуральского динасового завода, УГМК. Небольшие предприятия в целях улучшения жилищных условий оказывают разовую помощь своим сотрудникам. По всем этим сделкам используется механизм или кредитования, или заимствования с элементами ипотеки.

За 6 месяцев 2012 г. было зарегистрировано 3209 сделок в 31 муниципальном образовании области с использованием различных механизмов ипотечного кредитования. Следует отметить деятельность банков, направленную на создание условий, облегчающих клиентам оформление ипотечных кредитов, упрощение процедур их выдачи. Так, на базе ОАО «СКБ-БАНК» создан единый центр ипотеки, в котором сотрудничают основные участники процесса оформления договоров ипотечного кредитования - риелторы, оценщики, страховые компании, работники банка. Общий объем ипотечных жилищных кредитов, вновь выданных коммерческими банками заемщикам области, за 2011 г. составил 1,9 млрд. руб., в том числе через ОАО «САИЖК» предоставлено 1058 ипотечных жилищных кредитов на сумму 690,5 млн. руб. [18, с. 11]

По итогам первого полугодия 2011 г. коммерческими банками выдано 2244 кредита на сумму 2,3 млрд. руб., в том числе рефинансирован через Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования 1161 кредит на сумму 1 млрд. 69 млн. руб. (в 3,3 раза больше в количественном отношении и в 5,1 раза в стоимостном по отношению к аналогичному периоду 2008 г.). Молодым семьям предоставлено более тысячи кредитов на сумму более 800 млн. руб.

Кредиты по программе ОАО «САИЖК» предоставляются в 15 городах области. Агентство совместно с банками обеспечивает развитие ипотечного кредитования по федеральным стандартам. Население области получило реальную возможность покупки квартиры в собственность на заемные средства по приемлемой ставке заимствования.

С апреля 2011 г. агентство самостоятельно предоставляет долгосрочные ипотечные жилищные займы. К июлю было выдано 14 займов на сумму 8,3 млн. руб. по ставке от 11,5 до 14% годовых. Первоначальный взнос составляет от 10 до 30%. Чем меньше первоначальный взнос, тем выше ставка заимствования.

По прогнозным оценкам, представленным в Основных направлениях развития банковского сектора Свердловской области, к 2013 г. суммарный оборот по вновь выданным кредитными организациями ипотечным кредитам населению области составит от 37 до 63 млрд. руб., количество долгосрочных жилищных кредитов планируется довести до 30 тыс. Доля Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования должна составить 25-30%, т.е. около 10 тыс. кредитов. В 2007 г. установлен плановый показатель в 2500 тыс. кредитов. К концу 2012 г. в области планируется построить около 8,6 млн. мІ жилой площади. Ипотека в Екатеринбурге и Свердловской области, также как и в других городах России, довольно полно представлена филиалами и представительствами крупных банков страны, среди которых можно отметить Судостроительный банк, Абсолют банк, КИТ Финанс банк, Екатеринбургский муниципальный банк, Московский Банк Реконструкции и Развития, Драгоценности Урала, Номос Банк, Райффайзенбанк, Банк «Открытие», Уралфинпромбанк, Свердловский коммерческий банк, и др.

На сегодняшний день размер процентной ставки ипотечного кредитования начинается в Екатеринбурге и Свердловской области с 10% годовых для кредитов, выдаваемых банками в российских рублях, и с 9,3 % годовых для кредитов, предлагаемых в иностранной валюте. Различно отношение банков в Екатеринбурге и Свердловской области к сумме первоначального взноса по ипотеке - некоторые банки, в частности Хоум Кредит и Финанс Банк, разрешают не платить первоначальный взнос вообще, а у некоторых банков и их программ, в частности у банков, кредитующих по программе Агентства ипотечного жилищного кредитования минимальный размер первоначального взноса составляет 10%. Предлагаемые банками кредитные программы по предоставлению ипотеки в Екатеринбурге и Свердловской области довольно многообразны и рассчитаны для физических лиц с разным уровнем дохода [39, с. 91].

Жилье предлагается и в строящихся домах, и на вторичном рынке недвижимости. Предельно возможный срок, на который банки могут предложить заемщику ипотечный кредит, в Екатеринбурге и Свердловской области на текущий момент равен 30 годам.

Ипотечные программы отличаются и требованиями к залоговому обеспечению, наличию трудового стажа у заемщика, наличием аннуитетных или дифференцированных платежей при погашении долга, размерами комиссий, взимаемых банками за выдачу кредита, за открытие и ведение ссудного счета и пр. Неодинаковы и требования банков, предлагающих ипотечные кредиты, к заемщикам в Екатеринбурге и Свердловской области. Некоторые банки, в частности Кредит Урал, в своих программах ипотечного кредитования исходят из того, что заемщик должен быть старше 18 лет, в других банках, в частности в ипотечной программе банка Челиндбанк, нижняя возрастная планка составляет 23 года.

Также отличаются требования к верхнему возрастному пределу - например, согласно требованиям одной из ипотечных программ банка Меткомбанк, на получение кредита может претендовать гражданин до 75 лет, а в программе банка Тюменьэнергобанк этот показатель снижен до 55 лет. Разумеется, условия кредитования на ипотечном рынке, как и в любой другой финансовой сфере, через какое-то время могут измениться; многое зависит не только от внутренних факторов - так, например, может случиться, что произошедший не так давно ипотечный кризис в США через какое-то время окажет свое влияние и на российский рынок ипотеки, что может привести к пересмотру условий предоставления ипотечных кредитов и изменению процентных ставок по ним. Как бы то ни было, в связи с тем, что рынок ипотеки в Екатеринбурге и Свердловской области, также как и в других регионах, еще далек от своего насыщения, можно предполагать и дальнейшее его развитие.

По сравнению с началом 2011 года в 2012 году выдачи ипотечных кредитов в банках города Екатеринбурга продолжает увеличиваться. Ипотеку в Екатеринбурге и Свердловской области представляют 45 ипотечных банков, которые предлагают заемщикам 304 ипотечные программы для приобретения жилья в кредит, как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости.

Анализируя ипотечные программы Банков, можно сделать вывод, что основной объем жилищного кредитования направлен на вторичный рынок жилья, где есть право собственности на объект. Это связано с меньшими рисками по сравнению с финансированием строящегося жилья и стоимостью долгосрочных ресурсов.

Большое количество банков готовы предоставить кредит на покупку комнаты на рынке вторичного жилья. Также по ипотеке можно приобрести коммунальную квартиру.

При получении ипотечного кредита можно заложить квартиру, которая уже имеется в собственности. Ограничением является лишь то, что банки не выдают кредиты на большую сумму, чем оценена имеющуюся недвижимость, это будет около 70% стоимости. Также некоторые банки кредитуют покупку новостройки под залог существующей недвижимости.

Можно сравнить показатели ипотечного кредитования Свердловской области с другими регионами.

Таблица 1 - Регионы-лидеры по объему выданных ипотечных жилищных кредитов в рублях на 1 января 2012 года

№	Регион	Объем, млн. руб.	Кол-во, ед.
1	Москва	79 236	21 953
2	Тюменская область	54 290	30 583
3	Московская область	49 278	19 971
4	Санкт-Петербург	32 695	14 557
5	Свердловская область	23 993	18 040
6	Республика Татарстан	21 386	27 920
7	Красноярский край	20 403	15 612
8	Челябинская область	18 653	20 206
9	Краснодарский край	17 399	12 835
10	Самарская область	17 261	15 921
11	Новосибирская область	15 848	12 377
12	Республика Башкортостан	15 619	17 551
13	Иркутская область	14 662	12 539
14	Нижегородская область	14 089	12 387
15	Ростовская область	13 814	10 298

Согласно таблице 1, можно увидеть, что по объему выданных ипотечных кредитов Свердловская область занимает пятое место, то есть находиться в лидирующей пятерке.

В списке регионов, которые лидируют по объему просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам, выданных в рублях на 01 января 2012 года Свердловская область занимает седьмое место, это говорит о том, что при большом объеме выданных ипотечных кредитов, растет и объем просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам. Таким образом, можно сказать, что Свердловская область занимает одно из лидирующих позиций среди регионов Российской Федерации по количеству выданных ипотечных кредитов, но в то же время наблюдается и высокий уровень просроченной задолженности по возврата по ипотечным кредитам.