Развитие ипотечного кредитования покупки жилья

Переплата

3 179 532,3 рубля

График возврата кредита и уплаты процентов за пользование кредитом представлен в Приложении Д.

Описание программы «Квартира на вторичном рынке - Евро» приведено в таблице 13.

Таблица 13 - Описание программы «Квартира на вторичном рынке - Евро»

Условия предоставления кредита
Валюта кредита:	Евро
Ставка кредита:	9.1 - 14.85% 1. В случае оформления страхового полиса по рискам: утраты жизни и трудоспособности заемщика (поручителя -- если применимо); утраты (гибели) или повреждения приобретаемой квартиры; прекращения или ограничения права собственности на квартиру (в течение первых трех лет после приобретения квартиры в кредит): При первоначальном взносе более 40%: 9.1% - при сроке кредитования 5-7 лет 10.1% - при сроке кредитования 7-15 лет 11.1% - при сроке кредитования 15-25 лет 11.35% - при сроке кредитования 25-50 лет При первоначальном взносе 20 - 40%: 9.85% - при сроке кредитования 5-7 лет 10.85% - при сроке кредитования 7-15 лет 11.6% - при сроке кредитования 15-25 лет 11.85% - при сроке кредитования 25-50 лет 2. В случае оформления страхового полиса только по риску утраты (гибели) или повреждения приобретаемой квартиры процентные ставки повышаются на 3 пункта
Обеспечение кредита:	Приобретаемая недвижимость
Срок кредита	5 - 50 лет
Размер кредита:	от 10 000 евро
Первоначальный взнос:	от 20 %
Подтверждение дохода:	Справкой по форме банка
Срок рассмотрения заявки:	до 14 дней
Нотариальное оформление договора:	Не требуется
Требования к заемщику
Возраст заемщика:	21 - 65 лет
Гражданство РФ:	Не требуется
Регистрация по месту получения кредита:	Не требуется
Общий трудовой стаж:	от 1 года
Трудовой стаж на последнем месте:	от 4 месяцев
Продолжение таблицы 13
Созаемщики и поручители
Наличие поручителей:	Не требуется Супруг (а) выступает обязательным Поручителем, дополнительные поручители не требуются
Привлечение созаемщиков:	Возможно Возможны поручители-участники. Не более 2 человек. Ближайшие родственники
Условия погашения кредита
Платежи:	Аннуитетные
Досрочное погашение без санкций:	После 3 месяцев
Минимальная сумма досрочного платежа:	500 евро

Расчет стоимости ипотечного кредита по программе «Квартира на вторичном рынке - Евро» приведен в таблице 14.

Таблица 14 - Расчет стоимости ипотечного кредита по программе «Квартира на вторичном рынке - Евро»

Валюта кредита	Евро
Курс Евро на 8 мая 2011 года	38,949 руб/евро
Ставка кредита	11,6%
Срок кредита	20 лет
Первоначальный взнос	20%	12 837,3 евро
Комиссия за выдачу кредита		25 400 рублей = 652 Евро
Безналичное перечисление кредитных средств Максимум 1000 руб.	1%	1000 рублей =25,7 евро
Аренда сейфа		31,5 евро
Возвращаемая часть кредита		51 349,2 евро
Проценты по кредиту		80 922,58евро
Общая сумма выплаты		132 981 евро
Переплата		3 179 532,3 рубля

График возврата кредита и уплаты процентов за пользование кредитом представлен в Приложении Е.

Описание программы «Квартира на вторичном рынке - рубли» приведено в таблице 15.

Таблица 15 - Описание программы «Квартира на вторичном рынке - рубли»

Условия предоставления кредита
Валюта кредита:	российский рубль
Ставка кредита:	13.6 - 18.1% 1. В случае оформления страхового полиса по рискам: утраты жизни и трудоспособности заемщика (поручителя -- если применимо); утраты (гибели) или повреждения приобретаемой квартиры; прекращения или ограничения права собственности на квартиру (в течение первых трех лет после приобретения квартиры в кредит): o При первоначальном взносе более 40%: 13.6% - при сроке кредитования 5-7 лет 14.0% - при сроке кредитования 7-15 лет 14.5% - при сроке кредитования 15-25 лет 14.6% - при сроке кредитования 25-50 лет o При первоначальном взносе 20 - 40%: 14.1% - при сроке кредитования 5-7 лет 14.35% - при сроке кредитования 7-15 лет 14.85% - при сроке кредитования 15-25 лет 15.1% - при сроке кредитования 25-50 лет 2. 3. В случае оформления страхового полиса только по риску утраты (гибели) или повреждения приобретаемой квартиры процентные ставки повышаются на 3 пункта
Обеспечение кредита:	Приобретаемая недвижимость
Срок кредита	5 - 50 лет
Размер кредита:	10 000 долларов (эквивалент в рублях)
Первоначальный взнос:	от 20 %
Подтверждение дохода:	Справкой по форме банка
Срок рассмотрения заявки:	до 14 дней
Нотариальное оформление договора:	Не требуется
Требования к заемщику
Возраст заемщика:	21 - 65 лет
Гражданство РФ:	Не требуется
Регистрация по месту получения кредита:	Не требуется
Общий трудовой стаж:	от 1 года
Трудовой стаж на последнем месте:	от 4 месяцев
Созаемщики и поручители
Наличие поручителей:	Не требуется Супруг (а) выступает обязательным Поручителем, дополнительные поручители не требуются
Привлечение созаемщиков:	Возможно Возможны поручители-участники. Не более 2 человек. Ближайшие родственники
Условия погашения кредита
Платежи:	Аннуитетные
Досрочное погашение без санкций:	После 3 месяцев
Минимальная сумма досрочного платежа:	15 000 руб.

Расчет стоимости ипотечного кредита по программе «Квартира на вторичном рынке - рубли» приведен в таблице16.

Таблица 16- Расчет стоимости ипотечного кредита по программе «Квартира на вторичном рынке - рубли»

Валюта кредита	Российский рубль
Ставка кредита	14,85%
Срок кредита	20 лет
Первоначальный взнос	20%	500 000 рублей
Комиссия за выдачу кредита		25 400 рублей
Безналичное перечисление кредитных средств Максимум 1000 руб.	1%	1 000 рублей
Аренда сейфа		1 229 рублей
Возвращаемая часть кредита		2 000 000 рублей
Проценты по кредиту		4 267 453,59 рублей
Общая сумма выплаты		6 295 082,59 рублей
Переплата		4 295 082,59рублей

График возврата кредита и уплаты процентов за пользование кредитом представлен в Приложении Ж.

АЛЬФА-БАНК в г. Ярославле не реализует программы «Молодая семья», следовательно рассмотрим следующие, наиболее подходящие для поставленных условий, программы.

Описание программы "Приобретение квартиры на вторичном рынке - доллары" приведено в таблице 17.

Таблица 17 - Описание программы "Приобретение квартиры на вторичном рынке - доллары"

Общая информация об ипотечной программе
Банк:	Альфа-Банк
Регион:	Ярославль
Цель кредитования:	Покупка квартиры
Рынок недвижимости:	Вторичный
Условия предоставления кредита
Валюта кредита:	Доллар США
Ставка кредита:	14.0 - 17.0% 1. Подтверждение дохода справкой по форме НДФЛ: 14.0% - при сроке кредитования 5 лет 14.5% - при сроке кредитования 6-10 лет 15.0% - при сроке кредитования 11-15 лет 15.5% - при сроке кредитования 16-20 лет 16.0% - при сроке кредитования 21-25 лет 2. Подтверждение дохода справкой по форме банка: 15.0% - при сроке кредитования 5 лет 15.5% - при сроке кредитования 6-10 лет 16.0% - при сроке кредитования 11-15 лет 16.5% - при сроке кредитования 16-20 лет 17.0% - при сроке кредитования 21-25 лет
Окончание таблицы 17
Условия предоставления кредита
Обеспечение кредита:	Приобретаемая недвижимость
Срок кредита	5 - 25 лет
Размер кредита:	20 000 - 500 000 долларов США
Первоначальный взнос:	от 30 %
Подтверждение дохода:	Справка 2-НДФЛ Справка по форме Банка Бухгалтерская и налоговая отчетность, данные управленческого отчета
Срок рассмотрения заявки:	до 5 дней
Нотариальное оформление договора:	Требуется
Требования к заемщику
Возраст заемщика:	21 - 59 лет для мужчин, 21 - 54 года для женщин
Гражданство РФ:	Требуется
Регистрация по месту получения кредита:	Не требуется
Общий трудовой стаж:	от 1 года
Трудовой стаж на последнем месте:	от 4 месяцев
Созаемщики и поручители
Наличие поручителей:	Не требуется
Привлечение созаемщиков:	Возможно
Условия погашения кредита
Платежи:	Аннуитетные
Досрочное погашение без санкций:	После 3 месяцев
Минимальная сумма досрочного платежа:	1000 долларов США

Расчет стоимости ипотечного кредита по программе "Приобретение квартиры на вторичном рынке - доллары" приведен в таблице18.

Таблица 18 - Расчет стоимости ипотечного кредита по программе "Приобретение квартиры на вторичном рынке - доллары"

Валюта кредита	доллары США
Курс Доллара США на 8 мая 2011 года	30,7193 руб/ доллар США
Ставка кредита	15,5%
Срок кредита	20 лет
Первоначальный взнос	30%	24 414,62 долларыСША
Комиссия за выдачу кредита	1%	569,67 доллары США
Возвращаемая часть кредита		56 967,44 доллары США
Проценты по кредиту		128 139,03 доллары США
Общая сумма выплаты		185 676,14 доллары США
Переплата		3 953 841,1 рубля

График возврата кредита и уплаты процентов за пользование кредитом представлен в Приложении З.

Описание программы "Приобретение квартиры на вторичном рынке - рубли" приведено в таблице 19.

Таблица 19 - Описание программы "Приобретение квартиры на вторичном рынке - рубли"

Условия предоставления кредита
Валюта кредита:	Российский рубль
Ставка кредита:	17.5 - 20.0% 1. Подтверждение дохода справкой по форме НДФЛ: 17.5% - при сроке кредитования 5 лет 18.0% - при сроке кредитования 6-10 лет 18.5% - при сроке кредитования 11-15 лет 19.0% - при сроке кредитования 16-20 лет 19.5% - при сроке кредитования 21-25 лет 2. Подтверждение дохода справкой по форме банка: 18.0% - при сроке кредитования 5 лет 18.5% - при сроке кредитования 6-10 лет 19.0% - при сроке кредитования 11-15 лет 19.5% - при сроке кредитования 16-20 лет 20.0% - при сроке кредитования 21-25 лет
Обеспечение кредита:	Приобретаемая недвижимость
Срок кредита	5 - 25 лет
Размер кредита:	500 000 - 15 000 000 рублей
Первоначальный взнос:	от 30 %
Подтверждение дохода:	Справка 2-НДФЛ Справка по форме Банка Бухгалтерская и налоговая отчетность, данные управленческого отчета
Срок рассмотрения заявки:	до 5 дней
Нотариальное оформление договора:	Требуется
Требования к заемщику
Возраст заемщика:	21 - 59 лет для мужчин, 21 - 54 года для женщин
Гражданство РФ:	Требуется
Регистрация по месту получения кредита:	Не требуется
Общий трудовой стаж:	от 1 года
Трудовой стаж на последнем месте:	от 4 месяцев
Созаемщики и поручители
Наличие поручителей:	Не требуется
Привлечение созаемщиков:	Возможно
Условия погашения кредита
Платежи:	Аннуитетные
Досрочное погашение без санкций:	После 3 месяцев
Минимальная сумма досрочного платежа:	25 000 рублей

Расчет стоимости ипотечного кредита по программе "Приобретение квартиры на вторичном рынке - рубли" приведен в таблице 20.

Таблица 20 - Расчет стоимости ипотечного кредита по программе "Приобретение квартиры на вторичном рынке - рубли"

Валюта кредита	рубли
Ставка кредита	19,0%
Срок кредита	20 лет
Первоначальный взнос	30%	750 000 рублей
Комиссия за выдачу кредита	1%	17 500 рублей
Возвращаемая часть кредита		1 750 000 рублей
Проценты по кредиту		5 056 887,68 рублей
Общая сумма выплаты		6 824 387,68 рублей
Переплата		5 074 387,68 рублей

График возврата кредита и уплаты процентов за пользование кредитом представлен в Приложении И.

Чтобы выбрать банк и программу ипотечного кредитования необходимо проанализировать полученные в результате расчетов числа, для удобства сведем их в обобщающую таблицу.

Таблица 21 - Обобщающая таблица

Банк	Наименование ипотечной программы	Первоначальный взнос, %	Процентная ставка по кредиту,%	Величина переплаты, рубли
Сбербанк России	Молодая семья - рубли	20	16	4 758 027
	Молодая семья - евро	20	14	4 048 819
	Молодая семья - доллары США	20	14	4 048 819
ВТБ-24	Квартира на вторичном рынке - доллары	20	11,6	3 179 532
	Квартира на вторичном рынке - евро	20	11,6	3 179 532
	Квартира на вторичном рынке - рубли	20	14,85	4 292 083
АЛЬФА-БАНК	Приобретение квартиры на вторичном рынке - доллары	30	15,5	3 953 841
	Приобретение квартиры на вторичном рынке - рубли	30	19	5 074 388

Из таблицы видно, что самые выгодные условия предлагает ВТБ-24 по программам «Квартира на вторичном рынке - доллары» и «Квартира на вторичном рынке - евро».

Чтобы выбрать в какой валюте брать ипотеку, необходимо проанализировать динамику курсов валют. Она представлена на следующих рисунках:



Рисунок 1 - Динамика курса доллара [20]

Рисунок 2 - Динамика курса евро [21]

Из приведенных рисунков видно, что евро растет интенсивнее, чем доллар, следовательно при выборе валюты кредита лучше отдать предпочтение доллару.

Вывод: рассматриваемой молодой семье предпочтительнее взять ипотечный кредит для покупки двухкомнатной квартиры в ВТБ-24 по программе «Квартира на вторичном рынке - доллары». Сумма переплаты в этом случае (при стабильном курсе доллара) составит 3 179 532 рубля.

3.3 Анализ альтернативных способов накопления на жилье

Способов выгодно вложить деньги или получить недостающую сумму немало. Они различаются по степени риска, действенности, срокам достижения результата. У каждого из рассматриваемых вариантов есть и плюсы, и минусы.

Существуют следующие наиболее распространенные законные схемы получения необходимой суммы на жилье.[2]

1. Накопление недостающей для покупки квартиры суммы на депозитном счете в банке со ставкой 12% годовых в рублях. Можно, конечно, поискать и более высокий процент. Но при этом возникают иные условия размещения вклада, например, жесткие ограничения по срокам, когда денежные средства нельзя снимать, в противном случае набежавшие проценты остаются у банка, или минимальная сумма окажется значительно выше той, которая имеется у вас на момент открытия счета.

2. Получение жилья путем вступления в жилищные накопительные кооперативы, которые строят или покупают своим пайщикам квартиры, привлекая средства других пайщиков. Основным условием является накопление вашими силами от 30 до 50% от необходимой на покупку жилья суммы, ставка по кредиту на недостающую сумму составляет в среднем 5 - 6 процентов годовых.

3. Накопление с использованием ссудо-сберегательной схемы. Основными условиями данного способа являются получение ссуды, необходимой для покупки квартиры, после накопления 50% от ее текущей стоимости, индексация накопленной суммы в соответствии с темпами роста цен на недвижимость, плата за рассрочку в размере 7% годовых равными суммами.

Итак, остановимся на каждом из них поподробнее.

1 Накопление средств на квартиру

Наиболее доступный и понятный способ - размещение имеющейся денежной суммы в размере 500 000 рублей на банковских вкладах и депозитах и довложение на этот счет ежемесячно денежной суммы в размере 15 000 руб.

Размер процентной ставки определяется самим договором банковского вклада и зависит от целого ряда факторов и от вида вклада (депозита).

И хотя на первый взгляд этот способ кажется неискушенному в финансовых выкладках гражданину беспроигрышным, здесь таится немало неприятных сюрпризов. Нужно реально оценивать достоинства и недостатки накопления капитала путем размещения первоначальных средств в банковском вкладе.

Итак, если вы предпочитаете накопление как вариант получения недостающей суммы для приобретения жилья, то нужно обратить внимание на следующие его достоинства:[2]

- отсутствие риска при условии отсутствия дефолта в процессе накопления;

- отсутствие проблем со сбором документов;

- простую процедуру оформления и, главное, стопроцентную гарантию получения личного депозитного счета в любом банке.

Важно, что уже сформировавшаяся банковская система в стране является очень стабильной, по крайней мере, это справедливо по отношению к крупным и большинству средних банков.

Недостатки данного метода:

1) рост цен: цены на недвижимость повышаются в среднем на 3% в год (по данным АН «Метро»), что означает, соответственно, подорожание квартиры, которую молодая семья хотела бы приобрести. В конце восьмого года приблизительно стоимость такой квартиры составит 3 074 685 рублей. Расчет приведен в таблице 22.

2) доходы увеличиваются не так быстро. Если предположить, что в начале первого периода семья откроет депозит на суму 500 000 рублей (величина первоначального взноса по рассмотренному выше ипотечному кредиту) и по истечение каждого года они будут пополнять депозит на сумму 180 000 рублей (15 000 рублей в месяц) и при процентной ставке по депозиту 12% годовых, к концу восьмого года накопление средств даст сумму 3 451 926 рублей. Расчеты приведены в таблице.

Таблица 22 - расчет срока самостоятельного накопления.

год	цена квартиры при среднем темпе роста цен 3% в год	сумма на расчетном счете на начало периода	сумма процентов по депозиту при ставке 12% годовых	пополнение суммы вклада	сумма на расчетном счете на конец периода
1	2500000	500000	60000	180000	740000
2	2575000	740000	88800	180000	1008800
3	2652250	1008800	121056	180000	1309856
4	2731818	1309856	157183	180000	1647039
5	2813772	1647039	197645	180000	2024683
6	2898185	2024683	242962	180000	2447645
7	2985131	2447645	293717	180000	2921363
8	3074685	2921363	350564	180000	3451926

Расходы составляет арендная плата за квартиру, которую молодая семья вынуждена будет снимать в течение восьми лет. Она составит около 10 000 рублей (http://www.avtoritetland.ru/analitica/rent/). Средний темп роста арендной платы в Ярославле составляет приблизительно 4,5% в год (по данным АН «Метро»). Таким образом расходы на аренду квартиры за 8 лет составят 1 125 602 рубля.

Расчеты представлены в таблице 23.

Таблица 23 - расчет суммы арендной платы за 8 лет

год	аренда на начало периода	прирост	аренда на конец периода
1	120000	5400	125400
2	125400	5643	131043
3	131043	5897	136940
4	136940	6162	143102
5	143102	6440	149542
6	149542	6729	156271
7	156271	7032	163303
8	163303	7349	170652
итог	1125602

3) долгий срок накопления.

Таким образом, по мнению многих банковских работников, при использовании данного способа получения денежных средств для приобретения объекта недвижимости нужно обратить внимание не столько на увеличение вложенных средств, сколько на реальную защиту накоплений от темпов роста цен на недвижимость, так как именно он (при наличии других отрицательных факторов) "съедает" значительную долю накопленного.

Конечно, банков очень много, как и вариантов внесения вкладов в них на различных условиях. Но, чтобы наиболее выгодно использовать все возможности, которые предоставляет данный способ накопления, нужны:[2]

1) рассмотрение всех возможных вариантов, чтобы выбрать тот, который максимально удовлетворяет вашим потребностям;

2) предварительный анализ возможного дохода исходя из сроков размещения денежных средств. Совсем не обязательно класть все деньги разом на один счет и пока за 10 лет не набежит нужная сумма, не задумываться об иных вариантах. Здесь будут необходимы активность и точный расчет;

3) постоянный контроль за уровнем инфляции и соотношение с ним получаемого дохода.

При этом вас должно обеспокоить, например, предложение разместить денежные средства под неоправданно высокий процент, потому что велика вероятность (наряду с возможностью получить значительный доход) потерять все.

Возможно, конечно, рассмотреть варианты с выбором иной валюты. Но при этом необходимо иметь определенные понятия о курсах валют, реально оценивать возможность курсовых колебаний, обладать серьезной информацией о состоянии финансовых рынков. Банковские специалисты в сфере валютных вкладов традиционно рекомендуют следующее процентное соотношение наиболее ходовых валют: в рублях - 20%, в евро - 20%, в долларах США - 60%. Но это не панацея от всех возможных скачков и колебаний: любые изменения российской экономики, которая в отличие от банковской системы нестабильна и непредсказуема, может вызвать как девальвацию рубля или как-то иначе повлиять на приведенное ранее соотношение.

Итак, при детальном рассмотрении всех отрицательных и положительных сторон накопления денег на покупку квартиры при помощи депозитного счета в банке мы приходим к выводу, что накопление таким способом при стабильной экономике намного выгоднее и быстрее, чем покупка жилья в кредит.

2. Жилищные накопительные кооперативы

Еще один способ приобрести квартиру - это стать участником жилищного накопительного кооператива.

Участники жилищного накопительного кооператива объединяют свои средства, чтобы решать жилищные проблемы членов кооператива по очереди. Средства третьих лиц (инвесторов) для строительства дома или приобретения жилья на вторичном рынке недвижимости не привлекаются, поэтому кооператив может собирать деньги с пайщиков, еще не имея ни всех необходимых для строительства документов, ни конкретных вариантов жилья для его покупки.[2]

Более того, жилищному накопительному кооперативу строить новый дом вовсе необязательно, в первую очередь его деятельность направлена на приобретение квартир для пайщиков в уже построенных домах.

Однако если участниками кооператива решено начать строительство нового дома, то на подобный проект может быть направлено не более 20% имеющихся у жилищного накопительного кооператива средств. Этот размер зафиксирован Федеральным законом от 30 декабря 2005 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах". Этим же Законом регулируется деятельность указанных юридических лиц.

Таким образом, жилищные накопительные кооперативы в процессе своей деятельности привлекают и используют денежные средства граждан (членов этих кооперативов) на приобретение или строительство жилых помещений с целью дальнейшей передачи этих помещений сначала в пользование указанным лицам, а после внесения ими паевых взносов в полном размере - в их собственность.[2]

Данный вид кооперативов создается по инициативе не менее чем пятидесяти человек и не более чем пяти тысяч человек. Так как жилищный накопительный кооператив - юридическое лицо, то его государственная регистрация осуществляется в порядке, определенном Федеральным законом от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".

Фактически данный вид кооперативов осуществляет деятельность по привлечению денежных средств граждан и дальнейшему использованию их на приобретение жилых помещений. Поэтому кооператив вправе:[2]

1) привлекать и использовать денежные средства граждан на приобретение жилых помещений;

2) вкладывать имеющиеся у него денежные средства в строительство жилых помещений, в том числе в многоквартирных домах, а также участвовать в строительстве жилых помещений в качестве застройщика или участника долевого строительства. Но стоимость приобретения прав на строящиеся в порядке долевого участия жилые помещения и стоимость строящихся кооперативом жилых помещений, как уже сказано ранее, ограничена Законом и не должна превышать двадцати процентов стоимости имущества кооператива;

3) приобретать жилые помещения;

4) привлекать заемные денежные средства.

Членом жилищного накопительного кооператива (по общегражданским нормам) может быть гражданин, достигший возраста 16 лет.

Член жилищного накопительного кооператива должн сначала накопить минимальную часть взноса (чаще всего не менее 30% стоимости жилья, а если быть точнее, должно быть внесено не менее 30% размера паевого взноса члена кооператива). Кооператив может добавить к этой сумме не больше, чем было внесено членом кооператива, поэтому можно воспользоваться следующей наиболее распространенной схемой: накопить 50% средств, после чего кооператив добавляет к этой сумме еще пятьдесят процентов и покупает квартиру. Такой вариант представляется достаточно дорогостоящим. Можно воспользоваться другим: вносите свои 30% от стоимости квартиры, кооператив добавляет еще столько же из собственных средств, а на остальные 40% берет для вас банковский кредит и на полученные средства покупает вам квартиру. Вы вместе с семьей можете сразу в нее заселиться, но, пока полностью не рассчитаетесь с кооперативом, квартира будет находиться в его собственности. Срок погашения предоставленного кредита обычно составляет от трех до пяти лет, кредитная ставка - 5 - 6 процентов годовых. Но, внимание, право собственности на нее перейдет к члену кооператива только после того, как им будет оплачен паевой взнос в полном размере. При этом часто кооператив оставляет за собой право на одностороннее изменение стоимости 1 кв. м общей площади. [2]

Таким образом, после внесения членом кооператива части паевого взноса, определенной в соответствии с выбранной им формой участия в деятельности кооператива, при условии соблюдения членом кооператива предусмотренных такой формой участия сроков и периодичности внесения соответствующих платежей (например, членских взносов) кооператив в порядке очередности обязан:[2]

1) приобрести жилое помещение, соответствующее требованиям, указанным в заявлении члена кооператива;

2) приобрести право на строящееся жилое помещение или построить жилое помещение, соответствующее требованиям, указанным в заявлении члена кооператива.

Право члена кооператива на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения возникает после выполнения членом кооператива условий внесения части паевого взноса, определенной в соответствии с выбранной формой участия в деятельности кооператива. Эти условия представляют собой основную проблему жилищных накопительных кооперативов.[2]

Ведение кооперативом бухгалтерского учета и бухгалтерская (финансовая) отчетность кооператива подлежат обязательной ежегодной проверке аудиторской организацией (аудитором).

Минимальный срок внесения членом кооператива части паевого взноса, т.е. срок, в течение которого вы в качестве члена кооператива должны внести свои 30%, должен быть определен уставом кооператива. При этом указанный минимальный срок не может быть менее двух лет при условии, что кооператив действует как минимум второй год. Как видим, свои 30% вы должны внести в течение двухлетнего периода с момента вступления в кооператив.[2]

Срок внесения оставшейся части паевого взноса (70% как максимум) не должен превышать более чем в полтора раза срок внесения членом кооператива первой части взноса, которая составляет в нашем случае 30% паевого взноса, при условии соблюдения кооперативом установленных нормативов оценки финансовой устойчивости его деятельности.[2]

Вместе с тем жилищные кооперативы имеют и ряд достоинств:[2]

1) не обязательно иметь высокие задекларированные доходы для вступления в кооператив и для получения ссуды. Более того, в большинстве случаев даже при их отсутствии вас встретят с распростертыми объятиями;

2) простота оформления и выдачи ссуды;

3) существенная выгода по сравнению с самостоятельным накоплением.

Также такой вариант получения средств на квартиру будет наиболее рентабелен при условии низкого темпа роста цен и отсутствия арендной платы, хотя следует упомянуть о том, что многие специалисты в области ипотечного кредитования крайне отрицательно относятся к подобной схеме кредитования, объясняя свое недоверие к жилищным накопительным кооперативам тем, что эти организации не дают заемщикам никаких гарантий. Это, в свою очередь, создает огромное поле для деятельности различного рода квартирных мошенников.

Как же отличить жилищный накопительный кооператив, который действительно создан с целью обеспечивать своих членов жильем, от того, в котором происходит планомерный отъем денежных средств с мошенническими целями? Предлагаем обратить внимание на следующие существенные моменты при выборе жилищного накопительного кооператива:[2]

1) он должен быть максимально прозрачной структурой, в которой регулярно проводятся аудиторские проверки, а информация о результатах таких проверок сообщается пайщикам и в федеральный орган исполнительной власти;

2) кооператив существует не первый год и входит в реестр жилищных накопительных кооперативов, который также ведется указанным органом;

3) существен для вас как для будущего члена кооператива размер вступительного взноса и ежемесячных членских взносов.

В этом вопросе интересно мнение специалистов кредитных организаций. Так, они считают, что появление накопительных жилищных кооперативов повлечет возникновение реальной конкуренции банкам в части сбора денег под жилищное строительство. Правда, в отличие от кредитных учреждений жилищные накопительные кооперативы не предоставляют гражданам никаких гарантий.

В Ярославле есть один жилищный накопительный кооператив, но вся информация о нем предоставляется при личной встрече с потенциальным вкладчикам. Это очень настораживает. Его координаты: http://www.yarcom.ru/bolshaja-semja-zhilishhnyj-nakopitelnyj-kooperativ

«Большая семья» жилищный накопительный кооператив в Ярославле.

г. Ярославль, Московский пр-т, д. 197, офис 107

телефон: (4852) 8-920-116-85-08, 8-902-330-40-95

Таким образом, поскольку этот способ накопления очень рискованный и малораспространенный, рассматривать его в качестве альтернативного не имеет смысла.

3.Ссудо-сберегательная касса

Отличительная особенность этой программы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования - использование для финансирования заемщиков денежных средств, которые целенаправленно накапливаются будущими заемщиками кредитов на счетах целевых жилищных сбережений в кредитных организациях.[2]

Принцип кредитования через такой вид касс состоит в следующем.[2] Это замкнутая система. Определенное число вкладчиков осуществляют денежные вклады в эту структуру.

Каждый вкладчик кассы сначала должен накопить некоторый процент от стоимости жилья, которое он собирается приобрести, допустим, 50% суммы. На эти средства начисляется небольшой процент, по принципу, подобному банковскому (например, 3% годовых).[2]

Когда вы накопили 50% стоимости жилья, вы можете получить кредит на остальную сумму также под низкий процент - 5% годовых.[2]

Дальше ссудо-сберегательная касса на собранные средства либо строит жилье, либо приобретает его на рынке.[2]

Таким образом, вам как будущему заемщику придется пройти два основных этапа участия в ссудо-сберегательной схеме:[2]

1) накопления сбережений;

2) собственно кредитования.

При этом у вас как у заемщика, находящегося на этапе накопления сбережений, право получения кредита возникнет только после прохождения вами установленного учреждением порогового значения суммы накоплений, как правило, равной половине суммы требуемого кредита.

Процентные ставки кредита и банковский процент по накопительным вкладам могут устанавливаться самим ссудо-сберегательным учреждением автономно, причем по ставкам, которые могут быть независимыми от колебаний кредитно-финансового рынка. Для обеспечения функционирования рассматриваемой схемы требуется сильная и комплексная государственная поддержка, включая правовое, лицензионное и финансовое регулирование деятельности ссудо-сберегательного учреждения, предоставление государственных гарантий и налоговых льгот.

До настоящего времени эта модель ипотеки не получала требуемой государственной поддержки, и поэтому, видимо, не получила должного распространения.

Вместе с тем система жилищных сбережений в наибольшей мере соответствует сложившимся в государстве политическим и макроэкономическим условиям, а также традициям, интересам и возможностям широких слоев населения и должна рассматриваться как одно из перспективных направлений развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования. Положительный момент здесь в том, что такая система может также быть совмещена с другими моделями ипотечного кредитования.

Какие-либо гарантии вкладчикам касс отсутствуют. Они действуют на вере, отсюда и использование такого наименования некоторых из них: предусмотренные гражданским законодательством РФ товарищества на вере.[2]

Один из серьезных минусов этой системы - тот факт, что действующим законодательством не предусмотрено такое юридическое лицо, как ссудо-сберегательное учреждение. Порядок его создания, деятельности ничем не регулируется, т.е. на практике действует придуманная во времена социализма неплохая схема. Но никаких правовых последствий в случае возникновения каких-либо проблемных ситуаций законом не предусмотрено, а лица, участвующие в этой системе, ничем не защищены, и она именно по этой причине не используется на практике так широко, как остальные способы.[2]

Но главное достоинство, которое перевесит любой из вышеназванных минусов, - это низкий процент по кредиту, предоставляемому кассами своим вкладчикам, или, иными словами, стоимость кредитных средств для заемщиков.

В Ярославле ссудо-сберегательных касс пока нет. Таким образом, поскольку этот способ накопления очень рискованный и малораспространенный, рассматривать его в качестве альтернативного не имеет смысла.

Таким образом, в результате сопоставления переплаты по ипотечному кредиту и переплаты при самостоятельном накоплении с помощью банковского депозита, очевидно, что гораздо выгоднее и более безопасно использовать депозит. Переплата при таком методе в 2,8 раза меньше, чем при ипотеке (3 179 532 / 1 125 602 = 2,8).

Выводы по главе 3 Анализ условий ипотечного кредитования жилой недвижимости в Ярославле.

- Рынок ипотечного кредитования сегодня находится в трудном положении. Процентные ставки сильно завышены. Россияне боятся брать кредиты на 20 -30 лет, так как они не уверены в завтрашнем дне. Кризис усугубил ситуацию.

В середине лета 2010 на российском ипотечном рынке наступил перелом. Ведущие банки объявили о снижении ставок по кредитам

Эксперты считают, что в 2011 году рынок ипотеки продолжит восстановление своих утраченных во время кризиса позиций.

Ипотеку в Ярославле и Ярославской области представляют 21 ипотечный банк, которые предлагают заемщикам 163 ипотечные программы для приобретения жилья в кредит как на первичном так и на вторичном рынках недвижимости

Ставки по ипотеке в Ярославле и Ярославской области находятся в диапазоне 9.00 - 21.00 % годовых по рублевым кредитам и 6.98 - 17.00 % годовых по валютным кредитам. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Ярославле составляет 0 %. Срок ипотечного кредитования в Ярославле может достигать 50 лет.

- Проанализировав программы ипотечного кредитования жилой недвижимости предлагаемые ярославскими банками: Сбербанк России, ВТБ-24, АЛЬФА-БАНК, можно сделать вывод, что наиболее выгодную программу предлагает ВТБ-24 «Квартира на вторичном рынке - доллары». Сумма переплаты в этом случае (при стабильном курсе доллара) составит 3 179 532 рубля.

- Проанализировав альтернативные способы накопления средств на покупку жилья, выяснили, что наиболее надежный и доступный способ - накопление с помощью банковского депозита. Сумма переплаты в этом случае составляет за 8 лет 1 125 602 рубля.

- В результате сопоставления переплаты по ипотечному кредиту и переплаты при самостоятельном накоплении с помощью банковского депозита, очевидно, что гораздо выгоднее и более безопасно использовать депозит. Переплата при таком методе в 2,8 раза меньше, чем при ипотеке (3 179 532 / 1 125 602 = 2,8).

Заключение

Сегодня в России крайне остро стоит проблема доступности жилья. Существует множество способов накопления средств на покупку квартиры. Один из них - ипотечное кредитование.

Тема ипотечного кредитования крайне актуальна, однако до сих пор правительству не удалось сделать ипотеку массовой. Виной тому низкие доходы населения, высокая инфляция, отсутствие необходимой правовой базы для развития ипотеки. Были намечены также серьезные цели и поставлены реализуемые задачи для того, чтобы в конечном счете с помощью ипотеки разрешить жилищные проблемы граждан страны.

Приобрести жилье сегодня возможно либо на собственные сбережении, либо в кредит (ипотечный кредит).

Тема данной курсовой работы - Ипотечное кредитование жилой недвижимости.

Из выше сказанного следует, что вопросы приобретения недвижимости за счет ипотечного кредитования представляются весьма существенными, а выбранная тема - актуальной в любое время.

Целью написания работы является выявление положительных и отрицательных аспектов ипотечного кредитования в России, а также определение наиболее выгодного варианта накопления средств на покупку квартиры.

В процессе выполнения курсового проекта и раскрытия темы был рассмотрен широкий круг вопросов, связанных с ипотечным кредитованием жилой недвижимости в России и решены все задачи, обозначенные во введении, и сделаны следующие выводы:

1 Ипотека -- это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Существует множество видов ипотечных кредитов.

2 Официально в России за основу принята двухуровневая модель (Американская модель) ипотечного жилищного кредитования.

Кроме того, активно развиваются жилищно-строительные кооперативы, которые функционируют по образу немецкой системы контрактных стройсбережений.

Поэтому сейчас однозначно сказать о том, какая модель победила в России, невозможно. Скорее всего, в России приживутся обе модели, но в адаптированном под наши условия виде.

3 Проблемы ипотечного кредитования в России:

а) слишком высоки ставки по ипотечным кредитам (гораздо выше, чем на Западе);

б) сейчас арендовать квартиру в нашей стране выгоднее, чем покупать;

в) нестабильная экономическая ситуация в России;

4 Перспективы ипотечного кредитования в России:

а) эксперты уверены, что уже в 2011 году, несмотря на все произошедшие изменения в области ипотечного кредитования, начнется восстановление спроса и увеличение объема предоставляемых ипотечных кредитов;

б) процентные ставки по ипотечным кредитам будут снижаться.

1 Нормативно-правовая база по вопросам ипотечного кредитования жилой недвижимости в России представлена НК РФ, ГК РФ, федеральным законом «Об ипотеке (залоге имущества)», постановлениями правительства и указами.

5 Процедура получения кредита состоит из 7 этапов:

а) предварительная квалификация (одобрение) заемщика;

б) процедура андеррайтинга ;

в) подбор квартиры;

г) оценка жилья;

д) заключение договора купли-продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону;

е) проведение расчетов с продавцом жилого помещения;

ж) страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение.

6 Платежеспособность заемщика определяется величиной кредитного риска и максимально допустимым размером Ипотечного кредита (займа) на основании анализа собранной и документально подтвержденной информации о Заемщике, исходя из коэффициента П/Д (Платеж/Доход) с учетом соотношения между суммой Ипотечного кредита (займа) и стоимостью Предмета ипотеки (коэффициент К/З).

Также банк обращает внимание на следующие аспекты:

а) доходы заемщика;

б) стабильность занятости;

в) кредитная история.

7 Банки обязывают заемщиков страховать за свой счет приобретенное за счет кредитных средств жилье в полной стоимости от рисков утраты и повреждения. Также заемщик вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита. Некоторые банки требуют страхование жизни и потери трудоспособности заемщика.

8 Рынок ипотечного кредитования сегодня находится в трудном положении. Процентные ставки сильно завышены. Россияне боятся брать кредиты на 20 -30 лет, так как они не уверены в завтрашнем дне. Кризис усугубил ситуацию.

В середине лета 2010 на российском ипотечном рынке наступил перелом. Ведущие банки объявили о снижении ставок по кредитам

Эксперты считают, что в 2011 году рынок ипотеки продолжит восстановление своих утраченных во время кризиса позиций.

Ипотеку в Ярославле и Ярославской области представляют 21 ипотечный банк, которые предлагают заемщикам 163 ипотечные программы для приобретения жилья в кредит как на первичном так и на вторичном рынках недвижимости

Ставки по ипотеке в Ярославле и Ярославской области находятся в диапазоне 9.00 - 21.00 % годовых по рублевым кредитам и 6.98 - 17.00 % годовых по валютным кредитам. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Ярославле составляет 0 %. Срок ипотечного кредитования в Ярославле может достигать 50 лет.

9 Проанализировав программы ипотечного кредитования жилой недвижимости предлагаемые ярославскими банками: Сбербанк России, ВТБ-24, АЛЬФА-БАНК, можно сделать вывод, что наиболее выгодную программу предлагает ВТБ-24 «Квартира на вторичном рынке - доллары». Сумма переплаты в этом случае (при стабильном курсе доллара) составит 3 179 532 рубля.

10 Проанализировав альтернативные способы накопления средств на покупку жилья, выяснили, что наиболее надежный и доступный способ - накопление с помощью банковского депозита. Сумма переплаты в этом случае составляет за 8 лет 1 125 602 рубля.

11 В результате сопоставления переплаты по ипотечному кредиту и переплаты при самостоятельном накоплении с помощью банковского депозита, очевидно, что гораздо выгоднее и более безопасно использовать депозит. Переплата при таком методе в 2,8 раза меньше, чем при ипотеке (3 179 532 / 1 125 602 = 2,8).

ипотечный кредитование недвижимость

Список использованной литературы

1. www.wikipedia.org

2. Афонина А.В. Все об ипотеке. Получение и возврат кредита. - М.: «Омега-Л», 2009. - 158 с.

3. Разумова И.А. Ипотечное кредитование: виды ипотечных кредитов; рынок ипотечного капитала; нормативно-правовое регулирование: Учебное пособие для вузов. - С-Пб.: «Питер», 2006. - 208 с.

4. http://articles.excelion.ru/science/em/36769458.html

5. http://www.ipoteka29.ru/info/models.shtml

6. Махлин М. Американская ипотека в российском исполнении // Рос. бизнес газ. - 2006. - 1 июля. - С.1-2.

7. www.rusipoteka.ru

8. Фролов Н.Е. Современное состояние ипотечного рынка: задачи, проблемы и перспективы // Деньги и кредит. - 2010. - N 8. - С.9-12.

9. Иванкина Е. Проблемы ипотеки в России // Общество и экономика. - 2010. - N 1. - С.90-103.

10. Справочно-правовая система «Консультант плюс»

11. http://www.miniopt.ru/credit-262.html

12. http://www.ipotek.ru/dokymenty.php

13. http://www.ahml.ru/ru/participants/standards/crediting/?action36=add#1

14. http://www.ipothec.ru/node/11

15. www.100creditov.ru/analysis/

16. www.rezon-realty.ru/AnalyticsDescription

17. www.credits.ru/news/19809/

18. www.ipocredit.ru

19. http://www.realtypress.ru

20. http://fx-currencies.ru/category/dollar/

21. http://fx-currencies.ru/category/euro/

Размещено на Allbest.ru