Особенности оценки залога в целях ипотечного кредитования (на примере жилой недвижимости Ростова-на-Дону)

Таблица 2.2 - Характеристика окружения оцениваемого объекта

Удаленность от транспортных магистралей и транспортная доступность	Транспортная доступность к объекту оценки отличная
Состояние прилегающей территории	Подъездные пути не заасфальтированы, находятся в удовлетворительном состоянии.
Плотность окружающей застройки, наличие и развитость ближайшей инфраструктуры (медицинские учреждения, школы, детские сады, торговые центры, магазины, рынки и т.п.)	Инфраструктура района развита, в непосредственной близости находятся все необходимые объекты бытового и социального обслуживания - школа, детские сады, магазины и др.
Наличие расположенных рядом объектов, снижающих либо повышающих привлекательность недвижимого имущества, права на которое оцениваются, и района в целом.	Объектов, отрицательно влияющих на привлекательность оцениваемого недвижимого имущества в пределах пешеходной доступности нет.

Дом расположен, рядом с проезжей частью пр. Коммунистический, имеет фасадный выход на проезжую часть проспекта, окна квартиры выходят во двор. К объекту не проникают посторонние звуки с оживленной автодороги, потому что от проезжей части дом отделяет парковая зона засаженная деревьями. Данное расположение - является положительным моментом для жилой недвижимости. Рядом с домом имеется парковка и детская площадка. (Приложение Б, Рисунок Б)

Дом пятиэтажный, кирпичный, год постройки 1966 г. Находится в хорошем состоянии.

Фундамент капитальный, дефектов не обнаружено, стены бетонные крупнопанельные, также не имеют видимых дефектов.

Дом обеспечен центральными сетями электроснабжения, водоснабжения, канализации, центральным отоплением и горячим водоснабжением.

Стены подъезда оштукатурены, частично окрашены потолки побелены. Квартира располагается на первом этаже пятиэтажного дома. (Приложение В, Рисунок В)

Квартира в удовлетворительном состоянии.

На дату оценки выявлено следующее:

- входная дверь металлическая;

- во всех комнатах оконные проемы металлопластиковые с остеклением;

- сан. технические устройства находятся в удовлетворительном состоянии;

- на дату осмотра техническое состояние объекта оценки соответствует поэтажному плану, изменений планировочного решения не выявлено. (Приложение Г, Рисунок Г)

Санузел совмещенный, подключена вся разводка труб водоснабжения и водоотведения, санитарно - техническое оборудование находится в удовлетворительном состоянии. Полы и стены в санузле выложены керамической плиткой. (Приложение Д, Рисунок Д)

Структура объекта оценки: объектом оценки является трехкомнатная квартира общей площадью 47,4 кв.м. в т.ч. жилой 31,7 кв.м. расположенная на 4-м этаже 5-этажного дома. В доме три жилые комнаты, совмещенный санузел, застекленный балкон.

Состав оцениваемых прав и документов, подтверждающих данные права: оцениваемое право является полное право собственности на объект оценки подтвержденное «свидетельством о государственной регистрации права». Обременения (в том числе культурно - исторические) объекта и сервитуты: никаких обременений у объекта оценки не имеется. Технические характеристики объекта недвижимости и его составных частей представлены в таблице 2.3.

Таблица 2.3 - Экспликация площади квартиры

Назначение частей помещений: жилая комната, кухня и т.п.	Площадь квартиры с учетом помещений	Общая площадь квартиры	Жилая	Подсобная	Холодильные помещения	Высота помещений по внутреннему обмеру
Коридор	6,1	6,1		6,1		2,65
Совмещенный санузел	3,1	3,1		3,1
Кухня	5,8	5,8		5,8
Жилая комната	17,0	17,0	17,0
Встроенный шкаф	0,7	0,7		0,7
Жилая комната	8,3	8,3	8,3
Жилая комната	6,4	6,4	6,4
Балкон	0,7				0,7
Итого:	48,1	47,4	31,7	15,7	0,7

Характеристики среды ближайшего окружения: Дом находится в районе с развитой инфраструктурой. В непосредственной близости находятся больница, магазины, школа, детский сад и т.д. Близлежащими постройками являются пятиэтажные панельные и кирпичные дома. Во дворе имеется место для парковки автомобилей, детская площадка. Со стороны проезжей части имеются насаждения деревьев, что создает преграду для проникновения в квартиру излишнего шума. Подъездные пути к дому а также тротуары во дворе заасфальтированы.

Отчет об оценке составлялся по результатам осуществления оценки квартиры располагающейся по адресу г. Ростове - на - Дону. Для оценки квартиры использовался сравнительный подход. Затратный и доходный подходы не применялись (обоснованный отказ от использования затратного и доходного подходов приведен ниже).

2.2 Расчет стоимости трехкомнатной квартиры

Оценка недвижимости по ее доходности представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из ожидания покупателя-инвестора, ориентирующегося на будущие блага от ее использования и их текущее выражение в определенной денежной сумме. Стоимость недвижимости определяется величиной будущих доходов ее владельца, т.е. пересчет будущих денежных потоков, которые дает собственность в стоимость в настоящий момент. Так как в методе капитализации дохода лежит принцип ожидания будущих выгод, т. е. право регулярно получать все доходы во время владения, а именно операционные доходы или доходы от эксплуатации и доходы от продажи собственности после окончания владения (реверсия) и поэтому при оценке доходной недвижимости рассматривают два источника дохода.

1. Арендная плата от сдачи собственности в аренду - арендный доход или доход от эксплуатации.

2. Доход от продажи собственности после владения, денежный поток от продажи или реверсии.

Доходный подход предполагает наличие достоверной информации ожидаемых доходов. Исходной информацией для ожидаемых доходов являются договора аренды недвижимости, как оцениваемой, так и аналогичной на рынке недвижимости.

Таким образом, настоящий подход подразумевает, что цена Объекта оценки, на дату оценки, есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет, после сдачи объекта в аренду.

Расчет стоимости может быть осуществлен посредством подхода прямой капитализации доходов или анализа дисконтирования денежных потоков.

Метод прямой капитализации наиболее применим к Объектам, приносящим доход со стабильно предсказуемыми суммами доходов и расходов, а метод дисконтирования ПДС более применим, к приносящим доход Объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Метод дисконтирования подразумевает, что цена Объекта оценки на дату оценки, непосредственно связана с текущей стоимостью чистых доходов (до налогообложения), которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет, после сдачи Объекта оценки в аренду и последующей перепродажи Объекта после окончания прогнозного периода, в течение которого подразумевается получать доходы от аренды.

Таким образом, стоимость Объекта недвижимости есть стоимость всех будущих потоков денежных средств, приведенных к текущей стоимости с учетом требований инвестора относительно возврата капитала и отдачи на капитал, а также альтернативных вложений денежных средств с аналогичной степенью риска.

В настоящее время основной причиной приобретения квартир является не извлечение прибыли, а отсутствие жилья либо улучшение уже имеющихся жилищных условий, вследствие чего стоимость, рассчитанная в рамках доходного подхода, может не отражать действительности и повлиять на итоговую стоимость, как в большую, так и меньшую сторону.

Стоимость недвижимости, определяемая затратным подходом, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли, плюс стоимость нового строительства улучшений, минус накопленный износ. Оценивая собственность с точки зрения затрат на ее создание, Оценщик сначала определяет стоимость воспроизводства ранее выполненных улучшений, затем вычитает износ, а в конце добавляет вычисленную стоимость земельного участка. Итогом является расчетная стоимость имущества, полученная затратным подходом.

В области недвижимости применение затратного подхода не всегда определяет точную рыночную стоимость и для нашего объекта оценки нецелесообразен по причинам:

1. Затратный подход полезен в основном для оценки Объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка. К таковым Объект оценки не относится;

2. Затратный подход основан на расчете восстановления объекта недвижимости (здания в целом), а не его составляющих (отдельных квартир);

3. Заказчиком не предоставлены документы права собственности по земельному участку, относящемуся к зданию, тем более к квартире, которая является Объектом оценки.

Поэтому в оценке земли велика доля экспертных суждений, которые имеют значение, но на которые нельзя полагаться.

В связи с вышеуказанными причинами оценщиками было принято решение отказаться от применения затратного подхода.

Рыночная стоимость объекта оценки в данном случае определяется с использованием сравнительного подхода.

Сравнительный подход используется для определения рыночной стоимости объекта оценки исходя из данных о недавно совершенных сделках купли-продажи с аналогичными объектами. Метод прямого сравнительного анализа продаж основывается на принципе замещения, согласно которому рациональный покупатель не заплатит за данный объект больше, чем стоимость доступного к покупке аналогичного объекта, обладающего аналогичной полезностью, что и данный объект.

Метод реализуется следующим образом. Производится сбор информации о недавних сделках купли-продажи объектов-аналогов, сопоставимых с оцениваемым по функциональным признакам. При этом объекты-аналоги должны иметь минимально возможное различие с оцениваемым объектом по следующим признакам:

1. Различия в условиях совершения сделки;

2. Разница во времени продажи;

3. Различие в местоположении объектов;

4. Отличие физических характеристик и накопленного износа.

Далее определяются различия между объектами-аналогами и оцениваемым объектом, согласно перечисленным признакам, а в цену продаж объектов-аналогов вносятся корректировки на выявленные различия в указанной последовательности:

1. Права собственности. Учитываются ограничения на права собственности.

2. Условия финансирования. Учитываются условия расчетов, которые влияют на стоимость объекта.

3. Условия продажи. Корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем.

4. Состояние рынка. Корректировка на состояние рынка учитывает изменение рыночных условий, происходящих с течением времени: инфляцию, дефляцию, изменение налогового законодательства, изменения в предложении и спросе и т.п. Одним из существенных факторов является снижение цен при переходе объекта на вторичный рынок. Снижению цен может способствовать также экономический кризис, определяющий спад спроса на недвижимость.

5. Местоположение. Корректировка на месторасположение объекта является одним из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости. К факторам, оказывающим влияние на стоимость недвижимого имущества, относят следующие: проезжаемость, проходимость, транспортная доступность, качество подъезда, внешнее окружение.

6. Физические характеристики. Практически всегда объекты сравнения имеют разные физические характеристики: площадь, техническое состояние здания (износ), санитарно-техническое состояние объекта оценки, наличие коммуникаций и дополнительного оборудования, расширяющего функциональные возможности и т.п.

Перечень основных физических характеристик, которые следует учитывать при корректировке цены продажи, определяется спецификой объекта недвижимого имущества, соответствием объекта оценки и аналога действующим и планируемым к введению в ближайшее время ограничениям, стандартам и нормативам и т.п.

7. Экономические характеристики. К экономическим характеристикам относят функциональность (соотношение полезных и общих площадей), эффективность управления расходами, потенциальные возможности увеличения доходов бизнеса арендаторов, те, которые влияют на величину чистого текущего дохода и т.п.

8. Использование. При выборе объектов сравнения следует отказаться от тех, которые после продажи используются не так, как объект оценки.

9. Компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью. Стоимость оборудования, не связанного с недвижимостью, должна учитываться отдельно и выделяться из стоимости объектов оценки и сравнения.

Однако, в российской практике, реальные цены сделок по купле-продаже недвижимости являются конфиденциальной информацией. Поэтому для расчетов используются объекты сравнения, для которых известны цены предложения на продажу. В этом случае целесообразно вводить поправку на торг.

Как правило, ни один из выбранных объектов сравнения не соответствует в полном объеме объекту оценки. Поэтому, сравнению подлежат некоторые общие удельные стоимостные показатели, называемые единицами сравнения.

Выбор единицы сравнения:

При анализе продаж объектов недвижимости обычно используют следующие единицы сравнения:

1) цена за 1 кв. м общей площади;

2) цена за 1 куб. м. объема объекта.

Сравнение выбранных объектов с оцениваемым объектом производится по отдельным элементам (элементам сравнения), влияющим на изменение цены на недвижимость. Выделение элементов сравнения проводится на основании подробного анализа рыночных условий в данном сегменте. Чтобы сопоставить объекты сравнения с объектом оценки по выбранным единицам сравнения требуется выполнить корректировки продажных цен объектов сравнения по каждому выделенному элементу сравнения. При этом корректировка может применяться либо к общей цене, либо к цене за единицу сравнения. Общая величина коррекции зависит от степени различия между объектами.

Для расчета и внесения поправок применялись методы, среди которых можно выделить следующие:

1) методы, основанные на анализе парных продаж;

2) экспертные методы расчета и внесения поправок;

3) статистические методы.

Объектом оценки в данном случае является трехкомнатная квартира, общей площадью 47,4 кв.м., в т.ч. жилой 31,7 кв.м. расположенная на 4 этаже 5-этажного дома, литер А, по адресу: г. Ростов-на-Дону.

Оценщиком для проведения расчетов был выбран следующий сегмент рынка жилой недвижимости - трехкомнатные квартиры, расположенные в многоэтажных панельных домах г. Ростова-на-Дону. Из представленных на рынке сопоставимых объектов были выбраны 5 объектов. Которые по характеристикам схожи с оцениваемым объектом (Приложение Ж, Таблица Ж.1)

В качестве единиц сравнения взята стоимость 1 кв. метра общей площади квартиры.

Далее в выбранные аналоги оценщики внесли корректировки. Корректировки были введены с учетом анализа рынка недвижимости г. Ростова-на-Дону. По остальным характеристикам, оцениваемые и сравниваемые объекты не имеют существенных различий.

Вся информация по подобранным аналогам была уточнена в ходе телефонных переговоров с агентами по недвижимости по телефонам указанным в объявлении (Приложение Ж, Таблица Ж.1).

Обоснование размера корректирующих поправок:

1. Корректировка на передаваемые имущественные права

Корректировка не вводилась, так как объекты аналоги и оцениваемый объект имеют одинаковые права - полное право собственности на объект недвижимости.

2. Корректировка на условия финансирования

Эта поправка конвертирует цену сделки сопоставимого объекта в ее денежный эквивалент или модифицирует ее для увязки с условиями финансирования оцениваемого объекта. Поправка не вводилась, так как финансовые условия равнозначны - денежная оплата.

3. Корректировка на условия продажи

Данная корректировка проводится третей среди последовательных корректировок и используется для фиксации степени чистоты сделки, то есть отмечает факторы особых отношений между продавцом и покупателем. Сделки, которые требуют корректировки, включают такие ситуации как: продажа на аукционе, в кредит, банкротство собственника и т.п.

Поправка не вводилась, так как оцениваемый объект и аналоги, имеют обычные условия продажи, т.е. рыночные.

4. Корректировка на состояние рынка

Вводилась понижающая корректировка для аналогов №2, №3, №4 и №5, так как данные объекты-аналоги на дату оценки факта сделки купли-продажи не имеют, в отличии от аналога №1, для него корректировка не вводилась, т.к. на дату оценки он был уже продан. По данным агентств, недвижимости (Приложение Ж, Таблица Ж.1), предложения которых рассматривались, величина снижения цены во время торга между продавцом и покупателем для квартир подобных объекту оценки и подобранным аналогам составляет порядка двадцати тысяч рублей, что в среднем составляет 1 % от стоимости объекта предложения.

5. Корректировка на местоположение

Местоположение является одним из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости.

Для определения поправок на местоположение для аналогов Объекта оценки Оценщик обратился к экспертному методу. Для использования данного метода необходимо провести ранжирование всех факторов, влияющих на местоположение, применительно к каждому аналогу. Ранжирование производится по десятибалльной шкале, с присвоением максимального количества баллов аналогу, имеющему оптимальные показатели относительно исследуемого фактора (показатели, повышающие стоимость). Для анализа нами были выбраны следующие факторы:

1. Проезжаемость - фактор, оценивающий объект с точки зрения интенсивности проезжающего транспортного потока;

2. Проходимость - фактор, оценивающий объект с точки зрения интенсивности людских потоков;

3. Транспортная доступность - характеризует близость остановок общественного транспорта, количество проходящих маршрутов общественного транспорта;

4. Качество подъезда - данный фактор отражает качество и удобство подъезда к объекту;

5. Внешнее окружение - данный фактор учитывает расположение Объекта оценки в разрезе района.

После расстановки баллов по каждому аналогу и Объекту оценки эти баллы суммируются, и последовательно находится отношение суммы баллов Объекта оценки к сумме баллов аналогов - это отношение и является корректировкой на местоположение.

По данному параметру объект оценки не отличается от подобранных аналогов, так как все дома находятся в одном районе в соседних домах. Корректировка не вводилась.

6. Корректировка на физические характеристики.

6.1. Корректировка на общую площадь квартиры.

Объект оценки и аналоги располагаются в городе Ростове - на - Дону, в зоне пятиэтажных жилых застроек. Различия в площади квартиры оказывают значительное влияние на стоимость объекта. Необходимо ввести корректирующий коэффициент, рассчитанный степенным методом.

Расчет поправки проводился в следующей последовательности:

1. Для аппроксимации зависимости между значением площади квартиры и удельной скорректированной стоимостью объектов, использовалась логарифмическая регрессия (см. таб. 2.5):

Таблица 2.5 - Логарифмическая регрессия

№п/п	Вид зависимости	Формула
1	Степенная	y = 10207x-0,71

2. Результаты аппроксимации объектов-аналогов при условии отличия площадей (см. рис. 2.6).

Рисунок. 2.6 - Результаты аппроксимации

Расчетная величина корректирующих коэффициентов приведена в таблице 2.6:

Таблица 2.6 - Расчетная величина корректирующих коэффициентов

Показатель	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4	Аналог №5
Общая площадь, кв. м	48,0	48,0	48,0	50,0	48,0
Стоимость 1 кв. м.	45 833	44 792	45 833	44 000	45 833
Величина корректировки	1,01	1,01	1,01	1,03	1,01

6.2. Корректировка на износ дома.

Состояние, в котором находится оцениваемый объект, оказывает непосредственное влияние на его цену.

Для классификации и сравнительного анализа технического состояния объекта оценки и аналогов необходимо использовать следующую таблицу (см.табл.2.7).

Таблица 2.7 - Характеристика износа

Оценка технического состояния объекта недвижимости	Характеристика технического состояния	Физический износ, %
Отличное	Новое здание, только что сданное в эксплуатацию	До 5
Очень хорошее	Мелкие повреждения, как во внутренних помещениях, так и снаружи (не требуется ремонта)	от 5 до 15
Хорошее	Мелкие повреждения, как во внутренних помещениях, так и снаружи, в т. ч. инженерных коммуникаций (требуется проведение косметического ремонта)	от 15 до 30
Удовлетворительное	Повреждения, как во внутренних помещениях, так и снаружи, в т. ч. инженерных коммуникаций (требуется проведение не только косметического ремонта, но и замены отдельных элементов или их капитальный ремонт: например - замена окон, дверей, сантехники, капитальный ремонт кровли, и т.д.)	от 30 до 50
Плохое	Требуется проведение капитального ремонта всего здания	от 50 до 70

Корректировка на разницу в техническом состоянии определяется в данном методе на основании разницы в величине физического износа оцениваемого объекта и аналога, и рассчитывается по следующей формуле:

К= (100% - Dо) / (100% - Dа), (2.1)

где:

Dо - износ оцениваемого объекта;

Dа - износ объекта-аналога.

В данном случае, корректировка не вводилась, так как объект оценки и аналоги находятся в домах одинакового состояния и имеют одинаковый износ.

6.3. Поправка на санитарно-техническое состояние квартиры.

Одним из основных параметров, влияющих на рыночную стоимость, является, санитарно-техническое состояние, которое зависит от состояния и качества ремонта.

Корректировка на санитарно-техническое состояние не вводилась, поскольку состояние оцениваемого объекта и всех объектов аналогов одинаковы.

6.4. Поправка на наличие коммуникаций.

У объекта оценки и аналогов нет отличий по данному параметру, все объекты обеспечены необходимыми коммуникациями. Величина корректировки составила 1,00.

6.5. Поправка на этажность.

У объекта оценки и аналогов нет отличий по данному параметру, все объекты находятся на четвертых этажах.

Комплексная корректировка рассчитывается:

Перечень основных физических характеристик, которые следует учитывать при корректировке цены продажи, включает в себя: площадь, физическое состояние здания, санитарно-техническое состояние и коммуникации. Для определения корректировки на физические характеристики необходимо рассчитать величину поправки на каждую характеристику, и перемножить их.

Суммарная корректировка на физические характеристики составила (см.табл.2.8).

Таблица 2.8 - Суммарная корректировка на физические характеристики

Показатель	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4	Аналог №5
Корректировка на площадь квартиры	1,01	1,01	1,01	1,03	1,01
Корректировка на износ дома	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Корректировка на санитарно-техническое состояние	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Корректировка на наличие коммуникаций	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Корректировка на этажность	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Корректировка на физические характеристики	1,01	1,01	1,01	1,03	1,01

7. Экономические характеристики.

У потенциального покупателя отсутствуют возможности увеличения чистого текущего дохода несвязанного с помещением, а также негативные факторы, в связи с этим корректировка не применялась.

8. Корректировка на назначение (использование).

Корректировка не применялась, объект и все аналоги - жилые квартиры в многоэтажном жилом доме.

9. Корректировка на наличие компонентов не связанных с недвижимостью.

Корректировка не вводилась, так как все аналоги и объект оценки имеют парковочные места, по данному критерию отличий нет. Расчет стоимости объекта оценки приведен в таблице 2.9 (Приложение И, Таблица И.1)

После учета всех необходимых поправок (см. таб. 2.10), каждому из аналогов придаем веса в зависимости от количества внесенных корректировок в соответствии с нижеприведенной формулой:

d (2.2)

где: d - весовой коэффициент;

х_i- количество корректировок каждого из аналогов.

Таблица 2.10 - Согласование результатов корректировки

Показатель	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4	Аналог №5
Количество корректировок	1	2	2	2	2
Весовой коэффициент	0,333	0,167	0,167	0,167	0,167
Взвешенная стоимость 1 кв. м. без учета НДС, руб.	45 567
Итоговая стоимость без учета НДС, руб.	2 159 876

При оценке недвижимого имущества был применен один подход - сравнительный.

1. Оценка методом восстановительной стоимости.

Этот метод заключен в расчете полной восстановительной стоимости объекта оценки. Преимущество данного подхода состоит в достаточной точности и достоверности информации по затратам. Использование подхода наиболее привлекательно, когда типичные продавцы и покупатели в своих решениях серьезно ориентируются на предстоящие затраты.

Мотивированный отказ.

2. Оценка сравнительным подходом.

Этот подход использует информацию по сравнимым продажам Объектов, сравнимых с оцениваемыми. Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка. Его недостаток состоит в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных Объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной точностью вычленить и количественно оценить. Использование подхода наиболее привлекательно, когда имеется достаточная и надежная рыночная информация о сопоставимых сделках или предложениях.

Расчет стоимости Объекта оценки сравнительным подходом показал следующий результат: 2 159 876 (Два миллиона сто пятьдесят девять тысяч восемьсот семьдесят шесть) рублей.

3. Оценка доходным подходом.

Этот подход капитализирует сегодняшние и будущие выгоды от использования производственного процесса в комплексе, путем наложения коэффициентов капитализации, рассчитанных на основе рыночной информации. Преимущество этого подхода состоит в том, что он непосредственно принимает во внимание выгоды от использования Объекта и возможности рынка в течение срока предполагаемого владения. Недостаток подхода заключен в не гарантированности ожидаемых в будущем изменений, на которые опирается этот расчет.

Мотивированный отказ.

Так как оценка объекта недвижимости была проведена одним сравнительным подходом, то согласование результатов не проводилось и рыночная стоимость округленно составляет: 2 160 000 (Два миллиона сто шестьдесят тысяч) рублей.

Глава 3. Совершенствование оценки залога

Институт залога в настоящее время приобретает в России все большее распространение, и нормативная база, регулирующая данный институт находится сейчас в процессе постоянного изменения и расширения.

Общие нормы о залоге, применяются по соответствующим статьям Гражданского кодекса РФ. Действуют в отношении залога, и нормы закона «О залоге», не противоречащие нормам Гражданского Кодекса. К правовым актам регулирующим ипотеку в первую очередь относится Федеральный закон 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг, а также при исполнении обязательств по указанным ипотечным ценным бумагам регулируются законом РФ «Об ипотечных ценных бумагах» от 11 ноября 2003 г., регистрация недвижимости, важнейшая функция государства, без надлежащего исполнения которой устойчивый оборот недвижимости вообще невозможен, регулируется Федеральным законом 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В настоящее время, на основании этих нормативных актов принято значительное число подзаконных актов, регулирующих ряд сторон залоговых правоотношений. Немалое значение в правовом регулировании залога сейчас имеют и нормативные акты Верховного и Высшего арбитражного судов, касающиеся практики разрешения споров, возникающих в процессе залога движимого и недвижимого имущества.

Отдельные специальные нормы, которые, тем не менее, следует учитывать при заключении залоговых договоров, рассеяны и по соответствующим законам, таким, например, как закон «О банковской деятельности». Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.

Фактическая реализация прав банка по залогу возможна в рамках закона «Об исполнительном производстве». При ипотеке жилья необходимо следовать нормам отраслевого жилищного законодательства, в том числе Жилищного кодекса РФ. Члены семьи заемщика также имеют установленные законодательством права, нормированные в Семейном и Гражданском кодексах РФ. При ипотеке земельного участка, следует учитывать нормы Земельного Кодекса РФ. Специальные акты защищают интересы несовершеннолетних, стариков и инвалидов.

В случаях, когда в залоге имущества одной из сторон являются иностранные граждане или юридические лица, возникает необходимость использования актов международного права, или законов государства, подданными которого являются контрагенты.

Оценка предмета залога является существенным условием договора. Отнесение данного условия законодателем к числу существенных связано с правовой природой залога. Являясь акцессорным обязательством, залог призван защитить интересы кредитора по основному договору. При этом для основного долга значение имеет не само имущество, а его стоимость. Залогодержатель в случае нарушения обязательства, обеспеченного залогом, вправе претендовать на деньги, полученные в результате реализации имущества, но не на само имущество. Установление особого правового режима заложенного имущества необходимо для гарантии указанных прав кредитора. Оценка имущества, в действительности, происходит в момент, когда договор между сторонами еще не заключен и имущество еще не обременено залогом. На основе стоимости определяется достаточность величины залога для обеспечения конкретного обязательства. Если «предварительная» оценка определенного объекта позволяет обеспечить интересы кредитора в случае нарушения основного обязательства, то заключается договор о залоге, в котором стороны обязаны указать оценку имущества.

В договоре о залоге стороны указывают согласованную оценку заложенного имущества. Определить такую оценку они могут как самостоятельно, так и обратившись к оценщику (отчет об оценке обязателен, когда между сторонами возникает спор о величине стоимости предмета ипотеки - ст. 8 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» Федеральный закон от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ, 03.08.1998, N 31, ст. 3813). При этом закон не указывает, на основании каких критериев должна производиться оценка. На практике в договоре стороны могут просто указать на стоимость заложенного имущества (не определив ее вид), могут указать несколько видов стоимости.

ФЗ «Об ипотеке» Федеральный закон от 16 июля 1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости" // Собрание законодательства РФ, 20.07.1998, N 29, ст. 3400. указывает на два вида стоимости недвижимости: залоговая стоимость (ст. 67 п.2: «Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем») и рыночная стоимость (ст. 9 п.3: «В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества»). Более нигде в данном законе не указывается, какой вид стоимости недвижимости необходимо указать в договоре.

В ст.3 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» рыночная стоимость объекта оценки определяется как наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Законодательного же определения залоговой стоимости имущества нет. Это понятие сформировалось из Инструкции Центрального Банка РФ от 30 июня 1997г. N 62а «О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам» ныне утратившей силу, где залоговая стоимость определяется как «максимальная сумма обязательств клиента, которую может обеспечить данное имущество, данная сумма определяется как рыночная стоимость залога за вычетом затрат на его реализацию и возможных скидок на скорость реализации».

Таким образом, особых указаний для оценки недвижимости законодательство не предусмотрело. И руководствоваться здесь, вероятно, необходимо нормами ФЗ «Об оценочной деятельности». В ст.7 данного закона указано, что «в случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требования обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта».

Следовательно, в договоре о залоге сторонам законодательство в настоящее время рекомендует указывать рыночную стоимость, особенно в случаях определения цены на основании отчета независимого оценщика.

Если в договоре стороны укажут не рыночную стоимость, а иную согласованную стоимость, то в случае отсутствия спора суд, безусловно, укажет цену, согласованную в договоре. Такое положение, хотя и косвенно, но свидетельствует о том, что цена также должна быть рыночной. По сути, если в договоре указана не рыночная стоимость, а какая-либо иная, и не одна из сторон не возражает против продажи имущества по такой цене, то и у суда не будет оснований самостоятельно устанавливать начальную продажную цену. Однако в практике встречаются ситуации, когда стороны указывают в договоре несколько видов стоимости имущества.

Наличие в договоре залоговой стоимости не влияет на оценку недвижимости в случае обращения взыскания. И даже прямое указание в ст. 67 ФЗ «Об ипотеке» на необходимость указания залоговой стоимости земельного участка не влияет на его продажную цену в случае спора об оценке между сторонами.

Одной из проблем возникающих при заключении кредитного договора с банком под залог имущества, - партнерские отношения банков с оценочными организациями. При заключении договора об ипотеке с банком стоимость объекта рассчитывается независимым оценщиком. При этом банк устраивает оценка не любого оценщика, а только той оценочной организации, с которой он сотрудничает. Получается, что этого оценщика нельзя назвать «независимым». Выбор заемщика в такой ситуации может заключаться лишь в том, что он выберет одного из оценщиков, предложенных банком. А значит, выбирая банк, клиент выбирает «в комплекте» и оценочную организацию.

Конечно, получая кредит, заемщик предполагает, что средства, полученные от банка, он вернет в предусмотренные сроки и ситуации обращения взыскания не возникнет. Банк же отдает заемщику деньги, и в том, чтобы обязательство было исполнено, он особенно заинтересован. Поэтому именно банк желает обеспечить обязательство, для чего и сотрудничает с оценочными организациями, которым он доверяет. В то же время клиент как менее защищенная сторона сделки беспокоится о том, что оценщик банка занизит стоимость его имущества.

На практике сотрудничество банков с оценщиками широко распространено. Однако отказ банка от рассмотрения, представленного будущим заемщиком отчета об оценке, основанный на отсутствии данной оценочной организации в списке предлагаемых банком оценщиков, можно признать нарушением ФЗ от 26.07.2006г. «О защите конкуренции» Федеральный закон от 26 июля 2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" // Собрание законодательства РФ, 31.07.2006, N 31 (1 ч.), ст. 3434..

В 2009 году Комитетом Ассоциации Российских Банков по оценочной деятельности были разработаны Рекомендации по критериям отбора оценщиков для долгосрочного сотрудничества с банками, согласованные Федеральной антимонопольной службой РФ. В соответствии с Рекомендациями непринятие банком отчета, представленного заемщиком, должно быть обосновано, а отказ должен быть мотивирован.

Серьезные затруднения в определении начальной продажной цены заложенного имущества возникли во время мирового финансово-экономического кризиса. Проблема состоит в том, что в тех случаях, когда производилось обращение взыскания на имущество, переданное в залог незадолго до начала кризиса и в его период, его оценка по-прежнему определялась судом исходя из рыночной стоимости, определяемой отчетом независимого оценщика.

Судебная практика того периода ярко демонстрирует тенденцию разрешения таких споров - суды в большинстве случаев выносили решения, определяющие стоимость имущества на основании отчета об оценке. В случае отсутствия спора между сторонами суды исходили из оценки, согласованной договором, однако в большинстве случаев конфликт относительно цены имущества все же присутствовал. Проблема такой практики заключается в том, что в связи с начавшимся в 2008 году кризисом не происходило существенных изменений цен на рынке недвижимости, но закон жестко регламентирует действия суда в вопросе определения продажной цены, и поэтому суды используют оценочные механизмы.

Следует учитывать алгоритм определения величины оценки предмета залога, при котором эта величина принималась равной более-менее реалистичной оценке рыночной стоимости на момент заключения договора о залоге. В то же время стало очевидным, что на рынке пропала ликвидность (ранее практически полностью имевшая кредитное происхождение), а величины рыночных цен обвалились от 20 до 80%.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации оценка залога является существенным условием договора о залоге, и изменить ее величину без воли залогодателя, не прибегая к судебным процедурам, проблематично. В этих условиях ответчику-залогодателю достаточно было представить в суд отчет об оценке, подтверждающий, что рыночная стоимость предмета залога на момент обращения на него взыскания, хотя и снизилась в связи с кризисом, но не более (как пытались утверждать представители банков-залогодержателей), а менее, чем в два раза, для того, чтобы суд, сопоставив доказательства залогодателя с цифрой, указанной в качестве оценки предмета залога в договоре о залоге, путем свободного волеизъявления сторон, в рамках своей компетенции назначил начальную продажную цену предмета залога на публичных торгах равной его оценке в договоре о залоге и игнорировал доводы залогодержателя о том, что фактическая рыночная стоимость предмета залога намного ниже. Кроме того, обнаружилось, что, с точки зрения судов, оставление предмета залога у залогодержателя в случае его не продажи на первых и повторных торгах является полностью эквивалентным реализации предмета залога способом получения удовлетворения требований залогодержателя «из стоимости предмета залога» (или из страхового возмещения в случае его гибели) и абсолютно не рассматривается судом в качестве «ущемления» прав залогодержателя.

В результате выяснилось, что недостатки системы оценки предмета залога на предкредитном этапе привели не только к необходимости постановки на балансы банков непрофильных активов с нереалистичными балансовыми оценками, но и в целом ряде случаев к необходимости возместить залогодателям разницу между нереалистичной ценой оставления и фактической суммой задолженности.

В совокупности эти и иные обстоятельства привели к фактической нецелесообразности для банков начинать процессы взыскания просроченной задолженности через обращение взыскания на предметы залога и, как следствие, к либеральным реструктуризациям просроченных ссуд.

Такую практику нельзя считать приемлемой, поскольку она явно искажает принципы ответственного банковского кредитования. Справедливости ради следует отметить, что в последнее время (возможно, в том числе и в связи со снижением числа судебных исков банков) суды стали более внимательно относиться к проблеме назначения начальной продажной цены.

Важно отметить, что хотя в плане оценки стоимости речь идет о предмете залога, функция оценки кардинальным образом меняется. Следует ставить вопрос уже не о рыночной стоимости в абстрактной сделке с нормативно определенными характеристиками, а о полностью конкретной сделке по продаже предмета залога с публичных торгов в форме аукциона на повышение - иной механизм попросту не предусмотрен действующим законодательством. То же относится, например, к оценке для целей приватизации государственного и муниципального имущества, реализации арестованного имущества в рамках исполнительного производства и т. п., т. е. рассматриваемая проблема носит более общий характер.

Складывающаяся в настоящее время судебная практика выглядит достаточно несправедливой, в связи, с чем снижается эффективность залоговых операций: например, банку сложно получить свои деньги, а заемщик рискует тем, что его имущество будет продано за бесценок. Очевидна необходимость внесения изменений в существующее законодательство о залоге. В частности, необходимо решить вопрос о «рыночности» цены имущества как основы для определения начальной продажной цены имущества, на которое обращается взыскание.

Ключевая роль в постановке оценочной задачи должна отводиться не оценщику, а заказчику (потребителю) оценочной услуги. Это тем более очевидно в случаях, когда заказчика (потребителя) оценочной услуги можно однозначно определить как квалифицированного. Такими квалифицированными потребителями, очевидно, являются банки, для которых оценка стоимости предметов залога является одной из главных составляющих элементов комплексной системы риск-менеджмента.

При оценках для обеспечения ссуд оценщик должен выполнить инструкции кредитора - заказчика (потребителя) оценки (если они не противоречат требованиям стандартов оценки), включая использование форматов отчетов, предоставляемых кредиторами. В этих условиях неудачи банковского риск-менеджмента, обусловленные нереализацией предметов залога на публичных торгах, и связанное с этим вынужденное оставление у себя непрофильных для банков активов представляются, в первую очередь, результатом не собственно неадекватной оценки рыночной стоимости, которую выдают независимые оценщики, а отсутствия четкой постановки задач оценки перед оценщиками.

В данной работе выделены несколько функций, на выполнение которых, должна быть направлена оценка предметов залога при банковском кредитовании.

С одной стороны, показана закономерность неудач банковского залогового риск-менеджмента, игнорирующего необходимость дифференцированного подхода к выполнению этих функций. С другой стороны, показано, что адекватное решение задач банковского залогового риск-менеджмента требует определенных подвижек в «оценочном сознании», которые должны носить методологический характер.

Процесс банковского кредитования не заканчивается выдачей ссуды, сопровождаемой предварительной оценкой стоимости имущественного залога, о которой стало принято говорить, как об «оценке для целей залога» или «оценке для залога». Выдачей ссуды этот процесс только начинается.

Необходимо контролировать процесс исполнения должником своих обязательств по кредитному договору, отслеживать состояние залога и его стоимость. Главное - это то, что на заключительном этапе кредитного процесса при нарушении должником своих обязательств необходимо обращать взыскание на предмет залога - в основном в судебном порядке - и в случае получения положительного для себя судебного решения осуществлять его продажу на публичных торгах.

Однако на этапе судебных процессов обнаруживаются серьезные недоработки залогового риск-менеджмента, допущенные еще на этапе заключения договоров о залоге. Эти упущения приводят к многочисленным провалам продаж предметов залога и последующим оставлениям предметов залога у залогодержателей и их накоплению на балансах банков. Представляется, что именно указанные проблемы с фактической невозможностью продажи предметов залога, а не абстрактно-позитивные желания банков пойти навстречу заемщикам, не по своей вине попавшим в затруднительное положение, являются истинными причинами массовых реструктуризаций проблемных ссуд в период кризиса.

Отметим, что ни законодательные требования, ни инструктивные документы Банка России не содержат норм, обязывающих проводить независимую оценку рыночной стоимости предмета залога ни на предкредитном этапе, ни на этапе администрирования и погашения ссуды. Такое требование содержится лишь в Федеральных стандартах оценки (далее - ФСО), обязательных к применению только субъектами оценочной деятельности. Можно констатировать, что понятие «оценки для целей залога» в общегражданском законодательстве и банковском регулировании отсутствует. Даже в тех случаях, когда она осуществляется с соблюдением требований оценочного законодательства, оценка носит исключительно рекомендательный характер, демонстрирующий волю кредитора.

В российской практике банковского кредитования необходимость оценки рыночной стоимости предмета залога на предкредитном этапе и этапе администрирования и погашения кредита нормативно не определена, в том числе нормативными актами Банка России. Такая необходимость определена только в Федеральном стандарте оценки № 1, не имеющем силу для банковской деятельности.

В сложившейся практике банковского кредитования на предкредитном этапе выделяются две функции оценки предмета залога:

- учетно-финансовая - является полностью внутренним делом банка-залогодержателя;

- финансово-юридическая - определяет отношения залогодателя и банка-залогодержателя.

Финансово-учетная функция, выраженная в определении справедливой стоимости предмета залога, заслуживает особого внимания. Здесь следует отметить, что справедливая стоимость предмета залога, определение которой дано в Положении Банка России от 26.03.2004 г. № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности», отличается от определений и справедливой стоимости (и оценочного, и учетно-бухгалтерского по МС ФО), и рыночной стоимости.

Содержит в себе ссылку на событие, которое должно произойти не на дату оценки при завершении на эту дату периода рыночной экспозиции объекта оценки (как это имеет место в определении рыночной и справедливой стоимости), а в течение 180 дней после даты оценки, с которой маркетинг объекта только начинается. Последнее «автоматически» закладывает необходимость учета ликвидности предмета залога, чего не требуется при определении и рыночной, и справедливой стоимости.

Эти обстоятельства свидетельствуют, как минимум, о необоснованности подхода к определению справедливой стоимости предмета залога через рыночную (или через ликвидационную как производную от рыночной) стоимость, а как максимум - о его ошибочности.

Стремление к максимизации справедливой стоимости предмета залога, позволяющей максимизировать сумму кредита и минимизировать резерв на возможные потери, порождает стремление к максимизации рыночной стоимости предмета залога. А последнее, в свою очередь, оказывает влияние на финансово-юридическую функцию оценки предмета залога на предкредитном этапе, поскольку через максимизированную рыночную стоимость определяет величину оценки предмета залога в договоре о залоге.

На практике величина оценки предмета залога определяется путем уменьшения рыночной стоимости предмета залога, определенной в отчете об оценке, на некоторый понижающий коэффициент. Однако на этапе роста цен на активы, имевшем место до кризиса и сопровождавшемся кредитной экспансией, оценка рыночной стоимости предметов залога носила чрезмерно либеральный характер. Из возможных методов и техник оценки использовались те, которые давали максимальные (в том числе и откровенно завышенные) численные значения. Дополнительно к этому разгон кредитной экспансии приводил к постоянному снижению отрицательной разницы между оценкой предмета залога и рыночной стоимостью и даже к ее обнулению. Проблемы с резервированием на возможные потери при этом «устранялись» уже искусственным завышением рыночной стоимости в отчетах об оценке.

В период «до кризиса» банковская залоговая практика ориентировалась на «мягкий» позитивистский вариант, и ее негативные результаты в настоящее время еще до конца не известны. Однако и механическая ориентация на второй вариант, который используется, например, в Германии, не является простой и очевидной. Дело в том, что в Германии такая ориентация в оценке стоимости ипотечной недвижимости определена на законодательном уровне и все банки, действующие на территории этого государства, обязаны ей подчиняться, что формирует единую институциональную конкурентную среду. В России подобного положения в настоящее время не существует. Внедрение же такой залоговой политики в одном отдельно взятом банке чревато для него самовытеснением с рынка на этапе роста цен на залогопригодные активы, поскольку условия кредитования в таком банке будут заведомо жестче (а стало быть - хуже для заемщиков), чем в банках, использующих «мягкий» подход. Зато устойчивость такого банка на этапе спада и стагнации цен на активы не будет вызывать сомнений. В настоящее же время представляется оптимальным некий компромиссный вариант, в соответствии с которым процесс оценки стоимости предметов залога на предкредитном этапе осуществляется в соответствии с общепринятыми принципами и стандартами оценки рыночной стоимости.

Определение стоимости предмета залога в рыночной базе, т. е. в условиях ее фундаментальных нормативных ограничений, на предкредитном и последующем этапах полностью соответствует здравому смыслу, поскольку никакие конкретные условия сделки по продаже предмета залога на тот момент не определены, а вероятность необходимости обращения взыскания на предмет залога оценивается невысоко (иначе кредит не может быть выдан). Это полностью отвечает естественному желанию банков минимизировать резервирование на возможные потери в соответствии с рамками, определенными регулятором. Это, в частности, является одним из источников роста капитализации банковской системы (особенно в условиях необходимости снижения процентной ставки кредитования), который позволяет не ограничивать рост кредитных вложений в экономику, т. е. имеет очевидные макроэкономические эффекты. Практика искусственного «раздувания» стоимости предметов залога должна и может быть пресечена введением некоторых здравых ограничений, например, по величинам ставок капитализации, норм предпринимательской прибыли и т. д. Такие ограничения, в принципе, могут вводиться и отдельными банками самостоятельно, а наличие либо отсутствие таких ограничений, очевидно, может являться индикатором рискованности кредитной политики каждого конкретного банка для регулятора и владельцев.

Эта проблема должна стать предметом серьезного внимания со стороны регулятора и всего банковского сообщества.

В данное время существующая практика российской оценки, как минимум, не в полной мере позволяет адекватно решить указанную проблему.

Практика российской оценки заключена в базы стоимости, определенные в ФСО № 1. Если отбросить базы, не относящиеся к данной проблеме, то применительно к решению стоящей задачи мы можем оперировать тремя базами стоимости: рыночной, ликвидационной и инвестиционной.

Цена оставления предмета залога у залогодержателя может (и должна) рассматриваться как инвестиционная стоимость конкретного предмета залога для конкретного залогодержателя, - это полностью соответствует определению инвестиционной стоимости как в российском, так и в международном ее понимании.