Исследование возможности покупки жилой недвижимости в г. Саров при помощи автоматизированной информационной системы ОАО "Сбербанк"
История развития ипотечного кредитования. Анализ способов приобретения жилой недвижимости в г. Саров. Расчет стоимости кредита. Специальная программа "Ипотека с государственной поддержкой". Анализ покупки жилой недвижимости посредством накопления средств.
| Рубрика | Банковское, биржевое дело и страхование |
| Вид | курсовая работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 25.06.2013 |
| Размер файла | 4,6 M |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Министерство образования и науки Российской Федерации
Государственное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
Нижегородский государственный университет
им. Н.И. Лобачевского
Арзамасский филиал
Специальность «Финансы и кредит»
Курсовая работа
На тему:
«Исследование возможности покупки жилой недвижимости в г. Саров при помощи автоматизированной информационной системы ОАО «Сбербанк»»
Выполнила:
Студентка 3 курса
группы 6- 33 ФК/10
Королева Т.В.
Проверила:
Степанова М.П.
Арзамас
2012г.
Содержание
Введение
1. Ипотечное кредитование: от теории к практике
1.1 История развития ипотечного кредитования
1.2 Виды ипотечных кредитов
1.3 «Саровская ипотека»
1.4 Ипотечное кредитование СБ РФ в г. Саров в настоящее время
2. Анализ способов приобретения жилой недвижимости в г. Саров
2.1 Программы ипотечного кредитования СБ РФ
2.2 Расчет стоимости ипотечного кредита
2.2.1 Базовая программа «приобретение готового жилья»
2.2.2 Специальная программа «ипотека с государственной поддержкой»
2.3 Анализ покупки жилой недвижимости посредством накопления средств
2.3.1 Срочные вклады
Заключение
Литература
Введение
Последнее десятилетие в Российской Федерации ознаменовано уверенным экономическим ростом, политической стабильностью и, как следствие, развитием финансовых институтов страны. Интегрируясь в мировую экономическую систему, Россия обязана становиться полноправным членом мирового экономического сообщества, постоянно перенимая и развивая опыт коллег из более развитых, с экономической точки зрения, стран. Постоянно растущий объем кредитных предложений банков, разработка фирмами-застройщиками собственных программ кредитования недвижимости, внесение дополнений в законодательство федеральных и местных органов власти - все это говорит о развивающейся экономической системе РФ, а, в частности, о развитии рынка ипотечного кредитования Под ипотечным кредитованием в общемировой практике понимается система, включающая в себя кредиты, выданные под обеспечение залогом недвижимости (ипотека), регистрацию залога в государственном реестре прав на недвижимость, а также элементы рефинансирования кредиторов, выдавших ипотечные кредиты., который, с полной уверенностью, можно считать индикатором состояния экономики страны.
Однако какими бы высокими показатели экономического роста не были, низкие доходы населения, высокая инфляция, отсутствие необходимой правовой базы для развития ипотеки, а также недостаточный объем строящегося жилья приводит к тому, что в настоящий момент в России значительная часть населения По данным Росстата - 61% населения РФ нуждается в улучшении жилищных условий. нуждается в улучшении жилищных условий.
Жилищная проблема населения остро стоит для всех областей и городов Российской Федерации, в том числе и для закрытого административно-территориального округа (ЗАТО) г.Саров. Экономическая стабильность Российского Федерального Ядерного Центра целиком и полностью зависит от экономических и производственных показателей градообразующего предприятия - РФЯЦ-ВНИИЭФ. В данном городе, ввиду достаточно серьезного, с финансовой точки зрения, расслоения общества, помимо описанных ранее негативных факторов, проявляется очередная проблема, не такая очевидная для других городов РФ: ввиду недостатка предложений на рынке строящегося жилья имеет место быть постоянный рост цен на жилую недвижимость.
Одним из решений данной проблемы, очевидно, является рынок ипотечных кредитов, предлагаемый банками города, а в частности ОАО «Сбербанк», как самого большого представителя банковского сектора в г. Саров. Однако не опытному потребителю достаточно тяжело разобраться во всевозможных вариантах расчета кредиту, а также в размерах ежемесячных выплат. При этом для каждого предлагаемого кредита свои процентные ставки и требования к возрасту заемщика. Для этого, на официальном сайте ОАО «Сбербанк», потребителю предлагается воспользоваться автоматизированной информационной системой, одной из функций которой является подсчет ежемесячных выплат исходя из процентной ставки, суммы кредита и т.д., которая находится по адресу http://sbrf.ru/nizhnynovgorod/ru/person/credits/.
Также, данная система позволяет подсчитывать проценты с вкладов, оформленных в ОАО «Сбербанк» http://sbrf.ru/nizhnynovgorod/ru/person/contributions/deposits/.
Цель курсовой работы - с помощью программы подсчета стоимости кредита и процентов с вклада исследовать возможность покупки жилья в г.Саров Нижегородской области исходя из определенных первоначальных данных.
Объектом исследования является автоматизированная информационная система ОАО «Сбербанк» (http://sbrf.ru/nizhnynovgorod/ru/person/).
Предмет исследования - при определенных начальных данных, расчет возможности использования ипотечного кредитования жилой недвижимости в г.Саров Нижегородской области.
Для достижения цели были поставлены следующие задачи:
1. ознакомиться с понятием, сущностью и видами ипотечного кредитования жилой недвижимости;
2. описать понятие «саровской ипотеки»;
3. проанализировать рынок ипотечного кредитования на примере г.Саров Нижегородской области;
4. рассчитать всевозможные варианты покупки жилья с учетом различных видов кредитов и вкладов, предлагаемых ОАО «Сбербанк» в г.Саров;
5. выявить проблемы и перспективы развития рынка ипотечного кредитования в г.Саров.
Поставленная в работе цель позволила сформировать следующую структуру работы. Курсовая работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованной литературы.
1. Ипотечное кредитование: от теории к практике
1.1 История развития ипотечного кредитования
Ипотека - это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.
Термин "ипотека" впервые появился в Греции в начале VI в. до н. э (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство). Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название "ипотека" (от греч. hypotheka - подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными.
Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н.э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. В период правления императора Антония Пия (II в. н.э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые существовали наряду с другими специализированными банками, а также иными кредитными учреждениями - прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций.
Институт ипотеки в течение относительно небольшого времени прошел путь эволюции от фидуции От лат. fiducia сделка на доверии, доверительная сделка. При фидуции объект залога переходил в собственность кредитора, причем последний имел право либо возвратить недвижимость должнику после исполнения договора, либо продать ее, отказавшись от денежного требования. до более прогрессивной стадии - пигнуса От лат. pignus - неформальный залог. Договор пигнуса предусматривал передачу недвижимости уже не в собственность, а во владение ею как гарантию кредитного обязательства. Кредитор не имел права оставлять предмет залога у себя и мог продать имущество только в случае невыполнения взятых должником обязательств, возвращая разницу между продажной ценой и остатком долга заемщику., а затем и до ипотеки.
Становление классического института ипотеки было связано со сменой политико-экономических условий того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования и массовая передача земель арендаторам. Первоначально новая форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в силу объективных причин не могли передать собственникам земель (латифундистам).
Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость. При ипотеке имущество оставалось во владении должника, а кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика. Примерно в таком виде институт залога существует до настоящего времени.
Таким образом, понятие «ипотека» основывается на древнеримских принципах залога, являясь его более совершенной формой. Со временем менялись лишь условия предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надежность его обеспечения.
Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору, процентов за пользование кредитом (заемными средствами), а также других расходов, связанных с обращением взыскания и реализацией заложенного имущества и возмещением убытков кредитора вследствие ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.
Таким образом, ипотечный кредит -- это кредит, обязательства, по возвращению которого обеспечены залогом недвижимого имущества (ипотекой).
Ипотечное кредитование представляет собой целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу организации, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.
Понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование» тесно взаимосвязаны, но не тождественны. Ипотечное кредитование как система финансово-экономических отношений включает в себя ипотеку как базовую подсистему -- составную часть или существенный элемент в форме непосредственных залоговых технологий. С другой стороны, ипотечное кредитование -- один из видов сделки с недвижимым имуществом, обеспечение обязательств по которому осуществляется с помощью ипотеки.
1.2 Виды ипотечных кредитов
ипотечный кредитование накопление государственный
Любой финансовый пакет предложений, будь то кредитная программа или программа вкладов, должен быть востребован максимально возможным количеством физических лиц и обязана удовлетворять большинству требований, как заемщиков, так и субъектам банковской сферы.
Поэтому ипотечные кредиты могут быть классифицированы следующим образом:
1. по объекту недвижимости:
- земельные участки;
- предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
- незавершенное строительством недвижимое имущество, возводимое на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ.
2. По целям кредитования:
- жилищное кредитование:
§ приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку;
§ на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);
§ строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций;
- на разработку земельного участка;
- на развитие сельского хозяйства;
- на развитие производства;
- кредиты под залог имеющейся недвижимости на различные нужды заемщика.
3. По виду кредитора.
4. По виду заемщиков:
- как субъектов кредитования:
§ кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
§ кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;
- по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:
§ сотрудникам банков;
§ сотрудникам фирм -- клиентов банка;
§ клиентам риелторских фирм;
§ лицам, проживающим в данном регионе;
§ всем желающим.
5. По способу предоставления кредита (более подробно в главе 1.3):
- немецкая модель;
- американская модель.
6. По способу рефинансирования.
7. По способу амортизации долга:
- постоянный ипотечный кредит;
- кредит с переменными выплатами;
- кредит с единовременным погашением согласно особым условиям;
- ипотечные кредиты с нарастающими платежами;
- ипотечные кредиты с индексацией непогашенной суммы долга;
- ипотечные кредиты, предусматривающие финансовый интерес кредитора.
8. По виду процентной ставки.
9. По возможности досрочного погашения;
10. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа).
1.3 «Саровская ипотека»
Современное понятие ипотеки в РФ во многом обязано так называемой «саровской ипотеке», получившей свое развитие в конце 90х годов прошлого столетия.
Основным действующим лицом саровской ипотеки тех времен являлся специально созданный Фонд социального развития, выполнявший функцию финансирования строительства. Начальный капитал саровской ипотечной программы "Жилье в кредит" складывался из трех основных источников
- пожертвования предприятий, имеющих налоговые льготы, которые по условиям налоговых соглашений перечисляли свои средства Фонду;
- кредитов, предоставляемых ФСР кредитными организациями;
- средства участников программы - жителей Сарова Средства участников программы вносились, когда уже часть жилья построена..
Этот начальный капитал и шел на строительство и приобретение жилья на вторичном рынке. Со строителями Фондом был подписан договор о долевом участии, и почти половина квартир строилась на средства Фонда. Результат не заставил себя ждать - темпы жилищного строительства стремительно выросли За первый "ипотечный" 1998 год, было зарегистрировано 173 сделки, и люди въехали в новые квартиры. А за два года в целом было выдано более тысяч кредитов..
Особенность саровского варианта была в том, что за основу была взята так называемая "безналоговая модель" - оптимизированных налоговых платежей. Благодаря этой модели денег расходовались значительно меньше. Такое налогообложение стало во многом возможным из-за особого статуса г.Саров - Закрытого административно-территориального образования (ЗАТО). На тот момент, ЗАТО имел право оставлять у себя все налоги и сборы, а городская власть - предоставлять дополнительные льготы По решению Думы горожане не платят налоги на займы, предоставляемые для приобретения квартир, жилье продается без наценки и т.д..
Практические аспекты развития «саровской ипотеки», буквально день за днем описывала местная газета "Квартирьер". Квартиры продавались с определенными требованиями к заемщикам:
- первый взнос - 10% от стоимости жилья;
- кредит предоставлялся под 7% годовых сроком на 7-15 лет;
- ежемесячный платеж не должен был превышать 20% совокупного семейного дохода.
Если претендент соответствовал этим требованиям, то он заполнял бланк стандартного заявления, опубликованного газетой, и передавал его в квартирный отдел администрации (за первый год было подано 1320 таких заявок).
Далее Агентство распределяла участников по 5 группам, соответствующим количеству комнат будущей квартиры. Последнюю пятую группу составляли желающие поселиться в загородных домах. Предпочтение отдавалось тем, кому была нужна меньшая сумма кредита, и кто согласен был "сдать" старую квартиру Агентству. Последним показателем было время ожидания очереди на получение муниципального жилья.
Те, кто удовлетворил всем необходимым условиям, получили квартиры на первом этапе и справили новоселье уже летом 1998 года. В среднем сумма предоставленного им кредита составила лишь 13% стоимости квартиры. Их прежние жилища окупили до 64%, и своих, собственных денег им предстояло внести 23% от общей суммы.
Благодаря ипотеке, одновременно в Сарове сформировался и цивилизованный вторичный рынок жилья - освобождаемые квартиры снова шли на нужды участников ипотечной программы. Стоит отметить, что цены в тот момент на черном рынке жилья стали неуклонно падать.
В будущем ипотечная программа Сарова должна была стать самофинансируемой, когда возвратные платежи обеспечивали бы объемы строительства нового жилья. Однако, смена политической власти в стране, отмена налоговых послаблений предприятиям города сделали свое дело - ипотека в данном виде была прекращена. Стали развиваться современные институты ипотечного кредитования в лице «СаровБизнесБанка» и «Сбербанка».
Хронология развития ипотечного строительства вышеупомянутого Агентства ФСР представлена в приложении №1.
1.4 Ипотечное кредитование СБ РФ в г.Саров в настоящее время
В середине лета 2010 на российском ипотечном рынке наступил перелом. Ведущие банки объявили о снижении ставок по кредитам, которые росли с конца 2008 года, и либерализации условий выдачи кредитов. С начала осени 2010 активизация российского ипотечного рынка пошла заметными темпами. К концу 2011 года количество выданных займов увеличилось в ~2 раза, средневзвешенная ставка по рублевым кредитам снизились до 12.5%. Доля сделок с привлечением кредитных средств на региональных рынках возросла до ~7%. В 2012 году рынок ипотеки продолжил восстановление своих утраченных позиций. На фоне пониженной до 8% ставки рефинансирования ЦБ РФ и поддержки со стороны государства и АИЖК произошло снижение средневзвешенной ставки по выдаваемым жилищным кредитам до 12%. При этом было зафиксированного смещение спроса в сторону готовых квартир, т.е. основная денежная масса, была реализована на вторичном рынке.
Данные положительные факторы не могли не повлиять и на обстановку в г.Саров. Однако не все банки сразу восстановили ипотечное кредитование в том виде, которое было до начала кризиса - полностью восстановился лишь ОАО «Сбербанк», процентные ставки ипотечных кредитов которого представлены ниже, в таблице №1.
Таблица № 1 - Процентные ставки по ипотечным кредитам ОАО «Сбербанк».
|
Программа кредитования |
Краткое описание |
Первоначальный взнос |
Ставка в рублях, % |
Ставка в валюте, % |
Срок кредита |
|
|
Приобретение готового жилья |
Кредит на приобретение готового жилья под залог кредитуемого или иного жилого помещения. |
От 10% |
9,5-14% |
8,8-12,1% |
До 30 лет |
|
|
Приобретение строящегося жилья |
Кредит на инвестирование строительства жилья под залог кредитуемого или иного жилого помещения. |
От 10% |
9,5-14% |
8,8-12,1% |
До 30 лет |
|
|
Строительство жилого дома |
Кредит на строительство жилого дома под залог кредитуемого жилого дома или иного жилого помещения. |
От 15% |
11,7-14,75% |
9,1-12,1% |
До 30 лет |
Условия кредитования в ОАО «Сбербанк» следующие:
1. валюта кредита - Рубли РФ/Доллары США/Евро;
2. сумма кредита: от 300 000 рублей (10 000 долларов США или 7 000 евро) до 85% договорной стоимости кредитуемого жилого помещения или 85% оценочной стоимости кредитуемого или иного оформляемого в залог жилого помещения;
3. срок кредита - до 30 лет;
4. комиссия за выдачу кредита - отсутствует;
5. обеспечение кредита - залог кредитуемого или иного жилого помещения На период до оформления в залог кредитуемого жилого помещения необходимо предоставление иных форм обеспечения, при этом оформление залога имущества на данный срок не обязательно. В случае оформления в обеспечение по кредиту залога жилого дома/его части(доли) требуется одновременное оформление залога земельного участка или залога права аренды на земельный участок, на котором находится данный дом.
;
6. страхование - обязательное страхование передаваемого в залог имущества (за исключением земельного участка) от рисков утраты/гибели, повреждения в пользу Банка на весь срок действия кредитного договора.
7. количество поручителей - не меньше 1, в зависимости от суммы кредита и дохода заемщика.
Как видно из приведенных данных, условия для взятия ипотечного кредита в г. Саров разительно отличаются от тех, которые были до и во время кризиса 2008-2009 годов. Помимо пониженной процентной ставки, существуют отличие в первоначальном взносе - если до кризиса сумма кредита могла покрыть 100% стоимости жилья, то на данный момент только до 90%.
2. Анализ способов приобретения жилой недвижимости в г. Саров
2.1 Программы ипотечного кредитования СБ РФ
На сегодняшний день, филиал СБ РФ в г. Саров №7695 является самым крупной банковской организацией в городе. Филиал насчитывает 12 отделений по всему городу.
Являясь не только самым крупным банком в городе, ОАО «Сбербанк» предлагает самый большой портфель ипотечных кредитов - 3 базовых программы и 4 специальных программы по ипотечному кредитованию.
Базовые программы представлены следующими пакетами (Таблица №2).
Таблица №2 - Базовые программы ипотечного кредитования ОАО «Сбербанк»
|
Программа кредитования |
Краткое описание |
Первоначальный взнос |
Ставка в рублях, % |
Ставка в валюте, % |
Срок кредита |
|
|
Приобретение готового жилья |
Кредит на приобретение готового жилья под залог кредитуемого или иного жилого помещения. |
От 10% |
9,5-14% |
8,8-12,1% |
До 30 лет |
|
|
Приобретение строящегося жилья |
Кредит на инвестирование строительства жилья под залог кредитуемого или иного жилого помещения. |
От 10% |
9,5-14% |
8,8-12,1% |
До 30 лет |
|
|
Строительство жилого дома |
Кредит на строительство жилого дома под залог кредитуемого жилого дома или иного жилого помещения. |
От 15% |
11,7-14,75% |
9,1-12,1% |
До 30 лет |
Специальные программы представлены на следующей таблице:
Таблица №3 -Специальные программы ипотечного кредитования ОАО «Сбербанк»
|
Программа кредитования |
Краткое описание |
Первоначальный взнос |
Ставка в рублях, % |
Ставка в валюте, % |
Срок кредита |
|
|
Ипотека с государственной поддержкой |
Кредит на приобретение строящегося или построенного жилого помещения у юридического лица под залог кредитуемого или иного жилого помещения. |
От 20% От 0% в случае оформления в залог иного жилого помещения |
11% |
- |
До 30 лет |
|
|
Загородная недвижимость |
Кредит на приобретение загородной недвижимости (за исключением жилого дома) под различное обеспечение, одобренное Банком. |
От 15% |
11,05--14% |
9,1--12,1% |
До 30 лет |
|
|
Ипотека плюс материнский капитал |
Первоначальный взнос может быть подтвержден средствами материнского капитала с соответствующим увеличением размера предоставляемого кредита. |
От 10% |
9,5--14% |
8,8--12,1% |
До 30 лет |
Как видно из приведенных таблиц, ОАО «Сбербанк» предлагает достаточно обширный пакет программ по ипотечному кредитованию.
Чтобы выбрать самую лучшую программу кредитования, необходимо определить начальные условия для взятия кредита:
1. кредит сроком на 10 лет. На больший срок, в силу не достаточной стабильности в стране, брать кредит опасно - нет уверенности, что через 10 лет заработная плата будет на достаточном уровне для безпроблемного покрытия тела кредита и процентов.
2. Заемщики - молодая семья с одним ребенком. Средний доход семьи ~50 000 рублей в месяц. Оба родителя работники муниципальных учреждений (не РФЯЦ-ВНИИЭФ Очевидно, что работникам РФЯЦ-ВНИИЭФ гораздо выгоднее брать ипотечный кредит на льготных условиях.).
3. Ипотечный кредит в рублях. В настоящее время нестабильность в Еврозоне и предкризисное состояние экономики США делают не разумным взятие кредита в иностранной валюте.
Таким образом, начальные условия для рассмотрения кредита установлены.
Программа «строительство жилого дома» не подходят, во-первых, из-за большого дефицита земли, подходящей под строительство дома и, как следствие, высоких цен на землю (на вторичном рынке земли цены доходят до ~150 000 рублей за 1 сотку).
Программа «Ипотека плюс материнский капитал» не подходят из-за отсутствия материнского капитала.
Поэтому из предложенных Сбербанком программ кредитования под наши условия подходят лишь следующие: «приобретение готового жилья», «приобретение строящегося жилья» и «ипотека с государственной поддержкой», подробное рассмотрение которых приведем в следующей главе.
2.2 Расчет стоимости ипотечного кредита
Средняя стоимость вторичного жилья в г.Саров, в зависимости от ликвидности жилья, составляет порядка 50 000 - 60 000 рублей за 1 кв.м.,. Строящееся жилье предлагают 3 организации, указанные в таблице:
Таблица №4 - Список организаций-застройщиков в г.Саров
|
Наименование организации |
Средняя стоимость квадратного метра |
Описание |
|
|
Фонд «Доступное жилье» |
41000 рублей |
Данный фонд ведет постройку одного многоподъездного дома с двух и трехкомнатными квартирами от 65кв.м. , а также таунхаусов и отдельных жилых домов в «Яблоневом саду». Купить квартиру может только сотрудник РФЯЦ-ВНИИЭФ. |
|
|
АН «ФСР» |
43000 рублей |
Данное агентство ведет постройку нескольких многоподъездных домов с одно-, двух- и трехкомнатными квартирами от 40 кв.м. |
|
|
ООО «Евросталь» |
48000 рублей |
Данная фирма ведет постройку нескольких многоподъездных домов с квартирами свободной планировки от 60 кв.м. |
Из вышеприведенной таблицы видно, что в качестве первого варианта для покупки квартиры альтернативы АН «ФСР» попросту нет, так как в фонде «Доступное жилье» наша молодая семья купить квартиру не сможет из-за того, что работает не в РФЯЦ-ВНИИЭФ, а квартиры ООО «Евросталь» очевидно дороже, нежели в АН «ФСР».
Поэтому приведем расчеты ипотечного кредита для покупки однокомнатной квартиры в АН «ФСР» общей площадью 42 кв.м. и, соответственно, стоимостью 1 806 000 рублей.
Исходя из того, что 500 000 рублей у молодой семьи есть (собственные накопления), то ипотечный кредит на новую квартиру необходимо брать в размере 1306000 рублей. В случае покупки квартиры на вторичном рынке аналогичного метража, сумма кредита будет составлять 2310000 рублей (исходя из стоимости квадратного метра в 55 000 рублей). С учетом первоначального взноса, ипотечный кредит необходимо брать в размере 1810000 рублей.
Таким образом, для покупки квартиры в АН «ФСР», исходя из предложенных процентных ставок, выгоднее воспользоваться программой «ипотека с государственной поддержкой», нежели «приобретение готового жилья» - 11% годовых против 11.8%.
В случае со вторичным жильем, единственная программа, подходящая под наши условия - это «приобретение готового жилья» с процентной ставкой от 9.5%.
Другими словами, теперь настал момент непосредственного расчета ежемесячных платежей и размер процентов за пользование кредитными средствами.
Для удобства потенциальных потребителей данных ипотечных кредитов, на официальном сайте ОАО «Сбербанк» размещена в общее пользование автоматизированная информационная система.
Для того, чтобы рассчитать необходимые нам величины, нам следует выбрать меню - «ЖИЛИЩНЫЕ КРЕДИТЫ» (рисунок 1):
Рисунок 2 - Вид меню для расчета жилищных кредитов
После выбора данного меню, перед нами появляется список из всевозможных программ ипотечного кредитования, предлагаемых ОАО «Сбербанк» в г.Саров.
Как уже говорилось ранее, существуют базовые программы (рисунок 2) и специальные программы (рисунок 3).
Рисунок 2 - Перечень базовых программ ипотечного кредитования ОАО «Сбербанк»
Рисунок 3 - Перечень специальных программ ипотечного кредитования ОАО «Сбербанк»
Как уже было сказано выше, для исследования возможности покупки жилья в г.Саров были выбраны следующие программы ипотечного кредитования в г.Саров: базовая программа «приобретение готового жилья» и специальная программа «ипотека с государственной поддержкой».
Опишем проведенные в данной системе расчеты.
2.2.1 Базовая программа «приобретение готового жилья»
Выбрав в качестве программы базовое предложение «Приобретение готового жилья», мы перейдем на страницу, в которой приведены условия выдачи кредита, а также программа расчета графика погашения кредита (рисунок 4).
Рисунок 4 - Оболочка программы расчета графика погашения кредита
В качестве начальных данных, введем следующие данные:
· Вид расчета - по сумме кредита;
· Валюта - Российские рубли;
· Общая сумма - 2 310 000 рублей;
· Срок кредитования - 120 месяцев;
· Первоначальный взнос - от 15% до 30%;
· Регистрация объекта недвижимости - после регистрации ипотеки;
· Строительство с использованием кредитных средств банка - без использования;
· Категория заемщика - участник зарплатного проекта;
· Начало выплат - 25.12.2012.
На рисунке 5 приведен вид введенных данных.
Рисунок 5 - Вид введенных данных
После введения всех начальных данных, необходимо нажать кнопку рассчитать, после чего появится приблизительный график погашения кредита (рисунок 6).
Рисунок 6 - Вид меню, в котором указан приблизительный график погашения кредита
В появившемся окне указаны следующие данные:
· Параметры расчета:
o Сумма кредита - 2 310 000 рублей.
o Срок кредитования - 120 месяцев.
o Дата начала выплат - 25.12.2012.
· Максимальный ежемесячный платеж - 35 175 рублей 36 копеек.
· Сумма переплаты - 1 911 043 рубля 29 копеек.
· Ставка - 13.5 %.
· Дата окончания выплат - ноябрь 2022 года.
Помимо этих данных, показан непосредственно график выплат, при наведении мышкой на который выдается подробная информация о платеже на выбранный период времени (рисунок 7).
Рисунок 7 - Вид подробного меню для определенного месяца в период выплат по кредиту
Также, функционал данной системы поддерживает вывод рассчитанных данных в формате Microsoft Excel, печать общего графика выплат на принтере, а также представление данного графика в виде таблицы (рисунок 8).
Рисунок 8 - Вид графика выплат в виде таблицы
Таким образом, автоматизированная информационная система, размещенная на сайте ОАО «Сбербанка» полностью удовлетворяет потребностям среднестатистического потребителя.
2.2.2 Специальная программа «ипотека с государственной поддержкой»
Выбрав в качестве программы специальное предложение «ипотека с государственной поддержкой», мы перейдем на страницу, в которой приведены условия выдачи кредита, а также программа расчета графика погашения кредита (рисунок 9).
Рисунок 9 - Оболочка программы расчета графика погашения кредита
В качестве начальных данных, введем следующие данные:
· Вид расчета - по сумме кредита;
· Валюта - Российские рубли;
· Общая сумма - 1 806 000 рублей;
· Срок кредитования - 120 месяцев;
· Первоначальный взнос - от 15% до 30%;
· Регистрация объекта недвижимости - после регистрации ипотеки;
· Строительство с использованием кредитных средств банка - без использования;
· Категория заемщика - участник зарплатного проекта;
· Начало выплат - 25.12.2012.
На рисунке 10 приведен вид введенных данных.
Рисунок 10 - Вид введенных данных
После введения всех начальных данных, необходимо нажать кнопку рассчитать, после чего появится приблизительный график погашения кредита (рисунок 11).
Рисунок 11 - Вид меню, в котором указан приблизительный график погашения кредита
В появившемся окне указаны следующие данные:
· Параметры расчета:
o Сумма кредита - 1 806 000 рублей.
o Срок кредитования - 120 месяцев.
o Дата начала выплат - 25.12.2012.
· Максимальный ежемесячный платеж - 24 877 рублей 65 копеек.
· Сумма переплаты - 1 179 318 рубля 24 копеек.
· Ставка - 11 %.
· Дата окончания выплат - ноябрь 2022 года.
Помимо этих данных, показан непосредственно график выплат, при наведении мышкой на который выдается подробная информация о платеже на выбранный период времени (рисунок 12).
Рисунок 12 - Вид подробного меню для определенного месяца в период выплат по кредиту
Также, функционал данной системы поддерживает вывод рассчитанных данных в формате Microsoft Excel, печать общего графика выплат на принтере, а также представление данного графика в виде таблицы (рисунок 13).
Рисунок 13 - Вид графика выплат в виде таблицы
Очевидно, что для расчета каждого из видов кредитования используется одно и та же программа, или, другими словами, изменяется лишь рассчитанный, исходя из начальных данных, процент.
Таким образом, можно сделать первоначальный вывод о выгодности приобретения жилья с государственной поддержкой, используя специальную программу кредитования ОАО «Сбербанк». Однако, существует вариант накопления средств для покупки квартиры за наличный расчет. Этому будет посвящена следующая глава.
2.3 Анализ покупки жилой недвижимости посредством накопления средств
Способов выгодно вложить деньги или получить недостающую сумму немало. Они различаются по степени риска, действенности, срокам достижения результата. У каждого из рассматриваемых вариантов есть и плюсы, и минусы.
В этой главе мы рассмотрим вариант накопления недостающей для покупки квартиры на первичном рынке суммы (1806000 рублей) на депозитном счете в ОАО «Сбербанк» в рублях РФ.
Наиболее доступный и понятный способ - размещение имеющейся денежной суммы в размере 500 000 рублей на банковских вкладах и депозитах и довложение на этот счет ежемесячно денежной суммы в размере - 24 877 рублей (ежемесячный платеж при ипотечном кредите, описанном в предыдущей главе).
Важно, что уже сформировавшаяся банковская система в стране является очень стабильной, по крайней мере, это справедливо по отношению к крупным и большинству средних банков, коим и является ОАО «Сбербанк».
Для удобства такого рода расчетов на сайте ОАО «Сбербанк» существует автоматизированная информационная система для подсчета процентов по вкладам: http://sbrf.ru/nizhnynovgorod/ru/person/contributions/.
При заходе на данную страничку появится выбор по вкладам для населения (рисунок 14):
Рисунок 14 - Вид страницы, посвященной вкладам
2.3.1 Срочные вклады
Нашим интересам соответствует иконка «СРОЧНЫЕ ВКЛАДЫ», нажав на которую нам представится выбор из нескольких видов вкладов, предлагаемых населению ОАО «Сбербанк» (рисунок 15):
Рисунок 15 - Перечень вкладов, предлагаемых ОАО «Сбербанк»
Наиболее привлекательным выглядит вклад «Пополняй», позволяющий пополнять депозит ежемесячно. При выборе данного вклада появится страница для ввода начальных данных (рисунок 16):
Рисунок 16 - Страница для ввода начальных данных, необходимых для расчета процентов по вкладу
Начальные данные, как уже было сказано выше, следующие:
· Является ли вкладчик пенсионером - Нет.
· Валюта вклада - Российский рубль.
· Дата открытия вклада - 25.12.2012.
· Срок вклада - 25.12.2015 (максимальный на данный момент срок).
· Сумма первоначального взноса - 500 000 рублей (накопленные средства).
· Капитализация процентов - Да.
· Досрочное закрытие вклада - Нет.
· Регулярность пополнения - Ежемесячно.
· Дата внесения дополнительных взносов - 25 число.
· Сумма дополнительных взносов - 24 877 рублей (сумма ежемесячных выплат в случае ипотечного кредита).
На рисунке 17 приведен вид заполненной формы.
Рисунок 17 - Вид заполненной формы по вкладу
Нажав на кнопку рассчитать, мы получим следующий результат:
Рисунок 18 - Рассчитанные проценты по вкладу
Таким образом, вложив накопленные средства в размере 500 000 рублей на вклад «Пополняй» и добавляя ежемесячно по 24 877 рублей (ежемесячный платеж по ипотечному кредиту), мы получим, что через 3 года общая сумма накоплений будет равна 1 633 837 рублей 80 копеек. Из этих денег, проценты начисленные банком - 238 265 рублей 80 копеек, а личные средства - 1 395 572 рубля. Процентная ставка данного вклада будет составлять 7.5%, а эффективная ставка 8.49%. Общий срок вклада - 1095 дней.
Таким образом, через 3 года накопленных денег не хватает на приобретение искомой квартиры.
Однако стоит учесть и еще один негативный фактор такого подхода - рост цен на недвижимость: в г.Саров в среднем на 6,5% в год, что означает, соответственно, подорожание квартиры, которую молодая семья хотела бы приобрести.
Рисунок 19 - график зависимости стоимости квартиры и накопленных средств от года
Как видно из данного графика, через почти 5 лет молодая семья накопит необходимую сумму для покупки квартиры при условии стабильной экономики и запланированного роста цен на жилье. Очевидно, что любой экономический спад приведет либо к росту цен на жилье, либо к уменьшению накопленных средств.
При стабильной экономике, стоимость квартиры будет составлять примерно 2 474 377 рублей, что почти на 510 941 меньше, нежели чем она была бы куплена в кредит под 11% годовых.
Однако стоит отметить, что в г.Саров крайне слабо развит институт долговременной аренды жилой площади. Зачастую квартиры арендуются на 1-2 года, что крайне не удобно со стороны планирования своего будущего. При этом, при расчете вклада мы не учитываем арендную стоимость квартиры, которая составляет около 40% от ежемесячного ипотечного платежа.
В итоге, после рассмотрения всех вариантов покупки жилой недвижимости в г.Саров, определенно сказать каким вариантом нужно воспользоваться однозначно нельзя. Очевидным лишь кажется тот факт, что без автоматизированной информационной системы любые выводы были бы гораздо сложнее и запутанней.
Заключение
Сегодня в России крайне остро стоит проблема доступности жилья. Существует множество способов накопления средств на покупку квартиры. Один из них - ипотечное кредитование.
Тема ипотечного кредитования крайне актуальна, однако до сих пор правительству не удалось сделать ипотеку массовой. Виной тому низкие доходы населения, высокая инфляция, отсутствие необходимой правовой базы для развития ипотеки. Были намечены также серьезные цели и поставлены реализуемые задачи для того, чтобы, в конечном счете, с помощью ипотеки разрешить жилищные проблемы граждан страны.
Приобрести жилье сегодня возможно либо на собственные сбережения, либо в кредит (ипотечный кредит).
Тема данной курсовой работы - с помощью программы подсчета стоимости кредита и процентов с вклада исследование возможности покупки жилья в г.Саров Нижегородской области исходя из определенных первоначальных данных.
Из выше сказанного следует, что вопросы приобретения недвижимости за счет ипотечного кредитования представляются весьма существенными, а выбранная тема - актуальной в любое время.
В процессе выполнения курсового работы и раскрытия темы был рассмотрен широкий круг вопросов, связанных с ипотечным кредитованием жилой недвижимости в России и в г.Саров в частности. Решены все задачи, обозначенные во введении, и сделаны следующие выводы:
- ипотека -- это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Существует множество видов ипотечных кредитов.
- Проблемы ипотечного кредитования в России:
§ слишком высоки ставки по ипотечным кредитам (гораздо выше, чем на Западе);
§ сейчас арендовать квартиру в нашей стране выгоднее, чем покупать;
§ нестабильная экономическая ситуация в России.
- Перспективы ипотечного кредитования в России:
§ эксперты уверены, что уже в 2013 году начнется дальнейшее увеличение объема предоставляемых ипотечных кредитов;
§ процентные ставки по ипотечным кредитам будут снижаться.
- Ипотеку в Сарове в полном объеме представляет 1 банк - Сбербанк РФ, которые предлагает заемщикам 8 ипотечных программ для приобретения жилья в кредит, как на первичном так и на вторичном рынках недвижимости
- ОАО «Сбербанк» предлагает автоматизированную информационную систему, позволяющую с удобством рассчитать свои возможности при покупке квартиры в г.Саров
- Ставки по ипотеке в Сарове находятся в диапазоне от 9.0 до 15.00 % годовых по рублевым кредитам. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Сарове составляет 10 %. Срок ипотечного кредитования в Сарове может достигать 30 лет.
- Ставки по вкладам находятся в диапазоне от 5.5% до 8.75%, при этом максимальный срок вклада - 3 года.
После рассмотрения всех вариантов покупки жилой недвижимости в г.Саров, определенно сказать каким вариантом нужно воспользоваться нельзя.
Очевидным лишь кажется тот факт, что без автоматизированной информационной системы любые выводы были бы гораздо сложнее и запутаннее.
Литература
1. Полякова М.Б. Развитие рынка ипотечного кредитовании в России / М.Б. Поляков // Экономика строительства. - 2008. - №3. - С. 16-26.
2. Разумова И.А. Ипотечное кредитование: виды ипотечных кредитов; рынок ипотечного капитала; нормативно-правовое регулирование: Учебное пособие для вузов. - С-Пб.: «Питер», 2006. - 208 с.
3. А.Борисов - «Саровская ипотека»
4. www.sbrf.ru
5 Яишев В.Н. Автоматизированные информационные системы в экономике: учебно-методическое пособие - Н.Новгород, 2007
6 Титоренко Г.А. - Автоматизированные информационные технологии в экономике: учебник - М.: ЮНИТИ, 2003
7 Дистресс М. Ипотека и ипотечное кредитование - деньги и кредит - 1995. №8, с.49
8 Рябченко Л.И. - Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы развития - Деньги и кредит, 1997
9 Справочная система Microsoft Office
10 Головин Ю.В. - Банки и банковские услуги в России - М: Финансы и статистика, 1999.
Размещено на Allbest.ru
Подобные документы
Характеристика и сущность ипотечного кредитования жилой недвижимости. Основные принципы ипотечного кредитования современной России. Нормативно-правовая база ипотечного кредитования жилой недвижимости в России, ее реализация на примере города Ярославль.
курсовая работа [315,0 K], добавлен 06.08.2011Понятие, содержание недвижимости. Правовая база ипотечного кредитования в законодательстве Российской Федерации на сегодня. Анализ и оценка необходимости оценки жилой недвижимости в целях ипотечного кредитования, порядок и основные этапы данной операции.
дипломная работа [137,9 K], добавлен 09.05.2011Понятие залога при ипотечном кредитовании. Особенности жилой недвижимости как объекта залога. Специфика проведения оценки объекта. Расчет стоимости трехкомнатной квартиры. Информация об оцениваемом объекте и прилегающей территории. Внешний вид дома.
дипломная работа [3,4 M], добавлен 24.11.2013Сущность ипотечного жилищного кредитования в Казахстане и за рубежом. Анализ существующих механизмов ипотеки. Особенности кредитов, предоставляемых для приобретения жилой недвижимости. Направления совершенствования рынка ипотечного кредитования в РК.
дипломная работа [2,8 M], добавлен 03.01.2012Зарождение института ипотеки. Экономическое содержание ипотечных отношений. Особенности кредитов, предоставляемых для финансирования приобретения жилой недвижимости. Развитие рынка ипотечного кредитования в Беларуси и направления его совершенствования.
курсовая работа [39,9 K], добавлен 22.09.2011Ипотека - залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора к должнику. Теоретические основы ипотечного кредитования. Меры, принимаемые по поддержанию рынка недвижимости. Анализ ипотечного кредитования в России и перспективы его развития.
курсовая работа [340,5 K], добавлен 16.12.2010Анализ местных факторов и специфики покупателя в развитии кредитования покупки недвижимости. Характеристика современного состояния ипотеки на новое жилье. Парадоксы ипотечного кредитования на российском рынке. Доступность и стабильность ипотеки в Самаре.
реферат [33,1 K], добавлен 29.10.2011Сущность и понятие ипотечного кредитования объектов недвижимости в РФ. Виды и расчет платежей по ипотечному кредиту объектов недвижимости. Расчет кредита с переменной ставкой процента, с нарастающим платежом. Обслуживание кредита и требования к заемщику.
дипломная работа [214,5 K], добавлен 22.04.2015Ипотечный кредит, сущность и основные виды. Определение рыночной стоимости собственного капитала и недвижимости. Характеристика традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа. Оценка недвижимости, обремененной ранее полученным ипотечным кредитом.
курсовая работа [37,0 K], добавлен 05.01.2011Ипотека как способ обеспечения обязательств. Возникновение и развитие ипотечного кредитования, его основные проблемы. Преимущества недвижимости в качестве объекта залога относительно других объектов залогового обеспечения. Рынок ипотечного капитала.
контрольная работа [53,7 K], добавлен 17.11.2015
