Размещено на http://www.allbest.ru/

Оглавление

• 1. Определение ипотеки
• 2. Виды ипотечных кредитов
• 3. Ставки и первоначальный взнос
• 4. Залог
• 5. Особенности ипотечного кредита
• 6. Порядок проведения оценки залога
• 7. Методы оценки приобретаемого объекта недвижимости
• 8. Тенденции ипотечного кредитования в России
• 9. Сравнение ипотечных программ банков
• Заключение
• Список использованных источников

1. Определение ипотеки

Изначально сам термин "ипотека" произошёл от греческого "hipotheke", которое на русский язык переводится как "заклад" или "залог".

Ипотека (в классическом варианте) - это среднесрочный или долгосрочный кредит, который предоставляется заёмщику под залог приобретаемой или уже имеющейся земли и/или недвижимости (квартиры, дома, коттеджа и т.д.).

В отличие от других видов залоговых кредитов, все ипотечные кредиты по закону подлежат обязательной регистрации. Например, при оформлении автокредита клиент просто подписывает с банком залоговый договор, не регистрируя его ни в каких государственных органах. При получении ипотеки договор залога в обязательном порядке регистрируется в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), а все сведения о купле, продаже или обременении залогом любой недвижимости заносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним http: //kreditonliner.ru/info_ipoteka_wiki (дата обращения 09. 06.2013) .

Следует различать понятия ипотеки и ипотечного кредитования. Эти понятия являются близкими, но имеются между ними и различия, которые определяют сущность каждого из них. Ипотека рассматривается как форма залога, при этом в его качестве выступает недвижимость, которая является собственностью заёмщика, но в случае невыполнения обязательств, обеспеченных данной недвижимостью, права на неё перейдут в качестве их удовлетворения. Что касается ипотечного кредита, то он может быть предоставлен заёмщику, который представил в залог недвижимость. Именно ипотечный кредит рассматривается составной частью системы ипотеки. В том случае, если заёмщик получает в банке ипотечный кредит для осуществления покупки ликвидной недвижимой собственности, то эта собственность и переходит в ипотеку, то есть банку в залог как гарантия погашения взятых на себя заёмщиком финансовых обязательств http: //www.creday.com/credit/ipoteka_i_ipotech_creditovanie. php (дата обращения 10. 06.2013) .

2. Виды ипотечных кредитов

Существует три основных вида ипотечных кредитов, каждый из которых отличается целью кредитования, возможностями и ставками:

1. Классическая ипотека - это ипотечный кредит, который предоставляется на покупку недвижимости на вторичном рынке жилья. При этом приобретаемое жильё оформляется банку в залог в качестве обеспечения по этому кредиту.

2. Ипотека на новостройку (кредит на новостройку) - это ипотечный кредит на покупку недвижимости на первичном рынке жилья под залог прав требования на эту недвижимость. Когда заёмщик получит свидетельство о собственности, квартира будет оформлена в залог (как и в случае с кредитом на приобретение вторичной недвижимости).

3. Нецелевая ипотека под залог недвижимости - это вид кредита, выдаваемый под залог недвижимости. Полученный кредит можно использовать на любые цели, например, ремонт или крупные покупки. Поэтому нецелевой ипотечный кредит можно сравнить с потребительским кредитованием на любые цели, но выдаваемые по программам нецелевой ипотеки суммы обычно существенно выше стандартного лимита потребительского кредита.

К уже действующим договорам ипотечного кредитования могут быть применены следующие меры:

4. Рефинансирование ипотечного кредита. Это переоформление ипотеки на более выгодных условиях. Если ставка слишком велика в момент получения кредита, её можно будет в дальнейшем снизить, перейдя в другой банк.

5. Реструктуризация ипотечного кредита. В случае если заёмщик попадает во временные финансовые затруднения, есть возможность реструктуризации ипотеки на платной основе путём получения стабилизационного займа в том же банке.

3. Ставки и первоначальный взнос

Ставки по ипотечному кредиту зависят от банка, валюты предоставления кредита, величины первоначального взноса, вида кредита и условий договора (ипотека с фиксированной или плавающей ставкой). Фиксированная ставка определяется на весь срок договора, а плавающая привязана к биржевым ставкам LIBOR или МосПрайм.

Ставка LIBOR - признанный во всем мире индикатор стоимости финансовых ресурсов. По этой ставке крупнейшие банки мира готовы выдавать другим крупным банкам кредиты на Лондонской межбанковской бирже. Аббревиатура LIBOR расшифровывается как London Interbank Offer Rate (лондонская межбанковская ставка предложения). В России LIBOR используется для расчета кредитов в валюте. Для определения плавающей ставки банки, как правило, используют годовую ставку LIBOR (LIBOR 1Y). К LIBOR привязывают проценты по некоторым своим ипотечным программам Газпромбанк и банк "DeltaCredit". Ставку LIBOR можно найти во многих деловых и финансовых периодических изданиях (например, в газете "Ведомости") http: //www.realtypress.ru/ipoteka/ipoteka-voprosy-i-otvety/stavka-libor.html (дата обращения 10. 06.2013) .

Ставка МосПрайм (MosPrime Rate) - независимая индикативная ставка предоставления банками друг другу рублёвых кредитов на московском денежном рынке. Иными словами, ставка межбанковского кредита. Данный показатель рассчитывается в России с 2005 года Национальной валютной ассоциацией (НВА). Поводом для создания такого показателя стало обращение Европейского банка реконструкции и развития. По сути, MosPrime Rate - это российский аналог ставки LIBOR. В формировании показателя MosPrime Rate принимают участие не менее восьми ведущих кредитных организаций. Например, в список банков, объявляющих ставки, входят Сбербанк, ВТБ, Ситибанк, Росбанк, Райффайзенбанк, Газпромбанк и т. д http: //www.banki.ru/wikibank/stavka_mosprime_rate/ .

Минимальная величина первоначального взноса в уплату приобретаемой недвижимости (отсутствует при нецелевом ипотечном кредите, рефинансировании и реструктуризации кредита) может варьироваться в зависимости от кредитующего банка и составлять от 15 до 60%.

Ниже приведён примерный расчёт ежемесячных платежей с каждого миллиона, взятого в долг, в зависимости от процентной ставки и срока кредитования.

Таблица 1 - Примерный расчёт ежемесячных платежей, в зависимости от процентной ставки и срока кредитования

	12%	13%	14%	15%	17%
10 лет	14 347	14 931	15 527	16 134	17 380
15 лет	12 001	12 652	13 317	13 995	15 390
20 лет	11 011	11 716	12 435	13 167	14 668

Вывод - чем больше ставка по кредиту, тем более выгодным является больший срок ипотечного кредитования, в том числе и из-за возможности дальнейшего рефинансирования ипотеки.

ипотечное кредитование залог ставка

4. Залог

Залог возник и развивался одновременно с возникновением элементов частной собственности Законодательное регулирование залоговых отношений встречается в законах Ману в Древней Индии (II в. до н. э.), а детально оно разработано в Римском праве. , как финансово-экономический инструмент, обеспечивающий защиту кредиторов и способствующий развитию инвестиционной деятельности.

В общем смысле, залог можно определить как имущество или другие ценности, которые служат обеспечением займа. Иначе говоря, залог является неким способом обеспечения обязательства, при котором залогодержатель (юридическое или физическое лицо, принимающее предмет залога, в качестве обеспечения выданного им займа), в случае неисполнения залогодателем (юридическое или физическое лицо, предоставившее предмет залога для обеспечения своего долга) имеет преимущественное право перед другими кредиторами удовлетворить своё требование из стоимости заложенного имущества.

В "Большом экономическом словаре" дано следующее определение залога:

"Залог - способ обеспечения обязательства (иногда на условиях, определяемых центральными банками), при котором залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счёт заложенного имущества. Предметом залога могут быть вещи, ценные бумаги, иное имущество либо право на него. Предмет залога может быть передан залогодержателю в физической форме или в форме документально зафиксированного права на его получение в виде залогового обязательства" Словарь «Борисов А.Б. Большой экономический словарь. - М.: Книжный мир, 2003. - 895 с. ».

Основные принципы залога:

1. Гласность - доступность информации о нахождении в залоге имущества для всех заинтересованных лиц.

2. Конкретность - имущество, переданное в залог должно по своим характеристикам (и в частности по функциональному назначению) точно совпадать с данными, которые оно имеет в качестве объекта государственной регистрации.

3. Доверие - стоимость и ликвидность имущества гарантирует возврат долга. Требования залогодержателя выполняются под гарантии оговоренного имущества залогодателя. Залогодержатель имеет право получить на тех же началах удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые залогодержатель отвечает.

Залог предусмотрен Гражданским кодексом Российской Федерации в качестве одного из способов обеспечения исполнения обязательств, который не предполагает взимание платы за его предоставление. При ипотеке предметом залога является недвижимость.

Согласно Федеральному закону "Об ипотеке (залог недвижимости)" Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости) » от 16. 07.1998 № 102-ФЗ (принят ГД ФС РФ 24. 06.1997, действующая редакция от 19. 05.2013). , статья 5, по договору ипотеки может быть заложено имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе В редакции Федерального закона от 30. 12.2004 № 216-ФЗ. :

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

При получении ипотеки различают два вида залога:

1) Залог в силу закона - залог на имущество, приобретаемое на кредитные средства. Договор залога в таком случае оформляется одновременно с договором купли-продажи, в котором прописано, на приобретение чего банк предоставляет клиенту деньги. Поэтому в случае систематического неисполнения клиентом своих обязательств по погашению кредита банку легче получить по суду заложенное имущество в свою собственность.

2) Залог в силу договора - возникает при нецелевом кредитовании, когда деньги выдаются под залог уже имеющегося у клиента имущества. При нецелевых кредитах клиент может потратить деньги на любые цели, поэтому с точки зрения закона связь между кредитом и залогом, под который он был оформлен, не настолько явная, как в классической ипотеке, где деньги выдаются на приобретение недвижимости. В случае невыполнения клиентом своих обязательств по погашению кредита, суду сложнее будет передать заложенное имущество в собственность банка.

Следует отметить, что современное правовое регулирование залога содержит много пробелов и нереализованных возможностей, которые необходимо учитывать в правоприменительной и нормотворческой практике. В связи с этими обстоятельствами является актуальным исследование различных аспектов залога.

Одной из главных проблем при рассмотрении возможности предоставления банком кредита является определение стоимости закладываемого имущества. Таким образом, установление объективной и взаимоприемлемой цены залога значительно ускоряет процесс кредитования.

5. Особенности ипотечного кредита

Кредит выдаётся обычно на длительный срок. Процентная ставка по ипотечному кредиту обычно ниже, чем по другим видам кредитов, особенно в случае низкой оценки рисков, которой, например, может способствовать низкое соотношение суммы кредита к оценочной стоимости недвижимости, ликвидность и другие причины. Обычно банк выдвигает к заёмщику ипотечного кредита менее жёсткие требования, чем при других видах кредитования, тем не менее, обычной практикой является проверка дохода, требование страхования залога, проверка оценки недвижимости аккредитованными оценщиками, иногда проверка непрерывного стажа работы и прочие действия, повышающие безопасность сделки. Погашение ипотечного кредита часто осуществляется равными платежами - аннуитетами. Размер такого постоянного аннуитетного платежа (А) вычисляется по формуле:

, (1)

где S - величина (тело) кредита, p - величина процентной ставки за период (в долях), n - количество периодов.

Но существует множество других программ погашения. Одной из иных форм являются дифференцированные платежи. В этом случае тело кредита выплачивается равными долями, а процентные платежи меняются от максимума в начале, до минимума в конце. При дифференцированных платежах размер первого платежа (A1) таков:

, (2)

Зачастую считают, что достоинством этой формы погашения является меньшая сумма процентов (меньшая переплата). На самом деле, главное различие состоит в перераспределении нагрузки выплат между различными периодами погашения.

Будет неправильной постановка вопроса о том, какая система погашения лучше. Всё зависит от планов, возможностей и предпочтений конкретного заёмщика.

В целом, дифференцированные платежи считаются более выгодными для заёмщика, но при этом они довольно тяжелы и жестки по условиям для заёмщика в первые годы выплаты кредита. Именно поэтому около 99% банков предпочитают работать с аннуитетными платежами, которые позволяют получить больше выгоды по кредиту. Но при этом аннуитетные платежи удобны заёмщику благодаря одинаковой сумме выплат на протяжении всего срока, что позволяет планировать личный бюджет. Часто для аннуитетных платежей банк даже устанавливает запрет на досрочное погашение кредита, но такая схема достаточно удобна при небольших сроках кредитования.

Особенностью ипотеки является то, что она рассчитана на длительный период времени, стандартные кредиты на жильё выдаются на несколько (десять, двадцать, двадцать пять) лет. Банк в течение всего этого периода получает неплохой доход. Заёмщик выплачивает долг равными долями, но в первые годы выплат рассчитывается с банком по процентам, а уже потом начинает гасить основной долг.

По сравнению с потребительским, ипотечный кредит в России выдаётся под довольно небольшой процент.

Существуют кредитные программы без первоначального взноса, но обычно банк требует наличие у заёмщика на руках хотя бы 20-30% от стоимости объекта недвижимости. Эти средства являются определёнными показателями серьёзности ваших намерений и вашей платёжеспособности.

6. Порядок проведения оценки залога

Согласно законодательству об ипотеке Основные законодательные акты, регулирующие ипотеку в России, а так же законы, связанные с альтернативами ипотеки (ЖНК и кредитными кооперативами).

1) Федеральный закон № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге) недвижимости» (в редакции от 01. 07.2011).

2) Федеральный закон N 188-ФЗ от 29 декабря 2004 «Жилищный кодекс Российской Федерации" (в редакции от 18. 07.2011).

3) Федеральный закон N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции от 19. 07.2011).

4) Федеральный закон N 218-ФЗ от 30 декабря 2004 «О кредитных историях» (в редакции от 11. 07.2011).

5) Федеральный закон N 215-ФЗ от 22 декабря 2004 «О жилищных накопительных кооперативах» (в редакции от 23. 07.2008).

6) Федеральный закон N 190-ФЗ от 18 июля 2009 «О кредитной кооперации». , оценка жилья - это обязательное мероприятие при оформлении ипотеки. Заинтересованы в оценке, прежде всего банки-кредиторы: им необходима уверенность в том, что предмет залога (жильё) может быть продан за ту сумму, которая была выдана в качестве ипотечного кредита на ее приобретение. Проводится оценка профессиональными организациями. Обычно банк имеет одного-двух партнёров-оценщиков и заёмщики ипотечного кредита должны пользоваться именно их услугами.

Процедура проведения подобной оценки регламентируется российским законодательством. Вот что на эту тему говорят "Рекомендации по критериям отбора оценщиков для долгосрочного сотрудничества с банками" «Рекомендации по критериям отбора оценщиков для долгосрочного сотрудничества с банками»

(разработаны АРБ, согласованы ФАС РФ 06. 05.2009) :

"Для оценки имущества или иных активов хозяйствующих субъектов для целей обеспечения кредитных средств собственник активов или банк, как правило, привлекает оценщиков.

В большинстве случаев банк не является непосредственным заказчиком отчёта об оценке. Тем не менее, при оценке для целей кредитования банк является фактическим потребителем отчёта и использует результаты оценки для принятия кредитного решения. Банк может выступать третьей стороной договора на проведение оценки в качестве созаказчика отчёта. В этом случае банк, как правило, участвует в формировании задания на оценку и приемке отчёта.

В целях защиты от некачественной оценки и повышения эффективности процесса кредитования банк может выбрать конкретных оценщиков в качестве партнёров при оценке для целей залога. Критерии отбора оценщиков для установления партнерских отношений должны носить публичный характер и базироваться на объективных показателях.

Долгосрочные партнёрские отношения фактически означают признание банком опыта и профессионализма оценщика, его деловой репутации, гарантирующих качество предоставляемых оценочных услуг. С целью обеспечения требуемого качества оценки и снижения временных издержек банк рекомендует своим клиентам и заёмщикам обращаться к оценщикам - партнёрам банка при необходимости проведения оценки для целей залога.

В то же время партнёрские отношения с конкретными оценщиками не должны ограничивать прав и возможностей заёмщиков по работе с другими оценщиками. Для оценки своих активов потенциальный заёмщик вправе обратиться к любому оценщику, соответствующему требованиям законодательства Российской Федерации. Отсутствие оценщика в перечне партнёров банка не является достаточным основанием для отказа банка от рассмотрения отчёта об оценке. Отказ банка от рассмотрения представленного потенциальным заёмщиком отчёта об оценке исключительно по основаниям отсутствия оценщика в перечне партнеров банка может расцениваться как нарушение Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции"".

В отчёте оценщика определяется рыночная стоимость жилья. По этой цене ипотечное жильё может быть продано в разумные сроки в случае, если заёмщик не сможет погашать ипотечный кредит. Исходя из стоимости, определённой оценщиком, банк выдаёт заемщику ипотечный кредит. Если продавец жилья запрашивает большую цену, чем та, которую определил оценщик, то заёмщику придётся изыскивать дополнительные средства для покрытия разницы между суммой, которую просит продавец, и сумой, которую обеспечивает ипотечный кредит. Приведём пример.

Предположим, что продавец просит за объект 3 млн. руб., а независимый оценщик оценил его в 2 млн. руб. В банках устанавливаются размеры минимального взноса собственных денежных средств за объект недвижимости. Если первоначальный взнос за объект установлен банком в 30% его оценочной стоимости, то сумма кредита, выданная банком, не сможет превышать 1,4 млн. руб. Таким образом, заёмщик должен будет внести не 0,6 млн. руб., а 1,6 млн. руб.

Приведённая в данном примере разница в стоимости объекта, определённой оценщиком и стоимости сделки заёмщика и продавца жилья не является критической и не может быть поводом для судебного иска. Вот что на эту тему говорится в п.3 "Комментария к ФЗ "Об ипотеке" http: //uristconsultant.ru/kommentariy-k-fz-ob-ipoteke-/otsenka-predmeta-ipoteki.html :

"… 3. Установление договором ипотеки оценки предмета ипотеки ещё не означает, что имущество будет реализовано именно по этой цене. Во-первых, в случае, если одна из сторон возражает против установления оценки, указанной в договоре ипотеки, в качестве начальной продажной цены, суд, как правило, при установлении цены руководствуется иными документами - по большей части отчётом независимого оценщика; а во-вторых, имущество продаётся не по начальной продажной цене.

Поэтому, как правило, оценка по соглашению сторон в договоре ипотеки указывается на 20 - 50% ниже рыночной. Вопрос о правомерности установления договором ипотеки оценки предмета ипотеки ниже рыночной цены неоднократно рассматривался судебной практикой. Так, в одном случае в соответствии с отчётом независимого оценщика была установлена стоимость всего имущественного комплекса, а в залог передавалось только одно здание, при этом стоимость здания была установлена в размере определенной оценщиком стоимости всего комплекса. При рассмотрении этого дела в Постановлении ФАС СКО от 30 ноября 2005 года № Ф08-5570/2005 было указано: "Несоответствие оценки заложенного незавершённого строительством административно-производственного здания с пристройками его рыночной стоимости, определённой на основании отчёта об оценке, не может свидетельствовать о неопределённости предмета договора ипотеки. Более того, оценка заложенного имущества может вообще не соответствовать рыночной цене данного имущества, поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Пункт 1.3 договора ипотеки определённо устанавливает оценку заложенного имущества в размере 1893600 рублей. Указание в пункте 1.2 договора ипотеки на то, что в соответствии с оценкой об отчёте рыночная цена заложенного недвижимого имущества определена в размере 1893600 рублей (цена всего имущественного комплекса), не влияет на заключённость договора ипотеки. При наличии на то необходимых условий неправильное указание цены может служить основанием для оспаривания договора ипотеки в части определения оценки заложенного имущества. В то же время, как правильно указал суд апелляционной инстанции, определение величины оценки предмета договора ипотеки выше оценки, установленной в отчёте об оценке данного недвижимого имущества, не нарушает права и законные интересы залогодателя". Аналогичный вывод был сделан ФАС ПО в Постановлении от 16 февраля 2006 года № А55-5902/05-44: "Оценка заложенного имущества может вообще не соответствовать рыночной цене данного имущества, поскольку в соответствии с п.3 ст.9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем".

7. Методы оценки приобретаемого объекта недвижимости

Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:

1) Определение проблемы.

2) Составление плана оценки.

3) Сбор данных: специфических, сравнительных, общих.

4) Анализ данных на полноту и достоверность.

5) Анализ наиболее эффективного использования.

6) Определение стоимости земельного участка.

7) Применение методов оценки: затратного, сравнения продаж, капитализации дохода;

8) Согласование результатов и установление итоговой величины стоимости.

9) Составление отчёта об оценке.

Исходя из темы данного реферата, акцентируем внимание на пунктах 7 и 8, рассмотрение которых позволит понять, как формируется оценочная стоимость объекта недвижимости.

Оценщик, определяя стоимость объекта недвижимости, выбирает тот или иной способ оценки. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, таких как характер объекта, функции и цели оценки. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости" (ФСО № 2)". Утверждён Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255. . Известно несколько десятков методов оценки недвижимости, используемых для различных объектов Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29. 07.1998 г. № 135-ФЗ. . Все методы группируются в три подхода к оценке недвижимости:

- сравнительный;

- доходный;

- затратный.

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Названный подход базируется на сборе, записи и сравнении данных по продажам сопоставимых объектов недвижимости. Базовую модель данного подхода можно представить словесным выражением "Рыночная стоимость объекта собственности равна цене продажи сравнимого с ним объекта плюс поправки к этой цене, связанные с различиями в характеристиках объектов сравнения и оценки" или в виде алгебраического выражения:

, (3)

где MV - рыночная стоимость оцениваемого объекта собственности;

S_ср - цена продажи сравнимого объекта собственности;

ADJ_cp - совокупная поправка к цене продажи, выраженная в деньгах.

Самый распространённый метод данного подхода - метод сравнения продаж - используется на активных рынках недвижимости, когда можно найти достаточное количество проданных объектов, сходных с оцениваемым. Проведение оценки по этому методу подразумевает следующие этапы:

1) Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем рынке.

2) Сравнение подобранных сопоставимых объектов с объектом оценки и выявление параметров, по которым они отличаются. Эти отличающиеся параметры называются элементами сравнения.

3) Согласование скорректированных цен между собой для получения единого значения рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Сопоставимые объекты, как правило, различаются мощностью, размерами, числом входящих в них единиц недвижимости. Чтобы сопоставить или сравнить их между собой, необходимо привести их к общему знаменателю - единице сравнения. Такой единицей сравнения может быть либо физическая единица сравнения (цена 1 м², 1 м³, 1 м пог., 1 сотки, 1_га) либо экономическая единица сравнения (цена комнаты, квартиры, участка, единицы, приносящей доход - торгового места, посадочного места, зрительского места, места парковки и пр.). Достаточно часто в практике оценки используют единицы сравнения, основанные на соотношении дохода и цены продажи: валовой рентный мультипликатор и общий коэффициент капитализации.

Валовой рентный мультипликатор (BPM) - отношение цены продажи к потенциальному или действительному валовому доходу. Использование данного показателя предполагает выполнение трёх взаимосвязанных действий: первое - оценить рыночный рентный доход от оцениваемого объекта; второе - определить отношение цены продажи объекта сравнения к валовому доходу, исходя из недавних рыночных сделок (валовой рентный мультипликатор); третье - умножить рыночный рентный доход от оцениваемого объекта на валовой рентный мультипликатор. Приведём пример расчёта валового рентного мультипликатора (таблица 2).

Таблица 2 - Расчёт валового рентного мультипликатора

Сопоставимый объект	Цена продажи, д. е.	Потенциальная валовая рента, д. е. /год	Итоговый валовой рентный мультипликатор
Жилой комплекс 1	600000	100000	6,00
Жилой комплекс 2	750000	128000	5,86
Жилой комплекс 3	450000	74000	6,08
Расчётный ВРМ			5,98

Основное ограничение на применение ВРМ: рынок должен быть с регулярными продажами и покупками объектов на основе приносимых ими валовых доходов.

Общий коэффициент капитализации (ОКК) - отношение чистого операционного дохода к цене продажи. Использование ОКК также предполагает выполнение трёх взаимосвязанных действий. Первое - отбирают аналогичные, недавно проданные объекты со сходными потоками доходов по риску и продолжительности с потоками доходов от объекта оценки; второе - чистый операционный доход (ЧОД) делят на цену продажи и определяют общий коэффициент капитализации; третье - чистый операционный доход оцениваемого объекта делят на общий коэффициент капитализации. Приведём пример расчёта общего коэффициента капитализации (таблица 3).

Таблица 3 - Расчёт общего коэффициента капитализации

Сопоставимый объект	Чистый операционный доход, д. е. /год	Цена продажи, д. е.	Расчётный ОКК
Жилой комплекс 1	72000	600000	0,120
Жилой комплекс 2	82500	750000	0,110
Жилой комплекс 3	47250	450000	0,105
Расчётный ОКК			0,115

Элементами сравнения могут быть: передаваемые имущественные права, условия финансирования, условия и время продажи, условия рынка, местоположение и связанное с ним зонирование (градостроительные параметры). Эти элементы сравнения желательно учитывать при корректировке цены продажи объекта недвижимости в целом. Также элементами сравнения являются физические и экономические характеристики объекта оценки и объектов-аналогов.

Для определения поправок используют различные методы. Наиболее широко применяется метод парных продаж. Метод заключается в сопоставлении идентичных объектов-аналогов, сходных с оцениваемым объектом, которые отличаются друг от друга одним признаком. Метод основан на принципе вклада. В таблице 4 представлен расчёт поправок при использовании метода парных продаж.

Таблица 4 - Расчёт поправок методом парных продаж

Объект продажи	Цена продажи идентичных объектов, д. е.
	Пара 1	Пара 2	Пара 3	Пара 4	Пара 5
Дом с пристройками	85000	94000	88000	91000	91000
Дом без пристроек	69000	78500	72750	75000	74500
Разница	16000	15500	15250	16000	16500

Определим средние величины: среднее арифметическое - 15850 д. е., медиана - 16000 д. е., мода - 16000 д. е. Установленная поправка - 16000 д. е.

Поправки могут быть выражены не только абсолютными, но и относительными величинами (процентами, коэффициентами). Относительные поправки вводят тогда, когда отсутствуют абсолютные величины, но рыночные данные свидетельствуют о существовании различий.

Покажем на примере оценки земельного участка, как применяется метод сравнения продаж, и вводятся поправки на размер, физические характеристики и местоположение участков (таблицы 5 и 6).

Таблица 5 - Исходные данные по оцениваемому земельному участку и участкам-аналогам

Номер объекта-аналога	Цена, д. е.	Размер, м x м	Физическая характеристика	Местоположение
Оцениваемый	?	60 x 150	Холмистый	На берегу
1	6250	60 x 175	Холмистый	На окраине
2	5750	60 x 150	Холмистый	Вверх по реке
3	5300	60 x 150	Ровный	Вниз по реке
4	7450	60 x 150	Ровный	В центре города

Таблица 6 - Внесение поправок

Цена и элемент сравнения	Объекты-аналоги
Цена, д. е.	1	2	3	4
Поправки, д. е.	6250	5750	5300	7450
размер	-500	0	0	0
физические характеристики	0	0	+600	+600
местоположение	0	0	0	-2050
корректировка, д. е.	-500	0	+600	-1450
Скорректированная цена объекта, д. е.	5750	5750	5900	6000

Получены разные скорректированные цены. Теперь их нужно согласовать между собой, чтобы получить цену объекта. Оценщик должен проанализировать полученные величины и принять решение, аргументируя принятие решения. Чаще всего согласованная цена рассчитывается как среднеарифметическая или средневзвешенная величина. Определим для данного случая цену как среднеарифметическую. Цена составит 5850 д. е.

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

В составе доходного подхода выделяют два метода. Первый - метод прямой капитализации. Второй - метод дисконтирования будущих денежных потоков.

1. Метод прямой капитализации.

Применяется при наличии достаточного количества данных по оценке получаемого дохода от объекта недвижимости, а также, если в течение определенного времени не ожидается значительных отклонений от прогнозируемого уровня доходов.

Метод прямой капитализации позволяет преобразовать ежегодный стабильный доход от объекта в стоимость. Под стабильным доходом понимают доход, ожидаемый от использования оцениваемой собственности в течение типичного для прогнозного периода года, приведённый к текущей стоимости.

При применении данного метода не определяют отдельно возврат капитала и доход от инвестиций, так как метод не учитывает прогнозов инвестора и ожиданий на рынке недвижимости в течение предполагаемого срока владения собственностью, динамики доходов и изменений стоимости имущества.

Метод выражается отношением стабильного или среднегодового дохода к коэффициенту капитализации:

, (4)

где V - текущая стоимость; I - периодический доход; R - коэффициент капитализации.

2. Метод дисконтирования будущих доходов.

Модель капитализации дохода по периодам основана на уравнении дисконтированных денежных потоков:

, (5)

где V - текущая стоимость;

CF_i - доход за период;

i - ставка дисконта за этот период;

n - число периодов.

Для применения этой модели необходима оценка дохода за каждый период.

Методы остатка.

В доходном подходе известны три метода капитализации дохода с использованием техники физического остатка: метод остатка для земли, метод остатка для здания и метод остатка для объекта в целом.

Метод остатка для земли - вариант метода капитализации дохода, основанный на принципе избыточной продуктивности. Используется в случаях, когда улучшения сравнительно новы или ещё не произведены. Их стоимость может быть определена с высокой степенью точности, так же, как и продолжительность их полезной жизни. Используют следующую расчётную формулу:

, (6)

где V_L - стоимость земельного участка; NOI - размер чистого операционного дохода; V_b - стоимость улучшений; R_b - коэффициент капитализации для улучшений; R_L - коэффициент капитализации для земельного участка.

Приведём пример расчёта.

Стоимость недавно построенных зданий и сооружений равна 450000 д. е., продолжительность их экономической жизни - 50 лет. Ставка дохода на инвестиции (Y) в 12 % определена на уровне других вариантов инвестиций с аналогичной степенью риска. Годовой чистый операционный доход для первого года оценивается в 65000 д. е.

При расчёте возмещения инвестиций в здания методом Ринга Метод Ринга предполагает линейный возврат вложенного в недвижимость капитала. В данном случае возврат капитала не предполагает его последующего реинвестирования для извлечения дохода. Обычно метод Ринга используется при оценке объектов, находящихся на последней фазе экономической жизни. Для такой недвижимости характерно направление возмещаемых сумм на поддержание объекта. Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т. е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата - ежегодная доля первоначального капитала, помещённая в беспроцентный фонд возмещения:

, где: n - оставшийся срок экономической жизни; Ry - ставка доходности инвестиций. (прямолинейный возврат капитала) предполагается, что доход от здания и сооружений со временем постепенно снижается.

Ежегодная норма возврата капитала составляет 100 %: 50 лет = 2 %

Коэффициент капитализации для улучшений: 0,12 + 0,02 = 0,14.

Сумма дохода, относящаяся к улучшениям: 450000 · 0,14 = 63000 д. е. Следовательно, остаток дохода составит: 65000 д. е. - 63000 д. е. = 2000 д. е. (приписывается земельному участку).

Капитализация 2000 д. е. при 12% -й ставке дохода на инвестиции при неограниченном сроке получения дохода (так как земля не изнашивается) позволяет оценить земельный участок следующим образом: 2000: 0,12 = 16667 д. е.

Отсюда общая стоимость объекта недвижимости: 450000 + 16667 = 466667 д. е.

Если бы прогнозировалось получение равновеликих доходов от улучшений в течение 50 лет, то следовало бы применить равномерно-аннуитетный метод возмещения капитала (метод Инвуда Метод Инвуда предполагает равномерно аннуитетный возврат вложенного в недвижимость капитала. Возмещение инвестиций в данном методе обеспечивается как за счёт дохода, приносимого недвижимостью в процессе эксплуатации, так и за счёт реинвестирования возвращаемых сумм по основной для недвижимости ставке дохода. Применение метода Инвуда целесообразно для объектов, не исчерпавших свою экономическую жизнь, при условии, что рассчитанная для недвижимости ставка доходности соответствует рыночному инвестиционному климату. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:

, где SFF - фактор фонда возмещения; n - оставшийся срок экономической жизни; Y = R (ставка дохода на инвестиции). ). В этом случае доход, относимый к улучшениям, составит 45000 · 0,120417 (фактор взноса на амортизацию единицы при n = 50, i = 12 %) = 54188 д. е.

Остаточный доход, относимый к земле: 65000 - 54188 = 10812 д. е.

Стоимость земли оценивается капитализацией: 10812: 0,12 = 90102 д. е.

Общая стоимость объекта недвижимости: 450000 + 9002 = 540102 д. е.

Метод остатка для зданий используют для оценки стоимости давно построенных и устаревших по многим параметрам улучшений, при условии, что земля может быть оценена с высокой степенью точности, например с использованием методов сравнительного подхода, т.е. имеются многочисленные данные недавних сопоставимых продаж.

Стоимость улучшений:

, (7)

где NOI - размер чистого операционного дохода; V_L - стоимость земли; R_L - коэффициент капитализации для земли; R_b - коэффициент капитализации для улучшений.

Рассмотрим пример:

Участок земли по недавним сравнимым продажам свободных участков оценивается в 50000 д. е. Ставка дисконта Y = 12 % Размер ежегодного чистого операционного дохода составляет 65000 д. е. Продолжительность экономически полезной жизни здания 50 лет. Рассчитаем стоимость здания, используя методы прямолинейного и равномерно-аннуитетного возврата капитала.

Доход, относящийся к земле: 50000 · 0,12 = 6000 д.е. (инвестиции в землю не подлежат возврату, поскольку она существует вечно).

Доход от здания получим как остаточный доход: 65000 - 6000 = 59000 д.е.

Стоимость здания при прямолинейном возврате инвестиций при сроке экономической жизни в 50 лет:

59000: 0,14 = 421429 д.е.

Стоимость здания при равномерно-аннуитетном возврате инвестиций:

59000: 0,120417 = 489965 д. е.

Применение метода остатка для зданий и для земли может привести к получению отрицательной величины стоимости. Если при использовании метода остатка для земли получается отрицательный остаточный доход, приписываемый земельному участку, то необходимо проверить, верны ли все допущения, принятые при расчётах коэффициента капитализации и доходов.

Метод остатка для объекта собственности в целом используют при известной суммарной оценочной стоимости потока доходов, а также выручке от перепродажи (реверсии) всего объекта. Под реверсией понимают остаточную стоимость объекта при прекращении поступлений доходов, которая может быть получена по истечении срока экономической жизни объекта или при его перепродаже на более раннем этапе. Если прогноз чистого операционного дохода достаточно вероятен на весь срок экономической жизни здания, то для собственности можно дать обоснованную оценку его стоимости, поскольку здание и земля являются единым объектом, приносящим поток дохода. Рассмотрим пример.

От застроенного объекта недвижимости ожидается получение 65000 д. е. чистого операционного дохода в течение 50 лет, после чего здание полностью обесценится как приносящий доход актив. Стоимость земли составляет 50000 д. е. и остаётся неизменной. Ставка дохода на инвестиции - 12 %

Поток доходов в 65000 д. е. должен быть оценён с использованием фактора обычного аннуитета:

д. е.

Реверсию оценивают с использованием фактора её текущей стоимости:

д. е.

Текущая стоимость объекта в целом:

539792 + 173 = 539965 д. е.

Если прогнозируемый доход от зданий будет систематически снижаться, то рекапитализацию следует рассчитывать по прямолинейному методу.

Однако при этом необходимо отделить доход, относимый к земле, от дохода, относимого к зданию, для того чтобы поток дохода от здания учесть как убывающий. Стоимость земли и доход от неё считаются неизменными.

Доход, приписываемый земле (NOI_L):

50000 · 0,12 = 6000 д. е.

Остаток дохода для здания (NOI_b):

65000 - 6000 = 59000 д. е.

Текущая стоимость потока доходов от земли:

д. е.

Текущая стоимость потока доходов от здания:

д. е.

Текущая стоимость будущей продажи земли (реверсии):

д. е.

Общая стоимость объекта:

д. е.

Затратный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учётом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Идея данного подхода заключена в утверждении: стоимость существующего объекта собственности равна стоимости земли (земельного участка) плюс затраты на возведение зданий и сооружений минус накопленный износ зданий и сооружений. Это словесное описание базовой модели затратного подхода. Математически базовая модель затратного подхода выглядит следующим образом:

, (8)

где V - стоимость объекта недвижимости;

LV - стоимость земельного участка;

IV - стоимость зданий и сооружений (улучшений);

D - накопленный (суммарный) износ зданий и сооружений.

Сферы применения затратного подхода:

- оценка недвижимости специального назначения;

- технико-экономический анализ для нового строительства;

- определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования;

- оценка недвижимости на пассивных рынках;

- проверка результатов, полученных другими методами (итоговое согласование стоимости);

- поимущественное налогообложение;

- наложение ареста, когда требуется отделить стоимость зданий от стоимости земли;

- подоходное налогообложение (износ зданий и сооружений вычитается из налогооблагаемого дохода).

Использование затратного подхода начинают с определения полной стоимости замещения или воспроизводства. Полной стоимостью замещения улучшений называется стоимость строительства (в текущих ценах) здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой.

Для определения стоимости строительства нового объекта (восстановительной стоимости) используют несколько методов. Наиболее популярными являются следующие:

- количественное обследование или составление полноценной сметы;

- метод разбивки по компонентам (конструктивным элементам и видам работ с использованием укрупнённых показателей их стоимости) или различные варианты данного метода;

- метод сравнительной единицы.

Количественное обследование (составление сметы) является наиболее точным методом, так как позволяет детализировать стоимость материалов, трудовых затрат, эксплуатации строительных машин и оборудования, косвенных затрат.

Метод разбивки по компонентам менее точен, чем предыдущий. Как правило, используется для проверки затрат на строительство.

Метод сравнительной единицы основан на определении стоимости 1 м² или 1 м³ типичного сооружения. Вносят поправки на особенности оцениваемого объекта (отличия в конструктивном и архитектурно-планировочном решении, инженерных системах, отделке и т.д.).

В качестве примера приведём расчёт полной стоимости замещения методом разбивки по компонентам.

Таблица 7 - Расчёт полной стоимости замещения улучшений объекта оценки

№ п/п	Наименование конструктивных элементов и видов работ и затрат	Единица измерения	Количество единиц	Стоимость единицы, руб.	Сумма, руб.
1	Земляные работы	м2 пл. заст.	1000	5,04	5040
2	Основания и фундаменты: ленточные фундаменты сб. ж. б.	м3	100,8	63,24	6374,592
3	Колонны каркаса сб. ж. б.	м3	353,6	189,6	67042,56
4	Ригели сб. ж. б.	м3	18,4	134,4	2472,96
5	Стены наружные: керамзитобетонные панели	м2	1347	26,52	35722,44
6	Стены внутренние кирпичные	м2	430	12,84	5521,2
7	Перегородки	м2	710	11,76	8349,6
8	Перекрытия: многопустотные панели	м2	3425	11,64	39867
9	Крыша плоская рулонная	м2	1032	35,76	36904,32
10	Окна из деревоалюминиевых спаренных блоков	м2	80	102,48	8198,4
11	Витражное остекление по алюминиевым переплётам	м2	108	164,76	17794,08
12	Лестницы с мраиорными ступенями	м2 проекц.	40	110,4	4416
13	Двери наружные и внутренние	м2	80	84	6720
14	Полы: бетонные монолитные керамическая плитка ковролин	м2 м2 м2	740 620 530	7,32 11,4 19,2	5416,8 7068 10176
15	Наружная отделка, окраска фасада силикатными красками	м2	1347	1,32	1778,04
16	Отделка стен и перегородок: штукатурка и окраска масл. штукатурка и окраска в/эм. оклейка стен ламинирование стен	м2	1577 700 752 100	2,52 2,52 19,2 44,64	3974,04 1764 14438,4 4464
17	Потолки: подвесные окрашенные	м2	1233 28502	26,04 2,52	32107,32 71825,04
18	Сантехнические и электромонтажные работы	м3	10800	4,56	49248
Итого	446682,8

Таблица 8 - Сводный расчёт полной стоимости замещения

№ п/п	Наименование видов работ и затрат	Порядок расчёта	Сумма, руб.
1	Подготовка территории строительства: подготовительные работы геодезические работы Итого	1,7 % от п.2 0,417 % от п.2	7593,6 1862,7 9456,3
2	Основные объекты строительства	См. табл.7	446682,8
3	Инженерные коммуникации и сооружения	5 % от п.2	22334,1
4	Благоустройство и озеленение территории Итого по пп.1 - 4	5 % от п.2	22334,1 500807,4
5	Временные здания и сооружения Итого по пп.1 - 5	1,5 % от п.1 - 4	7512,1 508319,5
6	Прочие затраты Итого по пп.1 - 6	5,26 % от п.1 - 5	26737,6 535057,1
7	Содержание дирекции и авторский надзор Итого по пп.1 - 7	0,56 % от п.1 - 6	2996,3 538053,4
8	Проектные работы и экспертиза Итого по пп.1 - 8	8 % от п.1 - 7	43044,3 581097,7
9	Непредвиденные работы и затраты Итого по пп.1 - 9	3 % от п.1 - 8	17432,9 598530,6

Сделаем дальнейшие расчеты:

Индекс цен в строительстве для каркасных зданий: 48,03

Итого с учётом индекса цен, руб.: 28747424,22

Прибыль предпринимателя (15 %), руб.: 4312113,6

Итого с учетом прибыли предпринимателя, руб.: 33059537,82

НДС (18 %), руб.: 5950716,7

Всего с НДС, руб.: 39010254,52

Оценка износа объекта недвижимости.

Существуют два подхода к оценке суммарного износа: косвенный и прямой.

При косвенном подходе стоимость объекта, полученную в результате применения сравнительного или доходного подхода (или их обоих), вычитают из суммы полной восстановительной стоимости зданий и стоимости земли. Если, например, стоимость объекта недвижимости (восстановительная стоимость улучшений и рыночная стоимость земли) составляет 280 тыс. д. е., а сравнительный и доходный методы оценивают объект в 200 тыс. д. е., то разница в 80 тыс. д. е. и есть накопленный износ.

При прямом подходе - делают оценку каждого вида износа для каждого компонента оцениваемой собственности.

Различают три типа износа: физический; функциональный (технологическое устаревание (моральный износ)) и внешний износ (внешнее устаревание, экономическое устаревание, или устаревание по местоположению или из-за окружающей среды).

Сумма всех трёх видов износа - накопленный (суммарный) износ.

Выделяют три наиболее распространенных метода определения степени износа: метод разбивки по компонентам (определением износа по каждому компоненту здания с последующим суммированием); метод срока жизни (основанный на соотношении сроков службы и жизни здания); метод сравнения продаж (метод рыночной выборки, использующий рыночные данные объектов-аналогов).

Метод разбивки по компонентам. Используя этот метод, определяют три вида износа отдельных компонентов здания: физический, функциональный и внешний. Затем их суммируют. При этом физический и функциональный износы подразделяют на устранимый и неустранимый.

Метод срока жизни. Метод базируется на следующих положениях: срок экономической жизни (экономическая жизнь) - период, в течение которого здание вносит вклад в суммарную стоимость недвижимости, т.е. используется для извлечения прибыли; типичный срок физической жизни - период времени, в течение которого то или иное строение существует, функционирует и пригодно для проживания или работы в нём; эффективный возраст основан на оценке внешнего вида здания, его состояния, планировки, экономических факторов, влияющих на его стоимость, т.е. насколько хорошо или плохо здание выглядит, как оно изношено; хронологический возраст при оценке указывают, но при расчёте стоимости это имеет небольшое значение; срок оставшейся экономической жизни - период времени до конца срока экономической жизни от даты оценки.