Развитие системы ипотечного кредитования населения в России

Размещено на http://www.allbest.ru/

2

Размещено на http://www.allbest.ru/

1

Курсовая работа

Развитие системы ипотечного кредитования населения в России

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. Теоретические основы формирования ипотечного кредитования

1.1 Понятие, цели и причины ипотеки в России

1.2 Порядок процесса и основные этапы ипотечных кредитов

2. Развитие ипотечного кредитования и изучение рынка ипотеки в России

2.1 Основы ипотечного кредитования в России

2.2 Обзор рынка ипотечного кредитования в России

3. Развитие ипотечного кредитования и изучение рынка ипотеки

3.1 Рейтинг ипотечных банков

3.2 Прогнозирование рынка ипотечного кредитования в России

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

кредит ипотечный рынок рейтинг банк

ВВЕДЕНИЕ

До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда нашей страны были государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, а кооперативное и индивидуальное жилищное строительства играли вспомогательную роль. Однако вначале 90-х гг. наметилось резкое свертывание темпов строительства жилья со стороны государства, предприятий и организаций, что привело к почти полному исчезновению какой либо поддержки населения в жилищной сфере. Кроме того, в результате кризисов, потрясших экономику страны в конце ХХ века, в России сильно возросла дифференциация доходов населения. В силу этих причин одной из социальных проблем сегодня является обеспечение населения жильем. В России жилье является дорогостоящим объектом и покупка данного товара при разовом получении дохода (заработная плата) для многих россиян практически невозможна.

Создание условий для долгосрочного ипотечного кредитования является привлекательной альтернативой для населения, вынужденного сейчас копить на жилье в полном объеме, поскольку оно позволяет получить жилье в пользование на начальном этапе.

Кроме того, ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития, развития кредитной системы. Она позволяет недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающий возможность кредиторам получить гарантированный доход, а населению - финансировать покупку жилья.

Ипотечное жилищное кредитование является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. В зарубежной практике ипотечное кредитование приносит банкам стабильный доход при сравнительно небольших рисках, позволяя наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что проблема развития системы ипотечного кредитования в России является актуальной в социально-экономическом плане. Это подтверждается тем, что в последние годы в направлении развития кредитования населения России под залог жилья были сделаны важные шаги. В настоящее время разработана концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ, одобренная и утвержденная Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 года, которая определяет место и роль ипотечного кредитования в жилищном финансировании, в кредитной системе Российской Федерации, а также стратегию государства в становлении данной сферы. Кроме того, принят ряд законов, являющихся базовыми для ипотечного жилищного кредитования в России. Проблемам развития системы ипотечного жилищного кредитования в последнее время уделяется все большее внимание со стороны органов государственной власти.

Целью данной работы является анализ современного состояния системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, выявление основных проблем, сдерживающих ее развитие на современном этапе и возможностей их решения.

Объектом ипотеки согласно законодательству РФ может быть жилое помещение, а также любое недвижимое имущество: здания и сооружения, земля, суда и т.п.

1. Теоретические основы формирования ипотечного кредитования

1.1 Понятие, цели и причины ипотеки в России

Ипотека - это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости [23]. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная по ипотечной программе, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения.

Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Его появление было вызвано экономическими потребностями общества, развитием его товарно-денежных отношений. С течением времени оно постоянно совершенствовалось, отражая особенности времени и конкретной страны.

Понятие «ипотека» основывается на древнеримских принципах залога, являясь его более совершенной формой. Со временем менялись лишь условия предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надежность его обеспечения.

На сегодняшний день ипотека - залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества.

С юридической точки зрения ипотека является залогом недвижимости, служащим для обеспечения исполнения заемщиком своих обязательств перед банком-кредитором. То есть недвижимое имущество в данном случае выступает как гарант возврата денежных средств, а также соответствующих процентов по кредиту [33].

Ипотечный кредит - долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества. При этом одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Основным достоинством ипотеки является возможность приобрести объект недвижимости уже сейчас, вместо того, чтобы много лет накапливать необходимую сумму.

Ипотека в России находит поддержку на государственном уровне в виде ипотечного законодательства и специально созданных государственных ипотечных агентств.

Для оформления ипотеки необходимо пройти несколько этапов, включающих в себя сбор документов, прохождение кредитной комиссии, поиск объекта недвижимости, оценку и страхование, заключение ипотечного договора [12].

За те несколько лет, что ипотека существует в России, свои жилищные проблемы с помощью ипотеки решило уже достаточно много граждан. И хотя приобретенная таким образом квартира или другая недвижимость остается в залоге у банка, с момента покупки она переходит в собственность заемщика. При этом, однако, права собственника ограничиваются банком-кредитором. Например, собственник не может продать недвижимость без согласия и разрешения банка. Также заемщик в случае регистрации членов семьи по месту жительства обязан предоставлять данные сведения банку. И, разумеется, должен в надлежащие сроки, указанные в договоре, гасить кредит и выплачивать набежавшие проценты и любые дополнительные комиссии, установленные кредитором.

Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Создание указанной системы позволит:

1. Увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;

2. Активизировать рынок жилья;

3. Вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье;

4. Привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;

5. Обеспечить развитие строительного комплекса;

6. Оживить экономику страны в целом.

Это и является основными причинами ипотеки в России.

Для осуществления ипотеки существуют определенные требования и стандарты.

Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально на данном этапе 10 - 15 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика. Сумма кредита составляет не более 60 - 70 процентов рыночной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога.

Заемщик обязан внести первоначальный взнос на оплату части жилья, как правило, в сумме 30-40 процентов его стоимости за счет собственных средств.

Кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период) [41]. Это удобно как для заемщика (поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора.

Величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30-35 процентов совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Приобретенное в кредит жилье служит в качестве обеспечения кредита (передается в залог кредитору). Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение приобретенного за счет кредитных средств и переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания. Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких-либо ограничений (обременений), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

Приобретенное за счет кредита жилье должно использоваться заемщиком преимущественно для проживания. Сдача приобретенного жилья в аренду возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается в кредитном договоре.

Требования к ипотечным кредитам сформулированы исходя из сложившегося отечественного и зарубежного опыта кредитования населения. Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.

А теперь рассмотрим основные этапы и порядок процесса ипотечного кредитования.

1.2 Порядок процесса и основные этапы ипотечных кредитов

Долгосрочный ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств. Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого за счет этих средств жилья.

В кредитном договоре стороны предусматривают следующие условия: сумма предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и другие.

В договор об ипотеке стороны включают следующие условия: предмет ипотеки; цена передаваемого в ипотеку помещения; существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств); размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средствами); срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит); указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке); требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества; основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие [2].

Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав.

В случае если заемщик не в состоянии возвратить кредитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:

1) предварительная квалификация (одобрение) заемщика. Заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и об обязанностях при заключении кредитной сделки. Кредитор, в свою очередь, оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит;

2) оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Указанная процедура именуется андеррайтинг заемщика. Кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения);

3) подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после.

В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. В этом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья.

Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита;

4) оценка жилья - предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости. После подбора квартиры для покупки в кредит оценщик, услуги которого оплачивает заемщик, осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья, а кредитор соотносит ее с размером выдаваемого кредита;

5) заключение договора купли-продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса.

Обеспечение кредита может быть оформлено:

а) Договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки;

б) Трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;

в) Договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли-продажи;

6) проведение расчетов с продавцом жилого помещения. Заемщик осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли-продажи, используя сумму первоначального взноса и средства кредита. Целесообразно, чтобы кредитор непосредственно участвовал и полностью контролировал процесс расчетов по договору купли-продажи;

7) страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение.

В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита, то есть принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита.

В случае выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре.

В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий кредитного договора или договора об ипотеке кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик. Для снижения кредитного риска (риск невозврата кредита) необходимо:

а) обеспечить кредитору реальную возможность обращения взыскания и реализации заложенного имущества, создать условия для быстрого рассмотрения в судебных инстанциях дел, связанных с обращением взыскания на предмет залога;

б) обеспечить надежную систему регистрации земли, недвижимого имущества, ипотеки и других прав в целях уменьшения для кредитора риска появления непредусмотренных прав;

в) отработать механизм андеррайтинга ипотечных кредитов, повысив тем самым их обоснованность;

г) выработать надежные процедуры предоставления и обслуживания ипотечных кредитов.

Для снижения риска процентной ставки (риска превышения стоимости кредитных ресурсов, привлекаемых кредитором, над ставкой процентов по уже выданным ипотечным кредитам) возможно использование кредиторами при расчете платежей по кредиту различных методов их индексации с учетом инфляции и доходов заемщика.

Для решения проблемы снижения данного вида риска ключевым вопросом является разработка системы надежных показателей, отражающих изменение рыночной процентной ставки.

Снижение риска ликвидности непосредственно связано с развитием вторичного рынка ипотечных кредитов, созданием условий для привлечения долгосрочных ресурсов в данную сферу, обеспечением рефинансирования выданных кредиторами ипотечных жилищных кредитов.

Основные виды ипотеки в РФ.

В России существуют несколько видов ипотечного кредитования. Самый распространенный из них - это целевой кредит на покупку квартиры. В зависимости от того, на каком, вторичном или первичном рынке приобретается жилье, ипотечные кредиты делятся на два типа. В настоящее время второй тип целевого ипотечного кредита получил большее распространение, в связи с тем, что по сравнению со строящимся жильем, ставка по кредиту несколько ниже.

Кроме того, для банка сделка на вторичном рынке является менее рискованной, и времени на её оформление требуется меньше. Предмет обеспечения такой сделки - приобретаемая квартира. В случае выдачи кредита на покупку квартиры на «вторичном» рынке, банку важно, чтобы у объекта не оказалось других владельцев. А в случае строящегося жилья квартира, которая не сдана в эксплуатацию или не передана в собственность, не может являться предметом залога, в данном случае в качестве залога выступает право требования на квартиру.

Риски банка значительно возрастают, отсюда выше и процент по кредиту. И уже после сдачи дома в эксплуатацию залог переоформляется на квартиру, и банк может понизить кредитную ставку.

Целевые кредиты на приобретение недвижимости предназначены, в основном, для рядовых обывателей, которые желают улучшить свои жилищные условия. Наиболее популярный срок для подобного вида ипотечного кредитования - 15-20 лет.

Еще один вид ипотеки - кредит на покупку загородной недвижимости. Обычно данный продукт обходится для заемщика дороже из-за более высокой процентной ставки, более сложна процедура его получения, поскольку вместе с недвижимостью оформляется земельный участок, на котором она расположена.

Достаточно распространен нецелевой ипотечный кредит. Он выдается заемщику под залог имеющейся у него недвижимости и может быть использован на любые цели, при этом обходится дешевле обычного потребительского кредита. Нередко такой вид ипотечного кредитования используют бизнесмены для пополнения оборотных средств предприятия.

Также выделяют земельную ипотеку. Предметом земельной ипотеки выступают земельные участки. Залог оформляется на участки земли, находящиеся в собственности юридических и физических лиц. Участки, изъятые из обращения, и земельные угодья находящиеся в государственной собственности не являются объектами ипотечных прав.

Ипотека судов в России пока не получила широкого распространения. Данный вид ипотечного кредитования был законодательно закреплен, чтобы привлекать средства на развитие морского судоходства, воздушных перевозок и исследования космоса.

Наряду со стандартными ипотечными программами имеются специальные государственные программы, например, ипотека для молодой семьи. Такой категории населения государство предоставляет субсидию, которая обычно составляет 50% от процентов по кредиту. Данная мера призвана сделать жилье более доступным для молодых семей.

Стандартные условия выдачи ипотечного кредита на покупку недвижимости предполагают первоначальный взнос, от 10% до 50% от стоимости объекта недвижимости. Хотя существует ипотечный продукт без первоначального взноса. В этом случае повышенные риски банк компенсирует повышением ипотечной ставки, а также более тщательно изучает доходы клиента и его кредитную историю.

Для военнослужащих, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, разработана специальная программа, по которой её участник может осуществить покупку квартиры в любое время в течение трех лет от момента заключения договора, не дожидаясь истечения срока службы.

Теперь рассмотрим и проанализируем, как развивается рынок ипотечного кредитования в России.

2. Развитие ипотечного кредитования и изучение рынка ипотеки в России

2.1 Основы ипотечного кредитования в России

В январе 2014 года было выдано 47 724 ипотечных кредита на общую сумму 79,3 млрд. рублей, что в 1,4 раза превышает уровень января 2013 года в количественном и в 1,5 раза - в денежном выражении.

Такая динамика рынка ипотеки во многом объясняется тем, что в условиях макроэкономической нестабильности и девальвации курса рубля недвижимость стала популярным объектом для инвестиций. Некоторые заемщики закрывали имеющиеся депозиты и приобретали с помощью ипотечного кредита жилье в инвестиционных целях. Кроме того, следует отметить, что первый квартал прошлого года характеризовался высокими ставками (12,8 -12,9%), что сказалось на сокращении спроса на ипотеку в тот период.

Рассмотрим рынок ипотечного кредитования в период с 2012 по 2014 года. В таблице 2.1.1 представлены показатели динамики объема выдачи ипотечных кредитов (млрд. руб.) и годовые темпы роста (%) в 2012 - 2014 годах, помесячно.

Темп роста рассчитывается как отношение отчетного периода на базовый и умноженное на 100%.

При анализе таблицы видно, что объем ипотечных кредитов растет не только по годам, но и помесячно. В период с 2012 по 2013 года в январе абсолютное отклонение составило 13,9 млрд. руб. или 34%, в феврале - 15,7 млрд. руб. или 25%, в марте - 16,6 млрд. руб. или 21%, в апреле - 26,3 млрд. руб. или 32%, в мае - 16,5 млрд. руб. или 16%, в июне - 24,0 млрд. руб. или 31%, в июле - 36,4 млрд. руб. или 38%, в августе - 23,7 млрд. руб. или 28%, в сентябре - 37,1 млрд. руб. или 39%, в октябре - 37,0 млрд. руб. или 33%, в ноябре - 34,4 млрд. руб. или 27%, в декабре - 56,5 млрд. руб. или 43%.

В период с 2013 по 2014 года это отклонение составило в январе 25,5 млрд. руб. или 52%.

Таблица 2.1.1. Динамика объема ипотечных кредитов.

Месяц	Величина объема ипотечных кредитов, млрд. руб.	Темп роста, помесячно, %
	2012	2013	2014	2012-2013	2013-2014
январь	39,9	53,8	79,3	134	152
февраль	62,7	78,4	-	125	-
март	78,9	95,5	-	121	-
апрель	82,1	108,4	-	132	-
май	80,3	96,8	-	116	-
июнь	80,3	104,3	-	131	-
июль	83,8	120,2	-	138	-
август	96,7	120,4	-	128	-
сентябрь	84,5	121,6	-	139	-
октябрь	102,1	139,1	-	133	-
ноябрь	103,4	137,8	-	127	-
декабрь	122,8	179,3	-	143	-

На гистограмме 1 наглядно показана динамика ипотечных кредитов.

Гистограмма 2.1.1. Динамика объема выдачи ипотечных кредитов, млрд. руб.

Данные Банка России по состоянию на 01.02.2014 года свидетельствуют о том, что уровень ставок по рублевым ипотечным кредитам, выданным в течение января, составил 12,3%, что на 0,4 п.п. ниже уровня января 2013 года.

Рост объемов выдаваемой ипотеки происходил в условиях начавшегося еще весной снижения ставок, когда ставки стали снижать почти все ведущие игроки ипотечного рынка. Этому способствовало несколько факторов: нормализация ситуации с ликвидностью, снижение стоимости фондирования и возросшая конкуренция среди участников рынка. К концу 2013 года средневзвешенные месячные ставки по ипотеке снизились достаточно существенно (на 0,8 п.п.) и составили 12,1% в декабре (на 0,6 п.п. ниже уровня декабря 2012 года). Отметим, что этот показатель соответствует значениям, достигнутым в апреле 2011 и марте - апреле 2012 гг., когда средневзвешенная месячная ставка выдачи по ипотечным кредитам составляла также 12,1%.

Рассмотрим ставки по выданным ипотечным кредитам помесячно в % годовых. Данные по ним представлены в диаграмме 2.1.2.

Диаграмма 2.1.2. Ставки по ипотечным кредитам, помесячно.

Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях, выданным в целом за 2013 год (накопленным итогом), составила 12,4% (12,3% за 2012 год), что на 5,64 п.п. выше уровня инфляции за этот период (в 2012 году превышение уровня ставок над инфляцией было более значительным - 7,23 п.п.)

По оценкам АИЖК, аномально низкое значение месячной ставки выдачи в ноябре 2013 г. явилось следствием допущенных отдельными банками неточностей при заполнении форм отчетности и округлений, тогда как фактическая ставка выдачи составляла около 12,1 - 12,2%.

В то же время, несмотря на рост объемов и количества, выданных в январе ипотечных кредитов, а также декларируемое снижение ставок по программам банков во втором полугодии 2013 года, значение средневзвешенной ставки по кредитам, выданным в течение месяца, выросло с 12,1% в 2013 году до 12,3% на 01.02.14. Одной из причин такого изменения указанного показателя, по оценке Аналитического центра АИЖК, стал рост доли заемщиков, взявших кредиты с более низкими требованиями и, соответственно, с немного повышенной ставкой.

Суммарный ипотечный портфель на балансах банков продолжает расти и составляет уже около 2,7 трлн. рублей. За последние 12 месяцев ипотечный портфель увеличился почти на 670 млрд. рублей, что составило 33,3% от объема портфеля по состоянию на 01.02.2013 г.

Несмотря на некоторое ослабление требований к заемщикам, качество ипотечного портфеля, накопленного на балансах банков, находится на высоком уровне. Доля просроченных платежей в общем объеме накопленной ипотечной задолженности на 01.02.2014 г. составила 1,51%, а общий объем ипотечных ссуд без единого просроченного платежа составляет 95,4%. Тем не менее, следует отметить, что в случае резкого ухудшения экономической ситуации доля просроченных платежей может вырасти, а качество ипотечного портфеля - ухудшиться.

Теперь рассмотрим структуру просроченной задолженности по срокам задержки платежей по ипотечным кредитам. Данные представлены в диаграмме 2.1.3.

Диаграмма 2.1.3. Просроченная задолженность, %.

Доля просроченных платежей по рублевой задолженности составила 1% по сравнению с максимумом в 2,8% в конце 2010 года. Доля просроченных платежей по валютной задолженности составила 12,54%, а объем просроченных валютных платежей - 14,9 млрд. рублей (36,8% от общего объема просроченных платежей, при этом доля валютной задолженности в ипотечном портфеле банков составляет всего 4,4%).

Среди других значимых тенденций развития ипотечного рынка следует отметить рост ипотечного портфеля на балансах банков. Так, в 2013 году суммарный ипотечный портфель на балансах банков достиг 2 648,7 млрд. рублей, что на 32,6% превышает уровень 2012 года. Абсолютный прирост портфеля с 2012 по 2013 года составил 651,5 млрд. рублей.

А теперь рассмотрим обзор по рынку ипотечного кредитования в России.

2.2 Обзор рынка ипотечного кредитования в России

2013 год для российского ипотечного рынка стал успешным. Несмотря на достаточно высокий уровень ставок в первом квартале, рынок ипотеки продолжал динамично расти на протяжении всего года. В целом за год было выдано 824 799 ипотечных кредитов на общую сумму 1 353,8 млрд. рублей, что в 1,19 раза превышает уровень 2012 года в количественном и в 1,31 раза в денежном выражении.

По данным Банка России, в 2013 году объем задолженности по ипотечным кредитам, по которым не было допущено ни одного просроченного платежа либо срок просрочки не превышает 30 дней, составил 97,55% (97,04% - годом ранее).

Задолженность по ипотечным кредитам по срокам задержки платежей можно подразделить на несколько групп. Данное разделение представлено в таблице 2.2.1.

Таблица 2.2.1. Группировка задолженности.

Общая сумма задолженности по ипотечным кредитам	2012 год	2013 год
	Сумма остатка основного долга, млн. руб.	%	Сумма остатка основного долга, млн. руб.	%
Всего закладных в портфеле, в том числе:	1 997 204	100	2 648 723	100
С просрочкой аннуитетного платежа от 31 до 90 дней	8 788	0,44	10 860	0,41
С просрочкой аннуитетного платежа от 91 до 180 дней	5 193	0,26	6 887	0,26
С просрочкой аннуитетного платежа свыше 180 дней	45 137	2,26	47 147	1,78

Сокращается также доля просроченных платежей в общем объеме накопленной ипотечной задолженности. Однако снижение доли проблемных кредитов происходит на фоне ослабления формальных требований банков к оценке платежеспособности заемщика, что увеличивает риски роста уровня проблемной задолженности в среднесрочной перспективе.

Так, по данным мониторинга Аналитического центра АИЖК, более 40 активных участников рынка предлагают ипотечные программы на вторичном рынке с минимальным первоначальным взносом менее либо равным 20% и более 30 игроков - с 15% взносом, а не менее девяти банков снизили требования к минимальному первоначальному взносу в 2013 году.

Диаграмма 2.2.1. Доля просроченной задолженности, %

Доля просроченных платежей в общем объеме накопленной ипотечной задолженности в 2013 году составила 1,5%. Доля просроченных платежей по рублевой задолженности равна 1%, а по валютной - 12,69%. Объем просроченных валютных платежей составляет 14,2 млрд. рублей (35,6% от всего объема просроченных платежей), при этом доля валютной задолженности в ипотечном портфеле банков всего 4,2%.

В 2014 году АИЖК ожидает, что доля просроченных платежей в совокупном ипотечном портфеле продолжит снижаться и не превысит 1,1 - 1,6%, в том числе в первом квартале - 1,3 - 1,5%. В случае неблагоприятного развития событий доля просроченной задолженности может вырасти вплоть до уровня 2,5% и более. После периода стабильности (I полугодие 2011 года - I полугодие 2012 года) скорость досрочного погашения кредитов стала снижаться и достигла в I полугодии 2013 года уровня в 14,6%. Однако во II полугодии скорость досрочного погашения резко увеличилась до 23,8%. В целом за 2013 год коэффициент досрочного погашения составил 18,3% остатка задолженности по ипотечным кредитам (годом ранее - 15,9%).

Такая динамика показателей является результатом улучшения условий кредитования (снижения процентной ставки) во II полугодии 2013 года, а также неуверенности заемщиков в будущем.

Диаграмма 2.2.2. Коэффициент досрочного погашения, %

Основным источником досрочного погашения ипотечных кредитов являются собственные средства заемщиков, на долю которых приходится 55,4% всего объема досрочного погашения.

Рост стоимости фондирования на протяжении 2012 года, рост объемов выдаваемых ипотечных кредитов в 2010 - 2011 годах и реализация программ АИЖК и Внешэкономбанка по приобретению ипотечных ценных бумаг повысили интерес банков к механизмам секьюритизации.

За 2013 год 13 кредитных организаций (из которых ДельтаКредит, АИЖК и ВТБ24 осуществляли выпуск ИЦБ в 2012 году) осуществили 20 выпусков ипотечных ценных бумаг на сумму 140,6 млрд. рублей (из которых пять выпусков на 33,3 млрд. рублей были осуществлены с баланса банка), что в 2,1 раза больше общей суммы выпуска ИЦБ в 2012 году.

Доля привлеченных за счет выпуска ИЦБ средств в 2013 году в общем объеме выданных за этот период ипотечных кредитов составила 10,4% (по сравнению с 6,6% годом ранее). Это свидетельствует о том, что секьюритизация становится реальным инструментом развития рынка ипотеки, способствующим его росту.

Данные по объему выпуска ипотечных ценных бумаг представлены в диаграмме 2.2.3.

Диаграмма 2.2.3. Объем выпуска ипотечных ценных бумаг

В целом, на начало 2014 года в обращении находилось ипотечных ценных бумаг на общую сумму около 237 млрд. рублей, из которых около 57 млрд. - ИЦБ, выпущенные с баланса банков. Из общего количества непогашенных ИЦБ в свободном обращении (размещались по открытой подписке) находится 80% всех ценных бумаг.

Стоит отметить, что в конце 2013 года, благодаря усилиям АИЖК, на рынке ИЦБ появился новый инструмент - мультиоригинаторная платформа секьюритизации ипотечных активов. 24 декабря 2013 года состоялось размещение облигаций ЗАО «Восточно - Сибирский ипотечный агент 2012», объем эмиссии составил 3 млрд. руб. Пул закладных, являющихся обеспечением по облигациям, сформирован пятью организациями. Созданный механизм позволяет участвовать в сделках секьюритизации небольшим ипотечным кредиторам, основными препятствиями самостоятельного выпуска ИЦБ для которых являются высокая стоимость сделки и невозможность самостоятельно накопить достаточный для секьюритизации портфель закладных (не менее 3 млрд. руб.). За счет объединения нескольких кредиторов сокращается срок накопления портфеля, а расходы на подготовку сделки делятся между ее участниками.

Ипотечные кредиты очень распространены в наше время и для многих являются наиболее доступным вариантом приобретения недвижимости. Данную услугу предоставляют многие банки, рассмотрим самые крупные из них.

3. Развитие ипотечного кредитования и изучение рынка ипотеки

3.1 Рейтинг ипотечных банков

Многие тенденции развития банковского сектора последних лет в конце 2013 года прервались, что во многом стало результатом действий регулятора. Это сказалось на темпах роста активов банков, что в конечном итоге оказало заметное влияние на расстановку мест в рейтинге крупнейших ипотечных банков России, подготовленном экспертами РИА Рейтинг. 

Данные предоставили 50 кредитных учреждений, из них информацией о размере портфеля поделились 49. Объем их совокупного ипотечного портфеля на 1 января 2014 года составил 2,5 трлн. рублей, что превышает 95% от ипотечного портфеля по банковской системе в целом. Вообще портфель таких займов у участников рейтинга за год вырос на 32% (в целом по банковской системе - на 35%).

Лидеры по объему портфеля - Сбербанк России (1,3 трлн. рублей), ВТБ-24 (414,9 млрд.) и Газпромбанк (170,1 млрд.). Все три портфеля перечисленных банков показали довольно существенный годовой прирост: 30%, 51% и 46% соответственно. Из банков, ипотечный портфель которых превышает 1 млрд. рублей, наилучшую динамику этого показателя за 2013 год продемонстрировал Росгосстрахбанк: его портфель вырос с 47,3 млн. до 1,5 млрд. рублей, то есть в 31,5 раза. На втором месте по относительной динамике ипотечного портфеля оказался Рост Банк: у него показатель увеличился с 807,6 млн. до 3,4 млрд. рублей, или в 4,2 раза. Первобанк за год нарастил ипотечный портфель более чем в 2 раза - с 542 млн. до 1,1 млрд. рублей. Просроченная задолженность в совокупном ипотечном портфеле по российской банковской системе на конец 2013 года была на уровне 1%. У 22 участников рейтинга из 43, поделившихся данными по ипотечной просрочке, ее уровень оказался ниже. Локо - Банк и Московский Областной Банк заявили о нулевой просрочке.

В 2013 году участники рейтинга выдали ипотечных кредитов на сумму 1,2 трлн. рублей. Это более 90% от всего объема ипотечных ссуд, предоставленных отечественными банками за этот период. Первые три места по этому показателю также занимают Сбербанк (631,7 млрд рублей), ВТБ-24 (242,9 млрд) и Газпромбанк (78,2 млрд).

Всего банки, представленные в рейтинге, выдали в прошлом году 746 738 ипотечных займов (91% от общего количества по банковской системе). Тройка лидеров здесь та же самая: Сбербанк (432 660 кредитов), ВТБ-24 (143 136) и Газпромбанк (36 931).

Рейтинг по банкам представлен в таблице 3.1.1.

Для того, чтобы выявить выгодно ли брать ипотечный кредит на условиях российских банков, рассмотрим условия ипотеки в зарубежных странах.

Ипотека за рубежом привязана к учетным ставкам центрального банка страны, где выдан ипотечный кредит. Ипотека в Евросоюзе привязана к Euribor - межбанковской ставке по евро, в Великобритании к учетной ставке ЦБ Англии. Процент по ипотеке в Европе складывается из двух составляющих, переменной и константы. Переменной является учетная ставка межбанка (или ЦБ) константой - ссудный процент, под который конкретный банк ссудил вас деньгами. Например: учетная ставка Банка Англии сейчас 0,5%, банк выдаст вам кредит под 2,7%, итого, ваша ставка по ипотеке 0,5% + 2,7% = 3,2% годовых. При изменении учетной ставки ЦБ или межбанка, поменяется и ваша ставка. Некоторые банки Англии готовы зафиксировать жесткую ипотечную ставку в договоре, но в таком случае процент будет выше, чем действующий на рынке. Общее правило ипотеки таково: чем больше ликвидность приобретаемого вами жилья и прозрачнее ваша финансовая история, тем ниже будет процент по ипотеке и тем большее покрытие банк готов предоставить.

В таблице 3.1.2. представлены данные по ипотечным кредитам в европейских странах.

* Euribor - Euro Interbank Offered Rate. Устанавливается ежедневно в 11.00 брюссельского времени Европейской банковской федерацией (FBE), ставка только для единой европейской валюты.

3.2 Прогнозирование рынка ипотечного кредитования в России

Начало 2014 года ознаменовалось множеством важных событий - и уже понятно, что во многом определяющими для всей экономики будут не только внутренние, но и внешнеполитические факторы.

В этой связи любое прогнозирование аспектов финансово - экономического развития отдельных секторов экономики, в том числе финансового сектора (неотъемлемой частью которого является ипотечное жилищное кредитование) сталкивается с неопределенностью. В данных условиях Аналитический центр АИЖК в подготовленном отчете рассмотрел развитие ситуации на рынке ипотечного кредитования и жилищного строительства в 2013 году и предпринял попытку оценить основные перспективы развития рынка в 2014 году, однако обращает внимание, что все рассмотренные тенденции могут измениться, а все сделанные прогнозы - потребовать корректировки.

В целом для экономики страны 2013 год сложно назвать успешным - рост ВВП составил лишь 1,3%, что в 2,5 раза ниже уровня 2012 года (3,4%) и является самым низким значением показателя с конца 1990- х годов, за исключением кризисного 2009 г. Среди значимых негативных тенденций, приведших к замедлению экономического роста, прежде всего, следует отметить прекращение роста накопления основного капитала, замедление роста зарплат и реальных доходов населения, и, соответственно, сокращение потребительского спроса и снижение темпов роста розничной торговли. Обратим внимание, что такое значимое замедление произошло в условиях комфортных цен на нефть. Предварительные данные на начало 2014 года свидетельствуют о продолжении торможения роста экономики и увеличения рисков наступления стагфляции в России. Так, в январе, по оценкам Минэкономики России и Росстата, объем ВВП снизился на 0,5% по сравнению с декабрем прошлого года с учетом календарного и сезонного факторов (по сравнению с январем 2013 г. рост составил 0,7%), объем инвестиций по сравнению с тем же периодом предыдущего года сократился на 7%, а реальные доходы населения снизились на 1,5%.

В таких условиях важную роль может сыграть ипотечное кредитование, которое стимулирует, с одной стороны, потребительский спрос (потребность в улучшении жилищных условий по - прежнему является наиболее важной для российских семей), а с другой стороны, способствует развитию не только строительного сектора, но и сопутствующих отраслей благодаря мультипликативному эффекту.

Важнейшим фактором, определяющим рост рынка ипотечного кредитования, стали меры Банка России по повышению устойчивости финансовой системы страны. Учитывая высокий уровень накопленных рисков, регулятор предпринял ряд мер по ужесточению регулирования деятельности банков в части беззалогового кредитования, ранее являвшегося, по сути, локомотивом развития банковского сектора - были пересмотрены нормативы обязательного резервирования и коэффициенты риска по потребительским кредитам.

В этих условиях все больше банков корректируют свои стратегии на рынке розничного кредитования в сторону расширения более надежного кредитования, обеспеченного залогом. Таким образом, ипотечное кредитование может стать не только продуктом - локомотивом банковской системы, но и драйвером развития всей экономики страны.

Статистика 2013 года свидетельствует о развитии рынка ипотеки опережающими общее развитие экономики страны темпами. В 2013 году было выдано 824 792 ипотечных кредита на общую сумму 1 353,6 млрд. рублей, что в 1,2 раза превышает уровень 2012 года в количественном и в 1,3 раза - в денежном выражении.

Уже можно смело говорить о том, что налицо все более возрастающая роль ипотеки в развитии всего жилищного рынка страны. Об этом прямо свидетельствуют данные Росреестра - все большее количество сделок с жильем в стране совершается при помощи ипотеки. Так, каждое четвертое право собственности (24,6%), зарегистрированное в сделках с жильем в 2013 г., приобреталось с использованием ипотечного кредита. Этот показатель является рекордным за весь период наблюдения (с 2006 года).

Рост ипотечного рынка стал важнейшим фактором увеличения объемов жилищного строительства. Почувствовав, что банки возобновили кредитование строительной отрасли и заемщиков, более уверенно чувствуют себя застройщики. В 2013 году было построено 912,1 тыс. квартир общей площадью 69,4 млн. кв. метров (+5,6% к соответствующему периоду предыдущего года). Этот показатель является рекордным за всю историю Российской Федерации (с 1989 года).

Одной из причин роста ипотечного рынка в 2013 году является наблюдающаяся со второго квартала прошлого года тенденция снижения ставок по ипотечным кредитам. Достигнув своего максимума в марте (12,9%), месячные ставки начали постепенно снижаться - со второго квартала их снижали почти все ведущие игроки ипотечного рынка. Этому способствовало снижение стоимости фондирования и улучшение ситуации с ликвидностью по сравнению с 2012 годом. К концу 2013 года средневзвешенные месячные ставки по ипотеке снизились достаточно существенно (на 0,8 п.п.) и составили 12,1% в декабре (на 0,6 п.п. ниже уровня декабря 2012 года). Отметим, что этот показатель соответствует значениям, достигнутым в апреле 2011 г. и марте - апреле 2012г., когда средневзвешенная месячная ставка выдачи по ипотечным кредитам составляла также 12,1%.

В этих условиях в 2013 году зафиксирован рост доступности приобретения жилья для населения: доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств, составила, по предварительным оценкам, 28 - 30% по сравнению с 26,5% в 2012 году.

Увеличение объемов выдачи ипотечных кредитов и жилищного строительства удерживают рынок жилья на сбалансированной траектории развития - дополнительный платежеспособный спрос населения, поддерживаемый ипотекой, абсорбирует первичный рынок жилья.

Сбалансированность рынка жилья оказала положительное влияние и на цены, которые росли практически вровень с инфляцией: прирост цен на жилье, по данным Росстата, в 2013 году по отношению к 2012 году в среднем составил 7,2%, что в условиях годовой инфляции 6,8% говорит о том, что реальный прирост цен на жилье в среднем по России не превысил 0,5 п.п.

Во многом этого удалось достичь благодаря активному развитию финансовых инструментов на рынке жилищного строительства, который и абсорбировал дополнительный спрос населения: в 2013 году наблюдалась тенденция роста доли сделок с ипотекой в новостройках - по оценкам АИЖК, в целом доля ипотеки в реализации нового жилья составляет до 40%, а по некоторым объектам сделки с ипотекой составляют более 50% и доходят до 70 - 80% объема продаж.

Среди других значимых тенденций развития ипотечного рынка следует отметить рост ипотечного портфеля на балансах банков. Так, по данным 2013 года, суммарный ипотечный портфель на балансах банков составил 2 648,3 млрд. рублей, что на 32,6% превышает уровень 2012 года.

При этом анализ группировки ипотечных ссуд по срокам просроченной задолженности по итогам 2013 года в настоящий момент показывает стабильно хорошее качество портфеля. Это подтверждается тем, что в условиях значительного увеличения ипотечного портфеля банков объем дефолтных ссуд (с просрочкой от 90 дней и выше) сократился в относительном выражении, но в абсолютном остался практически на том же уровне (2,04% и 54 млрд. рублей на 01.01.2014 года против 2,52% и 50,3 млрд. рублей на 01.01.2013 г.).

Анализ поведения основных игроков показывает, что с учетом ослабления требований к заемщикам, а также относительно низкого первоначального взноса по ипотечным кредита, выданным в предыдущие периоды, возможно снижение качества ипотечного портфеля банков в среднесрочной перспективе в случае ухудшения экономической ситуации в стране (в частности, в случае роста уровня безработицы и падения доходов). Так, значимая часть прироста рынка произошла в 2012 - 2013 годах за счет расширения предложения кредитов с низким уровнем первоначального взноса и без подтверждения дохода по справке 2 - НДФЛ.

Также стоит отметить растущую роль секьюритизации (вторичного рынка ипотеки) как источника фондирования выдачи ипотечных кредитов. В 2013 году было осуществлено 20 выпусков ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) на общую сумму 140,6 млрд. руб. Из них с той или иной формой участия АИЖК было проведено 14 сделок на сумму 78,1млрд. рублей (56%). Таким образом, впервые за всю историю развития доля выдаваемых ипотечных кредитов, фондируемая за счет ипотечных ценных бумаг, выросла на более чем 10%. Во многом это объясняется целенаправленными усилиями АИЖК по развитию вторичного рынка, в том числе действием программ выкупа ИЦБ и внедрением новых инструментов секьюритизации.

За счет операций на первичном и вторичном рынке ипотеки в 2013 году влияние АИЖК на выдачу ипотечных кредитов составило в рублевом выражении 8,2% (110, 7 млрд. рублей) или около 10% от общего количества выданных кредитов, предоставленных гражданам Российской Федерации.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Во всех странах мира ипотека пользуется большой популярностью и постоянно развивается. При этом, ипотечный кредит уже давно перестал быть делом только богатых людей. Заемщики со средним достатком могут всерьез претендовать на хороший кредит на покупку квартиры. Так живут миллионы людей во всем мире: и теперь они даже представить себе не могут, где бы они жили, если бы не ипотека.

Известно, например, что на западе 80% жилья приобретается через ипотеку. Во всех экономически развитых странах люди не приобретают жилье (квартиру, дом), заплатив за него единовременно полную стоимость, а получают ипотечный кредит, что позволяет вселиться в квартиру сразу после оплаты первой части долга, потом же, в течение ряда лет, периодическими платежами заемщик возвращает кредит и проценты по нему.

Россия вряд ли должна быть исключением - и перестает им быть. Важным элементом российской государственной политики является формирование рынка доступного жилья. Это декларируется на самом высоком уровне. Ипотека - основной механизм достижения этой цели. Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны.

Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики, ведет к остановке спада производства в ряде отраслей промышленности, также развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности, которая обычно сопровождает экономический кризис. Вследствие этого, действительно становится необходимым развитие такой формы кредитования в нашей стране.

В ходе написания курсовой работы было выявлено, что ипотека представляет собой особую форму кредитования, имеющую характерные отличительные черты, в то же время ей присущи и общие, фундаментальные признаки и принципы кредита. Несмотря на то, что ипотечный бизнес и его составная часть - ипотечное жилищное кредитование, достаточно новое направление в современной России, к настоящему времени уже сформировалась основа для развития системы ипотеки.

С развитием ипотечного кредитования банки предлагают множество различных ипотечных программ с разными условиями: это ипотечные программы на первичном и вторичном рынке, ипотека на покупку земли или дома. Кроме того, появляется все больше доступных схем ипотеки молодым семьям.