ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1 История развития ипотечного кредитования в России

1.1 Становление ипотечного кредитования в дореволюционной России

1.2 Институт ипотечного кредитования в постсоветский период

1.3 Правовое регулирование ипотечного кредитования в России

ГЛАВА 2 Механизм жилищно-ипотечного кредитования в.России

2.1 Процедура предоставления ипотечных кредитов: общая характеристика основных этапов

2.2 Договоры, заключаемые для реализации ипотечного кредитования, и их исполнение

2.3Обращение взыскания на заложенное имущество как последствие невозврата кредита

ГЛАВА 3 Практика правового регулирования ипотечного кредитования и его совершенствование

3.1 Проблемы ипотечного жилищного кредитования в России

3.2 Опыт реализации программ ипотечного жилищного кредитования в Новосибирске

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ

ВВЕДЕНИЕ

Жилье является одной из базовых ценностей, обеспечивающих гражданам ощущение экономической стабильности и безопасности, стимулирующих к эффективному и производительному труду и в значительной степени формирующих отношение граждан к государству, поскольку именно государство является гарантом реализации конституционного права граждан на жилище. На правительственном уровне принят приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» [15]. Однако ситуация с доступностью для граждан приобретения, а тем более получения жилища с каждым годом не улучшается, а ухудшается.

Ключевой проблемой при выработке и реализации жилищной политики является обеспечение доступности жилья для граждан. Механизмом, позволяющим решить эту задачу, и является ипотечное жилищное кредитование. Социально-политическая и экономическая значимость ипотеки обусловлена прежде всего тем, что она ориентирована на социально активные и дееспособные слои населения, формирующие базу и опору цивилизованного гражданского общества - средний класс.

Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей или накоплений.

В современной рыночной экономике значение ипотеки как инвестиционного инструмента велико: для заемщика ипотека - это дополнительная возможность получения крупных средств на длительные сроки для решения жилищной проблемы, для кредитного института - устойчивое функционирование со стабильными доходами и гарантией возврата кредита, для экономики в целом - постоянные инвестиции в жилищный сектор, развитие строительной индустрии, становление рыночных отношений в смежных отраслях экономики и решение социальных проблем.

Необходимость жилищного ипотечного кредитования в России особенно ощутима в настоящее время, когда значительно сократилось государственное бюджетное финансирование жилищного строительства. Среди способов обеспечения исполнения обязательств ипотека, основанная на рыночных принципах, на современном этапе признана приоритетной в осуществлении жилищной программы в России [47, c. 58].

Развитие жилищной ипотеки в России сегодня сдерживается рядом факторов:

1) ограниченным платежеспособным спросом населения;

2) низкими объемами и невысоким качеством нового жилищного строительства в субъектах РФ, что обусловливает недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья;

3) неразвитостью инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства;

4) психологическими факторами, главным из которых является национальная особенность большинства населения - нежелание жить в долг;

5) большим количеством административных барьеров;

6) большим количеством субсидий в этой сфере, их слабой адресностью;

7) высокими процентными ставками;

8) непрозрачными источниками доходов граждан;

9) неразвитостью организационно-технологической и финансовой инфраструктуры в системе ипотеки [52, c. 61].

Рынок ипотеки в России находится в стадии формирования. В то же время наблюдались высокие темпы его роста - все больше сделок на рынке недвижимости заключается с использованием ипотеки. Если в 2005 г. доля сделок с ипотекой на рынке жилья составляла 3,5%, то в 2006 г. - уже 8,6%, а в 2007 г. по итогам первого полугодия - 14% [50, c. 17]. Однако, несмотря на высокую динамику развития ипотечного кредитования в России, абсолютные его объемы очень малы в сравнении с развитыми странами.

В связи с финансовым кризисом объемы ипотечного кредитования по итогам 2008 г. снизились. Самым провальным оказался IV квартал, в котором ипотека упала в четыре раза по сравнению с тем же кварталом 2007 г. [37, c. 11].

Изложенные обстоятельства обусловили необходимость всесторонней научной оценки сущности и значения института жилищно-ипотечного кредитования, а также определяют актуальность темы выпускной квалификационной работы, ее теоретическую и практическую значимость.

Объектом исследования являются общественные отношения, связанные с реализацией жилищно-ипотечного кредитования.

Предметом исследования выступают проблемы правового регулирования и практика реализации жилищно-ипотечного кредитования.

Целью выпускной квалификационной работы является комплексное исследование проблем реализации жилищно-ипотечного кредитования и выработка предложений по совершенствованию данной сферы.

Осуществление поставленной цели предопределило решение следующих задач:

изучение теоретических и правовых проблем обеспечения реализации жилищно-ипотечного кредитования;

исследование программ ипотечного жилищного кредитования в Новосибирске;

выработка рекомендаций по совершенствованию действующего механизма жилищно-ипотечного кредитования.

Методологической основой работы является историко-правовой метод, позволяющий исследовать особенности ипотеки в разные исторические периоды, сравнительно-правовой метод, формально-юридический, позволяющий анализировать нормативно-правовое акты, регулирующие ипотечное кредитование. Также необходимо выделить метод системного подхода и такие методы познания, как анализ, синтез, индукция, дедукция и другие.

Теоретическую основу данного исследования составляют труды зарубежных авторов (Дж. Бойкина, Б. Бруггемана, Дж. Видемера, Д. Джаффе, А. Доунса, Т. Кларети, Н. Миллера, К. Розена, М. Стоуна, Б. Тсаргиса, Дж. Фишера, Ф. Фабоцци, Р. Ханея, Д. Эпли) разработана структура организации ипотечного рынка и выявлены особенности участия государства в его функционировании, предложена система государственного кредитования населения. Отечественные авторы (В.М. Агапкин, Н.П. Воеводская, Ю.В. Головин, В.В. Герасимов, П.Г. Грабовый, В.В. Иванов, Ю.Б Ильина, Е.П. Коптева, В.А. Кудрявцев, В.И. Лимаренко, В.В. Овчинников, В.К Селюков, В.В. Смирнов, А.В. Суворов, Е.И. Тарасевич, А.Н. Ужегов, Г.А. Цылина, Е.В. Черных, И.В Шиляева) обращаются к проблемам жилищного рынка и ипотечного кредитования в России - правовому обеспечению, схемам организации кредитования, прогнозированию развития рынка жилья в целом. В работе также были использованы материалы из практики арбитражных судов РФ, постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ по вопросам залога недвижимости.

Степень разработанности темы. Проблемы залога и залогового права достаточно широко были исследованы дореволюционными учеными-цивилистами. В советское время потребность в изучении залога и, в частности ипотеки, отпала.

Интерес к проблеме ипотечного кредитования возник в начале 90-х годов на волне приватизации и акционирования. В конце 90-х годов появляются прикладные исследования юридических аспектов ипотечного кредитования (В.С. Ем «Правовые проблемы ипотечного кредитования в России, А.Г. Ивасенко «Ипотечное кредитование: проблемы, сущность и перспективы развития»).

Анализу ситуации в области ипотечного кредитования (в прикладном - квартирном вопросе) посвящены труды А.Г. Цылиной «Ипотека - жилье в кредит», В.В. Меркулова «Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России», где рассмотрены как прикладные, так и теоретические аспекты организации ипотечного кредитования.

Ряд практических материалов представлен такими авторами, как В. В. Смирнов «Менеджер по ипотечным операциям» и И.В. Довдиенко «Ипотека: Учебно-практическое пособие». Они рассматривают практические аспекты организации ипотечного документооборота.

Структура работы. Структура данной выпускной квалификационной работы определяется ее целями и включает введение, три главы, состоящие из семи параграфов, заключения, списка использованных источников и приложения.

ГЛАВА 1 История развития ипотечного кредитования в России

1.1 Становление ипотечного кредитования в дореволюционной России

Идея предоставления кредита для приобретения жилья не нова. Зародившись в Древней Греции во времена Солона (VI в. до н.э.), она кристаллизовалась в четких формулах римского права, перешла в средневековое западноевропейское законодательство и расцвела в Новое время, гибко приспособившись к изменившимся экономическим условиям.

Термин «ипотека» впервые ввел Солон и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название «ипотека», отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности [39, c. 12].

Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. В период правления императора Антония Пия (II в. н.э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые существовали наряду с другими специализированными банками, а также иными кредитными учреждениями -- прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций. Государство часто оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Так, при императоре Траяне были созданы специальные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставлявшие ипотечные кредиты под 5% годовых (аналогичные финансовые системы были образованы в России в ХIХ в., правда, поддержка, в основном, адресовалась представителям дворянского сословия).

Становление обыкновенного института ипотеки было связано со сменой политико-экономических условий того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования и массовая передача земель арендаторам. Первоначально новая форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в силу объективных причин не могли передать собственникам земель (латифундистам). Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость. При ипотеке имущество оставалось во владении должника, а кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика. Примерно в таком виде институт залога существует до настоящего времени.

Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков, прежде чем появиться вновь в средневековом европейском законодательстве. В Германии она появляется не ранее XIV столетия; во Франции с конца XVI в. действовала негласная ипотека. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение), независимо от смены владельца и уже тогда являлась надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу [30, c. 42-48].

В России уже в юридических актах XV века встречаются случаи залога недвижимых вещей в целях обеспечения договора займа. В соответствии с Уложением царя Алексея Михайловича предметом залога могли быть вещи, принадлежащие должнику на праве собственности, поэтому нельзя было закладывать поместья. В случае невыполнения в срок должником своего обязательства по возврату долга заложенные вещи обращались в собственность кредитора. Но с 1737 г. залоговое право не превращалось в право собственности, а заложенная вещь подлежала продаже с публичных торгов.

Залог недвижимости в дореволюционной России совершался крепостным порядком. Совершенный у нотариуса акт представлялся на утверждение старшего нотариуса, который делал отметку в реестре крепостных дел. Такой акт назывался закладной крепостью. Затем старший нотариус налагал запрещение на заложенное имение и делал надлежащее распоряжение об извещении о том сенатской типографии для публикаций. Несоблюдение крепостной формы приводило к недействительности залога. Вещное право залогодержателя возникало с момента записи старшим нотариусом в реестре крепостных дел об утверждении закладной.

Залог не уменьшал объема прав собственника. За ним сохранялась возможность пользования вещью и распоряжения посредством юридических сделок. Хотя залоговое право является вещным и всюду следует за вещью, российским законодательством предусматривалось запрещение продажи заложенной недвижимости до погашения обеспеченного ею долга и уничтожения залогового права. Однако при залоге недвижимости в кредитных учреждениях с согласия последних допускалась продажа заложенных имений и домов с переводом долга на покупателя.

В дореволюционной России не было специального закона, регулирующего ипотечные отношения. Предлагавшиеся ранее многочисленные специальные законопроекты, связанные с залогом недвижимости, так и не получили статуса закона. Так, в XIX в. был создан так и не принятый проект Вотчинного устава, над которым трудились выдающиеся юридические умы России. Аналогично сложилась судьба большинства проектов, рассматривавшихся до революции 1917 г. специально созданной при Министерстве юстиции Российской империи ипотечной комиссией. Осторожность законодателя того времени в отношении принятия подобных законов объясняется прежде всего тем, что следствием залога недвижимости нередко является отчуждение земельного участка. Вследствие этого чисто залоговые операции во многих случаях используются как эффективный способ перераспределения земельной собственности. Практическая реализация механизмов залога недвижимости в дореволюционной России могла бы привести к изменению ее общественной и политической организации, в частности, к ослаблению дворянства основного класса землевладельцев и опоры существовавшего политического режима. Именно дворянство составляло основную группу залогодателей недвижимости (имений, усадеб и пр.) [36, c. 18].

Как отмечал К.П. Победоносцев, ипотечное право (Grundschuld, Realobligation) вообще относится к вещным правам, утвержденным на имуществе. Правда, что высказываются и другие взгляды, указывающие ипотеке место в ряду личных обязательств, так как ипотечный кредитор не имеет права ни владеть, ни пользоваться залогом, ни обращать его в удовлетворение себе по своему усмотрению. Но такое понятие об ипотеке до сих пор еще не оправдало себя вполне и не утвердилось в науке, ввиду тех существенных свойств ипотеки, что она неразрывно соединена с имуществом, на коем утверждается, и не подлежит передаче по воле лица, а переходит вместе с имуществом на всякого, кто бы ни был владельцем [58].

К 1917 г. в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была грамотно организована.

В дореволюционной России существовал всесторонне развитый рынок кредитования под залог недвижимости. При этом государство занимало в данном секторе достаточно нейтральную позицию. Государственные банки, осуществлявшие залоговое кредитование, не противопоставлялись частным кредитным организациям (единственным требованием законодательства было, чтобы на одной территории не действовало одновременно более двух земельных банков, «дабы не создавать ненужной конкуренции»), а поддержку данного сектора государство осуществляло через разработку правовой базы, регулирующей залоговые отношения, и ведение тщательного учета всех заложенных земель. Обращает на себя внимание тот факт, что инициированные государством и частным сектором программы, направленные на кредитование менее зажиточной части населения, -- прежде всего, организация Крестьянского поземельного банка и расцвет в предвоенные (до Первой мировой войны) годы кредитной кооперации -- демонстрировали высокие темпы развития. Это может служить косвенным свидетельством наличия в данном секторе еще большего потенциала роста за счет вовлечения в кредитную систему граждан, ранее не имевших к ней доступа.

1.2 Институт ипотечного кредитования в постсоветский период

Революция 1917 г. коренным образом изменила перспективы развития кредитования под залог недвижимости в России. Все кредитные учреждения были национализированы; выплаты по выданным кредитам принимались, но кредитование как вид экономической деятельности, ориентированный на получение прибыли, исчезло. В условиях планово-распределительной экономики институт кредитования был встроен в систему новых отношений, т.е. стал инструментом перераспределения средств, не привязанным к показателям эффективности и риска.

Становление системы ипотечного кредитования в постсоветской России можно условно разделить на три этапа. Первый этап, присущий большинству стран в начале переходного периода, характеризовался резкой стагнацией в жилищном строительстве и введением государственных программ жилищного кредитования, призванных частично обеспечить решение жилищных проблем особо нуждающихся граждан. Резкое падение объемов строительства объяснялось прекращением планового государственного управления и -- как следствие -- государственного финансирования в этом секторе. В условиях экономического спада рыночные механизмы, формирование которых только начиналось, оказались не в состоянии обеспечить адекватные способы финансирования строительства и приобретения жилья. Вследствие этого за период с 1988 по 1992 г. объемы ежегодно вводимого в оборот жилья сократились почти вдвое (с 72,3 млн. кв. м до 37,9 млн. кв. м). В этих условиях правительством была принята целевая программа «Жилище», призванная, наряду с региональными программами развития кредитования населения, обеспечить работоспособный механизм финансирования жилищного сектора. В этой программе были определены основные категории лиц, которым предполагалось оказывать государственную финансовую поддержку. Так, из федерального бюджета планировалось финансировать строительство жилья для военнослужащих и лиц, уволенных в запас из ВС РФ; мигрантов из районов Крайнего Севера и приравненных к ним территорий; участников ликвидации последствий аварии на Чернобыльской АЭС, а также других катастроф и стихийных бедствий. Расходы же на строительство жилья для работников бюджетных организаций и очередников, а также на ремонт и реконструкцию объектов ЖКХ предполагалось осуществлять за счет местных бюджетов.

Формирование правовой основы для новой системы финансирования жилищного строительства и приобретения жилья населением стало главной инициативой правительства в период 1993-1996 гг. За это время было разработано и введено более 50 актов, регулирующих деятельность различных экономических агентов в данном секторе. В это же время происходит параллельное развитие нескольких государственных программ, ориентированных на обеспечение жильем нуждающихся категорий граждан. Наиболее проработанной была программа «Жилище», по которой предполагалось предоставление государственной поддержки в следующих формах:

- разовых субсидий заемщикам для оплаты первого взноса по ипотечному кредиту (в размере, не превышающем 70% стоимости жилья и определяющемся исходя из дохода семьи и времени ожидания). Такие адресные субсидии из федерального бюджета изначально не были всеобщими, а предоставлялись лишь некоторым категориям граждан: военнослужащим, работникам органов внутренних дел и налоговой полиции, лицам, признанным вынужденными переселенцами, лицам, проработавшим определенный срок в районах Крайнего Севера, а также лицам, пострадавшим от аварии на Чернобыльской АЭС и от некоторых других аварий и стихийных бедствий. Однако, согласно Указу Президента РФ № 2281 от 24 декабря 1993 г., право на аналогичные субсидии получили и «граждане России, нуждающиеся в улучшении жилищных условий». Этот указ предусматривал также создание Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию с целью повышения эффективности кредитно-финансовых механизмов в жилищном секторе;

- ежегодной компенсации определенного процента выплат по ипотечным кредитам в зависимости от уровня дохода семьи;

- налоговых льгот (освобождения от подоходного налога средств, зачисляемых на целевые счета в банках; уменьшения на 50% налога на прибыль банков от сделок по долгосрочному кредитованию строительства и покупки жилья);

- наконец, в качестве наиболее важной конкретной меры предполагалось бесплатное наделение населения земельными участками, которые можно было использовать в качестве залога по ипотечному кредиту.

Деятельность финансовых посредников тоже регулировалась постановлениями, носившими скорее рекомендательный и систематизирующий характер. Так, Указом Президента «О жилищных кредитах» закреплялось право коммерческих банков выдавать три вида жилищных кредитов: земельный, строительный и на приобретение жилья. Указ «О выпуске и обращении жилищных сертификатов» давал юридическим лицам, занятым строительством, право привлекать средства с помощью размещения жилищных сертификатов, имеющих номинальную стоимость в единицах общей площади.

В целом можно сказать, что в указанный период политика государства в этой области была направлена на поддержку различных моделей финансирования жилищного сектора, без акцента на определенную схему (накопительную или кредитную). Само по себе такое определение правил игры не способствовало значительному росту жилищного строительства и развитию системы ипотечного кредитования. В то же время именно на этом этапе были определены слабые места в законодательстве, а также создана правовая основа будущего роста в этом секторе. Становление институциональной среды явилось важным этапом в развитии ипотечного кредитования, определившим формирование ипотеки в России.

Впоследствии приоритеты государства несколько сместились. В июне 1996 г., с утверждением «Основных направлений нового этапа реализации Государственной целевой программы «Жилище», государство перешло к созданию финансовой базы для развития банковской модели ипотечного кредитования, прежде всего -- к становлению вторичного рынка ипотечных ссуд. Это стало началом второго этапа внедрения системы жилищного кредитования. На этом этапе правительство приняло ряд конкретных мер по финансированию строительства и приобретения жилья. Так, в рамках программы «Свой дом», утвержденной в 1996 г., предполагалось строительство малоэтажных жилых зданий на одно домохозяйство, для чего был составлен перечень частично финансируемых из бюджета поставок строительных материалов, конструкций и изделий. Всего же в 1997 г. на реализацию государственной поддержки жилищного строительства в рамках программы предполагалось выделить из федерального бюджета не менее 4 трлн. руб.

Следующий этап развития жилищного кредитования начался условно в 2000-2001 гг. Именно в это время произошла стабилизация финансовой системы после кризиса 1998 г., улучшились экономические условия и наметились структурные изменения в секторе жилищного кредитования. Благодаря снижению инфляции и росту благосостояния граждан ипотечное кредитование стало приносить доход и привлекать инвесторов. Государство не занималось целенаправленным формированием системы ипотечного кредитования, а традиционно поддерживало много вариантов деятельности в этой сфере, чему не мешало размытое жилищное законодательство, -- и все это привело к развитию в России различных вариантов ипотечного кредитования.

Основными участниками рынка ипотечного кредитования стали следующие организации:

- российские банки;

- филиалы крупных иностранных банков, а также специализированные банки, созданные иностранными компаниями и агентствами;

- кредитные кооперативы и иные формы организации кредитной кооперации;

- работодатели.

Российские банки стали рассматривать предоставление кредитов на приобретение жилья в качестве возможного направления своей деятельности только после кризиса 1998 г. Это обусловлено, во-первых, исчезновением низкорискового источника доходов в виде операций с ГКО, во-вторых, стабилизацией экономической конъюнктуры и ростом доходов населения. В отсутствие законной возможности выселить неплатежеспособного заемщика из заложенной по условиям кредита жилой недвижимости банки были вынуждены предоставлять кредиты на приобретение жилья под залог движимого имущества. Это обстоятельство существенно ограничило возможности распространения ипотечного кредитования. Кроме того, из-за невозможности рефинансирования на рыночных условиях срок кредитования был относительно невелик. Основными источниками денежных средств среднестатистического банка с российским капиталом служат привлечение средств в депозиты и остатки на расчетных счетах юридических лиц. Перечисленные выше факторы и накладывают основные ограничения на развитие банковской ипотеки в России.

Переход к рыночным условиям хозяйствования и перспективы роста российской экономики -- это основные факторы, определившие интерес западных финансовых институтов к российскому рынку ипотечных кредитов. В начале 1990-х гг. кредитные институты развитых стран проявляли ограниченный интерес к российскому рынку жилья: высокий уровень рисков, нестабильная макроэкономическая ситуация и, прежде всего, высокие темпы инфляции и низкий уровень жизни населения привели к тому, что финансовые организации и агентства ориентировались в основном на изучение ситуации, прогнозирование динамики и проведение аналитических исследований. Параллельно с улучшением ситуации в экономике западные кредитные институты стали выходить на российский рынок. Учитывая его объем и перспективы развития экономики, доминирующей стратегией выхода западных финансовых институтов на российский рынок стало создание собственных филиалов в виде банков или специализированных банков, акционерами которых выступают инвестиционные фонды и финансовые корпорации.

Кредитные продукты в области ипотечного кредитования, предлагаемые российскими и иностранными банками, ориентированы прежде всего на граждан с высоким уровнем дохода. По сравнению с развитыми странами средний срок кредитования невелик и недостаточен при расчете платежеспособности граждан исходя из среднего уровня дохода домохозяйств. Помимо этого, объем ресурсов, которые могут быть направлены национальными банками на ипотечное кредитование, ограничен из-за отсутствия доступа к долгосрочным средствам. Именно поэтому ипотека, предлагаемая банковскими организациями, имеет на данном этапе становления целостной системы финансовых посредников в России ограниченные возможности развития.

Принимая во внимание исторический опыт развития ипотеки в дореволюционной России и европейских странах, в качестве возможного решения жилищного вопроса можно рассматривать кредитную кооперацию в рамках накопительной системы ипотечного кредитования. По опыту развития жилищного сектора и ипотечного кредитования в странах с переходной экономикой, на первом этапе наилучшим вариантом является создание доступной большинству граждан накопительной ипотечной системы [49, c. 176]. Целевое аккумулирование средств и их последующее инвестирование в жилищный сектор позволят привлечь свободные сбережения граждан на срок, достаточный для инвестиционной окупаемости проектов строительства жилой недвижимости. Далее, по мере развития экономики, институты накопительной ипотеки эволюционируют в универсальные финансовые организации, предлагающие широкий спектр кредитных и сберегательных продуктов. История германских стройсберкасс и английских строительных обществ показывает, что при формировании культуры потребления и росте благосостояния граждан происходит постепенная трансформация институтов накопительного кредитования в банковские структуры. В странах Восточной Европы эта тенденция наметилась уже в 2003 г.

В последние годы в России возникли специализированные ссудо-сберегательные организации и стройсберкассы, действующие по принципу накопительной ипотеки. В связи с отсутствием законодательных норм существуют различные виды организаций, занимающихся жилищным кредитованием. Условия деятельности кредитных организаций меняются в зависимости от принципов руководства и стратегии привлечения клиентов. На первом этапе традиционно осуществляется мобилизация средств граждан на срок от 1 года до 10-15 лет. Последовательное сбережение средств и приобщение к принципам потребления финансовых продуктов позволяют снизить риск дефолта потребителя на этапе заимствования средств и обслуживания кредита. По данным различных ипотечных кооперативов, дефолт заемщиков держится в среднем на уровне 0,01%. Как будет показано ниже, эти организации демонстрируют значительный потенциал роста, однако немаловажным фактором, сдерживающим развитие накопительного жилищного кредитования, является практически полное отсутствие государственной поддержки.

Один из существующих на данный момент в стране вариантов ипотечного кредитования -- предоставление работодателем работнику кредита на приобретение жилья под более низкую, чем на рынке, процентную ставку. Этот вид ипотеки ограничен в объемах и доступен только определенным категориям граждан. Подобные кредиты выдаются:

- согласно принятым социальным обязательствам (например, согласно условиям коллективного договора или договоренностям с местными органами власти);

- ключевым и перспективным работникам;

- банком -- своим работникам под более низкий процент, чем при кредитовании третьих лиц;

- согласно корпоративной культуре и стилю (этот вариант распространен только в некоторых компаниях).

Таким образом, сформировалось несколько основных направлений развития жилищного кредитования в России. Сделать ипотеку доступной для граждан и решить проблему мобилизации средств можно только при комплексном подходе и целевой государственной поддержке.

В целом, можно сделать вывод, что органическое соединение отечественного дореволюционного опыта ипотечного кредитования затрат на приобретение жилья с практикой кредитования индивидуального жилищного строительства в постсоветское время стала надежным теоретическим фундаментом для выработки рекомендаций по ипотечному кредитованию в период перехода к рыночным отношениям.

1.3 Правовое регулирование ипотечного кредитования в России

Ипотека, как правовой институт, вернулась в российское гражданское право с принятием Верховным Советом Российской Федерации 29 мая 1992 г. Закона Российской Федерации «О залоге». Он в определенной мере восполнил пробел в законодательстве, но не решил всех вопросов, связанных с залогом недвижимого имущества. Так, например, залог земельных участков Законом от 29 мая 1992 г. никак не был урегулирован. В ст. 41 этого Закона имеется лишь отсылка к земельному и иному законодательству.

Затем понятие ипотеки получило отражение в ст.334 Гражданского кодекса РФ, в других нормативных актах и трудах ученых. При изучении вопроса становится очевидным, что определения ипотеки, сделанные в различных источниках, отличаются друг от друга.

Активная работа над Законом об ипотеке началась в 1993 г., когда еще не был принят важнейший акт гражданского законодательства Гражданский кодекс, ориентированный на урегулирование рыночных товарно-денежных отношений.

Определенную роль в регулировании правовых отношений залога недвижимого имущества сыграли распоряжение Правительства Российской Федерации от 27 декабря 1993 г. № 96-рз [17] и приложение к нему. В соответствии с данным приложением ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправе передавать или отчуждать иным образом.

Работа над проектами Закона об ипотеке и первой части Гражданского кодекса России шла параллельно, поэтому не случайно в Законе об ипотеке нашли отражение основные принципы первой части ГК РФ.

В первом чтении Закон об ипотеке был принят Государственной Думой прошлого созыва в июле 1995 г. За этим последовали многочисленные обсуждения и существенная доработка Закона (было внесено около 1000 поправок). Безусловно, на качестве Закона не лучшим образом сказалось то, что он готовился в постоянно меняющихся правовых условиях. Кроме того, разработчикам пришлось учесть множество замечаний, предложений и поправок различных фракций Государственной Думы, которые не только имели конъюнктурный характер, но и нередко нарушали целостность Закона. Этим объясняется присутствие в данном акте норм компромиссного характера и многочисленных нарушений требований юридической техники.

24 июня 1997 г. рассматриваемый Закон был принят Государственной Думой РФ, а 15 июля того же года одобрен Советом Федерации.

8 июля 1997 г. Президент РФ отклонил его, но основания такого решения и замечания по тексту Закона об ипотеке представил лишь 30 марта 1998 г. Работа согласительной комиссии не привела к положительным результатам. Урегулировать разногласия и устранить причины, вызвавшие отклонение Закона, не удалось.

В июне 1998 г. Государственная Дума 350 голосами (при необходимых по закону 300 голосах) преодолела вето Президента РФ, а 9 июля 1998 г. это смог осуществить и Совет Федерации.

Этот закон:

- подробно регламентировал порядок установления залога на недвижимое имущество, находящееся в общей собственности;

- уточнил процедуру заключения договора об ипотеке;

- детально определил процесс государственной регистрации ипотеки;

- установил особенности ипотеки земельных участков, предприятий, зданий, сооружений;

- ввел новый вид ценной бумаги - закладной, открыв перед банками и другими кредитными учреждениями широкие возможности для осуществления выгодных долгосрочных вложений;

- разработал правила страхования заложенного имущества, существенно отличающиеся от соответствующих положений Гражданского кодекса РФ;

- установил ранее отсутствовавшие в российском законодательстве правила ипотеки жилых домов и квартир [33, c. 19].

Принятие Закона об ипотеке является существенным вкладом в развитие правового регулирования гражданского оборота современной России. Вместе с тем, вступление данного акта в силу автоматически ставит вопрос о его месте в системе действующего законодательства России и о его соотношении с иными актами, так или иначе связанными с регулированием отношений, возникающих в связи с залогом недвижимости (в частности, с тремя наиболее важными из них ГК РФ, Федеральным законом РФ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [10]).

Решить поставленную задачу, т.е. определить место нового Закона в существующей законодательной системе, не просто. В действующей Конституции Российской Федерации (п.3 ст.76) определена лишь иерархическая подчиненность федеральных законов федеральным конституционным законам. Вопрос о соотношении между федеральными законами, регулирующими сходные отношения или касающимися их, оставлен открытым.

Гражданским кодексом РФ (п.2 ст.334) предусмотрено, что «залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке», а общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда самим «Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила».

Закрепленные в п.2 ст.334 ГК РФ возможности были успешно использованы законодателем при создании Закона об ипотеке.

Во-первых, в Законе об ипотеке закреплено большое количество норм, аналоги которых отсутствуют в параграфе 3 гл. 23 ГК РФ. К их числу можно отнести нормы о возможности залога объектов незавершенного строительства (п.2 ст.5, ст.76 Закона), о распространении режима ипотеки на залог прав аренды недвижимости (п.5 ст.5 Закона), об установлении возможности возникновения ипотеки в силу закона (ст.77 Закона), о формах и способах удовлетворения интересов залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд (ст.55 Закона), о жилищных правах залогодателя и членов его семьи при обращении взыскания на заложенный жилой дом или квартиру (ст.78 Закона), о порядке регистрации ипотеки (гл.4 Закона), о закладной как ценной бумаге (ст.13-18 Закона) и др.

Во-вторых, в Законе об ипотеке имеется ряд положений, которые существенно расширяют понятийный объем содержащихся в параграфе 3 гл. 23 ГК РФ аналогичных норм, касающихся залога недвижимости. Расширяя понятийный объем указанных норм, законодатель тем самым подчеркнул особенности применения общих норм о залоге, закрепленных ГК РФ, к залогу недвижимости. Наглядной иллюстрацией, удачной с точки зрения юридической техники, являются нормы п.3 ст. 3 и ст. 4 Закона об ипотеке, конкретизирующие положения ст. 337 ГК РФ [57, c. 15].

В статье 337 ГК РФ указано, что «если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию». Данное положение применимо к любому виду залога, поэтому оно воспроизведено в п.1 и 2 ст. 3 Закона об ипотеке.

Особая ситуация возникает, если залог недвижимости обеспечивает денежные требования, выраженные в твердой сумме. Для ее разрешения в п.3 ст. 3 Закона об ипотеке установлено, что при указании в договоре об ипотеке общей твердой суммы требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований о возмещении судебных издержек и иных расходов, связанных с обращением взыскания на заложенное имущество, и возмещения расходов по реализации заложенного имущества, а также требований о возмещении дополнительных расходов, указанных в ст.4 Закона об ипотеке. Там же (ст.4) предписано, что «в случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и/или охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества».

Следует отметить, что в некоторых случаях законодатель неудачно использовал возможность закрепить в тексте Закона об ипотеке специальные нормы, уточняющие соответствующие предписания ГК РФ. Так, решая вопрос о том, какое имущество может быть предметом ипотеки, законодатель в п. 4 ст.5 Закона указал, что не может быть самостоятельным предметом ипотеки часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его функционального назначения (неделимая вещь). Однако законодатель оставил без ответа вопрос о том, какие виды недвижимого имущества входят в категорию неделимого. В действующем законодательстве прямо об этом нигде не сказано. В доктрине дореволюционного российского права безусловно неделимыми объектами недвижимости считались, например, предприятия как имущественные комплексы. Но в отношении других объектов недвижимости существовали различные мнения. В частности, здания одни авторы признавали неделимыми, а другие делимыми вещами [69, c. 104]. В юридической литературе советского периода также отсутствовало единство взглядов по данному вопросу [31, c. 101].

Таким образом, в настоящее время в соответствии с п. 3 ст. 1 Закона об ипотеке правовое регулирование ипотечных правоотношений осуществляется этим Законом, как специальным правовым актом. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда ГК РФ или Федеральным законом об ипотеке не установлены иные правила.

Таким образом, по выражению В.В. Смирнова, «российское законодательство о залоге носит «многослойный» характер» [54, c. 10]; из-за этого существует проблема соотношения положений Закона «Об ипотеке» с общими правилами о залоге. В п.3 ст.1 Закона об ипотеке содержится правило отсылочного характера, по которому специальные нормы ипотечного права имеют приоритет перед общими нормами залогового права. В соответствии с п. 2 ст. 335 ГК РФ общие правила о залоге, установленные ГК РФ, применяются к ипотеке постольку, поскольку не противоречат Закону «Об ипотеке».

Как отмечает С.П. Гришаев, «закон об ипотеке не отменяет соответствующие нормы ГК РФ, посвященные залогу, сам Закон РФ от 29 мая 1992 г. «О залоге», подзаконные акты, регулирующие в той или иной степени залоговые правоотношения в России. Вместе с тем нормы Закона об ипотеке имеют преимущество по сравнению с нормами других правовых актов, в том числе и ГК РФ. Так, в абз.1 п.2 ст.79 Закона об ипотеке установлено, что со дня введения в действие Закона об ипотеке нормы Закона о залоге подлежат применению лишь постольку, поскольку они не противоречат Закону об ипотеке.

Аналогичным образом решается вопрос о соотношении Закона об ипотеке, ГК РФ и других правовых актов. В абз.2 той же статьи указано, что эти акты применяются в части, не противоречащей Закону об ипотеке» [35, c. 8].

Таким образом, решение вопроса о наличии противоречий между указанными правовыми актами оставлено на усмотрение правоприменителя, что создает определенные сложности на практике.

Сам механизм ипотеки регулируется, помимо ГК РФ и Закона об ипотеке, рядом иных правовых актов. Так, регистрация договора ипотеки производится в соответствии с нормами Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; страхование объектов ипотеки - в соответствии с положениями Закона РФ от 27 ноября 1992 г. № 4015-I «Об организации страхового дела в Российской Федерации» [11] и т.д.

В настоящее время ипотечные правоотношения сопровождают множество обязательств, в связи с чем расширяется круг правовых актов, регулирующих ипотеку. Так, применение ипотеки жилья вызывает необходимость применения к данным правоотношений норм Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ [2]. Ипотечное жилищное кредитование регулируется также рядом специальных правовых актов, среди которых можно назвать Указ Президента РФ от 10 июня 1994 г. № 1180 «О жилищных кредитах» [13], Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» [16] и иные правовые акты.

Федеральный закон от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» [7], в рамках которого также действует Указ Президента РФ от 20 апреля 2005 г. № 449 «Вопросы накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» [12].

Ипотека земельных участков регулируется, помимо законодательства об ипотеке, нормами Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ [3].

Ипотека в строительстве регулируется Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [6].

Отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг, за исключением закладных, а также при исполнении обязательств по указанным ипотечным ценным бумагам регулируются нормами Федерального закона от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» [8]. В рамках реализации этого Закона действует Постановление Правительства РФ от 15 октября 2004 г. № 562 «Об утверждении Типовых правил доверительного управления ипотечным покрытием» [14].

В регулировании ипотечных отношений также участвуют нормы финансового законодательства. Так, ставки государственной пошлины за регистрацию договора об ипотеке определяет Налоговый кодекс РФ [4].

Таким образом, подводя итоги обзору правового регулирования ипотечных отношений в России можно сделать вывод о том, что ипотека регулируется не только нормами специального Закона об ипотеке и Гражданским кодексом РФ. Каждая сфера применения ипотеки имеет свое правовое регулирование, что на практике зачастую вызывает определенные сложности, связанные с необходимостью учета требований множества правовых актов, регулирующих конкретный вид ипотечных отношений.

За последнее время в России предпринимаются существенные шаги по формированию правового регулирования отношений по ипотечному кредитованию. С учетом темы исследования необходимо назвать ФЗ от 3 февраля 1996 г. № 17-ФЗ «О банках и банковской деятельности» (с послед. изм. и доп. от 23 декабря 2003 г.) и ФЗ от 10 июля 2002 г. № 86-ФЗ «О центральном банке Российской Федерации (Банке России)» (с изменениями от 10 января, 23 декабря 2003 г.), где в самом общем виде закреплен правовой режим залогового правоотношения, участниками которого выступают кредитные организации. Большую роль в регулировании отношений по ипотечному жилищному кредитованию играют Жилищный Кодекс РФ и Федеральный закон РФ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Наибольший интерес в рамках исследования данной темы имеет сравнительно новый Закон «Об ипотечных ценных бумагах», который игроки рынка недвижимости ожидали в течение последних трех лет. Общий контекст введения ипотечных ценных бумаг свидетельствует о том, что этот процесс главным образом направлен на стимулирование ипотечного жилищного кредитования. Поэтому ипотечные ценные бумаги воспринимаются в российском обществе прежде всего как социальный проект, который должен способствовать развитию строительства жилья [55, c. 66]

Следует отметить, что принятие Закона «Об ипотечных ценных бумагах» обнаружило идеологические недостатки законодательства, связанного с индустрией выдачи ипотечных кредитов. Взгляд на эту сферу права через призму механизмов данного закона показал, что регулирование выдачи и передачи ипотечных кредитов отвечает стандартам гражданского, но не коммерческого оборота. Сделка с недвижимостью обычно является для граждан значительным событием в жизни и не требует спешки: месячный срок регистрации прав на недвижимость в таком случае воспринимается как норма. Между тем, тот же срок для финансового рынка является целой вечностью и совершенно не совместим с его потребностями. Очевидно, что без коммерциализации целого ряда нормативных актов Закон об ипотечных ценных бумагах работать не сможет. В частности Г. Г. Матюхин отмечает, что «ни статьи Закона об ипотеке, ни поправки к нему не включают достаточно разработанной схемы коммерческой ипотеки. Если жилищная ипотека помогает решить социальные проблемы, то коммерческая ипотека может помочь предпринимателям получить долгосрочные ресурсы для инвестиций и пополнения оборотных средств за счет залога помещений и офисов. В плане перспектив на будущее развитие коммерческой ипотеки имеет не меньшее, а может быть, даже большее значение, чем жилищной ипотеки» [41, c. 36].

Следует отметить, что важным является вопрос о том, все ли сегодня понимают насколько важны ипотека и ипотечные процессы в целом для экономики страны. Ипотечное кредитование - это не только одно из решений жилищной проблемы. По сути, это выход из инвестиционного кризиса, обеспечивающий устойчивый рост российской экономики путем вложения средств в жилищное строительство, развития смежных с ним отраслей [40, c. 30], создание новых рабочих мест и увеличение объема денежной массы в обращении [51, c. 74].

Несмотря на массу законов, практически все они плохо корреспондируют между собой и в наших конкретных условиях в части воплощения экономической модели ипотечного кредитования фактически не работают по причине наличия пробелов, которых законодателю не удалось избежать, а также в связи с отсутствием детальных механизмов реализации правовых предписаний.

Таким образом, можно сделать вывод об отсутствии на федеральном уровне базового федерального закона об ипотечном кредитовании, который должен определять общее регулирование вопросов создания системы ипотечного кредитования, стимулирования ее развития, регламентировать правовой статус участников ипотечного кредитования, определять полномочия уровней власти и органов по регулированию отношений в сфере ипотечного кредитования и ее поддержки. Его необходимо принять в ближайшее время.

ГЛАВА 2 Механизм жилищно-ипотечного кредитования в России

2.1 Процедура предоставления ипотечных кредитов: общая характеристика основных этапов

Оформление, заключение и обслуживание кредитной сделки - длительный процесс, требующий тщательной проработки принимаемых решений. Для максимального сокращения процедуры оформления кредита и получения кредитором максимальной информации о клиенте кредитными учреждениями разработаны стандартные формы документов. Например, для кредитования жилья: заявление о предоставлении кредита, справка о наличии вкладов, справка о наличии работы, калькуляция затрат на получение кредита и кредитная справка. Для доходной недвижимости перечень сведений должен быть существенно шире. Основное внимание здесь уделяется качеству управления недвижимостью, оценке способности объекта генерировать доход, необходимый для погашения кредита. Для этого, в частности, анализируется величина операционных расходов, их распределение между заемщиком и арендатором; изучается репутация и бизнес арендаторов, профессионализм управляющего недвижимостью; выясняется влияние налоговых и других последствий заемного финансирования на инвестиционный проект.

Выделяют следующие этапы ипотечного кредитования:

1) предварительный этап (разъяснение клиенту основных условий кредитования, передача списка документов для получения ссуды);

2) сбор и проверка информации о клиенте и о залоге;

3) оценка вероятности погашения кредита;

4) принятие решения по кредиту (сумма, срок, ставка процента, порядок погашения);