Ипотечное кредитование и его особенности в России: состояние, проблемы, перспективы

Размещено на http://www.allbest.ru/

МЕЖДУНАРОДНЫЙ ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ И ПРАВА

Финансы и кредит

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

на тему: "Ипотечное кредитование и его особенности в России: состояние, проблемы, перспективы"

Москва 2012г.

Содержание

Введение

1. Теоретические основы жилищного ипотечного кредитования

1.1 Жилищное ипотечное кредитование - сущность, роль в макроэкономическом развитии России

1.2 Кризис жилищного ипотечного кредитования в США и его влияние на экономику России

1.3 Антикризисная программа в США

1.4 Современное состояние жилищного сектора в России

2. Анализ состояния жилищного ипотечного кредитования

2.1 Обзор банков - участников рынка жилищного ипотечного кредитования

2.2 Роль государства в поддержке жилищного ипотечного кредитования

2.3 Роль АИЖК и АРИЖК в развитии жилищного ипотечного кредитования

3. Перспективы развития жилищного ипотечного кредитования

3.1 Направление развития жилищного ипотечного кредитования в России

Заключение

Список используемой литературы

жилищный ипотечный кредитование россия

Введение

Задача обеспечения своих граждан жилищем, доступным по цене и по способу приобретения, по сей день является для любого государства одним из определяющих факторов его социальной политики.

В статье 40 Конституции Российской Федерации, принятой всенародным голосованием 12.12.1993г. (с изм. от 30.12.2008г.), регламентировано, что каждый имеет право на жилище. Конституционное право граждан на жилище свято и для законодателя, и правоприменителя, и гражданина, и власти, и хозяйствующего субъекта, и некоммерческой организации. Строгое подчинение текущего жилищного законодательства конституционным нормам, его соответствие Конституции РФ - гарантия законности жилищного законодательства, обеспечения его гуманитарного характера. Именно конституционное право определяет национальную систему удовлетворения жилищных потребностей граждан.

В настоящее время, когда в России значительно сократилось государственное бюджетное финансирование на жилищное строительство, особенно ощутима настоятельная необходимость жилищного ипотечного кредитования.

Главная цель жилищного кредитования - создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

Ипотечное кредитование является новым финансовым инструментом по активизации жилищного строительства. Рынок ипотечного кредитования, находясь в тесной взаимосвязи с жилищным сектором, по мере своего развития оказывает значительное влияние на конъюнктуру на рынке недвижимости. Рост предложения ипотечных кредитов, снижение процентных ставок значительно расширяют спрос на недвижимость. Это в свою очередь может привести к повышению стоимости недвижимости (при условии недостаточного предложения на рынке и временного запаздывания). Повышение стоимости недвижимости ведет к сокращению спроса на жилье, однако, расширенное предложение ипотечных ссуд сглаживает эту тенденцию.

С другой стороны, ухудшение условий заимствования, сокращение предложения ипотечных ссуд снижает покупательную способность и спрос на рынке недвижимости, что ведет к снижению цен на жилье и сокращению спроса на ипотечные кредиты. Это взаимодействие напрямую зависит от соотношения размеров обоих рынков и доли сделок на рынке недвижимости, финансируемых с участием ипотечного кредита.

Ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран является не только основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. Система ипотечного кредитования представляет сегодня сложный механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и иных кредиторов -- в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и государства, заинтересованного в общем экономическом росте.

В настоящее время, основной проблемой в достижении главной цели государственной жилищной политики - доступности жилья для нуждающихся граждан Российской Федерации - являются, отсутствие достаточного количества финансовых ресурсов, обеспечивающих динамичное развитие рынка доступного жилья. Обострению данной проблемы способствовал мировой кризис, в результате которого произошел отток финансовых ресурсов из банковского сектора, произошло снижение темпов строительства жилья, сокращение рабочих мест и, как следствие, рост безработицы, снижение уровня доходов населения.

Все вышеизложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что тема жилищного ипотечного кредитования является наиболее актуальной на сегодняшний день.

Основная цель настоящей работы состоит в том, чтобы определить влияние жилищного ипотечного кредитования на развитие финансового кризиса, его роль в решении государственной задачи - обеспечении доступного жилья для широкого круга нуждающихся в жилище граждан, а так же рассмотреть динамику восстановления рынка ипотеки после финансового кризиса.

Этой цели были подчинены следующие основные задачи исследования:

1. Проанализировать ситуацию на рынке жилищного ипотечного кредитования, сложившуюся после финансового кризиса.

2. Показать специфику и проблемы жилищного ипотечного кредитования в период кризиса.

3. Определить механизм реализации принципа комплексного подхода к решению государственной задачи формирования рынка доступного жилья в России с помощью жилищного ипотечного кредитования.

Структура работы включает в себя введение, три главы, заключение и библиографический список.

Теоретическая база исследования основана на материалах периодических изданий, законах и нормативных документах. В настоящее время тема жилищного ипотечного кредитования широко освещается в средствах массовой информации. Периодические издания такие как: "Российская Федерация сегодня", "Российская экономика", "Финансист", "Финансы ", "Финансы и кредит", "Экономист", "Экономический вестник", "Экономическое развитие России", "Вопросы экономики", "Законодательство" и др., в каждом номере уделяют большое внимание вопросам состояния современного жилищного и финансового секторов.

Также при написании дипломной работы были использованы аналитические статьи, размещенные на сайтах Интернета, посвященных проблемам и перспективам развития ипотечного кредитования в России и за рубежом.

Материал иллюстрирован рисунками и таблицами. В конце работы приводится библиографический список, включающий Законы РФ, нормативные акты ЦБ РФ, монографии и статьи из периодической печати.

1. Теоретические основы жилищного ипотечного кредитования

1.1 Жилищное ипотечное кредитование - сущность, роль в макроэкономическом развитии России

В настоящее время одним из путей решения проблемы улучшения жилищных условий является жилищное ипотечное кредитование. Будучи обеспечено реальной собственностью граждан на недвижимость, оно могло бы дать приток денежных средств на рынок жилья, оживить строительство и сопряженные с ним секторы промышленности, сохранить и расширить рабочие места, повысить доходы населения и бюджетов всех уровней. Поэтому необходимо использовать те реальные условия и возможности, которыми располагают сегодня регионы, чтобы создать необходимые организационные, правовые и финансовые предпосылки для подъема массового строительства жилья с использованием рыночных и государственных (муниципальных) механизмов регулирования процессов в этом социально важном секторе экономики.

Суть долгосрочного ипотечного жилищного кредитования сводится к созданию рыночной системы ипотечных кредитов гражданам на цели приобретения готового жилья, как на первичном (вновь построенное жилье, продаваемое застройщиками), так и на вторичном (уже имеющееся в частной собственности жилье) рынках жилья. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы, но и сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие кредитные структуры. Государство же выполняет вспомогательную функцию через установление общих правил, обеспечивающих эффективность взаимодействия всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом использует бюджетные средства для привлечения дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и оказания содействия гражданам в приобретении жилья.

Ипотечное кредитование представляет реальную альтернативу прибыльного вложения средств. Приобретение недвижимости с использованием ипотечного кредита в странах Западной Европы и США достигает 70-90% всех сделок. В России этот показатель на сегодняшний день составляет 5-10%. Если рассмотреть объем ипотечных кредитов по отношению к ВВП, то в России он не превышает 1-2%, в то время как, например, в Норвегии он достигает 90% от ВВП.

Безусловно, история развития ипотечного рынка, например, в США насчитывает несколько десятилетий, а в России ипотека как понятие появилась после принятия Федерального закона №102-ФЗ "Об ипотеке" от 16 июля 1998 года. То есть законодательные основы для развития рынка жилищного кредитования были созданы лишь 14 лет назад.

Понятие "ипотека" означает залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения. Термин ипотека в России обычно применяется в связи с решением жилищных проблем.

Самый распространенный вариант использования ипотеки в России - это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. На государственном уровне в России ипотека находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства, а так же специально созданных государством ипотечных агентств.

Существует два основных взгляда на ипотеку. Первый и наиболее распространенный можно условно назвать "потребительским". В рамках этого упрощенного взгляда все представления об ипотеке укладываются и исчерпываются отношениями между ссудозаемщиком и ипотечным банком по поводу получения и обслуживания конкретного единичного кредита.

Второй взгляд "профессиональный", рассматривает ипотеку не на уровне отдельного кредита, а в качестве целостной и самовоспроизводимой подсистемы финансового рынка.

Характерной чертой профессионального взгляда на ипотеку является расширение цепочки взаимоотношений участников со схемы "заемщик -- кредитор" к схеме "заемщик -- конечный инвестор". При таких крайних полюсах наиболее четко вырисовывается то, что банки и прочие финансовые институты, в сущности, выполняют посреднические, обслуживающие функции в продвижении временно свободных средств потенциальных инвесторов к ссудозаемщикам. Вместе с тем именно профессиональный взгляд на ипотечное кредитование наиболее четко показывает ключевую организующую роль в нем целостной и взаимоподчиненной инфраструктуры, обеспечивающей в узком смысле определенную траекторию, а в более широком -- воспроизводство всей системы ипотечного бизнеса.

Наиболее важная особенность этой системы проявляется в ее делении на первичный и вторичный рынки закладных.

На первичном рынке кредитор и заемщик непосредственно вступают в договорные отношения друг с другом. Например, коммерческий или ипотечный банк предоставляет гражданам кредит. Участниками первичного рынка выступают, с одной стороны, граждане, которым выдается этот кредит, а с другой -- коммерческие банки, ипотечные компании и другие учреждения, предоставляющие гражданам кредиты под залог недвижимости.

На вторичном рынке осуществляется продажа закладных по уже предоставленным ипотечным кредитам (ссудам), т. е. компания, предоставившая кредит под залог недвижимости, выпускает ценные бумаги, обеспеченные закладными, и затем продает их другим инвесторам.

Данная схема предполагает следующую модель взаимоотношений участников:

· клиент обращается в ипотечный банк за кредитом. Эти учреждения создают первичный рынок закладных;

· кредитор может сохранять выданные закладные в собственном портфеле ценных бумаг или продать их другим инвесторам. Эти инвесторы создают вторичный рынок закладных;

· покупая закладные, инвесторы обеспечивают кредиторов дополнительными денежными средствами для предоставления новых кредитов;

· эмиссионно-финансовая компания (реинвестор, ЭФК) также может сохранять ипотечные кредиты в собственном инвестиционном портфеле, альтернативным вариантом является формирование пакетов закладных и выпуск на этой основе ценных бумаг, обеспеченных закладными (Mortgage -- Backed Securities, MBS). Покупателями указанных ценных бумаг, которые по сути являются облигациями, не привязанными к конкретным объектам недвижимости, а гарантированными лишь общей стоимостью всего пула закладных, которыми владеет ЭФК, могут выступать различные финансовые учреждения, такие как коммерческие банки, пенсионные фонды, страховые компании. При этом эмитент таких ценных бумаг гарантирует их держателям своевременные ежемесячные выплаты процентов и основной части долга;

· далее цикл повторяется, когда первые финансовые учреждения предоставляют гражданам новые кредиты под залог недвижимости, опираясь на финансовые ресурсы, мобилизованные на вторичном рынке.

Таким образом, регулируется поток ресурсов между кредиторами первичного рынка, которые открывают закладные, и инвесторами на рынке капиталов, которые покупают ценные бумаги, обеспеченные закладными. При этом инвесторы, покупая закладные у кредиторов первичного рынка, восполняют их ресурсы для предоставления новых кредитов; расширяют доступность фондов для открытия закладных, выпуская ценные бумаги, обеспеченные неделимым пулом закладных (ипотек), полученных от кредиторов. Гарантия в своевременной выплате держателем ценных бумаг их номинальной стоимости и сравнительно высоких процентов привлекает новых инвесторов.

На фоне вышеизложенного становится очевидным, что первичный и вторичный рынок закладных -- это не изолированные, а, напротив, взаимоподчиненные и взаимообеспечивающие составляющие той среды, в которой происходит полный и жизненный цикл закладной.

Оформление ипотеки - многоэтапная процедура, включающая поиск подходящего жилья, сбор документов, ожидание рассмотрения банком кредитной заявки, оценку и страхование предмета залога, заключение кредитного договора и договора ипотеки.

Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности. Кроме того, у ипотеки есть еще ряд "плюсов": заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке. Для определенных категорий граждан существует социальная ипотека.

Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая "переплата", которая может достигать 100% и более. "Переплата" по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, оплата страхования предмета ипотеки и т.п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья.

К сложностям оформления ипотечного кредита относится и большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, возможность представить поручителей по кредиту и т.д.

Ипотека жилища подразделяется на социальную и коммерческую. Необходимость такого разграничения была вызвана различием подходов к решению жилищной проблемы для граждан, имеющих относительно небольшие доходы и нуждающихся в улучшении жилищных условий, и граждан, имеющих средние доходы, которые могут приобрести жилье, взяв банковский кредит на рыночных условиях.

Современная государственная жилищная политика наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения делает новый акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.

В настоящее время, в мире выделяется две схемы ипотечного кредитования:

- двухуровневая ("американская модель"), опирающаяся на вторичный рынок закладных. Сущность модели заключается в следующем. Банк выдает ипотечный кредит заемщику, в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательство заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья. Банк продает кредит одному из агентств ипотечного кредитования, передавая при этом и обязательства по обеспечению. Агентства немедленно возмещают банку выплаченные заемщику средства и взамен просят переводить получаемые от него ежемесячные выплаты за вычетом прибыли (маржи) банка в агентство. Величину ежемесячных выплат, т.е. ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает само агентство на основании требований инвесторов к доходности соответствующих финансовых инструментов. Ипотечные агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу, источником выплат, по которой являются платежи заемщиков. Эти выплаты гарантированы не залогом недвижимости, а агентством как юридическим лицом. Агентства реализуют ипотечные ценные бумаги на фондовом рынке и затем тоже выступают как посредники, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи.

- одноуровневая ("немецкая модель"). Это автономная сбалансированная модель ипотеки, базирующаяся на сберегательно-ссудном принципе функционирования по типу немецких "частных стройсберкасс" - Bausparkasse, французских Livret Epargne Logement, американских Savings & Loans. Здесь вкладчик получает возможность накопить необходимый взнос на покупку квартиры (например, в размере 50 % ее стоимости) в течение длительного периода, а затем получить ипотечный кредит на покупку (строительство) заранее выбранной квартиры. Строительная сберегательная касса, являясь замкнутой финансовой структурой, начинает свою деятельность с формирования уставного капитала и имеет на его основе свой собственный источник средств (включая квартирный фонд) для выдачи кредитов. Все имеющиеся средства кассы (собственные и привлеченные) используются только для осуществления уставной деятельности, т.е. на финансирование строительства жилья и выдачу ипотечных кредитов на покупку построенных квартир. Сравнительная характеристика двух моделей представлена в таблице 1.

Единая позиция всех участников рынка о том, какую модель ипотечного кредитования лучше внедрять на российском рынке, окончательно не сформирована до сих пор.

Официально в России за основу принята двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования. Это отражено в принятой Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования. По замыслу Правительства российская двухуровневая ипотечная система не предполагает диктата федерального центра и лишь способствует осуществлению контроля, выработке рекомендаций, оказанию методической помощи и внедрению единых общепринятых мировых стандартов и технологий. По мере развития системы в регионах могут создаваться собственные ипотечные операторы, не зависимые от федерального центра.

С введением закона "Об ипотечных ценных бумагах", в котором предусмотрена возможность банкам самостоятельно выпускать закладные, стало возможным активно развивать и одноуровневую модель ипотеки.

Таблица 1. Сравнительные параметры моделей кредитования

Сравниваемые параметры	Немецкая модель	Американская модель
Стоимость привлекаемых банком ресурсов	Ниже рыночных	Рыночная
Получение кредита	После прохождения сберегательной стадии	Сразу после обращения в банк
Форма привлеченных ресурсов	Сберегательные (депозитные) счета	Обеспеченные ипотекой ценные бумаги
Основная форма государственной поддержки	Премиальные выплаты по вкладам	Государственные гарантии по закладным
Объемы кредитования	Ограничены объемом сбережений	Ограничены платежеспособностью заемщика
Нагрузка на бюджет	Постоянно	На 1 этапе при становлении системы рынка
Сроки кредитования	8-10 лет	От 15 до 50 лет
Сумма кредита	до 45% от стоимости квартиры	До 100% стоимости квартиры

В целом можно сказать, что в России жилищная ипотека пока что не получила такого широкого распространения как например в США, Канаде, Великобритании, Германии и других странах. Причинами этого являются:

1. Отсутствие долгосрочных финансовых ресурсов.

2. Соотношение рыночных цен на жильё и заработной платы представляет собой существенное значение, являющееся фактом невозможности "быстрой" покупки объекта строительства, предназначенного для проживания.

3. Достаточно высокий банковский процент является важным сдерживающим фактором для более-менее обеспеченных граждан, поскольку стоимость квартиры за десять лет возрастает как минимум в полтора раза.

4. При нестабильном развитии экономики, инфляции и отличающимся непостоянством законодательстве имеет место защита интересов одних участников ипотечных отношений и ограничение других.

1.2 Кризис жилищного ипотечного кредитования в США и его влияние на экономику России

Американский ипотечный кризис, начавшийся в конце 2007 г. с массового невозврата жилищных кредитов, благодаря необдуманному использованию производных инструментов вскоре распространился на весь американский финансовый сектор, а затем и на другие страны. Множество компаний разорились или понесли серьезные потери, что привело к резкому сокращению объема кредитования и подготовило почву для мирового экономического кризиса.

Ипотечный кризис в США начался вследствие чрезмерной либерализации кредитного сектора. В первые годы XXI века на американском рынке ипотечных кредитов в связи с избытком ликвидности в финансовой сфере предложение существенно превысило спрос, что заставило ипотечные компании снижать процентные ставки и принимать прочие меры по привлечению клиентов. Вскоре рентабельность ипотечного кредитования оказалась под угрозой. В поисках менее конкурентных рынков ипотечные компании обратили внимание на сектор subprime, то есть субстандартных, или низкокачественных кредитов, которые выдавались заемщикам с низкой платежеспособностью. Этот сектор возник в середине 90-х, чтобы облегчить американцам с небольшим уровнем доходов приобретение собственного жилья, однако в этой же категории оказались и недобросовестные заемщики, выдача кредитов которым сопровождалась серьезным риском. Сектор subprime принялся бурно расти. Если в конце прошлого века он занимал около 12% от всего рынка ипотеки, то к началу 2007 г. достиг 23% . Начало 2000-х сопровождалось резким ростом просрочек платежей по низкокачественным кредитам, что отрезвило часть кредиторов, заставив их выйти с такого высокорискового сегмента. Однако дальнейшее столь же стремительное сокращение этого показателя вернуло интерес к ипотеке subprime.(см. рис.1).

Рис.1.

До начала 2007 г. цены на недвижимость в США стабильно росли в течение нескольких лет, что и поддерживало рынок ипотечных кредитов.

Среди американцев была распространена следующая инвестиционная стратегия - покупка под ипотечный кредит жилого дома и его продажа через некоторое время по более высокой цене. Кредитно-ипотечные организации, также извлекавшие из подобных сделок немалую выгоду, всеми доступными способами расширяли число потенциальных заемщиков. Требования к кредитному рейтингу постепенно смягчались и, в конце концов, на него, а также на уровень подтвержденного дохода перестали обращать внимание. Таким образом получилось очень опасное сочетание - недобросовестные заемщики (принадлежавшие категории subprime) получили возможность брать ипотечный кредит со спекулятивными целями. Кроме того, часто кредит был существенно (иногда на 30%) выше стоимости покупаемой под него недвижимости.

Предпосылки ипотечного кризиса были заложены еще в начале 2004 г. - тогда ставка межбанковского кредитования в Лондоне (LIBOR), к которой были привязаны проценты по американским ипотечным кредитам, принялась уверенно расти, превысив в середине 2005 г. доходность десятилетних казначейских облигаций и достигнув к концу 2006 г. 4,9%. (см. рис.2).

Рис.2.

В связи с выросшими затратами на выплату процентов вышеописанная стратегия перестала работать, и тысячи заемщиков, в первую очередь те, у кого уже и так была испорченная кредитная история, перестали обслуживать свои ипотечные кредиты. Эти высокорисковые долги были секьютеризированы и с большой скидкой проданы другим финансовым корпорациям, в том числе и зарубежным. В то же время бум на американском рынке недвижимости завершился, и цены на жилье устремились вниз.

Рис.3.

Держатели закладных ценных бумаг, лишившиеся платежей недобросовестных заемщиков, попытались реализовать заложенное имущество, но оказалось, что обеспечение ипотечных кредитов значительно ниже стоимости долга. Компании принялись подсчитывать свои убытки. Первой жертвой разрастающегося кризиса стала New Century Financial Corp., одна из крупнейших американских ипотечных компаний, специализирующаяся как раз на выдаче низкокачественных кредитов. В марте 2006 г. ее убытки достигли таких размеров, что она провела делистинг своих акций и перестала выдавать кредиты. Постепенно кризис распространился и на другие компании, имеющие в своем инвестиционном портфеле низкокачественные ипотечные облигации. Недостаток средств в финансовом секторе ограничил его кредитные способности, что негативно отразилось на компаниях реального сектора, и, кроме того, спровоцировал еще больший рост ставки межбанковского кредитования LIBOR, что в свою очередь ударило по платежеспособности ипотечных заемщиков.

Таким образом, образовался замкнутый круг нескончаемых потерь, прервать который попытались монетарные власти - ЕЦБ и ФРС предприняли грандиозную кредитную интервенцию, выдав банковскому сектору по льготной ставке займов общей стоимостью более $200 млрд. В дальнейшем потребовалось даже вмешательство президента США Джорджа Буша (George Bush), который предложить заморозить ставки по ипотечным кредитам для добросовестных заемщиков. Это несколько стабилизировало ситуацию, однако американские компании (в первую очередь из финансового и строительного секторов) все же понесли значительные потери, темпы роста корпоративной прибыли резко снизились. Простые американцы, многие из которых потеряли жилье, также были очень недовольны - индексы доверия потребителей и аналогичные показатели снизились до тридцатилетних минимумов.

Ключевыми участниками ипотечного кризиса являются Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Federal National Mortgage Association (Fannie Mae)) и Федеральная корпорация жилищного ипотечного кредита (Federal Home Loan Mortgage Corporation)(Freddie Mac)). Эти компании, созданные Конгрессом США 70 лет назад, являются открытыми акционерными компаниями без контрольного участия государства, однако пользуются сильной поддержкой и финансированием со стороны правительства, которое в частности гарантирует их долговые бумаги. Задача Fannie Mae и Freddie Mac состоит в том, чтобы покупать ипотечные кредиты у первичных кредиторов, позволяя им таким образом выдавать новые займы. Купленные кредиты они перепродают или оставляют у себя. Устав Fannie Mae и Freddie Mac не позволял им приобретать низкокачественные кредиты subprime, что заставило их первичных держателей придумывать новые способы для их продажи. Основным методом избавления от кредитов категории subprime стала секьютеризация, то есть превращение закладных в долговые ценные бумаги и их вывод на биржу. Секьютеризированные ипотечные кредиты были проданы широкому кругу американских и зарубежных институциональных инвесторов (в основном в Западной Европе и Восточной Азии), что и привело к глобальным масштабам ипотечного кризиса.

На Fannie Mae и Freddie Mac кризис отразился неоднозначно. С одной стороны они потеряли около $9 млрд., их рыночная капитализация упала более чем на 50%, кредитный рейтинг был существенно понижен, но с другой, в течение кризиса требования регулирующих органов к этим компаниям постепенно смягчались, например, была повышена максимальная сумма гарантированного кредита (до $730 тыс.) и снижен уровень дополнительно капитала (до 20%). Это позволило им остаться на рынке, тогда как большинству компаний, не обладающих такой поддержкой государства, пришлось уйти, в результате чего рыночная доля увеличилась за год почти вдвое. Тем не менее, американские политики выражают сильную озабоченность в отношении финансового положения обеих компаний. Рассматривается целый пакет мер - от требований увеличить капитал до усиления их государственного регулирования

На начало 2009 года ситуация в финансовом и строительном секторах США выглядит следующим образом:

Не менее 5,4 млн. или 12 процентов домовладельцев просрочили, по меньшей мере, на месяц свои платежи по ипотеке или вынуждены возвращать дома банкам. Это на 8 процентов больше, чем аналогичный показатель конца 2007 г. Более того, эксперты отмечали, что с учетом роста уровня безработицы, уже достигшей самого высокого за 16 лет показателя, число людей, задерживающих платежи по ипотечным кредитам, и домовладельцев, вынужденных возвращать дома банкам, в 2009 году возрастет. Специалисты не исключали также роста данного показателя и в 2010 г.

Ставки по ипотечным кредитам в США находились на самом низком уровне за всю историю. Средняя величина ставок по ипотечным кредитам, выданным на срок до 30 лет, составляла 5,12 процента. Ставки по ипотечным кредитам, выданным на срок 15 лет, были установлены в размере 4,73 процента.

Вместе с тем, стоимость жилой недвижимости в США падала рекордными темпами - по мнению аналитиков, рынок недвижимости страны находился в худшем положении со времен Великой депрессии. Средняя цена нового жилого дома в США снизилась до 281,4 тысячи долларов. В целом с 2006 года совокупная стоимость жилой недвижимости в США понизилась на 6,1 триллиона долларов. Темпы ввода нового жилья в США в январе 2009 года снизились на 17 процентов и достигли исторического минимума.

Ипотечный кризис еще нельзя считать завершенным, однако можно провести предварительный анализ предпосылок и последствий. Легкомысленное отношение ипотечных компаний к кредитной истории своих клиентов, не успевшее сформироваться адекватное законодательство отрасли subprime и избыток ликвидности в финансовой сфере, частично вызванный низкой ставкой ФРС, привели к резкому надуванию пузыря низкокачественных кредитов, что совпало с ростом ставки LIBOR и падением цен на недвижимость. Так как Fannie Mae и Freddie Mac не приобретали низкокачественные кредиты, их пришлось секьютеризировать и продать широкому кругу институциональных инвесторов, что и привело к распространению кризиса на другие сектора и страны.

В результате начавшейся рецессии экономики США, российский финансовый рынок стал жертвой сильного внешнего шока. Сжатие глобальных финансов привело к обвалу российского рынка и масштабному оттоку средств из отечественной финансовой системы. Главные причины этого -- "перекапитализация" рынка и сильная зависимость от непредсказуемой мировой ценовой конъюнктуры.

Вертикальное обрушение российского фондового рынка, сохраняющего сильную корреляцию с рынком США, произошло после объявления 15 сентября 2008 г. о банкротстве одного из крупнейших американских инвестиционных банков Lehman Brothers. Последовавшая за этим массовая паническая распродажа акций на мировых фондовых рынках стала точкой отсчета глобального финансового кризиса. Иностранные инвесторы стали выводить активы из развивающихся стран, в том числе из России.

Переход глобального кризиса в острую фазу в конце 2008 г. и последовавшее за этим обрушение российского фондового рынка существенно ухудшили состояние российской банковской системы. Резко возрос спрос на ликвидные средства, в результате повысились процентные ставки на денежном рынке. Кризис межбанковского кредитования достиг своей кульминации в середине ноября, когда ставки по размещению кредитов превысили 17,8% годовых, а фактические по предоставленным кредитам -- 21,5% против их минимального уровня в середине июля соответственно 3,8 и 3,1% годовых. Недостаток ликвидности и проблемы с кредитованием, парализовав кредитную систему, привели к росту неплатежей и банкротствам банков.

Негативный новостной фон с мировых рынков, охваченных кризисом, в совокупности с возрастающим оттоком валютно-финансовых средств из страны предопределили сильное девальвационное давление на национальную денежную единицу.

Наряду с кризисом ликвидности начал формироваться и кризис доверия. Нестабильность в банковской системе спровоцировала бегство вкладчиков. В сентябре общий объем вкладов граждан в банках сократился на 1,5%, при том, что оттока вкладов не было уже несколько лет. До второй половины 2007 г. быстрое расширение ресурсной базы банковского сектора позволяло удовлетворять растущий спрос внутренней экономики на кредиты и даже снижать стоимость заемных средств.

Зарождающийся кредитный кризис, снизив доступность внешних заимствований как основного источника фондирования ресурсной базы кредитных организаций, сформировал повышательный тренд процентных ставок по размещаемым средствам. В результате повышения ставок по депозитам населения и нефинансовых организаций, стоимость кредитов корпоративным клиентам и гражданам увеличилась. Снижение доступности заемных средств для населения и организаций привело к замедлению динамики их кредитования. Впервые за последние годы объем выдачи кредитов населению в банковской системе в ноябре 2008 г. сократился на 0,7% -- до 4,1 трлн.руб., в том числе из-за уменьшения кредитования покупки жилья.

Ипотечное кредитование нуждается в постоянном притоке "длинных денег". Но большая часть выданных ипотечных кредитов в нашей стране рефинансируется на западных рынках капитала, которым после августа 2007 года стало не до российской недвижимости и ипотеки: большинство из них в буквальном смысле слова боролись и продолжают бороться за выживание. С июня 2007 г. к ноябрю 2008 г. доля длинных (более трех лет) кредитов в общем объеме кредитов частным лицам у мелких ипотечных банков (ниже 300-го места по активам) рухнула с 54% до 4%, а у средних (до 300-го места) - с 33% до 8%. В целом по стране, по сравнение с первым полугодием 2008 года, когда было выдано на 67% больше ипотечных кредитов, чем в первом полугодии 2007 г., за три последующих квартала рост составил уже всего 25%, а по итогам года было выдано 608-630 млрд руб. (против 556 млрд руб. в 2007 г.). Таким образом, рост составил всего 9-13%. В частности три крупнейших ипотечных кредитора с ноября 2008 г. снизили выдачу длинных кредитов: Сбербанк - на 35% по сравнению с октябрем, "ВТБ 24" - на 34%, Газпромбанк - на 65%. В IV квартале 2008 г. выдача новых ипотечных кредитов поддерживалась за счет "ВТБ 24", Сбербанка, Райффайзенбанка, "Дельтакредита" и еще не более 4-5 банков.

В то же время, в структуре жилищного кредитования физических лиц начинает устойчиво расти доля наиболее рискованных ипотечных кредитов. За весь 2008 год общая задолженность по ипотечным кредитам увеличилась на 63% -- до 995,2 млрд. руб. Просроченная задолженность по ипотечным кредитам в рублях в 2008 году увеличилась в 13,4 раза -- до 5,8 млрд. руб., по кредитам в валюте -- в 17 раз, до 6,3 млрд.руб. Наибольший рост просрочки пришелся на четвертый квартал 2008 года. Просроченная задолженность в рублях увеличилась за последние месяцы 2008 года в два раза, в валюте -- почти в три. По данным ЦБ РФ, у банков, входящих в первую пятерку, доля просрочки в кредитном портфеле составляла почти 2,2%. У банков, занимающих по величине активов места с 6-го по 20-е,-- 0,4%, с 21-е по 50-е -- 1,1%. Доля просроченных ипотечных кредитов в валютном кредитном портфеле пяти крупнейших российских банков достигала 10%. Просрочка по рублевым кредитам составляла 0,89%. При этом величина созданных кредитными организациями резервов более чем вдвое превысила объем просрочки, что свидетельствовало о сохранении негативных настроений в банковской среде и об ожиданиях дальнейшего ухудшения качества кредитных портфелей и закрытия банковских счетов.

Финансовый кризис быстро перерос в экономический и негативно повлиял на все отрасли экономики. В последние месяцы 2008 г. ускорилось падение производства. Так, если в октябре в промышленности (в годовой оценке) еще фиксировался рост на 0,6% к соответствующему периоду 2007 г., то в ноябре и декабре спад принял обвальный характер: выпуск промышленной продукции сократился соответственно на 8,7 и 10,3%, причем по всем видам экономической деятельности. В результате если в 2007 г. выпуск продукции промышленности увеличился на 6,3%, то в 2008 г. -- лишь на 2,1%, или в три раза меньше. Пик роста обрабатывающих производств был достигнут (с поправкой на сезонность) в июне 2008 г. В конце года их динамика резко замедлилась: в октябре выпуск увеличился только на 0,3% (в годовой оценке), а в ноябре и декабре произошло сокращение соответственно на 10,3 и 13,2%. Основной причиной спада обрабатывающих производств стало сокращение выпуска в фондообразующих отраслях. В производстве машин и оборудования, транспортных средств вследствие резкого замедления инвестиций в основной капитал спад составил соответственно 12 и 8,7%. При этом наиболее резко упали химическое производство (на 21,5% в IV квартале 2008 г.), обработка древесины и производство изделий из дерева (на 16,4%), текстильное и швейное производство (на 16,2%). В ноябре и декабре 2008 г. рост не фиксировался ни по одному из видов экономической деятельности.

Резко снизилась и инвестиционная активность, в первую очередь в строительстве жилья. Главным ограничителем инвестиционного спроса и динамики строительства стали исключительно высокие цены на жилье. К середине 2007 г. рынок недвижимости достиг своего ценового предела, так как в течение ряда предыдущих лет цены на нем росли быстрее, чем реальные располагаемые денежные доходы. Как следствие, существующий уровень цен стал неприемлемым, и рост платежеспособного спроса на жилье, а затем и динамика жилищного строительства начали резко замедляться. По итогам 2008 г. объем ввода жилья увеличился только на 4 ,5% (против 20,6% в 2007 г.) и составил 63,8 млн. кв. м (61 млн. кв. м в 2007 г.). В замедлении строительства жилья ярко проявилась неоднородность российского экономического пространства. Главная особенность строительного рынка России после формирования на нем пузыря -- чрезвычайно высокая региональная неравномерность. По итогам 2007 г. свыше половины объема строительных работ приходилось на Москву и Московскую область (в 2006 г. -- 15,5%). Поэтому резкое замедление ввода жилья в целом по стране в 2008 г. в основном стало результатом сокращения инвестиционного спроса в Москве и Подмосковье.

Для национального хозяйства России конец 2008 года стал самым сложным периодом после кризиса 1998 г. Хотя ВВП вырос на 5,6%, но это было достигнуто только благодаря сохранению высокого уровня экономической динамики в течение девяти месяцев 2008 г. (7,3 против 7,6% за январь--сентябрь 2007 г.). В последнем квартале 2008 г. прирост ВВП составил лишь 1,2% (в годовом исчислении), при том, что в IV квартале 2007 г. он увеличился на 9,5%. Почти вдвое замедлился прирост капитальных вложений: в 2008 г. валовое накопление основного капитала увеличилось только на 10,3% по сравнению с 21,1% в 2007 г. Островком относительного благополучия осталось потребление, которое пока в незначительной степени ощутило на себе влияние кризисных процессов. В розничной торговле и оказании платных услуг населению рост сохранился и в острой фазе кризиса в конце 2008 г. В результате конечное потребление увеличилось на 9,0%, что близко к показателю 2007 г., когда оно выросло на 10,8%.

В результате спада производства произошло сильное сокращение рабочих мест. В конце декабря 2008 года в России было официально зарегистрировано 1,45 миллиона безработных. Менее чем за месяц безработных увеличилось на 70 тысяч человек. Численность безработных граждан, зарегистрированных в органах службы занятости, по состоянию на начало февраля 2009 года, составила 1 млн. 807,6 тыс. С начала октября количество уволенных сотрудников достигло 169 657 человек. 1 030 предприятий заявили о переводе 920 823 сотрудников на режим неполного рабочего дня, предоставлении вынужденных отпусков и простое. По ожидаемым прогнозам, в 2009 году число зарегистрированных безработных длжно было составить 2,2 миллиона человек.

Хотя показатели российской экономики по итогам 2008 г. на фоне общемировой рецессии выглядели вполне благополучными, тем не менее, они скрывали зарождение негативных процессов. Макроэкономическое состояние отечественного хозяйства в конце 2008 года характеризовалось резким падением промышленного производства и замедлением инвестиций, повышением процентных ставок и кредитным сжатием, ростом безработицы, существенным сокращением доходов федерального бюджета и размеров золотовалютных резервов, разворотом финансовых потоков и обесценением национальной валюты.

Перспективы развития жилищного ипотечного кредитования.

1.3 Антикризисная программа в США

В рамках программы вывода рынка недвижимости и ипотечного кредитования из стагнации президент США Барака Обама обнародовал ряд мер, которые он намерен принять. Основные пункты жилищной программы выглядели так:

1. Выработать новую программу помощи ипотечным должникам. Она должна была поощрять кредиторов, которые идут навстречу клиентам и производят перерасчет кредита по более выгодным условиям; 2. Создать фонд помощи тем, кто потерял свои дома из-за долгов по ипотеке. Общий размер фонда - $10 млрд.;

3. Выделить $10 млрд. правительствам тех городов, жители которых больше всех пострадали от жилищного кризиса. Эти деньги должны пойти на погашение долгов по коммунальным платежам за арестованные по долгам дома;

4. Предоставить налоговые льготы 10 млн. ипотечных должников. В среднем налоговое бремя для них снизится на $500;

5. Разрешить судам по делам о банкротстве изменять условия погашения ипотечного долга;

6. Выделить дополнительные $10 млрд. в поддержку программы по предоставлению помощи ипотечным должникам, которую принял президент Буш. Эта программа также позволяет малообеспеченным семьям рассчитывать на приобретение жилья;

7. Ввести уголовную ответственность за мошенничество и обман клиентов для недобросовестных ипотечных брокеров;

8. Ввести новую шкалу оценки кредитоспособности заемщика, которая бы легко позволяла определить риск невозврата кредита, а также позволила бы сравнить различные ипотечные продукты и их конечную стоимость. Представленный план разделен на три основных этапа.

Прежде всего, администрация Барака Обамы была намерена стимулировать дальнейшее снижение ставок по ипотечным кредитам и повысить доступность ипотечного кредитования для граждан. Власти намерены оказывать протекцию при рефинансировании ипотечных кредитов граждан, купивших жилье до начала снижения цен на недвижимость. Такие заемщики оказались в положении, когда стоимости жилья, заложенного по ипотеке, стало недостаточно для полного обеспечения кредита. Сегодня такие кредиты практически невозможно рефинансировать. С помощью новой программы граждане получат возможность структурировать свои кредиты по более низким процентным ставкам в размере около 5 процентов годовых. Ожидается, что эти меры помогут решить сложности с рефинансированием кредитов четырех-пяти миллионов американцев.

Кроме этого, администрация Барака Обамы намерена выделить 75 миллиардов долларов на поддержку неплатежеспособных ипотечных заемщиков. На сегодняшний день в США насчитывается от трех до четырех миллионов человек, у которых размер ежемесячного платежа по ипотеке достигает 40-50 процентов от общего уровня дохода. По предварительным прогнозам, выделенные средства помогут понизить размер платежей по кредиту до 31 процента от уровня дохода заемщика. Эта мера поможет снизить количество случаев отчуждения недвижимости в счет покрытия долгов по ипотеке. Это, в свою очередь, должно послужить дополнительным сдерживающим фактором для предотвращения дальнейшего падения цен на жилье. Ранее участники рынка неоднократно отмечали, что большое количество отчужденной недвижимости, выставленной на продажу, снижает цены на дома в ближайших районах. Банки выставляют отчужденную недвижимость на продажу с большими скидками, и для того, чтобы выдержать конкуренцию с банками, рядовые домовладельцы также вынуждены снижать цену на свое жилье. По мнению разработчиков программы, принятые меры могут гарантировать, что стоимость среднестатистического американского жилого дома не снизится более чем на 6 тысяч долларов.

Также администрация Барака Обамы намерена удвоить размер инвестиций, которые предполагается направить на приобретение акций ипотечных компаний Freddie Mac и Fannie Mae. Теперь на выкуп бумаг каждой из компаний зарезервировано по 200 миллиардов долларов. Ипотечные компании Freddie Mac и Fannie Mae являются ключевыми участниками рынка ипотечного кредитования в США. В 2008 году доля этих компаний в общем числе выданных кредитов на покупку жилья превышала 70 процентов. В казначействе США полагают, что выкуп акций этих компаний поможет внести стабильность на рынок ипотеки и повысить ликвидность их ипотечных облигаций.

Кризис ипотечного кредитования в США, оказавший сильное влияние на мировые финансовые рынки имеет и ряд позитивных последствий. В частности из-за массовой реализации заложенной недвижимости цены на жилье стремительно упали, что существенно повысило его доступность. Неэффективные кредиторы, пренебрегающие правилами безопасности, были удалены с рынка, или, по крайней мере, серьезно ослабили свои позиции. Регулирующие органы озаботились созданием более адекватного законодательства в области секьютеризации ипотечных бумаг и сектора субстандартных кредитов. Таким образом, существуют веские основания полагать, что кризис послужит для более эффективного устройства ипотечного рынка США.

1.4 Современное состояние жилищного сектора в России

Жилищное строительство является одним из ключевых приоритетов экономической и социальной политики государства. Развитие жилищного сектора выступает мощным источником внутреннего спроса, охватывающего различные сектора экономики.

Волна спада прокатилась по всем рынкам - в течение трех последних месяцев 2008 года в 81% стран снизились цены на жилье (для сравнения, в IV квартале 2007 года этот показатель составлял 27%). IV квартал 2008 года во многом был переломным. В первую очередь в этот период мировой финансовый кризис отразился на российском рынке недвижимости и российской экономике. Это повлекло за собой снижение спроса во всех сегментах - покупатели и арендаторы взяли тайм-аут, чтобы осмыслить ситуацию. Весь прошлый год российский рынок жилья лихорадило. Если в первой половине года цены на жилье в наиболее инвестиционно привлекательных регионах (Москве, Московской области, Санкт-Петербурге) и некоторых городах-миллионниках продолжали уверенно расти, то в Новосибирске, Перми, Красноярске, Омске уже весной отмечалось некоторое снижение цен. С августа это снижение начало постепенно охватывать все крупные города, кроме Москвы, где продавцы продолжали держать цены на уровне более 150 тыс. рублей за кв. м. Максимальное снижение цен за год, по данным GED Analytics, произошло в Красноярске (почти 15% в рублях и 30% в долларах). Больше всего выросли цены в Нижнем Новгороде (на 23% в рублях и на 3% в долларах). Для сравнения, за год прирост цены кв. м в столице составил 40% в рублях и 17% в долларах.

В 2009 году цены продолжали снижаться со средней скоростью 1,5-2% в месяц. За первый месяц стоимость жилья на вторичном рынке в 14 крупнейших городах России уменьшилась на 1,8%. При этом совокупная стоимость жилья 14 крупнейших городов России стала на 1 трлн. рублей ниже. C учетом инфляции, которая за месяц составляла 1,8%, снижение реальных цен предложения на жилье в 14 крупнейших городах России в феврале было зафиксировано на уровне 3,6%. В силу прекращения периода ускоренной девальвации рубля темпы снижения долларовых цен снизились. Динамика цен на жилье в долларах в феврале 2009-го была близка к динамике рублевых цен. Долларовые цены предложения на вторичном рынке в совокупности по 14 городам стали ниже на 2,6%. По сравнению с показателем января 2009 года, когда цены в долларах стали ниже на 15,7%, в феврале темпы снижения оказались в 6 раз меньше. За февраль 2009 года совокупная стоимость жилья 14 крупнейших городов снизилась всего на 40 млрд. долларов, что существенно меньше по сравнению со снижением на 310 млрд. долларов в январе 2009 года.

Наибольшее снижение цен в феврале 2009г. было зафиксировано в Перми (-7%), Волгограде (-5,2%) и Нижнем Новгороде (-4,3%) - городах с высоким уровнем производственных отраслей в структуре экономики. Второй месяц росли цены предложения на жилье в Новосибирске. Самые низкие цены на жилье на вторичном рынке установились в Омске (38,5 тыс. руб. за кв. м) и Казани (40 тыс. руб. за кв. м) (см. рис.4).

Что касается Москвы, то, в начале марта 2009г. темпы снижения цен на недвижимость стали заметно ниже, чем в январе-феврале. Так, если в течение зимы индекс стоимости жилья IRN терял еженедельно по 2-3%, то за первую половину марта этот показатель составил около 1% в неделю.