Ипотечный кредит является активной операцией коммерческого банка и пассивной операцией получателя кредита. Для выявления места ипотечного кредитования в системе активных операций банка рассмотрим структуру операций банка (рисунок 8). На основании приведенной схемы, по нашему мнению, можно сделать вывод, что ипотечные кредиты относятся к средне - и долгосрочным кредитам, выдаваемым банками юридическим и физическим лицам. При этом можно выявить основные особенности, присущие данному типу активных операций. Одна из таких особенностей ипотечного кредита состоит в том, что процент за пользование кредитом имеет плавающее значение, величина которого колеблется в зависимости от многих факторов.

Рисунок 8 - Структура операций банка

Основными факторами в данном случае, по нашему мнению, являются:

изменение условий эксплуатации объекта недвижимости, могущее повлечь изменение его оценочной стоимости; изменение макроэкономических условий, влияющее на доходность кредитных операций банков; изменение норм обязательного резервирования в центральном банке, влекущее изменение риска, связанного с данным видом кредита и др.

Среди традиционных видов банковской деятельности предоставление кредитов - основная операция, обеспечивающая их доходность и стабильность существования. Выдавая кредиты физическим и юридическим лицам, банк формирует свой кредитный портфель. Таким образом, кредитный портфель банка - это совокупность остатков задолженности по активным кредитным операциям на определенную дату. Существуют различные классификации кредитного портфеля, среди которых можно встретить деление портфеля на валовой (совокупный объем выданных банком кредитов на определенный момент времени) и чистый (валовой портфель за вычетом суммы резервов на покрытие возможных убытков по кредитным операциям).

Осуществляя кредитные операции, банк стремится не только к их объемному росту, но и к повышению качества кредитного портфеля. Таким образом, для эффективного управления кредитным портфелем необходим его анализ по различным количественным и качественным характеристикам как в целом по банку, так и по его структурным подразделениям. Количественный анализ предполагает изучение состава и структуры кредитного портфеля банка в динамике (за ряд лет, на квартальные даты отчетного года) по ряду количественных экономических критериев, к которым относят:

1) Объем и структуру кредитных вложений по видам;

2) Структуру кредитных вложений по группам кредитополучателей;

3) Цену кредитования (уровень процентных ставок).

4) Сроки кредитов;

5) Своевременность погашения предоставляемых кредитов;

6) Отраслевую принадлежность;

7) Виды валют;

Проведем количественный анализ кредитного портфеля по кредитованию физических лиц за 2010-2012гг. по объему и структуре кредитных вложений для выявления места ипотечных кредитов в кредитном портфеле. Представим структуру кредитного портфеля по кредитованию физических лиц за 2010-2012 гг. в Каменск-Уральском отделении ОАО "СКБ-БАНК" в виде таблицы 10

Таблица 11 - Структура кредитного портфеля по кредитованию физических лиц за 2010-2012 гг. Каменск-Уральского отделения ОАО "СКБ-БАНК"

На основании данных таблицы 11 построим диаграмму, изображенную на рисунке 9

Рисунок 9 - Структура кредитного портфеля по кредитованию физических лиц за 2010-2012 гг. Каменск-Уральского отделения ОАО "СКБ-БАНК"

По диаграмме видно, что ипотечные кредиты занимают значительное место в кредитном портфеле, в 2012 г. доля в кредитном портфеле составила 30,4%, тогда как в 2010 г. она составляла - 15,6%, а в 2011 г. - 15,8%. Особенно резкое увеличение доли ипотечных кредитов в кредитном портфеле наблюдается 2012 г. Объясняется это тем, что в 2012 г. условия по ипотечным кредитам стали намного доступнее (в том числе за счет уменьшения величины первоначального взноса), увеличился срок кредитования, снизились процентные ставки, внедрили новые программы ипотечного кредитования. Сроки кредитования увеличились до 30 лет. Сумма кредита увеличили до 5 700 000 рублей. Процентные ставки 15-18% годовых. Для более подробного анализа с целью определения наиболее востребованного срока ипотечного кредита, рассмотрим данный продукт по срокам кредитования, представив его в виде таблицы 12.

Таблица 12 - Структура ипотечного кредита по срокам кредитования 2010-2012гг.

По данным таблицы 12, изобразим диаграмму, расположенным на рисунке 10

Рисунок 10 - Структура ипотечного кредита по срокам кредитования 2010-2012гг.

Анализируя данные вышеприведенной диаграммы можно сделать выводы о том, что в основном население оформляют кредиты на более длительные сроки, основную долю составляют сроки от 10-20 лет. По схеме кредитования "СКБ-БАНК", оформляя кредит на более длительный срок (срок до 30 лет), появляется возможность оформить кредит на большую сумму, так как с увеличением срока, увеличивается возможность получения кредита более крупной суммы. А при возможности можно досрочно погасить ипотечный кредит, уплачивая только основной долг и проценты, начисленные на дату погашения кредита (дифференцированные платежи).

Далее рассмотрим объем выданных ипотечных кредитов, для выявления динамики спада и роста по данному виду кредита в виде таблицы 13

Таблица 13 - Объем выданных ипотечных кредитов за 2010-2012гг.

По приведенным выше данным можно сказать, что пик роста ипотечных кредитов наблюдается в первом и четвертом квартале 2012г. (в первом квартале - 162309 тыс. руб., а в четвертом квартале объем выданных кредитов составил 230616 тыс. руб.). Проведём анализ ипотечных кредитов физическим лицам в разрезе сроков просроченной задолженности. В таблице 14 представлены данные о сроках просроченной задолженности по ипотечным кредитам физическим лицам в ОАО "СКБ-Банк" по Свердловской области в 2010 году и 2012 году.

Таблица 14 - Структура просроченных ипотечных кредитов в ОАО "СКБ - Банк" по Свердловской области по срокам 2011 - 2012 годах

По данным таблицы 14 видно, что по состоянию на 31 декабря 2011 года удельный вес просроченных кредитов составил 6,8%, при этом наибольший удельный вес - 2,8% - просроченных кредитов - в интервале сроков до 30 дней, то есть, просроченность является краткосрочной. Отметим сравнительно небольшой удельный вес просроченных кредитов с длительным сроком просроченности. Свыше 90 дней в сумме просрочено 2,5% ипотечных кредитов. Таким образом, на 31 декабря 2011 года ситуация с просроченными ипотечными кредитами не является критической.

По состоянию на 31 декабря 2012 года удельный вес просроченных кредитов составил 19,5%, то есть, практически каждый пятый ипотечный кредит стал просроченным. При этом краткосрочная просроченность имеет удельный вес 3,2%, что несколько выше (на 0,4%), чем на 31 декабря 2011 года; Удельный вес просроченных кредитов с длительным сроком просроченности (свыше 90 дней) составил в сумме 13,6%, что является весьма большой величиной. Таким образом, за 2011 - 2012 годы отметим две тенденции.

Первая заключается в увеличении удельного веса просроченных кредитов от 6,8% до 19,5%, то есть почти в три раза.

Вторая тенденция проявляется в росте удельного веса просроченных кредитов с длительным (свыше 90 дней) сроком. Он увеличился за рассматриваемый период от 2,5% до 13,6%, то есть более чем в пять раз.

С учётом того, что эти данные касаются структуры ипотечных кредитов, следует отметить также и рост абсолютной суммы просроченных ипотечных кредитов. Динамика суммы просроченных кредитов в 2011 - 2012 годах представлена на рисунке 11

Рисунок 11 - Динамика суммы просроченных ипотечных кредитов в ОАО "СКБ-Банк" в 2011 - 2012 годах

Из рис.11 видно, что по абсолютной сумме объём просроченных ипотечных кредитов на 31 декабря 2011 года составил 10,7 млн. р., из них 3,9 млн. р. - со сроком более 90 дней. На 31 декабря 2012 года объём просроченных ипотечных кредитов составил 42,7 млн. р., из них 29,8 млн. р. - со сроком более 90 дней. Рост просроченной суммы по ипотечным кредитам за 2011 - 2012 годы составил 30,0 млн. р., из них 25,9 млн. р. - со сроком более 90 дней.

Таким образом, одной из проблем ОАО "СКБ-банк" за 2011 - 2012 годы является рост суммы и удельного веса просроченных ипотечных кредитов. В 2012 году практически каждый пятый заёмщик имел задолженность с тем или иным сроком.

Рассмотрим методику выдачи ипотечного кредита, оценку кредитоспособности клиента в ОАО "СКБ-Банк"

Кредиты предоставляются физическим лицам - гражданам Российской Федерации в возрасте от 18 лет при условии, что срок возврата кредита по договору наступает до исполнения 65 лет.

В постановлении Правительства РФ "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" описана примерная процедура получения ипотечного кредита. Согласно положениям указанного постановления стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов.

1. Предварительная квалификация (одобрение) заемщика. Заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и об обязанностях при заключении кредитной сделки. Кредитор в свою очередь оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит.

2. Оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Указанная процедура именуется андеррайтинг. Кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения).

3. Подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право Покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. В этом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи, при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита.

4. Оценка жилья - предмета ипотеки с целью определений его рыночной стоимости. После подбора квартиры для покупки в кредит оценщик, услуги которого оплачивает заемщик, осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья, а кредитор соотносит ее с размером выдаваемого кредита. Оценка жилых помещений, приобретаемых на кредитные средства, осуществляется специализированными оценочными фирмами либо специалистами-оценщиками. Специфика оценки заключается в том, что кредитор рассматривает данное жилое помещение в качестве обеспечения возвратности предоставленных заемщику средств. Поэтому кредитор, учитывая оценочную величину рыночной стоимости объекта на текущий момент, должен прогнозировать возможность изменения этой стоимости, связанную как с индивидуальными особенностям самого объекта (конструктивными и планировочными особенностями, используемыми материалами, их пожаростойкостью и долговечностью, соответствием нормам и стандартам жилого помещения и др.), так и с его местоположением (близостью к транспортным магистралям, экологической ситуацией и другими факторами, включая перспективы развития района). При всем разнообразии подходов и методик оценок основное внимание должно уделяться методу сравнительных продаж с учетом различных поправочных коэффициентов и индексов позволяющих правильно оценить жилое помещение с учетом рынка жилья и перспектив его развития. Задача кредитора - проанализировать на основе оценки жилого помещения достаточность данного обеспечения относительно размера предоставляемого кредита. При обращении в оценочную компанию необходимо заключить с ней договор. Обязанности клиента по договору - представить необходимые документы (правоустанавливающие документы на квартиру, справки из Бюро технической инвентаризации (БТИ), для домов до 1960 г. постройки - справку о типе перекрытий, а для ветхого фонда - справку о том, что дом не стоит в плане на снос или реконструкцию с отселением, фотографии квартиры, фасада здания и лестничных пролетов), организовать осмотр квартиры и оплатить услуги. Оценщик анализирует информацию не только о квартире, но и о социально-бытовой и транспортной инфраструктуре микрорайона, примерном составе жильцов дома, о других положительных и отрицательных факторах, способных повлиять на рыночную стоимость квартиры. После осмотра оценщик составляет отчет

5. Заключение договора купли-продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса. Обеспечение кредита может быть оформлено:

а) договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки;

б) трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора; в) договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли-продажи.

6. Проведение расчетов с продавцом жилого помещения. Заемщик осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли-продажи, используя сумму первоначального взноса и средства кредита. Целесообразно, чтобы кредитор непосредственно участвовал в процессе расчетов по договору купли-продажи и полностью его контролировал.

7. Страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение. В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита, т.е. принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита.

Согласно положениям рассматриваемого постановления и случае выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре. В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий кредитного договора или договора об ипотеке кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.

Далее рассмотрим оценку платежеспособности заемщика

Оценка платежеспособности:

Кредитный работник определяет платежеспособность Заемщика на основании документов, подтверждающих величину доходов и размер производимых удержаний и представленного Заявления - анкеты.

Платежеспособность Заемщика определяется следующим образом:

Р = Дч * K * t,

где Дч - среднемесячный доход (чистый) за 6 месяцев за вычетом всех обязательных платежей;

K - коэффициент в зависимости от величины Дч (0,5 или 0,7);

t - срок кредитования (в месс.).

Максимальный размер предоставляемого кредита (SP) определяется исходя из платежеспособности Заемщика.

В таблице 15 рассмотрены требования к заемщикам.

Таблица 15 - Требования к заемщикам

Первоначальный перечень документов, предоставляемых в Банк для оформления кредита (для Заемщика и Солидарного Заемщика):

1) Паспорт гражданина РФ;

2) Справка о заработной плате по форме банка или форме 2-НДФЛ, подписанная со стороны предприятия и заверенная печатью предприятия, за последние 3 месяца.

3) Свидетельство о постановке на налоговый учет (при наличии).

4) Для мужчин в возрасте до 27 лет - Военный билет.

Аналогичный комплект документов необходимо представить созаемщику.

Перечень документов, предоставляемых на Объект недвижимости

1) Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на объект недвижимости;

2) Кадастровый паспорт или Кадастровая выписка об объекте недвижимости или технический паспорт или выписка из технического паспорта;

3) Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подтверждающая отсутствие зарегистрированных в установленном законодательством РФ порядке обременений в отношении передаваемого в залог объекта недвижимости, выданная органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

4) Форма 40 об отсутствии зарегистрированных лиц (из паспортного стола)

Рассмотрим программы ипотечного кредитования в ОАО "СКБ-БАНК":

Ипотека в ОАО "СКБ-БАНК" возможна по следующим программам.

Основные ипотечные программы кредитования ОАО "СКБ-БАНК" представлены в таблице 15.

Таблица 15 - Программы ипотечного кредитования ОАО "СКБ-БАНК"

Подробно рассмотрим программы ипотечного кредитования в ОАО "СКБ-БАНК":

СКБ-банк предлагает уникальную собственную программу ипотечного кредитования с названием, которое говорит само за себя: "12-12-12". Кредит выдается на 12 лет, первоначальный взнос составляет 12% от общей стоимости, а процентная ставка в первый год равна 12% годовых. Минимальная сумма кредита составляет 350 тысяч рублей, а максимальная - зависит от платежеспособности заемщика. Заемщиком может быть как один человек, так и несколько, но не более трех.

Новая программа, по сути, является экспресс-ипотекой - оформить кредит на жилье по этой программе так же просто, как и обычный потребительский, а заявка будет рассмотрена максимум за три рабочих дня. Для оформления кредита не требуется ни залога, ни поручителей; нет условия обязательного страхования недвижимости. Ипотеку можно взять на покупку комнаты, жилого дома с земельным участком (коттедж, таун-хауз), отдельной квартиры.

В рамках программы ипотечного кредитования СКБ-банком разработано предложение для предприятий, строящих (имеющих намерение строить) дома для своих сотрудников.

В рамках этой программы банк готов рассмотреть возможность предоставления краткосрочного кредита (до одного года) Предприятию для запуска, либо возобновления строительства нового дома. Для этого наряду с предоставлением пакета документов по предприятию предоставляются документы по объекту строительства.

Одновременно с началом строительства Банком проводится предварительная квалификация сотрудников предприятия и проводится их оценка в качестве потенциальных заемщиков. При соответствии требованиям ипотечного кредитования заемщику (сотруднику предприятия) предоставляется Долгосрочный потребительский кредит с заменой обеспечения.

Кредит может быть представлен Заемщику на срок не более 27 лет. Процентная ставка 19% годовых до окончания строительства. С месяца, следующего после месяца регистрации права собственности на новое жилье ставка по ипотечному кредитованию (Устанавливается Федеральным агентством ипотечного жилищного кредитования). В основе оформления ипотечной кредитной сделки лежат следующие договоры:

Договор долевого участия в строительстве (Предприятие-застройщик - Заемщик)

Кредитный договор (при долевом строительстве) (Банк - Заемщик).

В результате, при оплате стоимости квартир Дольщиками Заемщиками предприятие возвращает кредитные средства по полученному ранее краткосрочному кредиту.

В рамках социальных программ, разработанных и действующих на предприятиях, предприятия могут частично (либо в полном объеме) финансировать за счет собственных средств как оплату первоначального взноса (не менее 30% от стоимости квартиры), так и ежемесячный аннуитетный платеж.

В случае, если у заемщика имеется жилье, но он имеет намерение улучшить жилищные условия посредством приобретения квартиры во вновь строящемся доме, то его квартира также может быть реализована по программе ипотечного кредитования сотруднику Вашего предприятия по окончании строительства нового дома и его ввода в эксплуатацию.

Дополнительно СКБ-банк разработал две новые ипотечные программы.

СКБ-банк совершенствует свои ипотечные программы и приспосабливает их к изменяющимся потребностям клиентов. Банк разработал два вида новых кредитных программ: "Ипотечный кредит на приобретение объектов коммерческой недвижимости" и "Ипотечный кредит на приобретение жилья без первоначального взноса".

Благодаря программе СКБ-банка "коммерческая ипотека" можно оформить ипотечный кредит на коммерческую недвижимость. Согласно условиям программы, в кредит можно приобрести нежилые здания и помещения. Подобные ипотечные кредиты выдаются как юридическим лицам и предпринимателям, так и физическим лицам. Основными условиями программы являются необходимость внесения первоначального взноса от 10%, срок кредитования до 20 лет, процентная ставка от 15% годовых.

Кредит на жилье "без первоначального взноса" предполагает оплату первоначального взноса, равного 10% от стоимости приобретаемого жилья, кредитом, выдаваемым Банком под залог уже имеющегося жилья. У клиентов есть возможность выбрать один из нескольких вариантов получения кредита "на первоначальный взнос". Основные условия этого ипотечного продукта существенно отличаются от потребительских программ кредитования. Главные из них: это более длительные сроки кредитования (до 20 лет) и процентная ставка от 12% годовых.

По мнению Анны Самуиловой, директора Департамента ипотечного кредитования СКБ-банка, данные виды ипотечных программ будут пользоваться популярностью среди заемщиков: "Вопрос о программе ипотечного кредитования коммерческой недвижимости зреет давно. С бурным развитием предпринимательства потребность бизнеса в нежилой недвижимости может быть полноценно удовлетворена лишь с помощью ипотечного кредитования. А наша вторая новая программа - кредит на приобретение жилья без первоначального взноса - позволит воспользоваться ипотечным кредитом гораздо большему числу граждан, нуждающихся в жилье"10, с.78

. Одним из серьезных недостатков всех видов жилищных программ являются проволочки между различными структурами: банк, страховая компания, риэлторское агентство. Заемщик тратит огромное количество времени для того, что бы уладить вопросы, касающиеся будущего ипотечного кредитования с различными специалистами разных структур. Как показала моя собственная практика в области ипотечного кредитования, 12 % сделок срываются именно по причине того, что клиенту просто не хватает времени, которое дает ему банк, для того, что бы выйти на сделку.

Отделение Каменск-Уральского СКБ-банка планирует и дальше уделять особое внимание развитию ипотечного кредитования. "СКБ-БАНК" продолжает активно участвовать в реализации национального проекта "Доступное жилье", разрабатывая новые кредитные программы и изменяя условия уже действующих проектов.

Исходя из вышеперечисленного, можно сделать вывод, что ОАО "СКБ-БАНК" на сегодняшний день - банк, предоставляющий для будущего заемщика ипотеки узкий, но достаточно разнообразный выбор ипотечных программ, благодаря чему у заемщика появилась возможность выбора, исходя из своей ситуации. "СКБ-БАНК" планирует и дальше уделять особое внимание развитию ипотечного кредитования. "СКБ-БАНК" продолжает активно участвовать в реализации национального проекта "Доступное жилье", разрабатывая новые кредитные программы и изменяя условия уже действующих проектов.

2.3 Проблемы и пути развития системы ипотечного кредитования в ОАО "СКБ-БАНК"