Роль коммерческого банка в развитии ипотечного кредитования на примере ОАО "МДМ Банк"

Значительный объем ликвидности МДМ Банка позволяет в случае восстановления спроса на кредитные ресурсы значительно укрепить рыночные позиции при одновременном сохранении консервативного подхода к управлению ликвидностью и кредитным риском.

Основной причиной изменения величины и структуры кредитного портфеля стало объединение МДМ Банка и УРСА Банка. Банк осуществлял новые выдачи и корпоративным, и розничным клиентам в течение всего 2009 года.

Эти данные представлены в таблице 2.2.

Таблица 2.2 - Кредитный портфель ОАО «МДМ Банк» в 2007 - 2009 гг., млн. руб.

Из данных табл. 2.2 видно, что общий объем кредитного портфеля МДМ Банка к концу 2009 года увеличился на 35,7% и составил 280830 млн. руб. Объем кредитов корпоративным клиентам увеличился на 13,7% и достиг значения 189414 млн. руб. Значительно вырос портфель кредитов физическим лицам: его совокупный объем составил 91416 млн. руб., что на 125,9% выше аналогичного показателя 2008 года.

При этом в целом сумма ипотечных кредитов в МДМ Банке увеличилась от 8220 млн. р. (по состоянию на 31 декабря 2007 года) до 29874 млн. р. 31 декабря 2009 года. Рост объёма ипотечных кредитов составил 21654 млн. р., или 263,4%, за рассматриваемый период. При этом рост объёма ипотечного кредитования в 2008 году по отношению к 2007 году составил 70,5%, а в 2009 году по отношению к 2008 году - 113,1%. Отметим, что, несмотря на кризис, динамика ипотечных кредитов в ОАО «МДМ Банк» является положительной. Данные по ипотечному кредитованию, представленные в табл. 2.2, относятся к ОАО «МДМ Банк» в целом.

Динамика ипотечных кредитов ОАО «МДМ Банк» в Новосибирской области представлена в таблице 2.3

Таблица 2.3 - Величина ипотечных кредитов ОАО «МДМ Банк» в Новосибирской области

Графическая иллюстрация представлена на рисунке 2.1.

Рис. 2.1 - Динамика ипотечных кредитов ОАО «МДМ Банк» в НСО в 2007 - 2009 гг.

Данные рис. 2.1 показывают, что за анализируемый период сумма выданных ОАО «МДМ Банк» ипотечных кредитов в Новосибирской области увеличилась от 117,3 млн. р. до 219,1 млн. р., то есть на 101,8 млн. р., что в условиях кризиса является весьма положительной тенденцией. В процентном отношении рост объёма ипотечных кредитов в 2008 году по отношению к 2007 году составил 219,0%, а в 2009 году по отношению к 2008 году - 139,7%. Таким образом, темп прироста несколько снизился.

Рост объёма выданных ипотечных кредитов объясняется гибкой кредитной политикой банка, снижением процентных ставок, хорошим сервисом.

Для более подробного анализа рассчитаем абсолютные приросты темпы роста и прироста, а также абсолютное содержание одного процента прироста суммы ипотечных кредитов ОАО «МДМ Банк» в Новосибирской области. Эти данные представлены в таблице 2.4.

Таблица 2.4 - Абсолютные приросты, темпы роста и прироста, абсолютное содержание одного процента прироста суммы ипотечных кредитов ОАО «МДМ Банк» в Новосибирской области в 2007 - 2009 гг.

По данным таблицы 2.4 видно, что прирост суммы ипотечных кредитов в 2008 году по сравнению с 2007 годом составил 33,7%, или 39,5 млн. руб. В 2009 году по сравнению с 2008 годом этот прирост равен 39,7%, или 62,3 млн. руб., а по сравнению с 2007 годом - 86,8%, или 101,8 млн. руб. Абсолютное содержание одного процента прироста в 2009 году составило 1,57 млн. руб., а в 2008 году - 1,17 млн. руб., то есть виден рост суммы кредитов и процентного содержания.

Проанализируем структуру ипотечных кредитов ОАО «МДМ Банк» в Новосибирской области по видам в 2007 - 2009 годах (табл. 2.5).

Таблица 2.5 - Структура ипотечных кредитов ОАО «МДМ Банк» в 2007 - 2009 годах

По данным таблицы 2.5 видно, что удельный вес кредита «Ипотечный классический» в 2007 году составил 57,7%, в 2008 году его доля повысилась до 59,6%, а в 2009 году снизилась до 54,0%. Рассматривая кредит «Стимул», отметим, что его удельный вес достаточно стабилен и составляет чуть более 30% (в 2008 году было снижение доли до 28,4%). Снижение доли кредита «Ипотечный классический» связано с повышением доли кредита «Новостройка», его удельный вес увеличился от 10,6% в 2007 году до 14,5% в 2009 году; это связано с тем, что дома с квартирами, на приобретение которых выдаётся ипотечный кредит, строятся и планируется их сдача. Чем ближе срок сдачи, тем больше спрос на кредиты.

Проведём анализ ипотечных кредитов физическим лицам в разрезе сроков просроченной задолженности.

В таблице 2.6 представлены данные о сроках просроченной задолженности по ипотечным кредитам физическим лицам в ОАО «МДМ Банк» по Новосибирской области в 2008 году и 2009 году.

Таблица 2.6 - Структура просроченных ипотечных кредитов в ОАО «МДМ Банк» по Новосибирской области по срокам 2008 - 2009 годах

По данным таблицы 2.6 видно, что по состоянию на 31 декабря 2008 года удельный вес просроченных кредитов составил 6,8%, при этом наибольший удельный вес - 2,8% - просроченных кредитов - в интервале сроков до 30 дней, то есть, просроченность является краткосрочной. Отметим сравнительно небольшой удельный вес просроченных кредитов с длительным сроком просроченности. Свыше 90 дней в сумме просрочено 2,5% ипотечных кредитов. Таким образом, на 31 декабря 2008 года ситуация с просроченными ипотечными кредитами не является критической.

По состоянию на 31 декабря 2009 года удельный вес просроченных кредитов составил 19,5%, то есть, практически каждый пятый ипотечный кредит стал просроченным. При этом краткосрочная просроченность имеет удельный вес 3,2%, что несколько выше (на 0,4%), чем на 31 декабря 2008 года; Удельный вес просроченных кредитов с длительным сроком просроченности (свыше 90 дней) составил в сумме 13,6%, что является весьма большой величиной. Таким образом, за 2008 - 2009 годы отметим две тенденции.

Первая заключается в увеличении удельного веса просроченных кредитов от 6,8% до 19,5%, то есть почти в три раза.

Вторая тенденция проявляется в росте удельного веса просроченных кредитов с длительным (свыше 90 дней) сроком. Он увеличился за рассматриваемый период от 2,5% до 13,6%, то есть более чем в пять раз.

С учётом того, что эти данные касаются структуры ипотечных кредитов, следует отметить также и рост абсолютной суммы просроченных ипотечных кредитов. Динамика суммы просроченных кредитов в 2008 - 2009 годах представлена на рисунке 2.2.

Рис. 2.2 - Динамика суммы просроченных ипотечных кредитов в ОАО «МДМ Банк» в 2008 - 2009 годах

Из рис. 2.2 видно, что по абсолютной сумме объём просроченных ипотечных кредитов на 31 декабря 2008 года составил 10,7 млн. р., из них 3,9 млн. р. - со сроком более 90 дней. На 31 декабря 2009 года объём просроченных ипотечных кредитов составил 42,7 млн. р., из них 29,8 млн. р. - со сроком более 90 дней. Рост просроченной суммы по ипотечным кредитам за 2008 - 2009 годы составил 30,0 млн. р., из них 25,9 млн. р. - со сроком более 90 дней.

Таким образом, одной из проблем ОАО «МДМ Банк» за 2008 - 2009 годы является рост суммы и удельного веса просроченных ипотечных кредитов. В 2009 году практически каждый пятый заёмщик имел задолженность с тем или иным сроком.

Рассматривая ситуацию на ипотечном рынке Новосибирской области в целом, отметим следующее.

Вопрос улучшения качества жилья в Новосибирской области всегда стоял достаточно остро. В частности, проведенное в 2007 году Интерфаксом-ЦЭА совместно с ФОМ исследование, выявило высокую потребность населения в жилье и низкую активность жителей в решении жилищного вопроса, в том числе из-за ограниченных возможностей получения ипотеки.

В настоящий момент ситуация изменилась в лучшую сторону. Население Новосибирской области активно привлекает банковские кредиты для решения своих жилищных проблем. По итогам 2009 года область стала второй, после Красноярского края, в Федеральном округе по количеству (5051) и объему выданных жилищных кредитов (4,7 млрд. рублей). За первый квартал 2010 года в области выдано 1809 жилищных кредитов на сумму 1,75 млрд. рублей, что явилось лучшим в СФО результатом.

С 2004 года в области действует Программа предоставления субсидий на строительство или приобретение жилья гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. В число основных критериев при выборе банков, обслуживающих ипотечные кредиты, входят размер процентной ставки по кредитам (займам) на приобретение или строительство жилья, наличие программ кредитования граждан как на приобретение, так и на строительство жилья, наличие возможности досрочного погашения кредита без штрафных санкций.

Кроме того, в регионе действует программа по льготной ипотеке. Гражданам, приобретающим в ипотеку квартиры в домах 2008-2009 годов сдачи, из бюджета области компенсируется 2/3 ставки по ипотечным кредитам. Стоимость кредита для потребителя в таком случае составит 8-9%. Субсидия перечисляется на лицевые счета гражданина ежемесячно в течение 7 лет. Объем ипотечного кредита не должен превышать 1,8 млн. рублей.

3. ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

3.1 Проблемы ипотечного кредитования

Несмотря на хорошие показатели, ОАО «МДМ Банк» сталкивается с проблемами, которые не позволяют в полном объёме осуществлять кредитование строительства и покупку жилья. Решение этих проблем даст возможность увеличивать объемы кредитования, а также постепенно снижать ставки по кредитам, что будет способствовать росту степени доступности ипотеки.

В первую очередь, следует отметить проблемы правового поля ипотечного кредитования.

Одна из проблем состоит в реформировании налогообложения. Кредиты, права по которым впоследствии передают аутсорсинговым компаниям, не включены в объекты, исключающие налогообложение. Налог на прибыль по получаемым процентам также очень высок (20%). Его нужно сократить по ипотечным кредитам как минимум до 15%, как по государственным бумагам с ипотечным покрытием. Разумным шагом было бы также увеличить размер налогового вычета для физических лиц или вообще его отменить. Сейчас размера налогового вычета явно мало при текущем уровне цен на жилье. Помимо этого, целесообразно включить в состав налогового вычета расходы, связанные с перекредитованием, чтобы уменьшить долговую нагрузку заёмщика.

Для инвесторов и кредиторов было бы логично ввести страховочный счет, используемый только для приёма платежей от должников, который невозможно взыскать при банкротстве кредитора. Эта идея общеизвестна, но до сих пор конкретных решений так и не принято.

Обязательно должна подвергнуться изменению ст. 350 Гражданского кодекса РФ, с тем, чтобы убрать возможность отсрочки обращения взыскания не менее, чем на год. В настоящее время отсутствуют конкретные основания для подобной отсрочки, решения принимаются по усмотрению судей, что создает значительные риски для кредитора.

Также требуется изменить ст. 54 закона «Об ипотеке». В ней необходимо убрать возможность «отказать в обращении взыскания в силу несоразмерности требований кредитора и стоимости заложенного имущества». В процессе выплат долг заемщика уменьшается и по каждому кредиту наступает момент, когда остаток долга по сравнению со стоимостью залога становится небольшим. В том случае, если заемщики прекратят выплаты, зная, что никто не обратит взыскания на их жильё из-за небольшой суммы долга - это может создать значительные проблемы не только для кредиторов, но и для дальнейшего развития ипотечного кредитования.

В секторе долевого строительства для развития ипотечного кредитования необходимо принять следующие шаги:

- исключить приоритетное положение дольщика в случае банкротстве компании-застройщика;

- не разрешать застройщику в одностороннем порядке расторгать договор с дольщиком без согласия кредитора, ведь в таком случае кредит остаётся без обеспечения - у банка помимо увеличения рисков, возникает необходимость резервирования дополнительных средств;

- изменить схему выплат налогов на прибыль для банков при кредитовании объектов строительства, в том случае, если проценты выплачиваются в завершении срока кредита (то есть сам налог начислять по факту выдачи кредита. В результате, банк не платит налог с прибыли, которую фактически не получил);

- регламентировать регистрацию договоров участия в долевом строительстве, путём внесения поправок в действующее законодательство.

В области регистрации тоже не обходится без проблем. Нет единого подхода в истребовании документов, совершении регистрационных действий. В законе невозможно прописать все практические случаи, а ФРС России не имеет права давать разъяснения по поводу данных действий. В данном случае необходимо издать соответствующие нормативные правовые акты и дать Федеральной Регистрационной Службе вышеизложенные права.

Также требуются корректировки закона о регистрации и в инструкцию Минюста, устанавливающие жёсткие требования к перечню документов, необходимых для регистрации. В настоящее время всем известно, что этот перечень полностью открыт, и это дает возможность любому регистратору по формальному несоответствию приостановить процесс регистрации или вообще отказать в ней.

Очень важно также внести поправки в закон об ипотечных ценных бумагах (долговые ценные бумаги эмитента, рефинансируемые с помощью обязательств по одному или нескольким ипотечным кредитам), изменив соотношение кредита и залога в ипотечном покрытии до 90% (на данный момент 70%) или убрав вообще. Сейчас коэффициент кредита/залога практически во всех банках составляет 90, (доходит и до 100%), но такие кредиты направить в ипотечное покрытие не представляется возможным вследствие ограничений в законодательстве. Целесообразно было бы установить льготы для инвесторов в ипотечных ценных бумагах или найти другие стимулы вкладывать денежные средства в ипотечное кредитование и ИЦБ.

Вторая группа проблем ипотечного кредитования связана с деятельностью ОАО «МДМ Банк» на ипотечном рынке Новосибирской области.

Анализ предыдущего раздела позволил сделать вывод о появлении проблемы неплатежей, то есть, сумма просроченных ипотечных кредитов значительно возросла. Это связано как со снижением платежеспособности заёмщиков, так и собственно ростом суммы ипотечных кредитов.

Для многих заёмщиков в настоящее время справедливо то, что у них:

- низкие доходы;

- проблемная кредитная история;

- неполный пакет документов.

Кроме того, линейка продуктов ипотечного кредитования ОАО «МДМ Банк», насчитывающая всего три вида ипотечных кредитов, не может охватить в полной мере потребности клиентов. Рынок ипотеки развивается и сегментируется достаточно быстро, в связи с чем ассортимент ипотечных продуктов должен успевать за потребностями клиентов.

3.2 Пути совершенствования ипотечного кредитования

Отметим следующие направления совершенствования ипотечного кредитования ОАО «МДМ Банк» в Новосибирской области:

- расширение ассортимента ипотечных продуктов;

- снижение процентной ставки;

- активизация программ перекредитования;

- ориентация на современные зарубежные и российские тенденции ипотечного рынка.

Исходя из проведенного анализа и с учетом ключевых элементов развития ипотечного кредитования для коммерческих банков, ОАО «МДМ Банк» можно предложить новые продукты ипотечного кредитования (табл. 3.1 и 3.2).

Таблица 3.1 - Рекомендуемый ипотечный кредит «Стандарт»

Срок кредита	До 10 лет
Валюта кредита	Рубли РФ
Сумма кредита	от 200000 до 2000000 рулей
Целевое использование	Покупка квартиры на вторичном рынке
Соотношение кредита и стоимости квартиры (Коэффициент К/З)	До 20%.
Процентная ставка	Определяется индивидуально по результатам андеррайтинга.
Базовая процентная ставка	от 12,5 до 15% годовых в рублях, зависит от срока кредитования
Льготный период	В первый год кредита выплачиваются только проценты по кредиту.
Погашение кредита	Ежемесячно, аннуитетными платежами.

Таблица 3.2 - Рекомендуемый ипотечный кредит «Семейный»

Срок кредита	До 5 - 15 лет
Валюта кредита	Рубли РФ
Сумма кредита	от 200000 до 3000000 рулей
Целевое использование	Покупка квартиры в новостройке или на вторичном рынке
Соотношение кредита и стоимости квартиры (Коэффициент К/З)	До 20%.
Процентная ставка	Определяется индивидуально по результатам андеррайтинга.
Базовая процентная ставка	от 11,5 до 16% годовых в рублях, ставка зависит от срока кредитования
Льготный период	В первый год кредита выплачиваются только проценты по кредиту.
Комиссия за открытие ссудного счета	1% от суммы кредита
Погашение кредита	Ежемесячно, аннуитетными платежами.
Досрочное погашение	Не ранее чем через 3 месяца без уплаты штрафов. Минимальная сумма - 15 000 рублей.
Обеспечение	Залог (ипотека) приобретаемой квартиры. Поручительство организации работодателя Заёмщика
Страхование	- жизни и здоровья заемщика и лиц, доход которых составляет больше 20% доходов, учтенных при расчете платежеспособности на сумму не менее 110% от кредита, - объекта недвижимости от рисков утраты и повреждения на сумму не менее 110% от кредита - рисков утери права собственности на сумму не менее 110% от кредита.
Штраф за просрочку	0,5% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки

Таким образом, расширение линейки ипотечных кредитов приведёт к росту спроса на них. Однако рост спроса обострит проблему просрочки ипотечных кредитов, в связи с чем ОАО «МДМ Банк» можно рекомендовать следующее:

- более строго регламентировать процедуру андеррайтинга (проверки платежеспособности клиента);

- проводить ипотечную сделку только в случае предоставления полного пакета документов.

Кредитоспособность физического лица оценивается банком на основании типовых документов. При этом требования к заёмщику различны в зависимости от цели кредита. Достоверность предоставляемых сведений проверяет служба безопасности банка.

К заёмщику предъявляются следующие требования.

не требуется постоянная регистрация по месту жительства на территории Российской Федерации;

заёмщиком может быть любое дееспособное физическое лицо в возрасте от 20 лет (на дату возврата кредита по договору возраст не должен превышать пенсионный, установленный законодательством);

постоянное место работы (на последнем месте не менее 6 месяцев, за исключением случаев, когда смена места работы связана с реорганизациями бизнеса) или наличие источника постоянного дохода. Частным предпринимателям - действие бизнеса не менее 1 года;

подтверждённые справкой с места работы доходы (предприниматели предоставляют декларации о доходах за предыдущие 2 календарных года, а также квитанции об оплате налога);

наличие собственных средств для оплаты первоначального взноса;

наличие достаточного количества собственных средств на оплату разовых сборов для оформления сделки.

Кроме того, заёмщик должен предоставить определённые документы для совершения ипотечной сделки (прил. 2).

При этом заёмщику может отказано в предоставлении кредита в случае:

-при несогласии с представленной информации (если Заёмщик не согласен с требованиями к информации, необходимой ОАО «МДМ Банк»);

- при несогласии уровня заработной платы Заёмщика требованиям программы;

-при недостаточности собственных средств для оплаты первого взноса и затрат на оформление;

-при обнаружении признаков несостоятельности, недостоверности или противоречивости представленных документов;

-при обнаружении сведений о неблагонадёжности Заёмщика;

-если при анализе доходов Заёмщика выявлены следующие факторы:

нестабильность занятости Заёмщика, наличие информации об отрицательной кредитной истории - невыполнение им своих платёжных и денежных обязательств в прошлом, наличие информации об ограничении дееспособности Заёмщика.

Для развития ипотечного кредитования в нашей стране можно выделить следующие благоприятные факторы для субъектов ипотеки.

а) для населения:

- разгосударствление жилищного фонда (доля государственной собственности составляет около 8%) и сосредоточение домовладений в личной собственности (около 46%), что позволяет гражданам использовать доходы от продажи имеющегося жилья для оплаты взносов за вновь приобретенное жилье;

- возникновение среднего класса (около 16% населения), т.е. слоя населения, имеющего высокую кредитоспособность и достаточные доходы для обслуживания и возврата ипотечных кредитов;

- изменение структуры спроса населения на жилье, обусловленное не только требованиями к размеру жилой площади, а все большими требованиями к планировке и качеству жилья, типу и местоположению здания, социальному положению соседей;

- повышение подвижности населения в пределах территории страны;

- рост понимания значимости недвижимости как объекта вложения сбережений, важного условия стабильности жизни и обеспечения старости;

б) для предпринимателей:

- разгосударствление строительного комплекса и обострение конкуренции, в т.ч. со стороны иностранных подрядчиков;

- острая заинтересованность в преодолении спада в экономике и увеличении объемов жилищного строительства;

- стремление к модернизации предприятий стройиндустрии и улучшению технологий строительства для обеспечения возросших потребностей покупателей жилья и укрепления конкурентоспособности в соперничестве с иностранными подрядчиками и поставщиками;

- понимание необходимости удешевления строительства при относительном росте качества для повышения доступности жилья и расширения масштабов жилищного строительства;

- возникновение сети новых предпринимательских структур, обслуживающих рынок жилья (риелторы, оценщики, регистраторы и др.), заинтересованных в увеличении покупок населением жилья на основе ипотечного кредитования;

в) для банков и других субъектов хозяйства:

- укрепление законодательной и нормативной базы ипотечного кредитования;

- выполнение ведущими банками пробных (пилотных) проектов ипотечного кредитования и обучения специалистов ипотечному делу;

- стимулирование со стороны государства финансирования реального сектора экономики и инвестиционных потребностей населения;

- активизация государственных и местных органов власти в поддержке проектов ипотечного кредитования граждан;

- сокращение сферы спекулятивного вложения капитала;

- ограниченность объектов инвестирования для финансовых инвесторов в условиях нестабильности фондового рынка;

- повышение привлекательности ипотечного кредитования и операций по привлечению сбережений населения в условиях финансового кризиса;

- создание инфраструктуры рынка недвижимости;

- рост конкуренции;

- создание структур вторичного рынка ипотечных кредитов (Агентство по жилищному ипотечному кредитованию);

г) для органов государственной и местной власти:

- появление новой возможности решения жилищной проблемы;

- укрепление и расширение среднего класса, рост занятости населения и связанное с этим повышение социальной стабильности в обществе;

- оживление деловой активности на рынке жилья, в строительной отрасли и других связанных с ней секторах народного хозяйства;

- рост налоговых поступлений и расширение финансовой базы для обеспечения социальным жильем населения с низким уровнем доходов;

- выполнение градостроительных планов.

Отметим еще один действенный экономический фактор, стимулирующий со стороны государства развитие первичного ипотечного рынка, это - наличие налоговых льгот, связанных с ипотечным жилищным кредитованием, позволяющих существенно увеличить доступность долгосрочных ипотечных кредитов для населения.

Однако в настоящее время ипотечные отношения в нашей стране не приобрели того размаха и той зрелости, какими им надлежит быть. Поэтому актуален анализ причин, сдерживающих становление и развитие таких отношений.

Факторы, негативно воздействующие на отечественный ипотечный рынок:

- целенаправленная широкомасштабная рекламизации достоинств американской модели ипотечного жилищного кредитования;

- пассивность всех ветвей власти в создании развитого правового поля в отношении ипотечных отношений, прежде всего в сфере ипотечного жилищного кредитования и придании ему на этой основе стабильности;

- отсутствие заметных подвижек со стороны властных структур в формировании осмысленных экономических механизмов для обеспечения устойчивой финансовой базы ипотечных отношений, исходя из имеющихся внутренних ресурсов. Несмотря на все имеющиеся сложности с финансами, их в стране вполне достаточно (однако в большинстве мест и случаев неиспользуемых по объективным и субъективным обстоятельствам), чтобы уже на начальном этапе развернуть вполне масштабное и динамичное возрождение национального ипотечного рынка;

- российские банки демонстрируют стойкое нежелание включаться в долгосрочное кредитование, в т.ч. и под залог недвижимости, из-за отсутствия квалифицированных кадров, способных управлять рисками; отсутствие капитала; низкой доходностью (по меркам отечественных банкиров), от деятельности по ипотечному кредитованию и др.;

- структуры, так или иначе занимающиеся проблемами ипотеки, ориентированы на использование только своего потенциала.

Многие специалисты склонны видеть причины проблем не в самой ипотечной системе, а в общих экономических показателях. Мировая практика свидетельствует, что ипотека перспективна там, где годовая инфляция не превышает 6% в национальной валюте. До тех пор, пока разница между доходами населения и стоимостью недвижимости будет столь велика, массовость не станет ее отличительной чертой. Иными словами, спрос есть, но нет материального обеспечения.

В настоящее время одними из основных источников финансирования жилищного строительства становятся банковские кредиты населению. В связи с этим важное значение имеет создание различных форм финансово-кредитного механизма.

Это:

- институты залога недвижимости, ипотечный кредит, вторичный рынок закладных

- расширение перечня имущества, сдаваемого в залог; создание разветвленной сети ссудосберегательных касс и жилищно-строительных банков;

- предоставление предприятиями кредитов и ссуд своим работникам под льготный процент и погашение уже полученных ими кредитов;

- льготное или бесплатное предоставление инженерно подготовленных участков земли под жилищное строительство;

- создание сети страховых компаний по страхованию долгосрочных ссуд.

Для банковско-небанковских учреждений в ипотечном кредитовании важны: устойчивость, законность кредитных отношений; твердое обеспечение предоставляемых кредитных средств и возможность развития вторичного рынка ценных бумаг, а для залогодателя и залогодержателя - гарантии выполнения договорных отношений.

За последние годы коренные изменения произошли в структуре источников финансирования жилищного строительства. Основными источниками финансирования жилищного строительства становятся внебюджетные средства в сочетании с различными формами государственной поддержки граждан и юридических лиц, принимающих участие в финансировании строительства жилья.

Основные источники инвестирования нового жилья для граждан:

- личный целевой вклад гражданина;

- адресные субсидии местных органов власти, субсидии предприятий, на которых работают локальные инвесторы, или субсидии из внебюджетных фондов, формируемых генеральным менеджером в рамках системы за счет привлечения к строительству организаций, предприятий и частных лиц (коммерческих инвесторов);

- средства от фьючерской продажи ранее занимаемой семьей очередника квартиры;

- краткосрочный заем.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Российский рынок недвижимости за время своего существования прошел, по оценкам экспертов, путь, на который другим странам пришлось потратить многие десятилетия. Но, каковы бы ни были его успехи, статистика свидетельствует, что только 40 процентов россиян удовлетворены своим жильем.

Выполненное в дипломной работе исследование позволило сделать следующие выводы:

1. Ипотека имеет исторические начала. На современном этапе ипотечное кредитование является инструментом решения жилищных проблем.

2. С течением времени структура рынка ипотеки менялась и принимала более адаптированный к современным условиям банковской деятельности вид. В настоящее время структура рынка ипотечного кредитования имеет вид:

- первичный рынок ипотеки, который является целостной системой взаимодействия кредиторов и должников по поводу объектов недвижимости и несущие определенные сторонами обязательственные отношения;

- вторичный рынок выступает связующим звеном между инвесторами и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты.

3. Современная нормативно-правовая база является несовершенной и требует изменения. Целесообразно принятие следующих законодательных актов:

Федерального закона о внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части установления законных оснований для выселения граждан из жилых помещений и переселения в резервный жилищный фонд;

Федерального закона о внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации в части прекращения права пользования жилым помещением членами семьи бывшего собственника;

дальнейшее совершенствование налогового законодательства в целях снижения налогового бремени заёмщика и стимулирующего вступление в кредитные отношения при покупке жилья.

4. Анализ развития ипотечного кредитования в России показывает, что основными проблемами в настоящее время являются:

- низкие доходы, а соответственно такая же низкая покупательская способность населения при одновременно высокой потребности в жилье;

- непросвещенность населения в вопросах ипотеки;

- неблагоприятная кредитная политика банков в отношении распределения средств, первопричиной которой является отсутствие опыта долгосрочного кредитования, а так же достаточного опыта страхования рисков;

- юридические проблемы по вопросам жилищного законодательства.

К общероссийским тенденциям развития ипотечного сектора можно отнести:

- наращивание объемов строительства;

- правительственное льготное кредитование;

- вовлечение пенсионных денег в ипотеку, с одной стороны для увеличения ВВП, а с другой - для развития ипотечного сектора;

- снижение процентных ставок. За последние полтора года ставки в среднем опустились на 2%;

- увеличение сумм доступного кредитования на жилье;

- рассмотрение заемщиков с неподтвержденными доходами.

Развитие ипотечного кредитования в России должно способствовать оживлению в инвестиционной сфере, повышению социальной стабильности в обществе, преодолению глубокого социально-экономического кризиса в целом. Если условия ипотечного кредитования будут приспособлены к платежеспособному спросу населения, а источником финансирования ипотечных кредитов станут дополнительные доходы бюджета, возникающие в результате подъема жилищного строительства, то развитие и становление системы ипотечного кредитования возможно и в условиях экономической нестабильности.

Одним из основных механизмов по решению жилищной проблемы является ипотека. Однако необходимо учитывать, что ипотека сама по себе (даже при снижении процентных ставок до уровня инфляции) не в состоянии решить проблему обеспечения граждан жильем. Кардинально изменить ситуацию может только увеличение объемов возводимого жилья, сопровождаемое снижением административных барьеров на строительном рынке. Иначе рост цен будет всегда опережать платежеспособный спрос. Рост ипотечного кредитования, не подкрепленный ростом объемов возводимого жилья, ведет к удорожанию недвижимости и сокращению потенциальной базы ипотеки.

Ипотечное кредитование в условиях переходной экономики нужно ориентировать в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков. Доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, - значительная и составляет не менее половины желающих улучшить свои жилищные условия.

Для тех граждан, у которых нет достаточных собственных сбережений в денежной форме, это ограничение преодолевается за счет оплаты ими части нового жилья старым жильем. Граждане, получающие в установленном порядке жилищные субсидии и жилищные сертификаты, могут использовать их для оплаты части стоимости жилья в дополнение к собственным средствам и ипотечному кредиту.

Условия ипотечного кредитования должны соответствовать доходам основной части населения, номинироваться в рублях, иметь низкую процентную ставку. Такие условия даже при весьма малой доле кредита становятся сильным стимулом для принятия населением решения о покупке жилья, обеспечивая мобилизацию собственных средств.

Поскольку ипотечное кредитование создает дополнительные доходы бюджета, то они могут служить одним из источников финансирования ипотечного кредитования вместе с внебюджетными источниками финансирования жилья, которые имеются в каждом регионе и городе.

Число финансовых организаций, желающих заниматься ипотекой растет. На рынок выходят новые банки, ипотечные брокеры, страховые компании, бюро кредитных историй. Здесь можно сделать вывод о том, что система ипотечного кредитования развивается с развитием самого рынка ипотеки, и соответственно, становится более разветвленной и приспособленной к современным условиям. Однако рост ипотеки далеко не равномерный, в общем движении вверх можно наблюдать и взлеты, и падения.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.93 // Российская газета. 25.12.93.

2. Гражданский Кодекс Российской Федерации от 22.12.95.

3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 22.12.04.

4. Налоговый кодекс Российской Федерации.

5. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 24.07.97 (в ред. от 18.12.06) №122 - ФЗ.

6. Федеральный закон «О залоге» от 29.05.92 (в ред. от 26.06.07) № 129 - ФЗ.

7. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. (ред. от 13.05.2008г.) №102 - ФЗ.

8. Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» от 14.11.03 (ред. от 27.07.06) № 152 - ФЗ.

9. Федеральный закон «О банках и банковской деятельности» от 28.07.04 г. № 17-ФЗ.

10. Федеральный закон «О Центральном банке Российской Федерации» (Банке России) от 10.01.03 г. № 8693-ФЗ.

11. Положение ЦБ РФ «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности» от 26.03.04 (ред. от 12.12.06) №251-П.

12. Инструкция ЦБ РФ «Об обязательных нормативах банков» от 16.01.04 (ред. от 20.03.06) №110-И.

13. Инструкция от 22.12.06 № 1-3-р «О порядке совершения в СБ России операций по вкладам физических лиц», ред. 3.

14. Письмо Министерства финансов Российской Федерации № 03-04-07-01/21 от 04.02.08.

15. Устав ОАО «МДМ-банк».

16. Положение об общем собрании акционеров ОАО «МДМ-банк».

17. Положение о правлении ОАО «МДМ-банк».

18. Положение о совете директоров ОАО «МДМ-банк».

19. Положение о ревизионной комиссии ОАО «МДМ-банк».

20. Александрова Н.Г., Александров Н.А. Банки и банковская деятельность для клиентов. - СПб: Питер, 2007. - 224 с.

21. Банковское дело: Учебник / Под ред. Г.Н. Белоглазовой, Л.П. Кроливецкой. - 5-е изд., перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2008.- 592 с.

22. Банковское дело: Учебник / Под. ред. О.И. Лаврушина. - Изд.2-е, перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2007. - 672 с.

23. Батракова Л.Г. Экономический анализ деятельности коммерческого банка. - М.: Логос, 2009. - 342 с.

24. Головина О.Л. Ипотека в России. - М.: Юристъ, 2008. - 525 с.

25. Головин Ю.В. Ипотечное кредитование жилищного строительства. - СПб.: СПбГУЭФ, 2007. - 152 с.

26. Дубовик И.В. Ипотечное жилищное кредитование. - Иркутск: БГУЭП, 2009. - 227 с.

27. Жарковская Е.П., Арендс И.О. Банковское дело: Курс лекций. - М.: Омега-Л, - 2007. - 216 с.

28. Жданов В.П., Тимофеев В.В. Ипотечное жилищное кредитование: региональный аспект. - Калининград: Янтарная сказка, 2009. - 117 с.

29. Косарева Н.Б. Основы ипотечного кредитования / Н.Б. Косарева. - М.: Инфра-М, 2007. - 17-18 с.

30. Колобов С.С. Жилищное ипотечное кредитование. - М.: Дашков и К, 2010. - 120 с.

31. Кострикин П.Н. Ипотечное кредитование в России. - М.: Макс Пресс, 2007. - 212 с.

32. Майорова И.В. Ипотека и ипотечное кредитование. - Пенза: ПГУ, 2009. - 126 с.

33. Нуждаева Е.В. Ипотечное кредитование. Правовая и методологическая основа. - Челябинск, 2007. - 88 с.

34. Постатейный комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации / Гусев А.Н. - М.: ИНФРА - М, 2005. - 832 с.

35. Приступ Н.П. Ипотека как институт рынка. - Владивосток. - Изд-во Дальневосточного ун-та, 2009. - 98 с.

36. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование. - М.: ФА, 2007. - 120 с.

37. Савруков А.Н. Ипотечное кредитование. - СПб.: Политехника, 2010. - 92 с.

38. Ширинская Е.Б. Операции коммерческих банков: российский и зарубежный опыт. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2008. - 102 с.

39. Афанасьева О.Н. О современной системе ипотечного банковского кредитования // Бизнес и Банка. - 2009. - № 34-35. - С.1-3.

40. Будаков Д.Ю. Проблемы ипотечного кредитования // Деньги и кредит. 2009. N 10.

41. Вишневский А.А. Ипотечный кредит: формы защиты интересов потребителя. Опыт зарубежных стран // Юридическая работа в кредитной организации.- №2.- 2010. - 258 с.

42. Дяченко О. О пользе ипотечной унификации // Банковское обозрение. - Спец. обозрение.- №3 (75). - март. - 2010. - 64 с.

43. Железнов И.В. Современные аспекты развития рынка ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации / И.В. Железнов // Имущественные отношения в РФ-2008-№3.-С. 9-15.

44. Захаров В.С. Коммерческие банки: проблемы и пути развития // Деньги и кредит. - 2008. - №9. - С. 39.

45. Иванкина Е. Проблемы ипотеки в России / Е. Иванкина // Общество и экономика.-2008.-№1.-С. 90-91.

46. Кабушкин С.Н. Классификация и факторы банковского кредитного риска // Вестник Ассоциации банков. - 2008.-№22(90) - 54 с.

47. Кравец Н.В. Перспективы развития нормативно-правовой базы «ипотеки» в РФ / Н.В. Кравец // Политика и общество - 2007. - №10. - С. 62.

48. Крупнов Ю.С. О природе банковского ипотечного кредита. // Бизнес и Банки. - 2009. - № 8. - С. 1-3.

49. Крупнов Ю.С. Банковский ипотечный кредит в России. // Бизнес и Банки. - 2010.- № 42-43. - С. 5-8.

50. Максимова В.Л. Ипотечное кредитование: дилемма «риск - доходность» для коммерческих банков // Аваль. - 2009. - № 4. - С. 66-70.

51. Маневич В.Е. Кредитно-денежная политика банков и ипотечная динамика в России // Бизнес и Банки. - 2008. - № 7. - С. 1-5.

52. Минц В.М. Контрактно-Сберегательная система и ипотечное кредитование. // Бизнес и Банки. - 2010. - № 7. - С. 8.

53. Порфирьев А. Аналитика ипотечного портфеля и управление рисками / А. Порфирьев // Банковское дело.-2007.-№9.-С.44-45.

54. Халевинская Е.Д. Банковские кредиты // Аудит и финансовый анализ. - 2009. - №4. - С. 22.

55. www.mdm.ru - официальный сайт ОАО «МДМ-банк».

56. www.finmarket.ru/z/bw/rankings.asp - статистический обзор «Интерфакс-100».

57. http://www.akm.ru/rus/monitoring/001110.stm3 - Кредитные бюро: проблемы и решения.

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

Банковские реквизиты ОАО «МДМ Банк»

БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ ОАО «МДМ Банк»

ИНН: 5408117935,

КПП: 546001001 ,

БИК: 045004821

К/с: 30101810100000000821

в ГРКЦ ГУ Банка России по Новосибирской области

Счет для оплаты расходов по изготовлению копий документов:

60322810400331731827

ПРИЛОЖЕНИЕ 2

Список документов для проведения ипотечной сделки в ОАО «МДМ Банк»

Наименование документа	Предоставляется в:
	Банк	Страховую компанию	Оценочную компанию
1. Справка БТИ (возможно пункты 3, 4)	копия	копия	копия
2. Экспликация	копия	копия	копия
3. Технический паспорт на квартиру	копия

Страница:

•  1 
•  2 
•  3 
•  4 

дипломная работа "Роль коммерческого банка в развитии ипотечного кредитования на примере ОАО "МДМ Банк"" скачать

Подобные документы

• Роль коммерческого банка в развитии ипотечного кредитования

  Методы ипотечного кредитования и кредитные риски коммерческих банков. Создание единого механизма привлечения долгосрочных инвестиций путем выпуска ипотечных облигаций. Краткая характеристика ОАО "МДМ Банк". Пути совершенствования ипотечного кредитования.
  
  курсовая работа [36,5 K], добавлен 23.03.2015
  

• Роль ипотечного кредитования в реализации политики обеспечения граждан жильем

  История возникновения ипотечного кредитования, его механизм, виды и программы. Анализ ипотечного кредитования на примере Самарской области. Роль банков на рынке ипотечного кредитования, новые кредитные продукты. Проблемы ипотечного кредитования.
  
  дипломная работа [221,8 K], добавлен 13.10.2011
  

• Развитие системы ипотечного кредитования в ОАО "СКБ-Банк"

  Понятие ипотечного кредита как особой формы кредитования. Модели ипотечного кредитования, особенности его развития в России. Анализ системы ипотечного кредитования в ОАО "СКБ-Банк". Основные проблемы и пути развития системы ипотечного кредитования.
  
  дипломная работа [437,4 K], добавлен 01.07.2013
  

• Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования

  Теоретические основы и сущность ипотечного кредитования. Краткая характеристика и экономический анализ акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации. Основные проблемы и способы улучшения условий ипотечного кредитования в РФ.
  
  дипломная работа [131,2 K], добавлен 09.05.2011
  

• Основы ипотечного кредитования

  Общие положения, история развития, государственная поддержка ипотечного кредитования. Опыт зарубежных стран в сфере ипотечного кредитования. Основные проблемы современного ипотечного кредитования и пути совершенствования ипотечного кредитования.
  
  курсовая работа [48,3 K], добавлен 20.04.2016
  

• Совершенствование программы ипотечного жилищного кредитования (на примере ОАО АКБ "Связь-Банк")

  Роль ипотечного кредитования в экономике, его инструменты и механизм. Подходы, используемые при разработке ипотечных программ. Анализ современного состояния и проблемы российского рынка ипотечного кредитования. Характеристика ипотечных операций банка.
  
  дипломная работа [196,3 K], добавлен 28.04.2012
  

• Состояние и перспективы развития ипотечного кредитования

  Основы организации ипотечного кредитования. Внедрение и развитие ипотечного кредитования в Республике Казахстан. Характеристика основных направлений деятельности коммерческого банка. Перечень документов, предоставляемых заемщиком для оформления займа.
  
  дипломная работа [362,8 K], добавлен 28.07.2009
  

• Развитие ипотечного жилищного кредитования в РФ

  История развития ипотечного кредитования. Основные модели ипотечного жилищного кредитования в РФ. Практические аспекты ИК на примере филиала акционерного коммерческого СБ РФ г. Казань. Проблемы развития системы ипотечного кредитования и пути решения.
  
  дипломная работа [143,8 K], добавлен 21.03.2011
  

• Система ипотечного кредитования. Роль банков в ее формировании и развитии

  Ипотека как элемент хозяйственной жизни. Система ипотечного кредитования в России. Развитие законодательства в области ипотечного кредитования. Роль банков в системе ипотечного кредитования. Объем рынка ипотечного кредитования России.
  
  реферат [28,5 K], добавлен 09.12.2006
  

• Пути совершенствования ипотечного кредитования

  Основные понятия, принципы и виды ипотеки. Анализ условий и особенности ипотечного кредитования в РФ. Анализ кредитного портфеля Сибирского банка Сбербанка России. Рекомендации по совершенствованию ипотечного кредитования работников учреждений культуры.
  
  дипломная работа [593,1 K], добавлен 26.08.2010
  

Другие документы, подобные "Роль коммерческого банка в развитии ипотечного кредитования на примере ОАО "МДМ Банк""

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам