Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

В настоящее время большой интерес для нашей страны представляет ипотечное кредитование, главная цель которого - формирование эффективно работающей системы обеспечения доступным жильем российских граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

Жилищная проблема - одна из наиболее острых социально-политических проблем государства. Согласно социологическим исследованиям, около 77% россиян хотели бы улучшить свои жилищные условия. Если исходить из того, что около 10% располагают достаточными доходами, чтобы с помощью ипотечного кредита приобрести жилье, то общая оценочная емкость ипотечного рынка составляет сегодня не менее 5 млн. ипотечных кредитов. Если принять, что средний размер кредита (с учетом регионов, где размеры кредитов меньше) составляет в среднем 30 тыс. дол., то потенциальный объем рынка уже сейчас достигает не менее 100 млрд. долларов.

Ипотека позволяет мобилизовать значительную часть сбережений населения и средств инвесторов и направлять их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего связанные с жилищным строительством. Зарубежный опыт, а также опыт российских регионов показывает, что ипотечное кредитование обладает как минимум четырехкратным мультипликативным эффектом, т.е. каждый рубль кредита в конечном итоге вовлекает в хозяйственный оборот не менее четырех рублей средств населения. Поэтому благодаря ипотеке можно задействовать огромные финансовые средства, хранящиеся на руках у населения в виде наличной иностранной валюты, объем которых сопоставим с государственным бюджетом страны. Одновременно ипотека способствует укреплению доверия населения к банкам.

Роль ипотеки в обеспечении экономического роста страны достаточно велика. Развитие ипотечного бизнеса позитивно влияет на реальный сектор экономики, вследствие чего приостанавливается спад производства в ряде отраслей промышленности, возникает возможность модернизации производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции практически во всех отраслях. Это в свою очередь: увеличивает экономический потенциал страны, содействует ее выходу не только из инвестиционного, но и из инфляционного кризиса. Формирование рынка ипотечного кредитования способствует преодолению социальной нестабильности в обществе, которая обычно сопровождает экономический кризис.

Таким образом, тема дипломной работы является актуальной в настоящее время.

Целью данной работы является анализ особенностей ипотечного кредитования в России. Исходя из этого, можно поставить следующие задачи:

1. определить сущность ипотечного кредитования,

2. выполнить анализ особенностей, проблем и перспектив развития ипотечного кредитования в России.

1. Сущность ипотечного кредитования

В условиях складывания на постсоветском пространстве банковских систем рыночного типа, построенных на коммерческих началах, значительный интерес представляют начавшие возрождаться полузабытые формы кредита, из которых особое место, несомненно, занимает ипотека, позволяющая осуществлять полноценное долгосрочное кредитование и имеющая ряд преимуществ как для банка, так и для заемщика по сравнению с другими формами движения ссудного капитала.

Ипотека - сдача в залог земли и другого недвижимого имущества с целью получения денежной ссуды - ипотечного кредита (кредита под закладную). Ипотекой называют и саму закладную - документ, удостоверяющий сдачу имущества в залог, а также на долг по ипотечному кредиту.

Благодаря ипотеке (в странах, где она приобрела устойчивое и авторитетное значение) банковский, государственный и кооперативный капитал устанавливает свой контроль над значительной частью земельного фонда. Одновременно ипотека служит важным каналом поступления капитальных вложений в различные отрасли экономики.

Определению понятия ипотечного кредита логически предшествует раскрытие сущности ипотеки. В литературе нередко под термином «ипотека» разумеется ипотечный кредит. Между тем само слово «ипотека» хотя и употребляется в сочетании со словом «кредит», но имеет самостоятельное значение.

По своей сути понятие «ипотека» близко к понятию «залог». Залог же, в свою очередь, служит средством обеспечения исполнения заемщиком обязательства перед кредитором: при невозврате в установленный срок суммы заимодатель может компенсировать неоплаченный долг средствами, полученными от реализации заложенного имущества.

Залог здания, сооружения, предприятия и иных объектов, непосредственно связанных с землей, обычно называют ипотекой. Впрочем, и такое весьма распространенное определение ипотеки не является полным. Им нельзя ограничится по той, причине, что ипотека предполагает не только залог имущества, она представляет собой целую юридически-правовую систему оценки состоящей в залоге недвижимости, подлинность ее принадлежности залогодателю и состояние ее расчетов с кредиторами за указанное имущество.

Таким образом, в широком смысле слово «ипотека» означает юридически-правовую систему, включающую порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый конкретный момент, и в этом смысле сравнима с математической системой координат.

Ипотека - это полномочия банкира, обычно на основе вручения ему залогового письма, продавать товары, которые были ему переданы как залог по займу. Товары, таким образом, передаются как документальная тратта, подразумевающая, что банкир (ипотечный банкир, специализирующийся на ипотечном финансировании; сотрудник ипотечной финансовой компании) может продавать их в случае отказа от платежа или акцепта. Ипотека - это письменный акт о передаче титула и собственности, но не права на владение, а также права получения платежей по долгу или на реализацию обязательств при условии, что этот акт утрачивает силу после окончательного платежа.

Существование ипотечной системы, позволяющей достаточно четко устанавливать достоверность прав владельцев на определенную недвижимость, создает условия для надежного предоставления им долгосрочного кредита под залог этой недвижимости - земли и строений, производственных объектов или жилых домов.

Исключительным свойством ипотеки и лучшей гарантией обеспеченности кредита является право кредитора распорядиться по своему усмотрению недвижимостью заемщика в случае невыполнения им обязательств по возврату ссуд.

Именно это преимущество ипотечного кредита отличает его от других видов долгосрочного кредита; ипотечный порядок, обеспечивающий сохранность заложенного имущества и стабильность его цены, создает банку-кредитору экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных ресурсов без основательных опасений возврата ссуд заемщиками.

Многовековая практика показала, что ипотечный порядок благоприятен и для ссудополучателей. Стремясь к приобретению права выкупа заложенной недвижимости, они принимают все меры к погашению кредита, укрепляя тем самым свою платежеспособность и финансовое состояние.

В процессе своего функционирования система ипотечного жилищного кредитования должна выполнять три функции:

- обеспечивать мобилизацию средств на финансирование жилищных кредитов;

- предоставлять и обслуживать кредиты;

- осуществлять функцию инвестора.

1.2 Модели ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование является эффективным инструментом, стимулирующим строительство новых объектов, формирование рынка недвижимости и ценных бумаг. Существует ряд мнений в отношении моделей ипотечного кредитования в развитых странах. Полагаю, что наиболее обоснованной является следующая классификация моделей:

1. В усеченно-открытой модели (Великобритания, Израиль, Испания) ипотечные ссуды финансируются из различных источников - в том числе за счет собственного капитала банка, депозитов, межбанковских кредитов. Соответственно каждый банк устанавливает параметры ипотечного кредитования, и ставка определяется текущей экономической конъюнктурой. Такой подход возможен в странах с устойчивой экономикой. Однако в странах переходной экономики инфляция, ставки процента, курс национальной валюты, а значит, и доход граждан подвержены сильным колебаниям. Поэтому применение данной модели недостаточно эффективно. Тем не менее, многие российские банки на современном этапе используют именно эту модель ипотечного кредитования граждан.

2. В расширенной открытой модели (США) банк предоставляет ипотечный кредит конкретному гражданину исходя из уровня его доходов и кредитной истории. В этой модели источником финансовых ресурсов является вторичный рынок ценных бумаг, обеспечением которых выступают закладные на недвижимость. Государство при этом играет важную роль в формировании инфраструктуры рынка ценных бумаг, поддержании его устойчивости. Устанавливается баланс между ценой эмитированных (обращающихся) ценных бумаг на вторичном рынке и ценой закладных, служащих обеспечением эмиссии. Расширенная открытая модель является более стабильной и универсальной. Заимствование на фондовом рынке в среднесрочной перспективе возможно по фиксированным ставкам и с учетом низкого риска по сравнительно невысокой ставке процента. Федеральная национальная ипотечная ассоциация «Фэнни Мэй», созданная в 1938 г., скупает ипотечные кредиты у банков за счет привлеченных средств от выпуска долговых ценных бумаг. Отметим, что в 2006 г. общий объем рынка ипотечных облигаций составил 4,3 млрд дол. (22% от общего объема облигаций в США). Значительное влияние оказывают организации, страхующие риски дефолта первоначальных заемщиков и эмитентов облигаций.

3. Сбалансированная автономная модель (Германия) принципиально иная. Граждане образуют своего рода кооператив и на протяжении ряда лет делают взносы. Как только накоплена половина стоимости будущего жилья, член кооператива получает право на заселение. Оставшаяся часть стоимости оплачивается, как правило, в течение десяти лет, по истечении которых недвижимость переходит в собственность. Модель в наименьшей мере зависит от конъюнктуры финансовых рынков, поскольку кредитные ресурсы формируются не за счет средств фондового рынка, а за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. На остатки счетов членов-пайщиков начисляется низкий, номинальный процент. Ведь целью вклада является формирование накоплений для строительства жилья, а не получение максимальных доходов по вкладу. Отметим, время приобретения жилья отодвигается, так как для строительства необходимо накопить первоначальную сумму.

Данная модель представляет интерес для России, поскольку цены на первичном рынке жилья (дома-новостройки), как правило, ниже цен вторичного рынка, а себестоимость строительства значительно ниже рыночной цены жилья. Поэтому создание строительных кооперативов, например, в рамках крупных организаций, позволит ускоренно развивать ипотеку и жилищное строительство. Подобная модель достаточно широко использовалась в дореволюционной России.

1.3 Элементы ипотечного кредитования

кредитование российский ипотечный

Система ипотечного жилищного кредитования, как любая другая система, представляет собой ряд взаимосвязанных элементов. Элементами системы ипотечного жилищного кредитования, на мой взгляд, можно считать: субъекты ИЖК; объекты ипотечного жилищного кредитования; обеспечение ИЖК; организационно-экономическую основу ИЖК.

Таким образом, в моем представлении систему ипотечного жилищного кредитования можно определить как комплекс взаимосвязанных субъектов, объектов и обеспечения ипотечных жилищных кредитов, взаимодействующих межу собой на единой организационно-экономической основе.

Одним из основных элементов системы ипотечного жилищного кредитования являются ее субъекты. К субъектам ипотечного жилищного кредитования можно отнести: заемщика, кредитора, риелторские и страховые компании, инвесторов, правительство. Все эти субъекты являются участниками рынка ипотечных жилищных кредитов. Цели и функции этих субъектов описаны в таблице 1.1. (Приложение 1)

Как видно из таблицы, на рынке ипотечных жилищных кредитов действует достаточно большое количество участников. Такое число участников рынка является одной из особенностей ипотечного жилищного кредитования, которая обусловлена спецификой обеспечения, предоставляемого по кредитам.

Определяющим звеном рынка ипотечных жилищных кредитов является объект кредитования - один из фундаментальных элементов системы ипотечного жилищного кредитования. В широком смысле объект кредитования - вещь или процесс, под который предоставляется кредит, ради которого совершается кредитная сделка. Объектами кредитования могут быть практически любые предметы и процессы. Объектами ипотечного кредитования могут быть только приобретение и обустройство земли под жилищное строительство; строительство и реконструкция жилья; приобретение жилья.

Неотъемлемым элементом системы ипотечного жилищного кредитования является обеспечение кредита. Обеспечение кредита является своего рода гарантией его возврата. Это обусловливает особую значимость механизма обеспечения кредита, поскольку возвратность - это основополагающее свойство кредитных отношений. Изначально возвратность ипотечного жилищного кредита обеспечивается регулярным получением дохода заемщиком - это первичный источник погашения. Но поскольку существует риск несвоевременного получения или неполучения дохода заемщиком, то банку необходим вторичный источник погашения кредита. В ипотечном жилищном кредитовании этим источником является залог приобретаемой квартиры.

Помимо фундаментальных элементов в систему ипотечного жилищного кредитования входит организационно-экономическая основа, которая включает в себя этапы кредитования, как определенную последовательность обязательных процедур, а также саму технологию кредитного процесса, т.е. кредитную документацию, порядок выдачи и погашения ссуды, а также процедуру контроля в процессе обслуживания кредита.

Среди этапов ипотечного кредитования условно можно выделить несколько основных: предварительная квалификация клиента (пояснение условий кредитования); сбор и обработка информации о потенциальном заемщике; оценка вероятности погашения кредита и оценка рисков банка; принятие решения по кредиту; заключение кредитной сделки; обслуживание кредита.

Предварительным этапом можно считать привлечение банком средств для предоставления ипотечных жилищных кредитов. На каждом этапе специалисты банка проводят соответствующие мероприятия и оформляют ряд документов.

Рассмотрение экономических основ системы ипотечного жилищного кредитования дает возможность выделить следующие ее особенности: система имеет расширенный состав субъектов (участников рынка); объектом является приобретение жилья; ипотечные жилищные кредиты всегда обеспечены жилой недвижимостью; ипотечное жилищное кредитование требует выполнения ряда специфических условий (размер первоначального взноса, доля платежей по кредиту в доходе заемщика и т.п.).

2. Анализ особенностей, проблем и перспектив ипотечного кредитования в России

2.1 Особенности российского ипотечного кредитования

Развитие ипотеки в России имеет давнюю историю. До 1917 года существовало два основных ипотечных банка (оба государственные): Крестьянский поземельный банк, имеющий 82 отделения и выдававший долгосрочные ссуды сроком до 35 лет, и Дворянский земельный банк, выдававший ипотечные кредиты на 66 лет в размере 60% от стоимости заложенного имущества. Ипотечные банки и учреждения в России выдавали землевладельцу ссуду не наличными деньгами, а собственными обязательствами - «закладными листами», которые либо реализовывались самим ссудополучателем на денежном рынке, либо представлялись в качестве залога для получения кредита в банковские учреждения краткосрочного кредита. В данном случае ссудополучатель мог самостоятельно определять график и целевое назначение ресурсов. Ипотечный банк в любом случае гарантировал выкуп закладного листа в сумме, предъявленной к оплате.

В 2006 г. ипотечные кредиты в России составили 0,01% ВВП, или 500 млн. дол. (в развитых странах - 10% и выше). В 2005 г. сумма выданных ипотечных кредитов равнялась 150 млн. дол. Более 90% ипотечных кредитов выдается на вторичном рынке жилья. Наиболее рискованным считается первичный рынок в Москве, на нем выше и процентные ставки (16-21% плюс первоначальный взнос в объеме до 30% стоимости квартиры).

Госсовет при президенте РФ по вопросам ипотеки оценил спрос на ипотечные кредиты в России в сумму 2 млрд. дол., что может обеспечить 2-3-кратное увеличение объемов ипотечного строительства. Поскольку на руках у населения скопилось около 50 млрд. дол. и около 18 млрд. дол. на вкладах, проблема вовлечения наличных сбережений, в том числе и через грамотно организованную ипотеку, - это уже не прихоть ученых, а путь к инвестициям, столь необходимым для экономического роста страны. Высокая доходность рынка недвижимости (по данным инвестиционной компании «АТОН», доходы на вложенный капитал в секторе купли-продажи достигают 24%, а в сфере аренды -13-14%) привлекает к рынку недвижимости много крупных зарубежных и российских компаний. Причем эта тенденция будет усиливаться, поскольку правительство подготовило 32 поправки в законодательство, призванные уменьшить недоверие населения, заемщиков и банков при оформлении ипотечных кредитов.

На ипотечном рынке России пока достаточно мало крупных игроков. Из них выделяются три:

Ипотечный банк Delta - Credit. По программе этого банка работают более половины банков, дающих ипотечные кредиты. В 2002 г. банк выдал 4 млн. дол., в 2007 г. его кредитный портфель достиг 60 млн. дол. На деньги американского фонда «США - Россия» работают 12 банков. При покупке жилья на вторичном рынке первоначальный взнос составляет 20% стоимости квартиры, кредит выдается на срок до 15 лет под 15% годовых в валюте.

Московское ипотечное агентство в 2003 г. выделило кредитов на 5 млн доп., в 2007 г. - на 30 млн. дол. Минимальный размер кредита - 10 тыс. дол., ставка в ходе строительства - 21%, после сдачи жилья в эксплуатацию - 18%.

Федеральное агентство по ипотечному кредитованию (АИЖК). Функционирует с 1996 г. В 2002 г. его основной капитал - 650 млн. руб. плюс 2 млрд. руб. госгарантии. АИЖК работает по следующей схеме ипотечного кредитования. Банк выдает кредит под 15% годовых заемщику, регистрирует закладную. Выделенные кредиты (закладные) продаются региональным агентствам РАИК. Банк получает сумму кредита плюс комиссионные (до 10 тыс. руб.). Региональные агентства РАИК передают кредит АИЖК, оставляя за собой функции обслуживания. РАИК удерживает 2% и передает АИЖК только 13%. Держатель ипотечных кредитов АИЖК должен иметь средства, для чего выпускаются ипотечные ценные бумаги под обеспечение заложенной недвижимости по уже выданным ипотечным кредитам. Платежи заемщиков (физических лиц), гасящих ипотечные кредиты, служат источником средств для погашения ипотечных ценных бумаг и затрат банков, РАИКов и АИЖК. Это достаточно сложная система для России. За рубежом банки осуществляют все эти операции без посредников.

АИЖК имеет соглашение о развитии ипотечной деятельности с 51 субъектом РФ.

В начале 2004 года правительство предложило вариант армейской ипотеки. В настоящее время 136 тыс. семей военнослужащих не имеют квартир и 28 тыс. нуждаются в улучшении жилищных условий. Всем военнослужащим, имеющим контракт на прохождение службы, с 2005 г. перечисляется в год сумма, равная стоимости 3 кв. м (примерно по 30 тыс. руб.). Через 20 лет накопительная сумма в 600 тыс. рублей позволит получить жилье в собственность. Через 3-4 года участия в накопительной программе военнослужащие смогут взять ипотечный кредит и оформить покупку жилья. В дальнейшем основную часть долга по кредиту государство будет покрывать из своих средств.

Схема армейской ипотеки для офицера, который может получить квартиру площадью 54 кв. м через 5 лет, по предложению Минэкономразвития РФ, выглядит так. Первоначальный взнос - 30%, а кредит - 70%, далее - 30 тыс. руб. ежегодный взнос государства и 600 руб. - ежемесячные отчисления военнослужащего.

Предлагаемая накопительная система пока недостаточно проработана - не учтена инфляция, к тому же общий объем финансирования ограничен. Кроме того, при накопительной системе всегда возникают риски, которые государство должно взять на себя. В дальнейшем следует учесть, что армейская ипотека из-за низкой доходности вряд ли привлечет солидные инвестиции. Лучше было бы выделенные средства централизованно направить на строительство жилья, а затем уже использовать льготные финансовые инструменты во взаимосвязи с продолжительностью службы.

2.2 Проблемы ипотечного кредитования

На основании проведенного анализа, исходя из всех определяющих факторов, можно прийти к выводу, что ипотечный кредит является целевым, долгосрочным, капиталоемким, реально обеспеченным кредитом. Он действительно выгоден как для кредитора, так и для заемщика. Благодаря этому в экономически развитых странах ипотечный кредит занимает особое место в кредитной системе.

Я полагаю, что в стране созрели юридические, экономические, политические и организационные предпосылки для развития полноценной системы ипотечного кредитования. К сожалению, массовое распространение ипотеки в России сдерживается сегодня рядом факторов. Среди них: несовершенство законодательной и нормативной базы; отсутствие стратегии развития ипотечного бизнеса на уровне государства.

Кроме того, некоторые региональные ипотечные программы пока обходятся без участия банков, хотя в их основе лежат чисто банковские операции по привлечению вкладов и предоставлению кредитов, поэтому участие банков, несомненно, могло бы значительно повысить их эффективность.

Одной из причин, на наш взгляд, является и то, что банки работают в первую очередь в тех областях, где они могут получить высокую прибыль за короткий промежуток времени. Кроме того, нестабильная экономика России, постоянный спад производства и высокий уровень инфляции не дают возможность банкам крупномасштабно вкладывать свои активы в долгосрочные ипотечные проекты.

Не следует также забывать, что ипотечное кредитование требует от персонала банка высокой квалификации, специальных знаний и практических навыков, а также создания соответствующих структурных подразделений. В связи с этим может оказаться, что данные операции не так-то выгодны для мелких региональных банков - слишком велики затраты и незначительна прибыль. Иногда на базе универсального банка создается дочерняя ипотечная компания. Как показывает практика, деятельность специализированных ипотечных институтов (банков) более эффективна.

Ипотечное кредитование, бесспорно, является перспективным направлением банковской деятельности. Банк, занимающийся ипотекой, является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом. Все же, на мой взгляд, только на уровне банковской системы существующие проблемы не решить, необходимо стимулировать деятельность всей финансовой системы.

Это связано с тем, что ипотечное кредитование предполагает наличие большого объема финансовых средств с распределительными и перераспределительными потоками. Для обслуживания такой финансовой системы необходим постоянно и слаженно работающий механизм. Мы полагаем, что намного эффективнее будет результат, если кредитно-финансовые институты, занимающиеся ипотекой, будут специализироваться на определенных видах кредитов или заемщиках. Развитость финансовой системы позволит значительно увеличить объем инвестиций.

Хочется отметить и другой немаловажный фактор. Для банков определяющими моментами кредитования являются: доходность по ипотечным операциям, достаточная ликвидность вкладываемых в ипотеку ресурсов, минимизация риска и благоприятные условия работы. У ипотечных кредитов есть целый ряд специфических особенностей, и, соответственно, банки несут специфические риски. Основным из них является кредитный, т.е. риск того, что заемщик не вернет своевременно и полностью взятые в кредит средства. У этого риска есть две составляющие: риск невозврата и риск того, что в случае невозврата банк не сможет компенсировать свои потери за счет реализации предмета залога. Так, например, величину риска невозврата невозможно оценить, так как значительная доля людей не регистрируют основную массу своих доходов и не имеют кредитной истории. Величину процентного риска также нельзя оценить, так как не только неизвестно, сколько времени и средств надо затратить на выселение заемщика в случае дефолта, но и нет уверенности, что это вообще удастся банку сделать.

На мой взгляд, необходимо решить также следующие проблемы:

- создать единую базу данных об участниках ипотечного рынка в разрезе каждого региона, что будет способствовать внедрению унифицированной федеральной системы координации участников ипотечного кредитования и рефинансирования ипотечных кредитов;

- внести поправки в законодательство о банкротстве, предусмотрев исключение из конкурсной массы ипотечных ценных бумаг, что позволит привлечь инвесторов для финансирования ипотечного кредитования;

- разрешить противоречия между законодательными актами, например, Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Гражданским процессуальным кодексом РФ по вопросам выселения злостных неплательщиков из заложенного жилья в случае обращения на него взыскания;

- уменьшить предусмотренный Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» годичный срок допустимой отсрочки реализации судебного решения об обращении взыскания на заложенное имущество;

- совершенствовать налоговое законодательство для обеспечения роста официальных доходов населения, а именно: решить вопросы, касающиеся льгот по подоходному налогу при сделках с жильем, отмены налога на добавленную стоимость в ипотечных сделках, а также установления налоговых льгот банкам, осуществляющим ипотечное кредитование;

- принять меры, способствующие ускорению рассмотрения дел в судебных органах, для чего шире освещать судебную практику оперативного решения вопросов о наложении взыскания и отчуждении имущества, являющегося объектом залога, а также практики регулирования финансовых интересов заемщика и кредиторов по закладным при продаже заложенного имущества с аукционов;

- решить вопросы о снижении размера государственной пошлины при регистрации договоров ипотеки и, конечно же, отмене двойного взимания пошлины с одной и той же ипотечной сделки;

- дифференцировать процентные ставки ипотечному агентству, исходя из условий конкретного региона, для чего необходимо, чтобы агентство, действующее в рамках федеральной программы выкупа закладных, получило право и средства выкупать закладные по этим ставкам.

2.3 Перспективы развития ипотечного кредитования

Практический опыт подтверждает, что даже при доле ипотечного кредитования в покупке жилья 10-20% значительно увеличивается спрос на жилье. Это приводит к мультипликации налогов.

Поскольку ипотечное кредитование создает дополнительные доходы бюджета, последние могут служить одним из источников финансирования ипотечного кредитования вместе с внебюджетными источниками финансирования жилья регионов и муниципалитетов. Далее система становится самодостаточной и может расширяться за счет других источников финансирования, в том числе заемных средств финансовых институтов.

В зависимости от стоимости жилья, источников средств, платежеспособности и категории (с учетом прав на льготы) граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, возможны следующие жилищные стратегии:

- целевое направление муниципалитетам средств из федерального и региональных бюджетов, а также внебюджетных фондов на предоставление ипотечных кредитов населению для приобретения жилья на первичном рынке недвижимости;

- использование государственных субсидий, ипотечных кредитов, помощь предприятий и собственных средств граждан на приобретение жилья как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости;

- использование только собственных средств граждан и ипотечные жилищные кредиты, без поддержки предприятий и государства.

Для дальнейшего развития системы ипотечного жилищного кредитования предлагается:

- создание общенациональной системы ипотечного жилищного кредитования, опирающейся на систему местных органов власти;

- стандартизацию процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств;

- реализация бюджетной политики, направленной на стимулирование активности местных органов власти и субъектов РФ в развитии системы ипотечного жилищного кредитования путем выделения из федерального бюджета целевых средств на развитие жилищного строительства;

- создание механизмов взаимодействия систем ипотечного жилищного кредитования между регионами и городами, разработка совместных программ;

- разработка национальной программы подготовки специалистов в области ипотечного кредитования;

- поощрение организаций и предприятий, имеющих долгосрочные ресурсы (внебюджетные фонды), чтобы они вкладывали свои средства в ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, применение на начальном этапе не рыночных рычагов воздействия.

Анализ российского опыта реализации программы ипотечного кредитования жилищного строительства позволяет сделать вывод о том, что проблемы в этой сфере без активизации роли государства не решить.

Для развития ипотеки при поддержке государства необходимо сделать следующее:

Определиться с вопросом собственности на землю, земельным рынком, Земельным кодексом и судебной практикой его применения. Главный риск в том, что земля передается в пользование, а не в собственность. А пользование в современных условиях - это произвол чиновников. Если бы была достигнута договоренность о собственности на землю под жилищное строительство, в России (при прочих равных условиях) в эту сферу пошел бы иностранный капитал, снизились бы стоимость кредитов, а, следовательно, и жилья.

Принять закон о бюро кредитных историй, одновременно обеспечив правовую возможность кредитных организаций по взысканию с имущества граждан долгов по ипотечным кредитам. Следует также отказаться от подтверждения средств, направленных в первоначальный взнос, в декларации о доходах. Необходимы и поправки в закон о банкротстве кредитных организаций с целью исключения ипотечного покрытия из конкурсной массы при банкротстве банка, а также о снижении ставки налога для инвесторов в государственные ценные бумаги с 24 до, 15%.

Внести серьезные изменения и в Налоговый индекс, с целью увеличения налоговых вычетов при ипотечном кредитовании. Следовало бы снизить налогообложение рынка ипотечных ценных бумаг. В частности, установить специальный налоговый режим для эмитентов, снизить ставку налогообложения доходов инвесторов по ипотечным ценным бумагам до уровня государственных ценных бумаг, снизить налог на операции с ипотечными ценными бумагами и сделать его не зависящим от номинальной суммы выпуска (сейчас такая зависимость существует).

Упорядочить и снизить накладные расходы заемщиков и обязательное страхование (тройное) на свою жизнь, на право собственности на квартиру и на приобретение недвижимости - всего получается 1,5% от ежегодного остатка кредита.

Законодательно разрешить и прописать порядок использования различных ипотечных схем: стройсберкассы, кооперативы, ПИФы и другие формы, способствующие развитию рынка жилья и ускорению строительства. В противном случае рост дефицита жилья и его стоимость будут нарастать.

Повысить платежеспособный спрос населения.

Исследование «РОМИР Мониторинг» показало, что причиной «неготовности» к ипотеке выступает низкий уровень доходов. Среди тех, кто имеет среднедушевой доход от 1500 до 10000 руб. в месяц, только 7-15% рассматривают в той или иной степени возможность воспользоваться ипотечным кредитом. Зато среди относительно обеспеченных людей (доход на члена семьи от 10000 рублей в месяц) уже 39% считают, что они в состоянии воспользоваться ипотечным кредитованием.

Но дело не только в низких доходах. Для российского рынка, как показало исследование, вообще характерен невысокий уровень доверия населения к финансовым структурам, выдающим кредиты. В массовом сознании еще не преодолены негативные последствия экономического кризиса 1998 г.

Организовать системную работу по привлечению населения к ипотеке и разъяснению ее сущности.

Группа «РОМИР Мониторинг» провела исследование на тему, что мы знаем об ипотеке. Результаты можно назвать шокирующими. Оказалось, что 43% взрослого населения России вообще ничего не знают об ипотеке. Еще 36% утверждают, что про ипотеку «слышали, но знают мало». Иными словами, подавляющее большинство россиян (почти 80%) не знают об ипотеке практически ничего. И лишь 7% заявили, что знакомы с этой темой «очень хорошо».

В России массовый запуск ипотеки возможен в значительной мере за счет увеличения сроков возврата кредита до 25-30 лет (вместо существующих в среднем 10 лет), а также снижения процентов по кредитам до 7-8% в валюте (в настоящее время в среднем 15%). Но следует иметь в виду, что все финансирование по ипотечным займам сосредоточено в коммерческих банках, которые ситуация с высокими процентными ставками в условиях постоянного роста цен на жилье вполне устраивает. Государство пока на коммерческие банки существенного влияния оказать не может, хотя такие рычаги имеются.

Заключение

Главные причины неудач в области создания институтов жилищного кредитования в России - недооценка роли государства, с одной стороны, и культурных и институциональных препятствий - с другой гой, наивная вера в то, что условия для развития передовых форм ипотечного кредитования могут возникнуть за короткое время. Следствием этого заблуждения стало отсутствие продуманной государственной стратегии в данной области.

Основными барьерами на пути широкого распространения пережлав форм ипотеки в России являются низкое соотношение между доходами населения и стоимостью жилья, недостаточная культура сберегательного поведения и высокие ставки процента за кредит. Снижению ставок препятствуют слабость судебной системы, взаимное недоверие банков, населения и государства, отсутствие кредитных историй у большинства населения, масштабный характер теневых отношений, затрудняющих проверку платежеспособности заемщика.

Развитие ипотечного кредитования возможно не только за счет привлечения средств финансового рынка. Опыт Германии показывает, что решить жилищную проблему для многих граждан возможно посредством активизации деятельности ссудосберегательных касс и кооперативов взаимного кредитования. Разрыв между уровнем сбережений и инвестиций свидетельствует о наличии значительных финансовых ресурсов, не задействованных в экономике. Создание надежных сберегательных касс позволит ослабить жилищные проблемы. Такой механизм развития финансирования ипотечного кредитования предполагает активную роль государства в регулировании деятельности сберегательных касс, возможно, оказания им финансовой поддержки за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации.

Обобщая вышесказанное, следует заметить, что вделе развития ипотеки в России сохраняются серьезные трудности как общеэкономического характера (недостаточно высокий уровень жизни населения, из-за чего ипотекой могут воспользоваться только обеспеченные граждане, чрезмерная доля «теневого» сектора экономики), так и законодательного характера (неурегулированность отношений собственности и залога, отсутствие условий для обращения закладных на рынке ценных бумаг, несовершенство системы государственных гарантий на рынке ипотечных ценных бумаг) и т.д. Без решительной борьбы с коррупцией, снижения административных барьеров, совершенствования налоговой системы и многого другого говорить о дальнейшем развитии ипотечного кредитования в России, на мой взгляд, преждевременно.

Список литературы

1. Довдиенко И.В. Ипотека. Управление. Организация. Оценка. - М.: ЮНИТИ - ДАНА, 2007.

2. Косарева Н.Б. Основы ипотечного кредитования. - М.: ИНФРА-М, 2007.

3. Шелков О.В. Ипотечное кредитование: история, теория, перспективы, практические рекомендации для заемщиков. - М.: Дикта, 2007.

4. Астапов К.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) // Деньги и кредит. №4, 2004.

5. Грузицкий Ю.Л. Ипотека в Российской империи (из истории становления ипотечных банков) // Деньги и кредит. №1, 2005.

6. Журкина Н. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения // Финансы. №6, 2002.

7. Зельднер А.Г., Южелевский В.К. Жилищное строительство и ипотека в России // ЭКО. №8, 2004.

8. Логинов М.П. Ипотечное жилищное кредитование в России // ЭКО. №1, 2008.

9. Нугаев Р.А., Кириченко Е.Г. Региональные схемы ипотечного кредитования и проблемы их дальнейшего развития // Деньги и кредит. №3, 2007.

10. Павлова И.В. Основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования // Деньги и кредит. №3, 2003.

11. Петров В. Проблемы и перспективы обращения ипотечных ценных бумаг на торговых площадках // Рынок ценных бумаг. №8, 2007.

12. Радченко И. Анализ банковских ипотечных программ // Ведомости. №177, 2007.

13. Сергеев Д. Система массового ипотечного кредитования в РФ: адаптация мирового опыта // Рынок ценных бумаг. №4, 2003.

14. http://www.ahml.ru

15. http://www.aton.ru

16. http://www.deltacredit.ru

17. http://www.economy.gov.ru

18. http://www.mia.ru

19. http://www.romir.ru/

Размещено на Allbest.ru