Развитие ипотечного жилищного кредитования в РФ

В случае установления отсрочки по погашению кредита на период действия кредитного договора оформляется дополнительное соглашение к нему.

7. По «Ипотечному кредиту» и кредиту «Ипотечный плюс» может быть установлена дифференцированная процентная ставка, при этом уровень процентных ставок по указанным кредитным программам может отличаться с учетом более низкого кредитного риска по кредиту «Ипотечный плюс».

Дифференцированная процентная ставка - это ставка, размер которой снижается по заявлению заемщика/ созаемщиков после выполнения им/ими условий банка, определенных в кредитном договоре. Дифференцированная процентная ставка может устанавливаться исключительно по жилищному кредиту, относящемуся по составу обеспечения к ипотечному кредиту. [10]

Основной частью в процедуре ипотечного кредитования является анализ кредитной заявки:

Первым этапом анализа кредитной заявки является процедура рассмотрения вопроса о предоставлении кредита, который состоит из следующего:

1. При обращении заемщика в банк за получением кредита кредитный работник выясняет цель, на которую испрашивается кредит, разъясняет условия и порядок предоставления кредита, знакомит с перечнем документов, необходимых для получения кредита.

Для получения кредита заемщик предоставляет в банк следующие документы:

1. Заявление - анкета (Приложение 1).

2. Паспорт заемщика, его поручителя и/ или залогодателя.

3. Документы, подтверждающие финансовое состояние заемщика и его поручителя за последние 6 месяцев.

4. Медицинский полис, страховое свидетельство государственного пенсионного страхования.

5. Документы по предоставленному залогу.

Документы, подтверждающие финансовое состояние заемщика и его поручителя представлены в таблице 2.2.1.

Таблица 2.2.2.Документы, подтверждающие финансовое состояние заемщика и его поручителя [9]

Категория граждан	Предоставляемые документы
Работающие	справка предприятия, на котором работает заемщик и его поручитель за последние 6 месяцев по форме 2-НДФЛ или справка по форме банка (Приложение 1) в случае предоставления справки по форме 2-НДФЛ, а также в случае реорганизации в течение последних 6 месяцев предприятия, на котором работает заемщик и его поручитель - выписка из трудовой книжки или копия трудовой книжки.
Пенсионеры	Справка о размере назначенной пенсии из отделения Пенсионного фонда РФ и/или другого государственного органа, выплачивающего пенсию, по используемым ими формам.
Занимающиеся предпринимательской деятельностью без образования юридического лица (ПБОЮЛ), либо частной практикой, либо имеющие иной источник доходов разрешенный законодательством ( в зависимости от вида деятельности)	Свидетельство ПБОЮЛ о регистрации в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП) или лицензия частного нотариуса, или удостоверение адвоката (предъявляются). Подлинник или нотариально удостоверенная копия разрешения (лицензия) на занятие отдельными видами деятельности, если они подлежат лицензированию в соответствии с действующим законодательством. Налоговая декларация за период согласно таблице 2.2.3. Книга учета доходов и расходов (для ПБОЮЛ), уплачивающих налоги в соответствии с гл. 26.2. НК РФ, за период не менее 6 последних месяцев. Форма 2-НДФЛ за последний налоговый период (для физических лиц, уплату налогов за который осуществляют налоговые агенты).

Таблица 2.2.3. Период, за который предоставляются налоговая декларация [9]

Глава НК РФ	Период предоставления
26.1.- «Система налогообложения для сельскохозяйственных товаропроизводителей» (ЕСХН) 26.2. - «Упрощенная система налогообложения»	За прошедший календарный год и последний отчетный месяц
26.3. - «Система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности»	За последние два налоговых периода
23. - « Налог на доходы физических лиц» (НДФЛ)	За последний налоговый период

Заявление - анкета регистрируется кредитным работником в журнале учета заявлений; на заявлении-анкете проставляются дата регистрации и регистрационный номер.

С паспорта и других документов, подлежащих возврату, снимаются ксерокопии. На копиях, сделанных кредитным работником, делается отметка "копия верна" за его подписью и проставляется дата сверки с подлинником.

На оборотной стороне заявления-анкеты (или отдельном листе) кредитный работник составляет опись принятых документов.

2.Кредитный работник производит проверку представленных заемщиком и поручителем документов и сведений, указанных в заявлении-анкете, рассчитывает платежеспособность заемщика и поручителя.

При проверке сведений кредитный работник выясняет с помощью базы данных по заемщикам - физическим лицам и запросов в другие филиалы Сбербанка России, предоставившие кредиты, кредитную историю заемщика, поручителя, размер задолженности по ранее полученным ими кредитам, предоставленным поручительствам.

Целесообразно, чтобы поручителями являлись физические лица, состоящие с заемщиком в родственных отношениях: супруги, родители, совершеннолетние дети, усыновители, попечители и т.п., независимо от их платежеспособности (если они не являются единственными поручителями по кредиту).

3. Кредитующее подразделение направляет пакет документов в юридическое подразделение и подразделение безопасности банка.

По результатам проверки и анализа документов юридическое подразделение и подразделение безопасности банка составляют письменные заключения, которые передаются в кредитующее подразделение.

4. В случае принятия в залог недвижимого имущества, транспортных средств и другого имущества кредитующее подразделение может привлечь к работе по определению оценочной стоимости этого имущества специалиста банка по вопросам недвижимости, специалиста дочернего предприятия, либо независимого оценщика. По результатам оценки специалист составляет экспертное заключение, которое передается в кредитующее подразделение.

Оценочная стоимость транспортных средств может быть определена на основании страхового полиса, выданного компанией, входящей в перечень, рекомендованных Сбербанком России.

5. Кредитный работник анализирует и обобщает представленные из других подразделений банка материалы, определяет максимально возможный размер кредита и готовит заключение о возможности предоставления кредита.

6. Кредитный работник вправе самостоятельно принять решение об отказе в выдаче кредита если:

- подразделением безопасности и / или юридическим подразделением банка даны отрицательные заключения о возможности предоставления кредита заемщику;

- при проверке выявлены факты предоставления поддельных документов или недостоверных сведений;

- имела место отрицательная кредитная история, повлекшая проведение банком претензионно - исковых мероприятий по принудительному возврату просроченной задолженности, списание ссудной задолженности по ранее выданным заемщику кредитам;

- платежеспособность заемщика или предоставленное обеспечение возврата кредита не удовлетворяет требованиям предъявляемых Сбербанком РФ.

В этом случае кредитный работник направляет заемщику письменное уведомление за подписью руководителя (или другого уполномоченного лица) банка об отказе в предоставлении кредита без указания его причин. Письмо регистрируется в канцелярии банка (в журнале исходящей информации), после чего делается отметка в журнале регистрации заявлений и на заявлении-анкете, и помещается вместе с пакетом документов в дело отказов в выдаче кредитов.

Кредитный работник возвращает заемщику по его просьбе представленные им документы, за исключением заявления-анкеты. Материалы, собранные кредитным работником (ксерокопия паспорта и др., заключения других служб банка, расчеты, ответы на запросы), заемщику не передаются. На оборотной стороне заявления-анкеты или отдельном листе составляется перечень возвращаемых документов, их возврат подтверждается подписью заемщика.

7. Подготовка и рассмотрение вопроса на кредитный комитет банка осуществляется в соответствии с регламентом работы кредитного комитета банка. На рассмотрение кредитного комитета банка может быть представлено и отрицательное заключение кредитующего подразделения с предложением об отказе в выдаче кредита.

8. Заключение кредитующего подразделения должно включать в себя следующие позиции:

1) общие сведения о заемщике - Фамилия, имя, отчество; возраст; место постоянного проживания (регистрации); место работы; должность (профессия); стаж работы; образование; семейное положение; состав семьи; число лиц, находящихся на иждивении;

2) параметры кредитной сделки (вид, цель и сумма испрашиваемого кредита, процентная ставка за пользование кредитом, срок кредитования, обеспечение);

3) параметры кредитной сделки (вид, цель и сумма испрашиваемого кредита, процентная ставка за пользование кредитом, срок кредитования, обеспечение);

4) кредитная история заемщика; информация о своевременности и полноте исполнения им иных долговых обязательств; сведения о доходах заемщика, имеющихся долговых обязательствах;

5) информация о проведении сделки в рамках установленных лимитов/ограничений (при необходимости);

6) расчет платежеспособности заемщика и максимально возможной суммы кредита;

7) обеспечение кредита:

- сведения о поручителях - физических лицах (аналогично сведениям о заемщике);

- сведения о поручителях - юридических лицах с выводом о возможности принятия их поручительств в качестве обеспечения кредита;

- сведения о других видах обеспечения кредита.

8) выводы подразделений банка, принимавших участие в рассмотрении вопроса о предоставлении кредита, в соответствии с подготовленными ими заключениями;

9) выводы кредитующего подразделения банка, предлагаемое решение.

9. Заключение кредитного работника, завизированное руководителем кредитующего подразделения, заключения других подразделений банка, при необходимости независимого эксперта прилагаются к пакету документов заемщика, и направляются для принятия решения о предоставлении (отказе в предоставлении) кредита на рассмотрение кредитного комитета банка или на рассмотрение руководителя банка в пределах предоставленных ему полномочий.

10. Решение кредитного комитета оформляется протоколом с указанием всех параметров кредитной сделки.

В случае принятия кредитным комитетом банка решения об отказе в выдаче кредита, кредитный работник сообщает об этом заемщику, и возвращает ему документы согласно п.6. Пакет документов вместе с выпиской из решения кредитного комитета банка (или копией решения) помещается в дело отказов в выдаче кредитов.

11. Подготовка заключения кредитующего подразделения для принятия решения руководителем либо другим уполномоченным лицом банка в пределах предоставленных ему полномочий осуществляется аналогично подготовке заключения на кредитный комитет банка (п.8.).

Руководитель либо другое уполномоченное лицо банка делает надпись на заявлении заемщика на получение кредита о принятом им решении с указанием даты, и возвращает документы кредитному работнику.

12. При принятии положительного решения кредитный работник сообщает об этом заемщику (по телефону, факсимильной связью или иным доступным способом), делает отметку в журнале регистрации заявлений и приступает к оформлению кредитных документов.

Срок рассмотрения документов и принятия решения о выдаче кредита не может превышать 18 рабочих дней со дня предоставления полного пакета документов по кредитам на приобретение, строительство, реконструкцию и ремонт объектов недвижимости. [9]

Вторым этапом анализа кредитной заявки является оценка обеспеченности надлежащего исполнения обязательств по кредиту.

При принятии банком в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору поручительства физических лиц.

По кредитам в сумме от 45000 рублей до 300000 рублей необходимо предоставление одного поручительства. По кредитам от 300000 до 750000 рублей необходимо предоставление двух поручительств.

Оценка платежеспособности поручителей - физических лиц производится аналогично оценке платежеспособности заемщика.

Кредиты свыше 750000 рублей предоставляются с обязательным оформлением залога имущества.

Третий этап - оценка платежеспособности заемщика.

Платежеспособность заемщика определяется на момент его обращения в банк по следующей формуле:

P = D_r* K * t, где [1]

D_r - среднемесячный доход за 6 месяцев за вычетом всех обязательных платежей (для пенсионеров размер получаемой ими пенсии). Величина чистого дохода граждан, занимающиеся предпринимательской деятельностью без образования юридического лица, либо занимающейся частной практикой, либо имеющих иной источник доходов, разрешенных законодательством, определенный на основании финансовых документов.

K - коэффициент зависящий от величины D_r ;

К = 0,7, применяется для кредита в сумме до 45 000 рублей;

К = 0,8 применяется для кредита в сумме свыше 45 000 рублей (или эквивалента этой суммы в иностранной валюте, курс иностранной валюты, устанавливается Банком России на момент обращения заявителя в банк) ;

t - срок кредитования (в месяцах).

Если в течение предполагаемого срока кредита Заемщик вступает в пенсионный возраст, то его платежеспособность определяется по формуле:

P = D_r1 * K₁ * t₁ + D _r2 * K₂ * t₂ , где [2]

D_r1 - среднемесячный доход, рассчитываемый аналогично D_r;

t₁ - период кредитования (в месяцах), приходящейся на трудоспособный возраст Заемщика;

D _r2 - среднемесячный доход пенсионера (ввиду отсутствия документального подтверждения размера будущей пенсии Заемщика, принимается равным размеру базовой части трудовой пенсии (с учетом индексации, установленной федеральным законом от 17.12.2001 г. № 173 - ФЗ «О трудовых пенсиях в РФ») ;

t₂ - период кредитования (в месяцах), приходящейся на пенсионный возраст Заемщика;

K₁, K₂ - коэффициенты, аналогичные К, в зависимости от величины D_r1 и D_r2.

Месяц вступления заемщика в пенсионный возраст необходимо относить к трудоспособному периоду.

В целях расчета:

- используются календарные месяцы;

- часть месяца, в котором заемщик подал кредитную заявку, начиная от даты ее подачи и заканчивая днем этого месяца (включительно) при расчете не учитывается;

- последний месяц периода кредитования учитывается как полный.

Четвертый этап - определение максимального размера кредита.

Максимальный размер предоставляемого кредита (S_p) определяется исходя из платежеспособности заемщика (Р) на момент его обращения в банк по формуле: приглашение приглашение встреча

Sp =	P
	1+	( t +1)* годовая процентная ставка по кредиту в рублях
		2*12*100

t - срок кредитования (в целых месяцах).

Полученная величина максимальная сумма кредита корректируется в сторону уменьшения с учетом предоставления обеспечения возврата кредита и иных факторов, обусловленных социально - экономическими характеристиками заемщика и региона его проживания.

При этом совокупное обеспечение должно покрывать сумму кредита и причитающихся за его пользование процентов за период не менее 1 года (в случае, если кредит предоставляется сроком до 1 года - процентов за период, установленный кредитным договором), то есть при расчете максимального размера предоставляемого кредита (S_o), исходя их совокупного обеспечения (O) в формуле:

So =	O
	1+	( t +1)* годовая процентная ставка по кредиту в рублях
		2*12*100

Период (t), в течение которого оценочная стоимость предметов залога с учетом поправочных коэффициентов, либо сумма совокупного обеспечения должна покрывать сумму кредита и причитающихся за его пользование процентов, устанавливается следующим образом:

- в случае если кредит предоставляется сроком до 1 года, (t) принимается равным сроку кредита (в целых месяцах);

- в остальных случаях (t) принимается за 12 месяцев.

В целях определения максимальной величины кредита, которая может быть предоставлена заемщику, необходимо:

- произвести расчет (S_p) и (S_o);

- сравнить значение (S_p) и (S_o).

При этом максимальная сумма кредита не должна превышать меньшего из сравниваемых значений. [9]

После анализа кредитной заявки и при принятии положительного решения о выдаче кредита кредитующее подразделение:

1. направляет в подразделение учета кредитных операций распоряжение о резервировании номера ссудного счета;

2. оформляет с заемщиком кредитные документы:

- Кредитный договор (Приложение 3);

- Срочное обязательство (график платежей);

- В зависимости от вида обеспечения: договор поручительства или договор залога (Приложение 4);

Все документы составляются в трех экземплярах: 1 экземпляр каждого документа для заемщика, 2 экземпляра для банка.

Заемщик может подписать кредитный договор в течение 30 календарных дней со дня принятия решения банком о предоставлении кредита.

После оформления договоров кредитный работник приступает к формированию кредитного дела, в котором подшиваются копии каждого договора, страхового полиса и полный пакет документов, послуживших основанием для предоставления кредита.

Выдача кредита производится в соответствии с условиями кредитного договора, как наличными деньгами, так и в безналичном порядке.

Заемщик обязан получить кредит или его первую часть в течение 45 дней с даты заключения кредитного договора.

После оформления надлежащим образом обеспечения, предусмотренное кредитным договором, заемщик оформляет в кредитующем подразделении срочное обязательство и заявление индивидуального заемщика на выдачу кредита с указанием суммы и способа получения кредита.

Выдача кредита осуществляется:

- наличными - в день подачи заемщиком заявления;

- безналичным путем - в течение 2 рабочих дней после подачи заемщиком заявления.

Сроки предоставления в банк документов, подтверждающих целевое использование кредита: договор купли - продажи и свидетельство о праве собственности заемщика/ созаемщика на объект недвижимости - в течение 6 месяцев с даты выдачи кредита.

Срок оформления в залог (ипотека в силу договора) кредитуемого объекта недвижимости - в течение 6 месяцев с даты выдачи кредита и не позднее 3 месяцев с даты оформления объекта недвижимости в собственность заемщика/созаемщиков.

В течение кредитного периода кредитор следит за своевременностью выполнения заемщиком своих обязательств.

Платежи по погашению кредита списываются банком со счета заемщика по вкладу, условия которых позволяют совершать приходно - расходные операции, по текущему счету (при погашении задолженности а валюта РФ) или специальному счету по обслуживанию кредита на основании длительного письменного поручения. Вклад (счет) должен быть открыт в банке выдавшем кредит.

Если возникают признаки ухудшения финансового состояния клиента, и формируется задолженность по погашению основной суммы долга и процентов, то кредит признаётся проблемным и решение о дальнейших действиях принимается кредитным комитетом.

Кредитные операции - высокорисковый вид деятельности банка, для снижения этого риска формируются специальные резервы на возможные потери по ссудам. Это должно предотвратить резкие колебания прибыли банка в связи с не возвратом ссудной массы и обеспечить более стабильные условия деятельности. [9]

Рассмотрев общий порядок предоставления ипотечного кредита, отметим особенности кредита «Молодая семья».

1. Кредит «Молодая семья» предоставляется заемщику исключительно на цели приобретения и строительства объектов недвижимости, под которыми понимаются: квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат; земельный участок с построенным / строящимся жилым домом или приобретаемый с целью строительства на нем жилого дома, расположенного на территории РФ.

2.Дополнительно к основному пакету документов молодая семья должна предоставить:

- свидетельство о регистрации брака;

- свидетельство о рождении детей;

- документы, подтверждающие родственные отношения созаемщиков- молодой семьи и их родителей.

3. Максимальная сумма кредита «Молодая семья» определяется исходя из платежеспособности заемщика (суммарной платежеспособностью созаемщиков), представленного обеспечения и покупной стоимости объекта недвижимости, а также с учетом кредитной истории каждого из заемщиков/ созаемщиков в банке и их благонадежности.

4.Расчет платежеспособности заемщика / созаемщиков производится в соответствии с третьим этапом анализа кредитной заявки, с учетом следующего:

- в случае, когда созаемщиками являются супруги и родитель (родители), в расчет платежеспособности каждого из созаемщиков - супругов кроме дохода по основному месту работы могут приниматься дополнительные виды доходов, а в расчет платежеспособности каждого из созаемщиков - родителей может приниматься только доход, получаемый им по одному месту работы (пенсия);

- в случае, когда созаемщиками является мать (отец) из неполной семьи и ее (его) родитель (родители), в расчет платежеспособности каждого из созаемщиков кроме дохода по основному месту работы (пенсии) могут приниматься дополнительные виды доходов.

5. Максимальный размер кредита «Молодая семья» не должен превышать:

- 95% покупной стоимости объекта недвижимости для молодой семьи с ребенком (детьми);

- 90% покупной стоимости объекта недвижимости для молодой семьи без детей.

Первоначальный взнос - не менее 5% при наличии ребенка или 10% молодым семьям без детей.

6. По заявлению заемщика/ созаемщика банк вправе предоставлять отсрочку в погашение основного долга до достижения ребенком трех летнего возраста и на период строительства до двух лет. Срок действия кредитного договора может быть увеличен на срок предоставленной отсрочки путем заключения дополнительного соглашения. При этом производится переоформление срочного обязательства.

Суммарный период предоставления отсрочек в погашении кредита не может превышать пяти лет. Отсрочка по уплате процентов за пользование кредитом не предоставляется. [8]

Таким образом, операции в области ипотечного кредита требуют от персонала банка высокой квалификации, специальных знаний. Поэтому для успешной деятельности в области ипотечного жилищного кредитования в банке созданы соответствующие структурные подразделения, а также проводится постоянное повышение квалификации работников банка.

Рассматривая деятельность Сбербанка по выдаче ипотечных кредитов можно сказать, что он добился значительных результатов в этом направлении. Объем выданных кредитов на приобретение жилья Сбербанком на конец 2006 года составил 91,2 млрд. руб., что в 3,8 раза превышает показатели 2004 года. Динамика ипотечного кредитования представлена на рисунке 2.2.4.

Рис. 2.2.4 Динамика ипотечного кредитования (млрд. руб.) [11]

По данным рисунка 2.2.4 видно, что в 2006 году высокими темпами развивались операции долгосрочного жилищного кредитования, что свидетельствует о растущем интересе населения к целевым кредитным программам банка. Портфель жилищных кредитов увеличился за год в 2,1 раза. [11]

Сбербанк уверенно чувствует себя в ипотечном сегменте кредитования, так как обладает достаточными средствами для того, чтобы выдавать кредиты на 10-20 лет.

Структура региональных операторов напоминает филиальную сеть Сбербанка России, который является лидером по объему выданных ипотечных кредитов (43,2 млрд. руб. по состоянию на I квартал 2007 года [16, 22]). Объемы портфелей других банков на порядок меньше данного. В таблице 2.2.5. приведены статистические данные по объему выданных кредитов банками - лидерами 2006 года.

Таблица 2.2.5.Банки-лидеры по объему выданных ипотечных кредитов в 2006 г.[18,68]

№ п/п	Название банка	Объем, тыс. долл. США
1	Сбербанк России	4 295 301
2	ВТБ 24	756 550
3	Москоммерцбанк	620 000
4	Банк Уралсиб	337 000
5	Дельтакредит	291 000
6	КИТ Финанс	277 626
7	Транскредит	241 359

Из данных таблицы видно, что абсолютным лидером по объему выданных кредитов является Сбербанк РФ, и его доля на ипотечном рынке составляет больше 50 %. [30,72]

Выводы

Подводя итог второй главы работы можно отметить, что в январе 2006 г. Правительство РФ утвердило новую редакцию Федеральной целевой программы «Жилище» и национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Понимая важность развития ипотеки в нашей стране, многие российские банки уже подошли к решению об участии в этих программах и приступили к их реализации. Лидирующую позицию на российском рынке ипотечного кредитования занимает Сбербанк России, объем выданных ипотечных кредитов, которого за 2006 год составил 4 295 301 тыс. долл. США.

Так, в рамках проекта «Доступное жилье» рынку предлагается целый ряд ипотечных программ: «Кредит на недвижимость» этот вид кредита выдается на приобретение недвижимости, строительство, реконструкцию, ремонт других объектов недвижимости, которые построены или строятся без участия кредитных средств Сбербанка России или его филиалов. «Ипотечный кредит» выдается на приобретение дома или квартиры, при этом недвижимость может быть строящейся или же готовой. «Ипотека плюс» предоставляется на приобретение, строительство объектов недвижимости в рамках договоров о сотрудничестве между банком и застройщиками. «Молодая семья» возраст потенциальных клиентов Сбербанка по этой программе должен быть от 18 до 30 лет. Но, не смотря на свою привлекательность программы ипотечного кредитования, имеют ряд особенностей, с которыми потенциальному заемщику обязательно необходимо ознакомиться заранее.

Что касается, самого процесса получения ипотечного кредита, то главным при принятии банком решения о выдаче кредита на приобретение жилья является платежеспособность потенциального заемщика, уверенность в том, что долг будет своевременно погашен, так как перспектива судебного разбирательства не отвечает интересам кредитора.

Таким образом, проанализировав ипотечные программы Сбербанка России и механизм выдачи жилищных кредитов, перейдем к рассмотрению третьей главы, которая посвящена проблемам и перспективам развития ипотечного кредитования в регионах России.

3. Проблемы и пути совершенствования системы ипотечного кредитования в регионах РФ

3.1 Перспективы развития ипотеки в регионах РФ

В России избрана двухуровневая модель организации ипотечного рынка. С этой целью в 1997 г. было создано Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Его главной задачей была определена организация вторичного ипотечного рынка в России.

Деятельность Агентства также направлена на содействие создания надежных процедур ипотечного кредитования. Средства для рефинансирования ипотечных кредитов формируются за счет выпуска облигаций общего долга. Для финансирования своей основной деятельности по приобретению ипотечных кредитов на вторичном рынке Агентство может выпускать ипотечные ценные бумаги (ИЦБ), обеспеченные залогом прав требования по ипотечным кредитам или закладным.

Для развития жилищного кредитования в регионах АИЖК заключило соглашение с региональными операторами в 70 регионах. Всего по стандартам АИЖК рефинансировано 16,7 тыс. ипотечных кредитов, что составляет 6,7 млрд. руб. Активная поставка закладных идет из Башкирии, Новосибирской, Оренбургской, Самарской областей и Алтайского края. [28,40]

Среди регионов наиболее успешно ипотечное кредитование развивается в Башкортостане, где в день выдается до 30 ипотечных кредитов. Там реализована концепция сети ипотечных брокеров. Кредиты выдает только один первичный кредитор - Башэкономбанк, но почти все риэлторы города выступают в качестве брокеров и берут на себя оформление до 90% необходимой документации.

Оренбургская область - одна из первых в РФ - приступила к внедрению ипотечного кредитования. Администрация области законодательно установила субсидии молодым семьям на приобретение жилья, средства на которые выделяются в рублях, при этом процентная ставка работникам бюджетной сферы составляет 7%, жителям сельских районов - 8%, жителям города, стоящим в очереди на улучшении жилищных условий - 10%. Срок погашения кредита - 10 - 25 лет. Выплаты по кредиту должны быть завершены до наступления пенсионного возраста заемщика.

В Иркутске в 1999г. Было создано ОАО «Иркутское региональное ипотечное агентство» (ИРИА), для чего из средств регионального бюджета было направлено 1 млн. руб.

В Приморском крае на рынке ипотечного жилищного кредитования действуют два крупных оператора: созданное при участии городской администрации «Владивостокское ипотечное бюро» и приморский краевой центр (ПКРЦ) «Наш дом приморье», также опирающейся на поддержку краевой администрации. Обе структуры - операторы федеральной ипотечной программы. За семь месяцев 2004 года в рамках программы ипотечного кредитования в крае было выдано 229 кредитов.

В Чувашии с 2000 года под реализацию республиканской программы строительства социального жилья гражданам предоставляется банковский кредит в объеме 10 млн. руб. сроком на 5 лет под ј ставки рефинансирования ЦБ РФ. Разница между льготной и коммерческой ставкой гасит региональный бюджет.

В Мордовии создано АО «Мордовская ипотечная корпорация», которая занимается развитием ипотеки в регионе. Уставной капитал АО составляет 50 млн. руб., при этом 51% акций «Мордовской ипотечной корпорации» остается в руках государства, а остальные акции распределены среди учредителей. А также в Мордовии работает система предоставления государственных субсидий малообеспеченным семьям на строительство жилья из средств республиканского бюджета.

В Республике Коми фонд жилищного строительства ведет работу по выполнению программы переселения северян. Ежегодно фонд приобретает жилье и участвует в строительстве в 40 городах, расположенных в 25 регионах России.

В Ростове также действует ипотечная программа, участниками которой являются граждане, проживающие в Ростове не менее 10 лет находящиеся в трудоспособном возрасте. Льготная ссуда предоставляется в размере 50% стоимости выбранного жилья, ставка по ссуде устанавливается в размере 1/8 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Срок возврата ссуды устанавливается индивидуально для каждого участника программы и составляет от 2 до 10 лет. Как и в других регионах, ипотечная программа осуществляется за счет бюджетных средств.[27, 22]

В Республике Татарстан для реализации республиканского проекта - социальной ипотеки 27 декабря 2004 года был принят закон Республики Татарстан «О государственной поддержке жилищного строительства в Республике Татарстан», и с 2005 года реализует Программу социальной ипотеки. Действие программы запланировано на долгосрочную перспективу - до 2019 года. Предусмотрено увеличение объема вводимого жилья до 1 млн.кв. метров в год к 2010 году. В рамках федеральной целевой программы «Жилище» Государственный жилищный фонд при президенте Республики Татарстан реализуются программы «Обеспечение жильем молодых семей», «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой», «Обеспечение жильем семей молодых специалистов на селе». [21, 31]

В Кемерово главное управление капитального строительства администрации Кемеровской области учредило «Фонд развития жилищного строительства Кемеровской области», в задачи которого входит обеспечение жильем граждан с низкими доходами и социальных работников. Средства граждан при приобретении жилья по ипотечный схеме составляет 10 %.

Анализ функционирующих программ ипотечного кредитования выявил три основных типа регионов. К первому относятся регионы, реализующие рыночные механизмы ипотечного кредитования (Москва, Санкт-Петербург, Иркутская область), чему способствует высокий уровень их экономического развития. На данных территориях наблюдается высокий спрос на ипотечные продукты.

Ко второму типу относятся регионы, внедряющие схемы с участием региональных бюджетов (Ростов, Кемерово, Оренбургская область). Это объясняется более низким уровнем жизни населения.

Третий тип - регионы, реализующие рыночный механизм ипотечного кредитования с присутствием социальной ипотеки (Москва, Санкт-Петербург, Республика Мордовия, Иркутск, Республика Башкортостан, Пермская область, Казань). [27, 23]

По данным Министерства регионального развития за 2006-2007г. выделяют десять субъектов РФ, где лучше всего развивается ипотека, смотрите таблицу 3.1.1.

Таблица 3.1.1.Десять субъектов РФ с наиболее развитым рынком ипотечного кредитования [15,26]

Регион	Объем рынка, млрд.руб.
Москва	49,5
Санкт - Петербург	13,2
Ханты - мансийский автономный округ	12,0
Челябинская область	10,11
Алтайский край	8,1
Республика Башкортостан	8,09
Свердловская область	6,5
Самарская область	6,26
Омская область	4,9
Пермский край	4,6

В настоящее время рынок ипотечного кредитования находится в стадии активного роста. Если сегодня его объем составит всего около 2% ВВП, то в ближайшие годы он может увеличиться до 10-15%. За первое полугодие 2007 года объем рынка ипотечного кредитования по сравнению с аналогичным периодом 2006 года увеличился более чем в 2,5 раза, и такая динамика сохранится в ближайшей перспективе. На рисунке 3.1.2 приведена динамика кредитов по годам с прогнозом до 2010 года.

Оля Аля пришла в класс. Ипотека.

Рис.3.1.2.Динамика выданных кредитов (с 2007 года прогноз) [15,28]

Необходимо отметить, что и задолженность по ипотечным кредитам, предоставленным российскими банками, увеличилась по сравнению с 2005 годом более чем в 3 раза, и составляет около 0,3 % от ВВП. (Для сравнения: в странах Западной Европы отношение ипотечного долга к ВВП - 70 %, а США - 50 %, а в странах центральной и Восточной Европы - 25 %). [31,9] Объем задолженности по федеральным округам представлен в таблице 3.1.3.

Таблица 3.1.3.Объем задолженности по ипотечным жилищным кредитам на 1 апреля 2007 г. [17, 77]

Федеральный округ	Ипотечные кредиты, выданные в рублях	Ипотечные кредиты, выданные в валюте	Всего
Всего по РФ	187 263 468	102 024 751	289 288 219
Центральный	30 775 811	72 777 502	103 553 313
Северо - Западный	16 394 461	14 660 809	31 055 270
Южный	13 917 445	2 885 638	16 803 083
Приволжский	38 052 078	5 271 898	43 323 976
Уральский	40 925 336	1 829127	42 754 463
Сибирский	40 838 732	3 317 087	44 155 819
Дальневосточный	6 359 605	1 282 690	7 642 295

В качестве значимых региональных ипотечных рынков необходимо рассматривать Тюменскую (3,5 млрд. руб. задолженности по ипотечным ссудам), Свердловскую (2,2 млрд. руб.), Челябинскую (1,7 млрд. руб.) области, а так же Республику Башкортостан (1,5 млрд. руб.). [31,9]

И, тем не менее, сейчас идет активный выход московских банков в регионы. Это связано с тем, что в регионах, во-первых, не самый насыщенный до сих пор рынок по данному продукту. Во-вторых, каждый регион имеет свою специфику. На юге это в основном индивидуальное жилищное строительство, в Поволжье мы имеем дело с серьезным административным ресурсом. В Сибирском, Дальневосточном округах основная потребность населения - покупка жилья в западных регионах или на юге с целью последующего выезда по окончании работы в Сибири, на Дальнем Востоке. [25, 8]

Еще 2 года назад региональный рынок занимал 10-15% в общем объеме выданных кредитов, сейчас сделки регионов составляют почти половину портфеля. Спрос в регионах - это на 90-95 % рублевые продукты, в то время как в Москве и Санкт - Петербурге основной объем спроса приходится на продукты в валюте, это примерно 70-80 %, в зависимости от банка. [40, 10]

Последние полгода все большую популярность набирает такой продукт, как потребительский ипотечный кредит. Это кредит под залог имеющейся недвижимости на различные цели. Преимущества подобного продукта в том, что человек, закладывая свою недвижимость и продолжая проживать в ней, может получить деньги на те цели, которые не охвачены ипотекой напрямую, например дачное строительство, ремонт и благоустройство, земельная ипотека. Заложив имеющуюся недвижимость, можно получить деньги на развитие производства, на образование, на крупные расходы и т.д. Это выгоднее, чем взять потребительский кредит, краткосрочный, небольшой по объему и с более высокой процентной ставкой и платежами. [20,52]

Отдельно следует отметить загородную ипотеку, спрос на которую активизировался с начала 2007 года. Если 2 года назад существовал небольшой спрос в основном на отдельные жилые дома, то сегодня идет речь об организованных поселках. Меняются предпочтения потребителя главным образом в области качества (наличие инфраструктуры, организация пространства), поэтому речь идет уже об организации коттеджных поселков, исходя из существующего спроса именно на них.[24.93] Есть заявки на земельную ипотеку, но таких программ сейчас практически нет. Это связано как с нормативно - правовыми препятствиями, так и со сложностью фондирования и оценки земельной ипотеки. [33, 51]

На этапе становления находится коммерческая ипотека или ипотека на приобретение коммерческих помещений под залог как приобретаемой, так и уже находящийся в собственности заемщика офис, торговое или складское помещение. Процедура получения коммерческой ипотеки сходна с оформлением ипотеки жилья. [43, 56]

К настоящему времени сложились определенные диспропорции в уровне развития ипотечного кредитования по регионам. В таблице 3.1.4. представлено распределение объемов рынков на основании данных ЦБ РФ и АИЖК.

Таблица 3.1.4.Распределение объемов рынка ипотечного кредитования [39, 73]

Федеральный округ	Доля рынка, %	Объем ипотечной задолженности на душу населения, руб.	Доля семей, воспользовавшихся ипотечными кредитами, %	Объем выданных ипотечных кредитов, млрд. руб. (I квартал 2007) [41,25]
Центральный	34,6	992	0,2	23,4
Москва	20,1	1133	0,1	-
Московская область	9,2	814	0,1	-
Северо-Западный	10,6	681	0,2	9,5
Санкт - Петербург и Ленинградская область	6,4	823	0,1	-
Южный	5,7	147	0,04	5,03
Приволжский	17,8	341	0,2	15,1
Уральский	12,0	785	0,4	11,3
Сибирский	17,1	592	0,3	15,5
Дальневосточный	2,2	197	0,1	2,5
РФ, всего	100	410	0,1	82,33

Лидером по данным показателям является Центральный федеральный округ, это объективно объясняется тем, что в Москве и Московской области находятся крупнейшие игроки ипотечного рынка, и имеется больший потенциал для его развития. Рассматривая субъекты РФ, то больше всего выданных ипотечных кредитов в первом квартале 2007 г. пришлось на Московскую область - 5,2 млрд. руб., Москву - 12,6 млрд. руб., Санкт-Петербург - 5,5 млрд. руб., Самарскую область - 2,4 млрд. руб., Свердловскую область - 2,7 млрд. руб., Тюменскую область - 5,6 млрд. руб., Ханты-Мансийский автономный округ - 3,06 млрд. руб., Челябинскую область - 2,7 млрд. руб., Алтайский край - 2,4 млрд. руб., Красноярский край - 2,4 млрд. руб.; Новосибирскую область - 3,05 млрд. руб. [14, 9]

На развитие регионального рынка ипотечного кредитования одновременно воздействуют множество факторов. Их можно ранжировать следующим образом:

1. уровень доходов потенциальных заемщиков (особенно «белых» доходов);

2. стоимость жилья;

3. наличие конкуренции среди первичных кредиторов;

4. наличие достойного жилья;

5. уровень заинтересованности региональных органов власти в развитии данного рынка и, соответственно, размер и порядок оказываемой поддержки участникам рынка.

Проанализируем по стоимостным оценкам факторы, в разрезе федеральных округов. (Таблица 3.1.5.)

Самые высокие доходы - у населения Центрального федерального округа, к тому же именно в Москву переезжает жить и работать молодое поколение со всей России, соответственно, здесь еще долго будет устойчивый спрос на жилье и ипотечные продукты. Данный округ лидирует как по количеству кредитных организаций и их филиалов, так и по численности строительных организаций. [39,73]

Таблица 3.1.5.Показатели основных факторов, воздействующих на развитие региональных рынков ипотечного кредитования [39,73]

Федеральный округ	Среднедушевой доход, руб./мес.	Средняя цена 1 кв.м. жилья на первичном рынке	Коэффициент доступности жилья (первичный рынок)	Общее количество кредитных организаций и филиалов	Число действующих строительных организаций всех форм собственности на 1000 жителей	Средняя жилищная площадь на 1 жителя РФ, кв.м.
Центральный	13 259,2	32 356,8	14,2	1 412	966	22,0
Москва	27 325,5	53 51,5	10,1	744	1533	19,1
Московская область	10 962,7	23 722,2	16,2	163	930	24,0
Северо-Западный	11 024,7	23 148,3	14,1	466	754	22,4
Санкт- Петербург	15 070,4	29 507,7	13,7	177	1017	21,4
Ленинградская область	8 511,8	17 412,4	17,9	47	531	23,4
Южный	7 360,3	17 570,9	16,1	594	631	18,7
Приволжский	8 038,4	17 889,3	13,9	826	796	20,3
Уральский	12 131,5	23 262,2	10,6	436	839	19,8
Сибирский	8 173,7	20 955,6	14,2	497	659	19,3
Дальневосточный	10 216,8	28 386,9	14,3	253	773	20,0
РФ, всего	10 003,4	24 451,6	14,7	4 484	794	20,5

Развитие ипотечного жилищного кредитования, с одной стороны, увеличивает доступность жилья, так как дает возможность его приобретения; с другой стороны, оказывает прямо противоположное воздействие, потому что увеличение спроса вызывает рост стоимости жилья, и сокращает число потенциальных покупателей. Успешное разрешение указанного противоречия невозможно без значительного повышения предложения, то есть без увеличения (строительства) жилого фонда. Причем темпы роста должны опережать рост доходов населения, чего не наблюдается в настоящее время.

Динамика ввода нового жилья в эксплуатацию пока недостаточна для покрытия спроса в ближайшие несколько лет. Хотя в большинстве регионов (в 79 субъектах РФ) объемы жилищного строительства 2007 превысили показатели 2006 года.

Наиболее высокие темпы были достигнуты в Магаданской (в 7 раз), Кировской и Ульяновской (в 2,4 раза), Нижегородской (2,2 раза), Воронежской и Самарской (2 раза) областях, Алтайском крае (2 раза), республиках Калмыкия (2,7 раза), Татарстан, Северная Осетия - Алания и Алтай (в 2 раза). Далее следует Псковская (в 1,9 раза), Тульская, Мурманская и Сахалинская (в 1,8 раза) области, Краснодарский край (в 1,9 раза), республики Тыва и Удмуртия (в 1,9 раза), Бурятия (1,8 раза), Ханты - Мансийский - Югра (1,8 раза) и Ненецкий (1,6 раза) автономные округа. [41,111]

Но, несмотря на существующие показатели совершенствования (роста) ипотечного кредитования существуют и проблемы, которые актуальны на сегодняшний день, их мы можем охарактеризовать в следующем параграфе данной работы.

3.2 Проблемы развития системы ипотечного кредитования в РФ и пути их решения

На сегодняшний день главная проблема - это активное стимулирование спроса без достаточного обеспечения предложения, что ведет к повышению цен. Увеличение объемов рынка ипотечного кредитования, не подкрепленное ростом объемов возводимого жилья, вызывает удорожание недвижимости и сокращение потенциальной базы ипотеки. Рост цен на недвижимость девальвирует предпринимаемые банками снижение ставок и оптимизацию требований к заемщикам.

Кардинально изменить ситуацию может только рост объема возводимого жилья. Без увеличения объемов нового строительства и снижения административных барьеров на строительном рынке невозможно сделать жилье доступным, иначе рост цен будет всегда опережать платежеспособный спрос. [35,14]

Даже при снижении процентных ставок до уровня инфляции ипотека сама по себе не в состоянии решить проблему обеспечения граждан жильем. В связи с этим хотелось бы обратить внимание на следующие актуальные проблемы ипотеки.

Одна из проблем - это неразвитость ипотеки в России по сравнению с зарубежными странами нередко связывают с высокими процентными ставками, не позволяющими значительной части населения воспользоваться программами ипотечного кредитования ввиду невысоких доходов. Ставка по ипотечным кредитам в среднем по России сегодня колеблется от 11 до 14% годовых в рублях и, как планируется, должна снизиться к 2009 г. до 10-11%. (Для сравнения в США 5-6 % годовых, в Испании - 3-4 % годовых [36, 47])

В то же время следует помнить: непродуманное и экономически не просчитанное снижение процентных ставок ниже уровня инфляции может привести не только к дополнительной эскалации роста цен на недвижимость, но и к неудачам при размещении ипотечных ценных бумаг на открытом рынке. Наибольшая доля в формировании ипотечной ставки приходится на стоимость привлеченных средств для финансирования кредитов. Кроме того, в ценообразовании учитываются операционные расходы банка, резервы на возможные потери и прибыль. [26, 52]

Одной из проблем российской практики сделок с недвижимостью - проведение расчетов между покупателями и продавцом квартиры только после завершения государственной регистрации сделки. Это связано, прежде всего, с риском одностороннего отзыва документов сторонами сделки из органов государственной регистрации. Длительность процесса государственной регистрации сделки приводит к следующему:

- продавцы не желают продавать квартиры «ипотечному» покупателю или значительно увеличивают для него цену (цена на недвижимость растет быстро, а поскольку деньги надо ждать от двух до шести недель, средств на покупку новой квартиры может не хватить);

- ипотечному покупателю приходится нести дополнительные издержки или приобретать не оптимальный для них вариант недвижимости;

- риэлтеры, составляя длинные цепочки для совершенствования сделки, чтобы позволить «ипотечному» покупателю приобрести желаемую квартиру, тоже страдают, особенно в регионах, где нет большой ликвидности рынка, как в Москве и Московской области;

- банки несут серьезные затраты на строительство и управление депозитарием, а также дополнительные издержки на персонал.

Решение заключается в том, что расчеты по сделкам купли - продажи недвижимости с помощью ипотеки совершались сразу - продавец получает от покупателя деньги непосредственно в день сделки. [23, 42]

Среди факторов, сдерживающих развитие ипотечного жилищного кредитования в России, следует назвать отсутствие должной защиты прав кредиторов, в данном случае банков, выдающих ипотечные кредиты на приобретение жилья. Наиболее актуальными представляются следующие аспекты.

- Конституция РФ, гарантирующая каждому гражданину право на жилище, не позволяет выселять залогодателя и членов его семьи. Следовательно, необходимы четкие механизмы промежуточного отселения указанных лиц на период проведения реализации предмета ипотеки.

В частности, предлагается предусмотреть возможность переселения заемщиков и членов их семей в жилые помещения (отдельные квартиры, комнаты или общежития), предоставляемые в коммерческий имущественный наем третьими лицами по нормам, действующим в отношении маневренного фонда, - не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека. Подобная норма может быть закреплена в Законе «Об ипотеке» и Жилищном кодексе РФ.

- В соответствии с законодательством РФ ипотечный кредитор имеет преимущественное право удовлетворения своих требований за счет предмета ипотеки перед другими кредиторами. Вместе с тем, в исполнительном законодательстве отсутствуют нормы, позволяющие ипотечному кредитору реализовывать указанное право. В частности, при наложении обеспечительного ареста на предмет ипотеки любым иным кредитором ипотечный кредитор не имеет никаких процессуальных механизмов, позволяющих ему заявлять о снятии данного ареста в рамках исполнительного производства или в судебном порядке.

Необходимо внести изменения в Гражданский процессуальный кодекс, позволяющие ипотечному кредитору подавать в суд заявление об освобождении предмета ипотеки от арестов иных кредиторов, и изменения в Закон «Об исполнительном производстве», позволяющие судебному приставу своим постановлением освобождать предмет ипотеки от арестов прочих кредиторов по заявлению ипотечного кредитора.

- В законодательстве РФ отсутствует надлежащее регулирование порядка реализации предмета ипотеки, на который обращено взыскание. Судебный пристав, получивший исполнительный лист от ипотечного кредитора, должен привлечь специализированную организацию для подготовки публичных торгов. Такими организациями в настоящее время являются органы Российского фонда федерального имущества (РФФИ) или его представители. Представителями РФФИ могут являться организации, отобранные в порядке, установленном РФФИ, и уполномоченные договором и доверенностью РФФИ. Как правило, таковыми выступают обычные коммерческие общества (ООО или ЗАО).

Порядок отбора таких организаций далеко не прозрачен, и позволяет отдельным компаниям монополизировать данный рынок.

Ведомственное же регулирование процедуры реализации заложенного имущества затягивает реализацию предмета ипотеки и способствует целому ряду нарушений законных прав и интересов ипотечного кредитора.

В частности, нормативно-правовыми актами РФФИ на реализацию предмета ипотеки отведено 2 месяца с момента получения всех необходимых документов от судебного пристава. Всем понятно, что этот срок невозможно выдержать, поскольку провести за это время первичные и повторные торги с обязательным извещением о торгах (с соответствующей публикацией!) за 30 дней нельзя.

Представляется необходимым закрепить порядок отбора указанных уполномоченных организаций и требований к ним на уровне нормативно-правового акта Правительства РФ, а также издать ряд документов, четко и подробно расписывающих процедуру реализации предмета ипотеки.

Как результат, внесение предлагаемых изменений и дополнений в действующее законодательство, направленных на обеспечение прав кредиторов, безусловно, вызовет рост заинтересованности банков в наращивании объемов ипотечного жилищного кредитования, в том числе и кредитования жилищного строительства.

Для решения проблемы достаточного объема финансовых ресурсов в ипотечном кредитовании необходимо:

- привлечь на российский ипотечный рынок, в том числе на рынок ипотечных ценных бумаг, долгосрочные финансовые ресурсы институциональных инвесторов;

- вовлечь в действующую унифицированную систему рефинансирования ипотечного кредитования большее число банков;

- постоянно увеличивать уставный капитал АИЖК и его региональных операторов, а также объемы предоставляемых гарантий РФ по обязательствам АИЖК и гарантий субъектов РФ по обязательствам региональных операторов;

- сформировать новый механизм государственной поддержки развития ипотечного кредитования.

Необходимо отметить, что для банковского сообщества важна поддержка государством финансовых институтов, работающих с ипотекой. В данном случае речь может идти о создании особого режима налогообложения банковских доходов, получаемых от этой деятельности, а также о совершенствовании требований по обязательным нормативам и резервированию. [26, 52]

Требует срочного решения и проблемы, связанные с получением исходно - разрешительной документации, согласованием и проведением экспертиз градостроительной и проектной документации. От подачи заявки на предоставление земельного участка до утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию и государственной регистрации права на объект недвижимости проходит от 1,5 до 3,5 лет. Заслуживает внимания пример Нижегородской области. В целях активизации жилищного строительства там было разработано Положение об организации целевого льготного кредитования инвесторов и застройщиков жилищного строительства. Согласно этому положению, в программу льготного кредитования включаются незавершенные строительством дома высокой степени готовности, чей срок достройки не превышает 6 месяцев, что значительно расширяет первичный рынок жилья, который можно вовлечь в ипотечный механизм.