Ипотечное кредитование в России на современном этапе на примере Сибирского Банка Сбербанка РФ

В целом, регионами России накоплен первый положительный опыт в реализации программ ипотечного кредитования. Негативными моментами является отсутствие единых стандартов ипотечного кредитования, недостаточно активное участие банков в развитии ипотечного кредитования в регионах и, как следствие, значительный разброс процентных ставок, большинство из которых ниже текущего рыночного уровня. Данные обстоятельства тормозят развитие рынка ипотечных кредитов и создают проблемы для рефинансирования.

Сравнительный анализ процентных ставок ипотечных кредитов для регионов России при сроке погашения кредита 20 лет представлен в табл. 3.

Таблица 3 - Сравнительный анализ процентных ставок ипотечных кредитов для регионов России при сроке погашения кредита 20 лет

N	Регионы	Средняя рыночная стоимость 2-комнатной квартиры 60м.кв., тыс. руб.	Средний совокупный доход семьи, руб.	Ипотечные кредиты в размере 70% от ст-ти 2-комнатной квартиры 60м.кв. тыс. руб.	Сумма ежемесячных платежей за2-комнатную квартиру 60 м.кв. руб.	*) Расчетная предельная % ставка кредита для 2-комнатной квартиры 60 м.кв.
1	2	3	4	5	6	7
1	Москва	1575	19990	1099	6997	4.57
2	Новосибирск	1098	11154	769	3904	2.04
3	Самара	945	11988	662	4196	4.52
4	Саратов	891	8430	624	2950	1.29
5	Омск	882	10234	617	3582	3.51
6	Оренбург	796.3	8814	557	3085	2.99
7	Пермь	936	12124	655	4243	4.78
88	Ульяновск	801	8486	561	2470	0.6
9	Екатеринбург	1107	12988	775	3896	1.94
10	Челябинск	882	11138	917	3898	4.48
11	Башкортостан	940.5	10484	615	3523	3.36
12	Пенза	900	7824	630	2730	0.45
13	Мордовия	846	7728	592	2705	0.94
14	Чувашия	855	7644	599	2675	0.71
15	Татарстан	873	10506	611	3677	3.92
16	Россия	1000	12820	700	4487	4.66
Источник: Госкомстат, Минпромэнерго, УГАИК

* - показатель процентной ставки для отдельно взятого региона, чтобы аннуитетные ежемесячные платежи не превышали 35% совокупного семейного дохода при кредите на 20 лет. За основу брались данные Госкомстата (прим. Русипотека).

В 2005 году, минимальная кредитная ставка по России с 16% в валюте (2001 г.), снизилась до 9.9%; рублевая, соответственно, - с 23% до 14% годовых.

По данным Ассоциации российских банков (АРБ), темпы снижения существенно замедлятся в 2005 году до 0,5% в год и составят в конечном итоге не менее 8-8,5% к 2008 году. Дальнейшее снижение будет зависеть от уровня инфляции, наличия дешевых зарубежных источников финансирования, прямого присутствия иностранного капитала на ипотечном рынке и общей экономической ситуации в России.

Первоначальный взнос по стандартным программам составляет 30 % от стоимости квартиры. В последнее время отмечается тенденция снижения собственных вложений заемщика. Весной 2005года, все большее число банков предлагает программы с первоначальным взносом от 10 до 20% от стоимости квартиры. При этом по общему правилу, годовая процентная ставка в течение первых 18 месяцев будет немного выше последующего периода погашения кредита.

Например, Национальный торговый банк предлагает 100 % кредит по договорам долевого участия в строительстве квартир определенного застройщика «Тольяттистройзаказчика», при сроке кредитования 15 лет процентная ставка составит 15% годовых. Национальная Ипотечная компания (г.Москва) предлагает программу «На улучшение жилищных условий», ориентированную на заемщика, у которого уже есть квартира, но которую он хочет продать и купить более комфортное жилье. При этом заемщик не имеет накоплений для внесения первоначального взноса за квартиру.

Первоначальным взносом здесь выступает старая квартира. Кредитный продукт позволяет получить два кредита сразу: первый - в размере 50% от стоимости вашей старой квартиры под залог этой квартиры на срок 1 год, второй - в размере 70% от стоимости новой квартиры под залог новой квартиры. Первоначальная ставка составляет 13% годовых. После погашения первого кредита (на это дается от 6 до 12 месяцев) процентная ставка снижается до 11%. Срок кредитования 10-15 лет. Аналитический портал, посвященный ипотечному кредитованию и секьюритизации :http://www.rusipoteka.ru/person.htm

Сроки кредитования в основном составляют 120 месяцев. Ряд банков кредитуют на период до 15- 20 лет и лишь немногие - до 25-27 лет. Как правило, срок кредитования зависит от возраста заемщика, поскольку погасить кредит необходимо до наступления пенсионного возраста. Например, если банк указывает максимальный возраст заемщика 60 лет, а заемщик берет кредит на 20 лет, то заемщик может взять кредит только при условии, что на момент выдачи кредита ему будет не более 40 лет. Некоторые банки (например, Сбербанк России) увеличивают возрастные рамки до 75 лет на момент погашения кредита.

Существуют также рамки минимального возраста заемщика.

Досрочное погашение кредита возможно по истечении срока моратория, который колеблется от 3 до 12 месяцев. При досрочном погашении кредита сумма штрафных санкций в среднем составляет от 1% до 3% от суммы досрочного погашения. Это необходимо для компенсации упущенной выгоды с заемщика, которую банк намеревался получить в виде процентных платежей в течение всего срока ипотечного кредита. Например, у Межпромбанка и банка «Зенит» срок моратория составляет 12 месяцев. Абсолют-банк не устанавливает моратория, но взимает штрафные проценты за досрочное погашение в размере 3% от суммы погашения с последующим пересчетом ежемесячных платежей и остатка по кредиту.

Большинство банков устанавливают мораторий на 6 месяцев. Самый короткий мораторий в 3 месяца установлен Внешторгбанком, с условием, что в дальнейшем минимальная сумма погашения будет не менее 500 долл. Помимо этого Внешторгбанк, произведя пересчет ежемесячных платежей и остатка по кредиту, предложит на выбор: уменьшить срок кредитования или сумму ежемесячных платежей. Сбербанк и Собинбанк, в отличие от остальных участников рынка, вообще никаких ограничений не устанавливают и штрафных санкций не вводят. На сегодняшний день многим вселяет надежду повышение лояльности банков к своим заемщикам. Банки стали более гибкими в вопросе оценки платежеспособности заемщика. В качестве подтверждения доходов можно представлять выписки из текущего счета в банке, гарантийные письма с места работы. Банки самостоятельно проводят анализ по расходам заемщика, встречаются с работодателем и т.д. Всё это называется подтверждением в свободной форме или альтернативным анализом заемщика.

На рынке осталось не много банков, которые учитывают только официально подтвержденные доходы по справке 2НДФЛ. В основном банки готовы применить альтернативные методы оценки платежеспособности заемщика, при этом немного повысив процентную ставку по кредиту.

Необходимо отметить, что важным моментом при оценке заемщика является доля платежей по кредиту в его совокупном доходе - в среднем это до 40% при диапазоне от 30 до 60%. Например, МДМ-банк выдает кредит при условии, что месячный платеж не превышает 35% доходов. КБ "МИА" (Московское ипотечное агентство) позволяет довести уровень ипотечных платежей до 60% месячного дохода. Некоторые банки вообще не учитывают соотношения доходов и ежемесячных платежей. Главное, чтобы у заемщика оставалось минимум 300 долл., что соответствует минимальному прожиточному минимуму в Москве.

Отношение коммерческих банков к гражданству, наличию постоянной или временной регистрации различное. У одних это обязательное условие, другие подходят к вопросу весьма дифференцированно. Так, например, для ММБ (Московского международного банка) обязательным условием предоставления ипотечного кредита является наличие постоянной или временной регистрации по месту пребывания в течение года. Внешторгбанк требует наличия постоянной или временной регистрации на момент проведения сделки.

Рейтинг ипотечных программ российских банков представлен в приложении Б.

В рейтинге, прежде всего банки оценивались по лояльности к источникам доходов заемщика. В условиях отсутствия у значительного числа населения «белой» зарплаты требование предоставить справку по форме 2-НДФЛ зачастую равносильно отказу в выдаче кредита. Впрочем, не стоит забывать о том, что при иных способах подтверждения вашей кредитоспособности ставка процента по кредиту будет выше, чем при представлении официальных документов.

Второй по важности показатель -- величина первоначального взноса. Отсутствие значительных накоплений серьезно осложняет процесс получения кредита, поскольку собственные средства заемщика, как правило, должны составлять не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья. Немаловажное значение имеет и срок кредита: чем он длиннее, тем мягче требования к ежемесячному доходу заемщика и больше сумма, на которую он может рассчитывать.

В том случае, если три указанных параметра оказались одинаковыми, банковские продукты ранжировались по уровню максимальной процентной ставки, ведь именно она скорее всего будет применяться к заемщику с «серыми» доходами.

Разумеется, в рейтинг вошли не все банки, формально выдающие кредиты на приобретение жилья. Довольно значительное их число лишь номинально присутствует на рынке, а некоторые (например, Росбанк) сегодня пересматривают свои ипотечные программы. Общее направление изменений -- в сторону смягчения условий. Сроки кредитования постепенно удлиняются, снижаются требования к величине собственных средств заемщика и ставки (последние, по мнению ряда банкиров, уже достигли минимального уровня). Тем не менее, о широкой доступности ипотеки говорить пока рано.

Из представленных банковских продуктов самой привлекательной оказалась ипотечная программа Внешторгбанка: к рассмотрению принимаются неофициальные доходы, первоначальный взнос составляет 15% от стоимости жилья, а максимальный срок кредитования -- 20 лет. Стоит отметить, что «понимающих» банков -- тех, кого устроит и «серая» зарплата, -- оказалось всего 13 из 31; лишь 10 банков (не считая работающих по программе АИЖК) кредитуют на срок 15 лет и более. Что касается средних показателей, то наиболее распространенная ипотечная программа -- это кредит на 10 лет под 17% годовых в рублях или 13% годовых в валюте, при этом минимальный размер собственных средств заемщика не должен быть менее 20-30% от стоимости квартиры.

Несмотря на существующие проблемы ипотечный бизнес сегодня представляется банкам чрезвычайно привлекательным. Это очень емкий и перспективный рынок, что подтверждает присутствие крупных западных банков (Райффайзен, Банк Сосьете Женераль). При сохранении существующих темпов экономического развития и динамики роста реальных доходов населения в ближайшие 3-5 лет клиентами ипотечных банков, по оценкам маркетинговой компании IRG, станут около 2 млн. российских семей. Дальнейшая активизация развития системы ипотечного кредитования связана со снижением уровня инфляции и повышением доходов населения. В настоящее время только 5-7% семей являются потенциальными клиентами ипотечных банков. Основными проблемами недоступности ипотеки в России являются следующие факторы (в порядке уменьшения значимости):

- высокие цены на недвижимость, обусловленные отсутствием достаточных объемов жилищного строительства и ограниченным предложением на рынке готового жилья;

- низкая платежеспособность населения;

- высокий размер первоначального взноса (авансовый платеж) при покупке жилья в ипотеку;

- высокие процентные ставки по кредитам.

Еще раз необходимо отметить, что сегодня ипотека в России практически не решает проблемы обеспечения широких слоев населения доступным жильем. Необходимо понимать, что ипотека - не панацея от проблемы обеспечения населения жильем. Это всего лишь один из инструментов, которому есть реальные альтернативы: покупка в рассрочку, жилищно-сберегательные кооперативы, собственные накопления и пр. Однако из всех возможных путей развития ипотека - пока наиболее эффективный и быстрый метод решения.

Привлекательность для банков ипотечного кредитования и массовое стремление расширить линейку предлагаемых продуктов привели к резкому увеличению количества игроков на рынке ипотечного кредитования не только Российской Федерации в целом, но и Новосибирска, в частности. Если в начале 2005 г. в городе ипотечные кредиты выдавали шесть банков, то ровно через год фиксировалось уже 17 банков-участников. Хотя, по оценкам экспертов, к февралю 2006 г. до половины из 17 банков успели совершить лишь единичные сделки по ипотеке. http://ld.ludidela.ru/0603/0603-35-22.html

Количество банков, предлагающих в Новосибирске ипотечные кредиты, должно возрасти уже в ближайшее время. Так, в ноябре 2005 г. ОАО «Ханты-Мансийский Банк» (г. Ханты-Мансийск) заявило о намерениях предоставить в 2006 г. ипотечные кредиты на общую сумму 4 млрд. рублей.

В 2005 г. на рынке ипотечного кредитования Новосибирска произошли серьезные изменения, которые преобразили продукт, предлагаемый заемщикам. Изменению подверглись как кредитная ставка, которая у некоторых банков снизилась с 16-18% до 12-16%, так и размер первоначального взноса (с 30% до 10-20% по ряду программ). 14 февраля последним из крупнейших игроков ипотечного рынка Новосибирска о снижении ставки (с 18% до 14-16%) объявил Сбербанк. Кроме того, минимальный размер первоначального взноса был снижен банком до 10%. Там же

Банки, которые предлагают кредиты по более низким ставкам (13-14% годовых), предъявляют оправданно жесткие требования к заемщикам по заработной плате и размеру первоначального взноса (от 30 до 70% стоимости квартиры). Соответственно, если размер взноса колеблется от 10 до 20%, то процентные ставки банков варьируются уже в пределах от 14 до 18% годовых.

Изменение размера ставки ипотечного кредитования связано во многом с государственным регулированием, осуществляемым через Федеральную ипотечную программу и размер ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Кризисные явления на рынке недвижимости Новосибирска в 2000 году были связаны, преимущественно, с тем, что основная группа платежеспособных потребителей к этому времени удовлетворила свои потребности в жилье, - а механизм привлечения покупателей, не имеющих в распоряжении достаточной суммы, еще не был создан.

Похожие явления наблюдаются и сейчас. Большинство из тех, кто мог позволить себе взять ипотечный кредит, уже воспользовались этой возможностью, а для качественного скачка требуется серьезное удешевление кредитов до 7% годовых.

Банки, которые предлагают кредиты по более низким ставкам (13-14% годовых), предъявляют оправданно жесткие требования к заемщикам по заработной плате и размеру первоначального взноса (от 30 до 70% стоимости квартиры).

Одним из существенных изменений, произошедших в 2005 г специалисты называют внедрение рядом банков возможности подтверждения размера зарплаты справкой по форме банка.

При предъявлении к заемщику более либеральных требований повышаются банковские риски, возрастает вероятность увеличения числа дефолтных сделок. На рынке потребительского кредитования в Новосибирске доля дефолтных сделок составляет, по оценкам экспертов, до 3% от общего количества выдаваемых кредитов. Ипотечное кредитование, по оценкам экспертов, меньше страдает от неплатежеспособности заемщиков, но, тем не менее, случаи неплатежей по ипотечным кредитам уже фиксировались в Новосибирске.

Параллельно со снижением ставки могут быть ужесточены меры по проверке платежеспособности заемщиков. В противном случае, по его мнению, это приведет к не- оправданно резкому увеличению числа выдаваемых кредитов, что в ближайшей перспективе может спровоцировать скачкообразное повышение цен на рынке жилья, а в дальнейшем способствовать росту доли дефолтных сделок. Там же

С 2005 г. стали более четко обозначаться две схемы привлечения «ипотечных» денег на строительный рынок.

Первая схема заключается в аккредитации банком нескольких строительных фирм, у которых заемщик может купить квартиру в стадии строительства на кредит этого банка. В данном случае обеспечением кредита являются инвестиционные права («права требования») покупателя квартиры.

Для принятия решения о выдаче кредита банк запрашивает у строительной компании определенный пакет документов. В обязательном порядке в этот пакет входит инженерно-разрешительная документация на объект. Имеют значение и сроки работы застройщика на рынке, как правило, это 3-5 лет. Если документы удовлетворяют внутренним требованиям банка, то кредит выдается.

С января 2006 г. федеральной ипотечной программой предусмотрена возможность приобретения новой квартиры под залог имеющейся жилплощади. Это имеет особую актуальность для рынка строящегося жилья. Банки предпочитают работать с объектами, которые выводятся на сдачу максимум через полгода. На этой стадии квартиры продаются уже, практически, по цене готового жилья, а это достаточно дорого. С внесением поправки человек может взять кредит под залог квартиры, в которой проживает, и купить жилье на нулевом цикле.

По данным Управления Федеральной регистрационной службы, в Новосибирской области в 2005 г. зарегистрировано более 39 тыс. сделок с недвижимостью (жилая и коммерческая). Прирост по сравнению с 2004 г. составляет 3%. По оценкам экспертов, доля квартир, приобретаемых с участием ипотечных кредитов, составляет 7-10% от общего количества приобретаемого жилья. Там же

В первую десятку банков в настоящее время входят «Сбербанк», «Уралсиб», «Международный Московский Банк», «Национальная ипотечная компания (НРБ)», «Русский Ипотечный Банк», «Возрождение».

В Новосибирск действуют схемы ипотечного кредитования http://www.afina-pallada.ru/articles/view/435:

- по федеральной программе рублевого ипотечного кредитования при партнерстве АИЖК, банка «Сибконтакт», «Сибакадембанка» и других.

- по собственным программам жилищного кредитования банков (Сбербанка России, «Новосибирсквнешторгбанка», «Сибакадембанка» и других).

В табл. 4 представлены программы основных участников рынка ипотечного кредитования г. Новосибирска.

Таблица 4 - Программы основных участников рынка ипотечного кредитования г. Новосибирска

МДМ - банк НФ	Ипотечное кредитование до 10 лет	руб.: от 19% USD: от 13%	Недвижимость
1	2	3	4
Банк Москвы НФ	Ипотечное кредитование до 10 лет	руб.:13-14% USD, EUR: 11-12%
Муниципальный банк	Ипотечное кредитование до 27 лет	руб.:14% комиссия 2%	Приобретаемая недвижимость
Новосибирсквнешторгбанк	Ипотечное кредитование до 15 лет	руб.: 13,5% USD: 11%	Имущество, поручительство, недвижимость, под залог вкладов, ценных бумаг
Сибакадембанк	Ипотечный кредит "Новый дом"	руб.: 18%+2% единовр. комиссия	Приобретаемое жилье, в некоторых случаях необходимо поручительство физического лица.
СИБКОНТАКТ НФ	Ипотечное кредитование в руб. до 27 лет в USD 5-15 лет	руб.: 15% USD: от 13,5%	приобретаемая недвижимость, страхование жизни заемщика, квартиры
Сбербанк России	до 15 лет	руб.: 17-20% USD: 11-12,5%	недвижимость, поручит., автотранспорт, ценные бумаги., золото в слитках
Славянский банк НФ	До 1 года	USD: от 17%	автотранспорт, поручительство, недвижимость
Собинбанк	Ипотечное кредитование до 27 лет	руб.: 15%	приобретаемая недвижимость, страхование жизни заемщика , квартиры и права с-ти, поручительство юр. или физ. лица
УралСиб НФ	Ипотечное кредитование До 10 лет	руб.: 17% USD: 12%
Ханты-мансийский банк НФ	До 1 года под поручительство организации	руб.: 18%	недвижимость
	До 3 лет под поручительство физ. лиц	18%	зарплата+ залог (min 20 тыс. руб)

До 90% всех выданных по программе НОАИЖК кредитов приходится на филиал банка «Сибконтакт».

Региональный рынок ипотеки находится еще в зачаточном состоянии, но бурно прогрессирует. Брать ипотечные кредиты сейчас выгодно. Ежемесячные выплаты по кредиту сопоставимы со стоимостью аренды квартир, а недвижимость еще и растет в цене.

Филиал Собинбанка подключился к федеральной программе ипотечного кредитования в октябре 2003 г. Долю банка в программе ипотечного агентства он оценивает в 10%. Основной фактор, сдерживающий развитие ипотеки в регионе. Федеральная ипотечная программа позволяет приобретать квартиры только на вторичном рынке.

Новосибирский муниципальный банк (НМБ) стал выдавать ипотечные кредиты в рамках федеральной программы только в июне 2004 г. Спрос населения на эту услугу растет и этот бизнес интересен банку. За лето 2004 года НМБ выдал 50 кредитов на 34 млн. руб. и до конца года намерен выдать еще столько же. Васильев прогнозирует рост объемов ипотечных кредитов после вступления в силу пакета законов по ипотеке (в частности, снизится стоимость нотариальных услуг, составляющая сейчас 1,5% от стоимости сделки). В 2005 г., по его словам, НМБ рассчитывает выдать не менее 200 кредитов на сумму 50 млн руб. Там же

Сибирский банк Сбербанка предлагает три вида ипотечного продукта -- "Кредит на недвижимость" (до 70% от стоимости жилья), "Ипотечный кредит" (до 90%) и "Молодая семья" (до 100%). Кредитная ставка в рублях составляет 18% годовых, срок кредита -- до 15 лет. В отличие от условий федеральной ипотеки, кредитная программа Сбербанка позволяет покупать жилье не только на вторичном рынке, но и в строящихся домах.

Остаток ссудной задолженности по "Ипотечному кредиту" по Новосибирской области за восемь месяцев вырос почти в шесть раз до 384,1 млн. руб., по Томской области -- до 415,9 млн. руб., а по Кемеровской -- до 641,8 млн. руб.

С февраля 2004 г. Сбербанк приступил к реализации программы "Молодая семья" (условие -- один из супругов моложе 30 лет). За полгода выдано 1213 кредитов на 275 млн. руб. Из них в Новосибирской области 235 кредитов на 59 млн. руб., в Томской области 199 кредитов на 54 млн. руб., в Кемеровской области 879 кредитов на 162 млн. руб.

С администрацией Новосибирской области Сбербанк ввел специальную ипотечную программу по кредитованию работников бюджетной сферы. В апреле было подписано соглашение, и банк начал выдавать кредиты на сумму до 120 000 руб. для жителей сельских районов, до 240 000 руб. для жителей районных центров и до 360 000 руб. для жителей Новосибирска. Банк не требует у заемщиков первоначального взноса в 10-30% от стоимости жилья, а администрация области погашает половину процентной ставки по кредиту. По состоянию на 15 сентября уже выдано 1100 кредитов на 192 млн. руб.

С марта 2005 года начал выдавать ипотечные кредиты и Новосибирсквнешторгбанк. С марта 2005 банком выдано 73 кредита на общую сумму 40 млн. руб. Средний размер кредита -- 540 000 руб., максимальная сумма -- 1,5 млн. руб.

Появление ипотечного страхования сдерживается наличием ряда проблем, решение которых зависит исключительно от усилий государства. Прежде всего, речь идет о том, чтобы урегулировать вопросы обращения взыскания на предмет залога (то есть на приобретенную с помощью ипотечного кредита квартиру или дом). Другая существенная проблема -- отсутствие достоверной статистики дефолтов по ипотечным кредитам. Без нее страховщики и банкиры не могут перейти к обсуждению конкретных страховых продуктов, потому что невозможно точно определить страховые тарифы. Впрочем, Центральный банк мог бы организовать получение от банков отчетов о выданных ипотечных кредитах и создать единую централизованную базу данных. Но пока никакой работы в этом направлении не ведется.

2.2 Технологии ипотечного кредитования в РФ

Технологии ипотечного кредитования рассмотрим на примере Федерального Агентства жилищного кредитования.

На сегодняшний день Федеральное Агентство жилищного кредитования является единственным значимым участником сектора рефинансирования, обеспечивая практически 100% объема рефинансируемых ипотечных кредитов (займов, закладных) или около четверти общей величины ипотечной задолженности по России. http://capital.nsk.ru/index.php?res=20&id=16

Рассмотрим механизм ипотечного кредитования по федеральной программе ипотечного жилищного кредитования (АИЖК).

Региональным оператором федерального АИЖК в Новосибирске является Новосибирское областное агентство ипотечного жилищного кредитования.

ОАО НАИЖК создан решением учредителей 09 октября 2002 года (Договор о создании ОАО "Новосибирское областное агентство ипотечного жилищного кредитования" от 09 октября 2002 года) с уставным капиталом 1 млн. руб. и зарегистрирован в установленном порядке 18 октября 2002 года. (Свидетельство о государственной регистрации № 1025402467430 от 18.10.2002 года.) Ассоциация региональных банков России: http://www.asros.ru/?pid=19&cid=21&page=50&year=2005&months=октября

На основании Договора о создании ОАО "Новосибирское областное агентство ипотечного жилищного кредитования" от 09 октября 2002 года, 70% акций Регионального оператора принадлежит Администрации Новосибирской области.

20 ноября 2002 года между Региональным оператором, Агентством и Администрацией Новосибирской области было заключено Соглашение о сотрудничестве по развитию системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования № 16/РС-54-02. Также был заключен Договор купли-продажи закладных № АЮ-80/1-02 от 22 ноября 2002 года между Региональным оператором и Агентством на сумму 100 млн. руб. Региональный оператор имеет Свидетельство об аккредитации (Протокол № 12 от 20.01.03 г.), аккредитация была произведена Агентством, также были аккредитованы Агентством:

НФ КБ "Сибконтакт" - в качестве первоначального кредитора;

ООО «Депар» - в качестве оценщика;

ООО «Сибирский институт оценки» - в качестве оценщика;

ОСАО «Ингосстрах» - в качестве страховщика;

СГ "Спасские ворота" - в качестве страховщика.

В течение I квартала 2003 года рефинансировано кредитов на сумму более 20 млн. руб.

Механизм ипотечного кредитования осуществляется следующим образом.

I Этап. Предварительный расчет суммы кредита и оценка возможностей заемщика.

1. Для получения консультаций по условиям кредитования, а также для проведения предварительного анализа (андеррайтинга) возможности получения кредита (займа) заемщику необходимо обратиться к партнерам Агентства - Региональным операторам (первичным кредиторам). На основании предоставленных сведений сотрудники Регионального оператора (первичного кредитора) производят предварительный расчет максимально возможной суммы кредита (займа). Это не предполагает последующего обязательного одобрения кредита (займа), окончательное решение принимается на основании результатов комплексной проверки достоверности представленной заемщиком информации о своей платежеспособности, которая проводится на последующих этапах.

II Этап. Процедура оценки платежеспособности заемщика и возможной суммы кредита (займа).

2. При положительных результатах предварительного анализа, заемщик собирает полный комплект необходимых документов и представляет его Региональному оператору (первичному кредитору). На основании предоставленных документов производится оценка платежеспособности заемщика - способности погашать полученный кредит (займ) и проценты, и окончательно определяется, на какую максимальную сумму кредита (займа) он может рассчитывать. Для более детального анализа отдельных статей доходов и расходов Региональный оператор (первичный кредитор) имеет право запросить дополнительные документы.

Источники получения регулярных доходов, учитываемые при расчете максимальной суммы кредита:

1. Заработная плата по основному месту работы, включая доход за сверхурочную работу и премии;

2. Доход от работы за неполный рабочий день и по совместительству;

3. Доход в виде дивидендов;

4. Доход в виде процентов и постоянных страховых выплат;

5. Пенсионные выплаты и стипендии;

6. Чистый доход в форме арендной платы;

7. Алименты и пособия на детей.

3. После расчета суммы кредита (займа) и проверки предоставленной заемщиком информации, он выбирает подходящую квартиру с учетом максимально оговоренной суммой кредита.

4. Лицензированный оценщик осуществляет независимую оценку выбранного Заемщиком жилья. Сумма оценки соотносится с размером выдаваемого кредита (займа). Размер предоставляемого кредита не должен превышать 70% минимальной из сумм оценки приобретаемого жилья и реальной цены сделки (продажной цены квартиры, указанной в договоре купли-продажи жилья).

5. По жилью, намеченному к приобретению, заемщик собирает полный пакет документов, необходимый для регистрации сделки купли-продажи в органах юстиции. Помощь в данном вопросе Вам могут оказать квалифицированные специалисты риэлторских компаний.

6. При наличии в семье заемщика несовершеннолетних детей, которые будут являться собственниками приобретаемого жилья или проживать там, необходимо до оформления сделки получить разрешение органов опеки и попечительства на ипотеку (передачу в залог) приобретаемого на кредитные (заемные) средства жилого помещения,

III Этап. Оформление кредитной сделки и приобретение квартиры.

7. Порядок оформления ипотечной кредитной сделки первичным кредитором:

- заключение Кредитного договора (Договора займа) между первичным кредитором и Заемщиком в простой письменной форме,

- заключение между Продавцом квартиры и заемщиком (покупателем) договора купли-продажи квартиры в простой письменной форме,

- одновременно между заемщиком и кредитором происходит заключение Договора об ипотеке квартиры (смешанного Договора купли-продажи и ипотеки), его нотариально удостоверение, составление закладной и совершение нотариальных действий в отношении закладной. В присутствии нотариуса договор об ипотеке (смешанный Договор купли-продажи и ипотеки) подписывается сторонами сделки, нотариально удостоверяется, покупатели квартиры (залогодатели) составляют закладную в пользу первичного кредитора, при этом нотариус совершает с закладной определенные нотариальные действия, в частности, сшивает, нумерует листы закладной и заверяет своей подписью и печатью. В тех случаях, когда договор купли-продажи квартиры составлен так, что ипотека из него возникает в силу закона, заключение отдельного договора об ипотеке не требуется. Договор купли-продажи в этом случае составляется в присутствии нотариуса и нотариально удостоверяется.

- регистрация в органах юстиции Договора купли-продажи, Договора об ипотеке жилья (смешанного Договора купли-продажи и ипотеки), права собственности Заемщика (покупателя), ипотеки и выдача закладной первичному кредитору.

- передача продавцу не менее 30% стоимости квартиры (из собственных средств заемщика),

- оформление акта приема-сдачи жилого помещения между заемщиком и бывшим собственником,

- предоставление ипотечного жилищного кредита (займа) Заемщику и перечисление средств (второй части стоимости квартиры за счет кредита) продавцу квартиры.

- страхование Заемщиком жизни и имущества. При этом: срок действия договоров страхования должен быть не менее срока кредитования, страховая сумма по каждому договору - не менее остатка ссудной задолженности, увеличенного на десять процентов, оплата страховых премий осуществляется ежегодно.

Рассмотрим схемы платежей, предлагаемые банками потенциальным заемщикам.

Согласно параметрам, принятым, например, в США, ежемесячная сумма гашения кредита не должна превышать 30 - 35 % среднего дохода семьи в месяц. Учитывая опыт действующих ипотечных программ за рубежом, большинство российских банков предлагают аннуитетные схемы гашения кредитов, то есть гашение равными долями в течение всего срока кредита. Плюсом данной схемы для банка как залогодержателя ипотеки является то обстоятельство, что в первые годы гашения кредита заемщик гасит преимущественно проценты, а доля гашения основного долга в аннуитетном платеже достаточно мала.

Например, если кредит выдан на 10 лет под 15 % годовых при среднем доходе в месяц 14 тыс. руб., то максимальная сумма кредита равна 287 тыс. руб., а аннуитет - 4630 руб. В сумме аннуитета изначально 1043 руб. - основной долг, 3587 руб. - проценты за кредит. Суммы основного долга и процентов выравниваются месяцу к 65 - 66-му, далее суммы основного долга превышают суммы процентов.

Графически данная схема представлена на рис.1.

Рисунок 1 - Динамика составляющих аннуитета по ипотечному кредиту

Расчет аннуитета осуществляется по стандартной формуле:

Ан = S · (P/(12·100)) / (1- 1/ (1+ P/(12·100))t) (1)

где Ан - аннуитет;

S - максимальная сумма кредита;

P - процентная ставка по кредиту, годовых;

t - срок кредита (в месяцах).

Максимальная сумма кредита, в свою очередь, рассчитывается следующим образом:

S = D·Q·t / [1 + (t+1) · P/ (100·2·12)] (2),

где D - среднемесячный доход заемщика за вычетом обязательных расходов;

Q - коэффициент, определяющий долю дохода в погашении кредита (в нашем случае 30 %, или 0,3).

При тех же условиях кредита в случае гашения долга и процентов от оставшейся суммы задолженности заемщик начнет гасить кредит с суммы в 5930 руб., при этом величина основного долга на протяжении всего срока кредита в составе ежемесячных платежей не меняется - 2391,5 руб., а величина процентов уменьшается с 3538 руб. до 30 руб. (рис. 2).

Рисунок 2 - Динамика составляющих ежемесячного платежа по ипотечному кредиту

Рисунок 3 - Динамика ежемесячного платежа от остатка в сравнении с аннуитетом по ипотечному кредиту

Однако при гашении задолженности от остатка заемщик будет первые 45 месяцев гасить сумму, превышающую 30 % ежемесячного дохода. На рис. 3 показана динамика изменения ежемесячного взноса по схеме гашения от остатка в сравнении с аннуитетной схемой.

Таким образом, плюсом аннуитетной схемы в сравнении со схемой гашения от остатка для заемщика является возможность платить не более 35 % своего ежемесячного дохода в погашение кредита, то есть 65 % дохода остаются на собственные нужды.

Поскольку цены на жилье очень высоки и имеют тенденцию к дальнейшему росту (во всех регионах России), суммы запрашиваемых кредитов тоже очень значительны, поэтому гашение от остатка будет значительно влиять на потребление семьи в первые четыре года всего срока кредита (если срок кредита больше, то больше и рассчитанный период).

С другой стороны, при аннуитетной схеме заемщик за весь срок кредита должен выплатить большую сумму процентов, чем при гашении от остатка задолженности. При всех указанных выше параметрах за 10 лет при аннуитетной схеме заемщик переплатит 54 560 руб. в сравнении со схемой гашения задолженности от остатка. Другими словами, либо заемщик переплачивает значительную сумму (при кредите в 287 тыс. руб. переплата очень велика), либо он кредитуется по схеме гашения от остатка, когда в первые несколько лет гашения кредита его расходы на собственные нужды будут крайне ограничены (учитывая, что в среднем по стране прожиточный минимум на человека составляет 2500 руб., то из оставшихся 7 - 8 тыс. руб. при наличии детей в семье очень сложно удовлетворить даже минимальные потребности).

В таких случаях банки, страхуя собственные риски, как правило, при определении суммы кредита принимают в расчет не весь совокупный доход семьи, а доход заемщика плюс до 50 % дохода супруга (-ги), что хуже для заемщика, поскольку он не получит части кредита. Проблема заключается в том, что при существующем уровне цен на жилье сумма в 287 тыс. руб., как правило, составляет лишь треть стоимости квартиры, тогда как по условиям программы кредитования она должна составить не менее 70 %. Подчиняясь требованиям банка, потенциальный заемщик должен обеспечить уровень дохода как минимум 21 тыс. руб., чтобы получить кредит хотя бы в 500 тыс. руб.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию при ставке 15 % годовых растягивает срок кредита до 27 лет, однако даже при таком сроке сумма кредита при доходе в 14 тыс. руб. составит не более 449 тыс. руб. Если принять данную сумму за 70 % стоимости квартиры, то полная ее стоимость должна составить 642 тыс. руб. В мегаполисах нет квартир по такой стоимости, а в мелких и средних городах сложно обеспечить доход семьи на уровне 14 тыс. руб. Другими словами, если потенциальному заемщику с доходом в 14 тыс. руб. нужна квартира, то он должен иметь более 30 % собственных средств (или какое-то свое жилье). Купить квартиру, имея лишь 30 % ее стоимости, практически невозможно.

Кроме всех отмеченных факторов, немаловажно определение в ипотечных программах банков минимальной суммы кредита, меньше которой банк не кредитует: 150 тыс. руб. в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию, 300 тыс. руб. - во многих банках, имеющих собственные программы.

Примерная сетка уровня дохода и соответствующих ему сумм кредита и аннуитета представлена в табл. 5. Отметим, что с ростом дохода растет и коэффициент Q. Банки обычно рассчитывают уровень доходов следующим образом: до 15 тыс. руб. Q = 0,3; от 15 тыс. до 25 тыс. руб. Q = 0,35 - 0,4; от 25 тыс. руб. Q = 0,45 - 0,5 (в зависимости от установленной самим банком максимальной суммы кредита).

Таблица 5 - Аннуитетные платежи по кредиту на 15 лет, руб.

Ежемесячный доход	Срок кредита 10 лет	Срок кредита 15 лет	Срок кредита 20 лет	Срок кредита 27 лет
10000	204980	3307	253370	3546	287280	3783	320660	4081
11000	225480	3638	278710	3901	316000	4161	352730	4490
12000	245979	3969	304045	4255	344738	4540	384800	4898
13000	266477	4299	329384	4610	373466	4918	416858	5304
14000	286975	4630	354720	4965	402195	5296	448924	5714
15000	307473	4961	380059	5319	430923	5674	480990	6122
16000	382633	6173	472962	6620	536260	7062	598565	7619
18000	430463	6945	532082	7447	603292	7944	673385	8571
20000	478292	7717	591202	8275	670324	8827	748206	9523
21000	502206	8102	620760	8688	703840	9268	785617	9999
25000	683274	11024	844575	11821	957606	12610	1068866	13604
30000	819930	13229	1013490	14185	1149127	15132	1282639	16325
50000	1366550	22048	1689150	23641	1915212	25220	2137732	27208

Из табл. 5 следует, что для получения суммы кредита в 500 тыс. руб. необходим ежемесячный доход в 17 тыс. руб. при сроке кредитования в 15 лет и 21 тыс. руб. при сроке кредитования в 10 лет.

Предположим, что доход заемщика достаточен для получения нужной ему суммы кредита. Но помимо первоначального взноса он должен иметь дополнительно как минимум 8 - 10 % стоимости приобретаемого жилья. Эта сумма складывается из следующих составляющих:

- 5 - 6 % стоимости квартиры риэлторскому агентству за подбор варианта жилья;

- 1 - 3 % от суммы кредита банку за услуги по рассмотрению документов для получения кредита и ведения ссудного счета;

- 1,5 % (как правило, от суммы кредита) страховой компании за страховку квартиры, собственной нетрудоспособности и утраты права собственности на квартиру;

- 1 % от стоимости квартиры нотариусу за оформление ипотеки;

- до 1000 руб. за регистрацию права собственности в учреждении юстиции.

Получается, что при покупке квартиры за 700 тыс. руб. до 70 тыс. необходимо потратить дополнительно.

Отсюда видно, что о массовости ипотеки на рынке жилья говорить еще рано. Банки не готовы предложить процентные ставки, доступные большинству нуждающихся в решении жилищной проблемы.

Администрации отдельных регионов, не надеясь на федеральный центр, чтобы удовлетворить потребности в жилье хоть какой-то доли нуждающихся, за счет своих бюджетных средств уже предоставляют гражданам ипотечные кредиты.

В некоторых регионах для работников бюджетных учреждений местные администрации либо предоставляют кредит по льготной ставке, либо компенсируют часть банковской ставки за счет средств бюджета Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. СПб: Юридический центр «Пресс», 2003. (табл. 6).

Таблица 6 - Схемы кредита по льготной ставке

Регион	Годовая ставка в рублях, %	Срок, лет
Республика Коми	5	До 15
Республика Удмуртия	7	До 20
Республика Башкортостан	8	До 15
Оренбургская область	10	До 9
Самарская область	12	До 25

Общий недостаток применяемых в регионах форм кредитования состоит в том, что получателем кредитов, как правило, является экономически наименее активная часть населения, так называемые «очередники», бюджетники или госслужащие, а применяемые механизмы требуют постоянной «подпитки» кредиторов средствами из местных бюджетов. Поэтому из-за отсутствия сформированного кредитно-финансового механизма рефинансирования ощутимых положительных крупномасштабных результатов получить не удалось.

Таким образом, ни банки (которые, в общем-то, не являются социально ориентированными институтами), ни органы власти (федеральный центр, местные бюджеты) пока не могут кредитовать значительную часть граждан. Появляющиеся в регионах программы не позволяют в масштабах государства решить проблему обеспеченности людей жильем.

Развитие ипотеки может приобрести массовый характер в рамках совместных усилий бюджетов, банков и конкретных предприятий, заинтересованных в обеспечении жильем своих работников. Банки, охотнее кредитуют работников предприятий под обеспечение, предоставляемое этими предприятиями, поскольку это снижает их риски. Предприятия же для решения жилищной проблемы своих работников (например, при массовой застройке) вполне могут привлечь часть бюджетных средств с последующим возвратом бюджету уже квадратных метров по цене себестоимости. Бюджет при этом может служить гарантом возврата кредита предприятием. Таким образом, решение проблемы жилья возможно в рамках слияния интересов нескольких участников.

К проблемам развития ипотечного кредитования в России можно отнести:

- ограниченное предложение жилья. Для того, чтобы ипотека стала доступной, необходимо, в первую очередь, сделать доступным жилье. В настоящее время на рынке недвижимости спрос значительно превышает предложение, цены на жилье растут быстрее, следовательно, доступность жилья снижается. Создается напряженная ситуация, и снижение ставок по ипотечным кредитам может спровоцировать резкий рост количества покупателей. Соответственно, возрастут и без того высокие цены. Согласно имеющимся оценкам, потребность в жилье составляет на сегодняшний день 1,5 млрд кв. м. Лишь незначительная часть этой потребности может быть удовлетворена на вторичном рынке жилья -- примерно 0,2 млрд кв. м. Таким образом, потребность в новом строительстве жилья составляет около 1,3 млрд кв. м. На сегодня весь жилой фонд России составляет 2,8 млрд кв. м. При этом улучшить свои жилищные условия хотели бы более 60% россиян;

- низкая платежеспособность населения. В настоящее время ипотечным кредитом могут воспользоваться около 5-6% российских семей;

- невозможность подтверждения своих доходов приводит к ограниченному кругу заемщиков, способных без лишних проблем взять ипотечный кредит. Большинство населения России, способного взять и затем выплатить ипотечный кредит не имеет официального подтверждения своих доходов. В качестве такового некоторые банки по-прежнему требуют справку из налоговой инспекции по форме 2НДФЛ. Такую справку могут предоставить, в основном, люди, работающие в крупных российских компаниях или в иностранных организациях, где все доходы абсолютно «белые». Однако в целях охвата потенциальных заемщиков кредитующие организации применяют альтернативные способы анализа платежеспособности: принимают справки о доходах с места работы, проводят ознакомительные беседы с руководством компании, в которой работает заемщик, рассматривают расходы на текущую аренду жилья и пр. Некоторые банки применяют повышенные процентные ставки (на 2-3%) для заемщиков с неподтвержденными доходами. В данном случае многие банки советуют открывать текущие счета в крупных и надежных банках с тем, чтобы регулярно заносить на них свои денежные поступления. Выписка со счета за год, заверенная банком - держателем счета, в которой показаны ежемесячные поступления заемщика, будет отличным доказательством его платежеспособности;

- высокие процентные ставки. Основные причины высоких процентов - отсутствие дешевых и долгосрочных источников финансирования, а также инфляция, которая в России до сих пор сравнительно велика - около 10% годовых в рублях. Кроме того, операционные расходы на оформление кредита также «съедают» около трех процентов. Несмотря на заметное снижение уровня ставок до 11-12% в валюте, это всё равно дорого для большинства населения. Приемлемой платой за пользование кредитом будет ставка 5-6% годовых в валюте при 20- 30-летнем сроке выплат. Вместе с тем сложившиеся процентные ставки - это объективный уровень, изменить его искусственным способом - значит подорвать коммерческие основы ипотеки и вновь перейти на дотации за счет государственных источников;

- выселение в случае неплатежа. Отсутствие возможности выселить заемщика из квартиры в случае неплатежей - дополнительный риск кредитора, который делает бесполезным договор залога приобретаемой квартиры и фактически меняет суть ипотечного кредитования. Из-за существующего законодательства затруднена процедура выселения гражданина из квартиры в случае его неплатежеспособности, т.к. в соответствии с ГПК невозможно обратить взыскание на единственное пригодное для жизни жилое помещение, даже если оно приобретено с помощью ипотеки. В соответствии с Жилищным кодексом такая процедура возможна, если при этом гражданину будет предоставлено альтернативное жилье из фонда временного поселения. Но таких фондов, как правило, нет. Из-за этого банки опасаются давать кредиты по ускоренной процедуре. А для проверки надежности требуется огромное количество документов, оформить которые самостоятельно часто бывает просто невозможно. В добавление особые хлопоты вызывают дети. Если взрослого выселить из квартиры, находящейся в залоге, все-таки можно, то ребенка из единственного жилья нельзя выписать ни при каких условиях. Поэтому банки не разрешают прописывать детей в приобретаемой квартире. И купить недвижимость с целью улучшения жилищных условий при наличии детей также не получится - пока новая квартира находится в залоге, продать старую (предварительно выписав детей) невозможно. Тем не менее, люди выходят из положения. Прописывают детей у родственников или не продают старую квартиру, пока не расплатятся по кредиту. Правда, не у всех есть такая возможность;

- отсутствие ипотечного страхования. Наличие ипотечного страхования позволит снизить первоначальный взнос. Ипотечное страхование - это страхование коммерческих и финансовых рисков ипотечных банков, которое рассматривается как инструмент снижения размера первоначального взноса по ипотечным кредитам. Снижение авансового платежа позволит взять кредит людям со стабильными и достаточными для погашения кредита доходами, но уже без необходимых первоначальных накоплений (обычно -- 15-30% от стоимости квартиры). Однако, банки и страховые компании не могут договориться о принципах организации системы ипотечного страхования. Банки пока не готовы выступать в качестве страхователей и страховать свои риски, связанные с возможным невозвратом выданных ими ипотечных кредитов. Все расходы на сегодняшний день перекладываются на заемщиков, которые страхуют свою ответственность за невозврат полученного ипотечного кредита сразу по трем видам страхования.

Основными проблемами ипотечного кредитования являются слабость ресурсной базы российских банков, неустойчивый уровень дохода основной массы населения и, особенно, недостаток жилья в России. Существующий спрос на жилье в несколько раз превышает предложение, поэтому цены на квартиры остаются высокими даже без учета дополнительного спроса, обеспечиваемого ипотекой. Кроме того, слабо развита инфраструктура ипотечного кредитования, что является причиной высокого уровня дополнительных расходов. Это значительно уменьшает долю населения, способного взять жилье в кредит.

Чтобы сделать ипотеку более доступной для населения в ноябре 2005 года подготовлена поправка в закон об ипотеке, касающаяся изменения условий и оплаты страхования ответственности заемщика при оформлении кредита на приобретение жилья. В результате, считают авторы законопроекта, оформить ипотечный кредит станет проще и дешевле.

Поправка подготовлена в комитете Госдумы по собственности. Как сообщил соавтор законопроекта, зампред комитета Евгений Богомольный, речь идет, во-первых, о некотором ограничении страховой суммы по договору, которая не должна превышать 20 процентов стоимости заложенного имущества. И, во-вторых, предлагается, чтобы страховая премия, уплачиваемая по договору страхования, взималась с клиента не единовременно, а ежегодно равными долями в течение срока действия договора страхования.

Согласно действующему закону об ипотеке, гражданин, оформляющий кредит на приобретение или строительство жилья, обязан застраховать закладываемую недвижимость от рисков утраты и повреждения. На практике практически все банки, предлагающие услуги по ипотечному кредитованию, требуют, чтобы были застрахованы три риска: риск утраты или повреждения квартиры; риск прекращения права собственности на нее; риск причинения вреда жизни заемщика или потери трудоспособности. При оформлении двух первых страховок страховые компании исходят из стоимости закладываемой недвижимости и суммы кредита. Если будет принята поправка ограничить страховую сумму величиной, не превышающей 20 процентов от стоимости квартиры, страховая сумма уменьшится до 12 тысяч долларов и, соответственно, оплата страхования в этом конкретном случае уменьшится практически втрое.

Правда, надо отметить, что это уменьшение коснется лишь рисков, связанных с потерей квартиры. Условия страхования жизни заемщика или его болезни и утраты заработка останутся без изменений.

Сложившаяся в 2005 году практика страхования заложенной недвижимости при получении ипотечного кредита показала, что правовая норма о необходимости единовременной уплаты страховой премии ограничивает возможности потенциальных заемщиков. Ведь при этом довольно заметно увеличиваются их первоначальные расходы при оформлении кредита. Поэтому в законопроекте предлагается не только зафиксировать верхний предел страховой суммы, но и заменить действующую норму о единовременной выплате страховой премии на положение о ее уплате «в рассрочкуhttp://finansist-kras.ru/cute/main.php/?subaction=showfull&id=».

Также на законодательном уровне решен ряд вопросов, связанных с возможностью обращения взыскания на заложенное жилье, отменено требование об обязательном нотариальном удостоверении договора, улучшены условия по предоставлению налоговых вычетов.

Наиболее спорный из принятых документов - закон о долевом строительстве, механизмы практической реализации которого пока не вполне понятны. В своих комментариях к этому документу многие крупные девелоперы неоднократно отмечали, что в новых условиях мелким и средним застройщикам будет очень тяжело выживать и многие из них просто покинут рынок. Скорей всего, однако, этого не произойдет.

Решить проблему длинных ресурсов, столь необходимых российскому банковскому сектору для организации полноценной системы кредитования, призван в первую очередь закон об ипотечных ценных бумагах. Несмотря на то, что ему уже больше года, до сих пор не зарегистрировано ни одного выпуска ипотечных облигаций, на которые так рассчитывают участники рынка. Основная проблема заключается в отсутствии нормативных документов, полный пакет которых будет принят лишь к концу года. Кроме того, одной из целей закона было обеспечение вложений пенсионных резервов в ипотечные ценные бумаги. Реализация этого положения невозможна без внесения изменений в пенсионное законодательство.

Из 210 подзаконных актов, которые должны были дать жизнь пакету жилищных законов, правительство приняло лишь один.

Не торопясь, работают ведомства, которым поручено решать жилищную проблему. Руководство Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР) признает, что подготовило лишь два положения о жилищных кооперативах (об отчетности и нормативах финансовой устойчивости кооперативов) и несколько документов, которые касаются долевого строительства. Да и те пока не успело даже показать участникам рынка. У ФСФР нет в штате достаточно сотрудников, особенно в регионах, чтобы контролировать процесс.