Неповторимость и национальное своеобразие отечественной системы состоит в том, что собственно она развивалась от ипотеки к фидуции, но не напротив. В римском праве фидуцию (от лат. fiducia - доверие; англ. fiducion) определяли, как вид залога, по которому товар передавался лицу на условии, что после того, как его требования будут удовлетворены, он возвратит товар. http: //ru. wikisource.org/wiki/%DD%D1%C1%C5/Fiducia

При анализе ситуации развития ипотечного жилищного кредитования, выделяют пять этапов Гарипова З.Л. Развитие институтов регулирования на рынке жилищного кредитования // Деньги и кредит. - 2011. - N 6. - С. 51-55. :

Первый этап - кредитование до 1917 года.

Второй этап - кредитование при советской системе.

Третий этап - кредитование в переходный период.

Четвертый этап - формирование рыночной системы ипотечного жилищного кредитования.

Пятый этап - современная ситуация.

Следует отметить, что собственно понятие "ипотека" основывается на древнеримских принципах задатка, и сам термин "ипотека" в первый раз был замечен в Греции в начале VI в. до н. э и считается наиболее абсолютной его формой. С течением времени изменялись только условия предоставления, размеры и цели ипотечного кредита, надежностью его обеспечения, кредитных взаимоотношений, связанных с ипотекой.

В I в. н.э. в Римской империи делались ипотечные учреждения, которые давали кредиты под обеспечение имущества частных лиц.

При правлении императора Антония Пия (II в. н.э.) разработали особое законодательство для ипотечных банков и уже тогда стало действовать около 50 банков и существовало больше 800 ростовщических и меняльных контор.

Существуют доказательства того, что в древние времена государство оказывало огромную поддержку ипотечному кредитованию. Так, при императоре Траяне были особые фонды для помощи вдовам и сиротам, предоставлявшие ипотечные кредиты под 5% годовых (подобные экономические системы были образованы и в РФ в XIX веке) Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. - М.: Юридический центр Пресс, 2013. - С. 33.

Становление классического института ипотеки было связано со сменой политико-экономических условий того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования и массовая передача земель арендаторам. Первоначально новая форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в силу объективных причин не могли передать собственникам земель (латифундистам). Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость.

При ипотеке имущество оставалось во владении должника, а кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика. Примерно в таком виде институт залога существует до настоящего времени.

Вместе с ипотекой, возникавшей на основании договоренности сторон, вводились всевозможные легальные ипотеки, действовавшие на основании закона (ипотека инвестора на вложения, ипотека на имущество неплательщика налога, ипотека на имущество родителя, ипотека супруги на имущество супруга и так далее). Обнаруживались ипотеки, субординированные по времени зарождения (вследствие уговора) или же по ступени их значимости (вследствие закона). Развивался следующий заклад одинаковой недвижимости нескольким лицам.

Роль страны в соблюдении прав соучастников ипотечных сделок была довольно велика. Довольно трудные по текстуре сделки настоятельно требовали контролирования и регулировки, отстроенной регистрационной системы. По вопросу ослаблением данных муниципальных функций с закатом эпохи Древнего мира, завершил свое существование институт ипотеки, действовавший на протяжении нескольких веков, до того как снова появился в средневековом европейском законодательстве. В Средние века ипотека приобрела широкую популярность. Феодалам часто требовались деньги для ведения междоусобных войн или крестовых походов, и поэтому они были вынуждены закладывать свои замки ростовщикам или более богатым соседям. Западная Европа как преемник Римской империи переняла и развила институт ипотеки, сделав ее более формализованной. Данный вид кредита четко регулировался законодательством. Кроме того, существовали специальные ипотечные книги, куда вносилась информация о заложенной недвижимости.

В эпоху Позднего Средневековья ипотека окончательно утвердилась в том виде, в котором она существует и по сей день: недвижимость остается во владении должника, а кредитор получает право в случае невозврата долга истребовать закладываемое имущество с последующей его продажей с торгов. Андрей Величко. Ипотека навсегда 24 апреля 2009 года http: //prian.ru/pub/14383.html

Во всем мире технология инвестирования в жилищную сферу строится на 3-х основных принципах: контрактные сбережения, ипотечное кредитование, государственная поддержка. Точные механизмы реализации данных основ очень различаются.

Контрактные сбережения. Демин Ю. Все о кредитах. Понятно и просто. - СПб.: Питер, 2007. - С. 98

Устойчивые системы контрактных сбережений введены:

В Пруссии - уставом 1783 г. и 1872 г.;

В Австрии - гражданским уложением 1811 г. и уставом 1871 г.;

В Саксонии - уставом 1843 г. и кодексом 1863 г.

В Германии действует наиболее известная модель контрактных сбережений - строительные сберегательные кассы. Они начали возникать еще в конце XVIII столетия в шахтерских поселках по простому принципу: если для строительства одного дома требовалось 10 тысяч денежных единиц, а каждый желающий обзавестись собственным жильем мог сэкономить за год только тысячу, то, следовательно, он мог построить жилье лишь через 10 лет. В случае объединения сбережений десяти таких желающих один из них мог приобрести жилье уже через год, второй - через два и т.д. Таким образом, в выигрыше оказываются все, кроме последнего.

Современные строительные сберегательные кассы - один из основных институтов инвестирования жилищной сферы в Германии. Сегодня строительство каждых трех из четырех единиц жилья финансируется с участием системы жилищных стройсбережений.

Источником ресурсов для целевых жилищных займов в стройсберкассе являются вклады граждан, плата заемщиков за пользование жилищным займом, а также государственная премия, которая выплачивается в соответствии с контрактом о строительных сбережениях при условии, что вкладчик в течение года вложил на свой счет определенную сумму. Жилищный кредит может получить только вкладчик стройсберкассы по истечении определенного времени (обычно пять-шесть лет), в течение которого он ежемесячно делал вклады на установленную в контракте сумму. Процентные ставки (как на вклад, так и на кредит) фиксированные на все время действия контракта.

Погашение жилищного займа осуществляется в течение срока, определенного в контракте о строй сбережениях. Максимальный срок погашения займа 12 лет. Процентные ставки обычно составляют 5-6% годовых (в среднем на 4 процента ниже рыночных).

До окончания второй мировой войны ипотечные банки являлись наиболее развивающейся формой организации ипотечного кредитования. Такие банки самостоятельно эмитировали ипотечные ценные бумаги с целью привлечения долгосрочных финансовых ресурсов Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования: Учебное пособие. - М.: Высшая Школа, 2013. с. 36-38.

Деятельность ипотечных банков лежит в основе одноуровневой системы ипотечного кредитования. Такие системы доминируют в Дании, Швеции и Канаде, также очень развиты в Германии, Австрии, Нидерландах, Великобритании и Финляндии. Во Франции и Испании одноуровневая система реализована через монопольные государственные ипотечные банки.

В Германии с 1900 г. существует специальная сеть ипотечных банков. С тех пор ни один из них не разорился. Кроме того, проценты по закладным листам они выплачивали своим вкладчикам даже во время первой и второй мировых войн. Ипотечные банки впервые возникли в Германии в XVIII веке (одновременно с Россией). Первый ипотечный банк основан в Силезии в 1770 году. Это был государственный банк, оказывающий финансовую помощь крупным помещичьим хозяйствам. Для привлечения средств банк стал выпускать закладные (разновидность ипотечных облигаций).

В Канаде ипотечные банки являются традиционным видом кредитных институтов. Они занимаются главным образом кредитованием операций с недвижимостью, а также инвестициями в долгосрочные ценные бумаги государства и корпораций. Вначале объектом их деятельности было кредитование сельского хозяйства под залог земли, впоследствии - кредитование жилищного строительства. В то же время ключевыми участниками канадской системы ипотечного кредитования являются государственные жилищные корпорации, организующие жилищное строительство, подбор заемщиков и страхование кредитных рисков.

В Дании реализована система ипотечного кредитования, в которой 100% ипотечных кредитных обязательств секьюритизируется, т.е. преобразуется в ценные бумаги, реализуемые на рынке с целью привлечения долгосрочных кредитных ресурсов. Поэтому по объемам ипотечных ценных бумаг Дания занимает 29% от общего объема оборачиваемых в Европе (впереди только Германия с 44%). Банки и небанковские кредитные организации и их операции. Учебник для студентов вузов, обучающихся по направлению «Экономика» / под ред. Жуков Е.Ф., Эриашвили Н.Д. - Москва: ЮНИТИ-ДАНА, 2012. - С. 90

В Великобритании процесс формирования ипотечных банков приобрел характер замещения строительных обществ. Крупнейшие строительные общества, например Abbey National, сами превратились в ипотечные банки. В 90-х годах прошлого столетия ипотечные банки стали преобладать по объемам кредитов над строительными обществами.

В Аргентине эффективная система ипотечного кредитования реализована при помощи Всемирного Банка в рамках программ поддержки развивающихся рынков. Правительство Аргентины создало гарантийный Фонд для облигаций (долговых обязательств), эмитируемых банками - участниками проекта. Мировой Банк для создания Фонда предоставил 15-летний заем (включая 7-и летнюю отсрочку платежа) на сумму 500 млн. долларов США. Фонд выдает гарантии по ценным бумагам (паям участия в пулах ипотечных кредитов ипотечных банков), эмитируемым субъектами ипотечного рынка. Плата за гарантию - 5% от суммы кредита. Сертификаты паев имеют единый стандарт и номинированы к валюте кредита Всемирного Банка.

Гарантийный Фонд создается для того, чтобы выкупить у банков - участников проекта выпущенные ими облигации в случае, если у банков нет возможности поддерживать их курс ввиду спада на рынке. Расчет с Фондом производится во всех случаях, когда банки решают воспользоваться своим правом, зафиксированным в соглашении с Фондом, продать ему свои ценные бумаги.

Банки - участники эмитируют номинированные по курсу американского доллара облигации чтобы аккумулировать валютные средства для кредитования вкладывательных планов (как в сфере производственного, но и строительства жилья). Эмитент по согласованию с гарантом (Фондом) сможет подобрать вид эмитируемых облигаций.

Впрочем, эволюция ипотеки дала почву формированию двухуровневой системы ипотечного кредитования, где кредитор и эмитент ипотечных значимых бумаг (mortgage backed securities - MBS) разделены. Во-первых, данное обусловлено суждением укрепления ликвидности многоцелевых банков, участвующих в долгосрочном ипотечном кредитовании. В первый раз таковая система была продана и стала популярна в Соединенных Штатах.

В Соединенных Штатах Америки еще в эпоху Ф. Рузвельта начала складываться разветвленная система ипотечного кредитования строительства жилья и приобретения квартир в собственность. Сейчас система финансирования жилища в Соединенные Штаты - данное трудный рынок общенационального масштаба, на котором работает громадное количество учреждений, включая ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, платные и сбербанки, страховщики, пенсионные фонды и так далее.

Решающим словом удачи в этом направлении оказались события по формированию вторичного ипотечного рынка, что решило главную проблему жилищного финансирования - проблему кредитных ресурсов. С этой целью в разные годы были созданы специализированные организации - Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Мае), Корпорация жилищного кредитования (Freddie Mac) и Правительственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Мае).

Федеральная Национальная Ипотечная Ассоциация была учреждена американским правительством в 1938 году. Она начинала как филиал государственной корпорации Reconstruction Finance Corporation. Сначала она была названа National Mortgage Association of Washington - Вашингтонская Национальная Ипотечная Ассоциация. Однако в том же году ее название изменилось на Federal National Mortgage Association (FNMA, Fannie Мае) - Федеральная Национальная Ипотечная Ассоциация. Главной целью Fannie Мае была покупка и продажа закладных, застрахованных Federal Housing Administration (FHA) - Федеральная Жилищная Администрация. В 1954 году Fannie Мае стала корпорацией со смешанной собственностью: ее обыкновенные акции находились в частном владении, а привилегированные в собственности государства.

ипотечное кредитование россия рынок

В 1968 году прошла реструктуризация Федеральной Государственной Ипотечной Ассоциации: в итоге было разделение на две отдельные фирмы. Одно из них сохранило название Fannie Mae, фактически приобретя статус частной компании (государство сохраняет за собой относительно небольшой пакет). В настоящее время Fannie Мае - основная по объему активов государственная компания, и еще наикрупнейший информатор обычных ипотечных фондов в Соединенных Штатах. Промоакциями Fannie Мае торгуются на Нью-Йоркской фондовой бирже (New-York Stock Exchange, NYSE). Ее промоакции присутствуют из числа более энергично продаваемых. Они, кроме того, входят в каталог Standard & Poor's 500 Composite Stock Price Index. Другое предприятие - Правительственная Национальная Ипотечная Ассоциация (Government National Mortgage Association, GNMA или Ginnie Mae) - государственная корпорация, созданная для управления ипотечными программами, которые не могли бы развиваться в частном секторе. Эриашвили Н.Д., Тавасиев А.М., Москвин В.А. Банковское дело: учебное пособие. Издательство: ЮНИТИ-ДАНА, 2012 - С. 67

Все эти организации наделены полномочиями покупать ипотечные кредиты на жилье и под государственную гарантию, или государственное страхование, выпускать ценные бумаги, обеспеченные выкупленными ипотечными кредитами. Стоимость ипотечных ценных бумаг, обращающихся на рынке, по оценкам экспертов достигла в начале 2001 года 3,5 трлн. долларов, что сопоставимо с объемами рынков американских правительственных ценных бумаг (3 трлн.) или корпоративных облигаций (3,5 трлн. долларов). Шапран В.С. Мировой ипотечный кризис: хроника катастроф / Шапран В.С. // Инвестиционный банкинг. - 2012. - № 2.

Следует обратить внимание на любопытный факт: в странах Восточной Европы США, напрямую или через Мировой банк, где основным "донором" опять же выступают США, потратили десятки миллионов долларов в рамках программ помощи по созданию систем ипотечного кредитования и финансирования по американскому образцу, но в итоге эти страны (за исключением России) приняли законы, основанные на германском (европейском континентальном) праве, как более соответствующем историческим традициям и экономическим реалиям данных стран.

В то же время, в последние годы, в континентальных европейских странах, например в той же Германии, все чаще начинают обращаться к американской и английской системе секьюритизации активов. То есть рассматривают возможность применения двухуровневой системы ипотечного кредитования. Иными словами, две системы (одноуровневая и двухуровневая) не являются антагонистическими и могут действовать параллельно.

Во всех странах с развитыми системами ипотечного кредитования государство оказывало кредитным институтам и гражданам - заемщикам огромную помощь, особенно в период формирования систем.

Основной формой государственной поддержки ипотечных кредиторов являются государственные гарантии, обеспечивающие дополнительное покрытие эмитируемых ценных бумаг. Так в США государственные гарантии обеспечивали выпуск MBS более 30-ти лет, вплоть до 1970 г., когда Fannie Mae было разрешено выпускать ипотечные облигации на основе кредитов, не обеспеченных государственными гарантиями. Но на этом государственная поддержка не закончилась, а приобрела иную форму. Федеральное законодательство США разрешило использовать бюджетные средства на приобретение MBS, тем самым, приравняв этот вид ценных бумаг к государственным обязательствам. Комитет по открытому рынку ФРС уполномочен покупать и продавать их при проведении денежно-кредитной политики.

Не менее важной формой государственной поддержки является страхование кредитных рисков. Важным шагом на пути формирования институциональных основ современной системы ипотечного кредитования стало создание в 1934 году Федеральной жилищной администрации (Federal Housing Administration, FHA) в соответствии с Национальным актом о жилье. Основными направлениями деятельности FHA являются создание системы взаимного страхования ипотечных кредитов и разработка и совершенствование стандартов ипотечного жилищного кредитования. FHA стала первой страховой компанией, учрежденной государством, страхующей кредитные риски по ипотечным жилищным кредитам.

Основной задачей FHA является содействие малообеспеченным семьям в улучшении жилищных условий. Параллельно решаются задачи улучшения жилищных стандартов, а также создания системы взаимного страхования ипотечных кредитов. FHA осуществляет около сорока различных страховых и кредитных программ. В их число, в частности, входит программа государственного страхования ипотечных кредитов на жилье. В конце 1991 финансового года объем страховых обязательств FHA составил 378,1 млрд. долларов.

Основные программы страхования ипотечных кредитов разработаны для облегчения приобретения, строительства или реконструкции жилья определенными категориями граждан, которые не в состоянии выполнить требования внесения первоначального платежа по обычным кредитам. FHA в первую очередь оказывает содействие тем, кто впервые покупает жилье, покупателям жилья из числа национальных меньшинств, а также покупателям с низким и умеренным доходом, т.е. наиболее нуждающимся в дополнительной помощи. Страхование по большей части таких кредитов осуществляется Фондом взаимного страхования ипотечных кредитов, созданным на основе самоокупаемости. Ставка процента по кредитам, страхуемым FHA, находится на уровне рыночных ставок, в то время как требования первоначального взноса несколько ниже, чем по обычным кредитам.

Кредиты FHA не могут превышать установленный уровень, составлявший, например, в 1993 году 67 тысяч долларов для отдельного дома на одну семью. Если заемщики нарушают сроки выплат по своим кредитам, банк, выдавший им ипотечный кредит, подает заявку в Департамент жилья и городского развития на страховое возмещение невыплаченной части кредита. Департамент выплачивает требуемую сумму и становится при этом собственником такого имущества. Штат работников Отдела по распоряжению имуществом Департамента жилья и городского развития совместно с подрядчиками предпринимает необходимые меры для содержания этого имущества и его продажи на рынке.

Вот некоторые факты, иллюстрирующие деятельность FHA: Нахамкин М. Особенности национального кредита// Банковское дело в Москве, 2011, №1, - с. 33-40

ипотечные кредиты FHA ежегодно позволяют сделать первый шаг на пути к домовладению 165-275 тысячам семей и одиноких граждан из числа тех, кто не имеет возможности приобрести жилье другим путем. Из 850 тысяч ипотечных кредитов, которые в среднем FHA страхует каждый год, 550 тысяч идут на покупку жилья теми людьми, которые, по оценкам экспертов, не смогли бы получить кредит без такой страховки;

около 40% от общего числа впервые покупающих жилье делают это с помощью кредитов FHA, с другой стороны, две трети заемщиков FHA покупают жилье впервые;

более 20% заемщиков FHA - представители национальных меньшинств;

FHA обслуживает семьи, чей доход значительно ниже, чем у тех, кто использует обычные источники финансирования. Так в 1992 году средний доход заемщиков FHA составил 37 тысяч долларов по сравнению с 55 тысячами долларов у заемщиков, пользующихся обычными кредитами;

FHA обслуживает тех, у кого недостает первоначальных средств для покупки жилья. Порядка двух третей ипотечных кредитов, получивших страховку от FHA, имели первоначальное соотношение величины займа к стоимости заложенного имущества не ниже 90%.

При этом FHA никогда не пользовалась бюджетными средствами. Свои программы поддержки ипотечного кредитования FHA с самого начала осуществляет в соответствии с основным принципом страхования, заключающемся в объединении возможных рисков в одну большую группу для минимизации неизбежных потерь. В результате Взаимный фонд ипотечного страхования, входящий в FHA, преуспевает, а за всю шестидесятилетнюю историю FHA этот фонд не истратил на покрытие убытков ни единого доллара налогоплательщиков.

В 1989 году доля кредитов, застрахованных от невозврата Федеральной жилищной администрацией, составила 26% общего числа выданных ипотечных кредитов; доля кредитов, гарантированных Администрацией по делам ветеранов - 10%; застрахованных частными компаниями - 16%. При этом доля кредитов, незастрахованных от риска невозврата, составила 46%. http: //www.bankspb.ru/monitor/tarrif/2316

Еще одна форма государственной поддержки - адресная финансовая помощь гражданам при приобретении жилья, в том числе с привлечением ипотечных кредитов - является неотъемлемым элементом жилищно-социальной политики. Наиболее отрегулированной представляется система социальной поддержки заёмщиков в Германии Вкладчики стройсберкасс, получают ежегодные премии за свои сбережения (до 10% к накопленной сумме).

После получения жилищного кредита государство использует прямые (денежные дотации при погашении процентов) - например, гашение части кредита при рождении в семье заемщика ребенка, и непрямые (налоговые льготы) формы помощи заемщику - в зависимости от имущественного состояния, состава его семьи и т.п.

Обобщая опыт развития ипотечного кредитования в зарубежных странах, следует отметить, что именно ипотечное кредитование явилось одним из основных факторов экономического развития в США (новый курс Рузвельта), в Германии (послевоенные реформы Эрхарда), в Аргентине ("план Ковальо") и в Чили (реформы Пиночета).

Система ипотечного кредитования не является чем-то чуждым для России, принесенным из Америки и Европы. В дореволюционной России эта система успешно функционировала, и ипотечные кредиты были доступны многим слоям населения. К 1913 г. страна имела развитый ипотечный рынок с такими крупными финансовыми учреждениями, как Санкт-Петербургское и Московское городские кредитные общества, выдавшие за 50 лет своей деятельности кредиты почти на один миллиард рублей золотом. Городские кредитные общества выдавали кредиты из собственных средств, привлекая инвесторов путем выпуска облигаций, обеспеченных крупным пакетом закладных. Эти ипотечные облигации имели высокую степень надежности и пользовались большим спросом у среднего класса в качестве способа вложения свободных средств. Можно сказать, что российская дореволюционная ипотечная система похожа на современную американскую систему ипотеки. На данный момент агентство по ипотечному жилищному кредитованию (Далее - АИЖК) предоставило следующую информацию по ипотечным задолженностям за итоги первого квартала 2013 года. По приводимым данным на 1 марта 2013 года общий объем задолженностей составил 2,08%. Так рублевая задолженность составляет 1,45%, хотя в 2010 году данный показатель был равен 2,04%.

По валютным показателям, задолженность достигает отметок 11,57%, а в натуральном выражении - 13,8 млрд. рублей. Доля валютной задолженности в ипотечном портфеле банков - 5.8%. http: //www.realtypress.ru/news/news_4685.html

В таблице 1.1 представлена динамика роста задолженности по жилищным кредитам и ипотечным жилищным кредитам к ВВП.

Таблица 1.1.

Динамика роста задолженности по жилищным кредитам и ипотечным жилищным кредитам к ВВП Источник: Росстат, ЦБ РФ. Расчеты: Сбербанк РФ

Несмотря на существующие проблемы, ипотека продолжает активно развиваться, а заемщики находят более выгодные ипотечные продукты, хотя и происходит увеличение процентов по кредитам. В феврале 2013 года ипотека составила 0,1 п. п. и, размер средней ставки стал 12,8%, что на 0,4 пункта выше показателя за 2012 год. Согласно прогнозу экспертов АИЖК, объем выдачи ипотечных кредитов увеличится не больше чем на 20% и составить 1,2 - 1,3 трлн. рублей. В соответствии с прогнозом Национальной службы взыскания, в 2013 году просроченная задолженность станет варьироваться в размере 42-44 млрд. рублей. http: //www.realtypress.ru/news/news_4685.html

Итак, целью в развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования является создание эффективной и работающей системы. Современное жилищное право, регулирующее отношения, связанные с ипотекой, более детально рассматривает данные вопросы как с точки зрения материального, так и процессуального права.