3.3 Оценка эффективности программы кредитного продукта

Конечно помимо ожидаемого роста ипотечного кредитования, а следовательно и прибыли, связанной с этим ростом, программа понесет за собой определенные издержки. Предполагается, что длительность инвестиционного периода составит 12 месяцев.

Необходимо провести детальный анализ затрат на его реализацию. Для этого следует рассчитать издержки на единовременные или капитальные - необходимые до начала производства и текущие.

В качестве капитальных затрат следует определить затраты на маркетинг, обучение специалистов банка работе на рынке недвижимости, затраты на разработку программы и создание программного обеспечения учета и контроля как работы программы, так и взаимодействия с клиентами.

Затраты на маркетинг в свою очередь складываются, во-первых, из затрат на маркетинговой исследование рынка с целью выявления потребностей потенциальных клиентов и поиска партнеров - риэлторов, их обучение. Для этого планируется привлечь консультантов - маркетологов на договорной основе. Ориентировочная стоимость работы - 50 тыс. руб.

Вторая составляющая затрат на маркетинг - реклама в СМИ. Бюджет этой кампании определим в 50 тыс. руб., в том числе для рекламы и привлечения партнеров требуется дополнительная страница на сайте в Интернете, стоимость которой обойдется в 15 тыс. руб., а для ее создания, необходимо привлечение программиста разовая оплата которого составит 25000 рублей.

Структура налоговых выплат с зарплат в 2012 году включает следующие элементы: 22% идут в Пенсионный фонд, 5,1% составляют отчисления в ФОМС, доля выплат в ФСС равна 2,9% Указанные тарифные ставки будут действовать в 2013-2014 гг.

Эти расчеты представлены в таблице 3.5.

Таблица 3.5

Затраты на маркетинг

Далее требуется обучить 2 специалистов на курсах: "Оценка недвижимости", "Ипотечный брокер" и т.д. Обучение предполагается осуществить с отрывом от производства (с сохранением заработной платы). Средняя продолжительность курсов - 1 месяц, средняя цена - 20 тыс. руб. Расчет в таблице 3.6.

Таблица 3.6

Затраты на обучение

Стоимость разработки программы мотивации риэлторов складывается из затрат на оплату труда специалистов, разрабатывающих программу (3 человека), на изготовление печатной продукции - сертификатов и приглашений, что оценивается в 20 тыс. руб., стоимости подарков и прочих расходов. Расчеты в таблице 3.7.

Таблица 3.7

Затраты на разработку программы мотивации

В состав единовременных затрат входит также создание программного обеспечения для контроля и учета и закупка дополнительной вычислительной техники (12 компьютеров), что является необходимым на современном этапе развития банковских информационных технологий. Расчет затрат представлен в таблице 3.8.

Таблица 3.8

Затраты на создание системы контроля и учета

Сведем все выполненные расчеты в таблицу 3.9.

Таблица 3.9

Единовременные затраты на разработку и реализацию проекта по расширению сотрудничества с риэлторами

Таким образом сумма единовременных затрат на реализацию проекта составляет 1882,9 тыс. руб.

1. Определение доходности проекта.

Определим стоимость текущих затрат, которые складываются из расходов на оплату труда консультантов (12 человек при средней заработной плате 30 тыс. руб.), амортизации компьютеров (по линейной системе расчета), затрат на управление и прочих расходов (связи, канцелярских и пр.). Расчет затрат представлен в таблице 3.10.

Таблица 3.10

Административно-управленческие расходы на реализацию проекта по расширению взаимодействия с риэлторами

Предполагается, что темп роста задолженности за счет внедрения предложенных программ вырастет примерно на 1% (такой вывод можно сделать из анализа данных статистики других банков) и составит, таким образом, 3217835,687 тыс. рублей (7662797,687 - 4444962смотри данные таблицы 3.11). Таким образом, при средней ставке процента по ипотечным программам в размере 13%, доход от внедрения предложенных мероприятий составит 418318,64 тыс. рублей в год (3217835,687*13%). В 2014 году, по всей видимости, никаких серьезных поправок в НК вносить не планируют, поэтому и налог на прибыль в 2014 году также останется без изменений.

Согласно статьи 284 НК РФ, Налоговая ставка на прибыль устанавливается в размере 20 % Источник: Налог на прибыль в 2013-2014 гг., ставки сайт bs-life.ru

Таблица 3.11

Анализ структуры и динамики остатков по ипотечному кредитованию ЗАО "Западно-Уральский банк" за 2013 г. по объему

Чистая приведенная стоимость рассчитывается с использованием прогнозируемых денежных потоков, связанных с планируемыми инвестициями, по следующей формуле:

где NCFi - чистый денежный поток для i-го периода,

Inv - начальные инвестиции;

r - ставка дисконтирования (стоимость капитала, привлеченного для инвестиционного проекта).

Таблица 3.12

Исходные данные и расчет основных показателей реализации инвестиционного проекта

Ставку дисконтирования принимаем равной ставке кредита с учетом среднегодового темпа инфляции, т.е. 16 %.

2. Определение срока окупаемости. Определение срока окупаемости выполним табличным способом (табл. 3.13)

Таблица 3.13

Расчет срока окупаемости

Из таблицы видно, что срок окупаемости проекта составляет менее 1 года. Следовательно он может быть уточнен по формуле:

Т=К: DД,

где К - капитальные вложения; DД - прирост дохода, вызванный этими вложениями; Т - срок окупаемости.

Т=7225,67: 276908,17=0,03 года, то есть три с половиной дня.

3. Определение индекса доходности

Индекс доходности определяется отношением суммы дисконтированных денежных потоков к первоначальным инвестициям, и на первый год проекта составляет 276908,17/7225,67=38,32 - больше единицы

4. Определение внутренней нормы рентабельности проекта

Расчет показателя IRR в данном случае будет включать два этапа:

1) расчет показателя при крайних значениях нормальной доходности (r1 < r2);

2) расчет показателя при значениях нормальной доходности, близких к показателю, полученному в результате предыдущих вычислений.

Крайние значения доходности выбираются таким образом, чтобы NPV = f (r) в интервале (r1, r2) меняла свое значение с плюса на минус или наоборот. Для определения внутренней нормы рентабельности проекта воспользуемся формулой:

; (3)

где: R1 и R2 - ставки дисконтирования, при которых чистая приведенная стоимость проекта меняет свое значение с "+" (NPV1) на "-" (NPV2).

Для получения заведомо отрицательной величины NPV, возьмем ставку дисконтирования 50%.

Расчеты потоков и чистой приведенной стоимости выполним в табл. 3.14.

Таблица 3.14

Расчет чистой приведенной стоимости

Внутренняя рентабельность проекта:

, или 186%

Таким образом, выполненные расчеты свидетельствуют о том, что проект эффективен и может быть принят к реализации.

В качестве дополнительных рекомендаций можно предложить снижение процентной ставки по валютным кредитам и введение плавающей процентной ставки по ипотечным кредитам.

Так, сравнение процентных ставок по ипотечным кредитам выявил недостаточную конкурентоспособность УралСиб банка по ипотечному продукту в долларах США (12-13%, в то время как в банках конкурентах около 10%, см. Приложение). Таким образом, банк теряет потенциальных клиентов, поскольку предпочитает кредиты в валюте, а следовательно и долю рынка. Ранее было показано, что темпы роста объемов кредитования рассматриваемого банка ниже, чем у основных конкурентов. Такая ситуация противоречит разрабатываемой стратегии удержания позиций и развития.

В данном случае следует следить за динамикой объемов кредитования. Если кредитный продукт достаточно востребован, то снижение процентных ставок не всегда оправдано.

Другим резервом развития ипотечного кредитования является введение плавающих процентных ставок.

Среднестатистический ипотечный кредит сейчас выдается на 20 лет. И на все это время банк фиксирует процентную ставку. И даже если кредитные ставки на рынке заметно снизятся, заемщик будет продолжать платить по прежним, высоким ставкам. Один из способов преодолеть эту несправедливость - взять кредит с плавающей процентной ставкой.

На самом деле способов, позволяющих обойти фиксацию ипотечной процентной ставки на весь срок кредита, два.

Первый - постоянно рефинансировать кредит в своем или чужом банке.

Второй - брать кредит с плавающей ставкой, когда ипотечный процент привязан к среднерыночной ставке кредитования на российском или зарубежных рынках и меняется вместе с ней.

На западе, где история ипотечного кредитования насчитывает десятки лет, все технологии наработаны и отработаны, заемщики активно пользуются и тем и другим вариантом снижения стоимости ипотеки. У нас же пока и та и другая технология находятся в зачаточном состоянии, банков, предлагающих такие программы, очень мало, да и сами предложения таковы, что скорее всего напоминают рекламный ход, нежели действенный способ уменьшения стоимости ипотечного кредита согласно рыночным реалиям.

Возьмем рефинансирование кредита. Перекредитовать ипотечный заем, изменив ставку кредитования, уже можно во многих банках. В частности, в Райффайзенбанке, Международном московском банке, "КИТ Финанс”, ВТБ 24 и других банках. Однако, чтобы перекредитоваться, сейчас нужно заново пройти всю процедуру получения ипотечного кредита. Это опять же тысячи долларов и не менее месяца вашей жизни.

Согласно банковским программам, работать с плавающими ставками можно двумя способами. Первый - изменение ставки кредитования после выплаты определенной суммы долга.

Второй способ - привязка ставки по кредиту к какому-либо рыночному индикатору. Обычно процент по валютному кредиту привязывается к ставке LIBOR, по рублевому - к MosPrime. Одной из последних новинок стала плавающая или гибкая ставка по кредиту. Она изменяется в зависимости от индексного показателя LIBOR. Это усредненная индексная ставка, по которой банки занимают средства друг у друга на Лондонском межбанковском рынке. LIBOR меняется в зависимости от рыночной конъюнктуры. Плавающая ставка по ипотеке складывается из LIBOR плюс ставка, назначаемая банком. Поэтому чем LIBOR меньше, тем общая ставка по ипотечному кредиту ниже.

Но надо понимать, что кредит по плавающей ставке - рискованное предприятие. Он может быть сначала ниже фиксированной банковской ставки для ипотеки, а потом стать выше, если LIBOR на рынке вырастет с течением времени.

Заранее предугадать движения LIBOR, зависящие от общеэкономической ситуации на мировом рынке, очень сложно.

Введение программ ипотечного кредитования с плавающей процентной ставкой - положительный шаг с точки зрения расширения спектра ипотечных продуктов. В случае привязки плавающей ставки, например к MosPrime, эти программы могут быть востребованными, особенно клиентами, которые хотят взять кредит на короткий срок.

Ипотека с плавающей ставкой пользуется сейчас определенным спросом. С тем, что на ипотеку с плавающей ставкой есть свои клиенты, поэтому и спрос все равно будет, соглашаются многие. Такие кредиты будут пользоваться спросом среди людей, берущих кредиты на небольшой срок, например, до 5 лет полагают аналитики банка.

Поскольку банк РФ имеет устойчивую рыночную позицию и высокую деловую репутацию, имеет смысл начать кредитование ипотечных программ с плавающей процентной ставкой на индивидуальной основе, т.е. при работе с корпоративными клиентами.

Следует отметить, что большинство ипотечных кредитов были выданы под "плавающие" процентные ставки, обычно привязанные к индексу ЛИБОР. Таким образом, ежемесячные платежи по ипотечным кредитам, частично основанным на ставке ЛИБОР, возросли, и заемщики не осилили выплаты по кредиту. Кризис неплатежей заставил банки сократить выдаваемые кредиты физическим лицам.

Закладные были конвертированы в финансовые инструменты и проданы инвесторам, среди которых были и крупнейшие мировые инвестиционные банки. Волна дефолтов по закладным вызвала резкое снижение стоимости этих инструментов и привела к тому, что крупнейшие банки и инвестиционные компании мира вынуждены были списать активов на 100 миллиардов долларов. Кризис стал заметен и начал приобретать международные масштабы весной 2007 года, когда New Century Financial Corporation, крупнейшая ипотечная компания США, занимающаяся кредитованием ненадежных заемщиков, ушла с Нью-Йоркской фондовой биржи. В течение следующих нескольких месяцев понесли убытки или оказались банкротами десятки подобных компаний. Летом кризис затронул инвестиционные фонды крупнейших финансовых компаний, вложившие средства в ипотечные облигации: Bear Stearns, Goldman Sachs, BNP Paribas. На международных рынках стал намечаться кризис ликвидности. Центробанки всего мира начали вливать в свои финансовые системы десятки и сотни миллиардов долларов.

Сам кризис не является спонтанным явлением, а представляет собой обострение процесса, протекавшего на протяжении достаточно длительного периода. События в США привели к изменению подхода к выдаче ипотечных кредитов во многих странах: условия ипотеки ужесточаются, особенно в наиболее рискованном секторе рынка.

Мировой кризис сказался и на ипотечном рынке России, переживающем настоящий бум в последние годы. По данным ЦБ РФ, в 2013 г. задолженность по ипотечным кредитам выросла на 14% однако их доля в активах банков все равно оставалась невысокой. Количество ипотечных кредитов выданных банками, как и показатель суммы кредитов в денежном выражении, с каждым годом возрастает. Так в первой половине 2013 года количество выданных кредитов было выше на 50 процентов по отношению к 2012 году. В первой половине 2013 года количество кредитов выданных банками по ипотеке составило 295,7 тысяч на сумму 432,2 млрд рублей, а за второе полугодие 2013 года было выдано 336 тысяч ипотечных кредитов, а темпы роста выдачи составили 13,6 процентов. При этом в первом полугодии 2013 года сумма ипотечных кредитов, предоставленных заемщикам составила 544,3 млрд рублей.

Общая сумма просроченных ипотечных кредитов за первое полугодие 2013 года увеличилась на 11,6% - до 44,3 млрд рублей. Причем в общей сумме задолженности по ипотеке доля просроченных кредитов снизилась с 2,1% в начале года до 1,9, в том числе доля просроченных рублевых кредитов снизилась с 1,3% в начале года до 1,2% к началу третьего квартала, доля валютных - увеличилась с 12,5% в начале года до 13,8% за первое полугодие. Кризис в ближайшее время России не грозит. Для этого есть следующие выводы:

1) ипотечное кредитование только развивается, и процент выданных кредитов не может спровоцировать такую ситуацию. Доля ипотеки в активах банковского сектора России слишком мала (около 5%), а в США - около 30%.

2) в отличие от рынка США достаточно широко распространена практика досрочного погашения кредитов.

3) российские банки более осторожно относятся к процедуре выдачи кредита. В России кредиты без первоначального взноса не так распространены, а требования к оценке платежеспособности заемщиков и предмету залога значительно более жесткие, чем в США.

4) массового обвала цен на недвижимость не ожидается, несмотря на завышенный уровень цен, спрос на жилье и на ипотечные программы сохраняется.

Банки в ответ на кризис успели повысить процентные ставки по кредитам. Ставки по кредитам с лета 2013 г. возросли на 2 процентных пункта и к ноябрю составили 9-13%. Многие банки начали ограничивать выдачу кредитов.

Наконец, российский финансовый сектор получил бесценный урок на примере опыта США и может скорректировать свои механизмы с учетом этого опыта и выработать строгий подход к оценке рисков. Так АИЖК уже заявило, что по итогам анализа портфеля кредиты с первоначальным взносом менее 20% и суммой более 1,5 млн. руб. признаются кредитами повышенного риска, а кредиты с повышенными рисками, выданные с 2008 г., выкупаться агентством не будут. Кроме того, АИЖК приступило к дополнительной проверке кредитных дел по закладным с повышенным риском и ужесточает требования к банкам, занимающимся ипотекой, в виду роста числа просроченных кредитов.

Воздействие кризиса США на ипотечный рынок России является в большей мере косвенным, опосредованным опасениями банков, сжатием ликвидности и ожидаемым замедлением экономического роста по всему миру. В целом ипотечный рынок России имеет благоприятную обстановку: увеличились сроки кредитования, законодательная база совершенствуется, ставки снизились по сравнению с прошлыми годами, был принят проект "Доступное и комфортное жилье гражданам России". Прогнозируется динамичный рост рынка при поддержке государства.