Ипотечное кредитование в России на современном этапе на примере Сибирского Банка Сбербанка РФ

№ п/п

Название документа

Характеристика законодательного акта

Дата вступления закона в силу

1

ФЗ от 29.12.2004 г. №194-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского процессуального кодекса РФ

Значение закона для развития ипотечного кредитования в РФ

Согласно новой норме «взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи оно является единственным пригодным для проживания помещением, за исключением имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание

Изменения, предлагаемые данным законом позволят защитить интересы юридических лиц - залогодержателей, усовершенствовать механизм принудительного исполнения судебных решений, разрешить несоответствие между п.1 ст. 446 ГПК РФ и ФЗ «Об ипотеке», уменьшить возможность злоупотреблений со стороны недобросовестных заемщиков.

01.01.2005

2

ФЗ от 30.12.2004 г. №213-Ф3 «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ»

Согласно закону:

1. Ст. 130 ГК РФ дополнена указанием на новый вид недвижимого имущества -объект незавершенного строительства. Необходимость его включения в перечень недвижимых вещей объясняется особой значимостью этих объектов для гражданского оборота, необходимостью детализировать их правовой режим, особенно при ипотеке и регистрации прав на подобные объекты при кредитовании строительства.

2. В п. 2 ст. 292 ГК РФ введена норма о прекращении права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника при переходе права собственности на жилой дом, квартиру к новому собственнику.

В силу этого основания новый собственник вправе требовать выселения членов семьи бывшего собственника, т.к. жилое помещение перейдет к приобретателю без обременении.

3. Норма об обязательном согласии органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, будет действовать в тех случаях, если дети уже состоят на учете в органах опеки.

Предлагаемое изменение призвано упростить регламентацию процедуры совершения сделок с жилыми помещениями и устранить возможность административных

злоупотреблений.

01.01.2005 г

3

ФЗ от 30.12.2004 г. №218-ФЗ «О кредитных историях»

Основная цель бюро кредитных историй состоит в накоплении информации о заемщиках по исполнению условий кредитных договоров. В законе определены понятия и состав кредитной истории, порядок ее формирования, хранения и использования.

В перспективе создание кредитных бюро обеспечит снижение затрат банка на оценку кредитоспособности заемщика, что позволит снизить процентную ставку по ипотечным кредитам и повысить их доступность для населения.

01.06.2005г.

4

ФЗ от 20.08.2004 г. №109-Ф3 «О внесении изменений в статьи 146 и 149 части второй Налогового кодекса РФ»

Данный закон устанавливает, что все операции по реализации жилья застройщиками и операции на вторичном рынке не облагаются налогом на добавленную стоимость.

Это будет стимулировать строительные организации привлекать в качестве источника финансирования жилищного строительства средства кредитных организаций, что приведет к развитию системы кредитования данного сектора экономики.

01.01.2005 г

5

ФЗ от 20.08.2004 г. №112-ФЗ «О внесении изменений в статьи 220 и 224 части

Закон вносит изменения в порядок и условия предоставления имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц, а также иные изменения направленные на формирование рынка доступного жилья.

Согласно внесенным изменениям имущественный налоговый вычет предоставляется не только при продаже жилых домов, квартир, дач, садовых домиков или земельных участков, но также долей в указанном имуществе. С пяти до трех лет снижен срок нахождения j в собственности жилых домов, квартир, дач, садовых домиков или земельных участков, при реализации которых вычет предоставляется в сумме, полученной при продаже указанного имущества.

При приобретении или строительстве жилого дома, квартиры (долей) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных расходов в сумме не превышающей 1 000 000 руб., а также в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам) на новое строительство или приобретение жилья (в настоящее время -- только по ипотечным кредитам). Определен перечень фактических расходов на новое строительство либо приобретение жилого дома, квартиры или доли (долей) в них. В частности, в расходы на приобретение квартиры могут включаться расходы на приобретение квартиры или прав на квартиру в строящемся доме, на приобретение отделочных материалов, на работы, связанные с отделкой квартиры.

Предусмотрена возможность предоставления имущественного налогового вычета при строительстве или приобретении жилья налогоплательщику до окончания налогового периода в случае его обращения к работодателю и при условии подтверждения налоговым органом права налогоплательщика на вычет.

Изменены размеры налоговых ставок по отдельных видам доходов. В отношении доходов в виде материальной выгоды, полученной от экономии на процентах за пользование налогоплательщиками целевыми займами (кредитами) на новое строительство либо приобретение жилого дома, квартиры или | доли (долей) в них. установлена | налоговая ставка 13 процентов. В отношении доходов в виде процентов по облигациям с ипотечным покрытием, эмитированным до 1 января 2007 г., а также по доходам учредителей доверительного управления ипотечным покрытием, полученным на основании приобретения ипотечных сертификатов участия, выданных управляющим ипотечным покрытием до I января 2007 г., применяется налоговая ставка в размере 9 процентов.

Данный закон направлен на стимулирование спроса на ипотечные кредиты со стороны населения.

01.01.2005 г

6

ФЗ от 20.08.2004 г. №105ФЗ «О внесении изменений в статьи 250 и 251 части второй Налогового кодекса РФ»

Задача закона заключается в установлении особенностей налогообложения эмитентов облигаций с ипотечным покрытием. Закон уточняет, что внереализационным доходам налогоплательщика не относятся суммы списанной ипотечным агентом кредиторской задолженности в виде обязательств перед владельцами облигаций с ипотечным покрытием. При определении налоговой базы не учитываются доходы а виде имущества, включая денежные средства, и (или) имущественных прав, полученных ипотечным агентом в связи с его уставной деятельностью. Данный закон будет способствовать активизации деятельности ипотечных агентов и привлечению дополнительных финансовых ресурсов на ипотечный рынок.

01.01.2005 г

7

ФЗ от 20.08.2004 № 107-ФЗ «О внесении изменения в статью 284 части второй Налогового кодекса РФ»

Закон устанавливает на переходный период формирования рынка ипотечных и муниципальных ценных бумаг (до 1 января 2007 г) ставку налога на прибыль инвесторов по данным ценным бумагам на уровне 9 %. Снижение ставки налогообложения дохода сделает ипотечные ценные бумаги более привлекательными и надежными для инвесторов и положительным образом повлияет на ставки процента по ипотечным кредитам, входящим в состав ипотечного покрытия. Такие меры позволят создать условия для привлечения дополнительных инвестиций в сферу ипотечного жилищного кредитования и развития коммунальной инфраструктуры, необходимой для увеличения объемов жилищного строительства.

01.01.2005 г

8

ФЗ от 30.12.2004 г. №217-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Закон направлен на признание добросовестных граждан и юридических лиц собственниками имущества, которое приобретено ими в силу возмездной сделки у лиц, не имевших права отчуждать данное имущество. Целью закона является совершенствование системы гарантий права собственности на недвижимое имущество, в т.ч. жилье.

01.01.2005 г

9

ФЗ№216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Закон предусматривает: 1. Исключение требования о нотариальном удостоверении договора об ипотеке, что снижает материальные и временные издержки заемщика. 2. Применение залога в силу закона в отношении земельного участка (права аренды на него) в случае приобретения или строительства жилого дома с использованием кредита банка, что позволяет снизить стоимость кредита

01.01.2005 г

10

ФЗ от 30.12.2004 г № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»

Необходимость подготовки закона вызавана тем, что большинство граждан вкладывает средства в строительство, но их права нередко нарушаются: средства на строительство одного дома направляются застройщиками на строительство других домов, нарушаются сроки строительства. Иногда, после окончания строительства вместо передачи квартир застройщики возвращают гражданам использованные средства, внесенные на ранних стадиях строительства, а квартиры реализуются по более высокой стоимости- Есть случаи передачи прав на одну квартиру одновременно нескольким гражданам.

Закон обеспечивает однозначное распространение действия Закона РФ «О защите прав потребителей» на отношения, возникающие меду

потребителями и застройщиками.

Закон вводит обязательное требование раскрытия информации о застройщике и о проекте жилищного строительства в проектной декларации. Проектная декларация должна публиковаться застройщиком в средствах массовой информации. Согласно Закона договор долевого участия в строительстве подлежит обязательной государственной регистрации. Закон предусматривает обязанность застройщика уплатить потребителю неустойку за нарушение сроков строительства. Законом закрепляется солидарная ответственность банка-кредитора и застройщика перед участниками долевого строительства.

01.04.2005 г

11

ФЗ от 30.12,2004 г. №215ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»

Целью закона является:

1.Обеспечение правовой защищенности имущественных интересов граждан участвующих в жилищно-накопительных программах;

2. Совершенствование регулирования правоотношений в области привлечения накоплений граждан для решения их жилищных проблем;

3. Установление новой организационно-правовой формы предприятий, имеющих право осуществлять жилищно-накопительную деятельность, жилищно-накопительных кооперативов.

Закон устанавливает следующие требования к деятельности по привлечению и использованию накоплений членов жилищно- накопительных кооперативов:

1. Целевое использование привлеченных средства для организации;строительства жилых помещений, приобретения жилья на первичном и вторичном рынках для членов жилищно-накопительных кооперативов;

2. Ограничение способов размещения временно свободных средств;

3. Обязательность сбалансированности активов и пассивов исключающая трансформацию жилищно-накопительной деятельности в финансовую пирамиду.

01.04.2005 г

Банк

Сумма кредита

Срок, лет

Ставки (вторичный рынок), % годовых

Ставки (первичный рынок), % годовых*

Старт. взнос, % от ст-сти жилья

Досрочное погашение

Поручители

Возраст, лет

Требования к гражданству и регистрации

Доп. требования

Подтверждение дохода

тыс. руб.

$ тыс.

руб.

$

евро

руб.

$

евро

морат., мес.

штраф, % от суммы погаш.

Внешторг банк

-

10-500

10, 15, 20

15

10,5-11,5

-

17(15)

12,5-13,5 (10,5-11,5)

-

15

3

нет

вторич.- нет, первич.- физлицо или залог имущ.

возврат -- до 60 (ж) и 65 (м)

регистрация на территории РФ

нет

разл. варианты

Социальный городской банк

от 450

до 300

10-20

15

11,5-13,5 или LIBOR + (9-10,5)

-

-

-

-

20

12

нет

не требуются

18-50

гражданство РФ

нет

разл. варианты

Международный московский банк

500-10000

25-400

руб.-до 15, $-до 20

до 10 лет -- 15-16, свыше -- 17-18

до 10 лет -- 10,5-12, свыше -- 12,5-14

-

-

-

-

20

12

нет

не требуются

21-55 (60)

гражданство РФ, рег. в Москве, МО, С-Петерб. или ЛО не менее 1 года

н/д

2-НДФЛ или справка в своб. форме

Абсолют-банк

-

10-1000

5-15

-

12-15

-

-

14-17 (12-15)

-

20

нет

2 (в первые 12 мес.)

не требуются

от 21, возвр.- до пенс.

нет

нет

нет

Городской ипотечный банк

-

10-400

10

-

10,5-12

-

-

-

-

20

нет

5 (первые 7 платеж. пероидов)

не требуются

н/д

регистрация на территории РФ

н/д

разл. варианты

«Союз»

-

20-300

1-10

-

11,5

-

-

16 (11,5)

-

20

3

нет

не требуются

25-55

постоянная регистрация на территории РФ

стаж работы -- от 2 лет, на посл. месте -- от 4 мес.

2-НДФЛ или справка в своб. форме

Европейский трастовый банк

-

20-300

10

-

11,5-14

-

-

18 (12-14)

-

20

6

нет

не требуются

н/д

н/д

н/д

2-НДФЛ или иные докум., подтв. доход

Инвестсбербанк

от $10 тыс. или эквивалент

до 5

от 10, в зависимости от условий кредитования

20

6

нет

не требуются

н/д

н/д

н/д

любые докум. подтв. доходы

Программа АИЖК**

до 7600

-

1-27

15

-

-

-

-

-

30

н/д

не требуются

18-60

нет

нет

любые докум. подтв. доходы

«Сосьете Женераль Восток»

от $25 тыс. или эквивалент

до 10

-

до 10-11

-

-

до 10-11

-

30

6

нет

поручительство супруга/и

от 18

нет

нет

2-НДФЛ или письмо от работодат., подтв. доход

Газпромбанк

$50-200 тыс. или эквивалент

до 10

17

12-13 или LIBOR+10

12-13 или LIBOR+10

-

-

-

30

нет

нет

возможно поруч. третьих лиц, залог имущ.

18-60

н/д

н/д

разл. варианты

Спецсетьстрой- банк

$25-300 тыс. или эквивалент

до 10

от 19

от 15

-

-

-

-

30

6

нет

не требуются

18-50

гражданство РФ

стаж на посл. месте раб.- не менее 6 мес.

разл. варианты

«Агропромкредит»

150-3000

5-100

до 5

от 19

от 14

-

-

-

-

30

3

нет

возможно поруч. ЮЛ

от 21, возвр.- до пенс.

регистрация

работа в организ, обслуж. фил. банка, в теч. посл. 6 мес.

разл. варианты

Национальный резервный банк

-

15-200

10

-

9,5-15,5

-

-

18 (13-15)

-

5

30834

0-3

не требуются

н/д

н/д

н/д

2-НДФЛ

Сбербанк

до 90% от ст-сти жилья

до 15

18

11

11

18

11

11

10

нет

нет

поруч. членов семьи

-

пост. рег. в Москве

нет

справка предпр. на бланке банка

Московское ипотечное агентство

до 90% от ст-сти жилья

10,2

15

-

-

16,5-17 (14,5-15)

-

-

10

6

нет

не требуются

-

рег. в Москве

стаж на посл. месте раб.- не менее 6 мес.

2-НДФЛ

Фора-банк

-

от 10

10

-

10,5-14

-

-

-

-

10

6

нет

не требуются

-

-

-

2-НДФЛ

Вип-банк

-

10-200

до 15

-

10-13

-

14-17 (10-13)

-

-

20

12

нет

не требуются

н/д

н/д

н/д

н/д

«Дельта-кредит»

эквивал. $20-150 тыс.

до 300

до 20

16,75

10,5-14 или LIBOR + (9-10,5)

-

16,75

10,5-14 или LIBOR +)

-

25

6

нет

не требуются

н/д

н/д

н/д

2-НДФЛ

Банк жилищного финансирования

-

20,5-300

до 15

-

11,5-14 или LIBOR + (9-10)

-

-

14-16 (11,5-14 или LIBOR + (9-10))

-

25

н/д

н/д

не требуются

н/д

н/д

н/д

2-НДФЛ

«Зенит»

-

10-400

до 10

-

10-15

-

-

-

-

20

н/д

н/д

не требуются

22-55

гражданство РФ

стаж работы -- от 2 лет, на посл. месте -- от 6 мес.

2-НДФЛ

МДМ-банк

от 280 тыс. руб. или эквивал.

до 10

42705

11-13

11-13

17 (по баз. прогр.)

15 (по баз. прогр.)

15 (по баз. прогр.)

20

нет

2 (в перв. 6 мес.)

не требуются

от 21, возвр. -- до 60

-

общ. стаж от 1 года, мужч. до 27 лет -- урегул. отнош. с армией, жен. с дет. -- возр. ребенка от 6 мес.

2-НДФЛ

Промстройбанк

300-9000

10-300

3-10

15

13

-

17 (15)

14 (13)

-

20

нет

нет

возможно поруч. ЮЛ

18-55 (60)

гражданство РФ, пост. прописка/рег. в С-Петерб. или ЛО

-

2-НДФЛ

Райффайзен банк

-

от 20

до 15

-

11-14 фикс. или 10-11 плав.

-

-

14 (по баз. прогр.)

-

30

3

2 (4-9 мес.)

не требуются

до 60 (55)

-

заемщик не привл. к уг. отв.

2-НДФЛ

Импэксбанк

$10-250 тыс. или эквивалент

до 10

-

-

-

-

11

-

30

нет

нет

не требуются

21-55

пост. рег. на территории РФ

стаж работы -- от 2 лет, на посл. месте -- от 6 мес.

2-НДФЛ или справка по форме банка

«Московский капитал»

до 70% от ст-сти жилья

до 10

14-18

30

н/д

н/д

н/д

-

-

стаж на посл. месте раб. от 6 мес.; супруг/а должен/а явл. созаемщи-ком либо отказаться от прав на жилье

н/д

«Российский капитал»

от 300

от 17

до 10

15

12-15

-

-

-

-

30

н/д

н/д

не требуются

н/д

н/д

н/д

2-НДФЛ

Собинбанк

-

до 70% от ст-сти жилья

до 10

-

12-15

-

-

-

-

30

нет

нет

не требуются

18-60

-

-

2-НДФЛ

«Уралсиб»

50-3000 тыс. руб. или эквивалент

до 10

от 17

от 12

от 12

от 17

от 12

от 12

30

3

нет

от двух ФЛ или одного ЮЛ (ПБОЮЛ) либо залог ЦБ, поруч. застройщика

18-55

гражданство РФ, регистрация

-

справка о доходах по форме банка или ПФР

Московский кредитный банк

-

20-200

до 5

-

16

-

-

16

-

30

6

нет

н/д

н/д

н/д

н/д

2-НДФЛ

Наименование программы

Цели кредитования

Обеспечение:

Достоинства

Недостатки

На неотложные нужды до 5 лет, ставка: 19% - рубли, 12% - валюта

Любые цели потребительского характера.

- поручительства граждан Российской Федерации;

- поручительства юридических лиц - работодателей заемщиков;

- залог недвижимого имущества, залог транспортных средств и иного имущества;

- залог мерных слитков драгоценных металлов, залог ценных бумаг Сбербанка России и государственных ценных бумаг, залог ценных бумаг корпоративных эмитентов;

- гарантии субъектов Российской Федерации или муниципальных образований

1. Выдаются наличными (кредит в рублях) и безналичными средствами.

2. Получение кредита наиболее простое и непривязано к приобретаемому объекту.

3. На долю этого кредита приходится свыше 90% всех кредитов Сбербанка (по объему)

Маленький срок,

следовательно, маленькие суммы.

В расчет суммы принимается доход только заемщика

На приобретение недвижимости до 15 лет, ставка: 18% - рубли, 11% - валюта

На приобретение, строительство, реконструкцию, ремонт объектов недвижимости, построенных или строящихся без участия кредитных средств Сбербанка.

на приобретение объекта недвижимости - единовременно;

на строительство (в т.ч. на долевое участие в строительстве), реконструкцию, ремонт (в т.ч. на проведение отделочных работ) Объекта недвижимости в зависимости от порядка оплаты - единовременно или частями.

- поручительства граждан Российской Федерации;

- поручительства юридических лиц;

- залог недвижимого имущества, залог транспортных средств и иного имущества;

- залог мерных слитков драгоценных металлов, залог ценных бумаг Сбербанка России и государственных ценных бумаг, залог ценных бумаг корпоративных эмитентов;

- гарантии субъектов Российской Федерации или муниципальных образований.

1. Может выдаваться и наличными (рубли).

2. Может предоставляться отсрочка в погашении основного долга на период строительства до 2 лет.

3. Кредит на 70% стоимости.

4. Кредиты предоставляются как по месту регистрации заемщика, так и по месту нахождения предприятия-работодателя-поручителя, или по месту нахождения Объекта недвижимости.

Непросто найти такое обеспечение на большую сумму кредита

Ипотечный кредит до 15 лет, ставка: 18% - рубли, 11% - валюта

На приобретение объектов недвижимости, построенных или строящихся с участием кредитных средств Сбербанка России.

на приобретение объекта недвижимости - единовременно;

на строительство (в т.ч. на долевое участие в строительстве), реконструкцию, ремонт (в т.ч. на проведение отделочных работ) Объекта недвижимости в зависимости от порядка оплаты - единовременно или частями.

Кредит на приобретение Объекта недвижимости:

- залог приобретаемого Объекта недвижимости;

- поручительство совершеннолетних членов семьи Заемщика, которых Заемщик предполагает зарегистрировать в приобретаемом Объекте недвижимости.

Кредит на строительство Объекта недвижимости:

- залог имущественных прав Заемщика по Договору об инвестировании строительства;

- поручительство Застройщика (на случай расторжения Договора об инвестировании строительства) - оформляется в качестве дополнительного обеспечения на период строительства;

- залог Объекта недвижимости - оформляется после завершения строительства и оформления права собственности на него;

- поручительства совершеннолетних членов семьи Заемщика, которых Заемщик предполагает зарегистрировать после завершения строительства Объекта недвижимости.

1. Может быть отсрочка в погашении основного долга на период строительства до 2 лет.

2. Кредит на 90% стоимости

3. Залогом может выступать стоящееся по долевому жилье

1. Кредит выдается безналично, затем перевод на счет застройщика.

2. Кредит выдается только в случае заключения (предварительно) Банком Договора с застройщиком о сотрудничестве, т.е. не у всех застройщиков.

3. Выдается по месту нахождения объекта недвижимости.

Молодая семья до 15 лет, ставка: 18% - рубли, 11% - валюта

На приобретение, строительство, реконструкцию, ремонт объектов недвижимости.

на приобретение объекта недвижимости - единовременно;

на строительство (в т.ч. на долевое участие в строительстве), реконструкцию, ремонт (в т.ч. на проведение отделочных работ) Объекта недвижимости в зависимости от порядка оплаты - единовременно или частями.

- поручительства граждан Российской Федерации;

- поручительства юридических лиц;

- залог недвижимого имущества, залог транспортных средств и иного имущества;

- залог мерных слитков драгоценных металлов, залог ценных бумаг Сбербанка России и государственных ценных бумаг, залог ценных бумаг корпоративных эмитентов;

- гарантии субъектов Российской Федерации или муниципальных образований.

1. Может выдаваться и наличными (рубли).

2. Может предоставляться отсрочка в погашении основного долга на период строительства до 2 лет. При рождении ребенка отсрочка до достижения ребенком возраста 3 года.

3. Кредит на 70% стоимости. Если есть ребенок, то кредит на 90%.

4. При расчете суммы кредита может учитываться доход родителей, т.е. сумма кредита будет больше.

Непросто найти такое обеспечение на большую сумму кредита