Совершенствование системы ипотечного кредитования на примере ОАО "МДМ Банк"

- несвоевременное погашение ипотечного кредита, рост задолженности по просроченным кредитам;

- низкий уровень и нестабильность доходов населения;

- выплата «серой» заработной платы на предприятиях, что сказывается на совокупном доходе заемщика при оформлении кредита;

- существующие высокие риски по ипотечным кредитам;

- проблема привлечения долгосрочных ресурсов в ипотечную жилищную систему;

- существующий спрос на жилье в несколько раз превышает предложение, поэтому цены на квартиры остаются высокими даже без учета дополнительного спроса, обеспечиваемого ипотекой;

- сложность работы с застройщиками в г.Пензе и области, при оценке кредитного риска;

- проведение расчетов между покупателями и продавцом квартиры только после завершения государственной регистрации сделки;

- продукты и услуги недостаточно конкурентоспособны;

- выход на рынок крупных конкурентов;

- несовершенство отечественного законодательства.

Рассмотрим основные факторы, сдерживающие развитие ипотечного кредитования в операционном офисе «Пенза» Нижегородского филиала ОАО «МДМ Банк».

При долгосрочном ипотечном кредитовании исключительное значение для заемщика имеет установление оптимального режима процентных платежей, то есть схема погашения кредита. Для привлечения новых заемщиков и охвата тех клиентов, которые по тем, или иным причинам не могут получить кредит по федеральной программе, банк мог бы разработать и предложить новые ипотечные продукты, например, с регулируемой отсрочкой платежа, или кредит с фиксированной выплатой основного долга.

Решиться заемщику на ипотеку мешает тот фактор, что, взяв ипотечный кредит на квартиру на 20 или 30 лет, они оказываются «привязанными» к ней и в течение всего срока погашения кредита не могут эту квартиру без разрешения банка ни продать, ни подарить. В связи с этим, банку предлагается отработать схемы, при которых у заемщика появится возможность продажи заложенной по ипотеке квартиры с кредитным остатком, то есть перенос залога с одного заемщика на другого. Некоторые разработки касательно этой проблемы банком уже ведутся.

В наибольшей мере сдерживает развитие ипотеки нехватка «длинных» дешевых денег. Среди основных причин -- неразвитость системы кредитов, несовершенство судебных процедур, высокий уровень риска в этой сфере и ее недостаточная рентабельность. Для ипотечного кредитования Банк в основном применяет вклады населения, депозиты предприятий и организаций и собственные средства.

Проблемы развития ипотечного кредитования объясняются несовершенством отечественного законодательства, которое предусматривает возникновение ипотеки в силу закона только при залоге жилых домов и квартир. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», общий для физических и юридических лиц, не позволяет оформить закладную на объект коммерческой недвижимости до момента заключения сделки купли-продажи, и для совершения подобных сделок банки и кредитные брокеры ищут всевозможные обходные пути.

Поэтому без государственной поддержки ресурсной части подобных сделок объем предложения по ипотечному кредитованию еще долго не сможет приблизиться к объему спроса.

Из-за несовершенного законодательства риски по ипотечным кредитам по-прежнему остаются высокими, и операционный офис «Пенза» Нижегородского филиала ОАО «МДМ Банк» вынужден их компенсировать за счет стоимости кредита.

Анализ предыдущего раздела позволил сделать вывод об имеющихся проблемах несвоевременных платежей в Банке, то есть, суммах просроченных ипотечных кредитов. Это связано, как с невысокой платежеспособностью заёмщиков, так и собственно и суммой выданных ипотечных кредитов. Кроме того, линейка продуктов ипотечного кредитования операционного офиса «Пенза» Нижегородского филиала ОАО «МДМ Банк», насчитывающая всего три вида ипотечных кредитов, не может охватить в полной мере потребности клиентов. Рынок ипотеки развивается и сегментируется достаточно быстро, в связи с чем, ассортимент ипотечных продуктов должен успевать за потребностями клиентов.

Решение этих проблем даст возможность увеличивать объемы кредитования, а также постепенно снижать ставки по кредитам, что будет способствовать росту степени доступности ипотеки.

3.2 Пути совершенствования ипотечного кредитования

Сегодня ипотека - один из наиболее доступных способов приобретения квартиры. В настоящее время в России предпринимаются следующие шаги по совершенствованию ипотечного кредитования.

Агентством по реструктуризации ипотечных кредитов (АРИЖК), созданным в целях оказания помощи проблемным заемщикам, в частности, упрощены условия допуска к участию в программе реструктуризации, сокращен перечень предоставляемых документов, увеличен список заемщиков, обладающих правом на такую поддержку, за счет имеющих неисполненные обязательства по ипотечным кредитам, выданным до 1 июля 2009 года [14].

Действие программы распространяется также на кредиты, взятые на капитальный ремонт под залог квартиры. Таким образом, для оживления ипотеки сделано уже немало.

Клиентам банков предоставлена возможность направлять средства «материнского капитала» на погашение долга и уплату процентов по ипотечным кредитам.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 19.07.2010 №1201-р принята «Стратегия развития ипотечного кредитования в РФ до 2030 года», предусматривающая повышение его доступности до уровня 60% населения и снижение среднего уровня процентной ставки до размера инфляции плюс 2-3 процентных пункта. В частности она предлагает [15]:

- повышать доступность ипотеки жилья эконом - класса;

- обеспечивать через деятельность институтов развития ипотечного рынка поддержание уровня процентной ставки на приемлемом для заемщика уровне;

- предоставлять надежным заемщикам возможность снижения первоначального взноса за счет развития страхования ипотеки и оказания государственной поддержки определенным категориям граждан;

- стимулировать развитие специальных программ ипотечного кредитования, ориентированных на отдельные категории заемщика.

В связи с этим, ОАО «МДМ Банк» в конце 2011 года запустил новую программу ипотечного кредитования, подразумевающую досрочное погашение кредита за счет продажи уже имеющегося в собственности заемщика жилья. Программа «Улучшение жилищных условий» позволяет приобрести недвижимость, как на вторичном рынке, так и в новостройке, при этом в сумму кредита можно включить стоимость парковочного места. Кредит предоставляется как с первоначальным взносом, так и без него.

В течение одного года после получения кредита заемщик может подыскивать покупателя на старую квартиру. После погашения не менее 50% от суммы кредита в течение первого года кредитования ставка по кредиту будет снижена с 15% до 10-11,75% годовых. Размер ставки зависит от срока кредитования, который может составлять от 3 до 20 лет. Максимальная сумма кредита ограничена 30 млн. рублей и определяется с учетом региона.

Кредитование физических лиц является одним из наиболее динамично развивающихся и доходных рынков. На сегодняшний день в операционном офисе «Пенза» Нижегородского филиала ОАО «МДМ Банк» созданы необходимые условия для активного развития, данного направления. Доля кредитов частным лицам в общем объеме выданных кредитов на рынке неуклонно растет, однако, по сравнению с показателями банков в развитых странах на данный момент она незначительна (10 - 15 % против 50 - 60 % в развитых странах).

Особо следует отметить направление ипотечного кредитования. Банк активно работает по Федеральной программе ипотечного кредитования и имеет хорошо отработанные технологии. Совершенствование законодательной базы об ипотеке в ближайшем будущем, продолжающееся снижение процентных ставок также обеспечит серьезный рост рынка ипотечного кредитования.

Учитывая наработанный опыт Банка и очевидные перспективы ипотечного кредитования необходимо прогрессивно развивать данные направления посредством решения следующих задач:

- расширение ассортимента и разработка новых ипотечных продуктов;

- сокращение просроченных кредитов;

- более глубокое изучение рынка для выдвижения максимально конкурентоспособной продукции;

- активизация программ перекредитования заемщика;

- участие в областных и государственных программах по жилищному кредитованию;

- ориентация на современные тенденции ипотечного рынка;

- разработка политики процентных ставок, привязанной к уровню рисков;

- развитие системы продаж стандартизированных кредитных продуктов;

- внедрение системы лояльности к ответственным клиентам;

- периодическое проведение маркетинговых исследований с целью обновления продуктовой линейки в соответствии с меняющимися потребностями клиентов.

Исходя из проведенного анализа и с учетом ключевых элементов развития ипотечного кредитования операционному офису «Пенза» Нижегородского филиала ОАО «МДМ Банк» необходимо расширить ассортимент и разработать новые продукты ипотечного кредитования, так как предлагаемых всего три вида ипотечных кредитов, не могут охватить в полной мере потребности клиентов.

Расширение линейки ипотечных кредитов приведёт к росту спроса на них. Однако рост спроса обострит проблему просрочки ипотечных кредитов, в связи с чем, Банку можно рекомендовать следующее:

- более строго регламентировать процедуру андеррайтинга (проверки платежеспособности клиента);

- проводить ипотечную сделку только в случае предоставления полного пакета документов.

Особое внимание Банку необходимо уделять по формированию целевого распределения ресурсной базы по срокам, до погашения. Банк может иметь возможность использовать привлекаемые средства с международных рынков в соответствии со своими потребностями в формировании долгосрочной ресурсной базы, с учетом рыночной конъюнктуры и стоимостных характеристик заимствований.

Применение гибкой продуктовой, процентной и тарифной политики позволит МДМ Банку избежать существенного сужения спредов по активно-пассивным операциям, связанного как с макроэкономическими тенденциями, так и с процессами удлинения сроков привлечения средств.

В связи с выходом на рынок крупных конкурентов, необходимо разработать наиболее эффективную стратегию, направленную на смягчение внешних угроз на рынке путем диверсификации, т.е. освоения новых рынков, интеграции, прежде всего с конкурентами для ослабления угроз с их стороны.

В настоящее время население Пензенской области активно привлекает банковские кредиты для решения своих жилищных проблем. Общественные отношения в сфере обеспечения конституционного права на жилище через реализацию областных ипотечных жилищных программ регулируется Законом Пензенской области от 25.12.2003 №564-ЗПО «Об ипотечном жилищном кредитовании в Пензенской области» [17].

В области успешно действует долгосрочная целевая программа «Социальная поддержка граждан Пензенской области на 2010-2015 годы», утвержденная постановлением Правительства Пензенской области от 10.12.2009 №953-пП (в ред. от 27.01.2012) [18].

ОАО «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области» являющееся региональным оператором созданного Правительством РФ ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) [14]с начала своей деятельности выдало населению Пензенской области 2,6 тысяч ипотечных займов на сумму 1,9 млрд. руб. Реализация данных региональных программ будет способствовать обеспечению жильем население Пензенской области.

Подводя итог третьей части работы можно сказать, сегодня ипотечный рынок в России набирает обороты. Рост объемов ипотечного кредитования объясняется влиянием нескольких факторов: улучшение основных экономических показателей, снижение страновых рисков и, как следствие, общая стабилизация рынка, повышение доходов российских граждан. Что касается состояния рынка регионального ипотечного кредитования, то можно с уверенностью сказать, что ипотека в регионах прогрессирует.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Данная выпускная квалификационная работа посвящена изучению ипотечного кредитования на рынке банковских продуктов и услуг. В работе были определены теоретические аспекты ипотечного кредитования в России, изучена классификация кредитов и проанализирована законодательная база по данному вопросу.

Были определены особенности, возникающие в процессе ипотечного кредитования и механизмы их реализации на примере деятельности операционного офиса «Пенза» Нижегородского филиала ОАО «МДМ Банк».

По итогам данной выпускной квалификационной работы можно сказать, что ипотечный рынок в России набирает обороты. В стране количество ипотечных сделок ежегодно увеличивается в 1,5-2 раза. Рост объемов ипотечного кредитования объясняется влиянием нескольких факторов: улучшение основных экономических показателей, снижение страновых рисков и, как следствие, общая стабилизация рынка, повышение доходов российских граждан.

Текущее состояние ипотечного рынка характеризуется повышением доступности кредитов для населения: кроме снижения ставок, это и снижение первоначального взноса, в некоторых случаях до нуля, и увеличение сроков кредитования, и облегчение требований к заемщикам.

В Российской Федерации функционирует двухуровневая схема ипотечного кредитования, обязательным условием которой является наличие специального агентства - ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (далее АИЖК), основным уставным направлением деятельности которого является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций Агентства на фондовом рынке. В 2009 году российская банковская система преодолела негативные последствия мирового финансового кризиса, ставшего причиной ухудшения финансового состояния кредитно-финансовых организаций.

Что касается состояния рынка регионального ипотечного кредитования, то можно с уверенностью сказать, что ипотека в регионах прогрессирует. Идет активный выход московских банков в регионы. Это связано с тем, что в регионах, во-первых, не самый насыщенный до сих пор рынок по данному продукту. Во-вторых, каждый регион имеет свою специфику.

Вместе с тем, развитие ипотечного кредитования сдерживается рядом нерешенных проблем. Это превышение спроса над предложением, проведение расчетов между покупателями и продавцом квартиры только после завершения государственной регистрации сделки, несовершенство законодательной базы, проблема привлечения долгосрочных ресурсов в ипотечную жилищную систему и другие. От решения этих проблем напрямую зависит развитие ипотечного кредитования в России.

Следовательно, для совершенствования системы ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение целого ряда основных задач:

- совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающий исполнение обязательств при ипотечном кредитовании;

- создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;

- создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;

- налоговое стимулирование, с одной стороны, граждан - получателей ипотечных кредитов, с другой стороны, коммерческих банков - ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков- кредиторов;

- создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;

- формирование механизмов социальной защиты заемщиков, как от неправомерных действий банков - кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;

- доработка нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов и их рефинансированию;

- формирование нормативно- законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу;

- разработка комплексной схемы по реализации ипотеки, которая будет основана не только на интересах чиновников;

- совершенствование механизмов страхования ответственности по кредитному договору, создание системы страхования пулов кредитов, создание системы государственного гарантирования кредитов (ипотечных, малому бизнесу, образовательных, сельхозпроизводителям), развитие рынка кредитных деривативов, секьюритизацию.

По данным годовых отчетов и основным формам бухгалтерской отчетности за 2008-2011гг. проанализированы основные финансовые показатели операционного офиса «Пенза» Нижегородского филиала ОАО «МДМ Банк». За анализируемый период сумма выданных ипотечных кредитов операционным офисом «Пенза» Нижегородского филиала ОАО «МДМ Банк» увеличилась с 92,0 млн. руб. до 210,1 млн. руб., но не достигла еще докризисного 2008 года, которая составляла 251,0 млн. руб. Рост объёма выданных ипотечных кредитов объясняется гибкой кредитной политикой Банка, снижением процентных ставок, хорошим сервисом.

В 2011 году наблюдается сокращение удельного веса просроченных кредитов до 6,5%, а в кризисный 2009 год он достигал 19,5%.

Снизился также с 2,5% до 2,4% удельный вес просроченных кредитов с длительным (свыше 90 дней) сроком погашения.

В целях оказания практической помощи операционному офису «Пенза» Нижегородского филиала ОАО «МДМ Банк» по осуществлению ипотечного кредитования, в виде таблицы подготовлен свод всех выявленных при проведении анализа проблем и причин, мешающих работе банка, а также предлагаемых мероприятий по их устранению.

SWOT- анализ

Поскольку ипотечное кредитование создает дополнительные доходы бюджета, то они могут служить одним из источников финансирования ипотечного кредитования вместе с внебюджетными источниками финансирования жилья, которые имеются в каждом регионе.

Таким образом, можно с уверенностью сказать, что у российской ипотеки хорошие перспективы развития и большое будущее. Она становится более доступной, и во многом определит дальнейшее становление российской рыночной экономики.

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ

1. Гражданский кодекс Российской Федерации №51-ФЗ от 30.11.1994 (в ред. Федерального закона РФ от 06.12.2011) // Консультант Плюс.

2. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) №117-ФЗ от 05 августа 2000г. (в ред. от 07.12.2011) // Консультант Плюс.

3. Федеральный закон № 208- ФЗ от 26.12.1995 « Об акционерных обществах» (в ред. от 30.11.2011).

4. Федеральный закон №122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 12.12.2011).

5. Федеральный закон № 2872-1 от 29.05.1992 «О залоге» (в ред. от 21.11.2011)

6. Федеральный закон № 188-ФЗ от 29.12.2004 «Жилищный кодекс Российской Федерации» (в ред. от 06.12.2011, с изм. от 29.02.2012).

7. Федеральный закон № 102- ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 06.12.2011).

8. Федеральный закон №218-ФЗ от 30.12.2004 «О кредитных историях» (в ред. от 03.12.2011).

9. Федеральный закон № 152- ФЗ от 11.11.2003 «Об ипотечных ценных бумагах» (в ред. от 30.11.2011).

10. Федеральный закон № 17-ФЗ от 03.02.1996 «О банках и банковской деятельности» (в ред. от 28.07.2004, с изм. от 29.12.2006).

11. Федеральный закон № 39-ФЗ от 22.04.1996 «О рынке ценных бумаг» (в ред. от 30.11.2011).

12. Федеральный закон № 86-ФЗ от 10.07.2002 «О Центральном банке Российской Федерации» (Банке России) (в ред. от 19.10.2011).

13. Постановление Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (в ред. от 08.05.2002).

14. Распоряжение Правительства Российской Федерации от 26.08.1996 №1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию».

15. Распоряжение Правительства Российской Федерации от 19.07.2010 №1201-р «Об утверждении Стратегии развития ипотечного кредитования в Российской Федерации до 2030 года».

16. Положение ЦБ РФ «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности» №254-П от 26.03.2004 (ред. от 04.12.2009, с изм. от 03.06.2010).

17. Закон Пензенской области от 25.12.2003 №564-ЗПО «Об ипотечном жилищном кредитовании в Пензенской области» (в ред. от 02.04.2009).

18. Постановление Правительства Пензенской области от 10.12.2009 №953-пП «О социальной поддержке граждан Пензенской области на 2010-2015 годы» (в ред. от 27.01.2012).

19. Банковское дело: Учебник для вузов./ Под ред. Г.Н. Белоглазовой, Л.П, Кроливецкой. - 5-е изд., перераб и доп.. - М.: Финансы и статистика, 2011. - 592с.

20. Банковское дело: Учебник для вузов./Под ред. Жарковской Е.П. - Омега-Л; Высш. шк., 2011, - 440 с.

21. Банковское дело: Учебник для вузов./Под ред. Г.Г. Коробовой. - М.: Юристъ, 2010. - 415 с.

22. Банковское дело: Учебник для вузов./ Под ред. Колесникова В.И. - М.: Финансы и статистика, 2010. - 564 с.

23. Батракова Л.Г. Экономический анализ деятельности коммерческого банка. - М.: Логос, 2009. - 342 с.

24. Головина О.Л. Ипотека в России. - М.: Юристъ, 2008. - 525 с.

25. Дубовик И.В. Ипотечное жилищное кредитование. - Иркутск: БГУЭП, 2009. - 227 с.

26. Жданов В.П., Тимофеев В.В. Ипотечное жилищное кредитование: региональный аспект. - Калининград: Янтарная сказка, 2009. - 117 с.

27. Колобов С.С. Жилищное ипотечное кредитование. - М.: Дашков и К, 2010. - 120 с.

28. Кострикин П.Н. Ипотечное кредитование в России. - М.: Макс Пресс, 2007. - 212 с.

29. Нуждаева Е.В. Ипотечное кредитование. Правовая и методологическая основа. - Челябинск, 2007. - 88 с.

30. Приступ Н.П. Ипотека как институт рынка. - Владивосток. - Изд-во Дальневосточного ун-та, 2009. - 98 с.

31. Савруков А.Н. Ипотечное кредитование. - СПб.: Политехника, 2010. - 92

32. Ширинская Е.Б. Операции коммерческих банков: российский и зарубежный опыт. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2008. - 102 с.

33. Афанасьева О.Н. О современной системе ипотечного банковского кредитования // Бизнес и Банка. - 2009. - № 34-35. - С.1-3.

34. Будаков Д.Ю. Проблемы ипотечного кредитования // Деньги и кредит. 2009. № 10. - 18-24 с.

35. Вишневский А.А. Ипотечный кредит: формы защиты интересов потребителя. Опыт зарубежных стран // Юридическая работа в кредитной организации.- №2.- 2010. - 258 с.

36. Дяченко О.О. О пользе ипотечной унификации // Банковское обозрение. - Спец. обозрение.- №3 (75) - 2010. - 64 с.

37. Железнов И.В. Современные аспекты развития рынка ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации / И.В. Железнов // Имущественные отношения в РФ-2008-№3.-С. 9-15.

38. Захаров В.С. Коммерческие банки: проблемы и пути развития // Деньги и кредит. - 2008. - №9. - С. 39.

39. Иванкина Е. Проблемы ипотеки в России / Е. Иванкина // Общество и экономика.-2008.-№1.-С. 90-91.

40. Кабушкин С.Н. Классификация и факторы банковского кредитного риска // Вестник Ассоциации банков. - 2008.-№22(90) - 54 с.

41. Крупнов Ю.С. О природе банковского ипотечного кредита. // Бизнес и Банки. - 2009. - № 8. - С. 1-3.

42. Крупнов Ю.С. Банковский ипотечный кредит в России. // Бизнес и Банки. - 2010.- № 42-43. - С. 5-8.

43. Максимова В.Л. Ипотечное кредитование: дилемма «риск - доходность» для коммерческих банков // Аваль. - 2009. - № 4. - С. 66-70.

44. Маневич В.Е. Кредитно-денежная политика банков и ипотечная динамика в России // Бизнес и Банки. - 2008. - № 7. - С. 1-5.

45. Минц В.М. Контрактно-Сберегательная система и ипотечное кредитование. // Бизнес и Банки. - 2010. - № 7. - С. 8.

46. Халевинская Е.Д. Банковские кредиты // Аудит и финансовый анализ. - 2009. - №4. - С. 22.

47. www.mdm.ru

48. www.ipoteka-rus.ru

49. www.ipohelp.ru/manual.html

50. www.finmarket.ru/z/bw/rankings.asp

Размещено на Allbest.ru