Анализ деятельности Сбербанка РФ на рынке ипотечного кредитования

Развитие банковской системы выразилось, прежде всего, в наращивании объемов активов и пассивов кредитных организаций, увеличившихся за 2000-2011 гг. в 4,5 раза.

В структуре привлеченных средств кредитных организаций можно отметить рост объема привлеченных средств юридических лиц - в 4,7 раза, привлеченных вкладов населения, в результате роста доходов физических лиц - в 6,7 раза. В целом доля вкладов населения в пассивах банковской системы увеличилась за рассматриваемый период с 19% до 28,1%, при этом сохраняется тенденция к ее дальнейшему росту.

Таблица 5

Структура капитала

(тыс. руб.)

№	Наименование показателя	01.01.2001	01.01.2002	01.01.2010	01.01.2011	01.01.2012	01.04.2012
1	2	3	4	5	6	7	8
1	Уставный капитал	700100	950000	950000	950000	950000	950000
2	Эмиссионный доход	828598	5576698	5576698	5576698	5576698	5576698
3	Фонды	29092828	48417220	73740791	76321978	102644954	102643252
4	Прибыль (в т.ч. предшествующих лет)	0.00	862638	2048019	0.00	0.00	0.00
5	Разница между уставным капиталом КО и ее собственными средствами	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
6	ИСТОЧНИКИ ОСНОВНОГО КАПИТАЛА ИТОГО:	30621526	55806556	82315508	82848676	109171652	109169950
7	Показатели, уменьшающие величину основного капитала ИТОГО:	3298908	4211255	7983201	110102	494164	493428
8	ОСНОВНОЙ КАПИТАЛ ИТОГО:	27322618	51595301	74332307	82738574	108677488	108676522
9	ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ КАПИТАЛ ИТОГО:	15998502	44398626	44266706	65646132	64356591	108676522
10	Показатели, уменьшающие сумму основного и дополнительного капитала ИТОГО:	622933	332212	116389	4804	11903	219
11	СОБСТВЕННЫЕ СРЕДСТВА (КАПИТАЛ)	42698187	95661715	118482624	148379902	173022176	217352825

В результате укрепления реального курса рубля к доллару США в 2010-2011 гг., вследствие изменения политики Сберегательного банка РФ в сфере регулирования валютного курса, в динамике пассивов банковской системы, в разрезе валют обозначилось увеличение доли рублевой составляющей. Рост привлекательности рубля как инструмента сбережения выразился в том, что в 2010г. и 2011 г. темпы прироста рублевых вкладов населения существенно опережали аналогичный показатель по валютным вкладам.

Устойчивый экономический рост сопровождался увеличением в 2000-2011 гг. спроса экономики и населения на кредитные ресурсы. Остатки ссудной задолженности по кредитам юридических лиц выросли за рассматриваемый период в 7,2 раза. Отдельно следует отметить опережающие темпы роста кредитования населения: за пять лет объем данного рынка увеличился более чем в 22 раза. Доля кредитов юридических и физических лиц, за исключением МБК и кредитования нерезидентов, в структуре активов банковской системы увеличилась за этот период с 29,9% до 53,4%.

Основная масса кредитных ресурсов размещалась в рублях, вместе с тем, удешевление валютного кредитования за счет снижения курса доллара привело в 2010-2011 гг. к увеличению спроса со стороны населения на валютные кредиты.

В соответствии с Концепцией развития на период до 2012 года основным направлением размещения средств являются операции кредитования.

Сберегательный банк РФ продолжал наращивание объемов вложений в реальный сектор экономики, социально значимые программы регионов; расширял услуги по кредитованию всех категорий корпоративных клиентов, независимо от размера их бизнеса, субъектов малого предпринимательства и частных клиентов. В истекшем году Сберегательным банком РФ было выдано кредитов на общую сумму 1 800,9 млрд. рублей и 86,8 млрд. долларов США. В том числе юридическим лицам (с учетом межбанковских кредитов) было предоставлено 1 689,4 млрд. рублей и 86,6 млрд. долларов США, физическим лицам - 111,5 млрд. рублей и 227,4 млн. долларов США.

Быстрому развитию операций кредитования частных клиентов способствовал и широкий спектр кредитных продуктов, способный удовлетворить практически любые потребности граждан. С учетом изменений рыночной ситуации, Сберегательный банк РФ регулярно пересматривал условия кредитования (ставки, сроки и суммы кредитов) с целью повышения их привлекательности для клиентов.

Понимая социальную значимость решения жилищной проблемы в стране, Сберегательный банк РФ существенно изменил свои внутренние нормативные документы по этому виду кредитования. Накопленный пятнадцатилетний практический опыт в области долгосрочного жилищного кредитования позволил Сберегательному банку РФ в сложных условиях, вызванных несовершенством и противоречиями нормативно-правовой базы страны, найти наиболее оптимальные пути развития этих операций.

2.2 Организация системы ипотечного кредитования в Сберегательном банке РФ

Программа Сберегательного Банка РФ по кредитованию приобретения жилья рассчитана только на физических лиц. Кредит могут получить граждане Российской Федерации в возрасте от 18 до 70 лет, желающие приобрести квартиру, имеющие стабильный постоянный доход;

- у потенциального заемщика должны быть в наличии свободные денежные средства для первоначального денежного взноса (не менее 30% стоимости приобретаемой квартиры);

- требуется подтверждение источников и уровня доходов заемщика;

- необходимо, чтобы расходы на погашение кредита и его обслуживание (выплату процентов) не превышали 30% совокупного дохода заемщика или его семьи;

- приобретать и оформлять в залог можно любые квартиры, как новые, так и продающиеся на вторичном рынке;

- кредиты предоставляются в рублях и в иностранной валюте, как наличными деньгами, так и в безналичном порядке путем зачисления суммы кредита на счет заемщика по вкладу "до востребования";

- процентная ставка по кредитам в рублях - 18% годовых, по кредитам в валюте-11% годовых;

- максимальная сумма кредита зависит от платежеспособности заемщика или совокупного дохода семьи (заемщика и его супруга (супруги)) и предоставленного обеспечения, но не может превышать 70% покупной стоимости объекта недвижимости;

- обязательным условием для заемщика является вложение им собственных средств в размере не менее 30% стоимости покупаемой квартиры на банковский счет (первоначальный денежный взнос);

- срок предоставления кредита - до 15 лет.

- в том случае, если в семье, которая хочет получить кредит по программе Сбербанка РФ, есть несовершеннолетний ребенок, требуется согласование с органами опеки. Соответствующее разрешение должно быть представлено в Банк до заключения договора купли-продажи.

Обеспечение возврата кредита гарантируется несколькими составляющими:

- залогом приобретаемой недвижимости (приобретаемая квартира становится собственностью заемщика, но остается в залоге у банка до момента полной выплаты кредита);

- поручительством физических лиц, имеющих постоянный источник дохода (это могут быть, как члены семьи Заемщика, так и другие лица);

- поручительством юридических (ого) лиц (а) - платежеспособных предприятий и организаций - клиентов того отделения Сбербанка РФ, куда подаются документы на получение кредита.

При оформлении кредита залог имущества обязателен. Кроме этого, в качестве дополнительного обеспечения по кредиту необходимо поручительство 4-х физических лиц.

Погашение кредита осуществляется ежемесячно равными долями с одновременной уплатой процентов за пользование кредитом. Это позволяет заемщику легко планировать свой бюджет. Заемщик и его поручители несут совместную, солидарную обязанность и ответственность за погашение кредита и причитающихся за его пользование процентов за весь период действия кредита.

Программа Сбербанка РФ по кредитованию приобретения жилья предусматривает досрочное погашение кредита в любой срок действия кредитного договора. Проценты будут начисляться на непогашенную часть кредита за фактическое время пользование им. После полного выполнения заемщиком своих обязательств по кредиту (погашение всего долга и выплате процентов) оформляется прекращение залога квартиры и действия всех ограничений распоряжение ею.

Если Заемщик и его семья становятся неплатежеспособными и перестают ежемесячно выплачивать долг и проценты по нему, им придется освобождать заложенное жилье.

Предусматривается два способа выселения: добровольное выселение, либо по решению суда. Квартира, из которой выселяют семью, продается на открытых торгах. Из полученной от покупателя суммы покрываются обязательства Заемщика перед кредиторами (включая штрафы и пени за просрочку платежей по кредитному договору). Из нее также покрываются все издержки по продаже жилья. Остаток средств возвращается заемщику и может быть использован для покупки другого жилья.

Для получения Ипотечного кредита Заемщик предоставляет в Банк

пакет документов в соответствии с Правилами №229-3-р /1/ Решение комитета Сберегательного банка по предоставлению кредитов и инвестиций, М.2010, а именно:

1. Заявление - анкета (Приложение 1).

2. Справка с постоянного места работы.

3. Справка БТИ (срок действия 1 месяц) (БТИ).

4. Экспликация и поэтажный план жилого помещения (форма 7) (БТИ).

5. Отчет об оценке квартиры (оценочная компания - ООО «Аукцион»).

6. Страховой полис на передаваемую в залог квартиру (страховая компания, согласованная с Банком).

7. Выписка из домовой книги на жилое помещение, являющееся предметом залога (или справка о том, что никто не прописан) (РЭУ).

8. Справка об отсутствии задолженности по оплате жилищных услуг (квартплата, телефон, электроэнергия, тепловая энергия).

9. Копия финансово-лицевого счета (РЭУ).

10. Справка о прописке (Ф.9) (РЭУ).

11. Подлинник разрешения органов опеки попечительства, при передаче в залог жилого помещения собственниками (сособственниками) которого являются несовершеннолетние дети, а также граждане, ограниченные судом в дееспособности (либо нотариальное заявление о том, что залогодатель в браке не состоит и не имеет детей), (органы опеки района).

12. Физические лица - документы, удостоверяющие личность.

13. Свидетельство о рождении несовершеннолетних детей в возрасте до 14 лет, от имени которых родители (опекуны, усыновители, попечители) участвуют в сделке.

14. Правоустанавливающие документы.

15. Квитанции или справки об уплате налогов на имущество (закладываемую квартиру).

16. Подтверждение Застройщика (Риэлтера) о резервировании Заемщику приобретаемого Жилья с указанием его адреса и стоимости, подписанное уполномоченным лицом Застройщика (Риэлтера).

Кредитующее подразделение рассматривает обращение Заемщика на получение Ипотечного кредита и готовит заключение (в котором производятся расчёты максимального размера кредита, платёжеспособности заёмщика и его поручителей) на рассмотрение Кредитного комитета Банка в соответствии с Правилами №229-3-р /1/ Решение комитета Сберегательного банка по предоставлению кредитов и инвестиций, М.2010 и с учетом следующего:

Срок рассмотрения документов и принятия решения о выдаче ипотечного кредита не должен превышать 12 рабочих дней от даты предоставления Заемщиком полного пакета документов до даты принятия решения;

При расчете платежеспособности Заемщика применяются следующие коэффициенты (К):

К = 0.7, при Дч в эквиваленте до 1000 долларов США (включительно);

К = 0.8, при Дч в эквиваленте свыше 1000 долларов США.

При расчёте платёжеспособности поручителей применяются следующие коэффициенты (К):

К = 0.5, при Дч в эквиваленте до 1500 долларов США (включительно);

К = 0.7, при Дч в эквиваленте свыше 1500 долларов США.

Оценочная стоимость, передаваемых в залог имущественных прав Заемщика, по Договору об инвестировании строительства определяется исходя из покупной/инвестиционной стоимости Жилья.

Кредитующее подразделение сообщает решение Кредитного комитета
Банка о выдаче Ипотечного кредита (об отказе в выдаче Ипотечного кредита)
Заемщику, Застройщику (или Застройщику и Риэлтеру) в течение одного рабочего дня после принятия решения;

При принятии положительного решения Кредитным комитетом Банка,
в зависимости от вида кредита и представленного обеспечения, кредитующее
подразделение и Заемщик оформляют кредитные документы:

· Кредитный договор (Приложение 2);

· Договор об открытии невозобновляемой кредитной линии (Приложение 3);

· Срочное обязательство в соответствии с правилами;

· Договор поручительства Застройщика (на случай расторжения Договора об инвестировании строительства) (Приложение 4);

· Договор залога имущественных прав Заемщика по Договору об инвестировании строительства (Приложение 5);

В случае исключения из текстов договоров пунктов необходимо внести соответствующие изменения нумерации и ссылок по всему тексту договоров.

Одновременно с оформлением Кредитного договора/Договора об открытии невозобновляемой кредитной линии, оформляется соглашение к договору банковского счета Застройщика о безакцептном списании денежных средств в пределах сумм, поступивших от Заемщика, в счет погашения задолженности по кредитному договору, заключенному между Застройщиком и Банком. Одновременно с оформлением Договора поручительства Застройщика (на случай расторжения Договора об инвестировании строительства), оформляются дополнительные соглашения к договорам банковского счета Застройщика о безакцептном списании денежных средств, подлежащих возврату Заемщику при расторжении Договора об инвестировании строительства, в счет погашения задолженности по Кредитному договору/Договору об открытии невозобновляемой кредитной линии, заключенному между Заемщиком и банком.

Если Договор об инвестировании строительства заключен от лица нескольких физических лиц (будущих собственников Жилья), то залогодателями по Договору залога имущественных прав по данному договору должны выступить все указанные физические лица.

Залог приобретаемой квартиры должен быть оформлен надлежащим образом:

По Договору купли-продажи квартиры и ипотеки - в течение 45 дней со дня даты заключения Кредитного договора, но не позднее даты получения кредита;

По Договору ипотеки - в течение 3-х месяцев с даты получения кредита.

Залог строящейся квартиры должен быть оформлен надлежащим образом по Договору ипотеки в срок, установленный по соглашению сторон, но не более 30-ти месяцев с даты получения кредита (первой части кредита) и не позднее 3-х месяцев с даты оформления квартиры в собственность Заемщика.

Выдача кредита (первой части кредита) осуществляется после оформления обеспечения по Ипотечному кредиту и предоставления Заемщиком в Банк в случае:

· Приобретения Жилья: платежных документов, свидетельствующих об оплате Заемщиком не менее 30% от покупной стоимости приобретаемого Жилья (в счет предварительной оплаты Жилья);

Договора купли-продажи Жилья, либо Договора купли-продажи
квартиры и ипотеки, оформленного надлежащим образом:

· Строительства Жилья: платежных документов, свидетельствующих об оплате Заемщиком не менее 30% от инвестиционной стоимости Жилья (в счет предварительной оплаты Жилья);

Договора об инвестировании строительства, Договора залога имущественных прав Заемщика по Договору об инвестировании строительства и Договора поручительства Застройщика (на случай расторжения Договора об инвестировании строительства).

Выдача второй и последующих частей кредита на строительство Жилья осуществляется по заявлению Заемщика в соответствии со сроками оплаты, установленными Договором об инвестировании строительства.

При выдаче ипотечного кредита кредитный работник проводит ряд расчетов.

Эти расчеты будут приведены на конкретном примере. Как уже описывалось раньше, для того, чтобы получить кредит Заемщик должен предоставить справку с места работы о среднемесячном доходе за последние 6 месяцев, а также анкету установленной формы, в которой также указываются сведения о доходах Заемщика.

Данные о Заемщике:

Среднемесячный доход за последние 6 месяцев - 29 133 р.33 коп.

Среднемесячные удержания за последние 6 месяцев:

- подоходный налог (средний за последние пол года) - 3 787 р.33 коп.

- страховые взносы в пенсионные фонды - 351 р.48 коп.

- профсоюзные взносы - 251 р. 59 коп.

Налог на имущество, алименты, удержания по исполнительным листам и прочие платежи Заемщик не производит.

Возраст - 35 лет.

Заявка оформляется - 06.03.2012г.

Ориентировочная стоимость квартиры - 1 145 200,00 р.

Расчёты производятся как в рублях так и в долларах - это зависит от вида валюты которую выбрал заёмщик. В конкретном примере расчёты будут выполнены в рублях.

Анализ методики предварительного расчета платежеспособности и максимального размера предоставляемого кредита

Платежеспособность определяется следующим образом:

Р = Дч * K * t, (1)

где: Р - платежеспособность;

Дч - среднемесячный доход (чистый) за вычетом всех обязательных платежей;

К - коэффициент, который устанавливается в зависимости от величины Дч;

t - срок кредитования в месяцах.

При расчете чистого среднемесячного дохода Заемщика из дохода вычитаются все обязательные платежи, указанные в справке и анкете (подоходный налог, взносы, алименты, компенсация ущерба, погашение задолженности и уплата процентов по другим кредитам, сумма обязательств по предоставленным поручительствам и т.д.). Для этой цели каждое обязательство по предоставленному поручительству принимается в размере 50% среднемесячного платежа по соответствующему основному обязательству. В нашем примере это не учитывается, т.к. Заемщик не имеет поручительств.

Дч = 29 133,33 - (3 787,33 + 351,48+251,59) = 24 742,93 р.

Для определения коэффициента (К) доход следует пересчитать в долларах по курсу Центрального банка РФ на момент подачи Заемщиком кредитной Заявки, т.е. на 06.03.2012г.

Курс доллара США на 06.03.2012г.: 1$ = 27 р. 63 коп.

Дч($) = 24 742,93 / 27,63 = 895,51$,

Т.к. Дч($) ниже 1000$, то коэффициент К = 0,7.

t = 180 месяцев (кредит выдаётся на 15 лет).

Р = 24 742.93 * 0,7 * 180 = 3 123 909,18 р.

Если бы в течение предполагаемого срока кредита Заемщик вступал в пенсионный возраст, то его платежеспособность определялась бы следующим образом:

Р = Дч1 * К1* t1 + Дч2 * К2,* t2, (2)

где: Дч1 - среднемесячный доход, который рассчитывается аналогично Дч;

t1 - период кредитования (в месяцах), приходящийся на трудоспособный возраст Заемщика;

Дч2 - среднемесячный доход пенсионера (принимается равным минимальному размеру пенсии ввиду отсутствия документального подтверждения размера будущей пенсии Заемщика);

t2 - период кредитования (в месяцах), приходящийся на пенсионный возраст Заемщика

К1 и К2 - коэффициенты, аналогичные К, в зависимости от величин Дч1 и Дч2.

После определения платежеспособности Заемщика рассчитывается максимальный размер кредита, который может выдать банк (формула 3). При этом учитывается, что платежеспособность должна покрывать сумму кредита и сумму платежей по кредиту:

SP	=		P
		1 + 1 +	(t+1)* годовая процентная ставка по кредиту в рублях
			2*12 * 100

где: Sp - максимальная сумма кредита;

i - годовая процентная ставка по кредиту;

i = 18% в год.

Sp = 3 123 909,18 / (1+((1 + 180)*18 /2400)) = 1 323 690,33 р.

Из расчетов получается, что максимальная сумма кредита, которую может получить заемщик, равна 1 323 690,33 рублей. Но по условиям ипотечного кредитования банк будет кредитовать только 70% от стоимости квартиры.

Поэтому Заемщиком сообщается ориентировочная стоимость квартиры, которая составляет 1 145 200,00 рублей.

Исходя из этого, определяется, что банк может предоставить Заемщику сумму (Sкр) в размере:

Sкр = 1 145 200,00 * 70% = 801 640,00 р..

Данная сумма не превышает рассчитанную максимальную сумму кредита и будет записана в ипотечном сертификате. Заемщик должен внести из своих собственных средств 343 560,00 рублей на вклад «до востребования», что составляет 30% от стоимости квартиры.

После расчета суммы кредита определяется обеспечение по кредиту (пример будет приведён ниже).

Поручитель 1:

Среднемесячный доход за последние 6 месяцев - 19 680,49 р.

Среднемесячные удержания за последние 6 месяцев:

подоходный налог (за последние полгода) - 2 558,19 р.

страховые взносы в пенсионные фонды - 280,56 р.

профсоюзные взносы - 217,32 р.

Поручитель 2:

Среднемесячный доход за последние 6 месяцев - 14 000,97 р.

Среднемесячные удержания за последние 6 месяцев:

подоходный налог (за последние полгода) - 1 820,67 р.

страховые взносы в пенсионные фонды - 170,38 р.

профсоюзные взносы - 120,76 р.

Определяется кредитоспособность поручителей. Обеспечение считается достаточным по кредиту, если сумма поручительства не меньше, чем сумма выдаваемого кредита. Платежеспособность и размер предоставляемого поручительства определяются также, как платежеспособность (формула 1) и размер кредита (формула 3) Заемщика. Они рассчитываются на то же число, что и кредит, т.е. на 06.03.2011г.

Поручитель 1:

Дч = 19 680,49 - (2 558,19 + 280,56 + 217,32) = 16 624,42 р.

Курс доллара США на 06.03.2012г: 1 доллар США = 27 р. 63 коп.

Дч($) = 16 624,42 / 27.63 = 601,68$

К = 0,5

Р1 = 16 624,42 * 0,5 * 180 = 1 496 197,80 р.

О - обеспечение по кредиту (аналогично Sp)

О1 = 1 496 197,80 / (1+((1 + 180)*18 /2400)) = 633 982,12 р.

Поручитель 2:

Дч = 14 000,97 - (1 820 ,67 + 170,38 + 120,76) = 11 889,16 р.

Курс доллара США на 06.03.2012г: 1 доллар США = 27 р. 63 коп.

Дч($) = 11 889,16 / 27.63 = 430,30$

К = 0,5

Р2 = 11 889,16 * 0,5 * 180 = 1 070 024,40 р.

О2 = 1 070 024,40 / (1+((1 + 180)*18 /2400)) = 453 400,17 р.

Обеспечение по кредиту:

О = О1 + О2 (4)

О = 633 982,12 + 453 400,17 = 1 087 382,29 р.

Сумма обеспечения оказывается даже больше, чем сама сумма требуемого кредита (801 640,00 рублей).

Если бы обеспечение по кредиту было меньше чем сумма кредита, то Заемщик мог взять только, ту сумму, на которую бы хватало обеспечения. В этом случае максимальный размер кредита определялся по формуле 5:

Sо	=		О
		1 + 1+	(t+1)* годовая процентная ставка по кредиту в рублях
			2*12 * 100

Например, если бы сумма обеспечения была на 750 000,00 рублей, то банк предоставил бы Заемщику только 750 000,00 рублей, (а не 801 640,00 рублей), хотя согласно расчету он может взять и больше.

Перерасчет платежеспособности Заемщика и максимальной суммы кредита

Перерасчет делается после того, как Заемщик найдет себе квартиру. Он предоставляет в банк пакет документов, а кредитный работник делает перерасчет платежеспособности Заемщика (т.к. она могла измениться за то время, пока искалась квартира), суммы кредита (т.к. Заемщик предоставляет уже точную стоимость приобретаемой квартиры), а также обеспечения по кредиту.

Перерасчет делается по тем же формулам, что и предварительный расчет (формулы 1, 3, 4).

Предположим, Заемщик пришел с пакетом требуемых документов в банк через 1 месяц после получения ипотечного сертификата.

На 15.04.2012г:

Среднемесячный доход за последние 6 месяцев - 34 197,28 р. (увеличился)

Среднемесячные удержания:

подоходный налог - 4 445,65 р.

страховые взносы в пенсионные фонды - 372,28 р.

профсоюзные взносы - 251,59 р.

Стоимость квартиры - 1 173 830,00 р..

Перерасчет:

Дч = 34 197,28 - (4 185,65 + 372,28 +251,59) = 29 387,76 р.

Курс доллара США: 1 доллар США = 27 р. 63 коп.

Дч($) = 29 387,76 / 27,63 = 1063,62$;

К = 0,8;

Р = 29 387,76 * 0,8 * 180 = 4 231 837,44 р.

Sp = 4 231 837,44 / (1+((1 + 180)*18 /2400)) = 1 799 151,46 р.

Стоимость квартиры увеличилась, следовательно, потребность в кредите уже не 801 640,00 рублей, а 821 681,00 рублей. (70% от стоимости). Но Заемщик сможет получить только оговоренную ранее сумму, которая записана в ипотечном сертификате (т.е. 801 640,00 рублей), хотя его платежеспособность и потребность в кредите возросли.

Если бы платежеспособность Заемщика при перерасчете уменьшилась, и максимальная сумма кредита стала бы меньше ранее рассчитанной суммы, то банк предоставил бы кредит на сумму, которая получилась при перерасчете, независимого от того, что написано в ипотечном сертификате. Например, при перерасчете получилось, что максимально возможная сумма кредита составляет 750 000,00 рублей. В этом случае банк выдал бы только 750 000,00 рублей, несмотря на то, что в сертификате записано 801 640,00 рублей.

Сделав перерасчет по Заемщику, оценивается сумма обеспечения по кредиту. В рассматриваемом случае данные по поручителям не изменились.

Произведем перерасчет обеспечения на 15.04.2011г:

Поручитель 1:

Дч = 19 680,49 - (2 558,19 + 280,56 + 217,32) = 16 624,42 р.

Курс доллара США на 06.03.2012г: 1 доллар США = 27 р. 63 коп.

Дч($) = 16 624,42 / 27.63 = 601,68$

К = 0,5,

Р1 = 16 624,42 * 0,5 * 180 = 1 496 197,80 р.

О - обеспечение по кредиту (аналогично Sp),

О1 = 1 496 197,80 / (1+((1 + 180)*18 /2400)) = 633 982,12 р.

Поручитель 2:

Дч = 14 000,97 - (1 820 ,67 + 170,38 + 120,76) = 11 889,16 р.

Курс доллара США на 06.03.2012г: 1 доллар США = 27 р. 63 коп.

Дч($) = 11 889,16 / 27.63 = 430,3$;

К = 0,5;

Р2 = 11 889,16 * 0,5 * 180 = 1 070 024,40 р.

О2 = 1 070 024,40 / (1+((1 + 180)*18 /2400)) = 453 400,17 р.

Обеспечение по кредиту:

О = 633 982,12 + 453 400,17 = 1 087 382,29 р.

Обеспечения вполне достаточно для покрытия кредита, поэтому, проанализировав данные, Заемщику выдается кредит в размере 801 640,00 рублей, при этом недостающую сумму 20 041,00 рублей (т.к. стоимость квартиры увеличилась) Заемщик должен будет заплатить из собственных средств.

Порядок погашения кредита

Порядок погашения задолженности по кредитам и процентов по ним производится заемщиком в сроки, указанные в Кредитном договоре и Срочном обязательстве, т. е. в рамках условий Кредитного договора, заключенного между банком и заемщиком.

Допускается возможность погашения кредитов, как единовременно, так и в рассрочку, срок платежа устанавливается с таким расчетом, чтобы он поступил в Банк в сроки, предусмотренные в кредитном договоре.

Погашение задолженности по кредиту и процентов по ним производятся при явке Заемщика в Сбербанк наличными деньгами.

Все платежи Заемщика отражаются отдельно:

1) платеж основного долга текущего месяца;

2) платеж по процентам текущего месяца;

3) платеж по просроченному основному долгу;

4) платеж по просроченным процентам.

Сотрудник филиала обязан вести выше указанные платежи, указать в форме, отражающей платеж Заемщика (форма-31), а также указывать все платежи отдельно для бухгалтера, ведущего счета по кредитам в карточке лицевого счета Заемщика.

Если Заемщик платит регулярно платежи по кредиту, согласно кредитному договору, сотрудник филиала при приеме платежа от Заемщика указывает в форме 31 - за какой месяц произведен платеж основного долга, а также сумму процентов по основному долгу и за сколько дней (от предыдущею погашения).

Проставляет на форме 31 остаток ссудной задолженности Заемщика, после погашения долга.

Ежемесячно, после 25 числа платежного месяца, заведующий филиалом производит проверку всех Заемщиков, об их произведенной оплате.

Схема структуры задолженности по кредитам, приведённая ниже, показывает, что подход к каждому Заемщику, проверка Заемщика, а также оценка его платежеспособности качественно сказываются на возвратности заемных средств у Банка.

Получение прибыли от выданных заемных средств, а также их возвратность - главная экономическая задача Банка.

Рассмотрим схему погашения основного долга и расчета процентов за пользование кредитом согласно действующей методике:

Предположим, что Заемщик получил (на примере расчета выдачи суммы кредита) кредит в сумме, рассчитанной выше = 801 640,00 рублей. Кредит выдан под 18 % в год. День выдачи кредита (считается днем остатка задолженности) - 15 апреля 2012г.

Остаток ссудной задолженности = 801 640,00 р.

Предположим, что Заемщик "гасит" кредит один раз в месяц (как обычно случается на практике), т.е. 25 числа ежемесячно.

Расчет основного долга на 25 апреля 2012г.:

Од = Sкр / t (6)

Од = 801 640,00 / 180 = 4 453,56 р.

Проценты начисляются за каждый день пользования кредитом. При этом год принимается за 365 дней (366, если год високосный), а любой месяц за 30 дней. Sкр

Формула расчета текущих процентов за пользование кредитом:

Е % = Екр * П : 360 * С, (7)

где: Екр. - сумма кредита или остаток задолженности по кредиту;

П - процентная ставка;

360 - количество дней в году;

С - количество дней пользования кредитом.

Е % = 801 640.00 * 18% * 30 / 366 = 11 827,48 р.

Платеж по кредиту будет постепенно снижаться. План погашения выданного кредита, рассчитанный на первые 3 года представлен в Таблице №6.

В случае не поступления платежей от индивидуальных заемщиков в установленные кредитным договором сроки, суммы, не внесенные в срок платежей, перечисляются на счет просроченных ссуд.

При взносе платежа проценты начисляются на остаток задолженности по кредиту до дня перечисления на счет просроченных ссуд.

Затем начисляется повышенный процент.

В случае использования кредита на другие цели, банк взимает с клиента повышенный процент в размере 0,1% от суммы, использованной не по назначению за каждым день пользования ею.

Таблица 6

План погашения выданного кредита

Месяц	Долг на начало (руб.)	% к выплате (руб.)	Погашение долга (руб.)	Задолженность на конец (руб.)	Сумма выплат (руб.)
1	801 640,00	11 827,48	4 453,56	797 186,44	16 281,04
2	797 186,44	11 761,77	4 453,56	792 732,88	16 215,33
3	792 732,88	11 696,06	4 453,56	788 279,32	16 149,62
4	788 279,32	11 630,35	4 453,56	783 825,76	16 083,91
5	783 825,76	11 564,64	4 453,56	779 937,20	16 018,20
6	779 937,20	11 498,93	4 453,56	775 483,64	15 952,49
7	775 483,64	11 441,56	4 453,56	771 030,08	15 895,12
8	771 030,08	11 375,85	4 453,56	766 576,52	15 829,41
9	766 576,52	11 341,13	4 453,56	761 696,40	15 794,69
10	761 696,40	11 268,53	4 453,56	757 242,84	15 722,09
11	757 242,84	11 203,04	4 453,56	752 789,28	15 656,60
12	752 789,28	11 137,16	4 453,56	748 335,72	15 590,72
13	748 335,72	11 071,27	4 453,56	743 882,16	15 524,30
14	743 882,16	11 005,38	4 453,56	739 428,60	15 458,94
15	739 428,60	10 939,49	4 453,56	734 975,04	15 393,05
16	734 975,04	10 873,60	4 453,56	730 521,48	15 327,16
17	730 521,48	10 807,72	4 453,56	726 067,92	15 251,28
18	726 067,92	10 741,83	4 453,56	721 614,36	15 195,39
19	721 614,36	10 675,94	4 453,56	717 160,80	15 129,50
20	717 160,80	10 610,05	4 453,56	712 707,24	15 063,61
21	712 707,24	10 515,35	4 453,56	708 253,68	14 968,91
22	708 253,68	10 478,27	4 453,56	703 800,12	14 931,83
23	703 800,12	10 412,39	4 453,56	699 346,56	14 865,95
24	699 346,56	10 346,50	4 453,56	694 893,00	14 800,06
25	694 893,00	10 280,61	4 453,56	690 439,44	14 734,17
26	690 439,44	10 214,72	4 453,56	685 985,88	14 668,28
27	685 985,88	10 148,83	4 453,56	681 532,32	14 602,39
28	681 532,32	10 082,94	4 453,56	677 078,76	14 536,50
29	677 078,76	9 989,69	4 453,56	672 625,20	14 443,25
30	672 625,20	9 951,17	4 453,56	668 171,64	14 404,73
31	668 171,64	9 885,28	4 453,56	663 718,08	14 338,84
32	663 718,08	9 819,39	4 453,56	659 264,52	14 272,95
33	659 264,52	9 753,50	4 453,56	654 810,96	14 207,06
34	654 810,96	9 687,61	4 453,56	650 357,40	14 141,17
35	650 357,40	9 621,73	4 453,56	645 903,84	14 075,29
36	645 903,84	9 555,84	4 453,56	641 450,28	14 009,40

2.3 Анализ механизма формирования резерва на покрытие возможных потерь по ипотечному кредиту

В Сберегательном банке РФ действует полнофункциональная система контроля, мониторинга и управления рисками. Итоги 2011 года показывают, что действующая система обеспечивает стабильную работу в условиях существенных изменений на финансовых рынках. В рамках стратегии в области управления рисками Сберегательный банк РФ стремится к поддержанию достаточного уровня ликвидности, сбалансированности структуры активов и пассивов по срокам и видам валют, обеспечению необходимого уровня диверсификации по регионам, отраслям, клиентам и размерам инвестиций.

Кредитный риск рассматривается Банком, как риск, возникающий вследствие несвоевременного и/или неполного исполнения контрагентом своих обязательств перед Сберегательным банком РФ. В условиях значительных темпов роста кредитного портфеля, его нарастающей доли в активах и высокой чувствительности финансового результата к качеству кредитного портфеля, уделяется особое внимание контролю и управлению, данным видом риска.

При оценке кредитного риска контрагента Банком учитываются факторы, отражающие организационную структуру, кредитную историю и деловую репутацию, финансовое состояние, эффективность системы управления, позиции на рынке, перспективы развития, производственное оснащение, использование современных технологий, региональные, социально - экономические факторы и другое. Одним из основных инструментов ограничения кредитного риска является установление лимитов на основные группы контрагентов и отдельные операции Банка.

Усилия по диверсификации кредитных рисков привели к снижению их уровня концентрации: доля кредитов десяти крупнейшим заемщикам в кредитном портфеле снизилась с 32,4% до 25,7%. Об эффективности действующей в Банке системы управления кредитными рисками свидетельствует и сохранение высокого качества ссудного портфеля.

Отношение размера созданных резервов к объему срочной ссудной задолженности сохранилось на уровне начала года - 5,2%, при этом доля кредитов первой группы риска в портфеле составила 92,3%. Более низкий уровень реализованных кредитных рисков наблюдается по операциям кредитования физических лиц: удельный вес просроченной ссудной задолженности сократился за год с 0,39% до 0,24%.

Важной частью системы управления рисками в Сберегательном банке РФ является управление рыночным риском, возникающим вследствие неблагоприятного изменения индикаторов финансового рынка (курсов валют, котировок ценных бумаг, процентных ставок, а также цен на товарных рынках).

За 2011 год уровень валютного риска существенно снизился: балансовая открытая валютная позиция Банка сократилась в 2,5 раза до 547,7 млн. долларов США, ее удельный вес в активах-нетто снизился с 3,9 до 1,1%.

Кредитный риск (риск контрагента) представляет собой риск нарушения должником условий договора или иного способа невыполнения обязательств.

Такой риск возникает в тех областях деятельности, где успех зависит от результатов работы заемщика, контрагента или эмитента, поэтому в Сберегательном банке РФ создание резерв на возможные потери по кредиту.

При выдаче кредита кредитный отдел Отделения создает резерв на возможные потери по кредиту. Он представляет собой специальный резерв, необходимость формирования которого обусловлена кредитными рисками в деятельности банка. Указанный резерв обеспечивает создание банку более стабильных условий финансовой деятельности.

Размер резерва зависит от:

характер обеспечения ссуды:

· обеспеченная ссуда (ОС) - ссуда, имеющая обеспечение в виде залога, при этом рыночная стоимость залога достаточна для погашения основной суммы долга и процентов по нему. Вся юридическая документация в отношении залоговых прав оформляется таким образом, чтобы период реализации залога не превышал 150 дней,

· недостаточно обеспеченная ссуда (НОС) - ссуда, имеющая обеспечение в виде залога, но его рыночная стоимость меньше суммы кредита,

· необеспеченная ссуда (НС) - ссуда, не имеющая обеспечения.

группа риска:

· 1 группа - стандартная ссуда - отсутствие кредитного риска;

· 2 группа - нестандартная ссуда - умеренный кредитный риск;

· 3 группа - сомнительная ссуда - значительный кредитный риск;

· 4 группа - проблемная ссуда - высокий кредитный риск,

· 5 группа - безнадежная ссуда - вероятность возврата ссуды отсутствует.

В зависимости от того, к какой группе риска относится выдаваемая ссуда, банк в обязательном порядке формирует резерв. (См. табл. 7).

Таблица 7

Размер отчислений в резерв по классифицированным ссудам

Группа риска	1	2	3	4	5
Размер отчислений (%) от суммы основного долга.	0	От 1 до 20	От 21 до 50	От 51 до 100	100

Рассмотрим создание резерва на возможные потери по ссудам отделением Сберегательного банка при выдаче рассчитанного выше ипотечного кредита.

Резерв по ипотечному кредиту создается каждый месяц, до момента уступки прав требования по кредиту Банку Москвы (условия и процедура уступки прав требования по кредиту Сбербанком Банку Москвы были описаны выше (процедура ипотечного кредитования)). До этого момента выданный кредит считается обеспеченным и относится сначала ко 2 группе риска, а затем в зависимости от наличия просрочки к последующим группам.

В Таблице 8 приведены категории качества ссуды с учетом финансового положения заемщика и качества обслуживания долга (Инструкция ЦБР от 26 марта 2011г. №254п «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности»).

Таблица 8

Категории качества ссуды

Обслуживание долга Финансовое положение	Хорошее	Среднее	Плохое
1	2	3	4
Хорошее	Стандартные (I категория качества)	Нестандартные (II категория качества)	Сомнительные (III категория качества)
Среднее	Нестандартные (II категория качества)	Сомнительные (III категория качества)	Проблемные (IV категория качества)
Плохое	Сомнительные (III категория качества)	Проблемные (IV категория качества)	Безнадежные (V категория качества)

Т.е. при выдаче ипотечного кредита в размере 801 640,00 рублей резерв составит (согласно таблице 7):

Резерв = 801 640,00 * 1% = 80 164,00 р.

Если, например, до того момента, как Банк Москвы приобретет права требования по кредиту, возникнет просрочка по выплате процентов или основного долга от 6 до 30 дней (клиент не платил по ссуде), то резерв будет начислен в размере:

Резерв = 801 640,00 * 21% = 168 344,40 р.

После того, как Банк Москвы выкупает ипотечный кредит у Сберегательного банка, Сбербанк РФ является также поручителем по данному кредиту в размере 2,5% от суммы кредита. Поэтому на время, пока он остается поручителем, кредит относится к разряду необеспеченных ссуд и резерв начисляется в зависимости от группы риска и наличия просрочки.

Если по данному кредиту просрочки не возникало, то кредит относится ко 2 группе и резерв составляет:

Резерв = 801 640,00 * 1% = 80 164,00 р.

Если возникает просрочка, то кредит относят сразу к четвертой группе риска или к пятой и резерв рассчитывается в размере:

4 группа: Резерв = 801 640,00 * 51% = 408 836,40 р.

5 группа: Резерв = 801 640,00 * 100% = 801 640,00 р.

Таким образом, видно, что чем больше группа риска, тем больше резерв создаваемый банком на возможные потери по ссудам.

2.4 Выводы

Анализ финансово-экономической деятельности Сберегательного банка РФ показал, что в течение последних пяти лет Банк продолжал динамично развиваться.

Объём привлеченных средств за период с 01.01.2000 г. по 01.01.2012 г. увеличился более чем в 5 раз.

Основным источником роста капитала Банка была прибыль. В период с 2000г. по 2012 г. капитал вырос в 5,9 раз и составил 173,0 млрд. руб. Основными направлениями размещения привлекаемых ресурсов были операции кредитования юридических и физических лиц. Остатки ссудной задолженности по кредитам юридических лиц выросли за рассматриваемый период в 7,2 раза.

Рост кредитования населения за 5 лет увеличился более чем в 22 раза.

Доля кредитов юридических и физических лиц в структуре активов банковской системы увеличилась за этот период с 29,9% до 53,4%.

Основная масса кредитных ресурсов размещалась в рублях, удешевление валютного кредитования за счет снижения курса доллара привело в 2010 - 2011г. к увеличению спроса на валютные кредиты (со стороны населения).

Быстрому развитию операций кредитования частных клиентов способствовал и широкий спектр кредитных продуктов, способный удовлетворить практически любые потребности граждан. С учетом изменения рыночной ситуации, Банк регулярно пересматривал условия кредитования (ставки, сроки и суммы кредитов) с целью повышения их привлекательности для клиентов.

Понимая социальную значимость решения жилищной проблемы в стране, Банк существенно изменил свои внутренние нормативные документы по этому виду кредитования. Накопленный пятнадцатилетний практический опыт в области долгосрочного жилищного кредитования позволил Банку в сложных условиях, вызванных несовершенством и противоречиями нормативно-правовой базы страны, найти наиболее оптимальные пути развития этих операций.

Во второй главе выпускной квалификационной работы представлены и охарактеризованы основные документы, которые необходимо подать при оформлении кредита. Также был приведен механизм выдаче ипотечного кредита, представлены различные расчеты по определению платежеспособности клиента и оценка максимальной суммы кредита.

Для получения полного представления о процедуре выдачи, погашения ипотечного кредита приведены приложения, в которых представлены образцы заявлений, анкет, ипотечных договоров, договоров поручительства и прочее.

В работе также уделяется внимание определению платежеспособности и кредитоспособности Заемщика на основе оценки обеспечения по выданным кредитам. Для определения дохода, получаемого банком по операции ипотечного кредитования, были рассмотрены различные схемы погашения кредита.

В процессе ипотечного кредитования существует кредитный риск (риск контрагента), представляет собой риск нарушения должником условий договора или иного способа невыполнения обязательств. Такой риск возникает в тех областях деятельности, где успех зависит от результатов работы заемщика, контрагента или эмитента, поэтому в Сберегательном банке РФ создается резерв на возможные потери по кредиту. Анализ этого механизма создание резерва на возможные потери по кредиту также был рассмотрен во 2 главе дипломной работы.

На сегодняшний день ипотека доступна лишь тем, чей годовой доход составляет от $ 25 000 до $ 50 000.

Ипотечное жилищное кредитование в условиях переходной экономики России нужно ориентировать, в первую очередь, на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит, при ограниченных ресурсах, обеспечить кредитами максимальное число заемщиков.

Глава III. Совершенствование системы ипотечного кредитования физических лиц

3.1 Основные факторы, препятствующие развитию ипотечного кредитования

Развитию ипотечного кредитования в нашей стране мешают различные факторы. Основной проблемой является состояние инвестиционно-строительной деятельности в России.

До настоящего времени трудно проходит процесс снятия административных барьеров, препятствующих внедрению нормальных рыночных механизмов в инвестиционно-строительной деятельности.

При малых объемах жилищного строительства велика зависимость инвесторов строительства от местных администраций в вопросах выделения земли. Требуют срочного разрешения проблемы, связанные с предоставлением земельных участков под застройку, получением исходно-разрешительной документации, согласованием и проведением экспертиз градостроительной и проектной документации. Не применяются конкурентные процедуры предоставления участков на торгах, поскольку они не являются императивным предписанием законодательства.

К тому же, в них экономически не заинтересованы органы местного самоуправления. Половина вырученных средств перенаправляется в вышестоящие бюджеты. Это делает выгодным для муниципалитетов натуральную форму (в виде квартир) расчета за предоставленные земельные площадки, сохранение непрозрачных схем общения с инвесторами-застройщиками.

Отсутствует публично предъявляемая информация о разрешенном использовании земельных участков, что обусловлено отсутствием законодательных норм, предписывающих обязательную разработку правил землепользования и застройки. Требует своего решения проблема предоставления долгосрочных прав на земельные участки. Только в самое последнее время разрешился вопрос кредитования строительства под ипотеку земельных участков (за исключением земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности). Фактически отсутствует институт девелопмента Девелопмент (development) означает развитие недвижимости - проведение строительных, инженерных и иных операций над недвижимым имуществом, ведущих к качественным изменениям в земле, зданиях и сооружениях..

Серьезным препятствием является правовая неурегулированность вопросов предоставления земельных участков в случаях реконструкции территорий, занятых объектами недвижимости, находящимися в собственности третьих лиц, а также отсутствие правовых и экономических механизмов преобразования производственных территорий, их более эффективного использования с экономической, социальной и экологической точек зрения, в том числе и для целей жилищного строительства.

Сегодня, наряду с наличием высоких административных барьеров, непрозрачностью и трудоемкостью разрешительных процедур, неурегулированностью земельного и градостроительного законодательств, основным препятствием участия банков своими кредитными линиями в жилищном строительстве является отсутствие свободных земельных участков, оснащенных инженерной и социальной инфраструктурой.

Следует отметить, что в настоящее время доля массовой застройки в общем объеме жилищного строительства составляет 60 процентов (порядка 21-22 млн. кв. метров) Мясоедова Д. Особенности национальной ипотеки. /Московская правда/ 2002, 20 марта, с. 2.. Если учесть, что три региона (г. Москва, Московская область и г. Санкт-Петербург) вводят в совокупности около 9 млн. кв. метров жилья, то за вычетом объемов элитного строительства на все остальные регионы Российской Федерации приходится лишь 7-8 млн. кв. метров жилья для граждан, обладающих средними (и ниже среднего) доходами.

Параллельно с этим необходимо решить вопросы финансирования коммунальной инфраструктуры. Сложность этой проблемы состоит в том, что существенное увеличение объемов жилищного строительства возможно лишь в результате перехода от точечной к комплексной застройке на основе утверждаемых муниципалитетами градостроительных концепций.

Перекладывание в полном объеме финансирования инженерного обустройства площадок на инвестора жилищного строительства приведет к росту цен на жилье и, как следствие, снижению его доступности.

Помимо проблем, связанных с развитием инвестиционно-строительной деятельности, существует ещё ряд задач и препятствий, мешающих развитию ипотечного кредитования.

Основными препятствиями увеличения объемов ипотечного жилищного кредитования для населения являются высокие процентные ставки по ипотечным кредитам, а также отсутствие достаточного объема долгосрочных ресурсов у кредитных организаций.

Одновременно с этим на сегодняшний день не решен вопрос о привлечении средств Пенсионного фонда Российской Федерации в систему ипотечного жилищного кредитования для рефинансирования кредитных организаций.

Для системы ипотечного кредитования важнейшей составной частью являются надежные и прозрачные в финансовом отношении механизмы накопления средств гражданами в целях приобретения жилья. Они в нашей стране требуют дальнейшей разработки и усовершенствования.

Таким образом, делаем вывод, что развитию ипотечного кредитования в России мешает большое количество факторов. Но при определенном вмешательстве государства в процесс расширения границ ипотечного кредитования, а также при выполнении мер, предлагаемых автором в следующем пункте, позволят существенно улучшить систему ипотечного кредитования, что в свою очередь приведет к улучшению состояния экономики и рыночных отношений в Российской Федерации.

Ниже будут последовательно предложены меры по решению проблем в том же порядке, в каком они изложены в данном параграфе.

3.2 Предложения по развитию системы ипотечного кредитования

Для решения проблем, связанных с развитием системы ипотечного кредитования, следует в первую очередь начать с решения проблем, связанных с развитием инвестиционно-строительной деятельности в России. Решение проблем, представленных в предыдущем пункте, потребует внесения изменений и дополнений в Земельный кодекс Российской Федерации и принятия новой редакции Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Необходимо внести более четкие определения:

· в Градостроительный кодекс Российской Федерации, касающиеся формирования земельных участков, в части территориального планирования, планировки территории, а также по установлению регламентов разрешенного использования недвижимости;

· в Земельный кодекс Российской Федерации, в части предоставления сформированных участков из состава государственных и муниципальных земель.

Следует ввести в названные законы механизмы, инициирующие органы местного самоуправления к разработке правил землепользования и застройки, а также юридических последствий неприменения этих правил.

Также требуется:

· установить, что содержание и порядок действий по зонированию территорий с установлением регламентов разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости определяются градостроительным законодательством;

· упорядочить в этой части соотношение норм градостроительного и земельного законодательства;

· установить специальный правовой режим реконструируемых территорий.

Одновременно с перечисленным выше, требуется внести изменения в Бюджетный кодекс Российской Федерации, позволяющие вплоть до разграничения государственной собственности на землю, направлять средства от предоставления земельных участков, для целей строительства в полном объеме, в местные бюджеты, что будет способствовать дальнейшему развитию территорий.

Следует также рассмотреть вопрос о возможности освобождения от налога на добавленную стоимость операций по продаже земельных участков для целей строительства.

Важное значение будет иметь упрощение процедур проведения государственных экспертиз градостроительной и проектной документации. Оно должно основываться на следующих принципах:

· установление формализованных требований в виде технических регламентов применительно ко всем видам ныне проводимых экспертиз;

· создание единого государственного экспертно-контрольного органа с упразднением всех остальных органов экспертизы;

· упразднение государственной экспертизы землеустроительной документации, ввиду того, что такая документация имеет сугубо технический характер и должна готовиться на основании документов территориального планирования, уже прошедших государственную экспертизу.

Кроме того, необходимо упростить саму процедуру проведения государственной экспертизы проектной документации.

Для устранения имеющихся препятствий, связанных с наличием высоких административных барьеров, непрозрачностью и трудоемкостью разрешительных процедур, неурегулированностью земельного и градостроительного законодательств, необходимо создать рыночную систему управления жилищным фондом и его эксплуатации с построением всех договорных отношений, с четким разделением указанных процессов и обеспечением возможности участия в них организаций всех форм собственности, сформировать понятную и прозрачную систему тарифного регулирования деятельности локальных монополий и т.п.

Это потребует принятия следующих федеральных законов: «О финансовом оздоровлении предприятий жилищно-коммунального хозяйства», «О концессиях в коммунальной сфере», «О тарифном регулировании коммунальных услуг», а также иных нормативных правовых актов Кострикин П. Н. Ипотечное кредитование: проблемы становления в Российской Федерации. М., 2000. - 210 с..

Выходом из сложившегося положения относительно финансирования коммунальной инфраструктуры могло бы стать участие муниципальных бюджетов в софинансировании инженерной инфраструктуры. Однако из-за отсутствия достаточного количества средств у большинства муниципалитетов, такое решение является весьма проблематичным. По этой же причине они, как правило, не в состоянии предоставлять гарантии возвратности средств кредиторам инфраструктуры (банкам или иным корпоративным инвесторам), привлекаемым, в том числе, посредством выпуска облигаций соответствующих муниципальных займов.

В результате единственная реальная возможность на данном этапе - участие федерального бюджета (на возвратной основе) в качестве соинвестора инженерной инфраструктуры. Риски, которые при этом будет нести государство, являются формой государственной поддержки увеличения объемов жилищного строительства.