Ипотека в России

Стоимость предмета залога определяется на основе оценки независимого оценщика. Оценщик должен предоставить подробное описание имущества и оценку его рыночной стоимости, т.е. цены, которую покупатель готов заплатить продавцу на свободном рынке, льготы по налогообложению при покупке жилых помещений, в том числе и за счет кредитных средств.

В соответствии с Налоговым Кодексом налогоплательщик может вычесть из своего налогооблагаемого дохода суммы, фактически израсходованные на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры, а также суммы, направленные на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации. (Ст. 220. Имущественные налоговые вычеты (Налоговый кодекс РФ)). При определении размера налоговой базы в соответствии с п. 2 ст. 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующего имущественного налогового вычета: в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство, либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство, либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры.

Общий размер имущественного налогового вычета не может превышать 1 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры.

Указанный имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления налогоплательщика и документов, подтверждающих право собственности на приобретенный (построенный) жилой дом или квартиру, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

При этом, если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования.

Имущественные налоговые вычеты предоставляются на основании письменного заявления налогоплательщика при подаче им налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода.

Примечание. Граждане, которые приобрели жилую недвижимость за счет средств небанковских организаций, не имеют право на получение имущественных налоговых вычетов.

Для получения ипотечного кредита (займа) по программе Агентства необходимо пройти следующие этапы:

I этап. Предварительный расчет суммы кредита и оценка Ваших возможностей.

Для получения консультаций по условиям кредитования, а также для проведения предварительного анализа (андеррайтинга) возможности получения кредита (займа) Вам необходимо обратиться к партнерам Агенства - Региональным операторам (первичным кредиторам). На основании предоставленных Вами сведений сотрудники Регионального оператора (первичного кредитора) производят предварительный расчет максимально возможной суммы кредита (займа). Это не предполагает последующего обязательного одобрения кредита (займа), окончательное решение принимается на основании результатов комплексной проверки достоверности представленной Вами информации о своей платежеспособности, которая проводится на последующих этапах.

II этап. Процедура оценки Вашей платежеспособности и возможной суммы кредита (займа).

При положительных результатах предварительного анализа Вы собираете полный комплект необходимых документов и представляете его Региональному оператору (первичному кредитору). На основании предоставленных документов производится оценка Вашей платежеспособности - способности погашать полученный кредит (займ) и проценты, и окончательно определяется, на какую максимальную сумму кредита (займа) Вы можете рассчитывать. Для более детального анализа отдельных статей Ваших доходов и расходов Региональный оператор (первичный кредитор) имеет право запросить дополнительные документы.

Источники получения регулярных доходов, учитываемые при расчете максимальной суммы кредита:

– заработная плата по основному месту работы, включая доход за сверхурочную работу и премии;

– доход от работы за неполный рабочий день и по совместительству;

– доход в виде дивидендов;

– доход в виде процентов и постоянных страховых выплат;

– пенсионные выплаты и стипендии;

– чистый доход в форме арендной платы;

– алименты и пособия на детей.

После расчета суммы кредита (займа) и проверки предоставленной Вами информации Вы выбираете подходящую квартиру с учетом максимально оговоренной суммы кредита.

Лицензированный оценщик осуществляет независимую оценку выбранного Заемщиком жилья. Сумма оценки соотносится с размером выдаваемого кредита (займа). Размер предоставляемого кредита не должен превышать 70 % минимальной из сумм оценки приобретаемого жилья и реальной цены сделки (продажной цены квартиры, указанной в договоре купли-продажи жилья).

По жилью, намеченному к приобретению, Вы собираете полный пакет документов, необходимый для регистрации сделки купли-продажи в органах юстиции. Помощь в данном вопросе Вам могут оказать квалифицированные специалисты риэлторских компаний.

Следует обратить внимание: при наличии в Вашей семье несовершеннолетних детей, которые будут являться собственниками приобретаемого жилья или проживать там, необходимо до оформления сделки получить разрешение органов опеки и попечительства на ипотеку (передачу в залог) приобретаемого на кредитные (заемные) средства жилого помещения.

III этап. Оформление кредитной сделки и приобретение квартиры.

Порядок оформления ипотечной кредитной сделки первичным кредитором:

– заключение Кредитного договора (Договора займа) между первичным кредитором и Заемщиком в простой письменной форме;

– заключение между Продавцом квартиры и заемщиком (покупателем) договора купли-продажи квартиры в простой письменной форме;

– одновременно между заемщиком и кредитором заключается Договор об ипотеке квартиры (смешанный Договор купли-продажи и ипотеки), его нотариальное удостоверение, составление закладной и совершение нотариальных действий в отношении закладной. В присутствии нотариуса договор об ипотеке (смешанный Договор купли-продажи и ипотеки) подписывается сторонами сделки, нотариально удостоверяется, покупатели квартиры (залогодатели) составляют закладную в пользу первичного кредитора, при этом нотариус совершает с закладной определенные нотариальные действия, в частности, сшивает, нумерует листы закладной и заверяет своей подписью и печатью. В тех случаях, когда договор купли-продажи квартиры составлен так, что ипотека из него возникает в силу закона, заключение отдельного договора об ипотеке не требуется. Договор купли-продажи в этом случае составляется в присутствии нотариуса и нотариально удостоверяется;

– регистрация в органах юстиции Договора купли-продажи, Договора об ипотеке жилья (смешанного Договора купли-продажи и ипотеки), права собственности Заемщика (покупателя), ипотеки и выдача закладной первичному кредитору;

– передача продавцу не менее 30 % стоимости квартиры (из собственных средств заемщика);

– оформление акта приема-сдачи жилого помещения между заемщиком и бывшим собственником;

– предоставление ипотечного жилищного кредита (займа) Заемщику и перечисление средств (второй части стоимости квартиры за счет кредита) продавцу квартиры;

– страхование Заемщиком жизни и имущества. При этом: срок действия договоров страхования должен быть не менее срока кредитования, страховая сумма по каждому договору - не менее остатка ссудной задолженности, увеличенного на десять процентов, оплата страховых премий осуществляется ежегодно.

Для получения кредита (займа) заемщик (поручитель) предоставляет первичному кредитору следующие документы:

1) копию паспорта или заменяющего его документа (для военнослужащих) (если залогодатель - третье лицо, не заемщик, он также предоставляет копию паспорта);

2) копию страхового свидетельства государственного пенсионного страхования Заемщика/Созаемщика (с двух сторон);

3) копию военного билета для лиц мужского пола призывного возраста;

4) документы, подтверждающие доходы: справки с места работы, подписанные руководителем организации и главным бухгалтером и заверенные печатью организации, за последние 6 месяцев; или декларацию за предыдущий календарный год и предыдущий отчетный период текущего календарного года с отметкой налоговой инспекции (для заемщика-предпринимателя); или свидетельство об уплате налога на вмененный доход для предпринимателей, перешедших на уплату вмененного дохода, за последние 6 месяцев; при наличии у заемщика таких доходов, как, например, доходы от аренды, дивиденды, проценты, предоставляются документы, подтверждающие их фактическое получение за последние 12 месяцев (например, соответствующие договоры). При этом данные виды доходов должны иметь постоянный, а не разовый характер. При наличии субсидий со стороны субъекта РФ - документы, гарантирующие субсидирование в течение всего срока кредитования (например, в виде договора с администрацией);

5) декларацию (заявление-анкету);

6) иные документы по требованию первичного кредитора (регионального оператора).

АИЖК осуществляет выпуск документарных облигаций с погашением 1 февраля 2010 года. Государственная гарантия обеспечивает исполнение обязательств по выплате номинальной стоимости облигаций и купонного дохода в размере до 2,5 млрд рублей. Гарантия дает возможность выпустить заем на сумму 1,5 млрд рублей. Чем дешевле они размещаются, тем больше у агентства возможностей снижения ставки по ипотечным кредитам. Новые бумаги государственной структуры могут заинтересовать государственный Пенсионный фонд, который планирует с 2004 года начать размещение в ценные бумаги пенсионных накоплений в сумме около 40 млрд рублей. В апреле 2003 года при реализации первого выпуска облигаций агентства инвесторы согласились на 9,69 % годовых при том, что доходность аналогичных госбумаг составляла тогда 8,49 %.

В настоящее время этот показатель по ОФЗ с погашением в 2010 году находится на уровне около 7,8 % годовых.

Наличие государственных гарантий для АИЖК позволяет привлекать долгосрочные займы на шесть лет. В то время как корпоративные заемщики не выпускают бумаги на такие сроки, ограничиваясь одно-, трехлетними бумагами. Государственные гарантии позволяют АИЖК удешевлять стоимость заимствований. Хотя и сейчас они обходятся для АИЖК в среднем на 3 % дороже, чем государственные бумаги. Однако за это платит заемщик, а не бюджет. Но если бы не госгарантии, бумаги размещались бы в соответствии с реалиями рынка, то есть под 20 % годовых и АИЖК вынуждены были бы увеличить ставку. Отмена госгарантий резко сократит доступность кредитов для людей, особенно в регионах, где невысок уровень дохода и где мы наиболее востребованы.

Один из критериев эффективности федеральных целевых программ - это коэффициент софинансирования, так называемый финансовый рычаг. Для большинства ФЦП он составляет до 4 руб. внебюджетных источников на 1 рубль бюджетных расходов (то есть на 1 рубль своих расходов государство получает до 4 руб. доходов). В случае АИЖК мы имеем лучший показатель, который на конец 2004 года составит 8:1.

Росстрой и АИЖК подписали соглашение о сотрудничестве в области развития федеральной системы ипотечного кредитования в России. Созданная АИЖК система позволит рефинансировать кредиты на сумму порядка 9 млрд рублей, что эквивалентно 1 млн кв. м. жилья, которое может быть построено под руководством Росстроя.

Росстрой и АИЖК предполагают разработать механизмы привлечения внебюджетных источников финансирования жилищного строительства. При этом Росстрой берет на себя функции по надзору за реализацией утвержденных инвестиционно-строительных проектов, а АИЖК будет осуществлять рефинансирование ипотечных кредитов, выданных в соответствии со стандартами агентства. К федеральной системе ипотечного жилищного кредитования подключилось 55 субъектов РФ. Практическая деятельность осуществляется в 38 регионах.

Вопросы формирования системы ипотечного кредитования вызывают интерес различных финансовых структур. Так, Росстрой России и корпорация «Американская международная группа» (крупнейшая американская страховая и финансовая корпорация, которая входит в десятку крупнейших финансовых и банковских учреждений мира) в 2003 г. подписали меморандум о сотрудничестве в области ипотечного жилищного кредитования и строительства жилья. Стороны намерены сотрудничать «в разработке законодательной нормативной базы по вопросам жилищной политики, связанной с развитием российской системы жилищного финансирования, в особенности в области управления рисками страхования ипотечных гарантий, а также политики по развитию вторичного ипотечного рынка».

Корпорация обязуется помогать Росстрою в создании системы гарантирования ипотечных кредитов в России, основанной на государственных предприятиях с частным капиталом. Гарантирование ипотечного страхования является одной из главных составляющих ипотечного кредитования и будет способствовать развитию массовой ипотеки в России. Имеют место намерения Росстроя подписать соглашение с министерством жилищного строительства США, которое заложит базу для развития в России рынка ипотечных ценных бумаг, благодаря чему наши ипотечные ценные бумаги удастся вывести на международный рынок и привлечь иностранные инвестиции в строительный комплекс России. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию в 2002-2003 гг. выпустило первые ипотечные облигации на сумму в 1 млрд руб.. Так, за 6 месяцев 2003 года ипотечные кредиты на строительство жилья получили 117 молодых семей Республики Чувашия. Участниками региональной программы ипотечного кредитования в первой половине 2003 года стали 27 жителей Карелии: им было выдано более 5 млн руб. кредитов из республиканского банка, а размеры кредитов составили от 80 до 305 тыс. руб. С 2003 г. Фонд жилья и ипотеки работает с потенциальными заемщиками в Самарской области, которая по объему средств, выделяемых на ипотеку из областного бюджета, уступает только Ханты-Мансийскому АО и Москве. В РФ банки дают кредиты в среднем под 12-15 % годовых в валюте сроком максимум на 15 лет. В США же на середину июня 2003 года средняя ставка 30-летнего ипотечного кредита составляла 5,21 %, а средняя ставка 15-летнего кредита - всего 4,6 %. Кроме того, американская модель построена таким образом, что позволяет привлекать в жилищную сферу миллиарды долларов частных и корпоративных инвесторов. Несмотря на невысокую доходность (5-7 %), ипотечные бумаги пользуются большим спросом на рынке из-за очень высокой надежности, которая обеспечивается гарантиями государства.

Сотрудничество АИЖК с банковскими структурами способствует разработке различных вариантов кредитования. Так, схему предоставления ипотечного кредита на условиях плавающей процентной ставки совместно разработали Городской ипотечный банк и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

Воспользоваться новым кредитным продуктом АИЖК смогут в последствии не только клиенты Городского ипотечного банка, но и других ипотечных агентств, работающих по общефедеральной программе АИЖК.

Одной из функций государственного федерального «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» является рефинансирование организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты путем выкупа закладных. По данным Минпромэнерго, подобных закладных выкуплено на сумму около 1 млрд руб. Объем государственных гарантий в 2002-2004 годах составил 6,5 млрд руб. Такой низкий показатель объясняется низкими доходами граждан и ограничениями прав собственников, кредиторов и высокими расходами по оформлению ипотечных жилищных кредитов (так называемые транзакционные издержки). В Райффайзенбанке считают наиболее важным условием работу в единой связке со страховыми компаниями, во избежание всевозможных «неожиданностей». Кроме того, в банке разработана собственная система оценки рисков, связанных с тем или иным заемщиком. В банке DeltaCredit тоже считают слишком высокими риски ипотечной системы в стране из-за отсутствия развитой инфраструктуры ипотечного рынка, недоработок в области законодательной базы, недостаточной прозрачности первичного рынка жилья.

Недоразвитость ипотеки в России, кроме всего прочего, объясняется тем, что ипотечные ценные бумаги пока не являются инструментом доходности на рынке. ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство» создается в рамках программы «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге на 2002-2012 годы» при 100%-ном участии города. На участие в программе могут рассчитывать только городские очередники и работники бюджетной сферы с уровнем ежемесячных доходов до 10 тыс. рублей. Размер субсидии на семью будет определен исходя из финансовых возможностей по возврату заемных средств и иных критериев. Агентство образуется на базе Северо-Западного филиала «АИЖК». На 2004 год в бюджете города за эти цели запланирована сумма в 50 млн Всего до 2012 года планируется выделить 570 млн руб..

Специализация кредитных участников ипотечного рынка достигла таких размахов, что позволяет систематизировать их по широкому спектру классификационных признаков (см. табл. 5).

Исследование теоретических основ специализации кредитных организаций на рынке ипотеки дает возможность определить их существенную особенность - ограничение риска за счет специализации в предоставлении преимущественно ипотечных кредитов их фрагментации. Подобные обстоятельства делают весьма реалистичными и формирование специфического правового регулирования их деятельности, и совершенствование ныне действующего банковского законодательства.

В частности, отсутствие в нем понятия «специализированная кредитная организация», по мнению законодателей, практиков ипотечного бизнеса, чрезвычайно затрудняет прохождение целого ряда ипотечных законопроектов? Закон «О банках и банковской деятельности в РФ», вводя существенный запрет в деятельности небанковской кредитной организации на совершение операций с физическими лицами, затрудняет прохождение специальных ипотечных законопроектов; например, «О строительных сберегательных кассах», «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах».

Использование в этих законопроектах понятий специализированной кредитной организации, специализированного эмитента, ипотечного финансового агентства невозможно ввиду их отсутствия в существующем банковском законодательстве. Созданные региональные ипотечные операторы (ипотечные агентства, ипотечные кредитные союзы, строительно-сберегательные компании) вынуждены действовать как кредитные организации универсального типа со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Так, минимальные требования к капиталу вновь создаваемой кредитной организации делают невозможным формирование широкой сети стройсберкасс; требования к достаточности капитала не позволяют осуществлять в достаточной мере процесс рефинансирования ипотечных кредитов через эмиссию закладных листов. Кроме того, распространение требований банковского надзора и регулирования универсальных банков на деятельность ипотечных банков, строительно-сберегательных касс, ипотечных агентств практически сводит на «нет» и лишает смысла их деятельность. Их функционирование становится экономически неэффективным.

Таблица 5

Классификация специализированных ипотечных кредитных институтов

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 2. Специальные ипотечные институты на рынке жилья

Библиографический список

1. Верганова, Е.В. Анализ достоинств и недостатков схем ипотечного кредитования / Е.В. Верганова, И.В. Горбунова, Ю.А. Сазонова, В.Н. Соколов; отв. ред А.И. Щербаков // Экономика и предпринимательство в строительстве. Вып. 6. - Новосибирск: НГАСУ, 2010.

2. Жуков, И.В. Ипотечное кредитование затрат на приобретение и строительство жилья / И.В. Жуков, А.И. Щербаков; отв. ред. А.И. Щербаков // Экономика и предпринимательство в строительстве (вып. 4): сб. науч. тр. - Новосибирск: НГАСУ, 2008.

3. Кирсанова, А.В. Ипотека как способ преодоления инвестиционного кризиса / А.В. Кирсанова // Эффективность инвестиций в новое строительство и реконструкцию: материалы к международной научно-практической конференции 10 февраля 2010 г. - Новосибирск, 2010.

4. Кук, Дж. Ипотечное кредитование в России / Дж. Кук // Банки и страхование + ценные бумаги для всех. - 2008. - № 9.

5. Лаврухин, О.Н. Ипотечное кредитование: реальность и перспективы / О.Н. Лаврухин // Бизнес и банки. - 2007. - № 22.

6. Московская ипотека лучше федеральной // Коммерсантъ. - 2009. - № 197.

7. Омшанова, Э.А. Проблемы ипотечного кредита в системе рынка ценных бумаг / Э.А. Омшанова // Бюллетень финансовой информации. - 2007. - № 9.

8. Платкин, М. Основы ипотечного кредитования. Программа подготовки специалистов / М. Платкин // Ассоциация ипотечных банков России. - М., 2007.

9. Сергеев, Д.А. Влияние системы ипотечного кредитования на преодоление кризисных явлений в экономике / Д.А. Сергеев // Финансовые проблемы РФ и пути их решения: теория и практика: материалы Международной научно-практической конференции. - СПб.: Нестор, 2010.

10. Страпк, Р. Жилищное ипотечное кредитование в условиях современной России / Р. Страпк, Н.Б. Косарева, А.Ю. Сучков // Деньги и кредит. - 2006. - № 8.

11. Чиненков, А.В. Основы ипотечного кредитования / А.В. Чиненков // Деньги и кредит. - 2007. - № 6.

12. Корпоративные облигации на рынке жилья «Рынок ценных бумаг», октябрь, 2011: [Электронный ресурс]. - Электрон. ст. -8http://www.rusipoteka.ru/publication/city.htm

13. Петров, И. Ростов пошел в рост / И. Петров // Российская газета. - 5 августа. - 2004.

14. Павлова, И.В. Основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования / И.В. Павлова // Деньги и кредит. - 2009. - № 3.

15. Шараев, А. Обзор банковского (классического) ипотечного рынка России / А. Шараев, В. Мельников, М. Фельд // http://www.nrb-finance.ru/wmc/articles@section =3&sbsec=1096473979.htm

16. Иванов, Н.С. / Проблемы ипотечного кредитования в России / Н.С. Иванов // Новые тенденции в развитии сберегательного дела в Южном регионе России: сб. науч. тр. Материалы Межрегиональной научно-практической конференции Юго-Западного банка Сбербанка России. - Ростов н/Д.: Изд-во Рост. ун-та, 2008. - 480 с.

Размещено на Allbest.ru