Современное состояние и тенденции развития системы ипотечного кредитования

7. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию [Электронный ресурс]. URL: http://www.ahml.ru/ru/agency/reporting/ annual/

8. Ипотека + дом. Энциклопедия ипотеки. [Электронный ресурс] URL: http://www.ipodom.ru/stream/mortgage/russia/id_85975/

9. Ипотека шаг за шагом. Ипотека. Ипотечное кредитование. [Электронный ресурс]. URL: http://www.ipohelp.ru/manual.html

10. Ипотека. Организация ипотечного кредитования. - Учебное пособие. [Электронный ресурс]. URL: http://www.ex-jure.ru/law/news.php?newsid=727

11. Количество кредитных организаций - участников рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования Статистика. Официальный сайт Центрального Банка России. [Электронный ресурс]. URL: http://www.cbr.ru/statistics/UDStat.aspx?TblID=3-1

12. Локтионова А. Виды ипотечных кредитов. [Электронный ресурс]. URL: http://www.realtist. ru/docs /73323F6BBB99EF66C32576BF000E47F3.ht

13. Официальный сайт Агентства по Ипотечному Жилищному Кредитованию (АИЖК) [Электронный ресурс] http://www.rossipoteka.ru/default.aspx?page=ip-programs

14. Официальный сайт информационного агентства «Банки.ру» [Электронный ресурс] http://www.banki.ru/news/bankpress/?id=8104985

15. Официальный сайт информационного агентства Bankir.Ru [Электронный ресурс] http://bankir.ru/novosti/d/gosydarstvo-bydet-sybsidirovat-stavki-po-ipotechnim-kreditam--2432215/

16. Инструменты ипотечного жилищного кредитование. Жилищное право. [Электронный ресурс]. https://kommentarii.org/gilpravo/page110.html

17. Официальный сайт ЦБРФ России. [Электронный ресурс] http://www.cbr.ru/

18. Рейтинг банков. [Электронный ресурс] https://www.sberometer.ru/banks/

19. Рейтинг надежности банков. [Электронный ресурс] https://top-rf.ru/investitsii/192-rejting-nadezhnosti-bankov-rossii-dlya-vkladov-po-dannym-tsentrobanka.html

20. Официальный сайт «Эксперт РА». [Электронный ресурс] https://raexpert.ru/researches/banks/ipoteka_2019

Приложение 1

Ипотечное кредитование, 2020 год

Таблица 2

Рэнкинг банков по величине ипотечного портфеля на 01.01.2020

Приложение 2

Интервью с участниками рынка

Михаил Анатольевич Гольдберг, руководитель аналитического центра АО «ДОМ.РФ»

- Как вы оцениваете влияние на ипотечный рынок перехода застройщиков на работу через эскроу-счета? Ожидаете ли вы роста цены квадратного метра жилья в связи с изменением механизма финансирования жилищного строительства и если да, то на сколько?

- Переход жилищного строительства на проектное финансирование с 1 июля 2019 года позволил полностью снять с покупателя жилья все риски. По данным опроса ВЦИОМ, проведенного по заказу «ДОМ.РФ», наличие гарантий возврата средств или достройки дома повысило спрос населения на строящееся жилье на треть. В этих условиях будет расти и востребованность ипотечных кредитов на покупку жилья в новостройках.

Новая модель позволяет застройщикам получать банковское финансирование на строительство по более низким ставкам. В частности, специальная ставка по кредитам проектного финансирования, обеспеченным средствами граждан на счетах эскроу, составляет около 3-4 %. При этом у застройщиков нет необходимости уплачивать взнос в Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства. В результате общий рост себестоимости жилья оценивается не более чем в 2-3 %.

Одновременно с этим не случилось и скачка цен на жилье при переходе на проектное финансирование. По данным Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства, медианная стоимость 1 кв. м жилья по итогам года составила 70 тыс. рублей, что примерно на 10 % выше, чем в начале II квартала 2019 года, перед переходом на проектное финансирование. Важно отметить, что в период с 2015 по 2018 годы цены на жилье в реальном выражении (за вычетом инфляции) снизились на 16 %. При такой динамике инвестиционная привлекательность рынка строительства жилья снижается, и поэтому небольшой рост цен в 2019 году - это позитивная новость.

- Какой объем проектного финансирования банк планирует предоставить застройщикам в 2020 году?

- 1 трлн рублей подписанных договоров накопленным итогом к концу года.

- Какова ваша оценка динамики ввода жилья на рынке в 2020-2021 годах? Какие факторы, на ваш взгляд, способны увеличить темпы ввода жилья?

- По подсчетам Росстата, в 2019 году ввод жилья в стране составил 80,3 млн кв. м (+6,1 % к предыдущему году). По данным Единой информационной системы жилищного строительства (наш.дом.рф), в первой половине февраля 2020 года в стране строили более 100 млн кв. м многоквартирного жилья, из них около 45 млн кв. м должно быть введено в 2020 году. Еще примерно 35 млн кв. м в 2020 году составит объем индивидуального жилищного строительства.

Главным фактором увеличения объемов стройки является высокая потребность населения в жилье. По данным опроса, проведенного АО «ДОМ.РФ» совместно с ВЦИОМ в 2019 году, более 45 % российских семей нуждаются в улучшении жилищных условий. Ипотека - основной рыночный способ приобретения жилья в новостройках: с ее помощью заключается более 50 % сделок. Платежеспособный спрос на жилье с ипотекой будет поддержан рекордно низкими ставками, впервые в истории опустившимися за отметку в 9 %. Росту спроса будут способствовать и различные меры государственной поддержки. Важнейшее место среди них занимает материнский капитал, который можно вложить в приобретение жилья. Расширение этой программы по предложению президента Российской Федерации В. В. Путина (распространение ее на первенцев, а также увеличение выплаты за второго ребенка на 150 тыс. рублей) затронет 1,3 млн российских семей ежегодно. По подсчетам АО «ДОМ.РФ», вклад этой меры в увеличение спроса на жилье составит до 6 млн кв. м в год.

Еще один действенный инструмент господдержки - ипотечная программа для семей с двумя и более детьми, позволяющая оформить ипотеку по льготной ставке в 5 %, а в банке «ДОМ.РФ» - в 4,7 % («Семейная ипотека»). В целом с учетом увеличенного материнского капитала общий объем государственной поддержки, на которую может рассчитывать сегодня российская семья с двумя детьми, превышает 2 млн рублей. Это 40 % общих расходов на приобретение средней квартиры в ипотеку на рыночных условиях. В этой сумме учтены налоговые вычеты на приобретение квартиры и по процентным платежам, материнский капитал, а также экономия за счет льготной ипотечной процентной ставки в 5 %.

Обслуживание стандартного ипотечного кредита сейчас доступно примерно 50 % российских семей. Следует проработать механизмы обеспечения жильем граждан с невысоким уровнем доходов, которые не могут приобрести недвижимость в собственность. Потребность в строительстве такого жилья, по нашим оценкам, составляет не менее 30-40 млн кв. м.

- Считаете ли вы необходимым введение расчета ПДН по ипотечным кредитам? Насколько сильное влияние, по вашему мнению, окажет данная новация на рынок в случае ее реализации? Какие альтернативы введению ПДН мог бы использовать регулятор, чтобы избежать формирования «пузыря» на рынке?

- Ипотека остается наиболее качественным сегментом кредитования физических лиц: на 01.12.2019 доля ссуд с просрочкой платежей более 90 дней, по данным Банка России, составляла менее 1,4 %. Доля других кредитов физическим лицам с просрочкой более 90 дней составила 7 %. Переход на оценку показателя долговой нагрузки заемщика позволит еще больше повысить качество ипотечных кредитов, однако при его введении необходимо учитывать практику банков по оценке кредитоспособности заемщиков.

- Считаете ли вы необходимым распространение действующей госпрограммы льготной ипотеки для семей с двумя и более детьми на приобретение жилья на вторичном рынке?

- Важнейшие приоритеты развития жилищной сферы в России - увеличение объемов жилищного строительства и кардинальное повышение комфортности городской среды. Строительство нового жилья решает одновременно две эти задачи, поскольку дома возводят с соблюдением современных стандартов качества и обеспеченности инфраструктурой. После перехода на новую модель финансирования жилищного строительства права граждан, покупающих жилье на первичном рынке, полностью защищены. Покупка жилья на вторичном рынке по-прежнему несет в себе риски потери права собственности из-за неправомерных действий третьих лиц, существует риск мошенничества. Распространение программы на вторичный рынок нецелесообразно.

Николай Александрович Парамонов, начальник управления розничного кредитования ПАО КБ «Центр-инвест»

- Считаете ли вы необходимым введение расчета ПДН по ипотечным кредитам? Насколько сильное влияние, по вашему мнению, окажет данная новация на рынок в случае ее реализации? Какие альтернативы введению ПДН мог бы использовать регулятор, чтобы избежать формирования «пузыря» на рынке?

- Наш банк начал рассчитывать ПДН по всем кредитным продуктам, в том числе и ипотечным начиная с 01.10.2019. Вопрос, как ПДН по ипотечным кредитам будет влиять на капитал банка - в настоящий момент это влияние минимально и хотелось бы сохранить именно такую практику. У регулятора были мысли смягчать (не применять вовсе) давление на капитал по ипотечным ссудам, ПДН по которым меньше определенного размера. Наш банк очень консервативно подходит к оценке платежеспособности заемщика и к качеству своего ипотечного портфеля.

- Какие методы конкуренции и удержания доли рынка, по вашему мнению, являются на ипотечном рынке наиболее эффективными? Кого сейчас вы рассматриваете в качестве основных конкурентов? Каковы конкурентные преимущества вашего банка?

- Основные конкурентные преимущества нашего банка в ипотечном кредитовании - хорошие (удобные для клиентов) программы кредитования, низкий авансовый платеж (от 10 %), возможность использовать бюджетные субсидии и материнский капитал в качестве первоначального взноса, удобные графики и способы погашения кредитов, отсутствие дополнительных комиссий и иных трат (оценку недвижимости при ее необходимости оплачивает банк), отсутствие обязательного страхования, лучшие процентные ставки на рынке (от 4,5 % годовых). Главный метод для удержания доли рынка - предлагать клиентам те программы кредитования, которые актуальны в настоящее время, это важно как для новых клиентов, так и для тех, у кого уже есть наши кредитные продукты.

- Какой темп прироста ипотечных выдач вы прогнозируете в 2020 году? Какие точки роста и ограничивающие факторы вы наблюдаете на рынке на текущий момент?

- Темпы роста 5-8 %. Ограничивающие факторы - ПДН по ипотечным ссудам и его возможное влияние на капитал и вероятный рост учетной ставки ЦБ РФ.

- Какой уровень средневзвешенных ипотечных ставок, по вашему мнению, будет наблюдаться на рынке в 2020 году?

- Если ключевая ставка Банка России не будет повышаться, то ставки по ипотеке не будут более 9 % годовых (средний показатель). По льготным кредитам, по которым предусмотрено субсидирование от государства, ставка прогнозируется на уровне не более 4,5 % годовых. В нашем случае клиент получает чистую ставку без дополнительных расходов на страхование и прочее.

- Ожидаете ли вы роста спроса на рефинансирование в 2020 году? Какую долю в выдачах вашего банка в 2019 году занимало рефинансирование кредитов сторонних банков?

- В 2020 году увеличения роста спроса на рефинансирование ипотечных кредитов не ожидаем. Многие уже рефинансировали свои ипотечные кредиты под более выгодный процент. В 2019 году доля кредитов, выданных на рефинансирование, составила в районе 10 %.

- Отмечаете ли вы улучшение/ухудшение качества входящего клиентского потока в 2019 году? Ожидаете ли вы роста просрочки в 2020-2021 годах?

- Роста просроченной задолженности не ожидаем.

Размещено на Allbest.ru