Ипотечное жилищное кредитование как перспективное направление кредитования в РФ

Эксперты склонны объяснять такой парадокс следующим образом. В первую очередь, в конце прошлого года и в начале нынешнего в банках увеличился приток клиентов, которые готовы брать ипотеку с низким первоначальным взносом. Во-вторых, большая часть клиентов ипотечных банков намеренно выбирают для себя программы с увеличенным средним сроком по выплатам. Естественно, что при этом ставки остаются высокими, так как напрямую зависят от размера собственных средств заемщика и срока кредитования.

Аналитики также отметили, что в январе 2014 года банки России начали готовить новые «гибкие» требования для своих клиентов. Они готовы идти на риски, чтобы привлечь заемщиков, даже если те не подходят под их основные первоначальные требования. Таким способом банки намерены сделать своих ипотечных заемщиков «главными кормильцами», которые принесут им экономический успех в будущем. Об этом сегодня в открытую говорят представителиРоссельхозбанка и Сбербанка, утверждая, что на такой шаг их, в свою очередь, толкает ЦБ. Например, совсем недавно Сбербанк официально заявил о снижении своих основных ставок по ипотеке на 0,5 п.п. Но некоторых экспертов такая тенденция настораживает, ведь при «неадекватных» ипотечных предложениях могут резко возрасти и цены на недвижимость, особенно в Москве и в других крупных городах России.

Среднесрочный прогноз развития финансовой сферы, ипотеки и экономики России

Свой прогноз, вплоть до 2016 года, недавно представили эксперты из Института экономического развития им. Гайдара. Этот документ добавил нервозности многим руководителям ипотечных банков. Эксперты считают, что доходы граждан страны в 2014 году вырастут совсем немного (не более чем на 0,9%). На перспективу 2015-2016 годов - еще меньше (на 0,4%). Это может значить лишь одно - темпы роста ипотечного кредитования будут постепенно снижаться. Долговая нагрузка на население будет стремительно расти, хоть банки и предлагают выгодные кредиты по ипотеке с замедлением объемов по их выплатам.

При этом, начнут расти расходы на обслуживание ипотечных кредитов, что не может не сказаться на финансовом развитии многих банков России, в первую очередь небольших. По мнению экспертов, нужно взглянуть на тенденцию снижения роста потребительских кредитов в 2013 году и тогда нетрудно будет сопоставить факты и сделать по аналогии выводы в отношении развития или «не развития» ипотечных программ.

Банки делают ставку на рублевую ипотеку

Недавно директор Департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Андрей Осипов озвучил сообщение, что валютные ипотечные предложения не пользуются большим спросом в нашей стране. Их объем составляет не более 1% от всех выданных ипотечных кредитов. Сегодня банки делают основную ставку именно на рублевую ипотеку. Ситуация на первое полугодие 2014 года существенно не изменится. А вот давать прогнозы до конца года никто из владельцев ипотечных банков, экспертов или аналитиков не желает. Все будет зависеть от общей стабильности в стране. Радикальные изменения по ипотечным ставкам возможны лишь в том случае, если экономику будет «отчаянно лихорадить». В другом случае можно будет надеяться на плавное (постепенное) снижение по среднегодовым ставкам. Руководители крупных ипотечных банков РФ склонны надеяться, что весной нынешнего года ставки по ипотечным рублевым кредитам останутся на уровне конца 2013 года (около 12,4% годовых).

Таблица 4. Сравнительная характеристика основных условий ипотечного кредитования в различных банках

Банк	Взнос	Срок	Сумма	Ставка	Forbes	Итого
Сбербанк	3	3	3	3	3	15
ВТБ 24	3	3	3	3	3	15
Нордеа Банк	3	3	3	3	3	15
Райффайзенбанк	3	2	3	2	3	13
ЮниКредит Банк	2	3	3	2	3	13
DeltaCredit	3	2	3	2	3	13
Абсолют Банк	3	2	3	3	2	13
Московский кредитный банк	3	3	3	3	1	13
Собинбанк	3	3	3	3	1	13
Банк Москвы	2	3	3	2	2	12
Газпромбанк	2	2	3	3	2	12
Росбанк	2	2	3	3	2	12
Связь-Банк	2	3	3	3	1	12
Альфа-банк	3	2	3	2	2	12
Уралсиб	2	3	2	3	1	11
Росевробанк	3	1	3	3	1	11
Промсвязьбанк	2	2	3	3	1	11
Транскапиталбанк	2	2	3	3	1	11
Татфондбанк	3	1	3	3	1	11
Балтинвестбанк	3	2	2	3	1	11
Зенит	3	2	2	2	1	10
Глобэксбанк	1	3	1	3	2	10
Кредит Европа Банк	2	1	2	3	2	10
Ханты-Мансийский банк	2	3	0,5	3	1	9,5
Возрождение	2	3	1	2	1	9

Критерии оценки:

1. Величина минимального первоначального взноса: 1 балл -- от 25%, 2 балла -- от 20%, 3 балла -- до 20%.

2. Максимальный срок кредитования: 1 балл -- до 20 лет, 2 балла -- до 25 лет, 3 балла -- свыше 25 лет.

3. Максимальная сумма кредита: 0,5 балла - до 5 млн., 1 балл -- до 10 млн., 2 балла -- до 20 млн., 3 балла -- свыше 20

4. Величина процентной ставки: 1 балл -- выше средней, 2 - 2,5 балла -- приблизительно равна средней (в зависимости от верхнего предела ставки), 3 балла -- ниже средней ставки.

5. Рейтинг надежности Forbes: 1 балл -- 3 звезды, 2 балла -- 4 звезды, 3 балла -- 5 звезд.

Анализ поведения основных игроков ипотечного рынка говорит в целом о возможном ухудшении ипотечного портфеля банков в среднесрочной перспективе на фоне ослабления требований к заемщикам в предыдущие периоды. Также, по данным мониторинга Аналитического центра АИЖК, в начале июля 2013 банк «Союз» снизил минимальный первоначальный взнос до 15%, а Связь-Банк - до 0% в середине августа (при предоставлении справки по форме 2-НДФЛ).

В случае (значительного) роста просроченной задолженности, нельзя исключать роста процентных ставок. Таким образом, рынок остаётся в состоянии значительной неопределённости.

2.2 Анализ практики ипотечного жилищного кредитования банка ВТБ -24

Банк ВТБ-24 (закрытое акционерное общество) один из крупнейших участников российского рынка банковских услуг. Банк входит в состав международной финансовой группы ВТБ и специализируется на обслуживании физических лиц, индивидуальных предпринимателей и предприятий малого бизнеса.

На сегодняшний день ВТБ 24 - второй по величине розничный банк в России. Приоритетными направлениями деятельности ВТБ 24 являются предложение широкого спектра банковских розничных продуктов и услуг населению и субъектам малого предпринимательства.

В 2013 году Банком была продолжена реализация стратегии розничного бизнеса, в основе которой лежит клиентоориентированный подход к развитию бизнеса, направленный на рост качества обслуживания клиентов в сочетании со стремлением к более высокой доходности.

В настоящее время продуктовое предложение Банка является одним из самых широких на рынке, охватывает большинство его сегментов и способно удовлетворить практически любую потребность клиентов.

В 2013 году Банк продолжил реализацию всех ранее действовавших программ ипотечного кредитования, в том числе пересмотрев и существенно улучшив условия по некоторым из них для повышения доступности ипотечных кредитов населению РФ.

Таблица 5- Основные программы ипотечного жилищного кредитования Банка ВТБ24

Программа кредитования	Краткое описание	Первоначальный взнос	Ставка в рублях, %	Ставка в валюте, %	Срок кредита
Победа над формальнос тями	На приобретение строящегося жилья под залог кредитуемого или иного жилого помещения	не менее 35%	от 11,85%	8%	до 50 лет
«Новостройка»	На инвестирование строительства жилья под залог кредитуемого или иного жилого помещения	не менее35%	от 11,85%	8%	до 50 лет
Рефинансирование жилищных кредитов	Программа распространяется на ипотечные кредиты, выданные другими банками для приобретения квартир в новостройках или на вторичном рынке, а также предназначена для финансирования крупных трат под залог квартиры.	35%	от12,25%	рубли, доллары США, евро.	до 50 лет
Военная ипотека	Кредит на приобретение готового жилья под залог кредитуемого жилого помещения.	10%	9,4%	не предоставляется	до 45 лет
Нецелевой ипотечный кредит	Использовать кредит на любые цели: приобрести недвижимость или земельный участок, оплатить учёбу или лечение, сделать ремонт или купить новую технику.	от35%	от 13,85%	10%	до 20 лет
Залоговая недвижимость	Возможность оформить льготную ипотеку на жильё по максимально выгодным условиям кредитования, которое находится в залоге у банка и выставлено собственником на продажу.	от 20%	от 12,5%	7% в долларах и евро	до 50 лет
Свобода выбора	ВТБ 24 отменяет аккредитацию на новостройки Теперь можно оформить ипотеку на квартиру в любом строящемся доме без дополнительных согласований и документов	от 20%	от 12,55%	8%	до 30 лет

«Победа над формальностями» - уникальное предложение на рынке, позволяющее получить кредитное решение по 2-м документам и в кратчайшие сроки. В 2013 году было снижено требование по размеру первоначального взноса по Программе с 50% до 35%.

«Дон-строй» и банк ВТБ 24 предлагают совместный продукт в рамках программы «Победа над формальностями». Процедура оформления кредита максимально упрощена и практически не занимает времени.

Для получения кредита достаточно двух документов, а решение выносится в течение суток. Подать заявку и узнать решение можно через официальный сайт банка. Банк выдвигает лояльные требования по страхованию: можно оформить страхование жизни только от несчастного случая, что позволяет уменьшить расходы и сэкономить время.

«Дон-строй» и ВТБ24 сотрудничают с 2007 года, поэтому для клиентов компании в банке действуют льготные условия: процентная ставка на время строительства соответствует ставке после его завершения. Для объектов «Дон-строй» по базовой программе ВТБ 24 «Ипотека. Строящееся жилье» действует скидка 1%.

Сумма кредита по программе «Победа над формальностями» от 500 000 до 8 000 000 рублей. Максимальный срок кредита - 20 лет. Первоначальный взнос - 35% стоимости недвижимости. Для получения кредита понадобится паспорт и один документ на выбор: водительское удостоверение или свидетельство пенсионного страхования. Процентная ставка 12%-12,75% годовых.

Банк ВТБ24предлагает ипотеку под залоговую недвижимость. Он продает проблемную недвижимость, собственники которой не могут выплатить кредит. Таким образом, банк старается решить проблему с задолженностями по ипотечным займам. На специальных условиях можно приобрести квартиры на вторичном, первичном рынке жилья или загородную недвижимость. Со списком выставленных на продажу объектов, можно ознакомиться на сайте банка. Там же представлена вся необходимая информация о каждой квартире.

По программе действуют льготные условия кредитования. Первоначальный взнос - от 20%, сумма кредита - от 500 000 до 75 000 000 рублей. Срок кредита - до 50 лет, процентная ставка независимо от размера первоначального взноса и срока ипотеки - 10% годовых в рублях и 10% годовых в валюте. Комиссия за рассмотрение заявки, а также сборы на оформление и выдачу кредита отсутствуют.

Такие выгодные условия объясняются тем, что продажа залоговой недвижимости позволяет не допустить ухудшение балансовых показателей. Благодаря этому можно избежать просрочек и поддержать качество кредитного портфеля.

Немаловажно и то, что такие сделки не требуют формирования дополнительного резерва. Передача проблемного жилья новым владельцам-заемщикам позволяет избежать процесса взыскания на квартиру, который затягивается на долгий срок, в течение которого кредитор терпит дополнительные убытки.

Программу «Военная ипотека» в 2012 году Банк модернизировал, благодаря чему повысились доступные суммы кредита, и увеличился спрос среди военнослужащих - участников Накопительной ипотечной системы.

Девять лет назад был принят Федеральный закон о создании льготной системы финансирования обеспечения жильем военнослужащих. В 2013 году на программу было выделено 2 млрд. рублей. В 2013-2014 году государство обеспечивает кредит военнослужащим, за счет чего процентная ставка и первоначальный взнос снижаются до минимума.

Программа рассчитана на участников накопительно-ипотечной системы. Недвижимость и регион выбирают участники программы, а погашает кредит государство. Максимальную сумму кредита банк увеличил до 2 350 000 рублей.

Процентная ставка от 8,7% годовых. Комиссии за оформление и выдачу кредита отменены. Не требуется страхование риска утраты жизни и трудоспособности, а также риска прекращения или ограничения прав собственности на квартиру. Приобрести в кредит можно квартиру на первичном, вторичном рынке, а также жилой дом. Первоначальный взнос - 10%-25% от стоимости объекта.

Программа «Свобода выбора»позволяет приобрести жилье и оформить ипотеку в любом строящемся доме без дополнительных документов и согласований (аккредитация объекта не требуется). Сумма кредита - от 500 000 до 2 000 000 рублей, срок - до 20 лет. Первоначальный взнос - от 20% стоимости недвижимости для кредитов в рублях и от 30% для кредитов в валюте. Процентная ставка зависит от объема страхования, срока кредита, размера первого взноса и составляет 12,95%-14,85% годовых в рублях и 9,5%-10,5% годовых в валюте.

По состоянию на 01.01.2014 г. ипотечный портфель Банка составил свыше 247 тыс. действующих ипотечных кредитов на сумму свышс 331 млрд. руб.

Свыше 60% ипотечного портфеля сконцентрировано в 10 регионах-лидерах (Москва и Московская область. Ленинградская область. Тюменская область. Свердловская область, Красноярский край, Новосибирская область. Челябинская область, Кемеровская область. Алтайский край и Республика Татарстан).

Основная доля выдач ипотечных кредитов приходится на региональную сеть Банка - 78,5%. Ипотечная сеть продаж насчитывает 184 ипотечных подразделения, расположенных в 130 городах России.

В 2013 году был выдан рекордный для Банка объем ипотечных кредитов - 157,6 млрд. руб., из которых 23,7 млрд. рублей было выдано в декабре 2013 г., что является беспрецедентно высоким объемом месячных продаж ипотечных кредитов.

Банк ВТБ 24 предлагает ипотечные кредиты на покупку и новых квартир, и жилья на вторичном рынке. Есть нецелевые ипотечные кредиты под залог имеющегося жилья, а также «фишка», которая встречается не у многих банков - рефинансирование ипотечных кредитов, предоставленных другими банками. ВТБ24 также предлагает ипотечные программы на залоговое имущество (то есть на квартиры, которые ранее были куплены в ипотеку, но люди не смогли за них рассчитаться).

Выделим следующие преимущества ипотечных кредитов банка ВТБ 24:

- банк учитывает различные виды доходов, в том числе доходы близких родственников;

- ставки - одни из самых низких на рынке: от 7,0% в валюте и от 8,0% годовых в рублях;

- максимальный срок кредитования -- до 50 лет;

- возможность досрочно гасить кредит без комиссий и штрафов;

- невысокие расходы на оформление сделки.

- возможность воспользоваться ипотечными программами ВТБ24 в любом регионе присутствия банка;

- гражданство и место постоянной регистрации не имеют значения (это понятно: все равно люди обычно прописываются в покупаемых квартирах).

Гражданин может получить ипотеку, предоставив только два документа, не предъявляя справок о доходах и не подтверждая занятости.

Остановимся на некоторых особенностях оформления ипотеки в банке ВТБ 24.

1. Если клиент готов внести первоначальный взнос в размере половины стоимости квартиры и более, то банк готов рассмотреть клиента как потенциального заемщика по минимальному пакету документов. Будет достаточно предоставить только:

- паспорт гражданина РФ,

- водительское удостоверение, или свидетельство о пенсионном страховании.

При желании, можно дополнительно предоставить:

- военный билет,

- свидетельство о браке,

- паспорт супруги(а).

Все остальные условия кредитования (сроки, ставки и т.д.) остаются базовыми для выбранного варианта кредитования. Вся разница - только в пакете документов.

2 Ипотека с государственной поддержкой. Банк ВТБ 24 является соучастником государственной программы поддержки кредитования, при которой ставка по кредиту составляет 11% годовых в рублях и не зависит ни от сроков, ни от первоначального взноса.

Минимальный первоначальный взнос по кредиту в этом случае должен составлять не менее 20% стоимости квартиры. Максимальный срок кредита - 30 лет. Максимальная сумма кредита - 8 млн. руб. для жителей Москвы и Санкт-Петербурга и 3 млн. руб. - для жителей остальных регионов.

3. Банк допускает, что сертификат на получение материнского капитала может быть использован даже как первоначальный взнос. Все остальные условия кредитования остаются такими же.

Рассмотрим более подробно непосредственно программы ипотечного кредитования банка.

Программа «Вторичное жилье». Данная программа предполагает, что вы будете приобретать не новую квартиру от застройщика, а вторичное жилье от собственника. Как и в других программах ипотечного кредитования банка ВТБ24, квартира оформляется в вашу собственность с момента регистрации договора купли-продажи и договора ипотеки в федеральной регистрационной службе. Чтобы получить кредит, дополнительных поручительств не требуется.

Ипотеку можно оформить на срок от 5 до 50 лет в сумме от 10 000 долларов США (либо в эквиваленте этой суммы в рублях или евро). Первоначальный взнос составляет 20% от стоимости приобретаемой квартиры, однако есть вариант и 10-ти процентного первоначального взноса при условии, что вы застрахуете свою ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита (по сути, жизнь и здоровье).

Комиссия за рассмотрение заявки отсутствует - это хорошо (особенно в случае, если вы потратите время на сбор документов, а вам в итоге откажут). Также нет комиссии за досрочное погашение - вы можете это сделать хоть с первого месяца.

Однако есть комиссия за заключение договора. Составляет она 1,5% от суммы кредита, но не менее 24 300 рублей и не более 64 300 рублей. Для тех, кто хочет сэкономить на комиссиях, банк ВТБ24 придумал «хитрое» решение: если вы разместите размер первоначального взноса во вклад, то размер комиссии составит всего 14 300 рублей. Таким образом, банк проверяет, что у вас действительно есть денежные средства на ипотеку, к тому же вложенные деньги можно использовать в ипотечной сделке (то есть они там не остаются на веки вечные).

Процентная ставка (по усмотрению клиента) может быть как фиксированной, так и плавающей (в зависимости от ставки рефинансирования).

Если вы одновременно страхуете свою жизнь и здоровье на случай утраты трудоспособности, то ставка по кредиту будет зависеть от срока кредитования и первоначального взноса. Если размер ваших собственных денег, вносимых за квартиру, равен 10-20% стоимости квартиры, то при сроке кредитования до семи лет ставка будет составлять 13,05%, при сроке кредитования до пятнадцати лет - 13,35%, до 25-ти лет - 13,65%, до 50-ти лет - 13,95%. Если вы сразу заплатите 20-40% стоимости квартиры, то ставка будет меньше на 0,3% для каждого перечисленного выше срока кредитования. Если первоначальный взнос равен 40-60% стоимости квартиры, то ставка будет меньше еще на 0,5%.

При ипотечном кредите в валюте ставка будет составлять 8,75-10,45% в зависимости от срока кредитования и первоначального взноса.

Также можно заключить договор с переменной/комбинированной ставкой. Что это означает? Ставка по вашему ипотечному кредиту устанавливается на 0,5-1% меньше, чем перечисленные выше, но банк имеет право по прошествии пяти лет два раза в год (1 октября и 1 апреля) пересмотреть установленную по договору ставку в любую сторону при изменении ставки рефинансирования Банка России.

Программа «Новостройка». В рамках этой программы предполагается кредитование приобретения новых квартир непосредственно от застройщиков. Единственное ограничение: кредитованию подлежат только квартиры, приобретаемые у застройщиков, аккредитованных банком ВТБ 24. Их перечень размещен на сайте банка.

Основные условия - такие же, как и по другим программам. Рассмотрим только принципиальные отличия.

Минимальный первоначальный взнос составляет уже 20% стоимости приобретаемой в ипотеку квартиры. Комиссия за заключение договора составляет также 1,5% от суммы кредита, но не менее 45 400 рублей и не более 125 400 рублей (практически в два раза больше, чем при кредитовании приобретения вторичного жилья). Но её также можно уменьшить до 25 400, разместив первоначальный взнос во вклад.

Процентная ставка по такому ипотечному кредиту при первоначальном взносе от 20 до 40% в рублях на срок до 7 лет составит 12,75%, на срок до 15-лет она составит 13,05%, до 25-ти лет - 13,35%, до 50-ти лет - 13,65%. Если первоначальный взнос составит 40-60%, то ставки будут на 0,5% годовых ниже.

У этой программы есть «естественное» отличие от программ кредитования приобретения вторичного жилья: до момента сдачи дома в эксплуатацию и передачи вам квартиры в собственность залогом являются права требования по инвестиционному договору или договору участия в долевом строительстве. На этот период процентная ставка увеличивается на 2,5% годовых.

Программа «Гаражная ипотека». Эта программа кредитования предусматривает возможность приобрести место для автомобиля в гараже или на подземной автостоянке. В какой-то степени, это продукт совместного маркетинга застройщиков и банка ВТБ24 - продавать и квартиру в новом доме, и подземный гараж, строящийся в этом доме; для полного комплекта надо еще предлагать автокредит. По этой программе можно покупать и готовый, и строящийся гараж.

Минимальный размер кредита составляет 300 000 рублей. Первоначальный взнос, правда, немаленький - от 30% стоимости гаража, если он расположен под жилым домом. Для наземных паркингов - от 40% стоимости.

Комиссия за рассмотрение заявки составляет 1,5% от суммы кредита, но не менее 15 000 рублей.

Так же, как и по остальным видам ипотечного кредита в банке ВТБ24, процентная ставка зависит от размера первоначального взноса и срока кредитования. При первоначальном взносе от 30 до 40% и сроке кредитования до семи лет ставка по гаражной ипотеке будет 14,75%, при сроке кредитования до 15 лет - 15,05%, до 25-ти лет - 15,35%, до 50 лет - 15,65%. Если первоначальный взнос составляет 40-60%, то ставка по ипотеке будет на 0,5% годовых меньше.

Ставки в валюте при аналогичных условиях будут колебаться от 9,95% (при первоначальном взносе от 60% и сроке кредитования не более 7 лет) до 12,15% (первоначальный взнос от 30% и срок до 50-ти лет). Также возможно заключение кредитного договора с плавающей (переменной/комбинированной) ставкой, но о недостатках такого варианта мы говорили выше.

Ипотечная программа «Нецелевой кредит». Обычно банки дают ипотеку конкретно на приобретение жилья. Редко, но встречаются на рынке кредитные продукты, представляющие (по сути) потребительские кредиты под залог уже имеющейся недвижимости. С одной стороны, кредит нецелевой, с другой стороны - поскольку обеспечением по кредиту является договор залога недвижимости (ипотека) - то кредит считается ипотечным. Основной недостаток этого кредита - его, как правило, невозможно рефинансировать в других банках и Агентстве ипотечного жилищного кредитования: «камень преткновения» и там, и там - это отсутствие в тексте договора фразы «цель кредита - приобретение жилья».

Требования к заемщику и пакету документов - типовые, как и для всех ипотечных программ. Только по объекту недвижимости (которым вы владеете и который намереваетесь заложить по кредиту) весь пакет документов вы собираете сами.

Кредит предоставляется на срок от пяти до двадцати лет. Максимальная сумма кредита ограничена оценочной рыночной стоимостью объекта недвижимости, который вы собираетесь закладывать - не более 70%. Комиссия за выдачу кредита не зависит от размера кредита и составляет 27 400 рублей. Возможно досрочное погашение кредита с любого момента без уплаты комиссий и штрафов за это.

При заключении комбинированного договора страхования жизни и здоровья процентная ставка по кредиту будет составлять 13,05% при сумме кредита менее 40% стоимости закладываемого имущества и сроке кредитования до семи лет, 15,3% - при сроке кредитования до 15 лет, 15,6% - до 20 лет. Если сумма кредита будет составлять до 60% стоимости квартиры, то ставка по кредиту при сроке кредитования до семи лет будет составлять 15,8%, до 15 лет - 16,1%, до 20 лет - 16,4%. При большей сумме кредита плюсуйте еще 0,5% годовых к перечисленным ставкам.

Если будете брать кредит в валюте, то минимальная ставка составит 10,45% (при сумме кредита не более 40% стоимости закладываемой недвижимости и сроке кредитования до семи лет), а максимальная - 12,35%.

Рефинансирование ипотеки. ВТБ 24 - один из немногих банков, которые предлагают программы рефинансирования ипотечных кредитов, полученных в других банках. Причем не имеет значения, был ли взят кредит на приобретение недвижимости или это был нецелевой кредит под залог недвижимости.

Программа распространяется на кредиты, выданные другими банками для покупки жилья в новостройках, на вторичном рынке жилья и кредиты под залог недвижимости. Сумма кредита - от 500 000 до 75 000 000 рублей (до 80% стоимости квартиры), срок - до 50 лет или до 20 лет для кредитов под залог недвижимости. Ставки соответствуют программам «Новостройка», «Вторичное жилье» и «Нецелевой ипотечный кредит для собственников жилья».

Условия кредитования по рефинансируемым кредитам - такие же, как если бы вы брали новый ипотечный кредит по соответствующей программе (на вторичное жилье, новостройку или нецелевой) в банке ВТБ 24.

Требования к заемщикам, документам заемщика и документации по объектам кредитования (то есть недвижимости), в общем, одинаковые для всех кредитных программ.

Обязательные документы, которые должен предоставить желающий взять ипотечный кредит в банке ВТБ24:

- копия паспорта (не только заполненные страницы, а все - даже пустые),

- копия второго документа на выбор (военный билет, свидетельство пенсионного страхования, загранпаспорта и т.д.),

- заверенная работодателем копия трудовой книжки,

- копия трудового договора с основного места работы со всеми изменениями и дополнениями к нему,

- подтверждение дохода за последние 12 месяцев. При этом допускается предоставить как форму 2-НДФЛ (за два года), так и справку в произвольной форме. Однако есть оговорка - «по форме, согласованной с кредитным инспектором» - то есть в справке, выданной вашей бухгалтерией, по всей видимости, должны быть все нужные банку цифры. Поэтому лучше сразу взять образец в банке, чтобы не переделывать по десять раз,

- если у вас есть другие источники доходов (например, от сдачи в аренду жилья, машины, авторские гонорары и т.д.), то нужна копия налоговой декларации,

- если вы работаете по совместительству где-то еще, то нужно будет предоставить пакет документов, аналогичный пакету по основной работе (справка о доходах, копия трудового договора).

Перечисленными документами банк не ограничивается. Если вы хотите повысить свои шансы на получение кредита, можете дополнительно предоставить:

- копии документов, подтверждающих ваше образование. Это нужно для оценки вашего потенциального уровня дохода и правдивости занимаемой вами должности, указанной в анкете (без высшего экономического образования вы вряд ли будете работать финансовым директором, например),

- копии документов о владении дорогим имуществом (типа иномарок, коттеджей и т.д.),

- если информации о вашем работодателе нет в сети Интернет, необходимо предоставить краткую справку, чтобы у банка сложилось общее впечатление о том, что это за компания, чем занимается, насколько серьезные и устойчивые позиции занимает на рынке,

- копии выписок из банков о движении денежных средств по карточным, вкладным, зарплатным и иным счетам,

- документы, подтверждающие владение ценными бумагами,

- копии кредитных договоров (как погашенных, так и непогашенных) с приложением справок о качестве исполнения долга.

Отметим, что по перечню документов от заемщика ВТБ24 один из немногих банков, кто готов кредитовать и собственников (учредителей) бизнеса, и топ-менеджеров этих компаний (включая генеральных директоров, исполнительных, финансовых, главных бухгалтеров), и индивидуальных предпринимателей. Для них предусмотрен более обширный пакет документов, который больше относится к фирме, к которой потенциальный заемщик имеет непосредственное отношение:

- копии учредительных документов (устав, учредительный договор, свидетельства о регистрации и постановке на налоговый учет и т.д.),

- расширенное описание деятельности компании, которое могло быть дать полное представление о направлениях и масштабах деятельности, численности сотрудников, структурных подразделениях, ключевых контрагентах (поставщиках, покупателях, заказчиках), особых конкурентных преимуществах на рынке,

- выписки из обслуживающих банков о движениях по расчетным счетам за последние 12 месяцев,

- справки от банков и лизинговых компаний о качестве исполнения ссудной (лизинговой) задолженности,

- справки об отсутствии картотек №2 к расчетным счетам и долгов перед бюджетами всех уровней,

- копии договоров по аренде офисных, складских, торговых помещений,

- копии исполненных договоров с основными контрагентами (покупателями и поставщиками). Наш совет: выбирайте «именитых» контрагентов;

- копии официальной отчетности, сдаваемой в налоговую инспекцию (баланс, отчеты о прибылях и убытках, по единому налогу на вмененный доход, по упрощенной системе налогообложения).

В общем, пакет документов практически такой же, как при получении кредита на юридическое лицо.

Увы, этим список необходимых документов не ограничивается. Обратимся к документации, которую необходимо собрать по приобретаемому в ипотеку объекту недвижимости (квартира или гараж):

1) копии документов, подтверждающих права собственности на приобретаемый объект недвижимости. Это может быть договор купли-продажи, дарения, приватизации, соответствующим образом оформленное наследство.

К слову о наследовании и дарении, банку нужна будет справка из налоговой о том, что вы уплатили надлежащие налоги и претензий к вам с их стороны нет. Зачем это банку? Он хочет быть заранее уверен, что сделка по покупке недвижимости не будет потом оспорена в судебном порядке истинными собственниками, и банк не потеряет таким образом объект залога,

2) копия кадастрового паспорта на объект недвижимости - её выдает Бюро технической инвентаризации (БТИ). В последнее время, кстати говоря, это делается достаточно быстро - без выезда замерщиков,

3) справка о прописанных жильцах (для квартир),

4) копии паспортов и свидетельств о рождении продавцов-собственников квартиры,

5) если в числе собственников приобретаемой (в смысле продаваемой) квартиры будут числиться несовершеннолетние дети, то тогда понадобится разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение объекта недвижимости, при этом, если в разрешении будет требование о необходимости приобретения в собственность ребенка другого жилого помещения, будут необходимы документы по указанному другому жилому помещению. Звучит «страшно», однако на самом деле, если люди решили продавать квартиру, у них для этого есть все необходимые документы. Вне зависимости от того в ипотеку квартира продается или нет,

6) отчет об оценке квартиры.

Если квартира или объект недвижимости продаются юридическим лицом (актуально для покупки квартир у застройщиков), тогда список документов будет еще длиннее. Однако, как показывает практика, банки охотно кредитуют только «дружественных» (или, как это принято говорить, «аккредитованных») строителей, по которым у них уже есть все необходимые документы, поэтому перечислим эти документы вкратце:

- копии учредительных документов, включая свидетельства о регистрации и постановке на учет в налоговой инспекции,

- копия решения (распоряжение, приказ и т.п.) о продаже юридическим лицом квартиры заемщику с указанием продажной стоимости квартиры, принятого лицом, уполномоченным на принятие таких решений (имеется в виду, что если документ подписан не директором, а кем-то по доверенности, то нужна будет еще и копия доверенности).

Таблица 6 - Дифференциация заёмщиков по категориям

1 категория	2 категория	3 категория	4 категория
работники Банка	физические лица - участники «Зарплатных проектов», в т.ч. работники предприятий, прошедших аккредитацию	физические лица -работники предприятий, прошедших аккредитацию	физические лица, не относящиеся к категориям 1-3

При обращении заемщика в Банк за получением кредита кредитный работник выясняет цель, на которую испрашивается кредит, разъясняет условия и порядок предоставления кредита, знакомит с перечнем документов, необходимых для получения кредита. После того как выбрана кредитная программа, заемщик заполняет заявление - анкету, она регистрируется кредитным работником в журнале учета заявлений, на Заявлении-анкете проставляются дата регистрации и регистрационный номер.Кредитный работник производит проверку представленных Заемщиком иПоручителем документов и сведений, указанных в Заявлении-анкете.

Рассмотрим этапы получения кредита заемщиком от момента обращения в Банк, до окончательного получения кредита (см. рисунок 3).

Шаг 1 Заполнить Заявление- анкету, собрать необходимые документы.		Шаг 2 Обратиться с пакетом документов в филиал Банка ВТБ24
Шаг 4 Собратьнеобходимый пакет документов по интересующему объекту недвижимости.		Шаг 5 Подписать кредитный договор и договоры обеспечения, застраховать предметы залога.

Рисунок 4. Этапы получения кредита

Далее происходит проверка кредитной истории заемщика и поручителя. При проверке сведений кредитный работник:

1) выясняет с помощью базы данных по заемщикам - физическим лицам и запросов в другие филиалы банка, предоставившие кредиты, кредитную историю заемщика, поручителя, размер задолженности по ранее полученным ими кредитам, предоставленным поручительствам;

2) получает через уполномоченных лиц по взаимодействию с БКИ кредитные отчеты по заемщику из БКИ, если запрашиваемая сумма кредита превышает граничные значения.

Кредитующее подразделение направляет пакет документов в юридическое подразделение и подразделение безопасности Банка. Кредитный работник вправе самостоятельно принять решение об отказе в выдаче кредита если:

- подразделением безопасности Банка дано отрицательное заключение о возможности предоставления кредита Заемщику;

- при проверке выявлены факты предоставления поддельных документов или достоверных сведений;

- имела место отрицательная кредитная история, повлекшая проведение Банком претензионно- исковых мероприятий по принудительному возврату просроченной задолженности, списание ссудной задолженности по ранее выданным Заемщику кредитам.

В качестве обеспечения Банк принимает:

- залог недвижимого имущества (в качестве единственного обеспечения не принимается, если другое не установлено иными нормативными документами Сбербанка России по кредитованию физических лиц);

- залог незавершенного строительством недвижимого имущества (в качестве единственного обеспечения не принимается, если другое не установлено иными нормативными документами Сбербанка России по кредитованию физических лиц).

В качестве дополнительного залога по ипотечным кредитам могут выступать:

1) залог транспортных средств и иного имущества;

2) залог мерных слитков, драгоценных металлов с обязательным хранением закладываемого имущества в Банке;

3) гарантии субъектов Российской Федерации или муниципальных образований.

Следовательно, после того как клиент Банка выбрал один из существующих банковских продуктов, оформил договор на получение кредита, работник банка производит следующие действия:

Кредитный работник (после оформления договоров (кредитного, залога и др.) приступает к формированию кредитного дела, в которое подшиваются копии каждого договора, страхового полиса и полный пакет документов, послуживших основанием для предоставления кредита;

1) направляет в подразделение сопровождения кредитных операций:

а) оригиналы кредитной документации (в двух экземплярах) для учета. Хранения или передачи (при необходимости) другим подразделениям Банка в сопровождении служебной записки.

б) копии платежных документов, подтверждающих уплату Заемщиком тарифа за обслуживание ссудного счета (приходный кассовый ордер, мемориальный ордер, платежное поручение при взимании платы за обслуживание ссудного счета текущего счета), в случае, если Кредитным договором установлен тариф за обслуживание ссудного счета.

2) передает в Депозитарий Банка распоряжение в виде служебной записки на осуществление регистрации залога - при регистрации залога в сторонних организациях; одного экземпляра договора залога и Залогового поручения/распоряжения - при регистрации залога в Депозитарии Банка.

Порядок погашения кредита и уплаты процентов производится в следующем порядке:

Погашение основного долга и уплата процентов осуществляется аннуитетными платежами. При этом в течение срока погашения кредита порядок погашения не меняется.

Единые аннуитетные платежи в погашение задолженности по кредиту заемщик производит ежемесячно в день, соответствующий дню получения кредита, начиная с месяца, следующего за месяцем получения кредита.

Погашение задолженности по основному долгу и уплата процентов инеустоек производится путем перечисления денежных средств:

- со счетов по вкладам, условиями которых предусмотрено совершение расходных операций;

- с текущих счетов;

- со счетов банковских карт.

При безналичном погашении кредитов, процентов и неустоек в валюте, отличной от валюты кредита, Банк производит конверсию поступившей суммы в порядке и по курсу, установленному им на день выполнения операции.

Далее рассмотрим более подробно условия предоставления кредита по программам, действующим в настоящее время в ВТБ24

Таблица 7 - Финансовые условия предоставления кредита (для всех категорий заемщиков)

Цель	Приобретение
Кредитуемый Объект недвижимости	- квартира; - жилой дом; - доля квартиры или жилого дома; - часть квартиры или жилого дома, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат.
Процентная ставка	Утверждаются Правлением Сбербанка России для каждой категории Заемщиков/Созаемщиков.
Валюта кредита	Рубли и иностранная валюта (доллары США, евро)
Минимальный размер кредита	300 000 рублей (10 000 долларов США/7 000 евро).
Максимальный размер кредита	Максимальный размер кредита не должен превышать меньшую из величин: - 90% стоимости кредитуемого Жилого помещения, указанной в договоре приобретения Жилого помещения, предоставленном Заемщиком; - 85% стоимости кредитуемого или иного оформляемого в залог Жилого помещения.
Первоначальный взнос	Не менее 10% стоимости кредитуемого помещения
Максимальный срок кредита	50 лет
Страхование	Страхование оформленного в залог имущества (за искл. земельного участка) от рисков утраты, повреждения.
Порядок погашения кредита	Аннуитетные платежи. Погашение осуществляется только в безналичном порядке.
Периодичность погашения основного долга и уплаты процентов	Ежемесячно, начиная с месяца, следующего за месяцем получения кредита в день, соответствующий дню получения кредита, в соответствии с графиком платежей.
Начисление процентов за пользование кредитом	Проценты за пользование кредитом начисляются на сумму остатка задолженности со следующего дня после даты зачисления суммы кредита на счет Заемщика по дату окончательного погашения задолженности.
Неустойка за несвоевременное перечисление средств в оплату кредита и/или процентов за пользование кредитом	Взимается в размере 0,5 процентов от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства.
Порядок выдачи кредита	Выдача кредита производится в безналичном порядке путем зачисления на счет Заемщика по вкладу в Банке, условия которого позволяют совершать приходно-расходные операции с использованием банковской карты.

В Таблице приведены финансовые условия для всех категорий заемщиков. Исходя из этого, минимальныйразмер кредита в рублях составляет 300000 рублей, в долларах США 10000 долларов США, в евро 7 000 евро. Первоначальный взнос должен составлятьне менее 10% стоимости объекта недвижимости. Максимальный срок кредитования: до 50 лет. Проценты за пользование кредитом начисляются на сумму остатка задолженности по кредиту.

Общие условия кредитования: погашение кредита аннуитетными (равными) платежами, размер процентной ставки зависит от размера первоначального взноса, срока кредита, категории заемщика, а также участия банка в строительстве приобретаемого жилого помещения; максимальная сумма кредита не более 90% от стоимости приобретаемого жилого помещения. Комиссия за выдачу кредита отсутствует, обеспечение по кредиту - залог приобретаемого или иного жилого помещения.

Досрочное погашение кредита возможно в сроки, установленные для плановых ежемесячных платежей, без комиссий и ограничения минимальной части досрочно возвращаемого кредита. Дополнительные расходы по кредиту: оплата услуг по оценке и страхованию жилого помещения, оформляемого в залог, а также расходы, связанные с оформлением аренды банковского сейфа (при необходимости), неустойка за несвоевременное погашение кредита - 0,5% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, следующий за датой наступления исполнения обязательств, установленной кредитным договором, по дату погашения просроченной задолженности (включительно).

После того как заемщик внес свой последний платеж, первое, что ему следует сделать - это убедиться в том, что он действительно больше ничего не должен. Для этого необходимо уточнить эту информацию у специалиста банка.

Если он подтверждает это, то далее следует написать в банк заявление на закрытие кредитного счета. После его подачи, как правило, проходит 45 дней, и он закрывается. Этот процесс необходимо отслеживать.

Если на кредитном счету имелись переплаченные средства, то по истечении этого периода, банк вернет их клиенту.

Если клиент не подает соответствующее заявление, то в некоторых кредитных организациях счет закроется автоматически после трех месяцев с момента внесения последнего платежа.

Во избежание неприятных ситуаций в будущем, заемщику лучше запросить в банке подтверждение того, что кредит погашен в полном размере. В соответствующей выписке банка должна обязательно стоять печать кредитной организации и подпись кредитного специалиста.

Для большей безопасности необходимо получить копию заявления о закрытии кредитного счета с отметкой о приеме, и справку о закрытии счета. Все полученные документы лучше сложить в отдельную папку и хранить как минимум три года.

Все эти действия хоть и займут немного времени у заемщика, зато послужат гарантией того, что к нему не будет претензий со стороны кредитной организации. Сегодня ещё не редки случаи, когда спустя годы к бывшему клиенту приходит извещение с требованием оплатить задолженность. И в результате разбирательств выясняется, что заемщик забыл оплатить какую-нибудь комиссию, и за этот срок с учетом пеней и штрафов она превратилась в крупную сумму. Лимаренко В.И. Ипотека: шаг за шагом: учебное пособие для среднего профессионального образования.- М.: Эксперт , 2007г., с.117.

Быстрее и проще всего получить ипотечный кредит можно в рамках партнерских программ между банками и застройщиками.

Разрабатывая подобные акции, банк предварительно проводит проверку документов застройщика и вырабатывает четкие действия при выдаче ипотеки. На сегодняшний день - это самая безопасная и простая схема приобретения первичной недвижимости в кредит. Действия заемщика сводятся практически только к выбору квартиры.

При покупке жилья премиум и бизнес-класса, главное преимущество, которое обеспечивается клиенту - это индивидуальный подход и эксклюзивные условия. Часто при продаже премиум жилья стандартные схемы кредитования не работают. Поэтому банки разрабатывают для таких заемщиков специальные программы.

Реализуемые банком ВТБ 24 ипотечные программы, несомненно, имеют множество преимуществ перед другими банками. Банк предлагает достаточно выгодные условия предоставления кредита, благодаря чему он и занимает одно из лидирующих положений на рынке ипотечного кредитования. Но, по мнению автора, столь лояльные условия предоставления ипотечных кредитов носит двоякий характер.

С одной стороны, предлагаемые банком условия привлекают заемщиков, что увеличивает стоимость предоставленных ипотечных кредитов и, тем самым, положительно сказываются на положении банка.

Но, с другой стороны, это очень рискованно для банка. Существует риск неплатежа, невозврата процентов по кредиту. Особенно актуальна эта проблема сейчас, когда ипотечный кредит можно получить, предоставив всего два документа.

Политика банка направлена на укрепление позиций на рынке ипотечного кредитования. Для этого необходимо наращивать ипотечный портфель и одновременно поддерживать качество заемщиков. ВТБ 24 является одним из лидеров ипотечного рынка России, диктующих условия по кредитам и устанавливающих ставки. На конец 2013 года банк проводит ряд акций для привлечения заемщиков и увеличения объемов кредитования. Такая же тенденция будет прослеживаться и в 2014 году.

Глава 3. Ипотечное жилищное кредитование как перспективное направления кредитования в РФ

3.1 Основные проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в России

Согласно статистике, лишь 10% населения Российской Федерации сегодня имеют в собственном владении жилплощадь, превышающую 18 квадратных метров на одного человека. И только 1% населения нашей страны ежегодно может себе позволить приобрести недвижимость на личные накопления денежных средств. Эти цифры ясно показывают то «ужасное» положении с жильем, которое складывается в стране на сегодняшний день. И это притом, что имеющийся жилой фонд каждый год стареет, требует капитального ремонта, реконструкции, т.е. дополнительных государственных вложений.

Единственным выходом из создавшейся ситуации остается ипотека. Причем на данном этапе экономического положения ипотечные кредиты для населения должны осуществляться с обязательной господдержкой, иначе все приложенные усилия будут напрасными.

Согласно отчетам, предоставленным из Комитета по собственности Государственной Думы, в настоящее время остро нуждаются хоть в каком-то жилье более 20 миллионов граждан России. Чтобы обеспечить эти семьи жильем, нужно в самое ближайшее время построить более 12 миллионов квадратных метров жилья. А еще следует учитывать, что список очередников с каждым днем увеличивается.

При нынешнем положении вещей в строительной государственной сфере полностью обеспечить все семьи жильем из этого списка можно только за 26 лет. Самым надежным механизмом по обеспечению этих семей жильем остается ипотечное кредитование.

В настоящее время маховик законодательных основ по развитию ипотечного кредитования в РФ запущен и медленно начинает «раскачиваться». В основу законодательных документов вошли целые главы, статьи и параграфы Гражданского Кодекса «Об ипотеке», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», «О сделках с недвижимым имуществом», «О залоге недвижимости» и т.д.

Ежегодно в Гражданский Кодекс вносятся существенные изменения, поправки и дополнения по мере осознания проблем, связанных с ипотечным кредитованием. Самым важным шагом по развитию системы ипотечного кредитования в нашей стране стало создание АИЖК (Агентства по ипотечному жилищному кредитованию).

Ипотечное кредитование в России развивается, но не заняло в настоящее время того места, которое могло бы, в вопросе решения обеспечения граждан жильем. Это происходит по ряду причин.

По своей сути ипотека - это длительный кредитный продукт. Срок, на который кредитные организации вкладывают свои средства, должен измеряться десятилетиями. Для того чтобы предлагать такие программы, требуется гарантия экономической стабильности. В то же время экономика России в очень большой степени зависит от мировых цен на сырьевые ресурсы.

В условиях, когда доходы страны в целом и каждого гражданина в частности подвержены резким изменениям в связи с волнами мировых кризисов, заключение длительных договоров представляет значительные риски, которые кредитные организации вынуждены компенсировать высокими процентными ставками.

Не последнюю роль в этой ситуации играют и вопросы политической стабильности, а также гарантии неизменности юридической базы, что также не всегда может быть обеспечено в РФ.

Несмотря на то, что уровень инфляции в России существенно снизился за последние годы, он остается на более высоком уровне, чем в большинстве развитых стран. В результате стоимость привлечения ресурсов для банков не снижается.

Кредитные организации сталкиваются с ситуацией, когда, с одной стороны, вкладчики не станут держать деньги на депозитах при ставках ниже инфляции, а с другой, доходы потенциальных заемщиков растут меньшими, чем этот уровень, темпами. В итоге ипотечное кредитование развивается, но не как массовый продукт, а в форме предложения для избранных и наиболее успешных.

В процессе анализа функционирования современной системы ипотечного жилищного кредитования в России были выявлены следующие основные проблемы

- ограниченное количество кредитных ресурсов, привлекаемых для предоставления ипотечных жилищных кредитов, и, как следствие, неразвитость вторичного рынка, высокие процентные ставки и низкая доступность кредитов;

- требующие доработки правовые основы ипотечного жилищного кредитования;

- относительная слабость отечественной банковской системы, отсутствие опыта долгосрочного кредитования;

-невысокий финансовый потенциал отечественных страховых, риэлтерских оценочных компаний.

Но проблему привлечения кредитных ресурсов для долгосрочного ипотечно-жилищного кредитования можно считать наиболее острой для развития системы ипотечного жилищного кредитования в России.

Слишком «короткие»и дорогие привлеченные ресурсы сильно ограничивают возможности российских банков при ипотечном кредитовании.

Ни один коммерческий банк не в состоянии формировать кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам и ставкам рано или поздно приводит к потере ликвидности и банкротству банка.

Как правило, в сегодняшних условиях банки имеют короткие деньги - это или вклады на период до года, или счета юридических и физических лиц до востребования. Альтернативными вариантами финансирования могут быть государственные программы поддержки. Однако бюджет не всесилен, на все в нем денег не хватит. Альтернативой может быть использование инструментов фондового рынка.

В будущем, допустимо предположить, станут развиваться схемы секьюритизации ипотечных кредитных портфелей. В этом случае кредитные организации смогут получить источники финансирования на длительный срок, а покупатели таких ценных бумаг сумеют продать их в любой момент, чтобы вернуть свои деньги.

Один из вариантов организации эффективно действующей системы ипотечного жилищного кредитования и обеспечения ликвидности банков, выдающих ипотечные кредиты, основан на «оптовых» источниках, формирующихся за счет вторичного рынка ипотечных кредитов.

На первичном рынке кредиторы (коммерческие банки) выдают населению ипотечные кредиты, для обеспечения быстрой возвратности кредитных ресурсов и решения, таким образом, проблемы собственной ликвидности кредиторы продают выданные ими ипотечные кредиты на вторичном рынке - специально для этой цели созданному Агентству ипотечного жилищного кредитования или иному оператору вторичного рынка.