Ипотечное жилищное кредитование как перспективное направление кредитования в РФ

Рынок первичного жилья до сих пор непрозрачен. Зачастую возможность строить новые жилые дома имеет узкий круг компаний. Отсутствие конкуренции удерживает стоимость квадратных метров на слишком высоком уровне, чтобы они стали доступными для рядовых потребителей.

Когда рынок долевого строительства перестанет быть монополизированным, это автоматически приведет к решению целого ряда проблем ипотечного кредитования - цена на недвижимость снизится в соответствии с рыночными условиями.

Коммерческие банки по своей сути - это предприятия, доход которых складывается за счет разницы привлечения и размещения средств. При формировании кредитного портфеля имеется ряд альтернатив, таких как кредитование бизнеса, потребительское кредитование и т. д. Из всего многообразия банковских продуктов ипотека - наиболее длительный, но не самый выгодный с точки зрения действующих на рынке процентных ставок.

Складывается парадоксальная для финансовых рынков ситуация: ставки по длительным ипотечным займам оказываются ниже, чем по краткосрочным кредитам, например под залог того или иного имущества торговым предприятиям.

Ситуация осложняется еще и тем, что смежные сегменты банковского сектора развиваются слишком быстрыми темпами. Возможно, когда произойдет насыщение рынка другими продуктами, дойдет очередь и до ипотеки.

Займы на строительство или покупку жилья получают все большее распространение, но далеко не во всех регионах. До сих пор наблюдается существенная разница в уровне жизни в нескольких крупных городах и других регионах. В результате в условиях свободной экономики в наиболее благополучные центры устремляется поток мигрантов, увеличивая тем самым спрос на недвижимость.

Выравнивание доходов могло бы привести к снижению стоимости жилья, что положительно сказалось бы на расширении ипотечного кредитования.

Таким образом, решение проблем ипотечного кредитования - это комплексная задача, затрагивающая макроэкономику страны, социальную и миграционную политику, строительный сектор, развитие банковских продуктов и многое другое. Такие цели не могут быть достигнуты сразу, для этого требуется длительное время. Однако рано или поздно экономика страны обязательно дойдет до того уровня, когда ипотечное кредитование в равной степени будет выгодно и банкам, и самому широкому кругу их клиентов.

3.2 Основные направления совершенствования и перспективы развития ипотечного жилищного кредитования

Совершенствование ипотечного кредитования является одной из важнейших задач, которая стоит перед правительством Российской Федерации, руководством регионов и многочисленными кредитными организациями, которые работают на данном рынке. В настоящее время ипотека является одним из немногих способов, с помощью которого жители нашей страны могут приобрести собственное жилье.

Российский ипотечный рынок растет очень быстрыми темпами. Только за два первых месяца 2014 года было выдано 117,8 тыс. кредитов на общую сумму 198,2 млрд. руб., что в 1,4 раза больше в количественном и в 1,49 раза в денежном выражении, чем в январе-феврале 2013 года.

2013 год в значительной степени изменил географическое распределение российской ипотеки: объем ипотечных кредитов, выданных в регионах, впервые превысил столичный. Наряду с Москвой и Московской областью ипотекой активно пользуются покупатели жилья в Самарской, Челябинской, Свердловской, Новосибирской, Тюменской областях и в Красноярском крае. Такая тенденция, по прогнозам главы ведомства, сохранится и в 2014 году.

Всего за 2013 год в России было выдано ипотечных кредитов на 1,354 трлн. руб., почти на 30% больше, чем в 2012 г. Их число выросло на 19%: если в 2012 году кредиты на покупку жилья получили 692 тыс. семей, то в 2013 году -- уже 825 тыс. Кредитование выросло благодаря появлению более гибких условий ипотеки и упрощению процедуры оформления. Кроме того, снижаются суммы первоначального взноса. В результате в ипотеку продается уже каждая четвертая квартира на первичном рынке жилья.

Всего в 2013 году в России было введено в строй 69,5 млн. кв. м жилья, на 7,8% больше, чем в 2012 году. Однако серьезным препятствием остается высокая стоимость коммуникаций. Поэтому министерство строительства и ЖКХ совместно с АИЖК разрабатывают сейчас схемы по выкупу инженерно-технической инфраструктуры, чтобы снять эту нагрузку с застройщика. Предполагается также выпуск инфраструктурных облигационных займов. Количество выданных в 2013 году ипотечных кредитов (825 тыс.) уже превысило ранее установленный указом президента ориентир к 2018 году (815 тыс.). По прогнозу АИЖК, в 2014 году ожидается выдача 835 тыс., в 2015 -- 871 тыс. кредитов. Ожидается, что общий объем выданных ипотечных кредитов в 2014 году превысит 1,5 трлн. руб. Однако при благоприятных условиях возможно удвоение объема ипотеки.

Тем не менее, развитие рынка тормозят достаточно высокие ставки. Так, средневзвешенная ставка выдачи кредитов в рублях составила в 2013 году 12,4%, в январе-феврале 2014 года -- 12,3%. По оценке Аналитического центра АИЖК, в последнее время растет доля заемщиков, взявших кредиты с более низкими требованиями. Таких заемщиков, особенно с «серыми» доходами, отличает более высокий уровень кредитного риска, поэтому, несмотря на рост объемов ипотеки в этом сегменте, предпосылок для снижения ставок пока нет. Пока ипотечные заемщики отличаются высокой дисциплиной: доля просроченных платежей в общем объеме накопленной ипотечной задолженности на 1 марта 2014 года составляла всего 1,5%. Но в случае резкого ухудшения экономической ситуации и роста безработицы доля просроченных платежей может резко вырасти.

АИЖК в данный момент ставит перед собой ряд приоритетных задач, в частности, развитие специальных ипотечных социальных программ для отдельных категорий граждан, формирование вторичного рынка ипотечного кредитования, развитие рынка арендного и социального жилья. Помимо этого, необходимо сфокусироваться на комплексном развитии территорий, в том числе на выкупе инженерной инфраструктуры с последующим выпуском обеспеченных ею облигаций и на развитии рынка арендного жилья.

В текущем году законодательное обеспечение российского рынка ипотеки существенно изменилось. Это связано с тем, что в декабре 2013 года были приняты федеральные законы №379-ФЗ и №367-ФЗ, которые значительно расширяют возможности выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотечными и иными видами кредитов. В частности, закон №379-ФЗ («закон о секьюритизации»), вступающий в силу с 1 июля 2014 года, касается таких вопросов, как выпуск облигаций, обеспеченных залогом прав требования, новые виды банковских счетов (эскроу, номинальные счета и т.д), возможность создания двух новых видов специальных юридических лиц: специализированных финансовых обществ (СФО) и специализированных обществ проектного финансирования (СОПФ).

Перед ипотечными кредиторами в связи с новым законодательством встают масштабные задачи. Предстоят изменения в документации на рынке ипотеки, в частности, в том, что касается залоговых счетов, уступки прав требования и т.д.

В новом законодательстве, полностью сохранена концепция ипотечного агента. Однако отменен ряд требований к ипотечным агентам, в частности, по поддержанию «чистых» активов, по одобрению крупных сделок и сделок с заинтересованностью и т.д. В то же время разрешено создавать ипотечных агентов в форме ООО (ранее -- только АО) и расширен перечень видов их деятельности (добавлена возможность страхования и совершения иных сделок, снижающих риски потерь). Также вводится институт представителя владельцев облигаций, который вправе обращаться в арбитражный суд, заявлять требования о банкротстве эмитента и совершать иные действия в интересах владельцев облигаций. Назначение представителя владельцев облигаций с 1 июля 2014 года будет правом, а с 1 июля 2016 года -- обязанностью эмитента, совершающего публичное размещение облигаций.

Суммарный ипотечный портфель на балансах банков на данный момент составляет уже около 2,75 трлн. руб. Несмотря на все сложности, рынок ипотеки в 2014 году может вырасти более чем на 20%. Банк ВТБ 24 занимал 17,5% рынка ипотечного кредитования в 2013 году (143 тыс. ипотечных кредитов) и планирует нарастить эту долю до 19,9% в текущем году. Однако есть риск, что текущий всплеск интереса к ипотеке может быть краткосрочным. Это может произойти в случае роста средневзвешенной ставки более чем на 0,4% или в случае повышения ставок по банковским депозитам, которые «оттянут» на себя сбережения населения.

При оценке потенциала рынка нельзя не учитывать социальные тренды и особенности поведения потребителей. Сейчас доля ипотечных заемщиков не превышает 3% населения (или 10% домохозяйств). При этом большинство заемщиков находятся в городах-миллионниках и крупных городах с населением от 500 тыс. человек. В Москве и Санкт-Петербурге ипотека растет медленнее из-за высоких цен на жилье.

В то же время, по результатам социологических исследований НАФИ, доля тех среди опрошенных, кто хотел бы улучшить свои жилищные условия, выросла с 23% в 2009 году до 34% в начале 2014 года. Получается, что только каждый десятый из тех, кто хотел бы приобрести жилье, берет ипотечный кредит. При этом доля тех, кто в принципе рассматривает ипотеку как источник финансирования покупки, снизилась с 24% в 2011 году до 21% в 2013 году. Гораздо чаще люди рассчитывают только на свои накопления. Такая тенденция может быть связана с низкой информированностью населения, неуверенностью в своих доходах и невозможностью официально подтвердить доход. Также отпугивают потенциальных заемщиков слишком высокие процентные ставки: желаемая ставка, по данным исследования, составляет 7%, тогда как реальная средневзвешенная -- более 12%.

По социальным ипотечным программам продается сейчас около 20% жилья в новостройках. Среди потребителей социальной ипотеки больше семейных пар (83% против 76% по пулу заемщиков в целом), больше семей с детьми (65% и 51% соответственно), они чаще живут в тесном жилье (72% и 57%). Многие в этой категории являются бюджетниками, соответственно, имеют стабильный доход, зато у них нет «подушки безопасности» на случай кризиса и резкого роста расходов. Также многие живут в слаборазвитых регионах или моногородах.

Всего в эту категорию попадают 17 млн. домохозяйств (около 30% всех домохозяйств). Из них потенциальных ипотечных заемщиков -- 2,3 млн., но реально берут кредиты немногим более 30 тыс. домохозяйств в год. АИЖК разработало «Социальный стандарт» ипотеки, учитывающий особенности целевой аудитории: потребность в недорогом жилье, кредиты по низкой ставке и с низким первоначальным взносом (за счет субсидии), особый график погашения, предпочтение покупке на стадии строительства. В 2013 году 48% выкупа закладных АИЖК пришлось на социальные программы (военная ипотека, жилье для молодых учителей и т.д.). Процентная ставка по социальным продуктам АИЖК в 2013 году была на 2 п.п. ниже среднерыночной. В 2015-2016 годах АИЖК намерено рефинансировать ипотечные кредиты по «Социальному стандарту» на 50-60 млрд. руб. в год.

Согласно программе «Жилье для российской семьи» в 2014-2017 годах в регионах должно быть построено не менее 25 млн. кв. м жилья эконом-класса в дополнение к ранее запланированным объемам. Цена жилья в рамках программы не должна превышать 30 тыс. руб. или 80% от оценки рыночной стоимости квадратного метра в регионе.

Предполагается, что дополнительное количество семей, которые смогут приобрести жилье в рамках программы, составит около 460 тыс. Право на участие в ней имеют семьи с двумя и более детьми, являющиеся получателями материнского капитала, лица, проживающие в аварийном фонде, научные работники, врачи, учителя и ряд других категорий.

Средства программы «Стимул», действующей в рамках программы «Жилье для российской семьи», направляются на финансирование инженерной инфраструктуры, которая после ввода зданий в эксплуатацию будет выкупаться на специальное юридическое лицо. Это юридическое лицо затем выпускает облигации, обеспеченные инфраструктурными активами. Такая схема позволит снизить долговую нагрузку в первые годы существования проектов почти в 2 раза по сравнению со стандартными аннуитетными платежами по банковским кредитам.

Кроме того, действует проект «Арендное жилье». Уже заключены соглашения о развитии рынка арендного жилья с 16 субъектами РФ, а в четырех регионах (Новосибирская, Нижегородская, Пензенская области, Республика Алтай) реализованы пилотные проекты. Благодаря закону №379-ФЗ стало возможно разработать новый, гораздо более удобный механизм для проекта. Он предусматривает создание специализированного общества проектного финансирования (СОПФ), приобретающего необходимые объемы жилья для сдачи в аренду и выпускающего облигации. Старший транш облигаций, выпущенных по таким проектам, будет выкупать АИЖК, а инвесторам (прежде всего, пенсионным фондам) будет предлагаться мезонинный транш с доходностью по ставке инфляции + 2-3% годовых.

Основные трудности возникают при оценке качества портфелей у разных участников сделки и разделении между ними рисков. Чтобы избежать смешения рисков, размер младшего транша (который остается у банка-оригинатора) для каждого участника рассчитывается индивидуально. Однако за старшие транши участники отвечают совместно.

Страхование ипотечных бумаг может уменьшить ответственность оригинаторов, тем самым увеличивая доверие со стороны инвесторов.

В мире существует две модели страховой защиты: американская, при которой страхуется только 40% кредитов в размере 15% (в среднем) суммы долга, и австралийская, при которой защищено 100% кредитов в размере 100% суммы долга. Вторая модель существенно повышает качество страхового покрытия и расширяет страховую защиту портфеля ипотечных кредитов.

В 2013 году состоялась 20 секьюритизаций. Общий объем секьюритизированных кредитов составил свыше 140 млрд. руб. Объем старших траншей выпусков -- 119,2 млрд. руб.

По мнению экспертов, основной потенциал рынка сейчас -- в сделках с небольшими объемами выпуска (от 3 млрд. руб.), причем критично важна возможность включения бумаг в ломбардный список ЦБ. Для этого важно наличие инвестиционного рейтинга у всего выпуска или хотя бы старшего транша. Наличие рейтинга как дополнительная защита выпуска позволяет также снизить размер кредитного усиления в форме резервного фонда по выпуску и младшего транша, удерживаемого банком-оригинатором.

Однако на данный момент в рейтинговании ипотечных бумаг доминируют международные рейтинговые агентства. Участие в рейтинговании ИЦБ также отечественных агентств необходимо для повышения надежности бумаг с ипотечным покрытием и расширения спектра альтернатив для инвестора.

Основные цели агентства в рейтинговом процессе -- это защита интересов держателей ипотечных ценных бумаг и обеспечение максимальной прозрачности исполнения обязательств эмитента. Для присвоения рейтинга ипотечной ценной бумаге рассматриваются такие группы факторов, как качество пула кредитов, размер младшего транша и резервного фонда, наличие страховой защиты и т.д., качество заемщиков, инфраструктура выпуска (оценка надежности и финансовой устойчивости банка-оригинатора, ипотечного агента, резервного сервисера и других контрагентов по сделке) и макроэкономические факторы.

Кроме того, поскольку ИЦБ относятся к ценным бумагам достаточно высокого кредитного качества, их потенциальные рейтинги соответствуют наивысшему классу по национальным шкалам. Соответственно, для отечественных рейтинговых агентств целесообразно расширить верхние границы рейтинговых шкал, по крайней мере, в интересах оценки рассматриваемого финансового инструмента.

В настоящее время правительство Российской Федерации разрабатывает и принимает законодательные акты, которые должны оказать влияние на развитие ипотечного кредитования. На сегодняшний день на погашение ипотеки может быть направлен материнский капитал, который семья может получить в случае рождения второго ребенка, а также созданы условия по развитию накопительной системы для военнослужащих. В настоящее время военнослужащий, проходящий воинскую службу по контракту, может приобрести жилье в любом городе нашей страны, воспользовавшись накопительным ипотечным кредитом, не лишаясь возможности пользоваться служебным жильем.

Одной из форм совершенствования ипотечного кредитования в нашей стране является уменьшение количества документов, которые необходимы для получения ипотечного кредита, а также уменьшение сроков рассмотрения предоставленных документов. Одним из путей совершенствования ипотечного кредитования является введение электронного документооборота и цифровой электронной подписи, благодаря которым можно существенно упростить процесс подачи документов для получения ипотечного кредита.

Развитие эффективно действующей системы ипотечного кредитования в России является одной из приоритетных задач национальной экономики. Эта необходимость обусловлена двумя фактами: острой нехваткой жилья и низкой платежеспособностью потенциального спроса. Ипотечное кредитование - это не только один из способов решения жилищной проблемы. Оно обеспечивает создает условия для устойчивого роста российской экономики путем вложения средств в жилищное строительство, развития смежных с ним отраслей, а также создания новых рабочих мест и вовлечения в оборот сбережений.

В то же время темпы развития рынка ипотечного жилищного кредитования сдерживаются в первую очередь фактором ограниченного доступа кредитных организаций к инструментам долгосрочного финансирования, что оказывает негативное влияние на динамику процентных ставок по ипотечным кредитам.

Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года определяет основные ориентиры развития российского ипотечного рынка на ближайшие два десятилетия, а также статус АИЖК как института развития ипотеки в стране. В этом качестве АИЖК будет продолжать проводить мероприятия по повышению доступности ипотеки, вести деятельность по поддержке заемщиков, испытывающих трудности с погашением ипотечного кредита, развивать рынок рефинансирования и вторичный рынок ипотеки. Важными задачами названы создание фондов маневренного жилья в стране, содействие сокращению срока обращения взыскания на предмет залога по ипотечному кредиту.

Согласно стратегии ипотечный кредит должен стать основным механизмом приобретения жилья в собственность для среднего класса. Предполагается, что к 2030 году приобретение, строительство, наем жилья с помощью ипотечного кредитования и других форм жилищного финансирования станут доступными для 60% российских семей.

Средневзвешенная ставка по кредиту должна снизиться до 6% годовых в рублях (при условии, что инфляция достигнет 4% годовых). Ее реализация зависит от внешних ограничений, связанных с макроэкономической конъюнктурой, динамикой уровня доходов населения и их дифференциации, политическими и демографическими рисками, региональными и местными социально-экономическими особенностями.

Согласно стратегии, повышение доступности ипотечных кредитов должно осуществляться за счет создания условий для объективного повышения доходов населения, стабилизации цен на жилье, снижения процентных ставок по кредитам, а не за счет искусственного улучшения условий кредита в надежде на непрерывный рост рынка. Достижение плановых показателей, по замыслу разработчиков, в значительной мере зависит от развития системы ипотечного страхования. Ипотечное страхование должно перераспределить риски в ипотечном кредитовании, позволяя снизить размер первоначального взноса и процентной ставки по кредиту, за счет чего повысится доступность ипотеки. По мнению разработчиков стратегии, достижение запланированных результатов возможно только при жестком соблюдении требований, ограничивающих «аппетит к риску» кредиторов, особенно в условиях растущего рынка.

3.3 Предложения, направленные на совершенствование организации ипотечного кредитования в банке ВТБ 24

Стимулирование ипотеки проявлялось до сих пор в государственной поддержке методом принятия законопроектов, а также путем внесения изменений в Гражданский, Налоговый, Бюджетный кодексы, в закон «Об ипотеке», предполагающие снижение издержек, связанных с кредитованием и рисками кредиторов, а значит, и снижение цены кредита. Наряду с законодательным стимулированием ипотечного кредитования существует рыночное, которое выражается в реализации политики, направленной на создание рыночных условий развития ипотечного кредитования. Рыночные методы затрагивают такие важные направления, как:

- развитие вторичного ипотечного рынка;

- расширение и универсализация институтов вторичного рынка ипотечного кредитования;

- упрощение процедуры выпуска в обращение ипотечных ценных бумаг специализированными эмитентами;

- совершенствование процедуры предоставления и обслуживания ипотечных кредитов;

- корректировка процентной политики, направленной на применение эффективной процентной ставки

С развитием ипотечного рынка в России возникла необходимость создания инструментов, позволяющих повысить эффективность стимулирования всех его участников. Таким инструментом является стратегическое сотрудничество всех, кто в той или иной степени участвует в ипотечном кредитовании. Такой вид сотрудничества очень важен, т.к. способствует выстраиванию понятных и простых линий взаимодействия между партнерами ипотечного бизнеса. А это, в свою очередь, упрощает многие процедуры и облегчает клиенту порядок получения кредита, поиск недвижимости, оформление его в собственность, страхование.

Стратегическое партнерство позволяет внедрить для клиента принцип «единого окна», когда практически в одном месте он может получить все услуги оптом и достаточно быстро. Кроме того, наличие стратегического партнерства между организациями позволяет последним сделать определенные скидки для своих клиентов, что несколько снижает затраты заемщика на оформление ипотечной сделки. Установление партнёрства между участниками рынка, стремление к стандартизации и единообразию применяемых инструментов и форм первичных документов объединяет усилия для снижения издержек, как кредитора, так и заёмщика.

Одним из видов стратегического партнерства является сотрудничество, кредитных организаций с реэлторами. Во-первых, такой вид сотрудничества выгоден ВТБ 24 с точки зрения экономии затрат, во-вторых, сотрудничество с риэлтором привлечет новых клиентов.

Отчасти это связано с тем, что цены на рынке недвижимости совершенно непредсказуемы и никогда не стоят на месте, но главное то, что при купле-продаже объектов недвижимости участники предполагаемой сделки пользуются услугами риэлторских агентств.

Также риэлторы могут помочь в разрешении юридических вопросов путем консультации. А кроме всего этого, риэлторы могут помочь правильно выбрать на рынке недвижимости именно тот объект, который больше всего подойдет клиенту. Главная цель деятельности риэлтора - заключение сделки с недвижимостью, с учетом задач, поставленных его клиентом. Деловой и информационный потенциал риэлторов, накопивших значительный опыт анализа и обслуживания проектов реализации жилья, знание динамики рынка недвижимости делает их эффективными партнерами на всех этапах жилищного кредитования.

В то же время при таком взаимодействии банку приходится полностью полагаться на риэлторскую фирму. Квартиру, которую находит риэлтор, банку в любом случае необходимо проверить: и на соответствие документов действующему законодательству, и на юридическую чистоту, и обязательно выехать на объект недвижимости для его проверки его наличия вообще. Таким образом, недостаток процесса ипотечного кредитования выглядит следующим образом: банк, приняв положительное решение, надеясь предоставить заемщику кредит, рассчитывает на получение определенной прибыли; и вот тут банк просто ждет, пока сработает риэлторская фирма, которая работает не всегда качественно; при этом 15% потенциальных заемщиков из-за предоставления некачественных риэлторских услуг оказываются без квартиры, а банк теряет прибыль.

ВТБ 24 имеет дочернее предприятие со 100% участием в уставном капитале ООО «Аукцион». Компания специализируется на предоставлении профессиональных услуг по оценке недвижимости. Соответственно, услуги риэлторской фирмы в этом направлении так же не актуальны.

Проанализировав стандартную схему взаимодействия банка и риэлторской фирмы применительно к деятельности ВТБ 24, можно сделать вывод, что банк просто не нуждается в этих услугах.

Но есть и другая сторона работы риэлторов - это работа с клиентами. В чем же заключаются эти функции:

- Осуществляет поиск объектов недвижимости среди сотен тысяч предложений по рынку;

- Просматривает объекты, в поисках подходящего варианта;

- Организовывает просмотры;

- Согласовывает с представителем продавца сроки и условия сделки;

- Согласовывает порядок расчетов;

- Контролирует сделку до получения покупателем документов собственности;

- Передача недвижимости.

Согласование сроков и условий сделки, согласование порядка расчетов, контроль за сделкой - все эти обязанности выполняет и кредитующее подразделение банка. Банком остаются неохваченными только функции, касающиеся непосредственно объекта недвижимости: поиск, просмотры, передача.

Именно эти риэлторские функции, которые остались не охваченными деятельностью банка в области ипотечного кредитования, я предлагаю внедрить в работу кредитующего подразделения.

Эти услуги будут предоставляться в добровольном порядке по желанию заемщика. Следуя принципу банка - платить только за работу, как банк не взимает платы за рассмотрение заявки, так не будет и брать предоплаты за оказание риэлторских услуг. Плата за работу будет взиматься при выдаче ипотечного кредита, т.е. уже за выполненную работу.

Среднерыночная стоимость риэлторских услуг составляет 4-5% от сделки. В целях установления антикризисных цен, считаю приемлемым установить стоимость предоставления риэлторских услуг в размере 2,5% от стоимости сделки для заемщиков по кредиту «Молодая семья», 3% для остальных клиентов, выступающих заемщиками по ипотечным кредитам.

Считаю целесообразным не создавать отдельного подразделения для работы в этом направлении, а возложить эти обязанности на сотрудников, занимающихся кредитованием. Таким образом, кредитный специалист будет вести сопровождение сделки в полом объеме с момента консультации до подписания акта приема-передачи квартиры в руки покупателя (Заемщика банка) и избежит несогласованности действий, как это бывает, когда дело сделку ведут одновременно три разных специалиста из разных структур. И конечно это очень удобно для клиента. Система «одного окна» всегда была и будет очень удобна.

Необходимо постоянно совершенствовать профессиональные навыки специалистов, осуществляющих ипотечную деятельность. Для этого необходимо создать центр совершенствования методологии ипотечного кредитования при ВТБ24, функцией которого будет не только обучение сотрудников банка, но и совершенствование на основе их профессионального опыта внутренней нормативной базы банка.

Применять при формировании системы ипотечного кредитования меры, направленные на поддержку заемщика (организация накопительных ипотечных программ, зачет стоимости имеющегося жилья при определении первоначального взноса по ипотеке, а также использование с этой целью жилищных субсидий и жилищных сертификатов, предоставляемых гражданам в установленном порядке в соответствии с действующим законодательством).

Приоритетной задачей для банка, в области ипотечного жилищного кредитования, является активизация продажи ипотечных кредитных продуктов для повышения доли банка на рынке жилищного кредитования.

В средне- и долгосрочной перспективе 3-5 лет существенно возрастет значимость ипотечного продукта для российских банков, поскольку ипотека позволяет банку выстроить отношения с клиентом на долгие годы, что дает возможность банку для дальнейших перекрестных продаж.

Заключение

Обеспечение населения жильем является важнейшей социально-политической и экономической проблемой. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения В связи с этим опасной становится тенденция роста стоимости строительства, делающая вновь возводимое жилье все менее доступным для населения

В настоящее время ипотечное кредитование в России активно развивается. В работе проанализирована динамика развития ипотечного рынка. Растут объемы предоставляемых ипотечных кредитов. К 2015 году общий объем ипотечных и жилищных кредитов в России должен составить 7 - 8% от ВВП, прогнозирует Moody's. Увеличивается число банков, занимающихся ипотечным кредитованием.

В 2013 году наблюдается значительный рост объема задолженности по ипотечным кредитам и в тоже время снижение доли просроченной задолженности, что в свою очередь является существенным признаком оздоровления рынка ипотеки.

Происходит увеличение видов ипотечных продуктов в соответствии с потребностями клиентов. Конкуренция на ипотечном рынке обостряется в двух плоскостях. Лидирующие позиции по объемам выдачи ссуд на приобретение жилья стабильно занимают такие банки, как Сбербанк России, Банк ВТБ24, Газпромбанк.Борьба за клиента на ипотечном рынке ведется как ценовыми, так и неценовыми методами, что способствует либерализации условий кредитования.

Развитие в России ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) сдерживается по следующим причинам:

С точки зрения заемщика: низкий уровень доходов населения и высокая стоимость кредитных ресурсов, значительные дополнительные расходы при получении ипотечного кредита, сложность оформления ипотеки.

С точки зрения кредитора недостаток долгосрочных ресурсов у банков, высокий кредитный риск, обусловленный трудностями обращения взыскания на заложенное имущество и не стабильной экономической ситуацией в стране, не развитость рынка ипотечных ценных бумаг.

Проблему привлечения кредитных ресурсов для долгосрочного ипотечно - жилищного кредитования можно считать наиболее острой для развития системы ипотечного жилищного кредитования в России. Развивать внутренние источники долгосрочного финансирования необходимо в нескольких направлениях: через вторичный рынок ипотечных ценных бумаг и стройсберкассы.

В России фактически отсутствует рынок ипотечных ценных бумаг как действующий механизм рефинансирования. Нужна структура, возможно, дочерняя по отношению к АИЖК, которая была бы аналогом Ginnie Мае. Она могла бы гарантировать от имени правительства ипотечные ценные бумаги, соответствующие критериям, предложенным Агентством.

Необходимо внести изменения в Налоговый кодекс с целью увеличения налоговых вычетов при ипотечном кредитовании. Следовало бы снизить налогообложение рынка ипотечных ценных бумаг. Установить специальный налоговый режим для эмитентов, снизить ставку налогообложения доходов инвесторов по ипотечным ценным бумагам до уровня государственных ценных бумаг, снизить налог на операции с ипотечными ценными бумагами и сделать его не зависящим от номинальной суммы их выпуска.

Для совершенствования работы банка по предоставлению ипотечного кредита предлагается внедрить в работу кредитующего подразделения банка риэлторские функции, которые остались не охваченными деятельностью банка в области ипотечного кредитования.

Согласование сроков и условий сделки, согласование порядка расчетов, контроль за сделкой - все эти обязанности выполняет и кредитующее подразделение банка. Банком остаются неохваченными только функции, касающиеся непосредственно объекта недвижимости: поиск, просмотры, передача.

Таким образом, кредитный специалист будет вести сопровождение сделки в полом объеме с момента консультации до подписания акта приема-передачи квартиры в руки покупателя (Заемщика банка) и избежит несогласованности действий, как это бывает, когда дело сделку ведут одновременно три разных специалиста из разных структур. И конечно это очень удобно для клиента. Система «одного окна» всегда была и будет очень удобна.

Кроме того, целесообразно организовать непрерывный мониторинг изменений, вносимых в отечественную нормативную базу, регулирующую вопросы ипотечного кредитования в РФ. Возложить соответствующие обязанности на юридический отдел и канцелярию. В условиях возрастающей конкуренции также необходимо проводить собственные исследования рынка ипотечного кредитования в г. Ростове-на-Дону. В частности, отслеживать изменения в условиях ипотечных программ банков-конкурентов и анализировать ситуацию на рынке недвижимости. Отнести данные процедуры следует в обязанности сектора мониторинга.

Для увеличения клиентской базы, более полного удовлетворения потребностей клиентов и расширения перечня объектов недвижимости, покупка которых может быть произведена с использованием ипотечного кредита от БанкаВТБ24, следует установить договорные отношения с риэлтерскими фирмами г. Ростова-на-Дону на взаимовыгодных условиях. Особое внимание следует уделить также поиску партнеров на первичном рынке жилья, в частности фирм-застройщиков.

На наш взгляд, использование вышеизложенных предложений позволит Ростовскому филиалу банка ВТБ24 увеличить и сохранить долю занимаемого рынка, войти в группу лидеров по объемам ипотечного кредитования физических лиц на в Ростове-на-Дону и обеспечить высокий уровень качества кредитного портфеля и предоставляемых услуг.

Список используемых источников

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ (с изменениями и дополнениями) - СПС Консультант Плюс

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 №102-ФЗ (с изменениями и дополнениями)

Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.2003 №152-ФЗ (с изменениями и дополнениями)

Федеральный закон «О рынке ценных бумаг» от 22.04.1996 №39-ФЗ ( с изменениями и дополнениями)

Федеральный закон «О кредитных историях» от 30.12.2004 №218-ФЗ ( с изменениями и дополнениями)

Федеральный закон РФ «О банках и банковской деятельности» от 2 декабря 1990 года № 395-1 (с изменениями и дополнениями)

Федеральный закон РФ «О кредитных историях» от 30.12.2004г. (с изменениями и дополнениями).

Положение Банка России «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности» от 26 марта 2004 года №254-П( с изменениями и дополнениями)

Агеева Н.А. Основы банковского дела. - М.: ИНФРА-М, 2014 - 273с

Артёмов С.А, Система государственного ипотечного жилищного кредитования: учебник. - М.: Наука и образование, 2010

Банковское дело: розничный бизнес: учебное пособие / кол. авторов под ред. Г.Н. Белоглазовой, Л.П. Кроливецкой. -М.: КНОРУС, 2010

Банковская система в современной экономике: учебное пособие под ред. О.И. Лаврушина. - М.: КНОРУС, 2011

Бюллетень банковской статистики ЦБ РФ. -№ 4- 2014. / www.cbr.ru

Грачёв И.Д. Проблемы просроченных ипотечных кредитов.//Деньги и кредит-2011-№7.

Гусев А.В. Ипотечное жилищное кредитование. Жильё взаймы: учебник. - М.: Феникс, 2012

Гусева К.Н. Российский рынок ИЖК без прикрас.//Банковское дело.-2012г.-№2

Ермилова М.И. Формирование и реализация российских ипотечных программ: ретроспективный анализ//Деньги и кредит. - 2011-№10.

Зайнуллина С.Р. Причины, препятствующие развитию ипотечного жилищного кредитования в России // Банковское право.- 2011. - № 2

Иванов В.В. Всё об ипотеке: учебное пособие. - М.: МТ-Пресс, 2010

Казимагомедов А.А. Банковское обслуживание населения: зарубежный опыт: учебник. - М.: Финансы и статистика, 2012.

Колобов С.С. Жилищное ипотечное кредитование. - М.: Дашков и К, 2010.

Кудрявцев В.А. Кудрявцева В.Е.Основы организации ипотечного кредитования. - М.: Высшая школа. 2000

Куликов А.Г., Янин В.С, Актуальные вопросы развития ипотеки и решения жилищной проблемы.//Деньги и кредит.-2011-№1

Куликов А.Г., Янин В.С. Ипотечное жилищное кредитование и вопросыметодологии определения доступности жилья// Деньги и кредит.-2013-№3

Куликов А. Г., Янин В.С. Развитие ипотечного жилищного кредитования в России: вопросы радикального обновления методологической базы// Деньги и кредит.-2014-№2

Лепехин И.А. Ипотечное кредитование как способ финансирования жилищного строительства.//Банковское дело. - 2011 - №21.

Матовников М.Ю. Банковская система России и долгосрочные ресурсы.//Деньги и кредит-2013-№5.

Оганесян Г.Д. Особенности ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации// Экономические науки. - 2011.- №4(77).

Русецкий А.Е. Ипотека. Как обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью: учебник. - М.: Эксмо, 2010.

Савруков А.Н. Тенденции развития ипотечного жилищного кредитования на современном этапе//Деньги и кредит-2012-№10

Саркисянц А. Современное состояние ипотечного кредитования в России.//Бухгалтерия и банки-2012г.-№

Столбова О.И. Ипотечное кредитование в рамках реализации государственных жилищных программ . Автореферат диссертации к.э.н., 2012, с. 8.

Толкушкин А.В. Ипотека в России: Учебник.-М.: Юристъ,2009г

Тосунян Г.А. О перспективах банковской системы России: взгляд банковскогоСообщества// Деньги и кредит- №5- 2014

Федорова А.Е. Ипотечное кредитование в системе экономических отношений / Автореф. дис. - Екатеринбург, 2006.

Экономическое обозрение “Экономическое развитие России” № 3, 2014

Internet http://www.cbr.ruъ

Internet http: //www.bankir.ru

Internet http://ipocredit.ru

Internet http://rusipoteka.ru

Размещено на Allbest.ru